DAŇOVÉ ASPEKTY VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘEVODŮ SE ZAMĚŘENÍM NA VLASTNICTVÍ BYTŮ

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta MUDr.Narcisa Vitnerová DAŇOVÉ ASPEKTY VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘEVODŮ SE ZAMĚŘENÍM NA VLASTNICTVÍ BYTŮ Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: JUDr.Pavlína Vondráčková Katedra: finančního práva a finanční vědy Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 14.2.2013 1

Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval/a samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených. 2

Obsah Prohlášení... 2 Obsah... 3 Seznam zkratek... 5 Úvod... 6 1. Vlastnické právo a způsoby jeho nabytí... 9 1.2 Předmět vlastnického práva... 10 1.3 Nabytí vlastnického práva u nemovité věci... 12 1.3.1 Nabytí smlouvou... 13 1.3.2 Nabytí vydržením... 13 1.3.3 Nabytí zhotovením... 13 1.3.4 Nabytí ze zákona... 14 1.3.5 Nabytí rozhodnutím státního orgánu... 14 1.3.6 Nabytí děděním... 14 1.3.6.1 Nabytí od neoprávněného dědice... 15 2. Způsoby vlastnictví bytů a bytových prostor... 16 2.1 Družstevní vlastnictví... 16 2.2 Spoluvlastnictví... 17 2.2.1 Podílové spoluvlastnictví k bytu... 17 2.2.2 Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky... 18 2.2.3 Byt ve společném jmění manželů... 20 3. Daňové aspekty... 23 3.2 Daňová povinnost ve vztahu k vlastnictví bytů... 24 3.2.1 Majetkové daně... 24 3.2.1.1 Daň z nemovitostí... 24 3.2.1.2 Daň z pozemku... 25 3.2.1.3 Daň ze staveb... 26 3.2.2 Převodní daně... 27 3.2.2.1 Daň z převodu nemovitostí... 27 3.2.2.2 Daň dědická... 28 3.2.2.3 Daň darovací... 29 3.2.3 Důchodové daně... 29 3.2.3.1 Daň z příjmu fyzických osob... 29 3.2.3.2 Daň z pronájmu... 29 3.2.3.3 Daň z příjmu právnických osob... 31 3.2.4 Nepřímé daně... 32 3.2.4.1 Daň z přidané hodnoty (DPH)... 32 3.2.4.2 Energetické daně... 33 3.3 Osvobození od daně... 34 3.3.1 Příbuzenské vztahy... 34 3.3.2 Stát jako vlastník... 34 3.3.3 Bytová družstva... 35 3.3.4 Vklady do obchodních společností... 36 3.3.5 Vklad do obchodní společnosti lhůta 5 let... 37 3.3.6 První úplatný převod... 39 3.3.7 Stavitel... 41 3.3.8 Vznik nové bytové jednotky... 42 3.3.9 Přilehlé pozemky a přídatné spoluvlastnictví... 44 3

3.3.10 Odstoupení od smlouvy... 45 3.3.11 Odstoupení od smlouvy u prvního převodu, který je od daně z převodu nemovitostí osvobozen... 46 3.3.12 Poplatník daně z převodu nemovitostí a ručitel... 47 3.3.13 Pravomoci obce... 49 3.3.14 Osvobození od daně z příjmů... 49 4. Nová právní úprava... 53 4.1 Novelizace zákonů... 53 4.2 Uvažovaná nová právní úprava... 54 Závěr... 57 Literatura:... 59 Literatura:... 59 Právní normy:... 59 Judikatura:... 59 Resumé... 61 Abstract... 64 Seznam klíčových slov... 66 4

Seznam zkratek DPříj zákon o dani z příjmu, z.č. daních z příjmů, zákon č.586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů NOZ nový občanský zákoník, zákon.č.89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů ObčZ občanský zákoník, zákon č.40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů ObchZ obchodní zákoník, zákon č.513/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZDDPN zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, zákon č.357/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZOC zákon o oceňování majetku, č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZODN zákon o dani z nemovitostí, zákon č. 338/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZOVB zákon o vlastnictví bytů, zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů DPHZ Zákon o dani z přidané hodnoty, zákon č. 235/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů 5

Úvod Vlastnictví je součástí života osob i společnosti. Hraje nezastupitelnou a rozmanitou úlohu v životě každého občana. Vlastnictví nemovitostí je nositelem určitého společenského postavení, výrazem jistého stupně bohatství, navíc jistým stabilizačním faktorem. Od poloviny 20.století bylo osobní vlastnictví nemovitostí spíše omezováno, byl kladen důraz na společenské vlastnictví, především státní a družstevní. Po změně společenských poměrů po roce 1989 byly vytvořeny právní, ekonomické a finanční podmínky pro rozšíření počtu vlastníků nemovitostí. Vlastnictví nemovitosti bylo možné nabýt v rámci restitucí, ale i privatizací. Brzy se začala vytvářet ekonomická vrstva osob, pro níž se stalo vlastnictví nemovitosti životním cílem, protože jí sloužilo nejen k bezprostřednímu uspokojení bytové potřeby, ale i k uložení finančních prostředků do budoucna. Obrovský rozmach bylo možné pozorovat v oblasti vlastnictví bytů. Stát převáděl vlastnická práva k bytům na nově vznikající družstva, do vlastnictví samosprávných celků i jednotlivých fyzických osob. Vznikaly právnické osoby, náplní jejichž činnosti byla výstavba bytů a bytových domů a následný prodej vlastnických práv k nim třetím osobám. Rovněž i bytová družstva vzniklá za účelem zajištění provozu a správy bytového fondu a nebytových objektů vymezovala bytové jednotky a převáděla je do vlastnictví svých členů. V této souvislosti vznikala společenství vlastníků bytových jednotek jako právnické osoby, které se zabývaly zcela novými úkoly. Cílem řady občanů bylo dosáhnout bydlení ve vlastním bytě, který byl jako bytová jednotka zapsaném v katastru nemovitostí. Vlastnictví bytů přispělo ke stabilizaci obyvatelstva v jednotlivých regionech, výstavba rodinných domů pak způsobila rozvoj obcí a jejich infrastruktury. V dnešní době je mnoho občanů, kteří vlastní byt nebo rodinný dům. Z tohoto důvodu se musí zabývat i daňovými povinnostmi, které vlastnictví nemovité věci s sebou přináší. Mým prvotním zájmem bylo zjistit, jakou daňovou zátěž s sebou bydlení nese, tedy jakými daněmi je obyvatel bytu zatížen, kdy jeho daňová povinnost vzniká, jakou má podobu a jak se od sebe liší charakteristiky jednotlivých daní. Literatury, která se uvedenou daňovou problematikou zabývá, je poměrně velké množství. Zahrnuje jak odborné publikace v knižní a časopisecké formě, tak i rozmanité právní předpisy, protože tématika není kodifikována v jedné právní normě. Právě vzhledem k rozsáhlosti a širokému spektru daňových povinností, souvisejících 6

s vlastnictvím bytů, a relativní novosti některých z nich, vznikla i poměrně rozsáhlá judikatura, především Nejvyššího správního soudu. V průběhu studia literárních pramenů mě zaujal institut osvobození od daně a možnosti i způsoby jeho použití, na nějž jsem se ve své diplomové práci významněji soustředila. Při pohledu na obsah mé práce se může zdát, že je poměrně velký prostor věnován problematice občanského, nikoliv finančního práva, a to rovnou ve dvou úvodních kapitolách. Každá práce, zabývající se právní problematikou, by si měla podle mého názoru nejdříve vymezit svůj předmět. Přestože základním předmětem diplomové práce jsou daňové aspekty vlastnictví k nemovitostem a bytům, nemohla jsem se pro přehlednost a úplnost vyhnout vymezení pojmůnemovitosti a bytu, resp. bytové jednotky, a právní charakteristice jak nabytí vlastnických práv k nim, tak základních vlastnických vztahů, neboť právě ty zakládají nejčastější daňovou povinnost. Občansko právní pohled na jednotlivé instituty pokládám za nezbytný, neboť z něj vychází vymezení předmětu jednotlivých daní, a pokud by byla občanskoprávní problematika včleněna rovnou do kapitol, pojednávajících o jednotlivých daních, vedlo by to, podle mého, k nepřehlednosti, tříštění pozornosti a snížení čtenářského dojmu. Nejvýznamnější část práce se zabývá přehledem jednotlivých daňových aspektů, které se vztahují k vlastnictví nemovitostí a bytů. Podává je ve stručném přehledu. První kapitola je věnována majetkovým daním, druhá důchodovým daním a třetí pak nepřímým daním. Každá z kapitol velmi stručně uvádí základní prvky právní konstrukce daně, většinou odkazem na související ustanovení určitého právního předpisu, a dále podmínky, za nichž daná daňová povinnost vzniká či trvá. Jak jsem již výše uvedla, největší prostor v diplomové práci jsem věnovala institutu osvobození od daně jako nástroje státu, který používá při uplatňování sociální a bytové politiky, ale kterým zároveň zavádí výjimky a vytváří nerovné podmínky pro daňové poplatníky. Zahrnuje širokou škálu důvodů, a to jak věcných, tak osobních. Jeho uplatnění je poměrně jednoduché, má velký a rychlý dopad a jeho zavedení je zdánlivě snadné. Právě zdánlivost snadnosti je však záludná. Vzhledem k rozmanitosti a komplikovanosti daňové povinnosti, která je spojena s vlastnictvím bytů, vyžaduje zavedení institutu osvobození od daně hlubokou znalost právních norem, jejich provázanosti, správy těchto daní a jejich výběru, a možností daňového úniku, aby se záměr zákonodárce ulehčit daňovou zátěž poplatníků a uvolnit trh s byty a nemovitostmi ve svém důsledku neminul účinkem. 7

Kapitolu, pojednávající o osvobození od daně, jsem vnitřně členila podle jednotlivých druhů osvobození např. příbuzenské vztahy, stát jako vlastník, bytová družstva, vklad do obchodních společností včetně počátku doby počítání lhůty, první úplatný převod, stavitel, vznik nové bytové jednotky, přilehlé pozemky, odstoupení od smlouvy včetně odstoupení od smlouvy u prvního úplatného převodu, ručitel atd. Výklad se opírá o judikaturu Nejvyššího správního soudu, která je poměrně rozsáhlá díky šikovnému zneužívání institutu osvobození od daně a nejasností právního výkladu. Práce je završena uvedením nové právní úpravy, která by měla daňovou povinnost sjednotit, zjednodušit a zpřehlednit, aby se omezila možnost daňových úniků a vzniku šedé zóny, protože rozsáhlost osvobození od daní a pestrost daňových výjimek znesnadňuje výběr daní, jejich kontrolu a správnost stanovení. 8

1. Vlastnické právo a způsoby jeho nabytí Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších a základních věcných práv. Je právem, které tvoří základ společenských vztahů a určuje postavení fyzické i právnické osoby ve společnosti. Je pokládáno za jedno z nejcennějších práv, a proto by měla být prioritním cílem každé společnosti ochrana vlastnického práva před nakládáním s ním bez vůle osoby, která jím disponuje. Společenským vyjádřením cenné hodnoty vlastnického práva je jeho zakotvení v nejvyšších a nejzákladnějších právních normách. V našem státě je zabezpečeno a chráněno Listinou základních práv a svobod. V čl.11 odst.1 Listiny 1 je uvedeno, že každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Tato rovnost vlastníků je dále upravena v Občanském zákoníku 2 (ObčZ) v 124: všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. Čl.11, odst. 3 Listiny ale také stanoví povinnosti vlastníků tím, že stanovuje, že vlastnictví zavazuje. Je tím míněno, že vlastník nemá pouze práva, která jsou chráněna zákonem a tedy i veřejnou mocí, ale má i povinnosti, jejichž plnění je stanoveno zákonem, a jejich neplnění je vymahatelné způsoby, jaké zákon stanoví. Stát ochranu vlastníků nevnímá pouze jednostranně. Vlastnictví nemovitosti ve většině případů přináší majiteli značný majetkový prospěch, který může nabývat různých podob. Už jen samotné vlastnictví je investicí do budoucna, kdy vložené finanční prostředky se při řádném nakládání s nemovitostí zhodnocují více než kdyby byly uloženy ve finanční instituci. Pronájem či prodej nemovitosti pak vede buď k trvalému nebo jednorázovému přísunu finančních prostředků vlastníkovi. Této příznivé ekonomické situace vlastníka nemovitosti stát využívá k tomu, aby část takto získaných finančních prostředků získal pro své zájmy ve formě daní. Vztah vlastníka nemovitosti na jedné straně a veřejné moci na druhé straně však musí být vyvážený, stát nesmí zneužívat svého postavení, proto společnost chrání slabší stranu tím, že do právního řádu, u nás Listiny, vkládá nástroj, zamezující státu počínat si libovolně. Listina v čl.11, odst. 5, stanovuje, že daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. 1 Listina základních práv a svobod, zákon č.2/1993 Sb. In: 1993. 1993, roč. 1993, 1. 2 Občanský zákoník, zákon č.40/1964. In: 1964. 1964, 19. 9

1.2 Předmět vlastnického práva Předmětem občanskoprávních vztahů, tedy i vlastnického práva, jsou podle 118 OBČZ odst. 1 věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty a odst.2 též byty nebo nebytové prostory. Věcmi se dle 119 odst.1 ObčZ. rozumí věci movité nebo nemovité - V 119 odst.2 ObčZ jsou nemovitosti charakterizovány jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž ustanovení 120, odst.2 stanoví, že stavba není součástí pozemku. Jde o odklon od zásady superficies solo cedit, který je charakteristický pro principy vlastnictví totalitního režimu platné od 1.1.1951. Pro tuto dobu bylo příznačné, že stavba a stavební pozemek náležely různým vlastníkům. Nová úprava vlastnického práva, stanovená v 1011 Občanského zákoníku 3 (NOZ), však jako předmět vlastnického práva určuje vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné. Vymezení věcí je širší, pojem nemovité věci se rozšiřuje i na některá práva (např. právo stavby). Nejdůležitější změnou je však návrat k zásadě superficio solo cedit, v důsledku čehož se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, prohlašuje za součást pozemku. 4 Nemovitou věcí je i věc, která není součástí pozemku a nelze ji na jiné místo přenést bez porušení její podstaty. Vlastnictví bytů jako vlastnictví reálné části domu má hluboké historické kořeny. Nejvýznamnějším důvodem ke vzniku právní úpravy vlastnictví bytů, která vlastně představuje prolomení zásady superficio solo cedit, byla možnost vlastníka domů s byty se rozhodnout, jakým způsobem své vlastnictví ekonomicky zhodnotí. Zda byt použije pro vlastní bydlení, pronajme jej nebo jednotlivé byty rozprodá zájemcům. Sociálním důvodem pro právní úpravu byla stabilizace trhu s byty a řešení bytové potřeby osob, které zůstanou žít a pracovat na jednom místě bez obav o to, že by jejich bydlení náhlým rozhodnutím vlastníka skončilo. Byty a nebytové prostory s nimi spojené mají dvojí právní povahu. Mohou být jen nevymezenou částí domu, v němž se nalézají, takže nejsou samostatnými předměty občanskoprávních vztahů podle 118 odst.2 ObčZ. 5 Na druhou stranu jsou byt a bytový prostor jako vymezené části domu samostatnými předměty občanskoprávních vztahů, tak jak je definuje 2, písm.b) zákona o vlastnictví 3 Občanský zákoník, zákon č.89/2012. In: 2012. 2012, 33. 4 ELIÁŠ, Karel, Michaela ZUKLÍNOVÁ a Jiří GAŇO. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd. Ostrava: Sagit, 2012, s. 496-533. ISBN 978-80-7208-922-2 5 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 238-248. ISBN 978-80-7357-466-6. 10

bytů 6 (ZOVB). Pro účely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a domem s byty ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. 2 písm.g) ZOVB charakterizuje společné části domu a písm.k) ZOVB zastavěný pozemek. V právní úpravě lze volit systém, v němž je hlavním předmětem vlastnictví byt, přičemž jeho příslušenství a pozemek jsou ve vlastnickém vztahu akcesorickém, nebo naopak. Naše právní úprava volí první možnost. Právní vztah nazývá bytovým spoluvlastnictvím, čímž vyjadřuje zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu. Toto právo je odvozeno od práva vlastnictví k bytové jednotce. Nová právní úprava vychází z pojetí, že byt byt a nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, domu a zastavěnému pozemku, tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku. Pojem bytová jednotka je tak širší, její obsah je rozšířen o svazek propojených subjektivních práv a povinností, který je obsahově různorodý. Návrh zachovává současný dualistický přístup s důrazem na dům a byt. Dům však podle navržené úpravy není samostatnou věcí, proto návrh staví na pojetí, že jde o spoluvlastnictví nemovité věci, jejíž součástí je dům. Přesto se pojem domu jako součásti nemovité věci z navržených ustanovení nevytrácí a tam, kde je to funkční, s ním jednotlivá ustanovení počítají výslovně. Byt a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, domu a zastavěném pozemku, tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci. Pojetí vlastnického práva a věci v právním slova smyslu v NOZ umožňuje pojmout svazek propojených subjektivních práv a povinností, která jsou různorodá a zahrnují držbu, spoludržbu, správu, sousedská práva, nesení nákladů apod. jako jediný vlastnický celek. Pojem bytová jednotka je tak obsahově rozšířen. Návrh počítá s existencí domu, který není součástí pozemku. Není to výraz zakonzervování stávajícího právního stavu, ale naopak, zahrnutí nových právních institutů jako je např. uplatnění práva stavby ev. jiné věcné právo. Byt jako takový v nové úpravě definován není, je však poukázáno na jeho hlavní vlastnost musí jít o prostorově oddělenou část domu. Tím je vyloučeno použití institutu bytového spoluvlastnictví na obytné prostory, které nejsou součástí bytového domu. Také nadále není pojem bytu vázán na rozhodnutí stavebního úřadu, což je podstatné z hlediska 6 Zákon o vlastnictví bytů, zákon č.72/1994 Sb. In: 1994. 1994, 22. 11

veřejného práva v okamžiku, kdy nastane právní stav, z něhož vyplývají nápravná opatření nebo sankce. Společně s domem mohou vlastníci bytových jednotek mít k dispozici užívací právo k pozemkům, různým zařízením nebo jiným stavbám. Případné podíly vlastníků bytových jednotek na těchto věcech však nejsou součástí bytové jednotky, protože se jedná o samostatné věci. Tento případ je řešen přídatným spoluvlastnictvím. Charakter přídatného spoluvlastnictví podmiňuje, že podíl na takové věci nelze převádět samostatně, ale pouze s tou samostatnou věcí, s níž je podíl na přídatném spoluvlastnictví účelově spojen. 1.3 Nabytí vlastnického práva u nemovité věci Nabytím vlastnického práva u nemovité věci se rozumí vznik vlastnického práva ke konkrétní nemovité věci osobě, která vlastnické právo k dané konkrétní nemovité věci ještě neměla. Vlastníkem této konkrétní nemovité věci byl buď někdo jiný, ať už živý či mrtvý, pake se jedná o derivativní způsob nabytí. V případě originálního způsobu nabytí tuto nemovitou věc zatím nikdo nevlastnil, protože nově vznikla. Originálně lze nabýt nemovitou věc i bez souhlasu původního vlastníka - v případě vydržení věci, nabytím ze zákona, rozhodnutím státního orgánu či nabytím od nevlastníka (od nepravého dědice). Pro vznik vlastnického práva k nemovitým věcem platí 3 právní režimy: 1. účinkem smlouvy u smluvních zřízení těchto práv k nemovitostem nezapsaným do katastru 2. vkladem do katastru u převodu stejných práv k nemovitostem zapsaným do katastru 3. účinkem právní skutečnosti při vzniku stejných práv z jiného právního důvodu (rozhodnutí orgánu veřejné moci, smrt zůstavitele, uplynutí vydržecí doby apod.) Nová právní úprava, uvedená v 1105 a 1099 NOZ zachovává stávající stav. Největší nevýhodou stávajícího i budoucího systému je skutečnost, že zůstává zachována prodleva, která nastává mezi okamžikem podání návrhu na zápis do katastru a okamžikem samotného vkladu do katastru, i když účinky vkladu nastanou zpětně ke dni podání návrhu na vklad. V mezidobí mezi uzavřením smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí mohou nastat těžkosti, které nemohly strany v okamžiku podpisu smlouvy předpokládat ani očekávat a které mají vliv na povinnosti původního nebo současného vlastníka, např. povinnosti daňové. Těžkosti se mohou týkat jak stavu zapsaného v katastru nemovitostí, 12

tak stavu faktického. Obtíže vznikají tam, kde se nabývá vlastnické právo postupně nebo tam, kde se stejnou smlouvou nabývá vlastnické právo jak k nemovitostem zapsaným v katastru, tak k nemovitostem, které zápisu nepodléhají. 1.3.1 Nabytí smlouvou Nabytí smlouvou je nejčastější způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Převod vlastnického práva je v tomto případě dvoufázový první fází je uzavření samotné smlouvy, která má pouze závazkový charakter, a druhou fází pak vlastní převod vlastnického práva jeho zapsáním do katastru nemovitostí, První fáze procesu je upravena v 132, odst.1, který stanoví, že vlastnictví lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou. Takovou jinou smlouvou může být např. smlouva směnná, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouva o zhotovení věci na zakázku. Druhá fáze procesu je upravena v 133 odst.2 ObčZ. 1.3.2 Nabytí vydržením Vydržením se nabývá vlastnické právo dlouhodobou nepřetržitou oprávněnou držbou věci někým jiným, ať fyzickou nebo právnickou osobou, která není vlastníkem věci. V 134 ObčZ je uvedeno, že nabyvatel musel být oprávněným držitelem, tedy byl v dobré víře, že mu věc patří, a splnil povinnou nepřetržitou vydržecí dobu 10 let. Změní-li se v této době oprávněný držitel, započítává se doba oprávněné držby právního předchůdce jeho právnímu nástupci např. při dědění. Vydržením se nabývá vlastnické právo uplynutím vydržecí doby bez toho, aby bylo třeba jiného právního úkonu či rozhodnutí. Vydržením věci pouze jedním z manželů nabudou tuto věc manželé do společného jmění. 7 1.3.3 Nabytí zhotovením Zhotovením se nabývá nově vytvořená věc, např. stavba či byt, v okamžiku jejího zhotovení. Nabytí vlastnictví k nově vytvořené nemovitosti musí být zaznamenáno zápisem v katastru nemovitostí, což lze provést pouze tehdy, byla-li splněna ohlašovací povinnost daná zákonem. 7 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 314-16. ISBN 978-80-7357-466-6. 13

1.3.4 Nabytí ze zákona Nabytí vlastnictví za zákona, a to účinností zákona nebo od data zákonem stanoveného, je velmi ojedinělé a dochází k němu jen zcela výjimečně, např. podle 872 odst.1 až 4 ObčZ. 8 1.3.5 Nabytí rozhodnutím státního orgánu Státním orgánem, který rozhoduje o nabytí vlastnického práva, je správní úřad nebo soud. Nejčastějším případem, v němž rozhoduje správní orgán, je vyvlastnění a restituce. Vzhledem k tomu, že je vlastnické právo chráněno ústavními zákony, lze vyvlastnění provést pouze na základě zákona, způsobem, který zákon stanoví, ve veřejném zájmu a za úplatu. Takovými zákonnými ustanoveními, upravujícími vyvlastnění, jsou např. 128 odst.2 ObčZ; 15 odst.1, 24 z.č. 184/2006 Sb. zákon o vyvlastnění ve znění pozdějších předpisů, a 10 z.č. 91/1992 Sb., zákon o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby. Rozhodnutí soudu se dále týkají těchto situací: - zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, upravené v 142 ObčZ, 1143 a v 1144, 1145, 1147 NOZ, - vypořádání společného jmění manželů, upravené v 150, odst.3 ObčZ a v 740 NOZ) - zřízení neoprávněné stavby na cizím pozemku, upravené v 135c ObčZ a v 1085, 108 odst.2 NOZ - příklepu prodeje nemovitosti v dražbě. Vlastnické právo se nabývá dnem určeným v rozhodnutí. V případě, že den není určen, pak dnem právní moci rozhodnutí. Záznam takto nabytého vlastnického práva se vloží do katastru nemovitostí. 1.3.6 Nabytí děděním Právní úprava dědění je obsažena v 460 a n. ObčZ a 1475 a n. NOZ. Pojem nabytí vlastnických práv děděním vyjadřuje úhrnný přechod všech práv a povinností k majetku zůstavitele, tedy i k nemovitostem a bytům zůstavitele, do majetku dědice k okamžiku smrti zůstavitele. Jedná se o univerzální sukcesi, což znamená, že na základě jedné právní skutečnosti dojde ke změně subjektu všech práv a povinností 8 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 320. ISBN 978-80-7357-466-6. 14

zůstavitele, aniž by bylo třeba nějakého právního úkonu. Práva a povinnosti přecházejí nezprostředkovaně, bez ohledu na to, zda osoba, která se stala nabyvatelem vlastnických práv, vůbec ví, že se stala dědicem. Ze zásady, že se dědictví nabývá smrtí zůstavitele, vyplývá, že všechny úkony, k nimž dochází v průběhu dědického řízení, mají zpětné účinky k okamžiku nabytí dědictví. Předmětem dědictví jsou nejen práva, ale také povinnosti, a to pouze ty, které smrtí nezanikají. Podle 470 ObčZ dědic odpovídá za zůstavitelovy dluhy do výše ceny nabytého dědictví. Je-li více dědiců, odpovídají za dluhy zůstavitele podle poměru toho, co dědictvím nabyli, k celému dědictví. Nová úprava dědění v 1701 NOZ stanovuje, že dluhy zůstavitele přecházejí na dědice, ale v 1699 NOZ je opuštěna zásada poměrné odpovědnosti dědiců za dluhy zůstavitele. Dluhy nebo pohledávky mohou být totiž přiděleny jednotlivému dědici. Podle ustanovení 481, 483 ObčZ, 1670 NOZ k průkazu práv, které nabyl dědic k majetku, slouží rozhodnutí soudu v dědickém řízení -. Rozhodnutí má zpětné účinky ke dni zůstavitelovi smrti a v případě změny vlastníka nemovitosti je dokladem pro katastrální úřad k provedení změn v katastru nemovitostí. 1.3.6.1 Nabytí od neoprávněného dědice Institut neoprávněného dědice chrání oprávněné dědice, kteří se o svých dědických právech dozvěděli až po té, co proběhlo a bylo ukončeno dědické řízení. Neoprávněný dědic nabyl dědictví v dobré víře a je uveden v rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví. V případě, že se v průběhu dalšího období objeví osoba, která nebyla účastníkem řízení o dědictví, a prokáže, že je oprávněným dědicem, je jí neoprávněný dědic povinen vydat majetek, který neoprávněně přijal. V soudním řízení o žalobě na vydání dědictví (hereditas petitio) musí soud nejdříve vyřešit předběžnou otázku, zda-li je žalobce možným dědicem, tedy zda-li splňuje předpoklady dědického nástupnictví. Následně pak pak meritorně rozhodne. Rozhodnutí soudu má zpětné účinky k okamžiku smrti zůstavitele. Podle 486 ObčZ je třetí osoba, pokud nabyla majetek v dobré víře od neoprávněného dědice, chráněna tak, jako by nabyla od oprávněného dědice,. 15

2. Způsoby vlastnictví bytů a bytových prostor Vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám upravuje zákon o vlastnictví bytů, z.č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů (ZOVB). Předmětem zákona je úprava spoluvlastnických vztahů k budovám a úprava některých vlastnických vztahů k bytům a nebytovým prostorám. Zákon umožňuje nabývání družstevních i nedružstevních bytů do vlastnictví a vymezuje podmínky, za nichž se mohou stát byty předmětem vlastnických vztahů. 2.1 Družstevní vlastnictví Družstvo je podle 221 odst.1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (ObchZ) společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným k zajišťování sociálních a jiných potřeb svých členů. Mezi tyto jiné potřeby mohou patřit i potřeby bytové, takové družstvo se pak podle 221 odst.2 ObchZ stává bytovým. Základní kapitál družstva je upraven v 223 odst.1, odst.5 ObchZ. Tvoří jej souhrn členských vkladů, které mohou být i nepeněžité,což znamená, že jej mohou tvořit i byty. Ty se pak ocení způsobem určeným stanovami nebo při založení družstva způsobem dohodnutým všemi členy Členství v družstvu je upraveno v 221 a n. ObchZ. Jedná se o právní vztah vznikající mezi členem a družstvem. Členy družstva mohou být právnické i fyzické osoby, které splňují podmínky dané zákonem a stanovami družstva. Takovou podmínkou může být v případě bytového družstva vlastnictví či užívací právo k bytu v určitém domě. Členská práva lze nabýt originárním způsobem při vzniku družstva nebo derivativním způsobem při převodu členských práv a povinností. Originálně lze nabýt práva i v průběhu trvání družstva, a to splacením základního členského vkladu. Převod vlastnických práv člena družstva je upraven v 229 odst.1 a 230 ObchZ. Členská práva a povinnosti může člen převést na jiného člena družstva, ale jen v tom případě, že to stanovy nevylučují. K převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody není potřebný souhlas orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojené s členstvím nabyvatele nabývají ve vztahu k družstvu účinku předložením smlouvy o převodu členství nebo dnem uvedeným ve smlouvě. Účinky 16

nastávají také ihned, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Zánik členství v dužstvu upravuje 231 odst.1 a 232 ObchZ. Členství zaniká písemnou dohodou, vystoupením, vyloučením, prohlášením konkurzu na majetek člena, zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce nebo zánikem družstva. Členství fyzické osoby zaniká smrtí. Dědic členských práv a povinností zůstavitele může požádat družstvo o členství. V případě nabytí práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se nevyžaduje souhlas představenstva. Členství manželů upravuje 143 odst.2 a 144 ObčZ. Stane-li se jeden z manželů za trvání manželství členem bytového družstva, zakládá tímto účast na právech a povinnostech k členskému podílu i pro druhého manžela a práva a povinnosti k družstevnímu podílu se tak stávají společným jměním manželů. 2.2 Spoluvlastnictví Spoluvlastnictví bytů může nabývat dvojí podoby podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů. 2.2.1 Podílové spoluvlastnictví k bytu Podílové spoluvlastnictví bytu je stav, kdy byt je vlastněn více vlastníky, mezi nimiž je vyjádřena míra, s jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech, vyplývajících ze spoluvlastnictví k tomuto bytu. Podílové spoluvlastnictví k bytu se řídí ustanoveními 137-142 ObčZ a 1115-1157 NOZ. Podílové spoluvlastnictví chápe občanský zákoník jako ideální spoluvlastnictví, protože výše spoluvlastnického podílu jednotlivého spoluvlastníka není spojená s konkrétní částí společné věci. Každý z ideálních vlastníků je spoluvlastníkem celé nerozdělené věci, celé nemovitosti jako celku i každé její jednotlivé části. Výše každého ze spoluvlastnických podílů je spojena s odpovídajícím podílem spoluvlastníka při hlasování, při rozvrhu nákladů i výnosů společné věci, ale také i při jejím rozdělení. Podíl vyjadřuje právní postavení jednotlivého spoluvlastníka ke společné věci jako celku. Rozšíření institutu podílového spoluvlastnictví do právní praxe přinesl ZOVB. Tento zákon vytvořil a upravil právní stav, kdy vlastník bytové jednotky či nebytového prostoru je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Jeho podíl je ve výši je určené 17

vzájemným poměrem podlahové plochy jeho bytové jednotky k celkovým společným prostorám budovy. 9 Podílové spoluvlastnictví vzniká stejnými mechanismy jako vlastnické právo. V případě, že není stanovena výše jednotlivého podílu, má se za to, že je u všech spoluvlastníků stejná. Výše spoluvlastnického podílu je u nemovitostí vložena do katastru nemovitostí v podobě zlomku. Spoluvlastnický podíl je ve svém výlučném vlastnictví každého spoluvlastníka. Podle ustanovení 140 ObčZ mají při převodu spoluvlastnického podílu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže nejde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikost podílů. Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání. V případě, že k dohodě nedojde, zrušení spoluvlastnictví a vypořádání provede soud na návrh některého spoluvlastníka. Jedním ze způsobů vypořádání spoluvlastnictví bytového domu je soudní praxe rozdělení domu na jednotlivé bytové jednotky. Lze to provést jen tam, kde to poměry z hlediska budoucího soužití umožňují,. Při zrušení a vypořádání rozdělením věci může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání nemovitosti nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitosti váznoucí, jak je stanoveno v 141 a 142 ObčZ. 2.2.2 Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky se řídí ustanoveními ZOVB. Tento zákon umožňuje nabývání družstevních a nedružstevních bytů do vlastnictví a vymezuje podmínky, za nichž se mohou stát byty samostatnými předměty občanskoprávních vztahů. Zákon vymezuje byty jako bytové jednotky, upravuje spoluvlastnictví budovy v případě, že je spoluvlastník budovy vlastníkem bytové jednotky a zároveň spoluvlastníkem společných prostor bytu a pozemku, na němž je bytový dům postaven. Právní pojetí vychází z předpokladu, že hlavním předmětem spoluvlastnictví je bytový dům a pozemek, na němž stojí. Byt je pokládán za vedlejší předmět, jako neoddělitelná část budovy. Zákon lze použít pouze v případě, že jsou v budově aspoň 2 jednotky, tj. 2 byty nebo 2 nebytové prostory nebo 1 byt a 1 nebytový prostor. 9 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 327-328. ISBN 978-80-7357-466-6. 18

Vlastnictví jednotky spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu podle 5 ZOVB vzniká: 1. vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí 2. výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě 3. dohodou spoluvlastníků budovy 4. rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy 5. dohodou o vypořádání společného jmění manželů 6. rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů 10 S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází současně spoluvlastnictví společných částí domu. 20 ZOVB upravuje situaci, kdy je vlastník jednotky také spoluvlastníkem pozemku. Tehdy lze vlastnictví k pozemku převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na jednotce. 22 a 23 ZOVB upravují přechod nebo převod vlastnických práv k bytové jednotce v případě, že má k předmětnému bytu nájemní práva jiná osoba. Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Ten má lhůtu 6 měsíců na to, aby nabídku přijal. V případě bytu ve vlastnictví bytového družstva, jehož nájemcem je fyzická osoba, lze nabídnout převod vlastnických práv pouze této osobě. Zákon zakotvuje právo na bezúplatný převod bytu členu družstva, který o to požádal. Smlouva o převodu bytu mezi družstvem v postavení převodce a nájemcem členem družstva v postavení nabyvatele, má určité zvláštnosti. Je sice o bezúplatný převod, ale nabyvatel musí uhradit družstvu částku, která odpovídá dosud nesplaceným úvěrům s příslušenstvím, které byly družstvu poskytnuty. Současně musí být vypořádány závazky nabyvatele k družstvu. Vlastnictví přechází až po splnění těchto podmínek. Smluvní vztah obsahuje také vzájemné vypořádání nevyčerpaných zůstatků a vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele. Převodem jednotky zaniká členství nabyvatele v družstvu, a to bez práva na vrácení členského podílu připadajícího na jednotku. 11 Podle nové právní úpravy stanovené v 1158-1222 NOZ, je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci, založené vlastnictvím jednotek. Do popředí tedy vystupuje byt, který sice jako takový není definován, nicméně bytovou 10 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 363. ISBN 978-80-7357-466-6. 11 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 371. ISBN 978-80-7357-466-6. 19

jednotkou je míněn byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech bytového domu vzájemně spojených a neoddělených. Společnými částmi je vždy pozemek nebo věcné právo k němu, a ty části nemovitosti, které mají podle povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Podíly mohou být určeny různým způsobem - jako stejné, nebo zohledňují povahu, rozměr a umístění bytu, nebo se stanoví poměrem velikosti podlahové plochy k celku. Jednotka vzniká podobně jako v předchozí úpravě zápisem nově vzniklé jednotky do katastru nemovitostí, zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví, vypořádáním společného jmění manželů nebo ujednáním manželů o změně rozsahu společného jmění. O vzniku jednotky může také rozhodnout soud. Předkupní právo nájemce jednotky je zachováno. Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly. Nová zákonná úprava zavádí velmi ptaktický institut. Na základě dohody vlastníků jednotek lze přeměnit bytové vlastnictví v podílové spoluvlastnictví a na základě dohody manželů lze přeměnit bytové vlastnictví ve vlastnictví nemovité věci ve společném jmění manželů. V případě, že je vlastníkem všech jednotek v domě jediná osoba, může prohlásit, že mění vlastnické právo k bytovým jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci. Změna je účinná zápisem do katastru nemovitostí. 2.2.3 Byt ve společném jmění manželů Společné jmění manželů je základním institutem manželského majetkového práva a může vzniknout pouze mezi manželi. Jeho předmětem jsou věci, majetková práva a závazky. Společné jmění vyjadřuje právní jednotu a nedělitelnost manželů, kteří společně věci užívají pro potřebu svou a své rodiny, aniž by byl vyjádřen jejich podíl na společném majetku. Manželům patří toto právo společně a nerozdílně. 12 Pojmem jmění se vyjadřuje souhrn penězi ocenitelných majetkových hodnot, a to po odečtení penězi ocenitelných majetkových hodnot, které tato osoba dluží jinému. Podle 143 odst.1 písm.b) ObčZ tvoří předmět společného jmění: 1. majetek nabytý některým z manželů nebo jimi společně za trvání manželství s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého některým z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho 12 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 336-337. ISBN 978-80-7357-466-6. 20

z manželů a věcí vydaných jednomu z manželů v restituci, pokud měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství 2. závazky, které vznikly některému z manželů nebo oběma společně za trvání manželství. Tímto majetkem může být i vlastnické právo k nemovitosti nebo bytu. U nabývání vlastnických práv k nemovitostem rozhoduje den, k němuž se váží právní účinky vkladu do katastru nemovitostí. Jestliže právní účinky vkladu nastanou po uzavření manželství, nemovitost spadá do společného jmění. Naopak, podal-li jeden z manželů návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ještě před uzavřením manželství, je nově nabytá věc v jeho výlučném vlastnictví. Překážkou toho, aby se kupovaná věc stala součástí společného jmění, není ani to, že kupní cena je zcela hrazena z výlučných zdrojů jednoho manžela, jestliže oba manželé projevili při uzavření kupní smlouvy vůli nabýt věc do společného jmění. Právní úprava připouští darování mezi manželi za předpokladu, že předmět daru netvoří součást společného jmění manželů. 13 Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství. Možné varianty vypořádání majetkových práv po zániku manželství upravuje 150 ObčZ. Nejčastěji je uplatňována dohoda manželů nebo rozhodnutí soudu na návrh některého z manželů. Pokud nedošlo do 3 let od zániku manželství k vypořádání společného jmění manželů nebo nebyl-li podán návrh na jeho vypořádání, uplatňuje se zákonná domněnka, že věci nemovité jsou předmětem podílového spoluvlastnictví s rovnými podíly. Rozsah společného jmění manželů lze měnit i za trvání manželství, jak je upraveno v 143a ObčZ. Smlouvou, uzavřenou formou notářského zápisu, lze společné jmění zúžit nebo rozšířit. Takto mohou manželé změnit nejen rozsah majetku a závazků nabytých či vzniklých v budoucnosti, ale i majetku a závazků, které již tvoří jejich společné jmění. Předmětem této smlouvy mohou být i jednotlivé majetkové hodnoty a závazky. Manželé mohou dále vyhradit zcela nebo zčásti vznik společného jmění ke dni zániku manželství. Muž a žena, kteří chtějí uzavřít manželství, mohou upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství obdobně. Pokud se dohody o společném jmění manželů týkají nemovitostí, nabývají účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. 13 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 339-340. ISBN 978-80-7357-466-6. 21

Nová zákonná úprava, platná od 1.1.2014, hovoří o smluveném majetkovém režimu, který se týká společného jmění. Jeho obsah je shodný s režimem platné zákonné úpravy 22

3. Daňové aspekty Daně mají bohatou historii, která sahá pravděpodobně až do starověkého Řecka či Říma. Za bezprostředního předchůdce dnešních poplatků či daní lze považovat až středověké regály. Oprávnění ukládat povinnost platit nebo odvádět regály byla praktickou stránkou státní moci. Regály představovaly úplatu za činnost státních orgánů a staly se jedním ze základních a nejvýznamnějších zdrojů státního příjmu. Později stát počal vyžadovat platby i bez poskytnutí příslušné protihodnoty, tedy nenávratné platby daně. Daně jako nevratné platby poplatníka státu je nutné odlišit od poplatků. Poplatky se platí jako částečná úhrada některých nákladů spojených s činností státních orgánů nebo jsou placeny za oprávnění, která jsou poplatníkovi poskytnuta, mají tedy charakter návratných plateb. Souhrn daní a poplatků v určitém státě tvoří daňovou a poplatkovou soustavu. Rozhodujícím pro konstrukci daní je volba takového nástroje, který by přinášel co nejvyšší příjmy státu za co nejmenší možnosti odporu těch, kteří jsou daně povinni odvádět. Daně neplní pouze fiskální úlohu, jsou jedním z nejúčinnějších nástrojů, který stát používá k ovlivňování, usměrňování a zacílení své politiky v oblasti sociální, hospodářské, mzdové i výchovné. Prostřednictvím daní lze regulovat některé nežádoucí a naopak podporovat některé žádoucí chování jednotlivců i právnických osob. Daně jsou platební povinností, kterou stát musí stanovit zákonem. Listina 14 prohlašuje v čl.11, odst. 5, že daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. Zákon stanoví vznik, zánik a trvání daňové povinnosti tedy náležitosti daňověprávního vztahu. K tomu, aby mohl tento vztah vzniknout, musí splňovat určité právní náležitosti. Jednak zde musí existovat právní norma, která ve své hypotéze stanoví podmínky vzniku daňověprávního vztahu, jednak zde musí nastat právní skutečnost, jejíž vznik vyvolá stanovené právní následky. Daně mají z pohledu státu mnoho dobrých vlastností. I když jejich stanovení, změna či zrušení jsou vázány na legislativní proces, který bývá někdy značně zdlouhavý, dopad daňové změny je většinou rychlý a zasáhne ekonomiku poměrně rozsáhle. V rámci daňové politiky je možné používat různé instituty, které modifikují dopad daňové povinnosti právě tak, aby co nejlépe vystihly záměr státu. Takovým institutem je třeba stanovení předmětu daně - to, co není předmětem daně, dani nepodléhá, nebo 14 Listina základních práv a svobod, zákon č.2/1993 Sb. In: 1993. 1993, roč. 1993, 1. 23

osvobození od daně zákonem vyjmenované skupiny osob nebo právních skutečností sice zakládají daňovou povinnost, ale od platby daně jsou osvobozeny. 3.2 Daňová povinnost ve vztahu k vlastnictví bytů Daňové povinnosti, které mají vztah k bytům, jsou poměrně rozsáhlé. Nejsou soustředěny v jednom zákonném předpise, ale roztříštěny v celé řadě ústavních, zákonných i podzákonných norem, které v ideálním případě na sebe vzájemně navazují. Obsahově spadají do mnoha ministerských rezortů, jejich poplatníci i plátci daně jsou různí, doba splatnosti se u jednotlivých daní liší, správa těchto daní je nejednotná, správci daní i příjemci daní jsou také rozdílní a neexistuje jednotné platební místo. Při úpravě daní je třeba dbát zvýšené opatrnosti, aby nová úprava zasáhla všechny právní normy, jichž se týká, a bylo dosaženo účelu, který byl zamýšlen. Daně, které se vztahují k vlastnictví bytů, zahrnují jak přímé daně majetkového i důchodového typu, tak i nepřímé daně, postihující spotřebitele, především daň z přidané hodnoty a energetické daně. 3.2.1 Majetkové daně 3.2.1.1 Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí je hlavní majetkovou daní povinnost její platby se váže na vlastnictví určité nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Nemovitosti, ležící mimo území ČR, vlastněné fyzickými nebo právnickými osobami, jejichž sídlo nebo bydliště je na území ČR, této dani nepodléhají. Daň z nemovitostí sloučila dvě samostatné daně - daň z pozemků a domovní daň, a rozšířila daňovou povinnost na většinu pozemků a staveb. Pozemky a stavby, které jsou osvobozeny od pozemkové daně, jsou taxativně uvedeny v 4 zákona o dani z nemovitostí (ZODN) 15. Při konstrukci daně z nemovitostí bylo postupováno podle principů úprav daňové povinnosti ve státech Evropské unie. Privatizace a restituce majetku v průběhu 90.let způsobily přesun velkého objemu majetku, jehož vlastníci byli po delší dobu neujasněni a hodnota majetku nebyla dostatečně známa. Poplatníkem daně z nemovitostí není v těchto případech vlastník nemovitosti, ale ten, kdo má nemovitost v nájmu či ji užívá. Základem pro výpočet daně pak nebyla zvolena hodnota nemovitosti, ale u zemědělských pozemků průměrná cena a u ostatních pozemků výměra pozemku. 15 Zákon o dani z nemovitostí, zákon č.338/1992. In: 1992. 1992, 71. 24

Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku nemusí být nutně i vlastníkem nemovitosti, která na tomto pozemku stojí, bylo nutné daň z nemovitostí rozdělit na daň z pozemku a daň ze stavby. Obě daně se počítají samostatně, ale uvádějí se na jednom daňovém přiznání. Daň z nemovitostí je pak součtem obou daní. Pokud má vlastník nemovitosti z nemovitosti nějaký výnos, pak je tento výnos důvodem pro platbu daně z příjmu. Správu daně z nemovitostí vykonávají územní finanční orgány, a to ty, v jejichž správním obvodu se nemovitost nachází. Výnos je příjmem rozpočtu obcí. 3.2.1.2 Daň z pozemku Poplatníci daně jsou uvedeni v 3 ZODN. Určujícím znakem je vlastnictví pozemku a fakt, že hranice pozemku jsou vyznačeny v platných katastrálních mapách a jednoznačně vymezeny v terénu. Je-li pozemek ve vlastnictví více vlastníků, mají solidární poplatnickou povinnost. Je-li však spoluvlastnictví k pozemku odvozeno od vlastnictví k bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru, který je evidován v katastru nemovitostí, je poplatníkem daně z pozemku vlastník bytu nebo samostatného nebytového prostoru ve výši svého podílu na celkové dani z pozemku, který odpovídá spoluvlastnickému podílu na pozemku evidovaném v katastru nemovitostí. Spoluvlastníci bytu nebo samostatného nebytového prostoru jsou povinni platit daň ze svého podílu na pozemku společně a nerozdílně. Předmětem daně z nemovitostí nejsou pozemky zastavěné stavbami - ty podléhají dani ze staveb, a to v rozsahu půdorysu těchto staveb. Zvláštní postavení a režim mají z hlediska pozemkové daně stavební pozemky. Pozemek se stane stavebním pozemkem v okamžiku, kdy je určený k zastavění stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení. Do doby dokončení stavby je z něj placena pozemková daň, po dokončení stavby se stává předmětem daně ze stavby a přestává být předmětem daně z pozemku. V případě, že stavba není zahájena do 2 let od vydání stavebního povolení a stavební povolení tak pozbývá platnosti, přestává být pozemek stavebním pozemkem a stává se předmětem daně podle určení druhu pozemku uvedeného v katastru nemovitostí. Základ daně z pozemku je jak valorický, tak specifický. U pozemků zemědělského charakteru se vychází z ceny půdy zjištěné podle ZOC, u ostatních pozemků z jejich plošné výměry stanovené v m 2. 25

Sazba daně je pevná. Sazba se dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce, na jejímž území se pozemek nachází. Pro jednotlivé části obce může obec koeficient zvýšit o jednu kategorii či snížit o jednu až tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Obec může také na základě 12 ZODN stanovit místní koeficient ve výši 2, 3, 4, nebo 5, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy staveb, pozemků, bytů a samostatných nebytových prostor. Osvobození od daně jsou stanovena v 4 ZODN. 3.2.1.3 Daň ze staveb Poplatníci daně ze staveb jsou uvedeni v 8 ZODN. Na prvním místě to je vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru, v případě nejasností o vlastnictví pak uživatel nebo nájemce. Je-li byt ve vlastnictví více vlastníků, nebo v nájmu či trvalém užívání více subjektů, mají solidární poplatnickou povinnost. Výjimku ze solidární daňové povinnosti tvoří případ, kdy jeden z poplatníků podá ve lhůtě do 31.1. zdaňovacího období daňové přiznání za jeho spoluvlastnický podíl. Ostatní spoluvlastníci mají pak povinnost podat daňové přiznání k dani ze stavby každý za svůj podíl samostatně. Pokud tak neučiní, finanční úřad jim na základě ustanovení 13a odst.5 ZODN daň vyměří. Co je a co není předmětem daně ze staveb, je uvedeno v 7 ZODN. Na pozemek, na němž se nachází stavba, která nepodléhá dani ze staveb, se pohlíží jako na nezastavěný pozemek, a proto podléhá dani z pozemku. Na základě novely ZODN č.65/2000 Sb. se samostatnými poplatníky daně ze staveb stali také vlastníci bytů, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Za každý byt podávají samostatné daňové přiznání. Stavba bytového domu, v němž jsou byty, podléhající samostatné dani ze staveb, není předmětem této daně. Základ daně z bytu stanoví 10 odst.2 ZODN. Je jí výměra podlahové plochy bytu nebo samostatného nebytového prostoru v m 2 k 1.1. zdaňovacího období vynásobená koeficientem 1,20 tzv. upravená podlahová plocha. Tento koeficient vyjadřuje podíl na společných částech stavby. Sazba daně je pevná. Sazba se dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce, na jejímž území se byt nachází. Pro jednotlivé části obce může obec koeficient zvýšit o jednu kategorii či snížit o jednu až tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Obec může 26

také stanovit místní koeficient ve výši 2, 3, 4, nebo 5, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy staveb, pozemků, bytů a samostatných nebytových prostor. Osvobození od daně jsou stanovena v 9 ZODN. 3.2.2 Převodní daně Převodní daně jsou majetkovými daněmi, které jsou vázány na převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti, tedy postihují majetek v době jeho pohybu. Tím se liší od daně z nemovitostí, která se váže k majetku v době jeho klidu. Souhrnně jsou také nazývány převodními nebo transferovými daněmi, a protože jsou upraveny jedním zákonem, jsou označovány také jako tzv. trojdaní. Převodní daně zahrnují nabytí a převody majetku, k nimž dochází úplatně nebo bezúplatně, u bezúplatných převodů je rozhodující skutečnost, zda-li k převodu dochází mezi živými (inter viros) nebo v souvislosti se smrtí dosavadního vlastníka (mortis causa). Při úplatném převodu se zdaňuje pouze nemovitý majetek, u bezúplatného převodu se zdaňuje movitý i nemovitý majetek. Daň z převodu nemovitostí tedy snižuje peněžní hodnotu, získanou převodcem za nemovitost, darovací a dědická daň zmenšují obohacení, které získal nabyvatel bezúplatného převodu vlastnických práv. Při stanovení převodních daní se vychází z hodnoty nabývaného nebo převáděného majetku. Sazba je obvykle progresivní, u darovací a dědické daně je ještě zohledněn příbuzenský vztah mezi dárcem, resp. zůstavitelem, a nabyvatelem majetku. Sazba daně z převodu nemovitostí je poměrná lineární. Převodní daně se vztahují na fyzické i právnické osoby. 3.2.2.1 Daň z převodu nemovitostí Poplatník daně z převodu nemovitostí je uveden v 8 ZDDPN. Liší se podle způsobu nabytí nemovitosti, nejčastěji je to převodce. Nabyvatel se stává ručitelem. Předmět daně z převodu nemovitostí definuje 9 ZDDPN. Jde o úplatný převod nebo přechod vlastnických práv k nemovitostem, včetně směny, a to i v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy. Pokud z prodeje nemovitostí plynou příjmy, vztahuje se na ně daň z příjmu. Základ daně z převodu nemovitostí je upraven v 10 ZDDPN. Je valorický, je to cena zjištěná podle ZOC platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li sjednaná cena nemovitosti nižší než cena zjištěná. V případě, že je cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. 27