PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY PRÁVO A PRÁVNÍ VĚDA KATEDRA OBČANSKÉHO PRÁVA DIPLOMOVÁ PRÁCE ZÁSTAVNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTEM Bc. Pavel Vážan 2014/2015
Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Zástavní právo k nemovitostem zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Branišovicích dne... 2015... Bc. Pavel Vážan 2
Na tomto místě bych rád poděkoval především svému vedoucímu diplomové práce panu prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odborné vedení při jejím psaní, cenné rady, čas, který mi věnoval při konzultacích a jeho otevřený přístup. Dále bych rád poděkoval paní doc. JUDr. Ivaně Průchové, CSc. za odborné rady a laskavý přístup při konzultacích, paní Ing. Naděždě Vitulové a panu Mgr. Jiřímu Fojtáškovi za konzultace a jejich praktické rady k mé diplomové práci. Poděkování patří také mé rodině, přítelkyni a přátelům za podporu po celou dobu studia. 3
Abstrakt Diplomová práce je zaměřena na komplexní posouzení zajišťovacího institutu zástavního práva k nemovitostem. Výchozí právní úpravou je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. V jednotlivostech se práce zaměřuje na obecnou charakteristiku zástavního práva k nemovitostem, vymezení předmětu zástavy, jeho vznik, zápis do katastru nemovitostí a rejstříku zástav, obsah, výkon a zánik. Diplomová práce obsahuje i vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem, která reflektuje současnou právní úpravu z praktického pohledu. Klíčová slova Zástavní právo k nemovitostem, zajišťovací institut, zástava, nemovitá věc, katastr nemovitostí, rejstřík zástav, zástavní smlouva. Abstract The thesis is focused on a comprehensive assessment of securing institute of real estate lien. The basic legal regulation is the Law No. 89/2012 Coll., The Civil Code. In detail, the thesis focuses on the general characteristics of real estate lien, definition of the pledge, its creation, land registration and register pledges, content, performance and termination. The thesis contains a model of agreement on the establishment of lien on real estate, which reflects the current legislation from a practical point of view. Key words Real estate lien, securing institute, pledge, real estate, land registration, register pledges, pledge agreement. 4
Seznam použitých zkratek o. z. občanský zákoník (89/2012 Sb.) obč. zák. občanský zákoník (40/1960 Sb.) KatZ katastrální zákon KV katastrální vyhláška DŘ daňový řád OSŘ občanský soudní řád ZŘS zákon o zvláštních řízeních soudních EŘ exekuční řád ZVB zákon o vlastnictví bytů NotŘ notářský řád ZVD zákon o veřejných dražbách InsZ insolvenční zákon SZ stavební zákon ZEK zákon o elektrických komunikacích 5
Obsah Seznam použitých zkratek... 5 Úvod... 9 1. Zástavní právo k nemovitostem a jeho obecné vymezení... 12 1.1. Pojem zástavního práva k nemovitostem... 12 1.1.1. Zástavní právo k nemovitostem jako právo absolutní a věcné... 12 1.1.2. Princip publicity... 16 1.1.3. Princip legality... 16 1.1.4. Princip subsidiarity... 16 1.1.5. Akcesorická povaha... 17 1.1.6. Zajišťovací povaha... 18 1.1.7. Právo k cizí věci... 18 1.2. Právní úprava... 19 1.2.1. Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem... 19 1.2.2. Právní úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech... 20 1.3. Subjekty zástavního práva k nemovitostem... 21 1.4. Funkce zástavního práva k nemovitostem... 23 1.5. Budoucí zástavní právo k nemovitostem... 24 2. Zástava... 25 2.1. Obecně k zákonnému vymezení zástavy... 25 2.2. Zástava nemovitá věc... 26 2.2.1. Pozemky... 27 2.2.2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením... 28 2.2.3. Věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se... 29 samostatným účelovým určením... 29 2.2.4. Práva prohlášená za nemovité věci zákonem... 30 2.2.5. Věc, která není součástí pozemku na základě jiného právního předpisu, nelze-li ji přenést bez porušení její podstaty z místa na místo... 30 6
2.2.6. Jednotky a stavby, které se nestaly součástí pozemku... 30 2.2.7. Inženýrské sítě... 32 2.3. Nemovité věci evidované a neevidované v katastru nemovitostí... 32 2.4. Rozsah zástavního práva k nemovitostem... 33 3. Vznik zástavního práva k nemovitostem... 34 3.1. Zástavní právo vzniklé na základě právního jednání... 34 3.1.1. Zástavní právo vzniklé na základě zástavní smlouvy... 34 3.1.2. Zástavní právo vzniklé na základě dohody o rozdělení pozůstalosti... 36 3.2. Zástavní právo vzniklé na základě zákona... 36 3.3. Zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci... 37 3.3.1. Soudcovské zástavní právo k nemovitostem... 38 3.3.2. Exekutorské zástavní právo k nemovitostem... 40 3.3.3. Zástavní právo k nemovitostem na základě rozhodnutí správce daně... 41 3.4. Vznik zástavního práva k cizí věci... 41 4. Katastr nemovitostí a rejstřík zástav... 43 4.1. Katastr nemovitostí... 43 4.1.1. Proces zápisu zástavního práva... 44 4.1.2. Údaje evidované o zástavním právu v katastru nemovitostí... 45 4.1.3. Zápis zástavního práva a list vlastnictví... 46 4.2. Rejstřík zástav... 46 4.2.1. Údaje o zástavním právu evidované v rejstříku zástav... 47 5. Práva a povinnosti vyplývající ze zástavního práva k nemovitostem... 49 5.1. Povinnost zdržet se zhoršení zástavy na úkor zástavního věřitele... 49 5.2. Povinnost přiměřeného doplnění zástavy... 50 5.3. Právo zástavního věřitele na pojistné plnění... 51 5.4. Užívání zástavy třetí osobou... 52 5.5. Povinnost požádat o provedení změny zápisu... 53 6. Výkon zástavního práva k nemovitostem... 54 7
6.1. Dohoda o způsobu uspokojení... 55 6.2. Veřejná dražba... 56 6.3. Soudní prodej zástavy... 57 6.4. Výkon zástavního práva podle dosavadních právních předpisů... 58 6.5. Výkon při pluralitě zástavních práv... 59 7. Zánik zástavního práva k nemovitostem... 60 7.1. Zánik zástavního práva v důsledku zániku zajištěné pohledávky... 61 7.2. Zánik zástavního práva za trvání zajištění pohledávky... 62 7.3. Zánik zástavního práva dle zvláštních právních předpisů... 63 7.4. Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí a rejstříku zástav... 63 7.4.1. Výmaz zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí... 64 7.4.2. Výmaz zaniklého zástavního práva z rejstříku zástav... 64 7.5. Záměna zástavního práva... 64 8. Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem... 66 Závěr... 73 Seznam použitých zdrojů a literatury... 75 8
Úvod Zástavní právo obecně jako zajišťovací právní institut představuje nástroj ochrany a posílení postavení pro zástavního věřitele, jelikož zajišťuje jeho pohledávku. Zástavní právo k nemovitostem znal již obecný občanský zákoník a bylo možné jej zřídit i za účinnosti tzv. středního občanského zákoníku. Jistou výjimkou bylo období za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, kdy nová zástavní práva k nemovitostem vznikat nemohla. Právní úprava zástavního práva k nemovitostem se do občanského zákoníku vrátila až v rámci jeho novely od 1. 1. 1992. 1 Přijetím zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále v textu jen o. z. ) došlo k zásadní rekodifikaci soukromého práva. V souvislosti s touto rekodifikací dostál jistých změn i institut zástavního práva. Diplomová práce je zaměřena pouze na zástavní právo k nemovitostem. Aktuálnost a potřebnost zpracování daného tématu diplomové práce spatřuji především v tom, že o. z. zásadně mění dosavadní pojetí nemovitých věcí. Vymezení nemovitých věcí je významné z hlediska užšího pojetí problematiky zástavního práva, zaměřené na případy zástavního práva k nemovitostem. V rámci obecně pojatého institutu zástavního práva se zástavní právo k nemovitostem vymezuje specifickým předmětem zástavy. Cílem diplomové práce je tedy podat komplexní posouzení zástavního práva k nemovitostem jako zajišťovacího právního instrumentu sloužícího k posílení postavení zástavního věřitele ve světle současné právní úpravy obsažené v o. z. a souvisejících právních předpisech. Především se v diplomové práci pokouším vymezit pojem, resp. množinu nemovitých věcí, dále se zaměřuji na jednotlivé aspekty zástavněprávního vztahu včetně jeho projevů v evidenčních nástrojích katastru nemovitostí a rejstříku zástav. Zpracování diplomové práce sleduje zhodnocení stavu de lege lata s přihlédnutím k přechodným ustanovením o. z., která řeší vztah dosavadní a současné právní úpravy ve vztahu k zástavnímu právu. Celý výklad případně doplňuji o relevantní judikaturu (především Nejvyššího soudu) a formulaci de lege ferenda závěrů. Praktický dopad současné právní úpravy zástavního práva k nemovitostem reflektuje vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem. Diplomová práce sleduje i jednotlivé dílčí cíle. Cílem kapitoly druhé, která následuje hned po tomto úvodu, je vymezit pojem zástavního práva k nemovitostem za pomocí jeho povahy a charakteristických principů, popsat právní úpravu, určit jeho subjekty a funkce. Cílem kapitoly třetí je definovat množinu nemovitých věcí, které jsou způsobilé stát se předmětem zástavy. Kapitola čtvrtá podrobně rozebírá jednotlivé způsoby vzniku zástavního práva k nemovitostem. 1 BAUDYŠ, Petr. Zástavní právo k nemovitosti a nejisté postavení zástavního věřitele. Bulletin advokacie, roč. 2003, č. 3. s. 15. ISSN 1210-6348. 9
Následně kapitola pátá popisuje projev zástavního práva k nemovitostem v jednotlivých evidenčních nástrojích. Cílem šesté a sedmé kapitoly je zejména vymezit nejdůležitější práva a povinnosti vyplývající ze zástavněprávního vztahu s tím, že v kapitole šesté jde o práva a povinnosti typická pro fázi zajišťovací a v kapitole sedmé o práva a povinnosti projevující se ve fázi realizace výkonu zástavního práva. V kapitole osmé je pozornost věnována jednotlivým způsobům zániku zástavního práva k nemovitostem včetně projevu zániku v katastru nemovitostí a rejstříku zástav. I přesto, že tato diplomová práce je s ohledem na zvolené téma především teoretická, je v deváté kapitole sestaven praktický vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem. Struktura diplomové práce a jejích jednotlivých kapitol je zvolena tak, aby ve svém celku ověřila takto nastavené hypotézy: 1. Zástavní právo k nemovitostem představuje účinný nástroj zajištění pohledávky věřitele. Tomu odpovídá i současná právní úprava. 2. Nová právní úprava v o. z. nemá negativní důsledky pro zástavní práva k nemovitostem, která vznikla před nabytím účinnosti o. z. a o. z. tak řeší svůj vztah k dosavadní právní úpravě. 3. Právní úpravě zástavního práva k nemovitostem v o. z. byly v rámci rekodifikace přizpůsobeny i související právní předpisy. 4. Současná právní úprava zástavního práva k nemovitostem v o. z. chrání nejen práva věřitele a stanovuje povinnosti dlužníka (obligačního a zástavního), ale zároveň chrání i oprávněné zájmy dlužníka a stanovuje povinnosti věřitele. V diplomové práci bude využita především metoda analýzy za účelem zhodnocení a posouzení právní úpravy o. z., souvisejících právních předpisů, relevantní judikatury a dostupné literatury. Dále bude pracováno s metodou deskripce, pomocí které bude popsán zejména stav právní úpravy institutu zástavního práva k nemovitostem de lege lata. Využity budou také metody indukce a dedukce. Jako autor diplomové práce jsem si vědom skutečnosti, že některé otázky a oblasti právní úpravy zástavního práva k nemovitostem by zasluhovaly větší pozornost a podrobnější zpracování. Vzhledem k omezenému rozsahu diplomové práce to však není dost dobře možné a bylo nutné uchýlit se místy pouze k rámcovému zpracování. Z důvodu předejití případným výkladovým nesrovnalostem či možnému neporozumění podotýkám, že pro účely této diplomové práce nebude rozlišováno mezi pojmy nemovitá věc a 10
nemovitost. 2 V konkrétních případech bude vždy uvedeno, zda se jedná o nemovitost podléhající evidenci v katastru nemovitostí, či nikoli. 2 Jako autor práce uvádím, že uvědomuji změnu právní terminologie o. z., který nepoužívá pojem nemovitost, ale nemovitá věc. Naopak katastrální zákon nadále operuje s pojmem nemovitost, kterou se myslí pouze nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí a je nutné ji odlišit od ostatních, které předmětem evidence v katastru nemovitostí nejsou. 11
1. Zástavní právo k nemovitostem a jeho obecné vymezení Institutu zástavního práva k nemovitostem je potřeba vymezit zejména s ohledem na skutečnost, že představuje specifickou část či výseč zástavního práva jako obecného institutu upraveného v o. z. Je nezbytné toto právo specifikovat a charakterizovat jako právo absolutní a věcné. 3 Vzhledem k tomu, že se zástavní právo k nemovitostem (v zákonem předpokládaných případech) zapisuje do veřejného seznamu - katastru nemovitostí 4, je důležité zabývat se i principem publicity a legality 5. Ke správnému pochopení pojmu zástavního práva k nemovitostem je dále nutné vysvětlit pro něj příznačný princip subsidiarity, jeho akcesorickou povahu a povahu zástavního práva k nemovitostem jako zajišťovacího právního institutu a práva k cizí věci 6. V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě zástavního práva k nemovitostem, kterou můžeme rozdělit na obecnou a zvláštní. Pozornost bude věnována také subjektům zástavněprávního vztahu, funkcím zástavního práva a pouze rámcově bude rozebrána právní úprava budoucího zástavního práva k nemovitostem. 7 1.1. Pojem zástavního práva k nemovitostem Pojem zástavního práva k nemovitostem lze nejlépe vystihnout následujícími znaky a principy: a) právo absolutní a věcné; b) princip publicity; c) princip legality; d) princip subsidiarity; e) akcesorická povaha; f) zajišťovací povaha; g) právo k cizí věci. 1.1.1. Zástavní právo k nemovitostem jako právo absolutní a věcné Ze samotné systematiky o. z., jeho části III., hlavy II., 976 a násl., můžeme 3 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 884. ISBN 978-80-7478-546-7. 4 1 a 11 zákona č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 11. 2014]. 5 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 6 Tamtéž. 7 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 889. ISBN 978-80-7478-546-7. 12
vyvodit závěr, že zástavní právo k nemovitostem spadá do kategorie absolutních majetkových práv a je právem věcným. Charakter zástavního práva jako práva absolutního znamená, že nepůsobí inter partes (pouze mezi určitými subjekty daného právního vztahu), ale působí erga omnes (vůči všem). V odborné literatuře se můžeme setkat i s názorem, že takové právo působí univerzálně. 8 Právu konkrétního subjektu tedy odpovídá povinnost všech ostatních (absolutně všech) takové právo nerušit, příp. do něj nijak nezasahovat způsobem, který bychom mohli označit za rušení tohoto práva. 9 Výchozím pravidlem je ustanovení 976 o. z., kde je řečeno, že: Absolutní majetková práva působí vůči každému, nestanoví-li něco jiného zákon. Jestliže 976 o. z. umožňuje, aby zákon stanovil, že absolutní majetková práva vůči každému nepůsobí, vyvstává otázka, zda je zákonná výjimka relevantní i pro zástavní právo k nemovitostem. Konkrétně zda zákon takovou výjimku upravuje a umožňuje existenci zástavního práva k nemovitostem, které by charakter absolutního majetkového nemělo. V o. z. takové ustanovení nenajdeme. Určitou výjimku z absolutní povahy institutu zástavního práva představuje 1343 odst. 2 o. z., v případě nemovitostí však není relevantní, jelikož se zde hovoří o zástavě jako o věci movité. 10 Podle mého názoru je v praxi běžná situace, kdy se vlastník nemovitosti zaváže vůči jiné osobě, že zatíží tuto nemovitost zástavním právem, aniž by bez dalšího realizoval kroky předpokládané zákonem vedoucí k jeho vzniku, příp. v souladu s ustanovením 1341 o. z. ke vzniku budoucího zástavního práva. V ustanovení 1312 o. z. je zakotveno pravidlo, podle kterého ke zřízení zástavního práva k nemovitosti dojde na základě zástavní smlouvy. Je třeba si ale uvědomit, že zákon zde hovoří o zřízení, nikoli o vzniku zástavního práva, a v takovém případě se bude jednat pouze o závazkový vztah, který bude mít typicky účinky inter partes, ne však o zatížení nemovitosti zástavním právem jako právem, které má povahu absolutního majetkového práva s účinky erga omnes. 11 V této souvislosti je vhodné poukázat i na odlišné názory, které považují věcná práva k věci cizí (tedy i zástavní právo k nemovitostem) za vztahy relativní. 12 Z povahy věci je zřejmé, že pokud by zákon umožňoval zatížit nemovitost zástavním právem jako právem, které by nemělo charakter absolutní, působící 8 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 2-3. ISBN 978-80-7478-546-7. 9 Tamtéž. 10 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 3. ISBN 978-80-7478-546-7. 11 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012. s. 555. ISBN 978-80-7208-922-2. 12 Například prof. František Weyr nebo prof. Viktor Knapp, kdy zmínku o jejich odlišném názoru najdeme např. v publikaci ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 677. ISBN 978-80-7400-108-6, nebo v publikaci SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva ( 976 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1276. s. 2. ISBN 978-80-7400-499-5. 13
erga omnes, byla by zcela potlačena zajišťovací povaha tohoto institutu. Pokud by totiž došlo např. ke změně vlastníka nemovitosti, předmětu zástavy, nebyl tento nový vlastník zástavním právem k nemovitosti vázán. 13 Postavení věřitele by bylo oslabeno a institut zástavního práva k nemovitostem by v praxi podle mého názoru ztrácel na významu. Ustanovení 976 in fine umožňuje zasáhnout do zástavního práva váznoucího na nemovitosti jako práva absolutního tehdy, jestliže k tomu bude mít někdo právní důvod. V takovém případě půjde o určité omezení absolutní povahy zástavního práva k nemovitosti, avšak pouze z hlediska jeho ochrany. 14 Důležitým je i ustanovení 977 o. z., jelikož zařazení zástavního práva k nemovitostem jako práva věcného do kategorie absolutních majetkových práv je dáno zákonem a pouze ten stanoví, že takové právo má povahu absolutní. Zástavní právo k nemovitostem tak patří na základě 977 o. z. do taxativního výčtu absolutních majetkových práv. 15 Praktickým výrazem toho je skutečnost, že pokud by zákon nepovažoval zástavní právo k nemovitostem za právo absolutní, nebylo by možné, s ohledem na 977 a 978 o. z., ujednat si tak v zástavní smlouvě. S absolutní povahou zástavního práva k nemovitostem souvisí i kogentní povaha právních norem jej upravujících, obsažených v části třetí o. z., což vyplývá z ustanovení 978 o. z., který stanoví že: Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Jestliže hovoříme o institutu soukromého práva s účinky erga omnes, je nutné zaručit určitý minimální standard jeho fungování, a to nejen z důvodu právní jistoty, ale i s ohledem na ochranu práv třetích osob. Kogentní povaha jednotlivých ustanovení obsažených v části třetí o. z. nevyplývá z 978 o. z. bez dalšího. Tato ustanovení jsou kogentní pouze ve vztahu k odchylné úpravě práv a povinností s účinky vůči třetím osobám a odchýlení se od těchto ustanovení je možné pouze, pokud to připustí zákon. A contrario je možné se s přihlédnutím k 1 odst. 2 o. z. od jeho části třetí odchýlit bez ohledu na 978 o. z., pokud půjde o úpravu práv a povinností s účinky inter partes. 16 Jak již bylo zmíněno výše, zástavní právo k nemovitostem má také charakter práva věcného. Proto je zařazeno do části třetí, hlavy II., kde jsou upravena absolutní majetková práva práva věcná. Ustanovení 979 o. z. stanoví: Ustanovení této hlavy se použijí na věci hmotné i nehmotné, na práva však jen potud, připouští-li to jejich povaha a neplyne-li ze zákona něco jiného. Z dikce ustanovení 979 o. z. tak vyplývá, že zástavní právo k nemovitostem je právem, které se vztahuje 13 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 14 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva ( 976 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 2. ISBN 978-80-7400-499-5. 15 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 4. ISBN 978-80-7478-546-7. 16 Tamtéž, s. 5. 14
k věci ve smyslu právním a v souladu s ustanovením 496 o. z. k věci hmotné i nehmotné (např. právo stavby). 17 Označení zástavního práva k nemovitostem za právo věcné úzce souvisí s předmětem zástavního práva zástavou, která bude specifikována dále. 18 S povahou zástavního práva k nemovitostem jako práva věcného souvisí i určení, kdo je vlastníkem zástavy, kdo k ní má dispoziční oprávnění, případně kdo ji ovládá. 19 Věcněprávní povaha tedy znamená, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti sleduje její osud a je s nemovitostí jako zástavou spjato. 20 Otázkou je, zda v případě zástavního práva k nemovitostem nemohou vzniknout pochybnosti o jeho povaze jako práva věcného, případně zda může být věcná povaha určitým způsobem zrelativizována tím, že dojde k jejímu prolomení. Zřejmě nebude pochyb o tom, že předmětem zástavního práva k nemovitostem, jak již bylo řečeno výše, je věc v právním slova smyslu a to věc nemovitá. Pokud tedy v tomto případě dojde ke vzniku zástavního práva k nemovitosti, způsobem předvídaným zákonem bez dalšího, bude se jednat o právo s věcněprávními účinky. Ustanovení 1377 odst. 1 o. z. vymezuje situace, kdy dochází k zániku zástavního práva váznoucího na nemovitosti, ale pohledávka, která je zástavním právem zajištěna, existuje dále. V návaznosti na 1377 odst. 3 o. z., by přicházela v úvahu výjimka z věcněprávního charakteru zástavního práva k nemovitostem a jeho prolomení v případě, že se bude jednat o nemovitost, která není evidována ve veřejném seznamu - katastru nemovitostí. 21 Podmínkou je, že nepůjde o nemovitost evidovanou katastru nemovitostí, dojde k převodu nemovitosti (zástavy) a zástavní smlouva umožnuje převést nemovitost, či její část, bez toho aniž by přešlo i zástavní právo na ni váznoucí. 22 V této situaci by došlo k prolomení věcněprávní povahy, jelikož by zástavní právo váznoucí na nemovitosti, jako právo věcné, nesledovalo osud zástavy. V souladu s ustanovením 1107 o. z. by zástavní právo představovalo závadu váznoucí na nemovitosti. 23 Zákon totiž v uvedeném ustanovení hovoří pouze o tom, že se nesmí jednat o nemovitost evidovanou ve veřejném seznamu katastru nemovitostí. Považuji však za velmi důležitý i názor, 17 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 8. ISBN 978-80-7478-546-7. 18 Zástava, jako předmět zástavního práva k nemovitostem nejen jako věc hmotná a nehmotná, ale i věc nemovitá. 19 HURDÍK, Jan a kolektiv. Občanské právo hmotné. Zvláštní část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. s. 199. ISBN 978-80-7380-377-3. 20 Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník [online], 2013-2014 [cit. 19. 11. 2014]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-vzastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ 21 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva ( 976 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1276. s. 1132. ISBN 978-80-7400-499-5. 22 1377 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 11. 2014]. 23 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1043. ISBN 978-80-7478-546-7. 15
že se jedná o pochybení zákonodárce, který v ustanovení 1377 odst. 3 o. z. výslovně neuvedl i nemovitosti ostatní. 24 1.1.2. Princip publicity V předchozím byla charakterizována povaha zástavního práva k nemovitostem jako práva absolutního, působícího erga omnes, a věcného, váznoucího na věci, tedy nemovitosti jako zástavě. S touto povahou úzce souvisí i princip publicity. Aby zástavní právo k nemovitostem mělo absolutní účinky a působilo tak erga omnes, je nezbytné, aby ostatním osobám byla existence tohoto práva známa, resp. se s ní mohli seznámit. 25 Toho je docíleno zejména tím, že zástavní právo k nemovitostem, se zapisuje do katastru nemovitostí v souladu s ustanovením 1316 o. z., příp. v souladu s ustanovením 1319 o. z. do rejstříku zástav. 1.1.3. Princip legality Princip legality vyjadřuje, že s ohledem na zápis zástavního práva k nemovitosti do veřejného seznamu, resp. rejstříku zástav, je třeba, aby byly ex offo příslušným orgánem zkoumány zákonné podmínky pro jeho vznik, jelikož jde o zásah do ústavně chráněného vlastnického práva. 26 1.1.4. Princip subsidiarity Zástavní právo k nemovitostem je ovládáno zásadou subsidiarity, která vyjadřuje povahu tohoto práva jako podpůrného prostředku sloužícího k uspokojení pohledávky věřitele, jestliže dlužník svou povinnost dluh nesplní, případně jeho povinnost nezanikne jiným způsobem. 27 Subsidiární povaha vyplývá z ustanovení 1309 odst. 1 o. z.: Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Z dikce uvedeného ustanovení lze dovodit, že uspokojení věřitelovy pohledávky v rámci výkonu zástavního práva je možné až poté, co dlužník nesplní svou povinnost řádně a včas. 28 A contrario 24 Tamtéž. 25 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 1077. ISBN 978-80-7400-108-6. 26 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 27 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. února 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, 2010 [cit. 27. 1. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/judikatura/judikatura_ns.nsf/websearch/a84772a0df1437a2c1257a4e0066b6d7?open Document&Highlight=0 28 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 886. ISBN 978-80-7478-546-7. 16
pokud dlužník svůj dluh, který má vůči věřiteli, řádně a včas splní, k realizaci zástavního práva v souladu s předchozím nedojde, coby výraz subsidiární povahy. Princip subsidiarity vyjadřuje možnost alternativního postupu věřitele. Věřitel může buď dále vymáhat svou pohledávku vůči dlužníkovi všemi zákonnými prostředky, nebo může zvolit postup spočívající v uspokojení se z výtěžku zpeněžení zástavy nemovité věci. V úvahu však přichází i taková možnost, že věřitelova zajištěná pohledávka (opět za předpokladu, že dlužník svůj dluh nesplní řádně a včas) bude z části uspokojena v rámci procesu jejího vymáhání, kdy se danou část zajištěné pohledávky podaří vymoci, a u zbývající části své zajištěné pohledávky přistoupí věřitel k procesu výkonu zástavního práva. 29 1.1.5. Akcesorická povaha Akcesorická povaha zástavního práva k nemovitostem specifikuje postavení tohoto zajišťovacího institutu ve vztahu k zajištěné pohledávce, vzniklé na základě závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. 30 Jde o nesamostatné právo a jeho existenci lze považovat za podmíněnou. Zástavní právo je zásadně vázáno na pohledávku, kterou zajištuje. 31 Z uvedené zásady akcesorické povahy zástavního práva k nemovitostem lze v o. z. nalézt výjimky. Ustanovení 1380 o. z. upravuje situaci, kdy: Uvolní-li se zástava zánikem zástavního práva a není-li ve veřejném seznamu zápis o zástavním právu ještě vymazán, považuje se zástavní právo za uvolněné a vlastník věci může spojit uvolněné zástavní právo s jiným dluhem, který nepřevyšuje původní dluh. Zakotvení institutu uvolněného zástavního práva umožňuje pro případ, kdy dojde k zániku zástavního práva váznoucího na nemovitosti (např. způsobem uvedeným v ustanovení 1376 o. z.), aby uvolněné zástavní právo bylo využito k zajištění nového dluhu, aniž by došlo k jeho předchozímu výmazu. 32 Využití toho institutu může být praktické z toho důvodu, že věřitel, jehož pohledávka byla zajištěna pomocí uvolněného zástavního práva, má stejné pořadí jako věřitel původní. 33 Podle ustanovení 2005 odst. 2 o. z. věty druhé platí: Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění. V této souvislosti by bylo možné uvažovat situaci, kdy bude uzavřena smlouva o úvěru mezi úvěrujícím a úvěrovaným na základě 2395 a násl. o. z., úvěrující 29 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 27. ISBN 978-80-7201-950-2. 30 FIALA, Josef; HRUŠÁKOVÁ, Milana; STAVINOHOVÁ, Jaruška; et al. Občanské právo. Meritum. 2 aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR. 2012. s. 136. ISBN 978-80-7357-948-7. 31 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 32 Tamtéž. 33 Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník [online], 2013-2015 [cit. 28. 1. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-vzastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ 17
poskytne úvěrovanému v jeho prospěch finanční prostředky a následně dojde k odstoupení od smlouvy o úvěru. V souladu s ustanovením 2005 odst. 2 větou druhou ve spojení s ustanovením 1380 o. z. by vzniklo uvolněné zástavní právo a tento případ představoval další výjimku z akcesorické povahy zástavního práva. Je však nutné upozornit, že tato situace nastat nemůže, jelikož zástavním právem k nemovitosti jsou v takovém případě podle judikatury Nejvyššího soudu zajištěny i nároky zástavního věřitele vyplývající z odstoupení od smlouvy. 34 1.1.6. Zajišťovací povaha Zástavní právo k nemovitostem představuje typický zajišťovací právní institut, což můžeme dovodit zejména z 1309 odst. 1 o. z., obecné úpravy institutu zástavního práva, kde je uvedeno: Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění,, tedy výslovně zde zákon operuje s pojmem zajištění. Zajišťovací povaha zástavního práva k nemovitostem vyplývá i z části čtvrté o. z., upravující relativní majetková práva, hlavy I. dílu 8., týkající se zajištění a utvrzení dluhů, a to konkrétně z 2010 odst. 1, kdy: Dluh lze zajistit,, anebo dá-li někdo věřiteli nebo ve prospěch věřitele majetkovou jistotu, že dlužník svůj dluh splní. Následně z 2012 o. z. vyplývá, že povinnost dát jistotu je splněna zřízením zástavního práva, tedy v našem případě zřízením zástavního práva k nemovitostem, čímž dojde k zajištění dluhu. V této souvislosti je vhodné upozornit na terminologickou nepřesnost o. z., jelikož z povahy věci slouží zástavní právo k zajištění pohledávky věřitele (posiluje postavení věřitele) a ne k zajištění povinnosti dlužníka splnit dluh. 1.1.7. Právo k cizí věci Povaha zástavního práva k nemovitosti jako práva k věci cizí je výrazem skutečnosti, že je zřizováno, resp. vzniká k nemovité věci, která nenáleží zástavnímu věřiteli, ale osobě od něj odlišné. Jde o vyjádření samotné podstaty zástavního práva jako zajišťovacího institutu. Typicky půjde o nemovitou věc ve vlastnictví zástavního dlužníka (může jít o osobu totožnou s obligačním dlužníkem). 35 Logickým důsledkem zřízení zástavního práva k nemovité věci ve vlastnictví zástavního dlužníka je omezení jeho vlastnického práva ve prospěch zástavního věřitele. 36 34 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. října 2005, sp. zn. 21 Cdo 2952/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, 2010 [cit. 29. 1. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/judikatura/judikatura_ns.nsf/websearch/dd4bb4ba653c7885c1257a4e00669e7e?open Document&Highlight=0 35 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 886. ISBN 978-80-7478-546-7. 36 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 18
1.2. Právní úprava Jak již bylo uvedeno výše, zástavní právo k nemovitostem představuje specifickou část či výseč zástavního práva, jehož právní úpravu můžeme rozdělit na obecnou a zvláštní, obsaženou ve zvláštních právních předpisech. 1.2.1. Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem je obsažena v o. z. Ten upravuje obecně institut zástavního práva v devíti systematicky uspořádaných pododdílech, které doplňuje pododdíl desátý, upravující specifický institut podzástavního práva. 37 Konkrétně právní úprava spadá pod ustanovení 1309-1394 o. z. Pododdíl první ( 1309-1311) věnuje pozornost obecným ustanovením, pododdíl druhý ( 1312 1345) upravuje problematiku zastavení (v našem případě nemovité věci), pododdíl třetí ( 1346-1352) rozsah zástavního práva, pododdíl čtvrtý ( 1353-1358) stanovuje práva a povinnosti vyplývající ze zástavního práva k nemovitostem, pododdíl pátý ( 1359-1370) upravuje výkon zástavního práva, pododdíl šestý ( 1370-1375) výkon zástavního práva při více věřitelích, pododdíl sedmý ( 1376-1379) zánik zástavního práva, pododdíl osmý ( 1380-1384) práva vlastníka při uvolnění zástavy, pododdíl devátý ( 1385-1389) záměnu zástavního práva. Poslední oddíl desátý ( 1390-1394) zakotvuje právní rámec institutu podzástavního práva. Systematickou právní úpravu obsaženou v oddílu třetím však dotvářejí i další ustanovení o. z. V souvislosti se zástavním právem k nemovitostem přichází v úvahu zejména tato: - rozdělení věcí ustanovení 498 o. z.; - promlčení zástavního práva k nemovitostem - ustanovení 615 o. z.; - působnost erga omnes ustanovení 976 o. z.; - vymezení absolutních majetkových práv ustanovení 977 o. z.; - možnost odchýlení se od části třetí o. z. ustanovení 978 o. z.; - pořadí věcných práv - ustanovení 982 o. z.; - rozhodování o zatížení/zrušení zatížení nemovité věci v případě, že je ve spoluvlastnictví - ustanovení 1132 o. z.; 37 Pododdíl desátý považuji za vhodné vnímat do určité míry odděleně od předchozích devíti s ohledem na skutečnost, že upravuje institut podzástavního práva a jeho specifika. S ohledem na rozsah se diplomová práce tímto institutem ve vztahu k nemovitostem blíže nezabývá. 19
- rozhodování o zřízení zástavního práva k zajištění peněžité pohledávky, která vznikla v souvislosti se zlepšením nebo obnově společné věci (nemovitosti) - ustanovení 1133 o. z.; - zástavní právo k nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví ustanovení 1124 odst. 2 o. z.; - souhlas zástavního věřitele ke zřízení práva stavby na pozemku zatíženém zástavním právem ustanovení 1241 o. z.; - zatížení práva stavby zástavním právem ustanovení 1252 o. z.; - zastavení odkázané věci (nemovitosti) jako závada odkazu ustanovení 1611 o. z.; - postoupení pohledávky a nabytí jejího zajištění zástavním právem k nemovitosti ustanovení 1880 odst. 1 o. z.; - účinky postoupení pohledávky vůči osobě, která pohledávku zajistila zástavním právem k nemovitosti ustanovení 1883 o. z.; - zákonná intercese privativní ustanovení 1888 odst. 2 o. z.; - splnění povinnosti dát jistotu zřízením zástavního práva ustanovení 2012 odst. 1 o. z.; - pořadí uspokojení věřitelů ustanovení 2016 o. z.; - zákonné zástavní právo pachtýře ustanovení 2344 o. z. 38 Právní úpravu zástavního práva k nemovitostem dotváří soubor přechodných ustanovení vymezující poměr nové a dosavadní právní úpravy: - výchozí postavení mezi přechodnými ustanoveními zaujímá 3028 o. z.; - nutné je uvažovat i ustanovení 3058 o. z. upravující spojení stavby a pozemku; - na spojení stavby s pozemkem v případě, že je stavba či pozemek zajištěn zástavním právem reaguje ustanovení 3060 o. z.; - u zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí je důležité vzít v potaz ustanovení 3064 o. z.; - ve vztahu k uvolněnému zástavnímu právu dále ustanovení 3068 o. z.; - neméně důležité je i přechodné ustanovení 3073 o. z. týkající se závazků. 1.2.2. Právní úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech Právní úpravu zástavního práva k nemovitostem však najdeme i v jiných právních předpisech a vůči úpravě obsažené v o. z. představuje úpravu speciální. Obecná právní úprava je do určité míry zvláštní právní úpravou modifikována. 39 38 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 888. ISBN 978-80-7478-546-7. 20
Ustanovení 9 odst. 2 o. z. stanoví, že: Soukromá práva a povinnosti osobní a majetkové povahy se řídí občanským zákoníkem v tom rozsahu, v jakém je neupravují jiné právní předpisy. K zvyklostem lze hledět tehdy, dovolává-li se jich zákon. Z dikce uvedeného ustanovení pak vyplývá subsidiární použití právní úpravy obsažené v o. z. za předpokladu, že zvláštní právní neobsahuje vlastní právní úpravu (resp. v rozsahu jakém ji neobsahuje). 40 Příkladem takové právní úpravy může být zejména: - ustanovení 170 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen DŘ ); - ustanovení 338b a násl. zákona č. 99/1963. občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen OSŘ ); - ustanovení 69a zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen EŘ ); - a další. 1.3. Subjekty zástavního práva k nemovitostem V souvislosti s vymezením subjektů zástavního práva k nemovitostem je nezbytné odlišit od sebe závazkový právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem, na jehož základě vznikla pohledávka zajištěná zástavním právem a právní vztah mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem. V úvahu pak přicházejí subjekty těchto právních vztahů označované jako obligační dlužník, zástavní dlužník a zástavní (obligační) věřitel. 41 Obligační věřitel je osobou oprávněnou ze závazkového právního vztahu s dlužníkem. Obligační věřitel se shoduje se zástavním věřitelem. Jde o výraz akcesorické povahy zástavního práva k nemovitostem. V souladu s ustanovením 1880 odst. 1 o. z. bude zajištění vždy sledovat osud pohledávky, která je zástavním právem zajištěna. V případě cese pohledávky se tak nový obligační věřitel stává zároveň i věřitelem zástavním. 42 Zástavní dlužník je osobou, jejíž nemovitost se stává předmětem zástavy. Tedy osoba, která k tíži své nemovité věci zřídila zástavní právo zajišťující pohledávku zástavního (obligačního) věřitele. Výrazem této skutečnosti je povaha zástavního práva k nemovitosti jako práva k věci cizí. Zástavní dlužník může být osobou shodnou s obligačním dlužníkem a to za 39 Tamtéž, s. 890. 40 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 44. ISBN 978-80-7478-370-8. 41 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 888. ISBN 978-80-7478-546-7. 42 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 21
předpokladu, že obligační dlužník zatíží zástavním právem nemovitost, která je v jeho vlastnictví. Shoda zástavního dlužníka s dlužníkem obligačním může být dána od samotného počátku existence zástavního práva k nemovitosti nebo kdykoli v budoucnu za jeho trvání. Naopak platí, že zpočátku se zástavní a obligační dlužník mohou shodovat v jedné osobě, ale následně v důsledku změny vlastnického práva k nemovitosti, která je zástavou, dojde k jejich odlišení (půjde o dvě odlišné osoby). 43 Obligační dlužník je dlužníkem osobním a povinným subjektem ze závazkového právního vztahu s věřitelem. Jeho povinnost vůči věřiteli (dluh) představuje věřitelovu pohledávku zajištěnou zástavním právem k nemovitosti. Jak již bylo uvedeno, může se jednat o osobu shodnou se zástavním dlužníkem. Ve svých ustanoveních o. z. hovoří o osobě zástavce. Zástavcem se rozumí osoba, která při vzniku zástavního práva k nemovitosti, tuto nemovitost zastavila. Za předpokladu, že v průběhu trvání zástavního práva nedojde ke změně vlastnického práva k zástavě (převodem či přechodem) bude zástavce shodný se zástavním věřitelem. 44 V návaznosti na odlišování obligačního a zástavního dlužníka je nutné vyřešit otázku následného regresu. Za předkladu, kdy nedojde ke splnění dluhu obligačním dlužníkem, může dojít v souladu s ustanovením 1309 o. z. k uspokojení věřitelovy pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy zástavního dlužníka. Řešení této situace nabízí ustanovení 1368 odst. 2 o. z., kdy: Úhradou pohledávky ze zpeněžené zástavy vznikají zástavnímu dlužníku stejná práva, jako by dluh splnil sám. Dikce tohoto ustanovení o. z. tak obsahuje výslovné zakotvení regresního nároku zástavního dlužníka vůči obligačnímu. Jde o určitý vývoj oproti předchozí právní úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen obč. zák. ), ve kterém výslovná úprava postavení zástavního dlužníka vůči obligačnímu chyběla. Na tuto skutečnost reagovala judikatura, zejm. pak rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. března 2009, sp. zn. 29 Odo 1343/2006 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. dubna 2013, sp. zn. 28 Cdo 1415/2012. Z obou rozsudků Nejvyššího soudu vyplývá právo zástavního dlužníka na regres vůči dlužníku obligačnímu. Uvedená judikatura je dle mého názoru ve spojení s ustanovením 1368 o. z. i nadále použitelná. Regresní nárok je ovšem z povahy věci možný pouze v případě, že obligační a zástavní dlužník jsou osoby odlišné. V opačném případě se pravidlo zakotvené v ustanovení 13068 odst. 2 o. z. neuplatní. 43 FIALA, Josef; HRUŠÁKOVÁ, Milana; STAVINOHOVÁ, Jaruška; et al. Občanské právo. Meritum. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR. 2012. s. 137. ISBN 978-80-7357-948-7. 44 Tamtéž. 22
1.4. Funkce zástavního práva k nemovitostem Nejvýznamnější funkcí zástavního práva k nemovitosti je funkce zajišťovací a funkce uhrazovací. 45 O zajišťovací povaze zástavního práva již bylo pojednáno výše. V této souvislosti je vhodné navíc upozornit na skutečnost, že zajišťovací funkce působí od samotného vzniku zástavního práva k nemovitosti a lze ji rozdělit na složku subjektivní a objektivní. O objektivní složce budeme hovořit ve vztahu k zástavě (nemovité věci), kdy tato slouží k zabezpečení pohledávky věřitele a posiluje tak jeho postavení. Údaj o takovém zajištění se zapisuje do katastru nemovitostí, příp. rejstříku zástav, čímž je zajištěna publicita vůči třetím osobám a v neposlední řadě jde o omezení vlastnického práva k zástavě (zejm. omezení v jednání, které by bylo na újmu věřitele). Subjektivní stránka zajišťovací funkce zástavního práva spočívá v motivaci dlužníka (zejm. obligačního), aby splnil svůj dluh dobrovolně, jinak dojde k uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Subjektivní stránka se projevuje i v případě odlišnosti v osobě obligačního a zástavního dlužníka. Zástavní dlužník k povinnosti splnit dluh nemůže být věřitelem nucen (např. nátlakem pod hrozbou výkonu zástavního práva), fakticky však zajištění nemovitosti (ve vlastnictví zástavního dlužníka) zástavním právem působí na zástavního dlužníka motivačně. Ten má totiž zájem, aby jeho vlastnické právo k nemovitosti zástavním právem omezeno nebylo. V souladu s ustanovením 1936 o. z. může zástavní dlužník splnit dluh za dlužníka obligačního. 46 Aby nedocházelo k oslabení postavení zástavního dlužníka, který bude plnit povinnost za dlužníka obligačního, zakotvuje o. z. v ustanovení 1368, jak již bylo zmíněno, regresní nárok. Uhrazovací funkce zástavního práva k nemovitosti nastupuje v okamžiku, kdy nedojde k dobrovolnému splnění dluhu ze strany dlužníka (ať už obligačního nebo zástavního). Uhrazovací funkce vyplývá z ustanovení 1309 o. z., který počítá s případným uspokojením pohledávky věřitele z výtěžku zpeněžení zástavy. 47 Uplatnění uhrazovací funkce je možné v případě, kdy dlužník nesplní svou povinnost řádně a včas. Z dikce ustanovení 1309 o. z. můžeme vysledovat, že zajišťovací funkce zde není na rozdíl od funkce uhrazovací explicitně vyjádřena a zůstává poněkud skryta. V předchozí právní úpravě obsažené v ustanovení 152 obč. zák., byla obsažena definice zástavního práva, ze které byla zajišťovací i uhrazovací funkce zřejmá. 48 45 KNAPP, Viktor; KNAPPOVÁ, Marta; ŠVETSKA, Jiří; et al. Občanské právo hmotné. Svazek I. 3. aktualizované a doplněné vydání. ASPI Publishing, s.r.o. 2002. s. 387. ISBN 80-86395-28-6. 46 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 41. ISBN 978-80-7201-950-2. 47 Tamtéž. 48 Srov. ustanovení 152 obč. zák.: Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. 23
1.5. Budoucí zástavní právo k nemovitostem Právní úprava budoucího zástavního práva je obsažena především v 1310 odst. 2, 1341 a 1371 odst. 2 o. z. Na rozdíl od dosavadní právní úpravy je na základě 1310 odst. 2 o. z. možné, aby zástavou byla nemovitá věc, ke které zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu, tedy nemovitá věc doposud neexistující; 49 navíc podle odst. 2 věty druhé platí, že: Je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník věci souhlasí. V souladu s ustanovením 1341 o. z. může být zástavou i nemovitá věc, ke které má zástavnímu dlužníkovi vzniknout zástavní právo teprve v budoucnu; pokud bylo budoucí zástavní právo zapsáno do katastru nemovitostí nebo rejstříku zástav vznikne zástavní právo v souladu s odst. 2 nabytím vlastnického práva k nemovité věci zástavním dlužníkem. 50 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) v textu dále jen jako KV, následně ve svém 69 odst. 3 stanoví, že změnu budoucího zástavního práva na zástavní právo zapíše katastrální úřad k návrhu zástavního dlužníka (resp. jeho právního nástupce) spolu se zápisem jeho vlastnického práva nebo později na základě prohlášení zástavního věřitele s náležitostmi obdobnými prohlášení o vzniku práva. Pro pořadí budoucího zástavního práva je na základě 1371 odst. 1 o. z. rozhodující okamžik vzniku zástavního práva (v případě zástavních práv evidovaných v rejstříku zástav), u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí okamžik podání návrhu na jeho zápis do katastru nemovitostí. 49 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 66. ISBN 978-80-7201-950-2. 50 Srov. ustanovení 1316, 1319 odst. 2 a 1341 odst. 2 o. z. 24
2. Zástava Vzhledem k zaměření diplomové práce pouze na zástavní právo k nemovitostem, bude pro tuto kapitolu stěžejním specifikace zástavy - nemovité věci jako předmětu zastavení. 2.1. Obecně k zákonnému vymezení zástavy Výchozím ustanovením pro určení předmětu zástavy je 1310 odst. 1 o. z.: Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat. Právní úprava o. z. vymezuje předmět zástavy široce a umožňuje tak reagovat na nejrůznější možné věci (i s ohledem na budoucí společenský vývoj a technický pokrok) způsobilé být předmětem zástavy, aniž by bylo potřeba přizpůsobovat tomu vždy právní úpravu o. z. Nejde totiž o taxativní výčet, ale o obecně formulované pravidlo, podle kterého musí být splněny dvě podmínky zástavou může být pouze věc a tato musí být obchodovatelná. Široké vymezení věci v o. z. je také výrazem právní úpravy zvláštních právních předpisů a jejich pojetí věci jako předmětu vlastnického práva. 51 První z podmínek je, že předmětem zástavy může být pouze věc. V souladu s ustanovením 489 o. z., obsahujícím legální definici pojmu věc, musí jít o věc v právním smyslu. Takovou věcí je pak vše co slouží potřebám lidí a je rozdílné od osoby. 52 Z důvodové zprávy k ustanovení 489-493 o. z. pak navíc vyplývá skutečnost, že věcí v právním smyslu je taková věc, ke které se vztahují absolutní majetková práva (zejm. pak právo vlastnické). 53 Z povahy zástavního práva jako práva k věci cizí, lze vyvodit závěr, že taková věc musí někomu patřit. A contrario nemůže jít o věc, která není způsobilým předmětem vlastnictví. Druhou podmínkou stanovenou v uvedeném ustanovení 1310 o. z. je, že se musí jít o věc, která je obchodovatelná. Základem obchodovatelnosti je převoditelnost vlastnického práva k věci. Převoditelnost vlastnického práva, jako vlastnost předmětu zástavy, je významná z hlediska samotné podstaty zástavního práva, jelikož i zákonné ustanovení 1309 o. z. předpokládá možnost převodu vlastnického práva k zástavě v případě jejího zpeněžení. 54 A contrario je nutné opět vyloučit res extra commercium. 51 LAVICKÝ, Petr; POLIŠENSKÁ, Petra. Judikatura k rekodifikaci. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2013. s. 10. ISBN 978-80-7478-040-0. 52 Srov. ustanovení 489 o. z.: Věc v právním smyslu (dále jen věc ) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. 53 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012. s. 223-228. ISBN 978-80-7208-922-2. 54 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 64. ISBN 978-80-7201-950-2. 25
2.2. Zástava nemovitá věc Pro účely této práce je nezbytné vymezit předmět zástavy poněkud úžeji. Je nesporné, že v souladu s výše uvedeným půjde o věc v právním smyslu, která bude splňovat podmínku obchodovatelnosti. Avšak s pouhým vymezením předmětu zástavy jako věci v právním smyslu se spokojit nelze a je nutné vyjít i z dalších ustanovení o. z. a souvisejících právních předpisů. Vzhledem ke specifickému předmětu zástavy, v případě zástavního práva k nemovitostem, je podstatným ustanovení 498 odst. 1 o. z.: Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Zákonné ustanovení 498 odst. 1 o. z. tak podává legální definici nemovitých věcí, pomocí které můžeme vymezit předmět zástavy pro účely této práce a odlišit nemovitou věc od věci extenzivně pojaté v 489 o. z. 55 Nemovitou věcí tak na základě 498 odst. 1 o. z. jsou: a) pozemky; b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením; c) věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením; d) práva, prohlášená za nemovité věci zákonem; e) věc, která není součástí pozemku na základě jiného právního předpisu, nelze-li ji přenést bez porušení její podstaty z místa na místo; O. z. poskytuje taxativní výčet nemovitých věcí, nicméně výčet uvedený v ustanovení 498 o. z. za taxativní považovat nelze. 56 Vymezení nemovitých věcí v o. z. je ovlivněno zásadou superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě). 57 V případě zastavení pozemku jako nemovité věci je důsledkem této zásady skutečnost, že zástavní právo bude zatěžovat nejen samotný pozemek, ale i stavbu (za předpokladu, že nebude samostatnou nemovitou věcí), 58 která na daném pozemku stojí. Pro úplné vymezení nemovitých věcí dle o. z. je nutné vzít v úvahu i jeho další ustanovení, především 1159 in fine, dle kterého je nemovitou věcí jednotka a ustanovení 3054 a 3055 o. z., které považuje za nemovitou věc považována i stavbu spojenou se zemí pevným základem, která se nestala součástí pozemku nabytím účinnosti o. z. S ohledem na možný 55 Vzhledem k široce koncipovanému pojetí věci v právním smyslu na základě ustanovení 489 a souvisejících ustanovení 496 a 498 o. z., mohou být předmětem zástavního práva též věci movité, apod. 56 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 1763. ISBN 978-80-7400-108-6. 57 NOVOTNÝ, Petr; KEDROŇOVÁ, Kristina; ŠTROSOVÁ, Ilona; et al. Nový občanský zákoník. Vlastnictví a věcná práva. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2014. s. 14. ISBN 978-80-247-5166-5. 58 V případě, že danou stavbu nebude možné podřadit pod taxativní výčet uvedený v ustanovení 498 odst. 1 obč. zák., případně se nebude jednat o stavbu, která se v souladu s ustanoveními 3054 a násl. obč. zák. nestala součástí pozemku. 26