MĚSTO LOVOSICE ZÁSADY PRODEJE BYTOVÝCH JEDNOTEK A PROSTOR SLOUŽÍCÍCH K PODNIKÁNÍ Z MAJETKU MĚSTA LOVOSICE I. Preambule Prodej bytových jednotek a prostor sloužících k podnikání ve vlastnictví města Lovosice probíhá dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Není vyloučen ani prodej celého domu, podle téhož zákona, do podílového spoluvlastnictví všech nájemců bytových jednotek v domě, jestliže o tuto formu prodeje výslovně požádají, a to za stejných cenových podmínek. Zásady vymezují ceny, stanovují postup při prodejích, určují způsob stanovení ceny a placení kupní ceny tak, aby byla umožněna změna vlastnictví za jasných, pro občana srozumitelných a únosných podmínek. Těmito Zásadami" však není dotčeno právo města Lovosice prodávat jiným způsobem na základě rozhodnutí zastupitelstva města. II. Vymezení pojmů Pro účely těchto zásad se rozumí: a) budovou trvalá stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy, b) bytovou jednotkou, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. c) prostorem sloužícím k podnikání prostor, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru a slouží-li prostor alespoň převážně k podnikání d) domem s bytovými jednotkami a prostorami sloužící k podnikání taková budova, která je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zákona č. 89/2012 Sb. v platném znění (dále jen dům"), 1
e) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání III. Předmět prodeje Předmětem prodeje jsou bytové a nebytové jednotky v domech, které jsou ve vlastnictví města Lovosice. Současně s bytovými a nebytovými jednotkami se prodává i podíl na společných částech domu a na zastavěném pozemku, v odůvodněných případech i na dalším pozemku, pokud je pro provoz domu nezbytný. V případě prodeje jednotlivé jednotky vymezené ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění (dále jen občanský zákoník"), je předmětem prodeje i podíl na společných částech domu rovněž podíl na zastavěném pozemku a to v rozsahu daném poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. IV. Prodej bytové jednotky 1. Prodej bytových jednotek se uskuteční jejich nájemcům dle ust. 1187 občanského zákoníku. Musí jít o fyzickou osobu (fyzické osoby), se kterou byla městem Lovosice uzavřena platná nájemní smlouva a tento nájemce bytovou jednotku skutečně sám k bydlení užívá. 2. Jestliže nájemce nabídku koupě bytové jednotky nepřijal, mohou tyto bytové jednotky koupit i ostatní zájemci (třetí osoby), a to v nabídkovém řízení za nejvyšší nabídnutou kupní cenu. Další podmínkou pro kupujícího bude dále nepožadovat náhradního bytu pro stávajícího nájemce od města. 3. Jestliže je byt vymezen podle zákona jako bytová jednotka a jedná se o bytovou jednotku v domě, kde již privatizace proběhla, který není obsazen nájemcem, bude nabízen třetím zájemcům ke koupi nabídkovým řízením za nejvyšší nabídnutou kupní cenu. 2
V. Podmínky prodeje bytové jednotky Při prodeji bytových jednotek podle občanského zákoníku je současný vlastník povinen nabídnout bytovou jednotku nejprve oprávněnému nájemci dle ust. 1187 občanského zákoníku v platném znění. Oprávněný nájemce nabídku přijme nebo odmítne nejpozději do 6 měsíců od její účinnosti. Prodej bytové jednotky bude realizován na základě přijetí nabídky oprávněným nájemcem ve stanovené lhůtě. Nájemce má povinnost podepsat kupní smlouvu do 2 týdnů ode dne, kdy mu bude doručena výzva k jejímu podpisu. Zájemce o koupi bytové jednotky musí mít před přijmutím nabídky ke koupi bytové jednotky, uhrazeny veškeré platby nájemného za dosavadní užívání bytové jednotky a za služby spojené s jeho užíváním, tzn. není dlužníkem. Taktéž musí mít uhrazeny veškeré splatné závazky vůči městu Lovosice. VI. Stanovení kupní ceny bytové jednotky 1. Kupní cena bytové jednotky pro oprávněné nájemníky: Ceny bytových jednotek včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavební parcele budou stanoveny v případě prodeje oprávněným nájemníkům následujícím způsobem: a) 35 % z odhadní ceny bytové jednotky a stavebního pozemku, která bude stanovena znaleckým posudkem dle aktuálně účinné prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR k zákonu č.151/1997 Sb. stanovené v 33 odst. 1 tohoto zákona. Odhadní cena zahrnuje i hodnotu převáděných společných částí nemovitosti. Odhadní cena zohledňuje stáří nemovitosti, jeho opotřebení a vliv rekonstrukcí. b) K této částce se dále připočte: - podíl z průměrných ročních nákladů na opravy, investice do daného domu provedené městem Lovosice za poslední 3 roky, - průměrné roční náklady na opravy, investice a výměnu zařizovacích předmětů k dané bytové jednotce za poslední 3 roky. c) K takto stanovené ceně bytové jednotky se připočte podíl kupujícího na úhradě nákladů spojených s prodejem ve výši 50,- Kč/m2 podlahové plochy bytové jednotky 2. Kupní cena bytové jednotky pro ostatní zájemce: Ceny bytových jednotek včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavební parcele budou stanoveny v případě prodeje nabídkovým řízením dle článku VII. ostatním zájemcům následujícím způsobem: Vyvolávací kupní cena bytové jednotky pro nabídkové řízení dle článku VII. bude stanovena znaleckým posudkem dle tržního ocenění. 3
VII. Nabídkové řízení Každý zájemce o koupi bytové jednotky je povinen složit v jednací místnosti, kde probíhá nabídkové řízení, kauci. Její výše je závislá na ceně prodávané bytové jednotky a činí: a) 10.000,- Kč u bytové jednotky, jejichž vyvolávací kupní cena je nižší než 50.000,-Kč. b) 20.000,-Kč u bytů, jejichž vyvolávací kupní cena je 50.000,- Kč a vyšší. Z účasti na nabídkovém řízení budou bez dalšího vyřazeny uchazeči, kteří nemají vůči městu Lovosice uhrazeny všechny své splatné závazky. Vítězem nabídkového řízení bude ten uchazeč, který nabídne nejvyšší kupní cenu. O samotném převodu bytové jednotky, konkrétních podmínkách převodu bytové jednotky, ti. kupní ceny, splatnosti rozhoduje vždy Zastupitelstvo města Lovosice svým usnesením. Na základě usnesení ZM získává vítěz právo uzavřít kupní smlouvu na bytovou jednotku, a to nejpozději do 3 měsíců ode dne konání nabídkového řízení. Pokud však vítěz neuzavře kupní smlouvu do zápisem stanoveného termínu od vyhlášení vítěze nabídkového řízení prodávané nemovitosti, výsledek řízení se ruší, kauce propadá ve prospěch města a přistoupí se k vyhlášení nového řízení. Zájemcům, kteří se umístili na druhém a dalších místech se kauce vrátí okamžitě po ukončení nabídkového řízení. VlIl. Kupní smlouva, splatnost kupní ceny, sankce A. Uzavření kupní smlouvy při prodeji oprávněnému nájemci: Kupní smlouva musí být uzavřena do 2 týdnů od doručení výzvy k podpisu kupní smlouvy. Při nesplnění termínu uzavření kupní smlouvy může město Lovosice od záměru uzavřít kupní smlouvu odstoupit. B. Možnosti úhrady kupní ceny při prodeji oprávněnému nájemci: a) jednorázovou platbou v hotovosti při podpisu kupní smlouvy do částky 350.000,- Kč, dle zákona č. 254/2004 Sb. 4
b) jednorázovou platbou bankovním převodem na účet města Lovosice, celková kupní cena musí být v den podpisu připsána na účet města Lovosice. c) v případě uhrazení kupní ceny úvěrem ze stavebního spoření, bude nejpozději do 4 měsíců od podpisu kupní smlouvy celková kupní cena uhrazena a připsána na bankovní účet města Lovosice. d) v odůvodněných případech formou splátek, a to na základě žádosti kupujícího, která bude projednána na jednání RM či ZM. / v závislosti na délce splatnosti, viz. 85 zákona 128/2000 Sb., zákona o obcích/. Na základě této žádosti může být přijato usnesení RM či ZM Lovosice: 40% kupní ceny bude uhrazeno při podpisu kupní smlouvy a zbývající část bude hrazena formou měsíčních pravidelných splátek po dobu maximálně 24 měsíců takto: 1. rok 30% z kupní ceny + jednotlivá měsíčná splátka navýšena o 2 % p.a. 2. rok 30% z kupní ceny + jednotlivá měsíčná splátka navýšena o 2 % p.a. Pravidelné měsíční splátky budou splatné vždy do 20. daného měsíce Pokud kupující nabídne v průběhu splátek uhrazení celého zbytku kupní ceny, město Lovosice mu toto vyrovnání umožní. 1. Nezaplatí-li kupující prodávajícímu některou ze splátek kupní ceny včas a v dohodnuté výši, je povinen zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 0,05 % za každý den prodlení z dlužné částky, a to do nejpozději do 1 měsíce ode dne splatnosti původní splátky. 2. V případě, že kupující v daném termínu nezaplatí splátku, navýšenou o smluvní pokutu či neuhradí i další splátku kupní ceny, vyhrazuje si město Lovosice, ve smyslu ust. 2001 občanského zákoníku, odstoupení od kupní smlouvy. 3. Vlastnické právo k bytové jednotce vkladem do katastru nemovitostí bude zapsáno až po uhrazení celkové kupní ceny. 4. V případě úhrady kupní ceny dle bodu c) a d) bude kupující, který ještě nenabyl vlastnické právo k bytové jednotce vkladem do katastru nemovitostí platit řádné měsíční nájemné dle uzavřené nájemní smlouvy: a) Nájemní smlouva bude uzavřena na dobu určitou a to v závislosti na úhradě kupní ceny dle bodu c) a d). b) Nová nájemní smlouva bude uzavřena při podpisu kupní smlouvy, a měsíční nájemné bude činit 1,- Kč / za celkovou výměru bytové jednotky. c) Nájemní vztah zaniká ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad v Litoměřicích. 5. V případě úhrady kupní ceny dle bodu c) a d) je kupující, který ještě nenabyl vlastnické právo k bytové jednotce vkladem do katastru nemovitostí a nadále je nájemcem bytové jednotky se zavázán kromě nájemného hradit i částku, odpovídající výše částky do fondu oprav, která se v konkrétním bytovém domě dle ust. 1180 občanského zákoníku, hradí. Částka bude specifikována v nové nájemní smlouvě. 5
C. Uzavření kupní smlouvy při prodeji ostatním zájemcům: Na základě usnesení ZM získává vítěz právo uzavřít kupní smlouvu na bytovou jednotku, a to nejpozději do 3 měsíců ode dne konání nabídkového řízení. Při nesplnění termínu uzavření kupní smlouvy může město Lovosice od záměru uzavřít kupní smlouvu odstoupit. D. Možnosti úhrady kupní ceny při prodeji ostatním zájemcům: a) jednorázovou platbou v hotovosti při podpisu kupní smlouvy do částky 350.000,- Kč, dle zákona č. 254/2004 Sb. b) jednorázovou platbou bankovním převodem na účet města Lovosice, a to nejpozději do 3 měsíců ode dne konání nabídkového řízení. Kupní smlouva bude uzavřena po uhrazení celkové kupní ceny, resp. v den podpisu musí být celková kupní cena připsána na účet města Lovosice. IX. Sleva z kupní ceny 1. V případě úhrady dle či. VlIl. bodu a) nebo b) bude kupujícímu stanovena sleva kupní ceny, kupní cena mu bude snížena o 5%. 2. Pokud dojde na základě učiněné nabídky k odkoupení všech bytových jednotek, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavební parcele najednou bude kupujícím snížena kupní cena o 5 %, v tomto případě bez ohledu na způsob úhrady kupní ceny. X. Další ustanovení K zajištění pohledávek podle či. VlIl. bodu c) a d) bude návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podán až poté, kdy dojde k úhradě celé kupní ceny. Tato skutečnost bude ujednána v kupní smlouvě v článku o převodu vlastnictví bytové jednotky. V případě uskutečnění úhrady kupní ceny pomocí úvěru od banky, stavební spořitelny či jiné právnické osoby je kupující povinen před podpisem smlouvy prokázat svou připravenost k úhradě kupní ceny předložením platné úvěrové smlouvy či doložením ujednání, že prostředky z úvěru budou poskytnuty pro účely koupě bytové jednotky. XI. Prostory sloužící k podnikání 1. Nabídková kupní cena za prodej prostor sloužících k podnikání bude stanovena znaleckým posudkem dle tržního ocenění. 6
2. Prodej prostor sloužících k podnikání se uskuteční přednostně jejich nájemcům. Nájemce těchto prostor se musí nejpozději do 3 měsíců ode dne obdržení nabídky písemně vyjádřit, zda nabídku přijímá či ne. 3. Zájemce o koupi prostor sloužících k podnikání musí mít před přijmutím nabídky ke koupi těchto prostor, uhrazeny veškeré platby nájemného za dosavadní užívání prostor a za služby spojené s jejich užíváním, tzn. není dlužníkem. Taktéž musí mít uhrazeny veškeré splatné závazky vůči městu Lovosice. 4. Kupní cena musí být uhrazena: a) jednorázovou platbou v hotovosti při podpisu kupní smlouvy do částky 350.000,- Kč, dle zákona č. 254/2004 Sb. b) jednorázovou platbou bankovním převodem na účet města Lovosice, celková kupní cena musí být v den podpisu připsána na účet města Lovosice. O výjimkách rozhoduje zastupitelstvo města. 5. Nepřijme-li nájemce nabídku k odkoupení prostor sloužících k podnikání, bude nebytová tento prostor prodán v nabídkovém řízení. XII. Závěrečné ustanoveni 1. Od okamžiku doručení první nabídky současnému nájemci bytové jednotky k jejímu odkoupení nebudou městem prováděny žádné opravy, investice a výměny zařizovacích předmětů souvisejících s bytovou jednotkou či prostorami sloužících k podnikání. Netýká se odstraňování havárií. 2. Prodávající hradí správní poplatky spojené s vkladem prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, daň z převodu nemovitosti. 3. Kupující hradí správní poplatky spojené s vkladem kupních smluv do katastru nemovitostí. 4. Tyto zásady ruší zásady prodeje bytových a nebytových jednotek v Lovosicích přijatým usnesením Zastupitelstva města Lovosice dne 31.1.2013 usnesením č. 14/I/2013. 5. Tyto zásady schválilo Zastupitelstvo města Lovosice usnesením číslo 26/II/2014 a nabývají účinnosti dnem schválení, to je 27.3.2014. 7