Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11742-1212/2015 O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemků evidovaných na LV č. 1923 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), Kaznějov, obec Kaznějov, okres Plzeň-sever. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 63249/11-235 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 10.7.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 21 stran příloh. V Praze, dne 10.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 23.4.2015 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 63249/11-235, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 754 - orná půda, pozemku p.č. 757 - orná půda, pozemku p.č. 783 - orná půda, pozemku p.č. 810/80 - orná půda, pozemku p.č. 844/33 - orná půda, pozemku p.č. 844/39 - orná půda, pozemku p.č. 848 - orná půda, pozemku p.č. 849 - orná půda, pozemku p.č. 850 - orná půda, pozemku p.č. 882 - orná půda, pozemku p.č. 925/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/5 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/7 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/8 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/9 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/28 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1070/23 - orná půda, pozemku p.č. 1092/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1092/3 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/18 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/25 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 1220/29 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Kaznějov, obec Kaznějov, okres Plzeň-sever. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 10.7.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 10.7.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Tomáše Vingrálka a Ing. Štěpána Orálka. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1923, pro k.ú. Kaznějov, obec Kaznějov, okres Plzeň-sever, vyhotovený objednavatelem dne 23.4.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kaznějov, dne 4.5.2015, pro k.ú. Kaznějov, obec Kaznějov, okres Plzeň-sever, pod číslem PÚ 651/2015-435. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Kaznějov. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Kaznějov Katastrální území: Kaznějov (664553) List vlastnictví číslo: 1923 Vlastník: Kříž Jan, č.p. 110, 33151 Obora 5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 754 - orná půda, pozemku p.č. 757 - orná půda, pozemku p.č. 783 - orná půda, pozemku p.č. 810/80 - orná půda, pozemku p.č. 844/33 - orná půda, pozemku p.č. 844/39 - orná půda, pozemku p.č. 848 - orná půda, pozemku p.č. 849 - orná půda, pozemku p.č. 850 - orná půda, pozemku p.č. 882 - orná půda, pozemku p.č. 925/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/5 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/7 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/8 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/9 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 925/28 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1070/23 - orná půda, pozemku p.č. 1092/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1092/3 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/18 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 1216/25 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 1220/29 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Kaznějov, obec Kaznějov, okres Plzeň-sever. Pozemky p.č. 754 a p.č. 757 jsou situovány ve východní části katastrálního území, netvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1284/21 - ostatní plocha a přes p.č. 810/99 - orná půda, které jsou ve vlastnictví státu. Pozemek p.č. 783 je situován v jihovýchodní části katastrálního území a je přístupný po nezpevněných pozemcích. Pozemek p.č. 810/80 je situován ve východní části katastrálního území a je přístupný po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1284/1 - ostatní plocha a přes pozemek p.č. 1284/9 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví státu. Pozemky p.č. 882 a p.č. 844/33 jsou situovány v jižní části katastrálního území a jsou přístupné po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1273/9 - ostatní plocha a pozemku pč.. 1273/82 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví státu a přes pozemek p.č. 844/51 - orná půda, který je ve vlastnictví: Město Kaznějov, Ke Škále 220, 33151 Kaznějov. Pozemky p.č. 848, p.č. 849, p.č. 850 a p.č. 844/39 jsou situovány v jižní části katastrálního území, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněných pozemcích. Pozemek p.č. 925/28 je situován v centrální části katastrálního území a je přístupný po nezpevněných pozemcích. Pozemky p.č. 925/2, p.č. 925/3, p.č. 925/7, p.č. 925/8 a p.č. 925/9 jsou situovány v jižní části katastrálního území, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1291/6 - ostatní plocha a pozemku p.č. 1291/4 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví státu. Pozemek p.č. 1070/23 je situován v centrální části katastrálního území a je přístupný po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1290/4 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. stránka č. 4
Pozemky p.č. 1092/2, p.č. 1092/3, p.č. 1216/23, p.č. 1216/25 a p.č. 1220/29 jsou situovány v jihozápadní části katastrálního území, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněných pozemcích. Pozemek p.č. 1216/2 je situován v jihozápadní části katastrálního území a je přístupný po nezpevněných pozemcích. Pozemek p.č. 1216/18 je situován v jihozápadní části katastrálního území a je přístupný po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1295/1 - ostatní plocha a pozemku p.č. 1216/14 - trvalý travní porost, které jsou ve vlastnictví státu. Na části pozemků se nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Pozemky a) Pozemky stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Pozemky 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 754 Orná půda 41300 683 9,99 13,9860 9 552,44 757 Orná půda 44602 648 5,41 7,5740 4 907,95 757 Orná půda 41300 539 9,99 13,9860 7 538,45 783 Orná půda 44602 1 762 5,41 7,5740 13 345,39 810/80 Orná půda 43311 1 926 7,82 10,9480 21 085,85 844/33 Orná půda 41300 164 9,99 13,9860 2 293,70 844/33 Orná půda 41310 1 599 8,64 12,0960 19 341,50 844/39 Orná půda 41300 488 9,99 13,9860 6 825,17 844/39 Orná půda 46811 241 1,40 1,9600 472,36 844/39 Orná půda 44602 75 5,41 7,5740 568,05 848 Orná půda 41300 6 190 9,99 13,9860 86 573,34 849 Orná půda 41300 5 512 9,99 13,9860 77 090,83 850 Orná půda 41300 1 942 9,99 13,9860 27 160,81 882 Orná půda 41310 2 572 8,64 12,0960 31 110,91 925/2 Trvalý travní porost 46811 421 1,40 1,9600 825,16 925/2 Trvalý travní porost 44602 5 5,41 7,5740 37,87 925/5 Trvalý travní porost 46811 52 1,40 1,9600 101,92 925/7 Trvalý travní porost 46811 50 1,40 1,9600 98, 925/8 Trvalý travní porost 44814 4 2,83 3,9620 15,85 925/8 Trvalý travní porost 46811 783 1,40 1,9600 1 534,68 925/9 Trvalý travní porost 44814 2 2,83 3,9620 7,92 925/9 Trvalý travní porost 46811 418 1,40 1,9600 819,28 925/28 Trvalý travní porost 44814 45 2,83 3,9620 178,29 stránka č. 6
Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 925/28 Trvalý travní porost 46811 663 1,40 1,9600 1 299,48 1070/23 Orná půda 44602 811 5,41 7,5740 6 142,51 1070/23 Orná půda 46811 102 1,40 1,9600 199,92 1092/2 Trvalý travní porost 46811 143 1,40 1,9600 280,28 1092/3 Trvalý travní porost 46811 530 1,40 1,9600 1 038,80 1216/2 Trvalý travní porost 46811 1 144 1,40 1,9600 2 242,24 1216/2 Trvalý travní porost 43001 429 6,94 9,7160 4 168,16 1216/18 Trvalý travní porost 43001 511 6,94 9,7160 4 964,88 1216/23 Trvalý travní porost 46811 47 1,40 1,9600 92,12 1216/25 Trvalý travní porost 46811 32 1,40 1,9600 62,72 1220/29 Trvalý travní porost 46811 62 1,40 1,9600 121,52 Součet: 30 595 332 098,35 Pozemky určená cena: 332 098,35 Kč stránka č. 7
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 20,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 30.595 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši 615 000,- Kč (zaokrouhleno). REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu 332 100, Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.* 0, Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. stránka č. 8
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 615 000, Kč Cena slovy: šestsetpatnácttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne 10.7.2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11742-1212/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 10
E. SEZNAM PŘÍLOH Ortofoto mapa parcely 754 Ortofoto mapa parcely 783 Ortofoto mapa parcely 1070/23 Ortofoto mapa parcely 810/80 Ortofoto mapa parcely 848 Ortofoto mapa parcely 882 Ortofoto mapa parcely 925/8 Ortofoto mapa parcely 1216/2 Ortofoto mapa parcely 1092/3 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 11
Ortofoto mapa parcely 754 Ortofoto mapa parcely 783 stránka č. 12
Ortofoto mapa parcely 1070/23 Ortofoto mapa parcely 810/80 stránka č. 13
Ortofoto mapa parcely 848 Ortofoto mapa parcely 882 stránka č. 14
Ortofoto mapa parcely 925/8 Ortofoto mapa parcely 1216/2 stránka č. 15
Ortofoto mapa parcely 1092/3 stránka č. 16