Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2012 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 361, příslušející k části obce Velká Kraš, na pozemku p.č. St. 11/1, včetně pozemku p.č. St. 11/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 11/2 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada, vše v k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš, okres Jeseník. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny Jeseník IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 014 EX 5117/07-33 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 5117/07-33, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - rodinného domu č.p. 361, příslušející k části obce Velká Kraš, na pozemku p.č. St. 11/1, včetně pozemku p.č. St. 11/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 11/2 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada, vše v k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš, okres Jeseník. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 20, pro k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš, okres Jeseník, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš, okres Jeseník, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Znalecký posudek č. 103/10/2010 ze dne , vypracovaný panem Ivanem Irovským. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Velká Kraš Katastrální území: Fojtova Kraš (778451) List vlastnictví číslo: 20 Vlastník: Illová Lea Velká Kraš 361, Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 20 je oceňovaná nemovitost evidována jako objekt č.p bydlení, na pozemku p.č. St. 11/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že objekt je v havarijním stavu (část obvodových konstrukcí a zastřešení). Tento je v rozbořeném, havarijním, nevyužitelném stavu. Dle místního šetření a dle oceňovacích standardů uvažujeme, že nemovitost již zanikla, neboť není patrné její prostorové uspořádání. Rovněž není oceněna jako stavba určená k odstranění dle 16 vyhlášky, neboť nebylo předloženo žádné rozhodnutí o odstranění stavby, či nebylo nařízeno odstranění stavby. Již prostým posouzením náklady na zbourání a odstranění materiálu značně převyšují cenu obvyklou použitelného materiálu. Cena stavby je tedy nulová. Předmětem ocenění jsou tedy pozemky p.č. 11/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 11/2 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada, vše v k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš, okres Jeseník. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 432/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Velká Kraš, Velká Kraš 132, Na zadní část rodinného domu vlevo navazuje torzo bývalé vedlejší stavby. Na pozemku p.č. St. 11/1 - zastavěná plocha a nádvoří jsou dále situovány dvě torza bývalých vedlejších staveb. V obci Velká Kraš je možnost napojení na tyto inženýrské sítě: elektro a obecní vodovod. Dle platného územního plánu obce Velká Kraš jsou pozemky zahrnuty v plochách: zastavitelná plocha. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4

5 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p ) Pozemky a) Pozemky stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jeseník Počet obyvatel: do obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 361 Objekt je havarijním stavu, narušená nosná část svislých i vodorovných konstrukcí. Již prostým posouzením obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění značně převyšuje náklady na zbourání stavby a odklizení materiálu. V souladu s 16, odst. 3 uvažujeme cenu stavby jako nulovou. Zatřídění pro potřeby ocenění Ocenění: 0, Kč Cena stavby: = 0, Kč Rodinný dům č.p. 361 zjištěná cena: 0, Kč stránka č. 6

7 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 819 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,727 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a St. 11/ , 50, ,85 nádvoří Zastavěná plocha a St. 11/ , 50, ,62 nádvoří Součet: ,47 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,727 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada , 20, ,01 Součet cen všech typů pozemků: = ,48 Kč Pozemky zjištěná cena: ,48 Kč stránka č. 7

8 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - pozemky zahrnuty do aktuálního územního plánu obce v plochách: zastavitelná plocha. Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - horší docházková vzdálenost do centra obce - v obci není veřejná kanalizace a plynovod - pozemek ekonomicky zatížen stavbou havarijního stavebně technického stavu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížněji obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 150,- Kč do 300,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 200,- Kč/m 2. Výměru oceňovaných pozemků (4.028 m 2 ) považujeme v dané lokalitě pro výstavbu jednoho rodinného domu jako značně naddimenzovanou. V dané lokalitě považujeme z pohledu využitelnosti za standardní plochu pozemku výměru m 2, kterou oceníme výše uvedenou hodnotou 200,- Kč/m 2. Z pohledu využitelnosti pozemku pro potenciální výstavu jednoho rodinného domu považujeme zbývající výměru (4.028 m m 2 = m 2 ) za nadstandardní. S ohledem na stávající stav na trhu s pozemky nelze tuto nadstandardní výměru ocenit shodnou sazbou jako výše uvedenou základní (obvyklou, nejlépe obchodovatelnou) část pozemku. Pro tento případ se jako nejpřijatelnější jeví oceňovací přístup používaný bankovním sektorem, kdy nadstandardní výměru pozemku oceňujeme 30% obvyklé ceny základní výměry pozemku. stránka č. 8

9 Základní část pozemku m 2 obvyklá hodnota pozemku za m Kč/m 2 Mezi výpočet ,- Kč Nadstandardní výměra pozemku m 2 30% obvyklé hodnoty pozemku 60 Kč/m 2 Mezi výpočet ,- Kč Celkem REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou ,- Kč (zaokrouhleno) 0, Kč , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: V Přerově, dne , Kč Cena slovy: čtyřistadesettisíc Kč Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 9

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 10

11 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 11

12 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M