KOMENTÁŘ KE VZORU NÁJEMNÍ SMLOUVY SE ČLENEM DRUŽSTVA ÚVODEM: k obsahu smlouvy: Práva a povinnosti člena bytového družstva spojená s užíváním družstevního bytu mají upravit především stanovy bytového družstva ( 731 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb. ZOK ). Nájemní smlouva musí být v souladu s obsahem stanov družstva. Doporučujeme proto, aby si družstva při přípravě vzoru nájemní smlouvy tento text porovnala se svými stanovami. Pro práva a povinnosti při nájmu družstevního bytu, ať již ve stanovách nebo v nájemní smlouvě platí, že nesmí být v rozporu s kogentními ustanoveními ZOK a neměla by být v rozporu ani s kogentními ustanoveními nového občanského zákoníku (NOZ) v části týkající se nájmu bytů ( 2235 až 2296). Otázka kogentnosti jednotlivých ustanovení nových právních předpisů však zatím není uspokojivě vyřešena. Existují právní názory, že je celá úprava nájmu bytu v NOZ úpravou spíše donucující (není možné se od ní odchýlit), jiné naopak hovoří o dispozitivnosti úpravy s výjimkou ustanovení - 2235 NOZ (jsou zakázána ujednání, která by zkracovala práva nájemce), - 2239 (jsou zakázaná ujednání ukládající nájemci platit smluvní pokutu nebo ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená) a - s výjimkou takových závazných ustanovení ZOK, která upravují práva a povinnosti při nájmu družstevního bytu odlišně od NOZ (např. 734 odst. 2 o tom, že se výpověď z nájmu v případě družstevních bytů nepoužije). Od výše uvedených ustanovení zřejmě není možné se odchýlit v žádném případě, i kdyby ostatní ustanovení týkající se nájmů bytů bylo možné upravit stanovami družstva nebo dohodou i jinak. Jak již bylo uvedeno, obecný nájem bytu je upraven v NOZ. Pokud jde o družstevní byty, jsou některé otázky nájmu upraveny i v ZOK: 729 až 732, 733 odst. 2, 734, 736 odst. 2, 737-738, 741 až 747 749, 751 až 752, 755 odst. 2). Nájemní vztah mezi družstvem a členem družstva při užívání družstevního bytu se bude řídit touto smlouvou a stanovami družstva a otázky v těchto dokumentech neupravené se budou řídit zejména úpravou NOZ a dalšími předpisy, které s užíváním bytů souvisejí (např. zákonem č. 67/2013 Sb. o službách, nařízením vlády č. 351/2013 Sb. o stanovení výše úroků z prodlení). k povinným náležitostem smlouvy: Nájemní smlouva musí ze zákona obsahovat označení stran, popis předmětu nájmu a údaj o tom, zda se užívání sjednává úplatně. Všechny ostatní údaje jsou z hlediska zákona nepovinné. V nájemní smlouvě již nemusí být uvedeno příslušenství bytu, rozsah užívání bytu a příslušenství, ani způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, ani výše těchto plateb. Uvedení podrobnějších informací ve smlouvě však doporučujeme. k povinnosti uzavřít nájemní smlouvu: Povinnost uzavřít nájemní smlouvu NENÍ dána při převodu nebo přechodu družstevního podílu: právo užívat družstevní byt přechází v těchto případech na nabyvatele (dědice) automaticky ( 736 odst. 2 a 737 ZOK). Uzavření nájemní smlouvy mezi družstvem a nabyvatelem proto není nutné, a dokonce není ani možné. Nelze platně založit závazkový právní vztah, jestliže dosavadní závazek (založený původní nájemní smlouvou) trvá! Stane-li se nabyvatel družstevního podílu novým členem družstva, je přesto vhodné seznámit ho s jeho právy a povinnostmi, které z užívání družstevního bytu vyplývají. K tomu může sloužit i uzavření smlouvy o užívání bytu. Musí však jít o smlouvu ve formě změny stávající nájemní smlouvy, kterou se nahradí a zruší všechna dosavadní ujednání. Tato změna smlouvy může být označena jako změna, dodatek nebo jiným obdobným způsobem. Obsah smlouvy nesmí vzbuzovat pochybnosti o tom, že se nejedná o založení nového smluvního vztahu. Nájem v těchto případech nevzniká uzavřením smlouvy a smlouva bude pouze deklarovat existující právní vztah mezi družstvem a nabyvatelem. Povinnost uzavřít nájemní smlouvu JE dána v případě uvolněných nebo nově pořizovaných družstevních bytů: pouze u těchto bytů se bude se členem družstva zakládat nový smluvní vztah a pouze s tímto členem se bude uzavírat nová nájemní smlouva. Pokud má členovi 28. 1. 2013 1
družstva nájemní právo teprve vzniknout (není odvozeno od nájemního práva jeho právního předchůdce), uplatní se ustanovení 2237 NOZ, tedy že má být nájemní smlouva sice uzavřena v písemné formě, ale družstvo nemůže napadnout platnost nájemního vztahu, pokud by smlouva písemnou formu neměla. Bez ohlednu na to, zda půjde o změnu smlouvy nebo o novou smlouvu, budeme tento vzovorý dokument nadále označovat jako nájemní smlouvu. Nájemní smlouva může rovněž aktuálně upravit různá práva a povinnosti mezi družstvem a členem při užívání bytu. k použití smluvního vzoru: Tento vzor je určen pro členy družstev, s nimiž družstvo uzavírá smlouvu týkající se užívání družstevního bytu, nikoli pro nájemní vztah s osobou, která není členem družstva. Družstva mohou využít směrnici o nájemném z družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů a úhradách za plnění spojená s užíváním těchto bytů a nebytových prostorů (dále jen směrnice o nájemném ), kterou vypracovalo ekonomické oddělení SČMBD v květnu 2013. V případě, kdy družstvo schválí pravidla pro nájemné formou směrnice, může být text této nájemní smlouvy zjednodušen a nájemní smlouva může na směrnici pouze odkázat. V textu nájemní smlouvy se proto objevují varianty s využitím směrnice a varianty bez směrnice. Kromě toho obsahuje nájemní smlouva varianty pro uzavření smlouvy se členem, který získal družstevní podíl převodem nebo děděním a se členem, který získal družstevní podíl bez právního předchůdce (k uvolněnému nebo nově pořízenému bytu). Modrým písmem jsou v textu označeny pasáže, kdy je třeba znění smlouvy přizpůsobit potřebám družstva nebo vybrat některou z variant (a druhou variantu z textu vymazat). Družstva nechť si vzorový text dále přizpůsobí podle vlastních potřeb. [DODATEK SMLOUVY O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU VE FORMĚ ÚPLNÉHO ZNĚNÍ / SMLOUVA O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU] KOMENTÁŘ k nadpisu smlouvy: Pokud bude družstvo uzavírat smlouvu s nabyvatelem družstevního podílu, na něhož přešlo s družstevním podílem i nájemní právo jeho právního předchůdce, uzavře smlouvu ve formě dodatku. Zároveň musí smlouva obsahovat čl. X., odst. 5, kterým se ruší všechna dosavadní ujednání ohledně nájmu bytu (myslí se tím především přechozí ujednání mezi družstvem a právními předchůdci nabyvatele). K přechodu nájemního práva viz také úvodní komentář. Pokud bude družstvo uzavírat smlouvu k uvolněnému nebo nově pořizovanému družstevnímu bytu, bude smlouva uzavřena jako smlouva nájemní. Smlouva nebude obsahovat čl. X., odst. 5. Bytové družstvo: se sídlem: IČ: zapsáno ve veřejném rejstříku vedeném., v oddíle Dr.. číslo účtu: vedený u... (dále jen družstvo ) na straně jedné a 28. 1. 2013 2
[Manželé] Pan/í (jméno a příjmení): datum narození/r.č.: bytem: (dále jen nájemce ) na straně druhé [a Pan/í (jméno a příjmení): datum narození/r.č.: bytem: (oba společní členové dále společně také jen jako nájemce ) na straně druhé] KOMENTÁŘ k osobám uzavírajícím smlouvu: Slovo manželé a údaje o manželovi se v nájemní smlouvě uvedou v případě, kdy jsou společnými členy družstva manželé. Pokud je družstevní podíl ve výlučném vlastnictví jen jednoho z manželů, mají manželé společné nájemní právo, které je odvozeno od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva ( 747 ZOK). Toto nájemní právo vznikne buď nabytím družstevního podílu, nebo uzavřením manželství, nastane-li tato skutečnost později. Nájemní smlouva může být uzavřena jak s manželem, který je výlučným členem, tak i s oběma manželi jako společnými nájemci. Je otázkou, zda se manželé mohou mezi sebou dohodnout, že bude nájemcem družstevního bytu jen jeden z nich. Tuto možnost mají manželé podle 745 odst. 1 a 2 NOZ u běžného nájmu. ZOK však pro nájem družstevních bytů obsahuje speciální ustanovení 747, které dohodu manželů v tomto ohledu výslovně nepřipouští. Členové legislativně-právní komise SČMBD se přiklánějí spíše k závěru, že se na nájemní právo k družstevnímu bytu použije 745 odst. 2 NOZ obdobně, tj. že se manželé mohou dohodnout na tom, že bude nájemcem družstevního bytu jen jeden z nich. Další osoba (s výjimkou manželů) se uvede na straně nájemce v nájemní smlouvě jen tehdy, když budou nájemci spoluvlastníci družstevního podílu (tj. stanovy družstva spoluvlastnictví družstevního podílu nevylučují). uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku [tento dodatek ke smlouvě o nájmu družstevního bytu ve formě úplného znění (dále jen nájemní smlouva ) / tuto smlouvu o nájmu družstevního bytu (dále jen nájemní smlouva )] následovně: KOMENTÁŘ: vybrat variantu podle záhlaví smlouvy. I. Úvodní ustanovení 1. Nájemce je členem družstva. S členstvím nájemce v družstvu je spojeno právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami družstva v případě, kdy se nájemce stává členem družstva bez právního předchůdce. V případě, že nájemce nabývá družstevní podíl od jiné osoby, je právo nájmu družstevního bytu spojeno s jeho družstevním podílem a přechází na nájemce zároveň s veškerými právy a povinnostmi spojenými s družstevním podílem. 2. Účelem této smlouvy je upravit blíže práva a povinnosti stran vyplývající z užívání družstevního bytu členem družstva (nájemcem). 28. 1. 2013 3
II. Předmět smlouvy 1. Předmětem této smlouvy je nájem bytu č. nacházející se v. podlaží domu č.p. na stavebním pozemku č., který se nachází v katastrálním území, obec, na adrese (dále jen byt, dům a pozemek ), který je ve vlastnictví družstva. 2. Byt sestává z těchto místností a prostor: [předsíň... m 2, kuchyně.. m 2, pokoj 1 m 2, pokoj 2 m 2, pokoj 3 m 2, koupelna. m 2, WC.. m 2, komora m 2, sklep m 2, balkon (lodžie, terasa).. m 2 ] KOMENTÁŘ k odst. 2.: Údaje se uvedou podle konkrétního bytu. K povinnému obsahu smlouvy viz úvodní komentář. 3. Celková podlahová plocha bytu s příslušenstvím činí m 2. KOMENTÁŘ k odst. 3.: Uvede se součet ploch z předchozího odstavce. 4. Podlahová plocha bytu rozhodná pro stanovení nájemného Varianta a): podle směrnice družstva č... o nájemném z družstevních bytů a úhradách za plnění spojená s užíváním těchto bytů Varianta b): (podlahová plocha bytu pro tyto účely zahrnuje plochu balkonu. %, plochu lodžie. %, plochu terasy. %, plochu sklepní koje %, plochu komory %) činí m 2. KOMENTÁŘ k odst. 4: Pravidla pro stanovení plochy bytu rozhodné pro určení nájemného může družstvo stanovit interní směrnicí (varianta a)) nebo budou tyto informace uvedeny přímo ve smlouvě (varianta b)). Prostory, které nejsou místnostmi, se nemusí do celkové plochy započítávat v plné výši. 28. 1. 2013 4
5. Podlahová plocha rozhodná podle předpisů, kterými se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (podlahová plocha bytu pro tyto účely nezahrnuje plochu balkonů, lodžií - i zasklených, teras a vedlejších místností bytu umístěných mimo byt) činí m 2. KOMENTÁŘ k odst. 5.: Ke dni 27.1.2014 je tímto předpisem vyhláška č. 372/2001 Sb. Aktuálně je v přípravné fázi novela tohoto právního předpisu, výpočet podlahové plochy pro rozúčtování tepla má ale zůstat beze změny. Doporučujeme však tyto prostory v ploše bytu a tedy i ve výši nájemného zohlednit, protože možnost užívání těchto prostor nepochybně kvalitu příslušného bytu zvyšuje. 6. Byt je vybaven zvonkem, domácím telefonem a listovní schránkou ve vlastnictví družstva. Veškeré další vybavení a zařízení bytu náleží nájemci. KOMENTÁŘ k odstavci 6.: Uvede se i další vybavení ve vlastnictví družstva (např. sanitární vybavení, kuchyňská linka, sporák apod). 7. [Další podrobnosti o stavu bytu a jeho vybavení jsou uvedeny v, který je nedílnou součástí této smlouvy]. KOMENTÁŘ k odstavci 7.: Stav bytu a jeho vybavení lze popsat podrobněji mimo text nájemní smlouvy v předávacím protokolu nebo jiném dokumentu, podle potřeb družstva. 8. Družstvo tímto přenechává nájemci byt do užívání za podmínek stanovených touto smlouvou a stanovami družstva. Nájemce byt přijímá do svého užívání a zavazuje se plnit řádně a včas své povinnosti vyplývající z této smlouvy a stanov družstva. S nájmem bytu je spojeno také právo nájemce užívat společné prostory a zařízení domu a požívat plnění spojená s užíváním bytu. 9. Nájemci vzniká právo užívat byt počínaje.. dobu neurčitou. 2014. Tato smlouva se uzavírá na 10. S nájemcem bude byt užívat jeho., celkem bude/budou byt vedle nájemce užívat. osob/y. KOMENTÁŘ k odst. 10: Povinností člena družstva (nájemce) je informovat družstvo o počtu členů žijících v bytě ( 2272 NOZ). Povinností družstva není evidovat jména nebo jiné údaje o těchto osobách. III. Předání bytu do užívání 1. Družstvo přenechává nájemci byt do užívání. Varianta a) 2. V případě převodu družstevního podílu předává nájemci byt původní člen družstva převodce družstevního podílu. V případě přechodu družstevního podílu děděním vstupuje nájemce jako dědic do práv a povinností původního člena družstva zůstavitele družstevního podílu ke dni úmrtí zústavitele a byt se fyzicky nepředává. 28. 1. 2013 5
KOMENTÁŘ k variantě a): Použije se v případech, kdy nájemce získává byt převodem družstevního podílu nebo tento podíl dědí. Varianta b) 2. O předání bytu nájemci se sepisuje předávací protokol, který potvrzuje svým podpisem družstvo i nájemce a který obsahuje také popis vybavení bytu. 3. Nájemce se seznámil se stavem bytu a přebírá jej do užívání bez výhrad. KOMENTÁŘ k variantě b): Použije se v případech, kdy nájemce získává do užívání volný byt (získává družstevní podíl bez právního předchůdce). Varianta a): IV. Nájemné a služby KOMENTÁŘ k variantě a): Podrobnosti k platbám nájemného a záloh na služby lze upravit interním předpisem družstva, na který nájemní smlouva odkáže. SČMBD vydal pro potřeby svých členů Vzor Směrnice o nájemném z družstevních bytů a družstevních nebytových prostor a úhradách za plnění spojená s užíváním těchto bytů a nebytových prostorů. V případě využití směrnice může být text nájemní smlouvy jednodušší. 1. Nájemce je povinen platit nájemné za užívání bytu a náklady na plnění spojená s užíváním bytu (dále jen služby ). 2. Podrobnosti týkající se těchto plateb včetně rozpisu zahrnutých položek, způsobu stanovení výše záloh pro jednotlivé byty, splatnosti, způsobu rozúčtování, vyúčtování a vypořádání rozdílů z vyúčtování, jsou upraveny směrnicí družstva č..., která je jako příloha č. 1 připojena k této smlouvě a je pro nájemce jakožto člena družstva závazná. Směrnice může být měněna členskou schůzí/shromážděním delegátů družstva. 3. Ke dni podpisu této smlouvy činí výše nájemného připadající na předmětný byt.,- Kč a celková výše záloh na služby spojené s užíváním předmětného bytu...,- Kč měsíčně. 4. O stanovení celkové výše plateb nájemného a záloh na služby rozhoduje představenstvo družstva. Jestliže dojde na základě rozhodnutí představenstva o změně celkové výše plateb nebo na základě rozhodnutí nejvyššího orgánu družstva o změně směrnice ke změně výše nájemného a/nebo záloh na služby, je družstvo povinno informovat o tom nájemce alespoň 1 měsíc předem. Nájemce je povinen hradit upravenou výši plateb počínaje druhým kalendářním měsícem po doručení oznámení. Jestliže však dochází ke změně výše měsíční zálohy na služby v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména po změně rozsahu nebo kvality služby, může být změněná měsíční záloha na služby požadována již od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna. 28. 1. 2013 6
Varianta b): KOMENTÁŘ k variantě b): Nejsou-li podrobnosti povinných plateb upraveny interní směrnicí družstva, je vhodné uvést je v nájemní smlouvě. Nemusí jít však o úpravu příliš detailní, protože řada vzájemných práv a povinností mezi družstvem a nájemcem jakožto jeho členem je upravena stanovami družstva. Nájemné: 1. Nájemce je povinen platit nájemné za užívání bytu v poměrné výši nákladů a výdajů na správu a provoz domu a pozemku a na technické zhodnocení domu (modernizace a rekonstrukce) za stanovené období, včetně tvorby dlouhodobé zálohy na opravy a investice. 2. Nájemné za užívání bytu ke dni podpisu této smlouvy činí...,- Kč. Nájemné se platí zálohově, a to měsíčně nejpozději do dvacátého dne příslušného měsíce. KOMENTÁŘ k odstavci 2.: Nebude-li splatnost nájemného stanovena v nájemní smlouvě nebo stanovách družstva, bude nájemné splatné vždy k 5. dni příslušného platebního období ( 2251 odst. 1 NOZ). 3. Součástí nájemného je pravidelný nebo jednorázový příspěvek na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení domu. Jeho výši stanoví příslušný orgán družstva v souladu s předpokládanými náklady na opravy nebo výdaji na technické zhodnocení domu. Zůstatek dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice se převádí do příštího roku a nevypořádává se s nájemcem ani při ukončení nájmu. 4. Součástí nájemného je dále poplatek na správu družstva. Tento poplatek je stanoven pevnou částkou a nevyúčtovává se. 5. Vyúčtování zálohy na nájemné za kalendářní rok provede družstvo s nájemcem nejpozději do konce dubna následujícího roku. O způsobu vypořádání rozdílů z vyúčtování rozhodne příslušný orgán družstva. Dlouhodobá záloha tvořená podle odst. 4., ani poplatek uvedený v odst. 5. se do vyúčtování nezahrnuje. 6. Přeplatek nebo nedoplatek z vyúčtování záloh podle odst. 5. je splatný nejpozději do čtyř měsíců po doručení vyúčtování nájemci, nerozhodne-li příslušný orgán družstva o zúčtování těchto rozdílů s dlouhodobou zálohou na opravy a technické zhodnocení domu. Při výplatě přeplatku z nájemného má družstvo právo započíst své splatné pohledávky vůči nájemci. Služby: 7. Nájemce je vedle nájemného povinen hradit náklady na plnění spojená s užíváním bytu, tj. dodávky tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu a další plnění, na kterých se družstvo s nájemcem dohodnou (dále jen služby ). KOMENTÁŘ k odst. 7.: Doporučujeme uvést rozsah služeb, který je ze strany družstva nájemcům skutečně poskytován. V případě, že si sami nájemci zajišťují některé služby, které obvykle poskytuje pronajímatel, je vhodné to v nájemní smlouvě uvést (příkladem může být vytápění bytů kotly, které 28. 1. 2013 7
patří nájemcům, ačkoli je dodávka tepla jinak službou, kterou obvykle poskytuje pronajímatel viz 2247 odst. 2 NOZ). 8. Ke dni uzavření této smlouvy činila celková výše záloh na služby spojené s užíváním bytu...,- Kč měsíčně. Tato záloha na služby je splatná spolu s nájemným, tj. do dvacátého dne příslušného měsíce. 9. O způsobu rozúčtování nákladů na služby rozhodne družstvo, není-li dále stanoveno jinak. Změnit způsob rozúčtování je možné vždy až pro nové zúčtovací období. Nerozhodne-li družstvo jinak, rozúčtují se náklady na služby způsobem uvedeným v ustanovení 5 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. 10. Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, pokud se družstvo nedohodne se všemi nájemci v domě jinak. KOMENTÁŘ k odst. 10.: Ke dni 21.1.2014 je tímto předpisem vyhláška č. 372/2001 Sb. 11. Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje družstvo nájemci vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do konce dubna následujícího kalendářního roku. Ve vyúčtování musí být uvedena skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provede družstvo a nájemce nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci. Komentář k odst. 11.: Ve vyúčtování služeb musí být uvedeny přijaté měsíční zálohy na služby. Nadále tedy již není možné vyúčtování provádět na zálohy předepsané ( 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách). 12. Přeplatek nebo nedoplatek z vyúčtování záloh podle odst. 11. je splatný nejpozději do 4 měsíců po doručení vyúčtování nájemci, nestanoví-li jiný právní předpis jinak. Při výplatě přeplatku z úhrad za plnění spojená s užíváním bytu má družstvo právo započíst své splatné pohledávky vůči nájemci. V. Změny výše plateb 1. Příslušný orgán družstva rozhoduje o: a) celkové výši nájemného s přihlédnutím k předpokládaným nákladům podle zásad upravených stanovami družstva a dalšími předpisy družstva, b) rozsahu poskytovaných služeb a měsíční výši záloh na tyto služby. Není-li přijato rozhodnutí družstva, určí družstvo nájemci výši měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku; KOMENTÁŘ k odst. 1, písm. b): Podle 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách, může být rozsah služeb a výše záloh určeny také ujednáním mezi nájemcem a družstvem. 28. 1. 2013 8
2. Družstvo má právo změnit v průběhu roku výši měsíční zálohy na nájemné v závislosti na předpokládaných nákladech na správu družstevních bytů. Družstvo je povinno informovat o tom nájemce alespoň 1 měsíc předem. Nájemce je povinen hradit upravenou výši plateb počínaje druhým kalendářním měsícem po doručení oznámení. 3. Družstvo má právo změnit v průběhu roku výši měsíční zálohy na služby v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména po změně rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna. VI. Sankce 1. V případě prodlení s peněžitým plněním, které spočívá v placení nájemného nebo ve vrácení přeplatku nebo zaplacení nedoplatku z vyúčtování záloh na nájemné a přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, se strany dohodly, že vzniká smluvní straně povinnost uhradit druhé smluvní straně úrok z prodlení ve výši 1 promile dlužné částky denně, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. KOMENTÁŘ k odst. 1: S účinností ode dne 1.1.2014 bylo zrušeno nařízení vlády č. 142/1994 Sb., které stanovilo výše úroků z prodlení, a zejména poplatku z prodlení za nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění, poskytovaná s užíváním bytu podle 697 zákona č. 40/1964 Sb., starého občanského zákoníku. Nově bude platit výše úroků z prodlení podle 1970 NOZ ve výši stanoveném nařízením vlády č. 351/2013 Sb., tj. pro prodlení s nájemným za užívání bytu, které nastane po 1.1.2014, bude ze zákona platit úrok z prodlení ve výši repo sazby stanovené ČNB pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 %. Ke dni 21.1.2014 činí zákonné úroky z prodlení podle tohoto způsobu výpočtu 8,05 % p.a. Podle 1970 NOZ je však možné aby si strany ujednaly výši úroků z prodlení i v jiné výši a odstavec 1. této možnosti využívá. V tomto vzoru je navržena výše úroku z prodlení ve výši shodné, jako je poplatek z prodlení při prodlení s hrazením služeb (viz následující odstavec a komentář k němu). 2. V případě prodlení s peněžitým plněním, které spočívá v placení záloh na služby spojené s užíváním bytu nebo ve finančním vyrovnání z vyúčtování služeb, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je smluvní strana povinna uhradit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. To neplatí, pokud byl poplatek uplatněn podle jiného právního předpisu. Pokud nebude poplatek z prodlení stanoven žádným právním předpisem, použije se pro prodlení s peněžitým plněním podle tohoto odstavce úrok z prodlení uvedený v odst. 1 tohoto článku. KOMENTÁŘ k odst. 2: Ruší se nařízení vlády, kterým se mj. stanoví poplatek z prodlení za neplacení úhrad za plnění, poskytovaná s užíváním bytu (k tomu blíže viz také komentář k předchozímu odstavci). Zákon č. 67/2013 Sb. (tzv. zákon o službách ) zavádí v 13 poplatek z prodlení za prodlení s peněžitým plněním podle uvedeného zákona, tedy i za prodlení s hrazením záloh na služby a nedoplatků vyplývajících z vyúčtování. Odstavec 2. tak kopíruje zákonnou úpravu. Upozorňujeme, že na rozdíl od předchozí právní úpravy, je poplatek z prodlení povinen hradit také pronajímatel (půjde např. o vracení přeplatků z vyúčtování služeb). Vzhledem k tomu, že se uvažovalo o novelizaci zákona o službách a o zrušení tam upraveného poplatku z prodlení, je případný nárok pronajímatele na sankci i po eventuálním zrušení poplatku z prodlení zaručen v poslední větě odstavce 2. 28. 1. 2013 9
VII. Práva a povinnosti družstva 1. Družstvo je oprávněno: a) vydat Domovní řád, který upraví podrobnosti užívání bytů, nebytových prostor a společných částí domu; domovní řád je pro nájemce závazný okamžikem jeho vyvěšení na informační desce v domě; b) vymezit z technických nebo estetických důvodů pravidla pro provádění oprav a běžné údržby bytu, k nimž je podle čl. VIII., odst. 2, písm. e) této smlouvy povinen nájemce; c) provést po předchozím upozornění nájemce opravy a běžnou údržbu bytu, k níž je povinen nájemce podle čl. VIII., odst. 2, písm. e) této smlouvy. Družstvo je po provedení opravy nebo běžné údržby bytu podle tohoto ustanovení oprávněno požadovat od nájemce zaplacení náhrady. d) odstranit závady a poškození, které na domě způsobil nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, pokud tuto škodu ani po předchozím upozornění družstva nájemce neodstraní, a požadovat od nájemce náhradu; e) požadovat po nájemci, aby bez zbytečného odkladu odstranil stavební úpravy a jiné podstatné změny v bytě, které nájemce provedl bez předchozího písemného souhlasu družstva; f) zadržet movité věci, které má nájemce v bytě na úhradu pohledávky družstva vůči nájemci. 2. Družstvo je povinno: a) přenechat a udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání; a b) provádět a hradit veškeré opravy vyjma údržby a oprav bytu, které je podle stanov družstva povinen hradit nájemce, pokud se družstvo s nájemcem nedohodne jinak. KOMENTÁŘ k bodu b): Nájemce je povinen podle 2257 odst. 2 NOZ hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy bytu. Tyto pojmy však nejsou definovány žádným právním předpisem. Je proto vhodné povinnosti nájemce a družstva při opravách a údržbě bytu vymezit ve stanovách družstva a/nebo v nájemní smlouvě. Podpůrně lze vycházet také z vymezení drobných oprav bytu a běžné údržby, jak byly definovány v 5 a 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se prováděl starý občanský zákoník. I když byl tento předpis spolu s dosavadním občanským zákoníkem k 1. 1. 2014 zrušen. Vzorové stanovy SČMBD obsahují výčet oprav, které družstvo provádět nemusí. Obvykle bude družstvo provádět a hradit následující: výměny elektrických, vodoinstalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy a ověřování bytových měřičů vody a tepla, vnější nátěry oken a jejich výměny nebo výměny jejich částí. VIII. Práva a povinnosti nájemce 1. Nájemce je oprávněn: a) v případě, že družstvo nesplní svoji povinnost, odstranit závady, které brání řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen, a to ani v dodatečné lhůtě uvedené v písemném oznámení nájemce, je nájemce oprávněn tyto závady v nezbytné míře odstranit a požadovat po družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Toto právo musí uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu, 28. 1. 2013 10
nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závad. Jinak právo na náhradu nákladů nájemci zanikne; b) provádět stavební úpravy bytu nebo jinou podstatnou změnu bytu jen s předchozím písemným souhlasem družstva; c) požadovat přiměřenou slevu na nájemném za podmínek určených stanovami družstva. Toto právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy člen nájemce vadu zjistil nebo mohl zjistit. 2. Nájemce je povinen: a) užívat byt pouze v souladu s jeho účelem, tj. k bydlení; b) hradit řádně a včas nájemné a úhrady za služby poskytované s užíváním bytu; c) užívat byt, společné prostory domu i společná zařízení obvyklým a přiměřeným způsobem a při výkonu svých práv dbát, aby byla zajištěna práva ostatních bydlících osob v domě; d) přenechat byt nebo jeho část do užívání třetí osobě pouze s předchozím písemným souhlasem družstva; toto omezení se nevztahuje na členy nájemcovy domácnosti, kterými jsou příbuzní v řadě přímé, zeť, snacha a osoby nájemcovy blízké. Zároveň je povinen zajistit, aby v bytě bydlel jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby mohly všechny osoby v bytě žít v obvyklých pohodlných podmínkách; e) provádět a hradit veškeré opravy a běžnou údržbu v bytě, s výjimkou oprav a údržby, k nimž je povinno družstvo podle čl. VII., odst. 2; f) provádět na svůj náklad výměnu vybavení a zařízení bytu; g) oznamovat bez zbytečného odkladu družstvu potřebu těch oprav v bytě, které má nést družstvo, a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla; h) oznámit bez zbytečného odkladu a písemně družstvu závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu nebo domu; i) oznamovat do 15 dnů každou změnu počtu osob užívajících byt; KOMENTÁŘ k bodu i): Nebude-li v nájemní smlouvě uvedena žádná lhůta, bude mít nájemce povinnost oznamovat tyto změny do 2 měsíců po změně ( 2272 odst. 1 NOZ). j) dbát na to, aby na bytě, na bytech nebo nebytových prostorách užívaných jinými osobami, na společných částech domu nebo zařízeních nevznikla škoda; k) odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí; l) nahradit družstvu zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, pokud tyto zvýšené náklady vyvolá chov zvířete nájemcem v bytě; m) umožnit po předchozí písemné výzvě družstvu a osobě/osobám, kterou/které tím družstvo pověří, přístup do bytu za účelem: a. zajištění řádné údržby bytu; b. vyžadují-li to nezbytně úpravy, provoz a opravy ostatních bytů, nebytových prostorů nebo domu jako celku; c. provedení kontroly stavu bytu; d. provedení udržovacích prací, rekonstrukcí a oprav realizovaných přímo družstvem; e. instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody; f. odpočtu naměřených hodnot na zařízeních pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody; nebo g. instalace, údržby, oprav a kontroly dalších technických zařízení, pokud jsou součástí bytu a patří družstvu. 28. 1. 2013 11
Předchozí výzva se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení; n) plnit povinnosti stanovené touto smlouvou a stanovami družstva a dodržovat pravidla stanovená v Domovním řádu, pokud je/bude v domě vydán, bez ohledu na to, zda je/bude Domovní řád vydán pronajímatelem nebo je/bude vydán jinou osobou odpovědnou za správu domu a pozemku; o) oznámit včas družstvu svoji nepřítomnost, která má být delší než 2 měsíce, nebo pokud bude po tuto dobu obtížně dostupný. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Neurčí-li nájemce takovou osobu, je takovou osobou družstvo. IX. Skončení nájmu 1. Nájem družstevního bytu zaniká: a) zánikem členství nájemce v družstvu; b) písemnou dohodou mezi družstvem a nájemcem ke dni stanoveném v dohodě; c) písemnou výpovědí nájemce družstevního bytu, když délka výpovědní doby činí tři měsíce a její běh se počíná 1. dnem měsíce následujícím po měsíci, v němž výpověď byla doručena družstvu; d) uplynutím doby v případě, že nájem družstevního bytu byl sjednán na určitou dobu; nebo e) vznikem vlastnictví nájemce k bytu. KOMENTÁŘ k odst. 1.: Vzhledem k tomu, že je právo nájmu bytu výslovně spojeno s členstvím v družstvu (viz 733 odst. 2 ZOK) a ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí ( 734 odst. 2 ZOK), není v této nájemní smlouvě uveden jako důvod pro skončení nájmu výpověď ze strany družstva. V případě, že nájemce závažně porušuje své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu, je řešením vyloučení člena z družstva. 2. Nájemce, jemuž zanikl nájem družstevního bytu a nestal se jeho vlastníkem, je povinen byt vyklidit, bez nároku na jakoukoliv bytovou náhradu. 3. V případě, že členství nájemce v družstvu skončí převodem družstevního podílu, je nájemce povinen předat byt nabyvateli družstevního podílu. 4. V případě, že členství nájemce skončí z jiného právního důvodu, např. dohodou, vystoupením nebo vyloučením, odevzdá nájemce byt družstvu v den, kdy jeho členství končí. 5. Byt je považován za odevzdaný, obdrží-li družstvo klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v němž jej převzal, odstranit v bytě změny, které provedl bez souhlasu družstva, pokud nesdělí družstvo nájemci, že odstranění změn nežádá. Změny provedené se souhlasem družstva odstraní nájemce, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Zařízení a předměty upevněné na zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo poškození bytu, nebo domu, přecházejí upevněním do vlastnictví družstva. 6. Nedojde-li k vyklizení bytu, je jeho další užívání přípustné pouze na základě písemné nájemní smlouvy s družstvem. 28. 1. 2013 12
KOMENTÁŘ k odst. 6.: Jestliže nebude byt vyklizen při skončení nájmu, bude mít družstvo ze zákona nárok na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce byt odevzdá (viz 2295 NOZ). Sjednat v nájemních smlouvách smluvní pokuty pro nájemce je zákonem výslovně zakázáno ( 2239 NOZ). Jde zřejmě o ustanovení kogentní, od kterého se nemohou odchýlit ani družstva při sjednávání nájemních smluv se členy nebo při úpravě práv a povinností souvisejících s nájmem bytu ve stanovách. 7. Nájem bytu se nikdy neobnovuje ani nevzniká automaticky, a to ani v případech, kdy nájemce užívá byt v dobré víře, že je nájem po právu, nebo pokud nájemce po zániku nájmu užívá byt i nadále a družstvo ho nevyzve k odevzdání bytu. KOMENTÁŘ k odst. 7: Tento odstavec vylučuje použití ustanovení 2285 NOZ, na základě které se nájem obnovuje, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu i po dobu alespoň 3 měsíců poté, kdy měl nájem skončit. Dále vylučuje tento odstavec použití 2238 NOZ, na základě kterého je možné vydržet nájemní právo. X. Závěrečná ustanovení 1. Práva a povinnosti mezi družstvem a členem neupravená touto smlouvou se řídí stanovami družstva, zákonem o obchodních korporacích, občanským zákoníkem a souvisejícími předpisy. 2. Tato smlouva se vyhotovuje ve 2 stejnopisech, z nichž každá smluvní strana obdrží po jednom. 3. Veškeré změny nebo doplňky k této smlouvě mohou být prováděny jen písemnou formou. 4. Smluvní strany si smlouvu přečetly a s jejím obsahem souhlasí. Potvrzují, že si mezi sebou ujednaly všechny náležitosti, které považují za nezbytné pro uzavření této smlouvy. Na důkaz toho připojují ke smlouvě své podpisy. 5. [Tato smlouva nahrazuje veškerá dosavadní ujednání mezi družstvem a členem ohledně užívání bytu, včetně veškerých ujednáních mezi družstvem a právním předchůdcem člena.] KOMENTÁŘ: Ustanovení 5. odstavce se použije v případě, kdy se uzavírá dodatek k nájemní smlouvě, nikoli smlouva nová. Tj., v případě, když se smlouva uzavírá s nabyvatelem družstevního podílu, kterému právo nájmu bytu nevzniká na základě nájemní smlouvy (tj. nepůjde o nového člena družstva, který přistoupí přihláškou, ale půjde o člena, který družstevní podíl získal převodem družstevního podílu nebo děděním). Viz také komentář k záhlaví této smlouvy. V... dne družstvo V.. dne člen.... 28. 1. 2013 13