ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 73-69/2016 NEMOVITOST: movitost: BD č.p. 14 v obci Frymburk Adresa nemovitosti Frymburk 14, Frymburk, 38279 Katastrální údaje: k.ú. Frymburk Pozemky: parcela č. 93 - zastavěná plocha a nádvoří Vlastník stavby: Jiří Aulík, Luženická 664, 34401 Domažlice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Josef Druga, Frymburk č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 SJM Bronislav Mai a Dana Maiová, č.p. 14, 38279, spoluvlastnický podíl 1/6 Eva kolová,č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Monika Nováková, Žižkova 676, 27713 Kostolec nad Labem 1/12 Jan Petráš, č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 SJM Pavel Rychnovský a Věra Rychnovská, Plánička 4, 38226 Černá v Pošumaví, č.p. 14 č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 Zbínová Drahomíra, K Hárunce 339/29, Miškovice, 19600 Praha 9, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Vlastník pozemku: Jiří Aulík, Luženická 664, 34401 Domažlice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Josef Druga, Frymburk č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 SJM Bronislav Mai a Dana Maiová, č.p. 14, 38279, spoluvlastnický podíl 1/6 Eva kolová,č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Monika Nováková, Žižkova 676, 27713 Kostolec nad Labem 1/12 Jan Petráš, č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 SJM Pavel Rychnovský a Věra Rychnovská, Plánička 4, 38226 Černá v Pošumaví, č.p. 14 č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 Zbínová Drahomíra, K Hárunce 339/29, Miškovice, 19600 Praha 9, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 340 000 Kč Datum místního šetření: 1.7.2016 Datum zpracování :27.7.2016 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 9 stra V Pardubicích dne 28.7.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: BD č.p. 14 v obci Frymburk Adresa nemovitosti Frymburk 14, Frymburk, 38279 Katastrální údaje: k.ú. Frymburk Pozemky: parcela č. 93 - zastavěná plocha a nádvoří ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/12 nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 1.7.2016 v 16:30 hod. za účasti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí paní kolové, která umožnila prohlídku společných prostor BD č.p. 14 a jedné bytové jednotky v podkroví, kterou užívá. Ostatní bytové jednotky nebyly znalci zpřístupněny. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: BD č.p. 14 v obci Frymburk Adresa nemovitosti Frymburk 14, Frymburk, 38279 Katastrální údaje: k.ú. Frymburk Pozemky: parcela č. 93 - zastavěná plocha a nádvoří Vlastník stavby: Jiří Aulík, Luženická 664, 34401 Domažlice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Josef Druga, Frymburk č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 SJM Bronislav Mai a Dana Maiová, č.p. 14, 38279, spoluvlastnický podíl 1/6 Eva kolová,č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Monika Nováková, Žižkova 676, 27713 Kostolec nad Labem 1/12 Jan Petráš, č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 SJM Pavel Rychnovský a Věra Rychnovská, Plánička 4, 38226 Černá v Pošumaví, č.p. 14 č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 Zbínová Drahomíra, K Hárunce 339/29, Miškovice, 19600 Praha 9, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Vlastník pozemku: Jiří Aulík, Luženická 664, 34401 Domažlice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Josef Druga, Frymburk č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 SJM Bronislav Mai a Dana Maiová, č.p. 14, 38279, spoluvlastnický podíl 1/6 Eva kolová,č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Monika Nováková, Žižkova 676, 27713 Kostolec nad Labem 1/12 Jan Petráš, č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 SJM Pavel Rychnovský a Věra Rychnovská, Plánička 4, 38226 Černá v Pošumaví, č.p. 14 č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 Zbínová Drahomíra, K Hárunce 339/29, Miškovice, 19600 Praha 9, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Frymburk je menším městysem ležícím cca 22 km jihozápadně od města Český Krumlov u břehu Lipenské přehrady nedaleko čs. státní hranice s Rakouskem. Město leží v klidném a nenarušeném prostředí na východním okraji Šumavy ve zvlněné krajině. V obci převládá bytová zástavba a je známou rekreační oblastí. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt BD čp 14 na parcele č. 93 se nachází v k.ú. a obci Frymburk přímo na východní straně náměstí v lokalitě místní obytné zástavby převážně objektů pro bydlení a objektů občanské vybavenosti. Areál tvoří pouze objekt BD a st. pozemek, který tvoří svojí výměrou zastavěnou plochu. Bytový dům má celkem šest bytových jednotek ve třech nadzemních podlažích. Objekt je zcela podsklepen. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1975 Dílčí rekonstrukce v roce 2010 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [x] fasáda [x] zateplení [x] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost G - Mimořádně nehospodárná DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4x 2+1 a 2x 3+1 480 163 1793 652 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: každý byt samostatné vytápění Popis: každý byt v objektu má samostatné vytápění, některý lokální na pevná paliva a některý etážové na pevná paliva. Zda má některý z bytů jiný druh vytápění nebylo možno zjistit. Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [x] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti leží v kmenové části obce Frymburk přímo na místním náměstí v lokalitě zastavěné původní zástavbou převážně objektů pro bydlení. Počet obyvatel 1279 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. Strana - 7 -
PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 83 Městys Frymburk místní komunikace zpevněná PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/12 BD č.p. 14 vč. pozemku, který je součástí pozemku. Jednotliví spoluvlastníci užívají bytové jednotky v domě dle vzájemné ústní dohody, tak jak byly byty užívány před privatizací objektu. Písemná dohoda nebyla uzavřena. RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území zóna 1 movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Strana - 8 -
movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Předkupním právem a zástavním právem je zatížena 1/12 oceňovaných nemovitostí - blíže viz platný LV v příloze. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Ano Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Mezi spoluvlastníky nebyla uzavřena žádná písemná dohoda o užívání společné věci, není proveden žádný pasport objektu s přehledem podlahových ploch jednotlivých bytů a prostor v domě. Oceňovaný podíl ve výši 1/12 se váže, dle stávající praxe v domě a ústní dohody, k užívání 1/2 bytu v podkroví, který současně užívá spolumajitelka paní Eva kolová ( podíl id. 1/12 ). RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1348 Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Frymburk Katastrální území: Frymburk Ulice: Frymburk č.o.: 14 Vlastníci oceňované nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví vícero fyzických osob Jiří Aulík, Luženická 664, 34401 Domažlice 1, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Josef Druga, Frymburk č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 SJM Bronislav Mai a Dana Maiová, č.p. 14, 38279, spoluvlastnický podíl 1/6 Eva kolová,č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Monika Nováková, Žižkova 676, 27713 Kostolec nad Labem 1/12 Jan Petráš, č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 SJM Pavel Rychnovský a Věra Rychnovská, Plánička 4, 38226 Černá v Pošumaví, č.p. 14 č.p. 14, 38279 Frymburk, spoluvlastnický podíl 1/6 Zbínová Drahomíra, K Hárunce 339/29, Miškovice, 19600 Praha 9, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Stavba je součástí bytový dům zděný č.p.: 14 pozemku p.č. 93 Pozemky 93 zastavěná plocha a nádvoří 163 m 2 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 163,00 120,00 1.NP 163,00 120,00 2.NP 163,00 120,00 3.NP 163,00 120,00 Celkem 652 480 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP technické podlaží - plocha odhadem 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 1.PP - celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 1.NP 2x byt 3+1 a 2+1 - plocha odhadem 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 1.NP - celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 2.NP 2x byt 3+1 a 2+1 - plocha odhadem 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 2.NP - celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 3.NP 2x byt 2+1 plocha odhadem 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 3.NP - celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 Celkem 480 m 2 480 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 163,00 2,80 456,40 1.NP 163,00 2,80 456,40 2.NP 163,00 2,80 456,40 zastřešení a podkroví 163,00 2,60 423,80 Obestavěný prostor celkem 1 793,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Popis základové betonové pasy cihelné keramické panely sedlový krov eternitová šablona Strana - 10 -
Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní pozinkovaný plech štukové zeteplovací systém nevyskytují se keramické běžné teracové hladké plastová a dřevěná PVC, jekory a plovoucí laminátové cementový potěr a keramická dlažba etážové a lokální světelná a motorová proveden teplé a studené EI bojlery rozvod v ulici před domem provedena v bytech kuchyňské linky, sporáky a dřezy každý byt samostatná koupelna každý byt splachovací anténa VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 163 Obestavěný prostor [m] 3 1 793,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 172 000 Stáří roků 41 Další životnost roků 69 Opotřebení % 37,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 518 360 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek leží v zastavěné části obce Frymburk a je zastavěn stavbou BD č.p. 14. Pozemek je rovinatý. Pozemek leží přímo v centru obce na východní straně náměstí ( dle ÚP obce plocha "Smíšená obytná" ). Zpevněný příjezd po místní komunikaci a možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek byl oceněn v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemku byla odhadnuta ve výši 2 000,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 93 163 2 000 1/1 326 000 Celková výměra pozemků: 163,00 Hodnota pozemků celkem: 326 000 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena BD č.p. 14 ve Frymburku 480,00 163,00 6x byt 3 660 000 7 625 1,05 3 843 000 Jedná se o stejný objekt jako oceňovaný. V objektu BD č.p. 14 byl prodán spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 za cenu 610 000,- Kč. Prodej byl uskutečněn na počátku roku 2015. Jelikož ceny bytů v současné době rostou, je cena zvýšena koeficientem 1,07. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena BD v Českém Krumlově 472,00 600,00 5x byt 5 900 000 12 500 0,76 4 484 000 Prodáme bytový dům o 5 bytových jednotkách na exkluzivním místě v Č. Krumlově. 1.PP - sklep, 1.NP - 2 byty, 2.NP - 2 byty, 3.NP 1 byt, v 3.NP je možné po úpravě zřídit 2 byty, v 1.PP potom další byt, celkem lze zřídit 7 bytových jednotek, celkem 472 m2 užitné plochy. Dům je po menší úpravě vhodný jako činžovní dům nebo penzion. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena BD v obci Lenora 900,00 1 646,00 9x byt 4 100 000 4 555 0,95 3 895 000 Zděná, podsklepená budova se dvěma NP a jedním PP a sedlovým zastřešením s obytným podkrovím. Dispoziční uspořádání zahrnuje celkem 9 bytových jednotek, z nichž v každém podlaží včetně podkroví je vždy 2x 3+1 a 1x 2+1. V 1.PP jsou sklepy, prádelna a technické zázemí. Vytápění lokální na pevná paliva. Objekt je napojen na rozvody el. energie a vody. Vybavení každé z bytových jednotek zahrnuje koupelnu a sociální zařízení.k budově patří dále vedlejší stavby obsahující 10 samostatných jednotek s vlastními pozemkovými parcelami užívanými jako kolny spolu s dřevníky (tzv. hospodářské zázemí pro jednotlivé nájemníky), jedna kolna je užívána polesím Zátoň. 7 BJ je obsazeno nájemníky, z toho 4 na dobu určitou. (nejpozději do 30.11.2016) Strana - 12 -
Hodnocení: Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY 3 843 000 Kč 4 074 000 Kč 4 484 000 Kč 4 074 000 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena bytového domu č.p. 14 vč. pozemku byla odhadnuta ve výši 4 100 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Jelikož je oceňován spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/12 je v tomto poměru zjištěná obvyklá cena ponížena na částku 340 000,- Kč. Silné stránky nemovitosti + centrum městyse Frymburk + poloha vhodná k rekreaci i trvalému bydlení + udržovaný stav bytového domu Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - oceňován pouze spoluvlastnický podíl - podíloví spoluvlastníci, nemají uzavřenu dohodu o užívání společné věci. Jednotlivé byty jsou užívány spoluvlastníky pouze na základě ústní dohody REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : třistačtyřicettisíc Kč 4 844 360 Kč 0 Kč 4 074 000 Kč 340 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 28.7.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 73-69/2016 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 1348 pro k.ú. Frymburk 5 mapa oblasti 1 katastrální mapa 1 fotodokumentace 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -