ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 556 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Vítkov, k.ú. Vítkov Adresa nemovité věci: Stará 556, Vítkov OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 927 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 927 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje o stáří domu, poskytnuté původním majitelem. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Vítkov, na ulici Stará. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 239/1 Město Vítkov Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 239/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Města Vítkov, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch 4PROTECT s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 zahrada , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. č. Množství JC RC Opotř. VH HB zděná, o 1.NP ,00 m Kč/m Kč 40 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rodinný dům čp. 556 Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaný od roku 1930, jako nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, je součásti pozemku parc. čís Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje bytovou jednotku o velikosti 4+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a palubové, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (12,30 7,34) = 90,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 90,28 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 90,28 (3,95+3,97/2) = 535,81 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 535,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 535,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy P Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné trámové S Střecha sedlová střecha S Krytina vlnitý eternit P Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné omítky S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místností palubové P Podlahy ostatních místností dlažba S Vytápění ústřední topení S

5 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně el. sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina P 3, ,46 1,56 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,54 Koeficient vybavení K 4 : 0,8754 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,8754 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 798, - 5 -

6 Plná cena: 535,81 m , Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 86 / 140 = 61,4 % Koeficient opotřebení: (1-61,4 % / 100) 0,386 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,10 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 116,50 m 2 Obestavěný prostor: 535,81 m 3 Zastavěná plocha: 90,28 m 2 Plocha pozemku: 374,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve Vítkově, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vítkov, Zemědělská 99 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - koef. K C shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; 1,00 Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 124,80 m m Kč Kč/m 2

7 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Podhradí 2012 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 167,16 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Budišovská 516 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 114,47 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 116,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná obvyklá cena je bez odpočtu hodnoty zástavního práva. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -