Základy investování Investiční fáze Etapa realizační přípravy, Realizační etapa
Etapa realizační přípravy Časové vymezení uzavření smlouvy mezi investorem a realizátorem vyšší dodavatel, zhotovitel) --------- zahájení prací na staveništi Etapa realizační přípravy se může časově prolínat s etapou realizační. Při investorském způsobu výstavby tato etapa splývá s etapou zadávání realizace!!! Účastníci - dodavatel (stavební podnikatel) zhotovitel - investor technický dozor investora (TDI) - projektant autorský dozor projektanta Věcná náplň 4 části : A. Ustavení managementu realizace investičního projektu B. Zpracování realizační dokumentace projektu (dokumentace Detail Design) C. Realizační příprava v podniku zhotovitele D. Realizační příprava prací na staveništi 2
Etapa realizační přípravy Ustavení managementu realizace Obvykle v rozsahu pořízení stavby včetně ověření všech jejích funkcí umožňující dosažení cílů projektu. Musí respektovat smluvní ujednání o rozvržení managementu mezi managementem projektu investora a realizačním managementem realizátora. Management na straně investora se v souladu s určeným způsobem výstavby orientuje spíše na dohled na úrovni balíků prací a finanční řízení, realizační management na řízení realizace projektu. Zpracování realizační dokumentace (Detail design) Je obvyklé, že zhotovitel se ve smlouvě zaváže předat některé její součásti investorovi a udržovat je pak při změnách v aktuálním stavu jako součást dokumentace skutečného provedení. 3
Etapa realizační přípravy Realizační příprava podniku zhotovitele Spočívá obvykle : - zpracování dokumentace potřebné pro zabezpečení vlastních produktů zhotovitele (stavební, montážní, výrobní dokumentace) - příprava objednávek a uzavření smluv na dodávky na základě dokumentace souborného řešení (standardní prvky) a dokumentace realizační (nestandardní). - zpracování poptávek doložených příslušnou částí dokumentace souborného řešení projektu a následné hodnocení nabídek subdodavatelů ti zpracovávají pro vyššího dodavatele v rozsahu své dodávky příslušnou část realizační dokumentace Realizační příprava prací na staveništi 1. Dokončení průzkumů vztahujících se k předmětnému pozemku (předání výsledků dříve provedených průzkumů) 2. Odlišný způsob realizační přípravy zhotovitele : podle druhů výstavby podle způsobu výstavby podle rozsahu účasti vyšších dodavatelů subdodavatelů podle podílu standardních a nestandardních prvků 3. Postup realizace pečlivě připravit dle síťového plánování s pomocí SW prostředků. 4
Etapa realizace Časové vymezení Zahájení prací na staveništi prvním z realizátorů --------- Připravenost stavby k ověření všech jejích funkcí V případě povolení k předčasnému užívání některé části stavby, je pro ni realizace ukončena její připraveností k užívání. Čtyři oblasti práce v průběhu etapy realizace 1. Řízení realizace výstavby na staveništi 2. Řízení rizik v procesu výstavby 3. Řízení změn v procesu výstavby 4. Dohled a dozory během výstavby 5
Etapa realizace Řízení realizace výstavby na staveništi - vlastní management realizace výstavby z úrovně jednoho nebo několika realizátorů - management z úrovně investora dozor a uvolňování plateb v souladu se smlouvou, někdy koordinace mezi několika zhotoviteli (investorský způsob výstavby splynutí obou úrovní) Řízení rizik - průběžné působení ke snížení rizik - efektivní odstranění důsledků, pokud rizikový děj nastane, v souladu s plány protirizikových opatření Řízení změn v procesu výstavby - aktivní prosazování racionalizačních opatření - dokonalá organizace a provádění změnových řízení všech druhů - uchování zkušeností pro přenos na další projekty Dohled a dozory v průběhu výstavby - dohled podle příslušných právních předpisů v ČR zejména státní stavební dozor, ale také dozor nebo dohled dalších orgánů státní správy (požární ochrana, ochrana životního prostředí, památková péče, BOZP ) - dohled nebo dozor v právních předpisech definovaný popř. zmiňovaný, ale blíže určený příslušnými smlouvami (např. odborný dozor, autorský dozor, technický dozor) - dozory, které jsou vnitřní záležitostí účastníků výstavby nebo smluvních závazků 6
Dokumenty Materiál - stavební deník, - protokol o předání staveniště, - realizační dokumentace stavby, výrobní (montážní) dokumentace - atesty materiálů a výrobků, - protokoly o vyzkoušení (individuální, komplexní, zkušební provoz), - dokumentace skutečného provedení stavby, - manuál užívání - dokumentace uvedení stavby do provozu 7
Stavební deník / Jednoduchý záznam o stavbě Příloha č.5 Vyhlášky č.499/2006 Sb., o dokumentaci staveb - základní doklad průběhu realizace stavby - vede zhotovitel ukládá mu to stavební zákon - od předání staveniště do dne dokončení stavby (odstranění vad a nedodělků) - záznamy jsou oprávněni provádět : stavebník stavbyvedoucí osoba stavebního dozoru osoba provádějící kontrolní prohlídku stavby osoba provádějící zeměměřičské práce technický dozor investora autorský dozor koordinátor bezpečnosti práce a ochrany zdraví autorizovaný inspektor 8
Dokumentace skutečného provedení stavby Příloha č.3 Vyhlášky č.499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Dvojí úkol: dát podklad veřejnoprávnímu orgánu k vydání kolaudačního souhlasu, eventuálně k jiným veřejnoprávním úkonům, archivovat informaci o stavbě pro její údržbu, úpravy nebo dostavby v budoucnosti. Údaje o účelu a místu stavby, identifikační údaje vlastníka stavby, parcelní čísla pozemku podle katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv i údaje o rozhodnutích o stavbě; pokud se rozhodnutí nezachovala, alespoň pravděpodobný rok dokončení stavby. Situační výkres skutečného stavu území v měřítku katastrální mapy nebo větším se zakreslením polohy stavby a vyznačením vazeb na okolí, napojení na dopravní infrastrukturu a se zákresem povrchových znáčů sítí technické infrastruktury, vzrostlé zeleně a hranic pozemků. Stavební výkresy vypracované podle skutečného provedení stavby s příslušnými řezy a pohledy, s popisem všech prostorů a místností podle současného, popřípadě uvažovaného způsobu užívání a s vyznačením jejich rozměrů a plošných výměr. Technicky popis stavby a jejího vybavení. 9
Pasport stavby Příloha č.3 Vyhlášky č.499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Údaje podle bodů 1 a 4 dokumentace skutečného provedení. Situační výkres a zjednodušené výkresy skutečného provedení stavby v rozsahu a podrobnostech odpovídajících druhu a účelu stavby s popisem způsobu užívání všech prostorů a místností. 10
Etapa ověření/vyzkoušení a průkazů Členění a) Seřízení a ověření vybavenosti a funkcí stavby realizátorem individuální a komplexní vyzkoušení zařízení a systémů; nutné vytvořit provozní prostředí objednatelem b) Prokázaní funkcí stavby, popř. ucelených částí stavby zhotovitelem, předání a převzetí funkční stavby objednatelem do užívání v souladu s příslušnou smlouvou c) Splnění veřejnoprávních podmínek podmínek stanovených příslušnými předpisy k ochraně veřejných zájmů podmiňujících uvedení některých zařízení do provozu, zahájení zkušebního provozu a zahájení běžného provozu. Seřízení a ověření funkcí stavby Uspokojení potřeb realizátora ověřit si a učinit potřebná opatření k předání a převzetí stavby nebo její ucelené části k užívání, byť jen zkušebnímu. Zajištění koordinace ověřování mezi jednotlivými zhotoviteli. a) Individuální vyzkoušení povinnost dodavatele, ověřit zda zařízení je připraveno plnit svou funkci v souladu s obecně závaznými nebo dohodnutými standardy na základě smluvně sjednané funkce. Slouží pro potřeby seřízení, nebo podmínka předání a převzetí zařízení. b) Komplexní vyzkoušení povinnost dodavatele provést zkoušky souborů zařízení v podmínkách blížících se podmínkám užívání (provozu) v rozsahu smluvně dohodnutým. Slouží k seřízení, nebo podmínka pro předání nebo pro zkušební provoz. c) Zkušební provoz počáteční období užívání (provozu) stavby; někdy ztotožňováno s pojmem etapa vyzkoušení a průkazů. 11
Etapa ověření/vyzkoušení a průkazů Splnění veřejnoprávních podmínek pro užívání stavby a) Splnění podmínek stanovených pro uvádění do provozu tzv. vyhrazených zařízení technická zařízení (elektrická, plynová, tlaková a zdvihací); zvláštní předpisy b) Splnění technických požadavků kladených na výrobky c) Provedení kolaudačního řízení 12
13