ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 141-5/2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p.257, Srbín, Mukařov, okr.praha-východ Adresa nemovitosti Do Vrchu 257, Mukařov, 251 62 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.947 : - pozemek p.č.st.637 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p.257 - pozemek p.č.519/64 orná půda Pozemky: p.č.st.637, p.č.519/64 Vlastník stavby: Jezevčík Lulenčík s.r.o., Do Vrchu 257, 25162 Mukařov - Srbín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jezevčík Lulenčík s.r.o., Do Vrchu 257, 25162 Mukařov - Srbín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 7 000 000 Kč Datum místního šetření: 21.12.2016 Datum zpracování :16.1.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 stran V Pardubicích dne 17.1.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p.257, Srbín, Mukařov, okr.praha-východ Adresa nemovitosti Do Vrchu 257, Mukařov, 251 62 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.947 : - pozemek p.č.st.637 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p.257 - pozemek p.č.519/64 orná půda Pozemky: p.č.st.637, p.č.519/64 určení obvyklé ceny nemovitosti ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 21.12.2016. movitost nebyla zpřístupněna. Vzhledem ke skutečnosti, že ze společnosti, která má předmět dražby v držení, nebyl nikdo přítomen a společnost neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Ocenění je provedeno náhledem z místa mimo nemovitost a za pomoci podkladů poskytnutých archivem MÚ v Říčanech. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p.257, Srbín, Mukařov, okr.praha-východ Adresa nemovitosti Do Vrchu 257, Mukařov, 251 62 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.947 : - pozemek p.č.st.637 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p.257 - pozemek p.č.519/64 orná půda Pozemky: p.č.st.637, p.č.519/64 Vlastník stavby: Jezevčík Lulenčík s.r.o., Do Vrchu 257, 25162 Mukařov - Srbín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jezevčík Lulenčík s.r.o.,, Do Vrchu 257, 25162 Mukařov - Srbín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Mukařov se nachází ve Středočeském kraji v okrese Praha-východ. Je situovaná cca 4 km východně od obce Říčany a 12 km od jihovýchodní hranice Hl.města Prahy (Uhříněves). Praha je přístupná frekventovanou silnicí I.třídy Praha-Kutná Hora, která prochází obcí. V obci Mukařov je pouze základní občanská vybavenost. jbližší další vybavenost je v nedalekých Říčanech. Dobrá je dostupnost Prahy individuální dopravou a autobusy PID (Háje). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) dle podkladové dokumentace a vnějšího náhledu Předmětnou nemovitost tvoří pozemek p.č.st.637, jehož součástí je samostatně stojící rodinný dům č.p.257 s vestavěnou garáží. Pozemek p.č.519/64 je užíván jako zahrada. Pozemky jsou společně oplocené. Příjezd je ošetřen věcným břemenem. Dle náhledu je dům rozestavěný, přesto proběhla kolaudace (požadavek při kolaudaci dokončit finální úpravu fasády a vnitřních povrchů). Je součástí výstavby skupiny rodinných domů A1-A13. Dům je proveden jako zděný na základové desce. Je volně stojící, půdorysu T, se složitou valbovou střechou prosvětlenou vikýři. Je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 6+1, kryté závětří a vnitřní garáž. Přístup do domu je ze západní fasády, kde je též vjezd do garáže, která je propojená s dílnou a přes šatnu se zádveřím. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm. V jihovýchodním rohu je čtvrtkruhový balkon, přístupný ze dvou podkrovních pokojů. Pozemek je volně přístupný, chybí vjezdová vrata v plotu. Dle podkladové dokumentace byl dům zkolaudován v roce 2013. Dům od kolaudace pravděpodobně není užíván. Dle kolaudačního rozhodnutí chybí dokončit finální úpravu fasády a vnitřních povrchů. Dle náhledu je dům v průměrném technickém stavu. Z ulice viditelné venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů v uliční zdi. Venkovní úpravy jsou dle náhledu v průměrném technickém stavu. Strana - 6 -
DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 dle PD : 6+1 229,8 1327 1815 261 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT plynovým kotlem Popis: dle PD : plynový kotel, rozvody v Cu, ocelová desková tělesa Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [x] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na východním okraji části obce Mukařov Srbín, v ulici Do Vrchu, přístupné z hlavní průjezdní ulice Kutnohorská ulicí Písecká a U Požáru. Jedná se o lokalitu zastavby převážně rozestavěných obdobných rodinných domů umístěných po obou stranách slepé ulice. Počet obyvatel 2348 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: kolaudace 2013 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav dobrý dle náhled Strana - 7 -
PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [ x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [x] jiná komunikace [ ] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [x] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 519/70 INVEST HOME s.r.o. ul.do Vrchu, zpevněná odbočka z hlavní průjezdní komunikace, věcné břemeno chůze a jízdy, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, zástavní právo 519/8 INVEST HOME s.r.o. ul.do Vrchu, zpevněná odbočka z hlavní průjezdní komunikace, věcné břemeno chůze a jízdy, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, zástavní právo PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - zjištěno Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Strana - 8 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti střední radonový index RIZIKO zjištěno Ano zjištěno Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV zástavní právo smluvní, pohledávka ve prospěch EKVITA INVEST, a.s., V-14088/2012-209 RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje zjištěno Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO zjištěno Ano Ano zjištěno Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 947 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Mukařov Katastrální území: Srbín Ulice: Do Vrchu č.o.: Vlastníci Jezevčík Lulenčík s.r.o., - Do Vrchu 257, 25162 Mukařov - Srbín Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 257 pozemku p.č.st.637 Pozemky st.637 zastavěná plocha a nádvoří 261 m 2 zastavěn rodinným domem 516/64 orná půda 1 066 m 2 zahrada k rodinnému domu, nezastavěná Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 261,00 194,26 2.NP 0,00 193,32 Celkem 261 387 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP dílna 7,41 m 2 1,00 7,41 m 2 garáž 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 hala 33,69 m 2 1,00 33,69 m 2 komora 5,76 m 2 1,00 5,76 m 2 koupelna 6,15 m 2 1,00 6,15 m 2 kuchyně 18,89 m 2 1,00 18,89 m 2 obývací pokoj 27,70 m 2 1,00 27,70 m 2 pokoj 30,53 m 2 1,00 30,53 m 2 schodiště 9,42 m 2 1,00 9,42 m 2 spíž 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 šatna 7,85 m 2 1,00 7,85 m 2 tech.místnost 5,41 m 2 1,00 5,41 m 2 WC 7,03 m 2 1,00 7,03 m 2 zádveří 4,64 m 2 1,00 4,64 m 2 závětří 8,16 m 2 0,50 4,08 m 2 1.NP - celkem 198,34 m 2 194,26 m 2 2.NP balkon 12,16 m 2 0,50 6,08 m 2 hala 27,36 m 2 1,00 27,36 m 2 koupelna 11,43 m 2 1,00 11,43 m 2 koupelna 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 pokoj 27,35 m 2 1,00 27,35 m 2 pokoj 31,93 m 2 1,00 31,93 m 2 pokoj 35,52 m 2 1,00 35,52 m 2 šatna 14,46 m 2 1,00 14,46 m 2 šatna 7,52 m 2 1,00 7,52 m 2 šatna 12,63 m 2 1,00 12,63 m 2 tech.místnost 6,64 m 2 1,00 6,64 m 2 2.NP - celkem 199,40 m 2 193,32 m 2 Celkem 397 m 2 387 m 2 Strana - 10 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP - odhad 261,00 3,30 861,30 Zastřešení - odhad 251,00 3,80 953,80 Obestavěný prostor celkem 1 815,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové s izolací cihelné keramické bloky keramické, podkroví SDK obklad valbová složitá, krov dřevěný vázaný betonová pozinkovaný plech nezjištěno kontaktní zateplovací systém bez povrchové úpravy nezjištěno nezjištěno nezjištěno, vrata sekční plastová s izolačním dvojsklem nezjištěno nezjištěno dle PD plynový kotel dle PD světelný a motorový rozvod není dle PD rozvod studené a teplé vody dle PD plynový kotel provedena standardní nezjištěno nezjištěno nezjištěn nezjištěno VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 261 Obestavěný prostor [m] 3 1 815,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 200 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 623 000 Stáří roků 4 Další životnost roků 76 Opotřebení odhadem % 5,00 Věcná hodnota (VH) Kč 7 241 850 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.st.637 je zastavěný rodinným domem č.p.257. Pozemek p.č.519/64 je možné užívat jako zahrada. Pozemky jsou rovinné, společně oplocené. Pozemky jsou přístupné z komunikace. movitou věc je možné napojit na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Strana - 11 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 1400-2500 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 516/64 1 066 1 500 1 599 000 zastavěná plocha a nádvoří st.637 261 1 500 391 500 Celková výměra pozemků: 1 327,00 Hodnota pozemků celkem: 1 990 500 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Srbín 420,00 1 327,00 6+1 17 000 000 40 476 0,49 19 833 obdobný RD zděný 6+1 1NP, Podkroví cena bez provize a poplatků ing.sítě : elektro, vodovod, kanalizace, plyn vytápění : ÚT plynový kotel technický stav : velmi dobrý Hodnocení:velmi dobrý technický stav sousední nemovitost Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Srbín 340,00 1 607,00 3+kk, 4+kk 12 376 000 36 400 0,43 15 652 RD zděný 3+kk,4+kk, venkovní bazén 1NP, Podkroví cena včetně provize a poplatků ing.sítě : elektro, vodovod, kanalizace, vytápění : ÚT elektrokotel tepelné čerpadlo technický stav : velmi dobrý Hodnocení:velmi dobrý technický stav atraktivnější poloha Strana - 12 -
Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Srbín 280,00 1 353,00 6+1 11 350 000 40 535 0,46 18 646 RD zděný 6+1, dvougaráž, venkovní zastřešený bazén 1NP cena včetně provize a poplatků ing.sítě : elektro, vodovod, kanalizace, plyn vytápění : ÚT plynovým kotlem klimatizace, centrální vysavač technický stav : velmi dobrý Hodnocení:výborný technický stav obdobný pozemek VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 15 652 Kč/m 2 Minimální cena: 6 057 300 Kč Průměrná jednotková cena 18 043 Kč/m 2 Průměrná cena 6 982 900 Kč Maximální jednotková cena 19 833 Kč/m 2 Maximální cena 7 675 400 Kč Stanovená jednotková cena 18 043 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 6 982 641 Kč movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou - chybějící dokončení fasády a úpravy vnitřních povrchů. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita + zkolaudovaný objekt + možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě + dobrá dostupnost hl.m.prahy Slabé stránky nemovitosti - lokalita nedokončené opuštěné výstavby - dům před dokončením - omezená vybavenost v obci - větší docházkové vzdálenosti - předimenzovaný objekt KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : sedmmilionů Kč 11 129 025 Kč neurčena 6 982 641 Kč 7 000 000 Kč Strana - 13 -
Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 17.1.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.141-5/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.303 2 kopie KM 1 Mapa obce, mapa oblasti 1 fotodokumentace 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -