ZNALECKÝ POSUDEK. č Školní Jesenice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně rodinného domu č.p. 728 na pozemku parc. č včetně venkovních úprav a pozemku v obci Kladno, katastrální území Kročehlavy, okres Kladno Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pan Ing. Jan Krouza Školní Jesenice Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu nedobrovolnou. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště Kaznějov telefon: , pavel@sapovalov.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny rodinného domu č.p. 728 na pozemku parc. č včetně venkovních úprav a pozemku v obci Kladno, katastrální území Kročehlavy, okres Kladno. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Prokopa Holého 728/ Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č pro obec Kladno, katastrální území Kročehlavy, ze dne informace o budově a o parcele na ze dne mapa katastru nemovitostí na ze dne informace o nabízených nemovitostech na ze dne znalecký posudek č ze dne - Ing. Pavel Šapovalov 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3781, paní Blanka Lovasová, Prokopa Holého 728/3, Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3781, paní Blanka Lovasová, Prokopa Holého 728/3, Kladno, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č pro obec Kladno, katastrální území Kročehlavy, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Na listu vlastnickém je evidováno smluvní zástavní právo. Cena stanovená tímto posudkem platí za předpokladu zrušení tohoto zástavního práva. 6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných při místním šetření, výměr z katastrální mapy a odhadem. Prohlídka nemovitostí nebyla znalci vlastníkem, uživatelem ani objednatelem umožněna. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města, v části Staré Kročehlavy. Jedná se o rodinný dům ve starší řadové zástavbě. Jeden funkční celek tvoří rodinný dům č.p. 728 na pozemku parc. č a pozemek parc. č Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektrického proudu, na veřejný vodovod, na veřejný rozvod zemního plynu a na veřejnou - 2 -

3 kanalizaci. Přístup je po zpevněné místní komunikaci. Ve vzdálenosti do 500 m severně od rodinného domu se nachází bývalá ocelárna Poldi. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 728 Popis Jedná se o rodinný dům ve starší řadové zástavbě. Dům je zřejmě nepodsklepený, v přízemí je bytová jednotka. Bez účelového využití podkroví. Jedná se o zděnou stavbu. Dům po vnější prohlídce hodnotím jako podstandardně vybavený, s předpokladem provedení menších stavebních úprav. Dům je užíván k trvalému bydlení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 350,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 9,90 * 9,10 = 90,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 90,09 m 2 2,80 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 9,90 * 9,10 * 3,40 = 306,31 m 3 zastřešení: 9,90 * 9,10 * 4,00 /2 = 180,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 486,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,09 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 90,09 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,520 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Starší I -0,05 zástavba v blízkosti původních průmyslových objektů. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,520 * 0,920 * 0,950 = 0,454 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 350,- Kč/m 3 * 0,454 = 1 974,90 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 974,90 Kč/m 3 * 486,49 m 3 = ,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,10 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Jedná se o pozemek zastavěný rodinným domem. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Standardní pozemek v zastavěném území města. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1460 1, , ,99 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,84 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,84 Pozemek - zjištěná cena = ,84 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícdevětsetpadesát Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč - 8 -

9 Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění v souladu s 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky 364/2010 Sb., vyhlášky 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 S. a porovnání s nabízenými srovnatelnými objekty. Hodnota ,-Kč/m 2 zastavěné plochy je v relaci s cenami srovnatelných rodinných domů nabízených na Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště Kaznějov telefon: , pavel@sapovalov.cz V Dolním Hradišti D. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č