ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 123-119/2016 NEMOVITOST: movitost: Objekt č.p. 82 Otinoves Adresa nemovitosti 82, Otinoves, 79861 Katastrální údaje: k.ú. Otinoves Pozemky: parcela st. 31, 43/1 Vlastník stavby: SJM Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Darina Motalová, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Darina Motalová, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 21.11.2016 Datum zpracování :22.11.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne 23.11.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Objekt č.p. 82 Otinoves Adresa nemovitosti 82, Otinoves, 79861 Katastrální údaje: k.ú. Otinoves Pozemky: parcela st. 31, 43/1 Určení obvyklé ceny jako podklady pro dražbu ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Znalci bylo insolvenčním správcem umožněno provést částečnou vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly předány žádné potřebné podklady potřebné pro výpočet ( např. kolaudační rozhodnutí, projekty staveb ). K místnímu šetření svolanému na den 21.11.2016 v 15:30 hod. se nedostavil žádný z vlastníků manželů Motalových. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího a částečného vnitřního ohledání oceňovaných nemovitostí a dle odborného názoru znalce. Znalec upozorňuje, že se předpokládané vnitřní vybavení a zařízení stavby a technický stav interiéru může od skutečnosti odlišovat. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Objekt č.p. 82 Otinoves Adresa nemovitosti 82, Otinoves, 79861 Katastrální údaje: k.ú. Otinoves Pozemky: parcela st. 31, 43/1 Vlastník stavby: SJM Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Darina Motalová, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Darina Motalová, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Otinoves je velmi malá obec ležící nedaleko Prostějova a 45 km od Brna je umístěná na vedlejší komunikaci spojující Blansko s Prostějovem. Obec leží v klidném prostředí v mírně zvlněné krajině. V obci převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o samostatný objekt, nyní volný, slouží k podnikání - restaurace. Vlastní objekt je tradiční zděná stavba, dvoupodlažní, bez podsklepení se zastřešením sedlovou, valbovou a část rovnou střechou, v podkroví je půda. Tl. zdí 400-480mm, stropy keramické a dřevěné, vazba dřevěná vázaná, krytina plechová. Objekt obsahuje restauraci se sálem a kuchyní, v 2.NP jsou prostory stavebně nedokončené. Vytápění částečně ústřední na tuhá paliva, teplá voda el. bojler, fasáda hladká, nástřiku soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífázová, bleskosovd neosazen, dveře vnitřní dřevěné, vstupní dřevěné, okna dřevěná, podlahy dřevěné, keramická dlažba, betonové a PVC, soc. zařízení - pro restauraci M + Ž a pro personál WC a sprcha. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 bytový prostor 0/294 724 2018 418 POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Strana - 6 -
Stavba dokončena v roce: 1952 Dílčí rekonstrukce v roce 1989 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav mírně horší KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Ústřední vytápění bez kotle - nefunkční Popis: Ocelové radiátory s rozvodem částečné, bez kotle na tuhá paliva. Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [x] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Objekt je umístěn v centrui obce, u hlavní komunikace procházející obcí. Počet obyvatel 289 Okolí: [ ] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [x] smíšená zóna [ ] nákupní zóna Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 [x] [x] silnice II., minut autem) dálnice/silnice I. III.tř. tř. [ ] ostatní PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář Strana - 7 -
PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - zjištěno Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Povodňová zóna 2. RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní, exekutorské a exekuce - nehodnoceno. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby Strana - 8 -
zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 569 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Otinoves Katastrální území: Otinoves Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl SJM - 3/5, Motalová Darina - 2/5 1/1 SJM Drahomír Motal - Ohrozimská 329, 79803 Plumlov Darina Motalová - Ohrozimská 329, 79803 Plumlov Stavba je součástí Hospoda s bytem občanská vybavenost č.p.: 82 pozemku st. 31 Pozemky 31 Zastavěná plocha a nádvoří 676 m 2 zastavěná objektem, skladem, zbytek nádvoří a zahrada 43/1 Zahrada 48 m 2 Zahrada u objektu Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 364,60 294,40 2.NP 54,00 0,00 Celkem 418 294 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 kuchyně 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 Strana - 9 -
restaurace 152,00 m 2 1,00 152,00 m 2 sál 76,00 m 2 1,00 76,00 m 2 sklad 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 WC muži 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 WC ženy 8,60 m 2 1,00 8,60 m 2 1.NP - celkem 294,40 m 2 294,40 m 2 2.NP stavebně nedokončeno 35,00 m 2 0,00 0,00 m 2 2.NP - celkem 35,00 m 2 0,00 m 2 Celkem 329 m 2 294 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 266,50 3,29 876,78 1.NP 98,10 4,08 400,25 2.NP 54,00 2,72 146,88 Zastřešení 305,00 1,95 594,75 Obestavěný prostor celkem 2 018,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové s izoalcí zděné tl. 400-480 mm keramické, dřevěné sedlová, valbová, krov vázaný, plochá plechová, šablony pozinkované vápenné hladké nástřik bělninové betonové dřevěné dřevěná dřevěné, PVC, betonové, keramická dlažba keramická dlažba, betonová ÚT na plyn 220/380, jističe neosazen rozvod studené a teplé vody el. bojler není litinová kombinovaný sporák sprcha, umyvadlo, WC splachovací není VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 364 Obestavěný prostor [m] 3 2 018,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 600 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 264 800 Stáří roků 63 Strana - 10 -
Další životnost roků 43 Opotřebení odhadem % 66,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 470 032 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Vedlejší stavba - sklad st. 31 280,00 1 400 392 000 60,00 156 800 Popis: Zděná jednopodlažní stavba, sedlová střecha, část bez fasády, podstandard Věcná hodnota ostatních staveb celkem 156 800 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky st. 31 a 43/1 leží v zastavěné části obce v centru u hlavní komunikace procházející obcí a tvoří funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků do výměry 800 m2 byla odhadnuta ve výši 400,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zahrada 43/1 48 400 1/1 19 200 Zastavěná plocha a nádvoří 31 676 400 1/1 270 400 Celková výměra pozemků: 724,00 Hodnota pozemků celkem: 289 600 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Hospoda NIva 360,00 420,00 nebytový prostor 1 250 000 3 472 0,86 2 985 Zděný objekt dvoupodlažní se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda, restaurace v 2.NP, zazemí v 1.NPs příslušenstvím, dobrý stav, napojení na veškeré inž. sítě, částečná rekce. Strana - 11 -
Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena Restaurace Ptení 490,00 980,00 nebytový prostor 3 050 000 6 224 0,59 3 672 Zděný dvoupodlažní objekt se zastřešením valbovou střechou, v podkroví je půda, větší rekce, dobrý stav, restaurace a 2x byt 3+1, veškeré inž. sítě Hodnocení: Lokalita 3 Restaurace Vranovice Užitná plocha m2 Pozemek m2 259,00 360,00 nebytový prostor Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena 1 580 000 6 100 0,61 3 721 Zděný jednopodlažní objekt se zastřešením sedlovou střechou, restaurace s příslušenstvím, veškeré inž. sítě, větší částečná rekce, dobrý stav Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 2 985 Kč/m 2 Minimální cena: 877 600 Kč Průměrná jednotková cena 3 459 Kč/m 2 Průměrná cena 1 017 066 Kč Maximální jednotková cena 3 721 Kč/m 2 Maximální cena 1 094 000 Kč Stanovená jednotková cena 3 459 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 016 946 Kč Obvyklá cena funkčního celku s objektem č.p. 82 vč. pozemků byla odhadnuta ve výši 1.000 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných objektů v Otinovsi a okolí, nedaleko Prostějova,. Silné stránky nemovitosti + Výborná poloha + optimální pozemek, + veškeré inž. sítě. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ Strana - 12 -
Slabé stránky nemovitosti - Bez rekonstrukce - delší dobu neužívaný a odpojena elektřina a vodovod. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : jedenmilion Kč Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 2 916 432 Kč 0 Kč 1 016 946 Kč 1 000 000 Kč Vypracoval : Eduard Minařík V Pardubicích dne: 23.11.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.123-119/2016 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 569 2 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI,MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -