ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 92-88/2016 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 129 Skaštice Adresa nemovitosti 129, Skaštice, 76701 Katastrální údaje: k.ú. Skaštice Pozemky: parcela 187, 188 Vlastník stavby: Tomáš Stančík, Obvodová 3671/10, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Stančík, Obvodová 3671/10, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Datum místního šetření: 13.9.2016 Datum zpracování : 13.9.2016 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 14.9.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD movitost: RD č.p. 129 Skaštice Adresa nemovitosti 129, Skaštice, 76701 Katastrální údaje: k.ú. Skaštice Pozemky: parcela 187, 188 SOUHRN Určení obvyklé ceny jako podklady pro dražbu ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 13.9.2016 v 16:00 hod. Vlstník Stančík Tomáš Lukáš nebyl přítomen. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 129 Skaštice Adresa nemovitosti 129, Skaštice, 76701 Katastrální údaje: k.ú. Skaštice Pozemky: parcela 187, 188 Vlastník stavby: Tomáš Stančík, Obvodová 3671/10, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Stančík, Obvodová 3671/10, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Skaštice je malá obec ležící vedle Kroměříže a 35 km od Zlína umístěná na vedlejší komunikaci spojující Hulín s Chropyní. Obec leží v klidném prostředí v mírně zvlněné krajině. V obci převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o koncový řadový rodinný dům, je užívaný panem Klusáčkem k bydlení, bez smlouvy a s vědomím vlastníka pana Stančíka. Vlastní rod. dům je tradiční zděná stavba, dvoupodlažní, bez podsklepení se zastřešením sedlovou a část rovnou střechou, v podkroví je půda. Tl. zdí 400-450mm, stropy dřevěné, vazba dřevěná vázaná, krytina tašková a živičná. Dům obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, vytápění ústřední plynové, teplá voda plyn. bojler, fasáda břizolitová a nástřik soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífázová, bleskosvod neosazen, dveře vnitřní dřevěné, vstupní dřevěné, vrata dřevěná, okna dřevěná kastlová a zdvojená, podlahy keramická dlažba, betonové a PVC, soc. zařízení - vana, umyvadlo, WC, ostatní vybavení není. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 3+1 87/14 879 606 123 POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1956 Dílčí rekonstrukce v roce 1992 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav mírně horší Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost G - Mimořádně nehospodárná KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Strana - 6 -
Vytápění: Ústřední vytápění s kotlem na plyn Popis: Ocelové radiátory, plynový kotel s čerpadlem, ocelové rozvody Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [x] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Dům je umístěn na okraji obce směrem na západ, u místní komunikace procházející obcí. Počet obyvatel 389 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 201/1 Obec Skaštice asfaltová komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Ano Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - zjištěno Typ smlouvy: bez smlouvy Doba nájmu: neurčitá Výše nájmu: není Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Dům obývá p. Klusáček - tak se představil a umožnil pouze prohlídku, bez dalších informací. Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Záplavová zóna 2. RIZIKO Popis rizika Ano movitost situována v záplavovém území zóna 1 movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Zástavní právo smluvní - nehodnoceno. RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Strana - 8 -
Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 67 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Lutopecny Katastrální území: Lutopecny Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl Výhradní vlastnictví 1/1 Lukáš Trávníček - 127, 76701 Lutopecny Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 127 pozemku 2180 Pozemky 187 Zastavěná plocha a nádvoří 444 m 2 zastavěná domem, skladem, zbytek nádvoří u domu a zahrada 188 Zahrada 435 m 2 Zahrada u domu Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 107,00 73,05 2.NP 16,00 14,00 Celkem 123 87 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP garáž 14,00 m 2 0,00 0,00 m 2 hala 13,40 m 2 1,00 13,40 m 2 chodba 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 koupelna 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 kuchyně 12,85 m 2 1,00 12,85 m 2 ložnice 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 pokoj 22,45 m 2 1,00 22,45 m 2 sklad 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 WC 1,25 m 2 1,00 1,25 m 2 1.NP - celkem 87,05 m 2 73,05 m 2 2.NP pokoj 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 2.NP - celkem 14,00 m 2 14,00 m 2 Celkem 101 m 2 87 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 107,00 3,01 322,07 2.NP 16,00 2,56 40,96 zastřešení 77,00 3,12 240,24 zastřešení 16,00 0,22 3,52 Obestavěný prostor celkem 606,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Popis betonové s izolací zděné tl. 450-500 mm dřevěné sedlová, krov vázaný, plochá tašková, živičná pozinkované vápenné Strana - 10 -
Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní břizolitové škrábané nástřik bělninové betonové dřevěné dřevěná kastlová a zdvojená PVC, dřevěné palubky keramická dlažba, betonová ÚT na plyn 220/380, jističe neosazen rozvod studené a teplé vody plyn. bojler zemní plyn litinová kombinovaný sporák sprcha, umyvadlo, WC splachovací není VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 107 Obestavěný prostor [m] 3 606,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 424 000 Stáří roků 70 Další životnost roků 35 Opotřebení % 66,00 Věcná hodnota (VH) Kč 775 680 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Vedlejší stavba - sklad 187 175,00 2 200 370 000 60,00 148 000 Popis: Zděná jednopodlažní stavba, rovná střecha, část bez vnitřních omítek,podstandard Věcná hodnota ostatních staveb celkem 148 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek 187 a 188 leží v zastavěné části obce na okraji u místní komunikace a tvoří funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek byl oceněn v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků do výměry 1000 m2 byla odhadnuta ve výši 400,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zahrada 188 435 400 1/1 174 000 Zastavěná plocha a nádvoří 187 444 400 1/1 177 600 Celková výměra pozemků: 879,00 Hodnota pozemků celkem: 351 600 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Kyselovice 99,00 643,00 3+1 860 000 8 686 0,97 8 425 Řadový dvoipodlažní dům se zastřešením sedlovou střechou, vedlejší stavba, byt 3+1, veškeré inž. sítě, nutnárekce, horší stav Hodnocení: Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Rataje 80,00 782,00 3+1 800 000 10 000 0,90 9 000 Řadový zděný dům jednopodlažní se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda, byt 3+1 s příslušenstvím, původní stav, napojení na veškeré inž. sítě, nutná rekce, dobrý stav. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Záříčí 82,00 474,00 3+1 950 000 11 585 0,79 9 152 Zděný jednopodlažní dům se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda, menší rekce, garáž, dobrý stav, byt 3+1, veškeré inž. sítě Hodnocení: Strana - 12 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 8 425 Kč/m 2 Minimální cena: 733 000 Kč Průměrná jednotková cena 8 859 Kč/m 2 Průměrná cena 770 733 Kč Maximální jednotková cena 9 152 Kč/m 2 Maximální cena 796 200 Kč Stanovená jednotková cena 8 859 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 770 733 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena byla funkčního celku s objektem RD č.p. 129 vč. pozemků byla odhadnuta ve výši 750 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných domů ve Skašticích vedle Kroměříže, s budoucím nárůstem ceny pozemků. Silné stránky nemovitosti + klidná poloha + optimální pozemek + veškeré inž. sítě. Slabé stránky nemovitosti - bez rekonstrukce. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : sedmsetpadesáttisíc Kč 1 275 280 Kč 0 Kč 770 733 Kč 750 000 Kč Vypracoval : Eduard Minařík V Pardubicích dne: 14.9.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.92-88/2016 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 2 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI 1 MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBCE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -