PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2010 V. volební období 1013 Návrh poslance Daniela Petrušky na vydání zákona kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů
- 2 - N á v r h ZÁKON ze dne 2010, kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: Čl. I Změna zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 30/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Sb., zákona č. 59/2005 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 296/2007 Sb. a zákona č. 286/2009 Sb., se mění takto: 1. V 4 odstavec 2 zní: (2) Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich doloženého listinou, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo jejím úředně ověřeným opisem (kopií), příslušnému katastrálnímu úřadu. Není-li k návrhu doložena ani v jednom vyhotovení listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie), má se za to, že návrh nebyl podán. Katastrální úřad o tom v takovém případě vyrozumí navrhovatele na jeho adresu uvedenou v návrhu.. 2. V 4 se na začátek odstavce 3 vkládá věta Návrh na zahájení řízení se podává na stanoveném formuláři.. 3. V 4 odst. 4 se písmeno d) zrušuje. Dosavadní písmeno e) se označuje jako písmeno d). 4. V 4 odst. 4 písm. d) se za slovo českém vkládají slova nebo slovenském. 5. V 5 odst. 4 se slova je přípustný opravný prostředek. Pokud podanému opravnému prostředku katastrální úřad nevyhoví v plném rozsahu, rozhoduje o podaném opravném prostředku soud. nahrazují slovy není přípustné odvolání podle správního řádu. Proti tomuto rozhodnutí je přípustná žaloba podle části páté občanského soudního řádu. Žaloba se podává prostřednictvím katastrálního úřadu, který rozhodl o zamítnutí vkladu, ve lhůtě do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Katastrální úřad předá ve lhůtě do 30 dnů žalobu spolu se spisem a vyjádřením k žalobě příslušnému
- 3 - soudu k rozhodnutí. Další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, se po tuto dobu, a pokud je žaloba podána, až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí soudu ve věci vkladu, přerušují. Jestliže je další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, zahájeno po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladu, přerušuje se toto řízení dnem doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Zápisy záznamem a poznámkou, týkající se těchto nemovitostí, se do dne, kdy marně uplyne lhůta pro podání žaloby ve věci vkladu, a pokud je žaloba podána, do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí soudu ve věci vkladu, neprovádějí.. 6. V 9 odst. 1 se na konci písmene b) doplňují slova pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti podle 9a,. 7. Za 9 se vkládá nový 9a, který včetně nadpisu zní: 9a Poznámka spornosti (1) Pokud někdo podá žalobu na určení, že a) je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru někdo jiný, než kdo je jako vlastník zapsán v katastru, nebo b) je neplatný či zrušený právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, katastrální úřad na základě podané žaloby potvrzené podatelnou soudu nebo jiného potvrzení soudu o podání žaloby zapíše ve prospěch žalobce poznámku spornosti. (2) Pokud je řízení podle odstavce 1 řízením o předběžné otázce v řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu se nepřerušuje. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. a), katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vychází z dosavadních zápisů v katastru. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. b), katastrální úřad posoudí listinu v řízení o povolení vkladu podle hledisek uvedených v 5 odst. 1. (3) Poznámka spornosti působí vůči vkladu, při jehož povolování byla řešena předběžná otázka postupem podle odstavce 2, a vůči všem na něj navazujícím zápisům. (4) Pokud soud o předběžné otázce v řízení, o kterém je zapsána v katastru poznámka spornosti, rozhodne jinak, než jak ji posoudil katastrální úřad v řízení o povolení vkladu podle odstavce 2, vymaže katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s vydaným rozhodnutím soudu v rozporu. (5) Při zápisu poznámky spornosti se ustanovení 12 odst. 2 nepoužije.. 8. 13 se zrušuje. 9. Za 15 se vkládá nový 15a, který včetně poznámek pod čarou č. 13 a 14 zní:
- 4-15a (1) Zástavní práva, jejichž zápis byl do katastru převzat z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, katastrální úřad záznamem vymaže i na základě usnesení soudu, kterým soud převzal do úřední úschovy podle zvláštního právního předpisu 13) za účelem splnění závazku částku zapsanou v katastru jako výši zajištěného dluhu. Vznikl li zajištěný dluh před 1. červnem 1953, přepočte se složená částka podle předpisů platných pro přepočet pohledávek při provádění peněžní reformy 14). Není-li možno zjistit výši zajištěného dluhu ze zápisu v katastru, zápisu v pozemkové knize, ani z listin, na jejichž základě byl zápis proveden, složí se do úřední úschovy částka 5000 Kč. Přitom postačí, pokud osoba, v jejíž prospěch je do soudní úschovy peněžitá částka složena, bude označena údaji, které jsou patrné ze zápisu zástavního práva v pozemkové knize, popřípadě ze zápisu zástavního práva v katastru. (2) Podle odstavce 1 se postupuje i v případě, kdy je zajištění dluhu zapsáno v katastru jinak než jako zástavní právo, a to například jako pohledávka nebo věcné břemeno. 13) 185a zákona č. 99/1963 Sb. 14) Například zákon č. 41/1953 Sb., o peněžní reformě, Směrnice ministerstva financí č. 159/1953 Ú.l., o způsobu provedení peněžní reformy.. 10. V 17 se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který zní: (2) Český úřad zeměměřický a katastrální stanoví vyhláškou vzory formulářů návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí.. Čl. II Přechodné ustanovení Pokud je podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona, přerušeno řízení o povolení vkladu z toho důvodu, že bylo před soudem zahájeno řízení o předběžné otázce, o které se zapisuje poznámka spornosti, katastrální úřad se souhlasem všech účastníků řízení dosavadní poznámku nahradí poznámkou spornosti a v řízení pokračuje podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Čl. III ÚČINNOST Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. července 2010.
- 5 - D ů v o d o v á z p r á v a 1. Zhodnocení platného právního stavu Obecná část V zákoně o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem jsou některé dílčí nedostatky, které lze řešit novelizací. Návrh na jejich odstranění prošel celým meziresortním připomínkovým řízením a vláda takový návrh schválila a předložila Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky v dubnu 2008. Součástí tohoto návrhu byla i novelizace ustanovení zákona o správních poplatcích, kterou měl být zvýšen poplatek za podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. Vzhledem k nesjednocení názorů na část předlohy týkající se změny správních poplatků za vklad práva do katastru nemovitostí nebyla novela ve třetím čtení schválena. Na odstranění známých nedostatků právní úpravy přitom netrpělivě čeká zejména realitní a bankovní sektor. Proto je návrh předkládán znovu v nezměněné podobě s tím, že z něho byla vypuštěna kontroverzní pasáž týkající se zvýšení správního poplatku. Nejvážnějším nedostatkem je možnost podávání zjevně neúspěšných žalob na určení vlastnického práva k nemovitosti či na neplatnost smlouvy s cílem dosáhnout přerušení vkladového řízení až do vydání pravomocného rozhodnutí soudu s cílem poškodit konkurenci. Vážným problémem je i nešťastná úprava podávání žalob proti zamítavým rozhodnutím katastrálních úřadů o vkladu práv, která může způsobit duplicitní zápisy práv pro různé osoby či znehodnocení nemovitostí zástavními právy či věcnými břemeny. Praxe očekává i řešení problému starých zástavních práv převzatých z pozemkových knih. Důležitou součásti novelizace by mělo být vytváření podmínek pro elektronickou komunikaci podáváním návrhů na vklad práv na formuláři. 2. Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy Navrhovaná novela nezasahuje do hlavních principů uplatňovaných při současném provádění zápisů vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Dílčí změny mají vést pouze k odstranění několika nedostatků současné právní úpravy. Odůvodnění jednotlivých změn je provedeno ve zvláštní části důvodové zprávy. Navrhovaná novela se netýká vztahu rovnosti mužů a žen. 3. Vysvětlení nezbytnosti navrhované úpravy v jejím celku Navrhovaná úprava je nezbytná, pokud mají být vyřešeny některé nedostatky, které vyšly najevo při aplikaci dosavadní právní úpravy. 4. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s ústavním pořádkem České republiky Navrhovaná právní úprava je v souladu s ústavním pořádkem České republiky. 5. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, a s akty práva Evropské unie
- 6 - Mezinárodní smlouvy, jimiž je Česká republika vázána, ani právní předpisy Evropské unie, judikatura soudních orgánů Evropské unie nebo obecné právní zásady práva Evropské unie se na danou oblast nevztahují. 6. Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, na podnikatelské prostředí České republiky, sociální dopady a dopady na životní prostředí Navrhovaná právní úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, sociální dopady a dopady na životní prostředí.
- 7 - Zvláštní část K čl. I K bodu 1 Zákon umožňuje zahajovat řízení o povolení vkladu písemným podáním. Přitom listinu, podle které má být vklad proveden, považuje za přílohu návrhu. Vytvářely se tak spekulace, že tuto listinu je možné předložit kdykoli po podání návrhu na vklad. To však nelze připustit, pokud má právo vkladem vznikat ke dni podání návrhu na vklad. Je proto nutné, aby vkladová listina již k tomuto dni existovala, což je možné zajistit jen tím, že k tomuto dni bude také předkládána. K bodu 2 Navrhuje se obdobně jako v případě zápisů do obchodního rejstříku stanovit, že návrh na zahájení vkladového řízení musí být podán na stanoveném formuláři. Tím se zajistí jednotnost podávaných návrhů a jejich přehlednost při přijímání těchto návrhů. Lze také očekávat, že to povede i ke snížení chybovosti podávaných návrhů, což usnadní situaci jak účastníkům řízení, tak katastrálním úřadům. Předpokládá se, že stanovené formuláře budou veřejnosti k dispozici nejen v tištěné podobě, ale i v elektronické podobě, a to jednak na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, jednak v aplikaci dálkového přístupu k údajům katastru. Uživatelé dálkového přístupu budou do těchto formulářů kopírovat z katastru potřebné údaje k vyplnění formulářů, což značně přispěje ke snížení chybovosti podání katastrálním úřadům. Využití elektronických formulářů bude také významným krokem k elektronizaci vkladového řízení. K bodu 3 Cílem předkládání nabývacích listin, podle nichž byly zápisy učiněny ještě do bývalé evidence nemovitostí, bylo zkvalitnění údajů katastru. Uvedené očekávání se však nenaplnilo. Jednak proto, že Nejvyšší soud ve svém sjednocujícím stanovisku Cpjn 38/98 ze dne 28. 6. 2000, které bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. Rc 44/2000, zaujal názor, že platnost těchto listin není katastrální úřad oprávněn přezkoumávat ani v minimálním rozsahu, a proto i když zjistí vady nabývacího titulu, je povinen vklad stejně povolit. I kdyby zde však stanovisko Nejvyššího soudu nebylo, deklarovaný cíl by zřejmě zůstal nenaplněn. Pokud by katastrální úřad zjistil vady nabývacího titulu a mohl z uvedeného důvodu vklad zamítnout, musel by osobu, které znemožnil zamítnutím nakládat s nemovitostí, ponechat zapsanou jako vlastníka v katastru i nadále. Ke zkvalitnění zápisů v katastru by tedy nedošlo. Kromě toho lze předpokládat, že i osoby zapsané v bývalé evidenci nemovitostí jako vlastníci na základě vadných nabývacích titulů s ohledem na význam zápisů převzatých z bývalé evidence nemovitostí (viz 16 zákona) a s ohledem na to, že tyto zápisy nejméně od roku 1993 nikdo nerozporoval, zřejmě ve většině případů vlastnické právo přinejmenším vydržely. Pokud katastrální úřad má potřebu ověřit si platnost nabývacího titulu, v drtivé většině tak může učinit, protože nabývací listiny jsou uloženy ve sbírce listin u katastrálního úřadu. Ze všech uvedených důvodů se navrhuje, aby nabývací listiny nebylo nadále nutné k řízení o povolení vkladu předkládat. K bodu 4 Zákon o zápisech je jediným právním předpisem, který požaduje předkládání úředně ověřených překladů i u listin vyhotovených ve slovenském jazyce. Ve všech ostatních oblastech včetně soudů jsou listiny ve slovenském jazyce připuštěny. Mimo to je zde zaručena
- 8 - vzájemnost, neboť ani slovenské katastrální předpisy předkládání úředních překladů listin vyhotovených v českém jazyce nepožadují. K bodu 5 Nahrazovaná právní úprava již neodpovídá platné právní úpravě o řízení před soudy. Proto se nahrazuje odkazem na platnou právní úpravu. Zároveň se navrhuje, aby se žaloba k soudu podávala prostřednictvím katastrálních úřadů. Tak se totiž katastrální úřady o podané žalobě dozvědí, aniž by musely složitě korespondovat s orgány soudní moci. Sníží se tím administrativní zátěž jak katastrálních úřadů, tak příslušných soudů. Jedinou alternativou, která ovšem stoprocentně nezajistí včasnou informovanost katastrálních úřadů o podaných žalobách, by bylo stanovení povinnosti soudů informovat katastrální úřad o podané žalobě bezprostředně nebo nejpozději následující pracovní den po jejím podání. Přitom v případě, že soud o podání žaloby včas katastrální úřad neinformuje a v důsledku toho vznikne značná škoda, odpovídal by za tuto škodu soud. Mimo to je třeba konstatovat, že od roku 1993 až do konce roku 2002 bylo možné podávat opravný prostředek soudu prostřednictvím katastrálního úřadu. Za celou tuto dobu není znám jediný případ, kdy by katastrální úřad soudu opravný prostředek zatajil nebo ho včas nepředal spolu se spisem soudu k rozhodnutí. Dále je třeba, aby po dobu, než bude jisté, že žaloba nebude podána, neprováděl další zápisy týkajících se nemovitostí, kterých se zamítnutí návrhu na vklad týká. V případě, že žaloba podána bude, je nezbytné toto zajistit až do doby, než bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí o podané žalobě. Pokud by tomu bylo jinak, katastrální úřad by ihned poté, co zamítne návrh na vklad a zamítavé rozhodnutí doručí, byl povinen provádět další zápisy práv k téže nemovitosti. Pokud by následně soud vklad povolil, vznikla by značná škoda, a to zcela neodvratně. Rovněž se navrhuje stanovit lhůtu pro podání žaloby na 30 dnů, neboť tato lhůta je pro podání žaloby zcela dostatečná. Stanovení této lhůty namísto lhůty dvouměsíční povede ke zrychlení navazujících vkladových řízení. Vzhledem k tomu, že práva podání žaloby se nelze předem vzdát, musí totiž katastrální úřad po celou stanovenou lhůtu vyčkávat, zda žaloba nebude podána, a nemůže pokračovat v navazujících vkladových řízeních. Variantou k navrhovanému řešení je ponechat dosavadní právní úpravu. V důsledku toho by ovšem katastrální úřady byly nuceny akceptovat názor vyjádřený v judikatuře soudů o tom, že rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu nabývá právní moci již doručením tohoto rozhodnutí. Proto by neměly důvod vyčkávat dva měsíce a zajímat se o to, zda v uvedené lhůtě bude soudu v dané věci podána žaloba a pokud ano, s jakým výsledkem. Musely by naopak okamžitě provádět další zápisy k týmž nemovitostem. Pokud by následně po uplynutí delšího času soud zamítnutý vklad povolil, vznikla by zákonitě škoda, která by v případě nemovitostí dosahovala značné výše. Stát by potom musel najít prostředky, ze kterých by škody vznikající uvedeným postupem hradil. K bodu 6 S ohledem na nově navrhovaný zápis poznámek spornosti se dotčené ustanovení omezí na případy, kdy se na základě žalobních návrhů poznámka spornosti nevyznačí, protože žalobní návrh se netýká otázky, která by představovala ve vkladovém řízení předběžnou otázku. Jedná se např. o žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo žalobu o vypořádání zaniklého společného jmění manželů. Konečně se jedná o spory o existenci věcných práv k věci cizí. K bodu 7 Poznámka spornosti se nově upravuje v samostatném paragrafu. Přitom se stanoví, že zápis této poznámky nevyvolá přerušení případného řízení o povolení vkladu. Zároveň se stanoví, jak se v případě podání žalob postupuje. Navrhovaná právní úprava má eliminovat
- 9 - podávání šikanózních žalob, které jsou podávány tak, aby se konkurentovi ztížilo či znemožnilo zřízení věcného práva k nemovitosti. Zároveň se má předejít situaci, kdy by sám úředník katastrálního úřadu rozhodoval o tom, která žaloba je šikanózní a která nikoli, a podle toho posuzoval, zda vkladové řízení přeruší či nepřeruší. To by vyvolalo značný tlak na katastrální úřady a v mnoha případech i spekulace o možnosti korupce v otázkách přerušování vkladového řízení. Navrhovaná právní úprava řeší uvedené situace obdobně jako byly po dlouhá léta řešeny obecným zákonem knihovním při vedení pozemkových knih (k tomu viz 61 a násl. Zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách). Alternativou navrhovanému řešení je zřejmě možnost problém nijak neřešit a ponechat dosavadní právní úpravu, jejíž důsledky v případě podávání šikanózních žalob jsou pro postiženého katastrofické až likvidační. K bodu 8 Navrhuje se zrušit ust. 13 vhledem k tomu, že úprava veřejnosti katastru nemovitostí je duplicitně i v katastrálním zákoně v 21. K bodu 9 Navržené ustanovení nabízí možnost výmazu starých zástavních práv též novým způsobem. Tato zástavní práva byla převzata z pozemkové knihy, která byla vedena do roku 1964. S velkou pravděpodobností již tato zástavní práva byla promlčena. Údaje v pozemkové knize o zástavním věřiteli byly neúplné, takže ho po desítkách let není možno dohledat. Tato zástavní práva jsou tak fakticky mrtvá, jejich zápis však stále právně znehodnocuje mnoho nemovitostí a nikdo neumí najít právně čistý způsob, jak prokázat zánik nebo alespoň promlčení těchto zástavních práv a vymazat je z katastru nemovitostí. Nelze ani zjistit výši příslušenství zajištěné pohledávky, ani případný rozsah splacení této pohledávky. Většinou nelze o zástavním věřiteli zjistit ani údaje, které jinak pro označení osob vyžaduje občanský soudní řád. Navržená právní úprava má nabídnout nový způsob jejich výmazu, aniž by se vylučoval jejich výmaz jiným způsobem, pokud se zánik zástavního práva podaří prokázat jinak. Uvedené řešení umožní zástavním dlužníkům snadný výmaz takového zástavního práva, ovšem za podmínky složení předpokládaného dluhu do soudní úschovy. S ohledem na dlouhou řádku let, po kterou byly zapsané částky postiženy inflací a s ohledem na přepočet pohledávek při měnových reformách lze předpokládat, že skládané částky v naprosté většině případů nepřesáhnou částku 10 000 Kč. Nabízí se úvaha, proč nevymazat uvedená zástavní práva z katastru bezúplatně. Takové úvaze by však nemělo být vyhověno, a to s ohledem na okolnost, že pokud nedošlo za celou dobu jejich existence k výmazu uvedených zástavních práv, stalo se tak v důsledku nedbalosti dnešních vlastníků nebo častěji jejich právních předchůdců, kteří buď zajištěné pohledávky v minulosti nesplatili, nebo je splatili a nepostarali se o jejich výmaz z veřejných evidencí, ačkoli k tomu byli povinni. K bodu 10 Navrhuje se zmocnit Český úřad zeměměřický a katastrální k vydání vyhlášky, kterou se stanoví formuláře pro podání návrhů na vklad. K čl. II Přechodné ustanovení umožní pokračovat v řízeních přerušených před účinností této novely z toho důvodu, že bylo před soudem zahájeno řízení o předběžné otázce, podle nové právní úpravy, pokud o to účastníci vkladového řízení projeví zájem.
- 10 - K čl. III S ohledem na předpokládanou dobu trvání legislativního procesu se navrhuje, aby zákon nabyl účinnosti dnem 1. července 2010. V Praze dne 6.1.2010 Daniel Petruška v.r.