Cenový věstník MINISTERSTVO FINANCÍ Ročník XXXXII V Praze dne 23. ledna 2014 částka 1 Cena 590 Kč Vydavatel: Ministerstvo financí ČR, Letenská 15, 118 10 Praha 1 Malá Strana Redakce: Zdeňka Lovasová, Voctářova 11, 180 00 Praha 8, telefon 257 043 261; fax 257 042 682. Administrace: písemné objednávky předplatného, změny adres a počtu odebíraných výtisků SEVT, a. s., Pekařova 4, 181 06 Praha 8 Bohnice, telefon 283 090 352, 283 090 354, fax: 233 553 422, www.sevt.cz, e-mail: sevt@sevt.cz. Objednávky ve Slovenské republice přijímá a titul distribuuje Magnet Press Slovakia, s. r. o., Teslova 12, 821 02 Bratislava, telefon, fax: 00421 244 454 599, 00421 244 454 628. Roční předplatné se stanovuje na dodávku kompletního ročníku a je od předplatitelů vybíráno formou záloh ve výši oznámené v Cenovém věstníku. Závěrečné vyúčtování se provádí po dodání kompletního ročníku na základě počtu skutečně vydaných částek (záloha pro rok 2014: 1400 Kč). Vychází podle potřeby. Účet pro předplatné: Raiffeisen Bank, č. ú.: 1031046145/5500. Sazba a tisk: Tiskárna Libertas, a. s., Drtinova 10, 150 00 Praha 5. Distribuce: předplatné a jednotlivé částky na objednávku SEVT, a. s., Pekařova 4, 181 06 Praha 8 Bohnice, telefon 283 090 352, 283 090 354, fax: 233 553 422. Distribuční podmínky předplatného: jednotlivé částky jsou expedovány předplatitelům neprodleně po dodání z tiskárny. Objednávky nového předplatného jsou vyřizovány do 15 dnů a pravidelné dodávky jsou zahajovány od nejbližší částky po ověření úhrady předplatného do jeho úhrady jsou posílány jednorázově. Změny adres a počtu odebíraných výtisků jsou prováděny do 15 dnů. Lhůta pro uplatnění reklamací je stanovena na 15 dnů od data rozeslání, po této lhůtě jsou reklamace vyřizovány jako běžné objednávky za úhradu. V písemném styku vždy uvádějte IČO (právnická osoba), rodné číslo bez lomítka (fyzická osoba) a kmenové číslo předplatitele. Podání novinových zásilek povoleno Ředitelstvím poštovní přepravy Praha, č. j. 2598.92. Podávání novinových zásilek ve Slovenské republice povoleno RPP Bratislava, pošta 12, č. j. 444/94 ze dne 27. 12. 1994. Jednotlivé částky lze na objednávku obdržet v redakci. Prodej za hotové: Tiskárna Libertas, a. s., Drtinova 10, 150 00 Praha 5, telefon 227 018 111; SEVT, a. s., Praha 4, Jihlavská 405, tel. 261 260 414, České Budějovice, Česká 3, tel. 387 319 045, Brno, Česká 14, tel. 542 213 962, Ostrava, roh Nádražní a Denisovy, tel. 596 120 690. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů pracovní úplné znění Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) pracovní úplné znění
CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 1 Sdělení Ministerstva financí Vydáním zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. byla do našeho právního řádu začleněna norma týkající se zjišťování cen majetku v případech, kdy sjednané ceny majetku podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, nejsou k dispozici, protože zboží a majetek nejsou předmětem koupě a prodeje a přitom ocenění je nezbytné pro majetkové, daňové či soudní řízení. Řada zákonných norem našeho právního řádu se odkazuje na oceňování podle cenových předpisů. Vzhledem ke změnám v předpisech o oceňování majetku, vydává Ministerstvo financí pro lepší orientaci v předpise pracovní znění: 1. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb., 2. vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), 3. sdělení Českého statistického úřadu ze dne 9. září 2003 o zavedení Klasifikace stavebních děl CZ-CC a přiřazení staveb jednotlivým kódům CZ-CC, 4. výňatek z Výměru Ministerstva financí č. 01/2014 ze dne 22. listopadu 2013, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, část I. oddíl A položka č. 1 a 2. Vyhláška každoročně: - sleduje vytyčenou koncepci oceňování pozemků, staveb a trvalých porostů založenou zákonem o oceňování majetku, - sleduje trend postupnými kroky zjednodušovat a zprůhledňovat oceňování především pro daňové účely, - v souladu s ustanovením 33 odst. 3 zákona o oceňování majetku plní cíl, kterým je Sbližování zjištěných cen nemovitých věcí (tj. cen stanovených podle oceňovacích předpisů) s cenami sjednanými na trhu. Nezbytnost nové prováděcí vyhlášky vyplynula z potřeby stanovit podrobný postup určování zjištěné ceny v rozsahu větším, než byla její každoroční novelizace, v souvislosti s provedenými změnami v zákoně o oceňování majetku (novela zákona o oceňování majetku je v doprovodném zákoně k NOZ č. 303/2013 Sb., část dvacátá třetí), které byly vyvolané novým občanským zákoníkem. Zákon o oceňování majetku má obecnou povahu, vymezuje způsoby a postupy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, oceňovací vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování pozemků, staveb, trvalých porostů a majetkových práv. Podstatné změny, které přinesla oceňovací vyhláška k zákonu o oceňování majetku: Stavební pozemky, pokud nejsou zařazeny v cenové mapě stavebních pozemků obce do skupiny parcel označených cenou, se nově oceňují porovnávacím způsobem. U pozemků zemědělských a lesních byly přepočteny ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek a souborů lesních typů a navýšeny o inflaci měřenou indexem spotřebitelských cen. Mezi tímto indexem a cenami zemědělských a lesních pozemků existuje minimální až nulová korelace. Poslední zohlednění inflace bylo provedeno v roce 2008. Dále byly v příloze přiřazených cen v seznamu kódů bonitovaných půdně ekologických jednotek některé kódy zrušeny, neboť se na území České republiky již nevyskytují. Oceňování staveb je nově upraveno jak pro stavbu, která se stává součástí pozemku, pokud je pozemek i stavba stejného vlastníka, tak i pro stavbu, která zůstává samostatnou věcí. Došlo ke změně ocenění staveb nákladovým způsobem. Cena stavby se v postupu ocenění liší podle toho, zda se jedná o stavbu samostatnou či stavbu jako součást pozemku. Pokud je stavba součástí pozemku, pak se k ceně pozemku její cena připočítává. Cena stavby, která je samostatnou věcí, je upravena polohovým koeficientem ve vazbě na trh a polohu. Nákladový způsob i nadále vychází ze základních cen, postupů a principů zakotvených ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., které i nadále vyhovují účelům oceňovací vyhlášky. Jako každoročně byla provedena aktualizace koeficientů změn cen K i v příloze č. 41.
2 CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 Koeficienty prodejnosti K p byly zrušeny vzhledem k nové úpravě ocenění. Oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu se nijak zásadně nemění. Porovnávací způsob ocenění se rovněž nijak zásadním způsobem nemění, jsou aktualizovány základní ceny nemovitostí oceňovaných porovnávacím způsobem v příslušné příloze. Základní ceny vycházejí z cen nemovitých věcí běžně obchodovaných na trhu. Jednou z dalších změn je zavedení práva stavby, kterou nový občanský zákoník považuje za nemovitou věc a stavbu vyhovující právu stavby za jeho součást. V tomto smyslu je novelizován zákon o oceňování majetku a zákonu se přizpůsobuje oceňovací vyhláška. Změněno je členění nemovitostí a zařazeno je ocenění jednotky a práva stavby. Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovitosti k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitostí a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění. Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení 33 odst. 3 oceňovacího zákona, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovitosti a lokality. Výsledná cena by měla oscilovat okolo výše skutečných cen na trhu. Oblast oceňování majetku není upravena sekundárním právem Evropské unie a obecně nepodléhá harmonizaci na úrovni Evropské unie. Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, ale pouze doporučené. Navrhovaná právní úprava respektuje obecně platné zásady oceňování, není s nimi v rozporu, a je tedy plně slučitelná s předpisy Evropské unie, její judikaturou a obecnými zásadami práva Evropské unie. Do přehledu oceňovacích předpisů je zahrnut z části i výměr Ministerstva financí obsahující seznam zboží s regulovanými cenami pro rok 2014. Uvedena je jeho část I., oddíl A, položky č. 1 a 2 s cenami úředně stanovenými, které mohou ovlivnit i zjištěné ceny nemovitostí. Položka č. 1 zahrnuje cenovou regulaci pro nemovitosti, jejichž cena je plně nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu, příspěvkové organizace zřízené organizační složkou státu, státních finančních aktiv nebo z rezervního fondu organizační složky státu. Položka č. 2 obsahuje: Nájemné z pozemků veřejné infrastruktury, na kterých není provozována podnikatelská činnost a slouží jako občanské vybavení pro veřejnou správu, soudy, státní zastupitelství, policii, vězeňskou službu, pro ochranu obyvatelstva, pro sport, školy, předškolní a školská zařízení, pro kulturu, pro zdravotní a sociální služby. Maximální ceny platí pouze pro pronájmy ve veřejném zájmu, kdy je nájemné hrazeno ze státního rozpočtu, státního fondu, příspěvkové organizace zřízené organizační složkou státu, státních finančních aktiv nebo z rezervního fondu organizační složky státu, z rozpočtu kraje nebo obce. Nájemné z pozemků pro veřejná pohřebiště. Do Cenového věstníku byly převzaty kódy CZ-CC včetně textové části a sdělení ČSÚ ze dne 9. září 2003 o zavedení Klasifikace stavebních děl CZ-CC. JUDr. Alena Holmes, v. r. ředitelka odboru Majetkové daně, daň silniční a oceňování
CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 3 OBSAH Sdělení Ministerstva financí k obsahu Cenového věstníku... 1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů pracovní úplné znění... 5 Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) pracovní úplné znění... 17 Část první Základní ustanovení... Část druhá Oceňování pozemků... Část třetí Oceňování staveb... Část čtvrtá Věcná práva k nemovitým věcem... Část pátá Oceňování trvalých porostů... Část šestá Oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických a obchodních poznatků... Část sedmá Společná, závěrečná a zrušovací ustanovení... 17 17 21 33 33 36 37 Přílohy: Příloha č. 1 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí... Příloha č. 2 Základní ceny stavebního pozemku vyjmenovaných obcí, okresů, nebo oblastí v Kč za m 2... Příloha č. 3 Index trhu s nemovitými věcmi... Příloha č. 4 Základní ceny zemědělských pozemků podle BPEJ... Příloha č. 5 Úprava základních cen zemědělských pozemků... Příloha č. 6 Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů (Kč/m 2... Příloha č. 7 Úprava základních cen lesních pozemků... Příloha č. 8 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru... Příloha č. 9 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a cena za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru... Příloha č. 10 Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 1... Příloha č. 11 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru... Příloha č. 12 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat a jejich standardní vybavení... Příloha č. 13 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáží a jejich standardní vybavení... Příloha č. 14 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru vedlejších staveb a jejich standardní vybavení... Příloha č. 15 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních... Příloha č. 16 Ceny studní... Příloha č. 17 Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení... 39 42 48 52 61 64 65 66 70 74 75 78 80 81 83 97 98
4 CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 Příloha č. 18 Základní ceny hřbitovních staveb a hřbitovních zařízení... Příloha č. 19 Určení ceny stavby rybníka a koeficienty pro její úpravu... Příloha č. 20 Koeficient polohový K 5... Příloha č. 21 Opotřebení staveb... Příloha č. 22 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitých věcí a majetkových práv výnosovým způsobem... Příloha č. 23 Zatřídění nemovité věci do skupiny podle analýzy jejího rozvoje pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu... Příloha č. 24 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků... Příloha č. 25 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty... Příloha č. 26 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáže... Příloha č. 27 Základní ceny za m 2 podlahové plochy jednotky bytu... Příloha č. 28 Přiřazení jednotlivých dřevin do skupin lesních dřevin... Příloha č. 29 Převodní tabulky bonitních stupňů lesních dřevin... Příloha č. 30 Ceny (Kč/m 2 ) mýtní výtěže A u v obmýtí u při zakmenění 1,0 podle skupin lesních dřevin... Příloha č. 31 Náklady (Kč/m 2 ) na zajištěné kultury c podle skupin lesních dřevin... Příloha č. 32 Věkové hodnotové faktory fa pro skupiny lesních dřevin při různém obmýtí... Příloha č. 33 Úprava základních cen lesních porostů... Příloha č. 34 Ocenění nelesních porostů podle 44... Příloha č. 35 Ceny lesního porostu (Kč/m 2 ) pro skupiny dřevin při zakmenění 1,0 k ocenění lesních porostů podle 45... Příloha č. 36 Ceny ovocných dřevin... Příloha č. 37 Ceny vinné révy včetně zařízení vinic... Příloha č. 38 Ceny chmelových rostlin včetně zařízení chmelnic... Příloha č. 39 Ceny okrasných rostlin... Příloha č. 40 Zařazení druhů okrasných rostlin do skupin... Příloha č. 41 Koeficienty změn cen staveb K i... 106 107 112 113 125 126 127 130 133 135 138 139 140 143 144 155 158 160 162 171 173 174 181 199 Komentář k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4... 202 Sdělení Českého statistického úřadu ze dne 9. září 2003 o zavedení Klasifikace stavebních děl CZ-CC a přiřazení staveb jednotlivým kódům CZ-CC... 203 Výňatek z Výměru Ministerstva financí č. 01/2014 ze dne 22. listopadu 2013, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, část I. oddíl A položka č. 1 a 2... 226
CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 5 151/1997 Sb. ZÁKON ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Změna: 121/2000 Sb. Změna: 237/2004 Sb., 257/2004 Sb. Změna: 296/2007 Sb. Změna: 188/2011 Sb. Změna: 350/2012 Sb. Změna: 303/2013 Sb. Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: ČÁST PRVNÍ HLAVA PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ 1 Předmět úpravy (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek ) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. 1) Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen 2) a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. (3) Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, 3) b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu. 4) 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. (2 4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3 5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z vý-
6 CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 nosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. HLAVA DRUHÁ NEMOVITOSTI NEMOVITÉ VĚCI Díl první Stavby 3 Členění staveb (1) Pro účely oceňování se stavby člení na a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. jednotky, 23. venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí 5) a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. 6) Oceňování stavby 4 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část 7) (dále jen stavba ) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. (2) Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího užití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného užití. (2) Stavba se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby. (3) Není-li stavba samostatnou věcí, její cena se přičte k ceně nemovité věci, jejíž je součástí. (34) Výrobek, který plní funkci stavby, se oceňuje jako jiná stavba. 5 (1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického nebo morálního opotřebení stavby., d) ze zohlednění ceny stroje nebo jiného technologického zařízení, není-li v katastru nemovitostí zapsána výhrada, že stroj není vlastnictvím vlastníka nemovité věci. (2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včet-
CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 7 ně způsobů zjištění a uplatnění technického nebo morálního opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. 6 Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. 7 Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, 8) se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, 9) a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství 8) určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, 9) a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Oceňování jednotek (1) Jednotka, kterou je byt nebo která zahrnuje byt, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání. (2) Jednotka, kterou je nebytový prostor nebo která zahrnuje nebytový prostor, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu určené pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Velikost podílu na společných částech nemovité věci příslušejících k jednotce se zjistí z veřejného seznamu. Způsob jejich ocenění stanoví vyhláška v návaznosti na druh a účel užití stavby, ve které se jednotka nachází. (4) Cena příslušenství nemovité věci, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění jednotky, bytu nebo nebytového prostoru započte do jeho ceny ve výši spoluvlastnického podílu. (5) Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi. Způsob určení plošných výměr stanoví vyhláška. (6) Pozemek, který je společnou částí jednotky, se ocení samostatně a jeho cena se přičte k ceně jednotky. Díl druhý Pozemky 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou
8 CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím 22), regulačním plánem 23), veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí 24), nebo územním souhlasem 25) určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, a) stavební pozemky, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d) 26). (2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na a) nezastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. (24) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (35) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. 5) Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 10 Oceňování stavebního pozemku (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné určené jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci
CENOVÝ VĚSTNÍK 1/2014 9 k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí určí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit stanoví vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit určit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí určí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. (8) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena stavby, popřípadě staveb, které jsou jeho součástí. Stojí-li stavba, která je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočte se k ceně pozemku, na němž je přestavkem. Způsob určení výměry nemovité věci stanoví vyhláška. (9) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena trvalých porostů. 11 Oceňování zemědělského pozemku (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, 11) stanoví vyhláška. 12 Oceňování lesního pozemku (1) Lesní pozemek 12) se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. (2) Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů 13) a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška. 13 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků ploch a jiných pozemků Pozemky vodních nádrží, vodních toků ploch a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Díl třetí Trvalé porosty 14 Členění trvalých porostů Pro účely oceňování se trvalé porosty člení na a) lesní porosty, 14) b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny. 15 Oceňování lesního porostu (1) Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. (2) Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které působí na produkci dřeva, stanoví vyhláška.