ZNALECKÝ POSUDEK. č /10

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /10 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích parc.č. 1811/4 a 3208/4 v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava Účel posudku: pro účely exekučního řízení 024 EX 829/09-46 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Rozhodnutí o ustanovení znalce č.j. 024 EX 829/09-46 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsané na LV č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích zapsaných na LV č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov, a to: - pozemek parc.č. 1811/4 o výměře 323 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 3208/4 o výměře m 2 orná půda 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Údaje o oceňovaném pozemku Oceňované pozemky zapsané na LV č se nacházejí při východním okraji města Vítkov (6 204 obyvatel), ve správním území okresu Opava, v katastrálním území Vítkov. Pozemek se nachází v zahrádkářské osadě poblíž areálů lehkého průmyslu. Centrum města, kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad, pošta, obchody, zdravotnické zařízení, škola a další), je vzdáleno 1 km. Pozemky jsou umístěny v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností. Přístup a příjezd je možný po nezpevněné komunikaci (pozemek parc.č. 1811/16) ve vlastnictví cizích vlastníků. Ve městě se nachází vlaková stanice a zastávka meziměstské hromadné dopravy. Napojení na komunikaci č. I/57, spojující města Opava a Nový Jičín, je možné ve vzdálenosti cca 10 km. V rámci okresu Opava se jedná o málo atraktivní lokalitu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti vykonavatele soudního exekutora p. Pajchl. Na oceňovaném pozemku parc.č. 3208/4 se nachází hospodářská budova. Vzhledem k rozměrům a stavu budovy a ke skutečnosti, že není napojena na žádné inženýrské sítě, nemá stavba výrazný vliv na cenu obvyklou, a proto ji při ocenění nezohledňuji. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vítkov obec Vítkov, list vlastnictví č. 2193, vyhotovený katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Opava, ze dne kopie katastrální mapy pro k.ú. Vítkov, mapový list č. ODRY 3-2/23 ze dne v měřítku 1: letecký snímek - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava je uvedeno: A - LV Vlastník: Klevarová Dana, Klokočůvek 305, Odry Putková Alena, Zemědělská 726, Vítkov, Vítkov B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 1811/4 o výměře 323 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 3208/4 o výměře 1060 m 2 orná půda B1 - LV viz. výpis z katastru nemovitostí C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 829/09-46 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Výřez z leteckého snímku Situační plánek podíl: ½ podíl: ½ 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitosti, a to pozemků parc.č. 1811/4 a 3208/4 v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit

4 Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metoda srovnávací ( tržní, statistická ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky zapsané na LV č Jedná se o pozemky parc.č. 1811/4 a 3208/4 v k.ú. Vítkov, obec Vítkov. Pozemek parc.č. 1811/4 je vedený v katastru nemovitostí jako zahrada, pozemek parc.č. 3208/4 je v katastru nemovitostí vedený jako orná půda, ve skutečnosti slouží jako oplocená zahrada k rekreačním účelům. Dle platného Územního plánu pro město Vítkov se pozemky nachází v zóně zemědělské výroby s možností výstavby zemědělských objektů. Ocenění pozemků je tedy provedeno dle 31 odst. 2. Pozemky oceněné dle 32 odst. 1. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Max. cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1811/4 323,00 73,20 2,2670 0, ,00 131,76 43, ,- orná půda 3208/ ,00 73,20 2,2670 0, ,00 131,76 43, ,- Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 - celkem ,- Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem ,40 Pozemky zapsané na LV č zjištěná cena = ,40 Kč - 5 -

6 2. Ocenění metodou srovnávací Zemědělské pozemky s možností zástavby Po pozemcích uvedeného typu - pozemky zařazené územně-plánovací dokumentací do zóny zemědělské výroby, kde je přístupná výstavba skladovacích objektů, technického vybavení, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem využití pro zemědělskou výrobu s možností zastavění, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, tyto pozemky pro zemědělskou výrobu: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Zahrada, Andělská Hora, okr. Bruntál Stavební 779 Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky prodeje 2010 Stavební pozemek, Radkov u Vítkova, okr. Opava Stavební Stavební pozemek, Větřkovice, okr. Opava Stavební Stavební pozemek, Klokočov, okr. Opava Stavební Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zemědělské pozemky s možností výstavby, obdobné velikosti v průměru od 80 do 120 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků a umístění pozemků na okraji chatové osady, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí pod dolní hranici uvedeného rozmezí, a to na částku ve výši: 60 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru stavebních pozemků zapsaných na listu vlastnictví č pro k.ú. Vítkov (1 383 m 2 ) tj. celkem Kč - 6 -

7 3. Práva a závady s nemovitostí spojená Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závadu se v tomto případě považuje právně nezajištěný přístup k oceňovaným pozemkům po nezpevněné komunikaci - pozemek parc.č. 1811/16. Tuto závadu oceňuji hodnotou práva za zřízení věcného břemene chůze a jízdy. Toto ocenění je provedeno cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Dle sdělení Ministerstva financí ČR se doporučuje k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům užívání pozemku k rekreaci, zjišťovat roční užitek pro účely ocenění ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2009 ze dne , a to v případě, že není známo obvyklé nájemné z pozemku v místě. Roční nájemné je tímto výměrem stanoveno pro obec s počtem obyvatel až ve výši 5 Kč/m 2 /rok, což odpovídá dané lokalitě. Tento způsob stanovení hodnoty věcného břemene považuji v daném případě za nejlépe odpovídající pro vyjádření obvyklé ceny nemovitosti zatížené právem odpovídajícím věcnému břemeni. Rozsah věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 1811/16 je uvažován v celé výměře pozemku parc.č. 1811/16, tj. 313 m 2. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnot věcných břemen dle zákona č. 151/1997 Sb. Výše ročního nájemného se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni užívání pozemku dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy. Obvyklé nájemné: Věcné břemeno chůze a jízdy: Výměra: 313,00 m 2 Jednotková cena: 5,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 313,00 m 2 * 5,- Kč/m 2 /rok = 1 565,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 565,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 1 565,- Kč * 5 let = 7 825,- Kč Ocenění věcného břemene činí: 7 825,- Kč Zjištěná obvyklá cena práva za zřízení věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu činí celkem (po zaokrouhlení) Kč. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne na listu vlastnictví č pro k.ú. Vítkov se k nemovitosti váží níže uvedená omezení: - 7 -

8 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorským úřadem Ostrava, soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou. Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši Kč. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí

9 C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Rozhodnutí o ustanovení znalce č.j. 024 EX 829/09-46 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsané na LV č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích zapsaných na LV č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov, a to: - pozemek parc.č. 1811/4 o výměře 323 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 3208/4 o výměře m 2 orná půda Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 1811/4 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Zjištěná cena srovnávací metodou Kč Pozemek parc.č. 3208/4 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Zjištěná cena srovnávací metodou Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků takto: Pozemek parc.č. 1811/4 vedeném na listu vlastnictví č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti ½ ve výši: Kč Pozemek parc.č. 3208/4 vedeném na listu vlastnictví č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti ½ ve výši: Kč - 9 -

10 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Ocenění práva odpovídajícího zřízení věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č. 1811/16 v obci Vítkov, k.ú. Vítkov: Ocenění věcného břemene Kč V Ostravě, Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku