ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 289-153/2017 movitost: Byt Trutnov Kovář Adresa nemovitosti Břečtejnská 271, Trutnov, 54101 Katastrální údaje: NEMOVITOST: Jednotka 271/10, byt, vymezená v budově Horní Předměstí, čp. 271, bytový dům na pozemku p.č. st. 1521 v k.ú. Trutnov obce Trutnov. Pozemky: st. 1521 Vlastník byt. jednotky: Miroslav Kovář, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavla Straková, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník podílu pozemku: 1466/10000 Miroslav Kovář, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavla Straková, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: pro potřeby veřejné dražby OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA ideální 1/2 1 800 000 Kč 550 000 Kč Datum místního šetření: 14.11.2017 Datum zpracování : 20.11.2017 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne 20.11.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Byt Trutnov Kovář Adresa nemovitosti Břečtejnská 271, Trutnov, 54101 Katastrální údaje: Jednotka 271/10, byt, vymezená v budově Horní Předměstí, čp. 271, bytový dům na pozemku p.č. st. 1521 v k.ú. Trutnov obce Trutnov. Pozemky: st. 1521 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření proběhlo dne 14.11.2017 a mělo standardní průběh. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Byt Trutnov Kovář Adresa nemovitosti Břečtejnská 271, Trutnov, 54101 Katastrální údaje: Jednotka 271/10, byt, vymezená v budově Horní Předměstí, čp. 271, bytový dům na pozemku p.č. st. 1521 v k.ú. Trutnov obce Trutnov. Pozemky: st. 1521 Vlastník stavby: Miroslav Kovář, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavla Straková, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník podílu na pozemku: 1466/10000 Miroslav Kovář, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavla Straková, Břečtejnská 271, 54101 Trutnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Trutnov je město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách, v Krkonošském podhůří na řece Úpě. Jedná se o bývalé okresní město s úplnou občanskou vybaveností. Městem procházejí silnice I. třídy I/14 a I/16 a regionální železniční tratě. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňované nemovitosti se nacházejí ve zděném bytovém domě. Dům je podsklepený a má tři nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Podkroví není využito. Oceňovaný byt je mezonetový a nachází se ve 2. a 3. NP napravo od schodiště. Základové pasy jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukc z cihelného zdiva tl. 45 cm, vnitřní příčky převážně SDK, striopy s rovným podhledem, krov dřevěný vázaný, krytinu tvoří hliníkové šablony, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenocementová, vnitřní obklady v běžném rozsahu, schody betonové, dveře plné, okna plastová, podlahy z prken na sraz a z keramické dlažby, vytápění lokální plynovými topidly, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod, vnitřní rozvody studené i teplé vody, plynu a kanalizace, ohřev teplé vody el. bojlerem, v kuchyni plynový sporák, kuchyňská linka, digestoř, vnitřní hygienické vybavení tvoří v 1. patře bytu vana, umávadlo a samostatné WC a ve 2. patře bytu koupelna se sprchovým koutem, umývadlem a WC. Dispozice: 1. patro - zádveří, koupelna, WC, obytný prostor s kuchyňským koutem 2. patro - chodba, 2 pokoje, koupelna s WC, komora. Bytový dům pochází z 30-tých let minulého století a je běžně udržovaný. V roce 1995 byla provedena celková rekonstrukce bytu. POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 10 Podlaží 2 Dispozice 3+kk Podlahová plocha bytu 87,20 m 2 Balkon 0,00 m 2 Terasa 0,00 m 2 Sklep 0,00 m 2 Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 87,20 m 2 Strana - 6 -
Podíl na společných částech domu 1466/10000 Podíl na společných částech pozemku 1466/10000 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na západním okraji obce, v místní části Horní Předměstí, v souvislé zástavbě podél ulice Břečtejnská. Počet obyvatel 30 800 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 2143/2 Město Trutnov PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Strana - 7 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji, rozhodnutí o úpadku. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 8564 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Trutnov Ulice: Břečtejnská č.o.: 271 Vlastníci Podíl Jednotka 271/10 byt 1/1 Miroslav Kovář - Břečtejnská 271, 54101 Trutnov Pavla Straková - Břečtejnská 271, 54101 Trutnov Stavba je součástí Horní Pžedměstí bytový dům č.p.: 271 ne Pozemky st. 1521 zastavěná plocha a nádvoří 262 m 2 Strana - 8 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2.NP chodba 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 koupelna 3,91 m 2 1,00 3,91 m 2 obytný prostor s kk 36,18 m 2 1,00 36,18 m 2 WC 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 2.NP - celkem 44,95 m 2 44,95 m 2 3.NP chodba 2,33 m 2 1,00 2,33 m 2 komora 4,37 m 2 1,00 4,37 m 2 koupelna s WC 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 pokoj 16,47 m 2 1,00 16,47 m 2 pokoj 14,60 m 2 1,00 14,60 m 2 3.NP - celkem 42,27 m 2 42,27 m 2 Celkem 87 m 2 87 m 2 Konstrukce (převažující) Popis Základy pasy s izolací Zdivo cihelné tl. 45 cm Stropy s rovným podhledem Střecha sedlová Krytina šablony z hliníkového plechu Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky vápenocementové Vnější obklady ne Vnitřní obklady v běžném rozsahu Schody betonové Dveře plné a náplňové Okna plastová s izolačním dvojsklem Podlahy obytných místností prkna na sraz Podlahy ostatních místností z keramické dlažby Vytápění lokální na plyn Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ano Rozvod vody s Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu ano Kanalizace ano Vybavení kuchyně kuchyňská linka, plynový sporák s digestoří Vnitřní vybavení vana, sprchový kout, 2 x umývadlo Záchod 2 x WC Ostatní ne VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Strana - 9 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 87 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 175 000 Stáří roků 82 Další životnost roků 68 Opotřebení odhadem % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 305 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Byt Trutnov 76,00 3+kk 1 800 000 23 684 0,97 22 973 Byt 3+kk, nedaleko centra města, v části Horní Předměstí. Byt se nachází ve zděném domě s celkovým počtem 12 bytových jednotek v osobním vlastnictví. Dispozice: vstupní chodba, pokoj s kuchyňským koutem, dva prostorné pokoje, koupelna a WC. Topení a ohřev vody zajišťuje kombinovaný plynový kotel. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Podlahy lamino, PVC. Původní dřevěná okna, nová izolace, nové stoupačky a střecha. Hodnocení:Co do umístění se jedná o srovnatelné nemovitosti. Co do vybavení se jedná o horší nemovitost. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Byt Trutnov 65,00 2+1 1 350 000 20 769 1,03 21 392 Byt 2+1 v Trutnově, Střední Předměstí. Byt se nachází ve 3. NP/3 zděného domu, v žádané lokalitě Jiráskova náměstí, cca 10 min. chůze do centra města. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, WC. Byt je udržovaný, nová plastová okna, rekonstruovaná koupelna. Dům má suterén, tří obytná podlaží a půdní podkroví, je po částečné revitalizaci, zateplení pláště, vchodový vestibul včetně dveří. Přípojky: voda a kanalizace obecní, vytápění ústřední - dálkové, teplá voda dálkově, elektrika 230V. Strana - 10 -
Hodnocení:Co do umístění se jedná o srovnatelné nemovitosti, co do standardu vybavení se jedná o horší nemovitost. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Byt Trutnov 61,00 2+kk 1 360 000 22 295 0,89 19 842 Byt 2+kk. Byt je po částečné rekonstrukci. Vytápění bytu s rozvody do radiátorů a ohřev teplé vody zajišťuje plynový kotel umístěný v komoře. Koupelna s WC. Dům je po částečné revitalizaci. Hodnocení:Co do umístění se jedná o srovnatelné nemovitosti. Co do standardu vybavení se jedná o mírně horší nemovitost. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 19 842 Kč/m 2 Minimální cena: 1 726 300 Kč Průměrná jednotková cena 21 402 Kč/m 2 Průměrná cena 1 862 033 Kč Maximální jednotková cena 22 973 Kč/m 2 Maximální cena 1 998 700 Kč Stanovená jednotková cena 21 402 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 861 974 Kč Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části města. Použité konstrukce a vybavení jsou mírně nadstandardní, byt je udržovaný, bytový dům rovněž. Trh s nemovitostmi je v dané lokalitě rozvinut, nabídka mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v dané lokalitě v posledním období rostoucí trend. Obvyklá cena bytové jednotky č. 271/10 je stanovena na 1 800 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem prodeje je ideální spoluvlastnický podíl (o velikosti 1/2), který je sám o sobě hůře obchodovatelný, je jeho hodnota výrazně nižší, než odpovídající matematické vyjádření. Na základě dostupných informací to bývá zpravidla až o 40 %. Silné stránky nemovitosti + byt po celkové rekonstrukci + v klidné části obce + 2 x sociální zázemí. Slabé stránky nemovitosti - prodej ideálního spoluvlastnického podílu. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : pětsetpadesáttisíc Kč Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena podílu ideální ½ 1 305 000 Kč 1 861 974 Kč 550 000 Kč Strana - 11 -
Vypracoval : Ing. Libor Hemelík V Pardubicích dne: 20.11.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.289-153/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 8564 str.1 1 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 12 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -