Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3322/188/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 524/12 v bytovém domě čp. 524 na pozemku p.č. st. 470, včetně příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 524, to vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové nad Labem. Adresa nemovitosti: Fügnerova 524, Dvůr Králové nad Labem Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Dvůr Králové nad Labem, kód k.ú , LV 7958 Pozemky: st. 470 Vlastník stavby: SJM Josef Stehno, Fügnerova 524, Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ing. Lenka Stehnová, Fügnerova 524, Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Ing. Lenka Stehnová; č. obj.:, Fügnerova 524, Dvůr Králové nad Labem IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA Kč OBVYKLÁ CENA při platnosti stávající nájemní smlouvy 0 Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 16 stran Počet příloh: 9 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 524/12 1.NP/ ,10 0,00 0, ,10 50,10 1 / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč - 2 -

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7958, k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové nad Labem, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Dvůr Králové nad Labem je město s velmi dobrou občanskou vybaveností (soustava úřadů, obchodů a služeb), s rozvinutou infrastrukturou a se širokou nabídkou pracovních příležitostí. Jedná se o středisko daného regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města, v soustředěné zástavbě domů podél Fügnerovy ulice, cca 200 m severně od náměstí T.G. Masaryka. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba je na pozemku ve vlastnictví města Dvora Králové nad Labem. Tato skutečnost nijak výrazně neovlivňuje hodnotu nemovitostí. RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č RIZIKO Ostatní rizika: ANO Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Komentář: Nájemné je dle nájemní smlouvy ze dne stanoveno ve výši fondu údržby a správy domu, s nejasnou dobou trvání smlouvy (na dobu neurčitou do doby splacení hypotečního úvěru). Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Oceňovaná jednotka se nachází v 1. NP bytového domu čp Bytový dům je zděný, nepodsklepený, má tři nadzemní podlaží a sedlovou střechu se štítem. V podkroví je půda. Fasádní omítka je vápenocementová, krytina střechy z pozinkovaného plechu, klempířské konstrukce rovněž, schody betonové, v domě není výtah. Popis bytové jednotky je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP v pravé části domu (při pohledu z ulice). Okna jsou dřevěná špaletová, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy jsou dřevěné a z keramické dlažby, topení ÚT s kotlem na zemní plyn, který zajišťuje i ohřev teplé vody. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, zděném jádře. vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Bytový dům je neudržovaný, nutná rekonstrukce. Bytová jednotka je běžně udržovaná a průběžně modernizovaná. Podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku na počátku minulého století. V dalších výpočtech uvažuji s rokem Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je rovinatý a je napojený na kompletní inženýrské sítě. Přístup je přímo z veřejné komunikace

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytové jednotky. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků 420 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 17,33 m 2 1,00 17,33 m 2 pokoj byt 11,34 m 2 1,00 11,34 m 2 kuchyň byt 15,37 m 2 1,00 15,37 m 2 koupelna s WC byt 4,54 m 2 1,00 4,54 m 2 chodba byt 1,52 m 2 1,00 1,52 m 2 Celková podlahová plocha 50,10 m 2 50,10 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 50,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 103 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Dvůr Králové nad Labem Byt ve zděném bytovém domě. bytový dům 50,10 1.NP/3 2+1 X X X X X Srovnávané jednotky Dvůr Králové nad Labem Byt 2+1 s dvěma balkóny. Okna jsou původní, na podlahách je dlažba, PVC nebo parkety. Teplo z dálkového zdroje. Dům je napojený na městskou vodu a odpady jsou svedeny do městské kanalizace. K bytu náleží dva sklepy. Parkování je zajištěno u domu. Nízké provozní náklady. Výhodná poloha nedaleko centra. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 57,00 4.NP/ , Dvůr Králové nad Labem Byt 3+1. Koupelna je zděná s vanou, WC je zvlášť. Dům má novou střechu, balkóny a nové vchodové dveře. K bytu náleží společné prostory a sklep. Parkování u domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 73,00 3.NP/ , Dvůr Králové nad Labem Byt 1+kk, po rekonstrukci, v přízemí zděného domu. Plastová okna, nová koupelna. Dispozice bytu: zádveří, vstupní chodba s vestavěnou skříní, komora, koupelna s WC a prostorný pokoj s kuchyňskou linkou. Podlahy jsou betonové s PVC a kobercem, v koupelně je dlažba. Vytápění je plynovými kamny WAW, na ohřev vody je el. boiler. K bytu lze využít půdu a kůlnu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - malý snáze prodejný byt; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 29,00 1.NP/2 1+kk , Dvůr Králové nad Labem Byt o vel. 1+1 v osobním vlastnictví v 1. patře zděného bytového domu ve Dvoře Králové n/l. Disp.: předsíň s WC a samostatnou koupelnou, kuchyň s jídelnou, pokoj. Elektřina, voda, kanalizace, plyn a telefon - vše městské. rozvody. Topení lokální plynovými topidly. K bytu náleží oddělený půdní prostor. Nutná rekonstrukce. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 40,00 1.NP/ ,

6 Dvůr Králové nad Labem Byt 2+1, v 1 patře zděného staršího bytového domu. Byt je po částečné rekonstrukci 2009 nová plastová okna, 2006 nové ústřední topení vč. nového plynového kotle. Disp.: kuchyň, malá ložnice, obývací pokoj, koupelna se sprch. koutem a s WC. K bytu patří na chodbě spíž, komora a spol. půda Dále k bytu patří u domu plechová garáž, pergola, dřev. kolna a posezení, Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 51,00 1.NP/ , Dvůr Králové nad Labem Byt 2+kk. Dům má novou střechu, fasádu a nové komíny. Koupelna je s vanou a WC je zvlášť. Nízké náklady na bydlení. Dále k bytu náleží garáž a zahrada o velikosti 200 m2, garáž a zahrada už jsou v ceně bytu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - součástí ceny garáž; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 50,00 1.NP/2 2+kk , Dvůr Králové nad Labem Prostorný byt 2+1 (84 m2) s lodžii ve 2.NP zděného bytového domu ve Dvoře Králové n. L. Byt prošel 2004 rekonstrukcí. Nová koupelna, WC, kuchyně, renovace podlah, rozvody elektřiny, vody a odpadů, nový bojler. Koupelna s vanou a sprchovým. koutem, samostatné WC. K bytu náleží sklep a půda. Vytápění/ohřev vody plynovým kotlem. Městský vodovod, kanalizace. Parkování na parkovišti za domem. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší obtížněji prodejný byt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; zděný bytový dům 84,00 2.NP/ , Variační koeficient před úpravami: 15,31 % Variační koeficient po úpravách: 15,22 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 50,10 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaný byt se nachází v centrální části města s dobrou občanskou vybaveností. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Cenu bude pozitivně ovlivňovat poloha bytového domu a velikost bytové jednotky. Negativní vliv budou mít stavebně-technický stav bytového domu, právní závady váznoucí na bytové jednotce a nabídka obdobných nemovitostí výrazně převyšující poptávku. Vliv umístění bytového domu na pozemku jiného vlastníka je vzhledem k tomu, že se jedná o pozemek ve vlastnictví obce minimální a tato skutečnost byla v porovnávací metodě zohledněna. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu oceňované bytové jednotky na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nejsou v obvyklé ceně zohledněny. Vzhledem k tomu, že nájemné stanovené ve stávající nájemní smlouvě je nižší než příspěvek do fondu oprav a že za předpokladu pravidelné úhrady je smlouva v podstatě nevypověditelná je výnosová hodnota jednotky záporná. Za těchto okolností je bytová jednotka neprodejná a její hodnotu stanovuji jako nulovou. Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -