BYTOVÝ DŮM PLZEŇSKÁ. NÁVRATNOST INVESTICE seminární práce VYPRACOVALA: MICHAELA ŠTĚRBOVÁ

Transkript

1 NÁVRATNOST INVESTICE seminární práce BYTOVÝ DŮM PLZEŇSKÁ VYPRACOVALA: MICHAELA ŠTĚRBOVÁ semestr 8 vyučující: Doc. Ing. Dana Měšťanová 2016/2017 FA ČVUT

2 Zadání seminární práce: Posouzení ekonomické proveditelnosti projektu Údaje o stavbě a) název stavby: Bytový dům Plzeňská b) místo stavby: Plzeňská 290/139, Košíře, Praha Parcely: 793/1, 793/8, 793/3, 793/2, 793/15, 793/9, 793/14, 793/13 796/2, 781/14, 781/15, 781/13, 779, 778, 780, 775, 1992/33, 1992/32 Druh stavby: novostavba, trvalá Funkce: bydlení, podzemní garáže, obchody, kanceláře c) navrhované kapacity stavby celkový počet bytů: 166 Počet nadzemních podlaží: 6-8 Počet podzemních podlaží: 2 plochy: HPP byty: m 2 HPP komunikace: 1183 m 2 HPP komerční parter: 1167 m 2 HPP garáže a zázemí domu: 8678 m 2 celkový součet HPP: m 2 kubatury: byty: m 3 komunikace: 3549 m 3 komerční parter: 4669 m 3 garáže: m 3 celkový součet kubatura: m 3 parkování: Počet parkovacích míst: 174 pro celé garáže (výpočet dle PSP 2014), z toho 11 stání pro osoby se sníženou schopností pohybu a orientace. d) členění stavby na objekty SO 01 bytový dům SO 02 hrubé terénní úpravy SO 03 podzemní parkovistě SO 04 přípojka kanalizace SO 05 přípojka vodovodu SO 06 přípojka plynu SO 07 přípojka elektřiny SO 08 chodník SO 09 komerční prostory SO 10 kanceláře

3 Údaje o území a) rozsah řešeného území Rozhloha parcely: 4350 m 2 Celková zastavěná plocha: 3193,9 m 2 V současné době se na řešeném pozemku nachází budova celní pošty, která bude demolována. Na hranici pozemku stojí tři bytové domy na které se navrhovaná budova přímo napojuje. Terén pozemku se svažuje maximálně o 1% směrem k jihovýchodu. Terénní změna je ovšem velmi malá a umožňuje bezbariérový přístup do domů. Parcela je v přímém kontaktu s vozovkou, resp. s komunikací ul. Plzeňská a ul. Vrchlického. Na ulici Plzeňská vede tramvajová trať. Pod vozovkou a chodníkem na ulici Vrchlického i Plzeňská jsou vedeny veškeré inženýrské sítě (plynovod, elektrické vedení, vodovod i kanalizace). Pozemek nezasahuje do jiných ochranných pásem. Vjezd do podzemních garáží je z jednosměrné ulice Pod Klamovkou. Vjezd i výjezd na staveniště je z ulice Pod Klamovkou. b) údaje o ochraně území podle jiných právních předpisů Stavbou dotčené parcely se nacházejí v ochranném pásmu Pražské památkové rezervace. Na základě zkušeností s předchozí výstavbou v širším okolí a vzhledem k mocné vrstvě navážek malého stáří se v lokalitě nepředpokládá výskyt archeologických památek. V nejbližším okolí místa výstavby se nachází vesnická památková zóna dělnická osada Buďánka. Dále se v okolí nachází usedlost Cibulka, Kavalírka, Šmukýřka a Kotlářka. V bezprostředním okolí stavby se nenachází žádné chráněné území, žádné takové území nebude výstavbou dotčeno. Pozemek nezasahuje do jiných ochranných pásem. c) údaje o odtokových poměrech Pozemek se nachází v plně urbanizovaném prostředí, v podélném údolí. Půdní poměry jsou z hlediska vytváření odtoku spíše příznivé. Pozemek se nenachází v povodňovém území a nedochází zde k nadměrnému schromažďování dešťové vody. c) seznam pozemků a staveb dotčených prováděním stavby Před zahájením výstavby bude demolována budova celní pošty na adrese Plzeňská 290/139, Košíře, Praha, která se nachází na parcelách (č. 793/14, 793/15, 793/16, 793/2, 793/1, 793/10, 793/8, 793/9) a objekty k ní náležící. d) celkové provozní řešení Objekt je pohledově navržen jako jednotný celek, dispozičně se skládá z šesti bytových domů, které kromě společných podzemních garáží fungují zcela samostatně. V podzemních garážích se nacházejí parkovací místa a sklepní kóje. V pětici bytových domů se již v prvním nadzemním podlaží nacházejí byty. Tyto domy mají přístup do vnitřního dvora. V posledním, nejvyšším objektu, je v přízemní části a také propojujících krčcích prostor pro komerční prostory (kavárna, obchody a kanceláře). Výše se nacházejí taktéž výhradně byty. Střechy domů jsou navrženy jako nepochozí. V objektu jsou instalovány výtahy pro dopravu osob (včetně osob se sníženou schopností pohybu a orientace).

4 situace

5 půdorys 2NP půdorys 3NP

6 K1 +20,200 P6 +19,650 K1 +20, , , , , , , ,750 +8,650 +8,450 +7,650 +5,550 +5,350 +3,400 +2,250 ± 0,000 P T2 Z2 1 Z3 T3 14 T3 Z3 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 9x172x290 9x172x290 9x172x290 9x172x290 9x172x290 6x150x x187x NP 5NP 4NP 3NP 2NP 1NP 1PP P3 P3 P3 P3 P3 P9 P4 P7 P7 P7 P7 P , , , , , , , , , , ,200 +9,850 +9,700 +7,000 +7,100 +6,750 +6,600 +3,900 +4,000 +3,650 +0,900 +0,750 +0,500 +0,350-2,810-2,805-3,060 P1 P1 P1 P1 P1 + 18, , , , , , ,800 6x150x ± 0,000 P4 28 6x187x250 2PP P4-5,615-5, ,770-6,565 řez příčný

7 Možnosti využití a) pronájem všech bytů, pronájem kanceláří i obchodů b) prodej všech bytů, prodej kanceláří i obchodů c) prodej části bytů, část určená k pronájmu, pronájem kanceláří a obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 a) pronájem všech bytů, kanceláří i obchodů druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení pronájem kanceláří - 250,- m 2 /měsíc pronájem komerčních prostor - 250,- m 2 /měsíc pronájem garážového stání ,- ks/měsíc Σ ZISKY Náklady na energie, zálohy a domovní služby si obyvatelé platí samostatně přímým poskytovatelů a nejsou zahrnuty v předkládané ceně. Předpokládá se 80 % obsazenost bytů. Zisk z pronájmu 80% bytů číní Kč roční zisk za pronájem bytů: x 12 = Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = Kč. V garážích se nachází 174 parkovacích míst. V ceně jsou zahrnuty poplatky za provoz garáží. Předpokladá se 80% obsazenost: roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = Kč

8 NÁKLADY náklady na pojištění (odhad ceny na zákldě pojištění menší nemovitosti): cena pojištění na měsíc Kč cena pojištění na měsíc Kč/měsíc roční náklady na pojištění Kč daň z nemovitosti (dle online kalkulačky): daň z pozemku Kč daň ze stavby Kč daň z nemovitosti celkem Kč náklady na provoz (správce, hlídač garáží, svoz odpadu atd.): hlídač garáží, 2 zaměstnanci - plat 2x Kč/měsíc správce - plat 7000 Kč/měsíc - poloviční úvazek další měsíční náklady Kč/měsíc roční náklady na provoz celkem: Kč hypotéka: půjčka v hodnotě Kč roční úrok - 2,5% doba splácení hypotéky - 15 let měsíční splátka celkem Kč roční splátka celkem Kč celkem bude zaplaceno Kč vlastní investice Kč celková bilance: roční náklady roční zisky čístý roční zisk Kč/rok Kč/rok Kč/rok Návratnost tohoto řešení by byla za 9 let. Zbývajících 6 let bude investor splácet hypotéku. Po splacení hypotéky bude mít roční čistý zisk v hodnotě 49,5 milionů Kč.

9

10 zdroj:

11 zdroj:

12 b) prodej všech bytů, prodej kanceláří i obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení ZISKY Σ prodej kanceláří Kč/m 2 prodej komerčních prostor Kč/m 2 prodej garážového stání Kč/ks Náklady na energie, zálohy a domovní služby si obyvatelé platí samostatně přímým poskytovatelů a nejsou zahrnuty v předkládané ceně. Předpokládá se, že bude v prvním roce odkoupeno 60 % bytů. Zisk z prodeje 60% bytů číní Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. Zisk z prodeje kanceláří a komerčních prostor: (800 x ) + (367 x ) = Kč V garážích se nachází 174 parkovacích míst. Poplatky za provoz garáží si majitelé hradí zvlášť. Předpokladá se 80% obsazenost. Zisk z prodeje garážových stání: 174 x 0,8 x = Kč celková bilance: celkové náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) zisk čistý zisk Kč Kč Kč

13 Toro řešení je velmi výhodné, neboť i v případě prodání pouze 60 % bytů lze v prvním roce za prodaný bytový dům vydělat více než 155 milionů Kč. Tento zisk je ovšem pouze jednorázový, je výhodné zvážit i vhodnou kombinaci prodeje a pronájmu.

14

15 c) prodej části bytů, část určená k pronájmu, pronájem kanceláří a obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 prodej: druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení pronájem: Σ druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení Σ Navržená řešení počítají vždy s 80 % obsazeností bytů. NÁKLADY - viz možnost využití a)

16 prodej kanceláří Kč/m 2 prodej komerčních prostor Kč/m 2 prodej garážového stání Kč/ks pronájem kanceláří - 250,- m 2 /měsíc pronájem komerčních prostor - 250,- m 2 /měsíc pronájem garážového stání ,- ks/měsíc c1) prodej 40% bytů, pronájem 40 % bytů Zisk z prodeje 40% bytů číní Kč Zisk z pronájmu 40% bytů číní Kč roční zisk za pronájem bytů: x 12 = Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = Kč. V garážích se nachází 174 parkovacích míst. V ceně jsou zahrnuty poplatky za provoz garáží. Předpokladá se 80% obsazenost: roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = Kč. celková bilance: zisky z prodeje (využije se na zaplacení části hypotéky) roční zisky z pronájmu Kč Kč/rok zbývá doplatit z hypotéky (refinancování,sazba 2,5%, na 5 let) vlastní investice roční náklady Kč Kč Kč čistý roční zisk Kč Toto řešení je návratné za 7 let. Prvních pět let bude splácena hypotéka, pak se náklady významně sníží a díky tomu budou za další dva roky investované peníze vráceny.tato kombinace se jeví jako veli výhodná. Lze ovšem ale zvážit i jinou procentuální kombinaci. c2) prodej 50% bytů, pronájem 30 % bytů Zisk z prodeje 50% bytů číní Kč Zisk z pronájmu 30% bytů číní Kč roční zisk za pronájem bytů: x 12 = Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = Kč.

17 celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk Kč Kč Kč Kč Kč Návratnost tohoto řešení je za 2 roky. Hypotéka bude zaplacena okamžitě, díky zisku z prodeje. Zbývající náklady budou vlastní investice a ty budou navráceny ve výše zmíněných letech. c3) prodej 60% bytů, pronájem 20 % bytů Zisk z prodeje 60% bytů číní Kč Zisk z pronájmu 20% bytů číní Kč roční zisk za pronájem bytů: x 12 = Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = Kč. celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk Kč Kč Kč Kč Kč Toto řešení je návratné hned v prvním roce, kdy přinese zisk 66,7 milionů Kč. Každoročně pak stavba přinese zisk 13,5 milionů Kč. Překročení hodnoty 155,5 milionů, což je výsledná hodnota zisku z prodeje všech bytů, kanceláří a obchodů ve variantě b), bude trvat 7 let. Po sedmi letech bude tato varianta výnosnější než varianta b). Jelikož ale počítáme pouze s 80% obsazeností bytů a garážových stání, může být za příznivých okolností návratnost rychlejší.

18 c4) prodej 70% bytů, pronájem 10 % bytů Zisk z prodeje 70% bytů číní Kč Zisk z pronájmu 10% bytů číní Kč roční zisk za pronájem bytů: x 12 = Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = Kč. celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk Kč Kč Kč Kč Kč Toto řešení je návratné hned v prvním roce, kdy přinese zisk 168 milionů Kč. Každoročně pak stavba přinese zisk 7,5 milionů Kč. Hodnota 155,5 milionů, což je výsledná hodnota zisku z prodeje všech bytů, kanceláří a obchodů ve variantě b), bude překročena již v prvním roce. Klientovi doporučuji zvážit některou z variant c), ideálně pak variantu c3) nebo c4). Přinesou okamžitý zisk, který ihned zaplatí vypůjčené peníze, navíc díky pronájmu přináší každý rok pravidelné zisky.