Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo / NEMOVITOST: Areál EPIAG LOFIDA PORCELÁN CHodov Adresa nemovitosti: U Porcelánky 1, Chodov Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov, kód ČSÚ: , LV: 766 Pozemky: 298/3, 298/4, 298/5, 299/1, 299/4, 299/24, 299/25, 299/26, 299/27, 299/28, 299/29, 299/30, 299/31, 299/32, 299/33, 299/34, 299/35, 299/36, 299/37, 299/38, 304 Vlastník stavby: EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: CZ Future s.r.o.; č. obj.:, Pod Lesem 197, Hradec Králové IČ: telefon: DIČ: CZ fax: Ing. Ivan Žikeš Heřmánková 234, Jenišov IČ: telefon: ivan@zikes.eu DIČ: CZ fax: dražba (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 20 stran Počet příloh: 1 Jenišově, dne Otisk razítka Ing. Ivan Žikeš

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Nemovitost je zatížen exekucí - viz výpis z KN. Ostatní rizika: nejsou REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Budoucí stav Porovnávací hodnota 0 Kč 0 Kč Výnosová hodnota Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí Areál Chodov je konglomerátem starých objektů z počátku min.století, který bez zásadní rekonstrukce není příliš schopen jiného využití. Od toho se odvíjí i možná obvyklá cena. Dá se tvrdit, že výnosová hodnota, jakkoliv je hypotetická, vyjadřuje i v daném případě cenu obvyklou, tedy 10,0 mil.kč. To odpovídá i zkušenostem z realizace propadlých zástav či exekucí, kdy výsledná dosažená cena se pohybuje v intervalech 15-25% věcné hodnoty

3 NÁLEZ Popis jednotlivých staveb Základní popis Areál závodu je situován v obytné zástavbě, přístupný po místní komunikaci.sestává z provozních objektů, pozemků a venkovních úprav, napojen je na veřejné inženýrské sítě a má přípojku tepla z centrálního městského zdroje. Druh stavby - účel využití a) Hlavní stavby a 1) Budova expedice Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna. a 2) Budova pomocných provozů Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován. a 3) Pecní hala Jednopodlažní zděná hala pořízená v roce Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý. a 4) Budova Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrukčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap. Vybavení stavby. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý. a 5) Budova dekorace Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý. a 6) Hala žíhacích pecí Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Objekt je členěn na haqlu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý. a 7) Budova záv.kuchyně Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý. a 8) Garáže Čtyři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce Příslušenství stavby b 1) Sklad hořlavin Jednoduchá zděná stavba z roku Velmi dobrý technický stav. b 2) Trafostanice Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Technický stav dobrý

4 c) Venkovní úpravy c 1) Přípojka vody c 2) Kanalizace c 3) Zpev.plochy živičné c 4) Ploty c 5) Vychlazovací jímka c 6) Přípojka tepla c 7) Regulační stanice plynu d) Pozemky - 4 -

5 OCENĚNÍ Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova expedice Pomocké provozy Pecní hala Budova komorových pecí Budova dekorace Hala žíhacích pecí Budova závodní kuchyně 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou Garáže Sklad hořlavin Trafostanice 1.3. Ocenění příslušenství nákladovou metodou Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy 1.4. Ocenění pozemků Pozemky 1.5. Ocenění výnosovou metodou Výnosové ocenění 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova expedice Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 573,46 m 2 0,00 m 2 I.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 II.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 III.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 IV.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (34,65*16,55)*(2,80) = 1 605,68 m 3 I.NP (573,46)*(3,25) = 1 863,74 m 3 II.NP (573,46)*(3,15) = 1 806,40 m 3 III.NP (573,46)*(2,75) = 1 577,01 m 3 IV.NP (573,46)*(2,60) = 1 491,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 8 343,84 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 13, , Svislé konstrukce 30, , Stropy 13, , Krov, střecha 7, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, ,

6 7. Úprava vnitřních povrchů 4, , Úprava vnějších povrchů 2, , Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 1, , Dveře 2, , Vrata 3, , Okna 3, , Povrchy podlah 2, , Vytápění 0, , Elektroinstalace 5, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 0, , Vnitřní kanalizace 0, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 0, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 0, , Výtahy 0, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra - 6 -

7 Zastavěná plocha [m 2 ] 573 Obestavěný prostor [m 3 ] 8 343,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 134 Další životnost roků Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pomocké provozy Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 793,29 m 2 0,00 m 2 II.NP 793,29 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (42,65*18,60)*(3,90) = 3 093,83 m 3 II.NP (793,29)*(3,90) = 3 093,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 6 187,66 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 10, , Svislé konstrukce 25, , Stropy 12, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, , Úprava vnitřních povrchů 4, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 2, , Dveře 2, , Vrata 2, , Okna 3, , Povrchy podlah 3, , Vytápění 1, , Elektroinstalace 7, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 2, , Vnitřní kanalizace 1, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 0, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 2, , Výtahy 0, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , ,

8 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 793 Obestavěný prostor [m 3 ] 6 187,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 134 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pecní hala Jednopodalžní zděná hala pořízená v roce Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 374,61 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (12,30*25,70+6,50*9,00)*(5,20) = 1 947,97 m 3 krov 374,81*0,60*0,50 = 112,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 060,42 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8, , Svislé konstrukce 21, , Stropy 11, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, ,

9 7. Úprava vnitřních povrchů 5, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 3, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 2, , Vytápění 3, , Elektroinstalace 6, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 2, , Vnitřní kanalizace 2, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 1, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 2, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha kovový svařovaný a šroubovaný 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře ocelové 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 375 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 060,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 133 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč

10 1.1.4 Budova komorových pecí Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrulčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap. Vybavení stavby. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 I.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 II.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 III.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 IV NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 I.PP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 I.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 II.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 III.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 I.PP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 I.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 II.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 III.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 I.PP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 I.NP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 II.NP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP část I (34,45*13,75)*(2,20) = 1 042,11 m 3 I.NP část I (473,69)*(2,55) = 1 207,91 m 3 II.NP část I (473,69)*(2,65) = 1 255,28 m 3 III.NP část I (473,69)*(2,65) = 1 255,28 m 3 IV NP část I (473,69)*(4,40) = 2 084,24 m 3 I.PP část II (22,05*14,90)*(2,20) = 722,80 m 3 I.NP část II (22,05*14,90)*(2,55) = 837,79 m 3 II.NP část II (22,05*14,90)*(2,65) = 870,64 m 3 III.NP část II (22,05*14,90)*(2,55) = 837,79 m 3 I.PP část III (22,60*6,75)*(2,55) = 389,00 m 3 I.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 II.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 III.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 I.PP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,20) = 503,37 m 3 I.NP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65) = 606,33 m 3 II.NP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65) = 606,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = ,63 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8, , Svislé konstrukce 21, , Stropy 11, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, , Úprava vnitřních povrchů 5, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 3, , Dveře 3, , Vrata 0, ,

11 13. Okna 5, , Povrchy podlah 2, , Vytápění 3, , Elektroinstalace 6, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 2, , Vnitřní kanalizace 2, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 1, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 2, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění přímotopy 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy nákladní výtah 25. Ostatní požární hydranty 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 474 Obestavěný prostor [m 3 ] ,63 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 133 Další životnost roků Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč

12 1.1.5 Budova dekorace Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 158,05 m 2 0,00 m 2 I.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 II.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 III.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (14,50*10,90)*(2,30) = 363,51 m 3 I.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,60) = 1 767,10 m 3 II.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,50) = 1 718,01 m 3 III.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,10) = 1 521,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 5 370,29 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8, , Svislé konstrukce 21, , Stropy 11, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, , Úprava vnitřních povrchů 5, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 3, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 2, , Vytápění 3, , Elektroinstalace 6, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 2, , Vnitřní kanalizace 2, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 1, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 2, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové

13 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy nákladní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 491 Obestavěný prostor [m 3 ] 5 370,29 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč Hala žíhacích pecí Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Objekt je členěn na halu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 285,23 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (21,05*13,55)*(4,70) = 1 340,57 m 3 přístavky (8,10*2,50)*(4,60)+(12,95*3,40)*(2,30)+(8,55*6,10) = 387,39 m 3 *(3,70) krov 20,25*0,80*0,50+44,03*0,60*0,50+52,16*1,25**0,5 = 21,31 m 3 0 Obestavěný prostor - celkem: = 1 749,27 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8, , Svislé konstrukce 21, , Stropy 11, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, , Úprava vnitřních povrchů 5, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 0, ,

14 10. Schody 3, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 2, , Vytápění 3, , Elektroinstalace 6, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 2, , Vnitřní kanalizace 2, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 1, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní hygienické vybavení 2, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha pultová 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře náplňové 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 285 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 749,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 102 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč

15 1.1.7 Budova závodní kuchyně Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 315,90 m 2 0,00 m 2 I.NP 471,15 m 2 0,00 m 2 II.NP 471,15 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (23,40*13,50)*(2,30) = 726,57 m 3 I.NP (34,90*13,50)*(3,50) = 1 649,02 m 3 II.NP (34,90*13,50)*(3,30) = 1 554,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 3 930,39 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 6, , Svislé konstrukce 15, , Stropy 8, , Krov, střecha 6, , Krytiny střech 2, , Klempířské konstrukce 0, , Úprava vnitřních povrchů 7, , Úprava vnějších povrchů 3, , Vnitřní obklady keramické 3, , Schody 2, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 3, , Vytápění 4, , Elektroinstalace 5, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 3, , Vnitřní kanalizace 3, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 2, , Vybavení kuchyní 1, , Vnitřní hygienické vybavení 4, , Výtahy 1, , Ostatní 4, , Instalační pref. jádra 0, , , , Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů spárované zdivo 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem

16 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 471 Obestavěný prostor [m 3 ] 3 930,39 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 134 Další životnost roků 75 Opotřebení % 64,11 Věcná hodnota (VH) Kč

17 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou Garáže Čytři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce Jednotkové množství jedn. 274,25 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 39 Další životnost roků 40 Opotřebení % 49,37 Věcná hodnota (VH) Kč Sklad hořlavin Jednoduchá zděná stavba z roku Velmi dobrý technický stav. Jednotkové množství jedn. 235,94 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 33 Další životnost roků 40 Opotřebení % 45,20 Věcná hodnota (VH) Kč Trafostanice Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Technický stav dobrý. Jednotkové množství jedn. 130,51 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 62 Další životnost roků 30 Opotřebení % 67,39 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění příslušenství nákladovou metodou Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy Stanoveno obvyklým procentem z reprodukční ceny objektů. Reprodukční cena staveb (RCS) Kč Paušální sazba ceny venkovních úprav % 2,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 54 Další životnost roků Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč

18 1.4. Ocenění pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Rovinaté pozemky, zasíťované, přístupné z veřejné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena stavebních pozemků v místě je 500,- Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 298/ zastavěná plocha a nádvoří 298/ ostatní plochy 298/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ zastavěná plocha a nádvoří 299/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ ostatní plochy 299/ zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

19 1.5. Ocenění výnosovou metodou Výnosové ocenění Stejně jako v podobných případech se jedná o hypotetický pronájem, který je zejména u tohoto areálu více než problematický. Jedná se o konglomerát propojených objektů špatných dispozic a obtížného oddělování jednotlivých provozních prostor. Na druhou stranu je areál v obci, což do budoucna skýtá možnost většího využití. objekt využ.plocha m2 Kč/m2/rok celkem výr.haly Kč Kč admin.prostory Kč Kč jídelna + kuchyně Kč Kč prodejna Kč Kč drobné sklady Kč Kč celkem Kč Znalec se důsledně zabývá pouze skutečně užitným plochami! Pro vyčíslení výnosové hodnoty vzcházel znalec z následujících předpokladů: 1. I kdyby se objekty podařilo pronajmout, vzhledem k situaci na trhu a charakteru nemovitostí by byla ztráta nájemného kolem 30%. 2 Náklady na běžnou údržbu obvykle oscilují mezi 20-30% z výnosů. 3. Výše pojistného a daní je odhadnuta v obvyklých cenách. 4. Ekonomická životnost, tedy doba, za kterou je nutná rekonstrukce je odhadnuta na deset let. 5. Je zvolena kapitalizační míra 11% - jedná se o rizikové podnikání. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Výrobní prostory Hrubý výnos za rok celkem Hv: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Tržní hodnota pozemku: Hp Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = Hp * r Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost NB = Hv - NP Výnosy (za rok) Podlahová plocha stavby PP m 2 0 Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Jiné výnosy z pronájmu: Kč 0 Odborný odhad možné ztráty příjmů % 30 % Upravené výnosy celkem Hv Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Daň z pozemku Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba 25,00 % * NB Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem (související s majetkem) ONB Kč/rok Obhospodařovací náklady celkem (související s pozemkem) ONP Kč/rok Obhospodařovací náklady celkem ON Kč/rok Čistý výnos (související s majetkem) ČVB = NB - ONB Kč/rok Čistý výnos (související s pozemkem) ČVP = NP - ONP Kč/rok Čistý roční výnos ČVN = ČVB + ČVP Kč/rok Míra kapitalizace (související se stavbou) r % 11,00 Míra kapitalizace (související s pozemkem) r % 5,00 Ekonomická životnost stavby do modernizace let 10 Výnosová hodnota Cv Kč

20 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j.spr.4397/87 pro základní obor ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí a stavby obytné, průmyslové, vodní. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č /