- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o odhadu ceny obvyklé: spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parc.č. 2742/3, vše v katastrálním území Spálov, obci Spálov, okres Nový Jičín (LV č.495) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00568/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek Spálov Spálov Nový Jičín Spálov Spálov 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 495 pro k.ú. Spálov ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 102 EX 00568/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 495 zapsán: Demel Lubomír, č. p. 31, Uhy podíl 1/2 Demel Vojtěch, č. p. 240, Spálov podíl 1/2 Omezení vlastnického práva na LV č. 495: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Demel Lubomír Zahájení exekuce - Demel Lubomír blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází v okrese Nový Jičín, v obci Spálov, severozápadně od souvisle zastavěného území obce. Jedná se o zemědělský pozemek. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 1/2 na pozemku parc.č. 2742/3, vše v katastrálním území Spálov, obci Spálov, okres Nový Jičín (LV č.495)

3 Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2742/3 orná půda o výměře m 2

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v okrese Nový Jičín běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 6 14,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce ceny na pramen, rovněž tak zohlednil v tomto koeficientu rozdílnost dat realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2. U realizovaných převodů, které se uskutečnily před více než rokem, znalec uplatnil korekci na pramen ceny Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Luboměř , ,00 6,48 pozemek 2 Klokočůvek , ,00 10,00 pozemek 3 Luboměř , ,00 14,40 pozemek 4 Spálov , ,00 6,77 pozemek 5 Spálov , ,00 7,79 průměrná indexovaná hodnota 9,09 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 9,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním , Cena nemovité věci zemědělských pozemků zjištěna srovnáním: ,-Kč Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2 : ,- Kč ,50 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): ,- Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parc.č. 2742/3, vše v katastrálním území Spálov, obci Spálov, okres Nový Jičín (LV č. 495), činí: Slovy: třicet-pět-tisíc-dvě-stě-osmdesát-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku.

7 - 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

8 Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí - 8 -

9 - 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek zemědělský, Luboměř, okr. Nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Zemědělská půda v katastrálním území Luboměř. Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod v 3/2015 Nemovitá věc č. 2 Pozemek zemědělský, Klokočůvek, okr.nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Zemědělská půda v katastrálním území Klokočůvek Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 3/2016 Nemovitá věc č. 3 Pozemek pole, Luboměř, okr. Nový Jičín Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Zemědělský pozemek v katastru Luboměř okres Nový Jičín, o výměře m2. Zdroj:sreality.cz, srpen 2017 Nemovitá věc č. 4 Pozemek pole, Spálov, okr. Nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Zemědělský pozemek v katastrálním území Spálov. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 1/2016 Nemovitá věc č. 5 Pozemek pole, Spálov, okr. Nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Zemědělský pozemek v katastrálním území Spálov Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod 11/2015