- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00066/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Objekt k rodinné rekreace č.e. 705 a pozemky Hroznová Lhota č.e. 705, Hroznová Lhota Hodonín Hroznová Lhota Hroznová Lhota 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Hroznová Lhota ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00066/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Doboš Josef, 9. května 40, Ruda nad Moravou Omezení vlastnického práva ke dni : - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zahájení exekuce - zástavní právo exekutorské - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Hroznová Lhota, okres Hodonín, mimo zastavěné území obce, cca 2,5 km jižně od centra Hroznové Lhoty, směrem do Kněždub. Vzdálenost k zastávce bus Hroznová Lhota, dolní konec je cca 1,5 km. V okolí nemovité věci není k dispozici žádná občanská vybavenost, nejbližší občanská vybavenost je v Hroznové Lhotě. Přístup k objektu je po obecní komunikaci (pozemku parc.č. 3970/1 ve vlastnictví Obce Hroznová Lhota). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemky parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6. Součásti nemovité věci (pozemků) jsou trvalé porosty. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná výměra pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - špatný technický stav stavby vyžadující další velké investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st.705 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 58 m 2 Parc.č. 2071/9 orná půda o výměře m 2 Parc.č. 2111/5 orná půda o výměře m 2 Parc.č. 2111/6 orná půda o výměře m 2 Pozemky jsou mírně svažité a nachází se zde objekt k rodinné rekreaci (zahradní chatka) a trvalé porosty (ovocné). Pozemky jsou využívány jako ovocný sad. Celková výměra pozemků činí m 2. B) stavby: 1) Objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, součást pozemku parc.č. St. 705 Oceňovaný objekt je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní, s plochou střechou. Základy jsou smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce chybí. Fasádní omítky vápenné hladké. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá, že v objektu se nenachází žádné vnitřní vybavení. Jedná se o objekt, který neslouží trvale svému účelu. Znalec dále předpokládá, že objekt není napojen na žádné přípojky inženýrských sítí.

5 - 5 - Technický stav objektu je špatný, stavba musí být kompletně zrekonstruována nebo případně odstraněna. Cena stavby nemá dopad do ceny obvyklé nemovitých věcí (pozemků). C) Součástí Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty ovocný sad. Jedná se o ovocnou výsadbu, převážně slivoní, různého stáří (viz fotodokumentace). Sad je udržovaný, průběžně omlazovaný.

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě (Hodonínsko) obchoduje s ovocnými sady omezeně. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci (ovocné sady) v rozmezí cca 30,- až 100,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Strážnice, okr.hodonín , ,10 92,87 pozemek 2 Židlochovice , ,10 23,53 pozemek 3 Velké Bílovice , ,05 51,70 průměrná indexovaná hodnota 56,03 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním , Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění v lokalitě, stáří sadu, jeho údržbě, technickému stavu stavby, možného dalšího využití, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč

7 - 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

8 - 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434) Slovy: šest-set-devět-tisíc-korun-českých ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Objekt rod.rekreace č.e.705 Objekt rod.rekreace č.e.705 Objekt rod.rekreace č.e.705 Vstup k objektu rod.rekreace č.e.705 Detail objekt rod.rekreace č.e.705 Detail zdiva objektu rod.rekreace č.e.705 Sady Sady

11 sady sady sady

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Sad, vinice, Strážnice, okr. Hodonín Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Ovocný sad a vinice ve Strážnici, v chráněné oblasti Bílé Karpaty ve Strážnici na Moravě. Vinice s opěrnými konstrukcemi se nachází v mírném svahu s orientací na JV, vzdálené od města 5 km. Pozemek ovocného sadu i vinic není oplocen. Nemovitá věc č. 2 Sad, vinice, Židlochovice Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Meruňkový sad v k.ú. Židlochovice, CP 5125 m2, nachází se v území zvaném Prostřední podsedky, pozemek není oplocen, pozemek je vyznačen..nemovitá věc č. 3 Sad, vinice, Velké Bílovice Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Udržovaný ovocný sad v k.ú. Velké Bílovice, okres Břeclav. Sad má výměru m2 a je zde cca 840 broskvoní a nektarinek. Stáří stromů je 7 až 10 let. Ze všech stran sadu je dostatečně široká manipulační plocha. Příjezd z obce k sadu je po asfaltové cestě.