- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 182/16 situované v bytovém domě č.p. 182 na parcele č. 797 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 182 a parcele č. 797, v k.ú. Místek, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek (LV č a 3006) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 433/10-33 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 24 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 182/16, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Janáčkova 182, Frýdek-Místek Okres: Frýdek-Místek Obec: Frýdek- Místek Katastrální území: Místek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. Znalec provedl pouze prohlídku domu, do bytu nebyl vpuštěn. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č a 3006 pro k.ú. Místek ze dne Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 433/10-33 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č zapsán: SJM Blaženec Štefan a Blažencová Martina, Janáčkova 182, Frýdlantská 1788, Frýdek-Místek Jako spoluvlastník na LV č je zapsán: SJM Blaženec Štefan a Blažencová Martina, Janáčkova 182, Frýdlantská 1788, Frýdek-Místek podíl 419/10000 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky. Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v městě Frýdek-Místek, v sídelní části Místek. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při páteřní komunikaci Janáčkova c sousedství Lidového domu. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a objektů občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 182/16 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 182 a pozemku p.č V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do ostatních částí města. Vzdálenost zastávky (bus) cca 300m od nemovitosti. Centrum sídelní části Místek v pěším dosahu. 7. Obsah posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy

4 - 4 - B. Posudek I) Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Bytová jednotka č. 182/16-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Frýdek-Místek Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 9,58 m 2 pokoj: = 9,32 m 2 pokoj: = 16,00 m 2 pokoj: = 11,97 m 2 chodba: = 5,30 m 2 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,95 m 2 Podlahová plocha bytu: = 55,22 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,03 m 2 sklep: = 0,96 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,99 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,22 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,99 m 2 * 0,10 = 0,30 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 55,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01

5 - 5 - vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice - Byt se nachází při páteřní komunikaci Janáčková, která je nadměrně zatěžována dopravou. 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,673 * 0,970 * 0,950 = 0,620 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,620 = ,24 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,24 Kč/m 2 * 55,52 m 2 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,22 Kč Spoluvlastnický podíl: 419 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,22 Kč * 419 / = ,97 Kč Bytová jednotka č. 182/16 - zjištěná cena = ,97 Kč

6 - 6 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.plocha a nádvoří ,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,22 Pozemek - zjištěná cena = ,22 Kč

7 - 7 - Rekapitulace porovnávací hodnoty Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 182/16 = ,97 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,97 Kč ,- Kč

8 - 8 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v sídelní části Místek, v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení, centrum části Místek v pěším dosahu. Negativem je umístění nemovitosti poblíž páteřní komunikace. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchodují byty situované v bytových domech. Nabídka těchto bytů převyšuje poptávku. Obdobné třípokojové byty jsou nabízeny za ceny od 780 tis. po 920 tis. Kč, dle lokality, velikosti, ale především dle stavu bytu. Je nutno si rovněž uvědomit, že nabídkové ceny bývají zpravidla o 10 až 15% vyšší než ceny realizované. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč

9 - 9 - Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací hodnota (dle zákona): Srovnávací hodnota: Kč Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 182/16 situované v bytovém domě č.p. 182 na parcele parc.č. 797 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 182 a parcele č. 797, v k.ú. Místek, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek (LV č a 3006), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

10 V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: sedmsetsedmdesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 315/2011.

11 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

12 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

13 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů