ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6078/51/2016. Dolní Prostějov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6078/51/2016 nemovitosti, pozemků pč.188 a 482/3 v kú Čestín u Jankova, pozemků pč. 1232/6 a 1235/60 v kú Čelivo a pozemku pč.171/16 v kú Nespery, vše s podílem vlastnictví 1/2 a zapsané na LV č. 75 pro kú Čestín u Jankova, obec Jankov, na LV č.77 pro kú Čelivo, obec Postupice a LV č.275 pro kú Nespery, obec Veliš, vše okres Benešov. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Prostějov Dolní Prostějov Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ladislav Toula Jana Masaryka Vlašim telefon: toula.cz@ .cz Počet stran: 28 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vlašimi

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti, pozemků pč.188 a 482/3 v kú Čestín u Jankova, pozemků pč. 1232/6 a 1235/60 v kú Čelivo a pozemku pč.171/16 v kú Nespery, vše s podílem vlastnictví 1/2 a zapsané na LV č. 75 pro kú Čestín u Jankova, obec Jankov, na LV č.77 pro kú Čelivo, obec Postupice a LV č.275 pro kú Nespery, obec Veliš, vše okres Benešov. 2. Základní informace 1.Čestín u Jankova, LV č.75 Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Čestín u Jankova Jankov Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Jankov Katastrální území: Čestín u Jankova Počet obyvatel: Čelivo, LV č.77 Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Čelivo Postupice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Postupice Katastrální území: Čelivo Počet obyvatel: Nespery, LV č.275 Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Nespery Veliš Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Veliš Katastrální území: Nespery Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního pracoviště Benešov, LV č.75 pro kú Čestín u Jankova, obec Jankov, -výpis z KN Katastrálního pracoviště Benešov, LV č.77 pro kú Čelivo, obec Postupice - výpis z KN Katastrálního pracoviště Benešov, LV č275 pro kú Nespery, obec Veliš, - Usnesení č.j. 018 EX 02451/11-066, ze dne , vydané Exekutorským úřadem v Prostějově - informace o oceňovaných parcelách, pořízené dálkovým přístupem, - 2 -

3 - kopie snímku katastrální mapy pořízené dálkovým přístupem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém, 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Jiří Vodička, Spojovací 1314, Vlašim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Podle výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území Čestín u Jankova, obec Jankov, okres Benešov, (výpis z listu vlastnictví č. 75), kde je zapsáno: částečný výpis: _"- oddíl ALV - Oprávněné subjekty : Vodička Jaroslav, Suchý vršek 2098/51, Praha 5, RČ: /2186, podíl: 1/2 Vodička Jiří, Spojovací 1314, Vlašim, RČ: /1670, podíl: 1/2 _"- oddíl BLV - pozemky a stavby : pozemky: č.parcely: 188, výměra: m2, druh pozemku: orná půda č.parcely: 482/3, výměra: 1509 m2, druh pozemku: os.plocha _" - ostatní oddíly pro ocenění nepodstatné_ "- oddíl FLV - vztah BPEJ k parcelám - viz ocenění Podle výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území Čelivo, obec Postupice, okres Benešov, (výpis z listu vlastnictví č. 77), kde je zapsáno: částečný výpis: _"- oddíl ALV - Oprávněné subjekty : Vodička Jaroslav, Suchý vršek 2098/51, Praha 5, RČ: /2186, podíl: 1/2 Vodička Jiří, Spojovací 1314, Vlašim, RČ: /1670, podíl: 1/2 _"- oddíl BLV - pozemky a stavby : pozemky: č.parcely: 1232/6, výměra: 1092 m2, druh pozemku: orná půda č.parcely: 1235/50, výměra: 1914 m2, druh pozemku: os.plocha _" - ostatní oddíly pro ocenění nepodstatné_ "- oddíl FLV - vztah BPEJ k parcelám - viz ocenění Podle výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území Nespery, obec Veliš, okres Benešov, (výpis z listu vlastnictví č. 275), kde je zapsáno: částečný výpis: _"- oddíl ALV - Oprávněné subjekty : Vodička Jaroslav, Suchý vršek 2098/51, Praha 5, RČ: /2186, podíl: 1/2 Vodička Jiří, Spojovací 1314, Vlašim, RČ: /1670, podíl: 1/2 _"- oddíl BLV - pozemky a stavby : pozemky: č.parcely: 171/16, výměra: 9161 m2, druh pozemku: orná půda _" - ostatní oddíly pro ocenění nepodstatné_ "- oddíl FLV - vztah BPEJ k parcelám - viz ocenění 6. Dokumentace a skutečnost Jedná se o ocenění pozemků v kú Čestín u Jankova, obec Jankov, kde parcela pč.188 a pč 482/3 je situována severně od zástavbové části obce Hrzín, spíše na mírně jižně sklonité a s přístupem po prašné účelové komunikaci. Pozemek pč.188 je zemědělsky obhospodařován jako orná půda, u pozemku pč. 482/3 se jedná - 3 -

4 o mez s náletovým porostem. Tento prorost pro svoji nepodstatnou hodnotu v obvyklé ceně nemovitosti není zahrnut do ocenění. Inženýrské sítě na parcelách, případně v dosahu nejsou žádné. S obcí není žádný pozemek stavebně srostlý. U pozemků v kú Čelivo, obec Postupice, kde parcela pč.1232/6 a 1235/503 je situována jižně od zástavbové části obce Buchov, spíše na mírně jižně sklonitém pozemku a s přístupem po obdobných pozemcích. Parcely jsou v terénu velmi špatně čitelné, ppč. 1232/6 je zemědělsky obhospodařována, ppč. 1235/50 zemědělsky využíván není. Inženýrské sítě na parcelách, případně v dosahu nejsou žádné. S obcí není žádný pozemek stavebně srostlý. U pozemku v kú Nespery, obec Veliš, kde parcela pč.171/16 je situována jižně od zástavbové části obce Nespery, spíše na jižně sklonitém pozemku a s přístupem po účelové prašné komunikaci. Parcela je v terénu špatně čitelná a je zemědělsky obhospodařována. Inženýrské sítě na parcele, případně v dosahu nejsou žádné. S obcí není pozemek stavebně srostlý. Na všech LV je uvedeno zástavní právo, včetně nařízení exekuce. Toto zástavní právo není nikterak zahrnuto do ceny nemovitosti a není s ním nikterak nakládáno. 7. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci

5 Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku Čestín u Jankova, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Čelivo, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Nespery, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování. Čestín u Jankova, LV č Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,04 7,04 330, ,00 6,34 6, ,82 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k jihu -60 %. - - pás u lesa 1 000,00-60,00 2, ,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,70 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 5,48 0,25 1,37 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 os.plocha 482/ ,00 1, ,33 Jiný pozemek - celkem 1 509, ,33 Pozemek - zjištěná cena = ,03 Kč Čelivo, LV č Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % - 6 -

7 Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1232/ ,00 1,34 60,00 2, ,88 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 092,00 m ,88 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,06 0,25 60 % 1,62 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 os.plocha 1235/ ,00 1, ,68 Jiný pozemek - celkem 1 914, ,68 Pozemek - zjištěná cena = 5 437,56 Kč Nespery, LV č Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 171/ ,00 4,22 60,00 6, ,75 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 9 161,00 m ,75 Pozemek - zjištěná cena = ,75 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných věcných cen Čestín u Jankova, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Čestín u Jankova, LV č.75 celkem ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: ,50 Kč Čelivo, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 5 437,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 5 437,60 Kč Čelivo, LV č.77 celkem 5 437,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: 2 718,80 Kč Nespery, LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Nespery, LV č.275 celkem ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Sedmdesáttisícdvěstěšedesát Kč - 8 -

9 Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Okrajová část obce Pravonín 7 082, ,60 12 Pozemky Pravonín, Prodej orné půdy 7082 m2, Pravonín - okres Benešov. Pozemek se nachází mezi obcemi Pravonín a Načeradec. Jedná se o ornou půdu obdelníkového tvaru o rozměrech cca 290 m (d) x 24,3 m (š). Příjezdová komunikace sousedí s pozemkem. Nabídková cena. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,70; Velikosti objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Celkový stav - horší, os.plocha - koeficient 0,85; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelné; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - horší, os.plocha; Vliv pozemku - srovnatelné; Okrajová zástavbová , ,60 12 část obce Salačova Lhota Pozemek Salačova Lhota, Jedná se o prodej 4 pozemků o celkové velikosti m2, nacházející se v k.ú. Salačova Lhota, okres Pelhřimov. Velikosti jednotlivých pozemků: 3758, 2302, 8992, 4891 m2. Jedná se o nabídkovou cenu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,70; Velikosti objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Celkový stav - horší, os.plocha - koeficient 0,85; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelné; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - horší, os.plocha; Vliv pozemku - srovnatelné; Okrajová zástavbová 8 763, ,68 12 část obce Ostředek Pozemek v Ostředku, Jedná se o prodej zemědělských pozemků - orné půdy v katastrálním území Ostředek na Benešovsku. Jde o dvě parcely o rozměrech m2 a m2, které se nachází se v těsné blízkosti D1. Příjezd po obecní komunikaci. orné půdy a trvalého travního porostu o celkové výměře 5244 m2 u obce Vilice u Mladé Vožice. Pozemky jsou ve 3 celcích, 4050 m2, 522 m2, 672 m2. Jedná se o nabídkovou cenu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,80; Velikosti objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší, os.plocha - koeficient 0,85; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelné; Poloha - srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší, os.plocha; Vliv pozemku - srovnatelné; Okrajová zástavbová , ,

10 část obce Divišov Pozemky Divišov, Jedná se o prodej zemědělských pozemků o celkové výměře m2 v kú. Divišov v okrese Benešov, které jsou vzdálené necelé 2 km od obce Divišov. V blízkosti protéká místní potok. Jedná se o nabídkovou cenu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,80; Velikosti objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší, os.plocha - koeficient 0,85; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelné; Poloha - srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší, os.plocha; Vliv pozemku - srovnatelné; Variační koeficient před úpravami: 10,19 % Variační koeficient po úpravách: 4,17 % Započitatelná plocha ,00 m 2 Minimální jednotková cena: 11Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: 12 Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: 12 Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: 12 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Porovnávací hodnota : ,- Kč Vlastnický podíl : 1/2 Výsledná porovnávací cena: ,- Kč Výsledná porovnávací cena po zaokrouhlení : ,- Kč slovy: Stopadesáttřitisíc Kč

11 Stanovisko k usnesení o ustanovení znalce Na základě usnesení o ustanovení znalce předkládám následující stanovisko k oceňované nemovitosti: K obvyklé ceně pozemků pč.188 a 482/3 v kú Čestín u Jankova, pozemků pč. 1232/6 a 1235/60 v kú Čelivo a pozemku pč.171/16 v kú Nespery, vše s podílem vlastnictví 1/2 a zapsané na LV č. 75 pro kú Čestín u Jankova, obec Jankov, na LV č.77 pro kú Čelivo, obec Postupice a LV č.275 pro kú Nespery, obec Veliš, vše okres Benešov. a) Věcná hodnota = ,- Kč b) Porovnávací hodnota = ,- Kč c) Návrh obvyklé ceny Na základě výše uvedeného lze konstatovat, že cena nemovitosti, stanovená věcnou cenou neodpovídá v tomto případě ceně obvyklé. S přihlédnutím ke všem skutečnostem, které byly zjištěny při místním šetření, kde se jedná o stavebnětechnický a právní stav, docházkové vzdálenosti, dislokaci nemovitosti, morální a technické opotřebení, vybavení a způsob využití, včetně napojení sítí je oceňovaná nemovitost obchodovatelná za cenu porovnávací, která zohledňuje oceňovanou nemovitost v dané lokalitě s ohledem na prodané, res.nabízené nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti (zaokrouhleno): ( Slovy: Stopadesáttřitisíc Kč ) ,- Kč ,- Kč 2.) K ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Práva spojená s oceňovanou nemovitostí - nebyla zjištěna Hodnota práv s nemovitostí spojených: 0,- Kč ( Slovy: Nula Kč ) Závady spojené s oceňovanou nemovitostí - nebyla zjištěna Hodnota závad s nemovitostí spojených: 0,- Kč ( Slovy: Nula Kč )

12 d) Závěr Cílem znaleckého posudku bylo stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených pod bodem 1) znaleckého úkolu ke dni místního šetření. Na základě provedené analýzy, s použitím výše uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny - tržní hodnoty majetku k uvedenému datu, je navržena hodnota, bez zjištěné závady ve výši : Obvyklá cena nemovitosti s vlastnickým podílem 1/2 : ,- Kč (Slovy: Stopadesáttřitisíc Kč) Hodnota práv s nemovitostí spojených a s podílem 1/2 : 0,- Kč ( Slovy: Nula Kč ) Hodnota závad s nemovitostí spojených a s podílem 1/6 : 0,- Kč ( Slovy: Nula Kč ) Ve Vlašimi Ladislav Toula Jana Masaryka Vlašim telefon: toula.cz@ .cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Praze ze dne pod č.j. Spr. 738/87 z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6078/51/2016 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: LV č. 75 pro kú Čestín u Jankova 3 LV č. 77 pro kú Čelivo 3 LV č. 77 pro kú Nespery 3 Katastrální mapa 3 Fotodokumentace 3 Situační mapa

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 pozemky v kú Čestín u Jankova

23 Pozemky v kú Čelivo

24 Pozemek v kú Nespery

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -