ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017/2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017/2017 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc. č. St. 500, 6249, 6908, zapsáno na LV č. 4 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Stálky, k.ú. Stálky Adresa nemovité věci: Stálky, Stálky Vlastník pozemku: /1741, Paní Yveta Julia Trechová, Benkova 1687/36, Praha 4 - Chodov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 108 EX 8133/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou k pozemkům dle platného oceňovacího předpisu podle stavu ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č. 108 EX 8133/14 Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku

3 Přehled podkladů - výpisy z LV č.: 4, pro k.ú. Stálky - kopie KM - orientační mapa - zjištění na místě samém - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované pozemky zapsané na LV č. 4. se nachází ve dvou lokalitách v katastrálním území: Stálky. Obec Stálky se nachází v Jihomoravském kraji, okres Znojmo. Je vzdálena cca 27 km západně od Znojma a cca 11 km jihozápadně od Vranova nad Dyjí. V obci žije 134 obyvatel, je zde městský úřad, pohostinství a kostel. V obci je možnost připojení na rozvod el. energie, vodovod a kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. St.500, o výměře 412 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí zem. stavba - sbor bez čp/če (LV stavba jiného vlastníka), pozemek parc. č o výměře 1461 m 2 - ostatní plocha a pozemek parc. č 6908, o výměře 5058 m 2 ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 4 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec a katastrální území Stálky. Silné stránky - pozemek p.č. St. 500 lze napojit na některé I.S. v obci - pozemek p.č. St. 500 je veden jako stavební a lze jej zastavit Slabé stránky - pozemky netvoří celek - horší možnosti využití - 3 -

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojená s právním stavem nezjištěna, pouze k pozemkům není zajištěn přístuppřímo z veřejné komunikace. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojená s umístěním nezjištěna. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena. Exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nezjištěna. OBSAH 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky p.č. St. 500, 6249, 6908 zapsáno na LV č Hodnota pozemků OCENĚNÍ 1.1. Pozemky p.č. St. 500, 6249, 6908 zapsáno na LV č. 4 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parcela St.500 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 412 m 2. Na pozemku se nachází zem. stavba bez čp/če (LV č stavba jiného vlastníka - sbor zemědělské stavby). Pozemek je přibližně obdélníkového tvaru, je zde možnost napojení na některé I.S a přístup je možný z pozemků, ve vlastnictví České republiky. Parcely p.č a 6908 jsou bez staveb, pouze na části parcely p.č se nachází pozůstatky kamenných základů neznáme zaniklé stavby a dále se na pozemcích se nachází náletové dřeviny a jiné dřeviny, které jsou zahrnuty v ceně. Přístup možný pouze po pozemcích soukromých vlastníků. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za obdobné zemědělské pozemky a pozemky určené k zastavění dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemků

5 V obci kde se nachází oceňované pozemky se zemědělské pozemky obchodují v rozpětí cen Kč/m 2, pozemky určené k zastavění se obchodují v rozpětí cen Kč/ m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaných pozemků a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve spodní polovině tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří ostatní plocha , ostatní plocha , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky p.č. St. 500, 6249, 6908 zapsáno na LV č ,- Kč Hodnota pozemku Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle věcné hodnoty stanovené porovnávací metodou, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté vady, skutečnost, že se pozemky nacházejí v různých lokalitách, a skutečnost, že se na pozemku p.č. St. 500 nachází stavba jiného vlastníka. Obvyklá cena Kč slovy: Dvě stě tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek - ProFaG Školní 723/ Oslavany telefon: faltynek@profag.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161/

7 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN, LV č. 4 8 Orientační mapa 1 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 Mapa oblasti Pozemek p.č. st. 500 v k.ú. č Pozemek p.č. 500 v k.ú. č

17 - 17 -

18 - 18 -