Opatření pro úspory energie u staveb

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Opatření pro úspory energie u staveb Bakalářská práce Autor: Jan Jaša Oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronické podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Ústí nad Labem dne Jan Jaša

3 Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc.

4 Anotace: Příjmení a jméno: Název : Vedoucí práce: Katedra: Jan Jaša Opatření pro úspory u staveb Prof. Ing. Josef Michálek, CSc Oceňování majetku Ak. Rok: 2010/2011 Počet stran, všechny: 99 Počet příloh: 11 Klíčová slova: Úspory energií u staveb Technické energetické normy Energetický audit Energetický štítek budovy Dotační tituly Vlivy na spotřebu energie Ocenění na trţních principech Tato bakalářská práce je dělena do tří částí. Teoretická část se zabývá popisem a následnou aplikací opatření vedoucí k úsporám energií u budov, dále poskytuje shrnutí legislativy v energetické oblasti, přehled energetických expertíz a přehled dotačních programů podporující energetické úspory, a následné vyhodnocení energeticky úsporných opatření. Praktická část obsahuje dvě ocenění nemovitostí v okrese Ústí, vypracovaných na trţních principech. Jedná se o ocenění bytu a haly. Analýza realitního trhu v okrese Ústí nad Labem.

5 Annotation: Name and surname: Jan Jaša Title: Disposal for Energy Saving on Buildings Supervisor: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc Department: Property Valuation Ak. Year: 2010/2011 Number of pages, all: 99 Number of attachments: 11 Keywords: Energy conservation in buildings Energy Technical Standards Energy Audit The label of the building Grants Impact on energy Awards on market principles This bachelor s thesis is divided into three parts. - The theoretical part deals with the description and the subsequent application of measures leading to energy savings in buildings, and also provide a summary of legislation in the energy field, an overview of energy expertise and an overview of grant programs to promote energy savings, and follow evaluation of energy-saving measures. - The practical part contains two real estate valuations in the district of Ústí, drawn processed according to the market principles. It honors print apartment and buildings. - Analysis of the real estate market in the district of Ústí nad Labem

6 Obsah Prohlášení:... 2 Poděkování:... 3 Anotace:... 4 Obsah:... 6 A. TEORETICKÁ ČÁST Opatření pro úspory energií u staveb Úvod 8 1. Legislativa v oblasti úspor energií Zákony v oblasti energetiky Technické normy ČSN Energetické expertízy Energetický audit Průkaz energetické náročnosti budov Kontrola energetické účinnosti kotlů a klimatizačního systému Dotační tituly podporující úspory energií u budov Zelená úsporám Operační program ţivotního prostředí Důleţité vlivy na spotřebu energie Volba pozemku, umístění a orientace budovy Tvarové řešení Uspořádání dle potřeb na vytápění Volba typu konstrukce stavby Řádně provedené detaily obvodové konstrukce Vzduchotěsný obvodový plášť Okenní otvory Příklad realizovaného projektu: úspory energetické náročnosti budovy ZŠ 4.1. Popis realizovaného řešení Zateplení střešního pláště Zateplení fasády a výměna oken Přínos po realizaci projektu Závěr. 31

7 B. PRAKTICKÁ ČÁST - OCENĚNÍ Stanovení aktuální trţní hodnoty - BYT Stanovení aktuální trţní hodnoty - HALA C. ANYLÝZA REALITNÍHO TRHU - ÚSTECKO Obecná charakteristika trhu Popis okresu Trh s nemovitostmi Regionální segmentace část: statutární město Ústí nad Labem Město Trmice Město Chabařovice část: okres Ústí mimo měst Obec Chlumec Obec Telnice Obec Libouchec Obec Povrly Zbytek okresu Ústí nad Labem Seznam pouţitých obrázků a tabulek..84 Seznam pouţité literatury 85 Přílohy: Teoretická část Praktická část - ocenění bytu - ocenění haly

8 A. TEORETICKÁ ČÁST Opatření pro úspory energie u staveb Úvod Předmětem této bakalářské práce je řešení spočívající v opatření pro úspory energie u staveb a z toho vyplývající hledání nejlepších způsobů jak minimalizovat nároky na spotřebu všech druhů energií. Toto téma je poměrně sloţité, rozsáhlé a v dnešní době, kdy ceny veškerých energií mají neustále vzestupnou tendenci, čímţ se stávají jednou z nejvýznamnějších poloţek v rodinných i firemních rozpočtech, hodně diskutované. Řešení ve stabilizaci a sníţení spotřeby energie v budovách a jeho přímá souvislost se snahami o zlepšení ţivotního prostředí, je jednou ze zásadních otázek současnosti. Podíl budov na celkové spotřebě energie v Unii činí kolem 40 %. Tento sektor se neustále rozrůstá, coţ má za následek zvýšení spotřeby energie. Sníţení spotřeby energie a vyuţívání energie z obnovitelných zdrojů proto představují důleţitá opatření, nutná ke sniţování energetické závislosti a emisí skleníkových plynů. Spolu se zvýšeným vyuţíváním energie z obnovitelných zdrojů byla přijata opatření za účelem sníţení spotřeby energie tak, aby Unii umoţnila dodrţet závazek pro splnění Kjótského protokolu k rámcové úmluvě Organizace spojených národů o změně klimatu (dále jen:unfccc), spočívající v dlouhodobém závazku zachovat nárůst globální teploty pod 2 C i závazku sníţit do roku 2020 celkové emise skleníkových plynů alespoň o 20 %. 1 S ohledem na velmi rozsáhlou problematiku, je cílem této práce primární shrnutí Evropské a České legislativy v energetické oblasti a následný popis opatření vedoucí k úsporám energií u staveb. V bakalářské práci vyuţiji svých profesních znalostí a osobních zkušeností. Jako technický dozor jsem se zúčastnil několika investičních akcí, které měly za úkol právě sníţení energetické náročnosti budov. V praktické části prokáţi na jedné ze zrealizovaných staveb reálné úspory, vynaloţené na tepelný provoz objektu po jednom roce provozu. 1 Evropská Unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2006/32/ES : o energetické účinnosti u konečného uţivatele a o energetických sluţbách a o zrušení směrnice. In Úřední věstník Evropské unie. 2006, částka 32, L 114/64, s

9 1. Legislativa v oblasti úspor energií Na základě závazku pro splnění Kjótského protokolu k Rámcové úmluvě (UNFCCC), byla začátkem dubna r schválena evropská legislativa (směrnice č. 2006/32 " o energetické účinnosti u konečného uţivatele a o energetických sluţbách a o zrušení směrnice Rady 93/76/EHS"). Tato směrnice stanovuje společnou metodu pro výpočet energetické účinnosti všech budov v EU, určuje limity minimální energetické účinnosti a zavádí systém certifikací budov, které lidem umoţní snadno zjistit, jaká je energetická náročnost jejich domů. Dále se členské státy EU dohodly na vytvoření plánů energetické účinnosti pro dosaţení úspor energie u koncových spotřebitelů. 2 Právní úprava v rámci Evropské unie (dále EU) a České republiky (dále ČR) je v oblasti energetiky tvořena velice rozsáhlým spektrem právních předpisů, směrnic, zákonů a jejich následné četné novelizace. V případě legislativy EU, je velmi razantním způsobem řešena problematika energetické náročnosti budov pomocí směrnic. Směrnice Evropské unie jsou rámcové právní předpisy, které určují povinný rámec pro národní právní předpisy členských států EU. Směrnice předepisují cíl, kterého má být na národní úrovni dosaţeno a ponechává členským státům volbu formy a prostředků, kterými tuto implementaci (zavedení do praxe) provedou. 3 Evropské směrnice se tak staly základem pro tvorbu řady našich právních předpisů, zejména zákonů a prováděcích vyhlášek. Níţe vám přináším přehled nejdůleţitějších směrnic EU v oblasti vyuţívání energie a vyuţívání obnovitelných zdrojů, které poté následně byly převzaty i do české legislativy.: Směrnice 2010/31/EU o energetické náročnosti budov Jedná se o směrnici podporující sniţování energetické náročnosti budov v Evropské unii s ohledem na vnější klimatické a místní podmínky i poţadavky na vnitřní 2 Evropská Unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2006/32/ES : o energetické účinnosti u konečného uţivatele a o energetických sluţbách a o zrušení směrnice. In Úřední věstník Evropské unie. 2006, částka 32, L 114/64, s Evropské směrnice. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu : MPO. 2008, 1, s. 1. 9

10 mikroklimatické prostředí a efektivnost nákladů. 4 Dále je zde stanoven rámec informací, které by měli být potenciálnímu kupujícímu nebo nájemci budovy, prostřednictvím certifikátu energetické náročnosti poskytnuty o energetické náročnosti budovy a rady ohledně zlepšení této náročnosti. Informační kampaně mohou slouţit k tomu, aby byli vlastníci nebo nájemci dále pobízeni k dalšímu zlepšování energetické náročnosti svých budov nebo ucelených částí budov. Směrnice 2010/30/EU o uvádění spotřeby energie a jiných zdrojů Směrnice o uvádění spotřeby energie a jiných zdrojů na energetických štítcích výrobků spojených se spotřebou energie. Tato směrnice stanovuje rámec pro harmonizaci vnitrostátních opatření týkajících se zejména označování energetickými štítky u spotřebičů pro domácnost a uvádění normalizovaných informací o výrobku jako prostředků, jak informovat konečné uţivatele o spotřebě energie a případně jiných hlavních zdrojů během pouţívání. 5 Směrnice 2009/28/ES o podpoře vyuţívání energie z obnovitelných zdrojů Tato směrnice stanoví společný rámec pro podporu energie z obnovitelných zdrojů. Stanoví závazné národní cíle, pokud jde o celkový podíl energie z obnovitelných zdrojů na hrubé konečné spotřebě energie a podíl energie z obnovitelných zdrojů v dopravě. 6 Podle směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/28/ES, byl zpracován Národní akční plán České republiky pro energii z obnovitelných zdrojů. Tento plán stanoví národní cíle členských států pro podíly energie z obnovitelných zdrojů v dopravě a při výrobě elektřiny, vytápění a chlazení v roce Navrţený Národní akční plán je sestaven tak, aby naplnil poţadované cíle v oblasti vyuţívání energie z obnovitelných zdrojů a to na základě současných a připravovaných reálných projektů a na očekávané reálné predikci budoucího vývoje dané statistickým sledováním trendů s případným zohledněním dotační politiky. 7 4 ČR. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EU : o energetické náročnosti budov. In Úřední věstník Evropské unie , L 153/16, s ČR. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/30/EU : o uvádění spotřeby energie a jiných zdrojů na energetických štítcích výrobků spojených se spotřebou energie a v normalizovaných informacích o výrobku. In Úřední věstník Evropské unie , L 153/1, s ČR, EU. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2009/28/ES : o podpoře vyuţívání energie z obnovitelných zdrojů a o změně a následném zrušení směrnic 2001/77/ES a 2003/30/ES. In Úřední věstník Evropské unie , L 140/16, s ČR. Národní akční plán pro energii z obnovitelných zdrojů. In Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR. Červenec 2010, 10, s

11 1.1. Zákony v oblasti energetiky Právní zákony v ČR, jsou tvořeny pomocí několika hlavních platných zákonů a prováděcích vyhlášek v oblasti vyuţívání energie: Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií Se změnami: 359/2003 Sb., 694/2004 Sb., 180/2005 Sb., 177/2006 Sb., 214/2006 Sb., 574/2006 Sb., 186/2006 Sb., 393/2007 Sb., 124/2008 Sb., 223/2009 Sb. Tento zákon stanovuje opatření pro zvyšování hospodárnosti vyuţití energie a práva a povinnosti při nakládání s energií a energetickými zdroji dle předpisů Evropského společenství. 8 Zákon dále stanovuje minimální energetickou účinnost pro výrobu energie, ukazatele pro energetickou náročnost budov, vytápění a přípravu teplé vody a zavádí povinnost provedení energetického auditu pro větší spotřebitele energie a také zpracování průkazů energetické náročnosti budov pro všechny novostavby a opravy větších budov. Zákon č. 458/2000 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) Se změnami: 262/2002 Sb., 151/2002 Sb., 278/2003 Sb., 356/2003 Sb., 670/2004 Sb., 342/2006 Sb., 186/2006 Sb., 296/2007 Sb., 124/2008 Sb., 158/2009 Sb., 223/2009 Sb., 227/2009 Sb., 281/2009 Sb., 155/2010 Sb. Tento zákon zapracovává příslušné předpisy Evropských společenství, zároveň navazuje na přímo pouţitelné předpisy Evropských společenství a upravuje podmínky podnikání, výkon státní správy a regulaci v energetických odvětvích, kterými jsou elektroenergetika, plynárenství a teplárenství, jakoţ i práva a povinnosti fyzických a právnických osob s tím spojené. 9 Zákon č. 180/2005 Sb. o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře vyuţívání obnovitelných zdrojů) Se změnami: 137/2010 Sb., 281/2009 Sb., 330/2010 Sb., 402/2010 Sb. Tento zákon upravuje v souladu s právem Evropských společenství způsob podpory výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a z důlního plynu z uzavřených dolů a výkon státní správy a práva a povinnosti fyzických a právnických osob s tím spojené.účelem tohoto zákona je v zájmu ochrany klimatu 8 ČR. Zákon č. 406/2000 Sb. : o hospodaření energií. In č. 115/2000 Sbírky zákonů. 25. října 2000, 1, s. na straně ČR. Zákon č. 458/2000 Sb. : o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon). In č. 131/2000 Sbírky zákonů. 28. listopadu 2000, 1, s

12 a ochrany ţivotního prostředí: a) podpořit vyuţití obnovitelných zdrojů energie (dále jen "obnovitelné zdroje"), b) zajistit trvalé zvyšování podílu obnovitelných zdrojů na spotřebě primárních energetických zdrojů, šetrnému vyuţívání přírodních zdrojů a k trvale udrţitelnému rozvoji společnosti, d) vytvořit podmínky pro naplnění indikativního cíle podílu elektřiny z obnovitelných zdrojů na hrubé spotřebě elektřiny v České republice ve výši 8 % k roku 2010 a vytvořit podmínky pro další zvyšování tohoto podílu po roce Pomocí vyhlášek se dále s odkazem na výše uvedené zákony, stanovují podrobnější a upřesňující informace pro vyhodnocování energetické problematiky. Ty jsou mezi sebou velmi provázané a často se odkazují na další podrobnější předpisy. Mezi nejdůleţitější se řadí zejména následující vyhlášky: Vyhláška č. 213/2001 Sb., podrobnosti náleţitostí energetického auditu Novelizovaná vyhláškou č. 425/2004 Sb. Touto vyhláškou se podrobněji stanoví náleţitosti provádění energetického auditu, které provádějí osoby zapsané do seznamu energetických auditorů. 11 Současně stanoví vzor písemné ţádosti o zápis do seznamu energetických auditorů. Vyhláška č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov Tato vyhláška stanovuje poţadavky na energetickou náročnost budov, porovnávací ukazatele, výpočtovou metodu stanovení energetické náročnosti budov na energetickou náročnost budov, porovnávací ukazatele. 12 Dále obsahuje obsah průkazu energetické náročnosti budov a způsob jeho zpracování včetně vyuţití jiţ zpracovaných energetických auditů a rozsah přezkušování osob z podrobností vypracování energetického průkazu budov. 10 ČR. Zákon č. 180/2005 Sb. : o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře vyuţívání obnovitelných zdrojů). In č. 66/2005 Sbírky zákonů. 31. března 2005, 1, s Dostupný také z WWW: < 11 ČR. Vyhláška č. 213/2001 Sb. : se vydávají podrobnosti náleţitostí energetického auditu. In č. 82/2001 Sbírky zákonů. 14. června 2001, 82, s ČR. 148/2007 Sb. : o energetické náročnosti budov. In č. 131/2000 Sbírky zákonů. 18. června 2007, 53, s

13 Vyhláška č. 499/2006 o dokumentaci staveb, podle 193 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Tato vyhláška stanovuje rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlašované stavby, projektové dokumentace pro stavební řízení, dokumentace pro provádění stavby a dokumentace skutečného provedení stavby. Zejména pak bod č.7. a) splnění poţadavků na energetickou náročnost budov a splnění porovnávacích ukazatelů podle jednotné metody výpočtu energetické náročnosti budov. b) stanovení celkové energetické spotřeby stavby Technické normy ČSN Poţadavky na energetickou náročnost budov, technologií a výrobků stanovují, vedle právních předpisů, také podrobnější technické normy. České technické normy ČSN mají v současnosti charakter kvalifikovaného doporučení, nejsou tedy obecně závazné jako právní předpisy. Závaznou se technická norma nebo její část stává aţ v případě, kdy se na ni odkáţe závazný předpis a stanoví, které poţadavky normy je povinností v daném případě dodrţet. České technické normy jsou roztříděny do celkem 99 tříd podle oboru. 14 Ty které se vztahují k problematice vyuţívání energie a energetické náročnosti budov, technologií a výrobků na tepelnou ochranu budov, jsou pro nás důleţité tyto třídy technických norem: 72 stavební suroviny, materiály a výrobky - poţadavky na veškeré stavební a izolační materiály 73 navrhování a provádění staveb - např. stavební fyzika (akustika, teplo, denní osvětlení), poţadavky na stavební konstrukce a stavební práce 74 části staveb - poţadavky na části a prvky staveb, vč. nosných konstrukcí ČSN Tepelná ochrana budov - Část 1: Terminologie Norma vymezuje termíny uţívané v oboru stavební tepelné techniky, definice veličin, jejich značky a jednotky popisující šíření tepla, vlhkosti a vzduchu stavebními materiály a konstrukcemi, popisující stav vnitřního a venkovního prostředí pouţívané v ČSN , 3 a 4. Termíny a definice veličin, jejich značky a jednotky lze pouţít i při aplikaci norem souvisejících, zejména uvedených 13 ČR. Vyhláška č. 499/2006 Sb : o dokumentaci staveb. In č. 163/2006 Sbírky zákonů. 10. listopadu 2006, 163, s Technické normy ČSN. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu [online]. 2000, 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 13

14 v normativních odkazech normy a souvisejících normách. Norma sjednocuje a zpřesňuje termíny a definice v uvedených oblastech. 15 ČSN EN :2007. Tepelná ochrana budov - Část 2: Poţadavky Norma stanovuje tepelně technické poţadavky pro navrhování a ověřování budov s poţadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich uţívání, které podle stavebního zákona zajišťují hospodárné splnění základního poţadavku na úsporu energie a tepelnou ochranu budov. 16 Tato Evropská norma dále přísněji například posuzuje vliv tepelných mostů v konstrukcích a v místech spojování konstrukcí. Zejména pak upřesňuje poţadavek na vzduchotěsnost budov nebo jejich částí, které jsou dány hodnotami uvedenými v normě. Jedním z velmi opomíjených míst je správné utěsnění připojovací spáry otvorových výplní. Norma dále stanovuje poţadavky na měrnou spotřebu energie pro vytápění a celkovou spotřebu energie v budově a to včetně včetně spotřeby energie pro osvětlení vyjma technologického vybavení. Měrná spotřeba energie je vztaţena na "čistou" uţitnou plochu místností (bez tl. obvodových a vnitřních konstrukcí). Výše takto zjištěné měrné spotřeby energie dělí budovy do následujících kategorií: Energetický druh budovy Jednotka Spotřeba energie v domě pro vytápění celková Pasivní dům [kwh.m -2.h -1 ] Nízkoenergetiký dům [kwh.m -2.h -1 ] Běţná novostavba [kwh.m -2.h -1 ] Starý dům [kwh.m -2.h -1 ] ČSN Tepelná ochrana budov - Část 3: Návrhové hodnoty veličin Tato norma stanoví národní normové, charakteristické a návrhové hodnoty fyzikálních veličin stavebních materiálů a výrobků, výplní otvorů, zdících prvků a zdiva, návrhové hodnoty veličin vnějšího prostředí, vnitřního prostředí a vzduchu pro navrhování a ověřování stavebních konstrukcí a budov z hlediska šíření 15 ČR. ČSN : Tepelná ochrana budov - Část 1: Terminologie. In Stavební normy , 16 ČR. ČSN : Tepelná ochrana budov - Část 2: Poţadavky. In Stavební normy , 1, 14

15 vlhkosti a jejich tepelné ochrany podle ČSN a norem souvisejících. 17 Norma dále stanoví národní návrhové hodnoty veličin stavebních materiálů a výrobků, výplní otvorů, zdících prvků a zdiva pro výpočty tepelných ztrát budov. ČSN Tepelná ochrana budov - Část 4: Výpočtové metody Hlavní text normy je členěn podle veličin hodnocených v ČSN Pro kaţdou veličinu je uvedeno, co se výpočtem hodnotí, za jakých podmínek se provádí výpočtové hodnocení, jaké normy pro tato hodnocení zejména platí, co musí výpočtové hodnocení zahrnovat, jaké je zásadní členění pouţitelných výpočtových metod, popř. jak se při hodnocení postupuje u specifických druhů konstrukcí, včetně odkazů na podrobnější popis v přílohách. Norma připravila stavebně technické východisko pro hodnocení energetické náročnosti budov podle směrnice o energetické náročnosti budov 2002/91/ES Energetické expertízy Úspory energií v budově lze docílit kombinací řady různých opatření. V případě hledání odpovědi na otázky, která opatření jsou pro daný objekt vhodná, jaký nám přinesou efekt v úspoře energie a nákladů na provoz a kolik peněz do těchto opatření budeme muset investovat, přičemţ kaţdá stavba je svým způsobem specifická - nejlépe nám k tíţenému sníţení energetické náročnosti budovy, odpoví expertní posouzení energetické účinnosti. 19 Takovéto posouzení dělíme na energetický audit a průkaz energetické náročnosti budovy. Mimo jiné však můţe dále investorovi či provozovateli objektu přinést řadu cenných informací a doporučení, jak sníţit spotřebu energií Energetický audit Energetický audit budovy je základním nástrojem pro výběr optimální sestavy energeticky úsporných opatření při současném odstranění zanedbané údrţby a vad stavby a při uvaţování ekonomických moţností a zájmů investora. Je základním nástrojem, který majiteli budovy: 1. Poskytuje informace o celkovém přehledu stávající spotřeby tepla a energie a poskytne mu variantní soubory úsporných opatření včetně odstranění vad 17 ČR. ČSN :Tepelná ochrana budov - Část 3:Návrhové hodnoty veličin. In Stavební normy. 2005, 18 ČR. ČSN :Tepelná ochrana budov - Část 4:Výpočtové metody. In Stavební normy , 19 Energetické expertízy [online] [cit ]. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu. Dostupné z WWW: < 15

16 stavebních dílů a nezbytné informace pro jeho rozhodování o dalším postupu při energetické modernizaci budovy. 2. Garantuje prostřednictvím zhotovitele auditu úspory energie po stanovenou dobu a podmínky pro jejich dosaţení. Energetický audit sestává z fází: Sběru podkladů (dokumentace, základní parametry stavebních konstrukcí, technického zařízení budovy, informace o provozu a různých "zvláštnostech" budovy, faktury o spotřebě energie, tepla, plynu a vody, záměry investora) Vytvoření základního modelu stávajícího řešení budovy, jeho "odladění" podle skutečných okrajových podmínek (klimatické údaje, faktury za teplo) a návrh alespoň dvou variant energeticky úsporných opatření Zpracování energetické roční bilance, zahrnující spotřebu tepla na vytápění a přípravu teplé uţitkové vody, vliv tepelných zisků vnitřních i vnějších, spotřebu energie na osvětlení a provoz spotřebičů Ekonomického vyhodnocení Výstupem energetického auditu je studie, závěrečná zpráva, která popisuje současnou úroveň energetického hospodářství budovy, identifikuje moţnosti úspor energie a navrhuje opatření k jejich dosaţení. Jednotlivá opatření se kombinují a sestavují do minimálně dvou variant, které se dále posoudí z hlediska energetických bilancí, vlivu na ţivotní prostředí a z pohledu ekonomiky. Na základě toho je v závěru některá z variant doporučena k realizaci 20 Energetický audit je dále vyţadován správci některých programů státní podpory a bankami pro posouzení ţádosti o finanční podporu, dotaci či úvěr na financování energetického projektu Průkaz energetické náročnosti budov Průkaz energetické náročnosti budovy slouţí k vyhodnocení energetické náročnosti budovy (dále jen ENB) - podobně jako energetický štítek spotřebiče, řadí budovu do příslušné třídy energetické náročnosti. Poţadavky na ENB upravuje zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií (ve znění novely zákona č. 177/2006 Sb.) a vyhláška č. 148/2007 Sb. Od je povinný pro všechny nově stavěné budovy (včetně např. 20 Energetický audit [online] [cit ]. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu. Dostupné z WWW: < 16

17 rodinných domů) a pro rekonstrukce větších budov. Rekonstrukcí budovy pro účely vypracování průkazu ENB nejsou uvaţovány drobné opravy, ale rekonstrukce domu mající dopad na energetickou náročnost. Podle výše citovaného zákona se rekonstrukcí budovy rozumí zásahy do více neţ 25 % pláště budovy nebo změna nebo doplnění o obnovitelný zdroj energie stávajícího vytápění objektu. 21 Dále je nutné doloţit průkaz energetické náročnosti budovy při: a. výstavbě nových budov, b. při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m 2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost, c. při prodeji nebo nájmu budov nebo jejich částí v případech, kdy pro tyto budovy nastala povinnost zpracovat průkaz podle písmene a.) nebo b.). Provozovatelé budov určených pro poskytování sluţeb veřejnosti, tedy budov vyuţívaných pro účely školství, zdravotnictví, kultury, obchodu, sportu, ubytovacích a stravovacích sluţeb, zákaznických středisek odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací a veřejné správy o celkové podlahové ploše nad 1000 m 2 mají povinnost umístit průkaz na veřejně přístupném místě v budově. Energetickou náročnost budovy lze totiţ významně ovlivnit pouze při její stavbě nebo při rekonstrukci. Jakmile je budova stavebně dokončena a začne být provozována, nese s sebou svou energetickou spotřebu po desítky let. 22 Uţitečný však můţe být i v dalších případech - například při prodeji, koupi či pronájmu budov. Průkaz energetické náročnosti budovy hodnotí veškeré energie potřebné pro provoz budovy, tedy energie na vytápění, přípravu teplé vody, chlazení, úpravu vzduchu větráním a klimatizací a na osvětlení. Posuzovanou budovu zařadí do jedné ze sedmi tříd (A aţ G) od "mimořádně úsporné" (A) aţ po "mimořádně nehospodárnou" (G). Poţadavky na energetickou náročnost budovy splňují budovy zařazené do tříd A aţ C. Budovy s vyšší energetickou náročností jsou povaţovány za nevyhovující ČR. O energetické náročnosti budov. In Sbírka zákonů č.148/ června 2007, 53, s Průkaz energetické náročnosti budov [online] [cit ]. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu. Dostupné z WWW: < 23 Průkaz energetické náročnosti budov [online] [cit ]. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu. Dostupné z WWW: < 17

18 Třída energetické náročnosti budovy A B C D E F G Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy Mimořádně úsporná Úsporná Vyhovující Nevyhovující Nehospodárná Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná Obrázek 1: Energetický štítek obálky budovy dle ČSN :2007 Tabulka 1: zatřídění energetické náročnosti budovy 1.4. Kontrola energetické účinnosti kotlů a klimatizačního systému Kontrola energetické účinnosti kotlů a klimatizačních systémů je nová povinnost, kterou zavádí zákon č. 177/2006 Sb. (novela zákona 406/2000 Sb.) v 6. Podrobnosti upravují návazné vyhlášky č. 276/2007 Sb. o kontrole účinnosti kotlů a 277/2007 Sb. o kontrole klimatizačních systémů. Kontrola energetické účinnosti kotle Povinnost provést kontrolu účinnosti kotle se týká všech, kromě vlastníků a provozovatelů kotlů a vnitřních rozvodů tepelné energie umístěných v rodinných domech, bytech a stavbách pro individuální rekreaci (pokud nejsou provozovány výhradně pro podnikatelskou činnost) a také vlastníků nebo provozovatelů kotlů o jmenovitém výkonu niţším neţ 20 kw. Povinnost kontroly účinnosti kotle se tedy vztahuje na vlastníky a provozovatele: zařízení slouţícího pro vytápění se jmenovitým výkonem nad 20 kw, staršího 15 let od data uvedení do provozu - zde je povinností zajistit jednorázovou kontrolu kotlů a vnitřních rozvodů tepelné energie do 3 let po nabytí účinnosti tohoto 18

19 zákona, tj. do 1. ledna Součástí této kontroly je také posouzení dimenzování kotle vzhledem k poţadavkům na vytápění budovy. kotlů spalujících kapalná, plynná nebo pevná paliva se jmenovitým výkonem do 200 kw - zde je povinnost zajistit pravidelnou kontrolu účinnosti. U kotle na uhlí a kapalná paliva je četnost kontrol stanovena na nejméně 1x za 2 roky, u kotle na plyn nejméně 1x za 4 roky. Kontrola energetické účinnosti klimatizačního systému Povinnost kontroly účinnosti klimatizačních systémů se vztahuje na vlastníky a provozovatele zařízení se jmenovitým chladicím výkonem vyšším neţ 12 kw. Zde je povinnost zajistit pravidelnou kontrolu kaţdé 4 roky. Kontrolu účinnosti kotlů a klimatizačních systémů podle zákona č. 406/2000 Sb. mohou provádět pouze osoby s osvědčením Ministerstva průmyslu a obchodu ČR Dotační tituly podporující úspory energií u budov Největší měrou se na nákladech pro provoz rodinných domů a bytů podílejí náklady na vytápění a ohřev TUV. Tento fakt dal vzniknout mnoha moderním technologickým postupům, které vedou k výrazným ekonomickým úsporám. Samozřejmě nejvýhodnější je realizace potřebných opatření u novostaveb, kdy se s úsporami počítá jiţ na začátku stavebního projektu. Velké mnoţství firem dnes běţně u nás nabízí různé moţnosti realizace nízkoenergetických staveb, míra úspory závisí v podstatě pouze na přání a finančních moţnostech investora. Nejčastějšími postupy s největším účinkem je zejména zateplování zdiva, výměna oken, dveří a úsporná regulace tepla pro ekonomické vytápění. Pokročilejší technologie zahrnují vyuţití tepelných čerpadel, rekuperace tepla z odváděného vzduchu či vyuţití solární energie. Za pouţití všech dostupných technologií je moţné vytvořit pasivní domy, které nespotřebovávají ţádnou energie nebo častěji jejich provoz je ekonomicky nulový Kontrola energetické účinnosti kotle a klimatizačního systému [online] [cit ]. INFORMAČNÍ PORTÁL Ministerstva průmyslu a obchodu. Dostupné z WWW: < 25 Energetické úspory. Webové stránky o ekonomických stavbách [online]. 2010, 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 19

20 Důleţitým impulsem pro tyto změny a realizace opatření, je dostupnost státních dotací. Nejznámějším státním dotačním programem je Zelená úsporám a Operační program Ţivotního prostředí (OPŢP). Úspory energie a vyuţívání obnovitelných zdrojů energie je podporováno také z dalších zdrojů. Mohou to být programy s účastí fondů EU, ale také lokální programy jednotlivých krajů či dalších institucí Zelená úsporám Ministerstvo ţivotního prostředí (MŢP) příjem ţádostí o dotaci prozatím pozastavilo v říjnu roku MŢP původně plánovalo, ţe ţádosti budou pozastaveny přechodně pouze do konce ledna 2010, ale podle informací v této době zatím není jasné, zda bude program bude vůbec obnoven. Program Zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také na ekonomické řešení stavby a investice do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. V Programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných domů a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do ekonomických nízkoenergetických novostaveb a také výstavba v pasivním energetickém standardu. Investice do zateplení, na které lze dotaci pouţít, jsou rozděleny podle náročnosti a přínosu pro úspory rozděleny do třech okruhů : Celkové zateplení objektu vedoucí ke splnění podmínek nízkoenergetický dům". U rodinných domů, které dosáhnout spotřeby energie 40 kwh/m² za rok získá investor dotaci aţ 2200 kč/m². Při 70 kwh/m² podpora činí 1550 kč/m². U bytových domů se spotřebou energie 30 kwh/m² jde o podpůrnou částku ve výši 1550 kč/m². Při 55 kwh/m² za rok podpora činí 1050 kč/m². Dílčí zateplení objektu (vybraných částí obálky - vnějších stěn, střechy, podlahy apod.). Zde je poţadováno sníţení výpočtové hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění po realizaci dílčího zateplení alespoň o 20% oproti stavu před jeho realizací. Při splnění podmínek má investor nárok na dotaci Kč/m² 20

21 podlahové plochy dle rozsahu opatření u rodinného domu a Kč/m² u domu bytového. Realizace novostavby splňující podmínky pasivní standard" tj. se spotřebou energie na vytápění do 20 kwh/m² u rodinného domu a do 15 kwh/m² u bytového domu za rok. V tomto případě získá investor jednorázovou podporu 250 tisíc pro rodinný dům a 150 tisíc za kaţdou bytovou jednotku v bytovém pasivním domě Operační program ţivotního prostředí Operační program Ţivotní prostředí nabízí v letech finanční podporu projektům na ochranu a zlepšování kvality ţivotního prostředí. Příjemci podpory mohou být obce, města a kraje včetně příspěvkových a organizačních sloţek, občanská sdruţení, církve, náboţenské společnosti, obecně prospěšné společnosti, veřejné vysoké školy, obchodní společnosti vlastněné ze 100% majetku obcemi. Cílem operačního programu je ochrana a zlepšování kvality ţivotního prostředí jako základního principu trvale udrţitelného rozvoje. Mezi podporované typy projektů patří sníţení spotřeby energie zlepšením tepelně technických vlastností obvodových konstrukcí budov, zateplení obvodových plášťů a střešních konstrukcí, výměna či rekonstrukce výplní otvorů. V závislosti na charakteru a povaze předkládaného projektu je OP rozčleněn na 7 prioritních os, které určují poměrné rozdělení celkových investic. V rámci prioritní osy 2 a 3 jsou financovány energetické projekty: 27 Prioritní osa 2 - Zlepšování kvality ovzduší a sniţování emisí. Podporuje projekty, které jsou zaměřeny na zlepšení nebo udrţení kvality ovzduší a omezení emisí základních znečišťujících látek do ovzduší s důrazem na vyuţití nových, šetrných způsobů výroby energie včetně obnovitelných zdrojů energie a energetických úspor, včetně zlepšení energetických vlastností obálky budovy. Prioritní osa 3 - Udrţitelné vyuţívání zdrojů energie. Podporuje projekty zaměřené na udrţitelné vyuţívání zdrojů energie, zejména obnovitelných zdrojů energie, a prosazování úspor energie. Dlouhodobým cílem programu je zvýšení vyuţití obnovitelných zdrojů energie při výrobě elektřiny a tepla a efektivnější 26 Zelená úsporám : Popis programu [online] [cit ]. Program Ministerstva ţivotního prostředí. Dostupné z WWW: < 27 Operační program Ţivotní prostředí : Stručně o OP Ţivotní prostředí. OPŢP [online]. 2010, 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 21

22 vyuţití odpadního tepla. Podprogram je primárně určen pro zateplování. Podmínkou v tomto případě je, aby veškeré stavební obvodové konstrukce, kterých se týkají projektové úpravy, dosáhly po realizaci úprav součinitel prostupu tepla niţší, neţ je doporučená hodnota podle ČSN :2/ Důleţité vlivy na spotřebu energie Nízká spotřeba energie není zabezpečena pouze výrazně tluščí izolací, kvalitnějšími okny či zateplení soklové části, aj.. na tepelných ztrátách se podílí víc faktorů, které je potřeba při návrhu domu zohlednit. U běţných domů, které velkým podílem energií plýtvají, tyto níţe popsané faktory natolik neovlivní jejich energetické vlastnosti. U takových to domů je běţná spotřeba 150 kwh/m² a moţné navýšení nebo úspora 5 aţ 10 kwh/m² nehraje velkou roli. Zato u pasivních domů, kde je spotřeba tepla na vytápění menší neţ 15 kwh/m² je to jiţ výrazně znát. Výsledné energetické vlastnosti budovy ovlivní zejména tyto opatření: 3.1. Volba pozemku, umístění a orientace budovy Při volbě pozemku a umístění budovy je velmi důleţitá její vhodnost. Ideální je orientovat dům tak, aby stál na pozemku nestíněn, hlavní fasádou s největší prosklenou plochou otočenou směrem ke slunci ( J, JV, JZ ). To kromě výhod v získávání pasivních solárních výhod v sobě nese riziko přehřívání, proto je nutné brát v úvahu třeba v případě kanceláří instalaci stínících prvků. Ostatní sociální a technické místnosti je lepší umístit do chladnějších částí domu na strany k severu. Někdy však volbu pozemku nebo umístění budovy nelze ovlivnit, a to v případě řadový výstavby aj. V takových případech se lze pomocí prověření zastínění okolní výstavbou, terénem ale i vzrostlou zelení a v případě nevyhovujících výsledků lze navrhnou optimální prosklení jednotlivých fasád vzhledem k pasivním ziskům energie. V případě ale ţe bude budova například zastíněna menšími stromy můţe být i výhodné, jestliţe na zimu opadají. V létě tvoří příjemný stín a v zimě zas naopak volně propouští sluneční paprsky. Budovy, které jsou velmi exponované vůči větru mají poté vyšší tepelné ztráty infiltrací (přes netěsnosti). Na tyto pozemky je vhodné umístění větrolamů. 28 Operační program ţivotního prostředí. Tepelné, zvukové a protipoţární izolace [online]. 2009, 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 22

23 3.2. Tvarové řešení Značnou mírou se v energetických ztrátách podílí i tvar budovy a její členitost. Nejjednodušším způsobem jak omezit tepelným ztrátám je ve zmenšení podílu ochlazovaných ploch konstrukcí vůči objemu. Pokud by tvar budovy byl podřízen jen technickým poţadavkům, byla by ideální koule. Pro nás na zemi je nejvhodnější shledán tvar kvádru, mírně podélného tvaru, delší stranou obrácenou k jihu. Z hlediska kompaktnosti stavby je výhodnější patrová stavba. Přičemţ, stále více se začíná brát ohledy na pozdější důchodový věk a tím se více začíná stavět přízemní stavby. Čím více zastavěná plocha tím se prokazují horší parametry k získání pasivního domu. Střechy vhodné pro pasivní domy jsou s malým sklonem 0,5 20. Tím vytvářejí menší ochlazovací plochu a tím pádem jsou i levnější a konstrukčně jednodušší. Zatím u nás, v malé míře, jsou navrhovány střešní kryty se skladbou zelené střechy, které prodluţují ţivotnost střešního pláště. Kompaktnost staveb, neboli členitost, znamená pro stavbu nárůst ochlazovaných ploch i mnoţství sloţitých detailů, které komplikují samotnou realizaci. Doporučuje se například různé vystouplé místnosti volit jako nevytápěné. Velikost domu je velice klíčový parametr, přičemţ je velmi nutné aby investor zváţil veškerá pro a proti. Problém můţe být kdyţ stavba bude malá, ale i pokud bude předimenzovaná a stane se pro majitele přítěţí Uspořádání dle potřeb na vytápění Vnitřní uspořádání má být voleno s ohledem na soulad vytápěcích reţimů v jednotlivých místnostech nebo celých částech budovy. Nutné aby si investor stanovil účel a provozní řád místností, tak aby byly jasné poţadavky na vnitřní teplotu, sluneční svit, dále i výhled nebo preference investora. Pro poţadavky platí obvyklá doporučení, ţe obytné místnosti mají být osluněny z jihu aţ jihozápadu s provozní teplotou C, loţnice od východu aţ jihovýchodu s teplotou 18 C a skladové prostory i spíţe na severní stranu (můţe být i nevytápěný prostor). 29 CIHLÁŘ, Jiří ; HAZUCHA, Juraj. Pasivní domy : technické a dispoziční řešení. Centrum pasivního domu. 2007, 1, s Dostupný také z WWW: < tvarové řešení 23

24 3.4. Volba typu konstrukce stavby Jako nejvýhodnější konstrukce jsou, ty které dokáţí zabezpečit dostatečnou izolační schopnost při co nejmenší tloušťce stěn. Obecně lze tyto konstrukce rozdělit na těţké masivní a lehké dřevostavby. Kaţdý typ konstrukce i druh materiálu má své pro a proti. Například u dřevostaveb se většina investorů obává ţe jim dřevostavba můţe snadněji shořet, nebo hůře odolává působení větru. Přičemţ dřevo dokázalo, a jeto vidět hlavně na vesnicích, kde doteď lidé obývají i více neţ stoleté roubené stavby. U dřevostaveb se nelze jen spolehnout na dřevěnou konstrukci, vţdy musí být pouţita tepelná izolace. Proto se dřevo pouţívá u většiny případů jen jako konstrukční prvek, nutný pro statický účinek. Pasivní domy nejčastěji vyuţívají panelové konstrukce, které jsou vyplněné izolací. Na izolace u dřevostaveb je nejvhodnější a nejpouţívanější na bázi minerálních vln (menší difúzní odpor, z důvodu dostatečného odvětrání vlhkosti odpaření z vrstev konstrukce). Dále lze zvolit na bázi přírodní dřevovláknité, lněné, konopné či slaměné izolace. o Nevýhodou oproti masivním stavbám je niţší akumulační schopnost, tedy rychleji chladnou a taky se ohřívají. Lze omezit i například pouţitím jílové omítky, ta dokáţe zabezpečit dostatečnou akumulaci. K masivním stavbám spadají v podstatě všechny materiály cihla pálená nebo vápenopísková, beton i odlehčené cihly a silikátové tvárnice. Pokud bychom chtěli vyuţít dobrých vlastností (akumulace tepla, akustický útlum), je zapotřebí volit materiály s větší pevností i objemovou hmotností. Z exteriéru je pak zapotřebí zateplovat materiály s velkou tepelně-izolační schopností Řádně provedené detaily obvodové konstrukce Při důkladném zateplení je nutné vyloučení tepelných mostů při styku různých druhů materiálů a stavebních prvků s ohledem na stejnorodost konstrukce. Tepelný most sebou přináší kondenzaci vodních par v konstrukci. Pokud není umoţněno, aby se takto vytvořené vodní páry odpařily a tím se hromadily ve formě vody někde v konstrukci, dochází potom k výskytům plísní i k narušení konstrukce (voda dobře vodí teplo). 24

25 3.6. Vzduchotěsný obvodový plášť Ztráty větráním mohou dosáhnout aţ 50% spotřeby tepelné energie. U izolované stavby nám způsobuje tepelné ztráty výdech digestoře nebo odvětrání spíţe. 30 Řadí se mezi to i poţadavek na těsnost budovy - do domu nesmí pronikat neţádoucí vzduch spárami ve stěnách, okolo oken, ze sklepa atd. Jinak by spotřeba energie zbytečně a zcela nekontrolovatelně rostla.těsnost se ověřuje zkouškou při dokončení stavby (tzv. blower-door test. Můţe být i jednou z podmínek převzetí stavby investorem. Je to jeden ze způsobů, jak prověřit opravdu kvalitní a pečlivé provedení stavby Okenní otvory Velikost a kvalita provedení výplní okenních otvorů má rovněţ velký podíl na tepelněizolačních vlastnostech stavby. V domech stavených tradičními technologiemi uniká okny okolo 40% energie. Důleţité je umístění oken na objektu směrem na jih, tím dosahují pozitivní energetické bilance. Okna orientovaná na západ a východ dosahují vyrovnané energetické bilance. Pro zpříjemnění tepelné pohody na osluněných stranách se můţeme bránit vhodnými stínícími prostředky v oknech. 31 Pro zasklení se v současnosti pouţívá dvojsklo, přičemţ mezi jednotlivými skly je napnuta jedna či dvě průhledné fólie. Součástí skel pro nízkoenergetický dům je i selektivní vrstva (pokovení), která sluneční záření propouští dovnitř domu, teplo z interiéru však ven neuniká. Mezera mezi skly je vyplněna argonem nebo kryptonem, protoţe tyto plyny mají lepší izolační vlastnosti neţ vzduch. Problém můţe nastat při uzavření objektu novými, dokonale těsnícími okny a dveřmi (pokud neumoţňují řízené provětrávání - infiltraci - například spárami či větracími prvky) můţe u objektů, které nejsou dostatečně izolovány proti zemní vlhkosti můţe vést k tristním výsledkům - kondenzaci vodních par, výskytu plísní, alergiím. Proto je doporučeno v takovýchto případech provádět min. 5x za den nárazově na 5minut otevření oken a vyvětrání. 30 CIHLÁŘ, Jiří ; HAZUCHA, Juraj. Pasivní domy : technické a dispoziční řešení. Centrum pasivního domu. 2007, 1, s Dostupný také z WWW: < obvodový plášť 31 CIHLÁŘ, Jiří ; HAZUCHA, Juraj. Pasivní domy : technické a dispoziční řešení. Centrum pasivního domu. 2007, 1, s Dostupný také z WWW: < okenní otvory 25

26 4. Příklad realizovaného projektu: úspory energetické náročnosti budovy ZŠ. Popis původního stavu Budova školy byla postavena v letech , uvedena do provozu byla v roce 1927 jako základní škola. Nachází se na okraji města Trmice při příjezdové komunikaci od Ústí nad Labem. Objekt školy je poměrně rozsáhlý, je tvořen třemi částmi, krajní části jsou půdorysného tvaru L velikosti cca 41 x 30 m, střední část (tělocvična) je délky cca 20 m. Objekt je třípodlaţní zděný dvoutrakt s bočními křídly. 1.PP je pod úrovní okolního terénu. Obě křídla jsou napojena na centrální jednopodlaţní tělocvičnu. Střecha je valbová s plechovou šablonovou krytinou na dřevěném bednění bez zateplení. Stěny jsou vyzděny z plných cihel, tl. zdiva je proměnná, obvodové zdivo je v 1.PP tl. 750 mm, v 1.NP a 2.NP převáţně 600 mm, vnitřní nosné zdivo má tl. převáţně 600 mm. Stropy v učebnách jsou dřevěné trámové s podbíjením, rákosem a omítkou. Stropy na chodbách jsou klenbové, monolitické. V celé budově jsou dvojitá špaletové okna bez těsnění, které byly ve velmi špatném stavu. Větrání učeben i tělocvičny je infiltrací a otevíratelnými okny. Světlá výška podlaţí je 3,7m (8,5m tělocvična). Zásobování teplem a TUV je z vlastní výměníkové stanice pára/voda umístěné v suterénu objektu. Otopná soustava je rozdělena na čtyři samostatné okruhy s různými teplotními křivkami a časovými programy. Následné hodnocení budovy, provedené dle ČSN (tepelná ochrana budov část 2, poţadavky) jednoznačně ukazovalo na nevyhovující tepelně izolační stav. U obálky budovy byla vypočtena hodnota průměrného součinitele prostupu tepla Uem = 2,09W/m 2.K, přitom poţadovaná hodnota je Uem,rg = 0,79 W/m 2.K a dokonce doporučená hodnota Uem,rc = 0,57 W/m 2.K. 32 Klasifikace dále pak zařadila budovu na úroveň Mimořádně nehospodárná. Proto bylo navrţeno a následně realizováno opatření v oblasti zlepšení tepelně-izolačních vlastností stavebních konstrukcí, které mělo dle energetického štítku obálky budovy hodnotu CI = 0,76 W/m 2.K tzn. vyhovující, viz. EA níţe. 32 HRUŠKA, Miloš; HODEK, Vladimír. Písemná zpráva p energetickém auditu : základní školy Trmice Tyršova 482/53, Trmice. EA , ZUK , s

27 Tabulka 2: Energetický audit ZUK , Energetický audit ZŠ Trmice. Tabulka 3: Energetický audit ZUK 07159, porovnávací tabulka součinitelů prostupů tepla 4.1. Popis realizovaného řešení Cílem tohoto projektu byl návrh stavebních úprav na sníţení energetické náročnosti budovy, které vyplývali ze závěru energetického auditu zpracovaného firmou MARTIA a.s., Ústí nad Labem. Pro sníţení energetické náročnosti bylo navrţeno zateplení střešního pláště, zateplení fasády a výměna všech stávajících dřevených oken za nová plastová splňující současné normy na tepelnou ochranu budov. Investor Město Trmice poté poţádal a získal finanční podporu v rámci OPŢP - Prioritní osa 3 - Udrţitelné vyuţívání zdrojů energie, program

28 Rekonstrukce měla za cíl dosáhnout výrazně lepších tepelně izolačních vlastností objektu a zároveň provedení nahrazení v současné době jiţ nevyhovujících materiálů. Rekonstrukcí déle došlo k dosaţení výrazného vizuálního omlazení objektu ZŠ, který tvoří jednu z výrazných architektonických dominant města Trmice. Způsob zateplení budovy vycházel ze závěru výše zmíněného energetického auditu, který ale nebylo moţné z technických důvodu během stavby striktně dodrţet jedná se zejména o nerealizované provedení zateplení v současnosti vlhkého soklu objektu, u kterého by zakrytím polystyrénovými deskami došlo k zamezení odvětrání vlhkosti. Pro přehled zde přikládám rekapitulaci nákladů stavby: cena bez DPH DPH 19% cena s DPH Cena etapa 1 - zateplení střešního pláště , , ,69 Cena etapa 2 - zateplení fasád,výměna oken a vstupních dveří , , ,34 Cena celkem , , ,04 Tabulka 4: celkový přehled realizačních nákladů stavby Zateplení střešního pláště Pro zateplení střechy byla pouţita hydrofobizovaná minerální vlna určená pro pouţití v šikmých střechách (součinitel tepelné vodivosti D=max. 0,040 W.m-1.K-1, objemová hmotnost max. 600 kg.m-3). První vrstva minerální vlny tl. 120 mm byla vloţena mezi krokvemi, druhá vrstva tl. 80 mm byla vloţena do dodatečně provedeného roštu SDK obkladu. Zateplení šikmé střechy (spád cca 51 ) bylo provedeno z izolantu tl mm: U = 0,19 W/m²K < Un = 0,20 W/m²K VYHOVUJE 33 Skladba konstrukce Číslo Název vrstvy d [m] Lambda [W/mK] 1 Sádrokarton 0,015 0,22 2 Minerální vlna 0,2 0,04 Tabulka 5: vzorová skladba provedeného zateplení střešní konstrukce v objektu ZŠ Trmice 33 GAZDA, Martin. SNÍŢENÍ ENERGETICKÉ NÁROCNOSTI : průvodní zpráva. Projektová dokumentace. Srpen 2008, 1, s

29 Poţadavek na součinitel prostupu tepla dle ČSN Poţadovaná hodnota: UN = 0,30 W/m²K Doporučená hodnota: UN = 0,20 W/m²K Vypočtená hodnota: U = 0,19 W/m2K U UN (doporučená hodnota)... POŢADAVEK JE SPLNEN VČ. DOPORUCENÉ HODNOTY Tabulka 6: přehledná tabulka součinitelů prostupu tepla dle ČSN v objektu ZŠ Trmice Zateplení fasády a výměna oken Zateplení fasád, bylo provedeno kontaktním zateplovacím systémem tl. 120 mm. Při provádění byla dodrţena ČSN Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systému (ETICS). Ostění a nadpraţí oken bylo zatepleno systémem tl. 20mm. Rovněţ zateplení některých ploch fasády (u vstupu, říms apod.) bylo provedeno v tl. 20mm. Zateplení bylo ukončeno nad soklem. Specifikace zateplovacího systému stěn: Pro zateplení byl pouţit systém s tepelným izolantem z polystyrenu EPS F (součinitel tepelné vodivosti D = 0,04 W/mK, faktor difuzního odporu μd 40). Zateplení obvodového zdiva bude provedeno z izolantu tl. 120 mm: U = 0,25 W/m²K < Un = 0,25 W/m²K VYHOVUJE. Dále univerzální základ - základní nátěr (penetrace) pro vyrovnání nasákavosti podkladu a jednosloţková omítka s fungicidní přísadou (proti plísním). Skladba konstrukce Číslo Název vrstvy d [m] Lambda [W/mK] 1 Systémová omítka 0,01 0,7 2 Fasádní desky z EPS 0,12 0,04 3 Omítka vápenocementová 0,015 0,99 4 Zdivo CP 0,6 0,8 5 Omítka vápenocementová 0,01 0,99 Tabulka 7: vzorová skladba provedeného zateplení obvodových konstrukce v objektu ZŠ Trmice Poţadavek na součinitel prostupu tepla Poţadovaná hodnota: UN = 0,38 W/m²K Doporučená hodnota: UN = 0,25 W/m²K Vypočtená hodnota: U = 0,25 W/m2K U UN (doporučená hodnota)... POŢADAVEK JE SPLNEN VČ. DOPORUCENÉ HODNOTY Tabulka 8: přehledná tabulka součinitelů prostupu tepla dle ČSN v objektu ZŠ Trmice 29

30 Stávající dřevená špaletová okna a dřevené, resp. ocelové vstupní dveře byly vyměněny za nové plastové s izolačním dvojsklem. Specifikace plastových oken a vstupních dveří: Nová plastová okna a vstupní dveře v provedení s pětikomorovým rámem Uf < 1,4 W.m-2.K-1, bílé barvy. Tloušťka plastového profilu 70 mm. Okno vybaveno dvoustupňovým těsněním proti vetru a dešti. Zasklení izolačním dvojsklem v provedení součinitele prostupu tepla Ug < 1,1 W.m-2.K. Distanční rámeček je v plastovém provedení (nevytváří tepelný most, vylučuje tvorbu kondenzátu). Kotvení oken a dveří bylo provedeno pomocí kotevních vrutů. 5. Přínos po realizaci projektu Na základě provedeného ročního vyhodnocení provozu z hlediska spotřeby energie, byla prokázána skutečná spotřeba tepla na vytápění za období 10/ /2010. Toto vyhodnocení zde dále budu porovnávat s hodnotami, které byly uvedeny a předpokládány v energetickém auditu, včetně realizačních nákladů akce. Na konečné vyhodnocení dosaţení energetických úspor po provedení výše popsané rekonstrukci, byly pouţity hodnoty spotřeby tepla dle předloţených měsíčních faktur za období 10/ /2010. Fakturovaná spotřeba tepla v páře po přepočítání fakturací na vytápění, byla po rekonstrukci ve výši GJ. Náklady na vytápění dle EA, byly před rekonstrukcí ve výši GJ/rok, přičemţ úspory tepla, které jsou uvedené v EA byly předpokládány po rekonstrukci ve výši 728 GJ/rok. Na základě výše uvedených hodnot lze konstatovat, ţe v hodnoceném období po provedení energetických opatření provedených dle EA a příslušné projektové dokumentace, bylo na vytápění v objektu ZŠ v Trmicích dosaţeno prokazatelných energetických úspor ve výši GJ/rok, v penězích pak (za předpokladu za 1 GJ tepla průměrně 459 Kč 34 ) se jedná o úsporu 474 tis. Kč/rok. 35 Dále lze s ohledem na realizaci výše uvedených opatření počítat i s úsporou nákladů na budoucí údrţbu týkající se oprav oken, nátěry aj., dle EA bylo takto uvaţováno s úsporou 160tis. Kč/rok. 34 Cena tepla 2011 [online] [cit ]. Ceny energie. Dostupné z WWW: < kc.aspx>. 35 RYBÁŘ, Václav. Vyhodnocení přínosu realizace EUO za rok 2009/10 v ZŠ Trmice : PRUVODNÍ ZPRÁVA. Odborný posudek , 1, s

31 PŘINOSY PO REALIZACI PROJEKTU úspora tepla GJ/rok 474 tis. Kč/rok úspora nákladů na údrţbu 160 tis. Kč/rok součet úspor 634 tis. Kč/rok INVESTIČNÍ NÁKLADY kompletní zateplení budovy tis. Kč HODNOCENÍ před po opatření spotřeba tepla GJ/rok úspora nákladů na vytápění 54 % / rok Tabulka 9: přehledné zhodnocení celé investiční akce Jednoduchým propočtem je předpoklad prosté návratnosti nákladů za 31,5 roků. Závěr Tato práce je s ohledem na velmi rozsáhlé a sloţité téma, týkající se úspor energií u budov, soustředěna zejména na návrh opatření, týkající se stávajících objektů, tak i ovlivnění energeticky úsporných opatření v nové výstavbě. Podle mého názoru, na vysoké kvalitě odvedené práce a vhodně zvolených kvalitních materiálech, závisí budoucí uţitek a ekonomický přínos energetických opatření. Bohuţel se pravidelně setkávám v praxi s velkým počtem nekvalitně provedených fasád, levného dovozu necertifikovaných oken. Ojedinělé nejsou ani případy, kdy zhotovitelské firmy, případně sami investoři nerespektují často ani základní technologické postupy. Při realizaci se také často podceňuje důsledné izolování celé vnější plochy - okenních ostění, nadpraţí a parapetů, hran štítových panelů atd. To však můţe později způsobit poruchy v konstrukci. Tepelné mosty jsou obecně rizikovými místy pro únik tepla a vznik problémů či poruch. Důleţitá je i volba tloušťky izolantu - například u venkovního zateplení tvoří cena vlastního izolantu jen asi čtvrtinu aţ třetinu celkových nákladů. Největší část v celkovém rozpočtu tvoří kotvící prvky, lišty, lepicí a omítkové hmoty i cena montáţe a lešení. Síla izolace tedy není tím nejlepším místem, kde šetřit. Pokud tloušťku izolace podceníme, obtíţně se po několika letech investují další nemalé prostředky do dalších izolací. Mezi další důleţité faktory patří, z pohledu investora nebo majitele nemovitosti, zavedení energetických štítků. Lidé, kteří si kupují dům nebo si v něm chtějí pronajmout prostory pro bydlení nebo podnikání, tímto nástrojem získají srozumitelnou informaci o 31

32 tom, kolik budou za provoz platit. To má za následek i dopad na konečnou hodnotu těchto objektů. Při koupi jakéhokoli objektu se tak stává energetický průkaz prodejním nástrojem, který sniţuje celkovou hodnotu neúsporných domů a bytů. Naopak nemovitosti s prokazatelně nízkou energetickou náročností budou čím dál více vyhledávány a budou jistou zárukou investice do budoucna. 36 Z ekonomického hlediska při prodeji, pronajímání, nebo nákupu zejména starších nemovitostí se musí brát v úvahu zdali je nemovitost v původním stavu nebo jiţ byly provedeny deklarované energeticky úsporná opatření (zateplení objektu, střešního pláště, výměna oken aj). V takovéto cenové argumentaci je nutné mít započteny nejen výrazně lepší izolační vlastnosti budovy, během kterých v případě ZŠ došlo k prokázaným 54% úsporám nákladů na vytápění za rok, ale i celkové nahrazení jiţ nevyhovujících materiálů a k celkovému dosaţení výrazného omlazení a objektu. To má za následek i větší šanci prodejnosti na trhu. Dále u těchto provedených opatření lze počítat i s úsporou nákladů na budoucí údrţbu (opravy oken, nátěry,) a v neposlední řadě nám zajistí prodlouţení ţivotnosti objektu při ochraně před povětrnostními vlivy a působení vody. Je téměř jisté, ţe kaţdý majitel, který bude budovu prodávat a mít zájem získat co nejvyšší cenu, se bude snaţit před jejím prodejem optimalizovat spotřebu energie tak, aby se posunula do vyšších energetických tříd. Energetický certifikát budov bude významným dokumentem při porovnávání spotřeby energie u stejných typů budov. Majitelům napoví, zda právě jejich dům má spotřebu energie a tím i náklady srovnatelné s obdobnou budovou či bytovým domem. Certifikát můţe být signálem k zahájení prácí na energetickém managementu budovy, jehoţ cílem je optimalizace spotřeby energie a tím i provozních nákladů, s dlouhodobým stabilizačním výhledem HENERGIE. Reality a energetický certifikát budov. Hospodaření energií [online] , 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 37 HENERGIE. Reality a energetický certifikát budov. Hospodaření energií [online] , 1, [cit ]. Dostupný z WWW: < 32

33 Přílohy: č.1 - situace budovy ZŠ v KN č.2 - fotodokumentace během realizace energetických úspor č.3 - souhlas města Trmice, s pouţitím potřebných materiálů za účelem zpracování Bakalářské práce (stavba: sníţení energetické náročnosti budovy ZŠ Trmice) č.4 - vyhodnocení výsledků tepelně technického posouzení budovy č.5 - odborný posudek: vyhodnocení přínosu realizace en. úsporných opatření. 33

34 Je potřeba si uvědomit, ţe poloviční a kvalitativně nedostatečné zákroky jsou horší, neţ vůbec ţádné zákroky. Tyto zákroky nejenţe vyuţívají vzácný investiční kapitál současnosti, ale také budoucnosti, a tím zabraňují dlouhodobým a lepším řešením! Ernst Heiduk 34

35 B. PRAKTICKÁ ČÁST - OCENĚNÍ Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 - Stodůlky Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č.p. 1768/12 V bytovém domě č.p Pasteurova ul Ústí nad Labem STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 21. DUBNA

36 OBSAH Úvodní list 35 Obsah 36 Průvodní dopis 37 Popisné informace 38 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 40 Ocenění 41 Závěr 44 Omezující podmínky a předpoklady 45 Osvědčení 46 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace 36

37 Nároţní 2 600/ Praha 5 - Stodůlky Česká republika BIVŠ, a.s. Ocenění číslo 01/04/ Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako: Byt č.p. 1768/12 uvedený na listu vlastnictví 13147, pro katastrální úřad v Ústí nad Labem, okres Ústí n.l. Nacházející ho se na adrese: V bytovém domě č.p. 2093, Pasteurova ulice 1768, Ústí nad Labem Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu a to ke dni Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem na listech vlastnictví Přílohou této zprávy je výpis z KN (CUZK), ze dne Trţní hodnota je cena, za kterou by ochotný kupující a ochotný prodávající mohl uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatek informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, ale podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Osobní majetek jsme osobně zkontrolovali a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: polohu velikost, technický stav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku 37

38 převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Předmět ocenění je bytová jednotka č.1768/12, se spoluvlastnickým podílem ve výši 11030/96855 na společných částech budovy a se spoluvlastnickým podílem ve výši 6810/ na pozemcích v domě č.p. 1768, LV 13147, na pozemku p.č POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Ústí nad Labem je statutární město na severozápadě Čech. Samotné město má výhodnou polohu na křiţovatce ţeleznic, na hlavní silniční trase Praha Dráţďany a na důleţité trase vodní dopravy po Labi. Rozkládá se v hlubokém údolí Labe a na okolních svazích. Oceňovaný majetek byt č. 1768/12 je situován v klidnější lokalitě u centra v Ústí nad Labem. K objektu je přístup z ulice Pasteurova, která probíhá při východním okraji bytového domu. Před vstupem do bytového domu je zpevněná plocha chodníku, stání automobilů je moţné po obou stranách na přilehlé komunikaci ul. Pasteurova. Dům je obklopen zástavbou podobných bytových domů z 60.let a nedalekým městským parkem o rozloze bezmála 8 hektarů. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti. Autobusová městská hromadná doprava má zástavku asi 4 minuty od domu. Další občanská vybavenost jako jsou banky, obchody, pošta, restaurace a další jsou asi 10 minut pěšky v centru města. Dále se přes ulici nachází rozsáhlý areál kampusu fakulty UJEP. Tato lokalita je tedy oblíbená především vyšší kategorií obyvatel ale i ţádaný pronájem pro ubytování studentů. Bytová dvoupodlaţní jednotka 1768/12 s dispozicí 4+1 se nachází v 5.NP a podkroví, k bytu dále náleţí další poměrná část ostatních společných prostor. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle získaných informací je záměrem zadavatele trţního ocenění vyuţívání bytové jednotky pouze k bydlení majitele bytu. Není tedy určen k podnikatelské činnosti. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné a stropy jsou provedeny dřevěné tzv. rákosové (trakt nad chodbou ţelezobetonový). Objekt bytového domu je pětipodlaţní s jedním podzemním podlaţím, pěti nadzemními podlaţími a podkrovím. Dům je po částečné rekonstrukci, jsou provedena nová plastová okna s izolačním dvojsklem, rekonstrukce hlavních 38

39 stoupačkových vedení vodovodu, kanalizace, plynu a elektrického vedení na chodbách, dále je provedena kompletní obnova nátěru vnější fasády, která je ze stříkané břízolitové omítky. Vnitřní povrchy jsou z vápenných omítek nebo obkladů, povrchy podlah jsou z PVC nebo z parket. Vodovod, kanalizace, plyn, elektro a telefon je napojen na veřejnou síť. Zdrojem tepla je dálkové vytápění. Historie Historie tohoto domu sahá do 60. let, kdy byl dům postaven jako součást městské řadové zástavby přiléhající k městskému parku. Pozemek Předmětem ocenění je podíl ve výši 11030/96855 na parcele číslo 564 v rozloze 463 m² Poměrná část pozemku není oceněna samostatně, ale je součástí výpočtu trţní hodnoty. Předmětem ocenění tedy není ţádný samostatný pozemek. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. BYT Oceňovaný dvoupodlaţní byt se nachází v 5.NP a podkroví na severozápadní straně domu. Vstup do domu je z východní strany, zadní dveře mají vchod do společného dvorku. Do bytové jednotky se vchází ze schodiště, které vede do 5NP. Za vstupními dveřmi se nachází zádveří společně se šatnou a přístup na WC, dále je vstup do kuchyně, z té lze vstoupit do koupelny a obývacího pokoje. Do dalšího patra se dá vstoupit z obývacího pokoje po dřevěném zalomeném schodišti. V podkrovím bytě v 6.NP se nachází pracovna a skrze ní se vchází do loţnice, ze které je vstup do samostatné koupelny. Nosným systémem je stěnový systém z cihel plných pálených, dělící konstrukce jsou provedeny z SDK konstrukce, vodorovná nosná konstrukce je dřevěný trámový strop. Byt je vytápěn centrálně deskovými radiátory, ostatní zařizovací předměty jako elektrický sporák, kuchyňská linka, vana umyvadlo a toaleta jsou ve standardním provedení. Vnitřní povrchy stěn jsou hladké štukované v koupelnách z obkladů, podlaha je dřevěná laminátová. 39

40 Rekonstrukce V květnu roku 2010 proběhla nová výstavba několika bytů nové dispozice byly vytvořeny z nevyuţívaného půdního prostoru. S výstavbou spočívala taktéţ kompletní výstavby nové pultové střešní konstrukce, propojení 5.NP s podkrovím pomocí dřevěného schodiště, zateplení střechy a obvodových konstrukcí, nové podlahové skladby a instalování veškerých sítí (voda, kanalizace, plyn, topení). K technickému vybavení se přihlíţí v níţe uvedeném ocenění. Dispozice bytové jednotky 1768/12 Zádveří + šatna 4,12 m² Kuchyň 14,02 m² Koupelna 4,32 m² WC 1,04 m² Obývací pokoj 28,77 m² Pracovna 18,4 m² Loţnice 26,55 m² Celkem 97,22 m2 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší vyuţití jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky moţné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je co moţná nejvyšší hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele je splněna tato podmínka. 40

41 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ ÚVOD Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době majetku jakoţto nového. Pro ocenění majetku pouţijeme porovnávací metodu, protoţe neuvaţujeme o ekonomickém vyuţití majetku a ani metoda nákladová není pro naše účely vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je a je kalkulována následovně: Kč 97 x = Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 41

42 AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA A. Identifikační údaje oceňovaný majetek porovnávaný majetek porovnávaný majetek porovnávaný majetek pořadové číslo název nemovitosti byt 1768/12 byt 1768/9 byt 1768/10 byt 1768/11 specifikace Byt 4 +1 Byt Byt Byt 2+1 adresa nemovitosti Pasteurova 1768 Pasteurova 1768 Pasteurova 1768 Pasteurova 1768 katastrální území Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem obec Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem okres Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem B. Údaje o pozemku pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání počet jednotek prodejní cena cena za jednotku x datum transakce 03/ / / /2010 korekce upravená hodnota D. Právní údaje druh transakce prodej prodej prodej prodej korekce upravená hodnota vlastnická práva absolutní absolutní absolutní absolutní korekce upravená hodnota existence věcných břemen nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu bytová vícepodl. bytová vícepodl. bytová vícepodl. bytová vícepodl. korekce upravená hodnota stavební povolení ano ano ano ano korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota

43 E. Technické parametry lokalita velmi dobrá velmi dobrá velmi dobrá velmi dobrá korekce upravená hodnota technický stav velmi dobrý horší horší dobrý korekce 1,2 1,2 1,1 upravená hodnota technické vybavení velmi dobré dobré dobré dobré korekce 1,1 1,1 1,1 upravená hodnota funkční vyuţitelnost dobrá dobrá dobrá dobrá korekce upravená hodnota další moţný rozvoj omezený omezený omezený omezený korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD korekce upravená hodnota atraktivita objektu velmi dobrá velmi dobrá velmi dobrá velmi dobrá korekce upravená hodnota jiná technická korekce příslušenství bytu horší stejné stejné korekce 1,1 1 1 upravená hodnota F. Ostatní parametry velikost menší menší menší korekce 0,90 0,85 0,85 upravená hodnota jiná korekce podíl pozemku stejný stejný stejný korekce upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

44 PŘÍJMOVÁ METODA Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvaţujeme o komerčním vyuţití, takţe tato metoda nebude aplikována. NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cena majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. V případě našeho ocenění, ale tato metoda není vhodná, proto jí neuvaţujeme. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, a to se skutečnostmi platnými ke dni Na základě výše uvedených metod, byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda x 0 0 Nákladová metoda x 0 0 Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21. dubna 2011 reprezentována částkou: Kč (slovy: Jedenmiliontřistatřicetdevěttisíckorunčeských) 44

45 Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 45

46 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 38 V Ústí nad Labem, dne 21.dubna Jan Jaša Přílohy 1. Výpis informace o jednotce, ze dne Snímek katastrální mapy v měřítku 1 : Fotodokumentace 38 Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D., BIVS 46

47 Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 - Stodůlky Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Výrobní a skladová hala společnosti Tisk Horák a.s. Dráţďanská Ústí nad Labem STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 21. DUBNA

48 OBSAH Úvodní list 47 Obsah 48 Průvodní dopis 49 Popisné informace 50 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 52 Ocenění 53 Závěr 62 Omezující podmínky a předpoklady 63 Osvědčení 64 Přílohy Výpis - informace Snímek katastrální mapy 48

49 Ocenění číslo 02/04/ BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/ Praha 5 - Stodůlky Česká republika Oznamujeme Vám, ţe dne bylo ukončeno trţní ocenění: Výrobní a skladová hala společnosti Tisk Horák a.s. Dráţďanská Ústí nad Labem Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu a to ke dni Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem na listu vlastnictví 884, pro katastrální území Ústí nad Labem, obec Krásné Březno a okres Ústí. Přílohou této zprávy je výpis z KN (CUZK), ze dne Trţní hodnota je cena, za kterou by ochotný kupující a ochotný prodávající mohl uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatek informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, ale podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 49

50 Osobní majetek jsme osobně zkontrolovali a zohlednili následující parametry: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je výrobní a skladová hala v průmyslové zóně. Hala je umístěná na parcele č. 1506/8 v dráţďanské ulici. Dotčené pozemky č. k. 1506/8 a 1509/1 v k.ú. Krásné Březno. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek, zděná hala společnosti Tisk Horák a.s. vhodná pro výrobu či skladování v Ústí nad Labem, Krásné Březno, ulice Dráţďanská. Objekt se nachází v areálu bývalé SEVEROGRAFIE v lokalitě nedaleko centra města. V celém průmyslovém areálu je velmi dobrá dopravní obsluţnost bezproblémový příjezd i pro nákladní dopravu. V okolí nemovitosti je zastávka MDH (150m), vlaková stanice (900m), pošta, lékárna, restaurace, vše v krátké vzdálenosti. Krajina v bezprostředním okolí je průmyslově zaloţená, na protilehlé straně se nachází panelákové sídliště obklopené zelení. OCEŇOVANÝ MAJETEK Objekt určený k ocenění je jiţ nevyuţívaný prostor pro podnikatelskou činnost společnosti Tisk Horák a.s., která se zabývá polygrafickou výrobou. 50

51 Jedná se o zděnou halu, která je vhodná pro výrobu či skladování. Objekt se nachází v areálu bývalé SEVEROGRAFIE v lokalitě nedaleko centra města. Hala má půdorys 60 x 18 m. Výška haly je 8 m. Hala je zaloţena na ţelezobetonových patkách v nezámrzné hloubce. Střešní konstrukce je ocelová vazníková konstrukce s novou plechovou krytinou. Hala je zateplena EPS 150mm. Povrch podlahy haly je betonový ( pouţit drátkobeton pro pevnost) Vnitřní povrchy stěn v administrativní části jsou opatřeny malbami nebo keramickými obklady u sociálního zařízení. Okenní a dveřní otvory jsou nové plastové, okna mají výplně z izolačního dvojskla. Součástí haly jsou vrata, které umoţňují přímí přístup do skladové haly. Vytápění je zajištěno parním rozvodným systémem, v administrativní části je zajištěno otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn ohřívaným zásobníkem. POZEMKY Stavba se nachází na pozemcích 1506/8 a 1509/1 v k.ú. Krásné Březno. Předmětem ocenění jsou oba dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemek parc. č. 1506/8 o rozloze 1331 m² je zastavěn bodovou č.p. 479 o výměře 1331 m 2. Pozemek č.p. 1509/1 o rozloze m² je nezastavěný a slouţí jako manipulační plocha. Obsahuje zpevněnou asfaltovou plochu pro vjezd do skladů a jako parkoviště, ke které je dopravní přístup z jiţní strany, ulice Dráţďanská, kde se nachází samostatný vjezd do oceňovaného areálu.vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze m 2. Výměry pozemků 1506/ m² zastavěná plocha a nádvoří 1509/ m² ostatní plocha (manipulační) Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. BUDOVY Budova je skeletová, zděná, přízemní a nepodsklepená, dělená na dva celky a to skladovou halu a přiléhající administrativní část. Celý objekt je po rozsáhlé rekonstrukci (roku 2009), v rámci této rekonstrukce byla zřízena administrativní část, které je umístěna do 51

52 jednopodlaţní zděné přístavby. V administrativní části budovy jsou umístěny kanceláře, šatny, sociální zařízení a kuchyňka. Hala je dále nově zateplena. Povrch podlahy haly je betonový. K dispozici jsou paletové regály. Posuzovaná hala má obdélníkový tvar o půdorysu 60 x 18 m, a výšky 8 m Historie Historie tohoto objektu sahá k 70. létům, kdy v této oblasti vznikl rozsáhlý průmyslový areál. Vznikl zde z velké části výrobní závod Severografie s.p. Ústí n. L. Technologie tisku byla dříve pouze knihtisková se zaměřením na hospodářské tiskopisy. Postupně se rozšířil výrobní program o digitální tisk a knihařství. V roce 1990 zde byla po úpadku a rozdělení Severografie, zaloţena firma Tisk Horák a.s., které vyuţívá ke svému výrobnímu programu jiţ menší část areálu. V ostatních výrobních halách vznikly menší firmy zabývající se různorodou činností. Dispozice Administrativní část kanceláře + příslušenství 250 m² Skladová / výrobní hala 1080 m² Celkem 1330 m² ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší vyuţití jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky moţné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je co moţná nejvyšší hodnota majetku. Hlavní podmínky nejlepšího a nejvyššího vyuţití je dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální zisk. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a je v souladu s územně plánovací dokumentací. Z těchto skutečností vyplývá, ţe vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Vzhledem k tomu, ţe objekt byl v nedávné době celkově rekonstruován a je nyní ve velmi dobrém technickém stavu, není další nutná investice, objekt je velmi dobře dopravně obsluţný, splňuje tento majetek i podmínku finanční proveditelnosti. Ke splnění podmínky maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití majetku vlastníka pro vlastní potřebu. Protoţe nemovitost je vyuţívána majitelem k podnikatelské činnosti, je splněna podmínka nejlepšího a nejvyššího vyuţití. 52

53 OCENĚNÍ ÚVOD Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době majetku jakoţto nového. Pro ocenění majetku pouţiji kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků, jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobní haly jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsme pouţily cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků jsme vzali v úvahu faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar, velikost pozemku, vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků aj. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s výrobní halou indikovaná porovnávací metodou je: Kč je vypočítána následovně: * 8310 = Kč 53

54 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK A. Identifikační údaje oceňovaný pozemek porovnávaný pozemek porovnávaný pozemek porovnávaný pozemek pořadové číslo název pozemku Pozemek Tisk Horák a.s. Pozemek Tovární Pozemek Všebořice Pozemek Ţiţkova parcelní číslo 1506/8, 1509/1 x x x adresa pozemku Dráţďanská katastrální území Krásné Březno Předlice Všebořice Ústí nad Labem obec Krásné Březno Předlice Ústí nad Labem Ústí nad Labem okres Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem B. Základní údaje pro porovnání prodejní cena celkem x rozloha pozemku v m² cena za 1m² x datum transakce 05/ / /2010 korekce upravená hodnota C. Právní údaje druh transakce prodej nabídka nabídka korekce 1 0,8 0,8 upravená hodnota vlastnická práva absolutní absolutní absolutní absolutní korekce upravená hodnota existence věcných břemen nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu průmysl průmysl průmysl průmysl korekce upravená hodnota územní rozhodnutí ano ne ne ne korekce 1,1 1,1 1,1 upravená hodnota jiná právní omezení a závazky nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota

55 D. Technické parametry lokalita velmi dobrá velmi dobrá dobrá velmi dobrá korekce 1 0,9 1 upravená hodnota tvar pozemku nepravidelný nepravidelný nepravidelný nepravidelný korekce upravená hodnota svaţitost rovinný svaţitý mírný rovinný korekce 0,85 0,95 1 upravená hodnota dostupnost inţ. sítí kompletní kompletní kompletní částečná korekce 1 1 0,9 upravená hodnota kontaminace půdy nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost dobrá dobrá dobrá dobrá korekce upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování dobrá dobrá dobrá dobrá korekce upravená hodnota nutnost demolice objektů ne ne ne ne korekce upravená hodnota jiná technická korekce nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota E. Ostatní parametry velikost pozemku menší menší menší korekce 1,1 1,1 1,1 upravená hodnota moţná zastavitelnost nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna korekce upravená hodnota F. Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 831 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

56 G. Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo číslo parcely výměra parcely jednotková cena m² Kč/m² trţní hodnoty / / celkem STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku bereme v úvahu podobné výrobní objekty, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve srovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro stanovení indikace obvyklé ceny jsme zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu pozemku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty majetku tímto oceňovacím postupem jsme vzali v úvahu faktory ovlivňující cenu jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost poloha, dostupnost MHD, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. 56

57 Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK A. Identifikační údaje oceňovaný majetek porovnávaný majetek porovnávaný majetek porovnávaný majetek pořadové číslo název nemovitosti Hala, Tisk Horák Výrobní areál Tovární ul. Sklad Všebořice Sklad Ústí parcelní číslo 1506/8 x x x Dráţďanská adresa nemovitosti 479 katastrální území Krásné Březno Předlice Všebořice Ústí nad Labem obec Krásné Březno Předlice Ústí nad Labem Ústí nad Labem okres Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem Ústí nad Labem B. Údaje o pozemku přenos z tabulky I plocha pozemku hodnota za 1 m² hodnota pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí počet srovnávaných jednotek prodejní cena celkem x prodejní cena bez ceny pozemku cena za 1 porovnávací jednotku x datum transakce 05/ / /2010 korekce 0,9 1 1 upravená hodnota D. Právní údaje druh transakce prodej nabídka prodej nabídka korekce 0,8 1 0,8 upravená hodnota vlastnická práva absolutní absolutní absolutní absolutní korekce upravená hodnota existence věcných břemen ne ne ne ne korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu výrobní objekt výrobní objekt výrobní objekt výrobní objekt korekce

58 upravená hodnota kolaudační rozhodnutí ano ano ano ano korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky neuvaţujeme neuvaţujeme neuvaţujeme neuvaţujeme korekce upravená hodnota E. Technické parametry lokalita velmi dobrá velmi dobrá dobrá velmi dobrá korekce 1 0,9 1 upravená hodnota technický stav objektu velmi dobrý horší horší horší korekce 1,20 1,20 1,20 upravená hodnota technická vybavenost budovy dobrá horší stejná stejná korekce 1,1 1 1 upravená hodnota funkční vyuţitelnost budovy dobrá stejná stejná stejná korekce upravená hodnota další moţný rozvoj nemovitosti dobrý dobrý dobrý dobrý korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost dobrá stejná horší stejná korekce 1 1,1 1 upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování Velmi dobrá stejná stejná stejná korekce upravená hodnota atraktivita objektu průměrná průměrná průměrná průměrná korekce upravená hodnota jiná technická korekce zatepleno nezatepleno nezatepleno nezatepleno korekce 1,2 1,2 1,2 upravená hodnota

59 F. Ostatní parametry korekce pro velikost nemovitosti větší větší větší korekce 1,05 1,1 1,1 upravená hodnota jiná korekce nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno korekce upravená hodnota G. Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 5372 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková cena zaokrouhlená PŘÍJMOVÁ METODA Tato metoda se pouţívá v případě, ţe nemovitost je schopna vytvářet nějaký výnos. Při oceňování touto metodou je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům zahrnutých ve vlastnictví majetku. Tato metoda je všeobecně povaţovaná za spolehlivou metodu určující hodnoty majetku pořizovaný pro jeho schopnost produkovat příjem. Na počátku příjmové metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe vytvářet oceňovaný majetek. Dalším krokem je stanovit provozní náklady, které jsou odečteny od hrubého potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Potencionální provozní příjem byl stanoven na základě průměrného trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsme pouţili hodnoty studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům účtovány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. 59

60 PŘEHLED NÁJEMNÉHO popis kanceláře výroba sklad trţní nájemné trţní nájemné celkem nájemné dle smluv potencionální roční hrubý příjem m² m² m² Kč/m²/rok Kč/rok Kč/rok Kč kanceláře výrobní hala celkem PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE příjem z pronájmu ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% efektivní hrubý příjem (příjem z pronájmu, sníţený o ztráty vlivem neplacení nájemného) náklady na údrţbu (zdroj smlouva) pojistné (zdroj smlouva) daň z nemovitosti pronájem cizích pozemků 0 marketing 0 ostatní provozní náklady 0 provozní náklady celkem provozní příjem (efektivní hrubý příjem sníţený o provozní náklady celkem) rezervy na renovace ( RC / ţivotnost) čistý provozní příjem míra kapitalizace (dle vyhlášky - výroba) 10 % indikovaná hodnota zaokrouhleno NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody uvaţujeme tak, jako bychom pořizovali majetek nový včetně trţní hodnoty pozemku. Náklady na pořízení majetku odpovídají nákladům na vybudování stejného majetku při současných cenách, pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení aktuální trţní hodnoty majetku se z částky na pořízení majetku nového, odečítá částka zahrnující fyzické opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a dají se změřit. Tyto tři sloţky jsou definovány jako: 60

61 Technické opotřebení, zahrnuje sníţení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky, sniţují hodnotu, obvykle se jedná o zdokonalení metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů a technologií, důsledkem toho bývá nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití majetku, nadbytečná kapacita, nepřiměřenost a nadměrné provozní náklady. Ekonomické nedostatky, ty reprezentují působení vnějších negativních vlivů, jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo nevyhovující vyuţití majetku. V dnešní době se zohledňuje fakt, ţe pořízení majetku by mohlo být řešeno jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky jsou tedy stanoveny jako porovnání nákladů na reprodukci a nákladů na nahrazení, neboli výstavbu objektů ze současných materiálů a dispoziční úrovni, se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v obdobném sektoru nemovitostí, místě a čase. Bereme v úvahu moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název sklad Tisk Horák s.p. Číslo pozemku 1506/8, 1509/1 Nosná konstrukce Skeletová, zděná Skutečné stáří 40 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 50 let Ekonomická ţivotnost 60 let Zastavěná plocha 1330 m 2 Počet podlaţí 1 podlaţí Celková zastavěná plocha 1330 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 1,00 Celková podlahová plocha 1080 m 2 Celkový obestavěný prostor 8680 m 3 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m 3 61

62 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -15% Funkční nedostatky -2% Ekonomické nedostatky 0% Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno ZÁVĚR Toto ocenění vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, jako by byl nabídnut prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. dubnu Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typické nemovitosti, které jsou na trhu v této oblasti nabízeny k pronájmu a nebo k prodeji (investor provozuje sám). Z tohoto důvodu lze předpokládat ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je na indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisouzena rozhodující váha 60%. Tento typ majetku se v uvaţované lokaci taktéţ mnohdy více pronajímá a proto jí je přisouzena váha (35%). Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty uvaţuji nákladovou metodu jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a proto jí je přisouzena váha 5%. 62

63 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21. dubna 2011 reprezentována částkou: Kč (slovy: patnáctmilionůkorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a 63

64 jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 64

65 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné 39. V Ústí nad Labem, dne 21. dubna Jan Jaša Přílohy 1. Výpis informace o jednotce, ze dne Snímek katastrální mapy v měřítku 1 : Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D., BIVS 65

66 C. ANYLÝZA REALITNÍHO TRHU - ÚSTECKO ANALÝZA TRHU OKRES ÚSTÍ NAD LABEM ÚSTECKÝ KRAJ DUBEN

67 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Ústí nad Labem je statutární město na severozápadě Čech, centrum Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Ústí leţí na soutoku řek Labe a Bíliny. Z jiţní strany sousedí s Českým středohořím, na severní straně s Krušnými horami. Na západ od města se rozkládá okraj Podkrušnohorské pánve s povrchovými uhelnými doly. Samotné město má výhodnou polohu na křiţovatce ţeleznic, na hlavní silniční trase Praha Dráţďany a na důleţité trase vodní dopravy po Labi. Rozkládá se v hlubokém údolí (aţ 400 m) Labe a na okolních svazích. Kotlinu ohraničují dvě skály severní Mariánská a jihovýchodní Střekovská, a vrchy Větruše na jihu a Sedlo na východě. Rozloha okresu je 404,44 km², počet obyvatel je osob (hustota zalidnění je 309,71 obyvatel na 1 km²). V okrese Ústí nad Labem je 23 obcí, z toho 3 města. Zemědělské pozemky v kraji zaujímají celkově 45,66 %, ( z toho 29,33 % tvoří orná půda ). Ostatní pozemky pokrývají 54,34 %, ( z toho 57,72 % lesy ). Město Ústí nad Labem bylo těţce postiţeno americkými nálety na konci II. světové války a demolicemi v období socialismu. V důsledku toho má zachovány jen zbytky historického jádra. Mezi nejvýraznější ústecké památky patří neogoticky přestavěný kostel Nanebevzetí Panny Marie se šikmou věţí, upravená hradní zřícenina hradu Střekova a výletní restaurace (zámeček) Větruše. Z moderních staveb je třeba zmínit Mariánský most přes řeku Labe. Další historickou ránou pro Ústí byl po bouřlivém rozvoji průmyslu v 19. století upřednostňování těţkého průmyslu. Přímo v centru města podél Labe jsou umístěny podniky chemického a potravinářského průmyslu. Na severu města v Úţíně byla plynárna, na západě v Trmicích je teplárna s kombinovanou výrobou elektřiny a tepla. Na jihu u Labe byla velká panelárna. Ze silných značek, které fungují dodnes, je např. pivovar Zlatopramen. Ovzduší města i povrchové vody byly velmi znečištěné. Tyto aspekty nebyly zřejmě příznivé pro rozvoj turismu. Některé tyto provozy jsou jiţ v současnosti zrušeny (plynárna, panelárna) ale chemický a potravinářský průmysl se dále rozvíjí. Ţivotní prostředí se přesto velmi zlepšilo. 40 Také v samotném centru města je hodně parků. Právě rekreaci a odpočinku uprostřed zeleně má slouţit i jeden z největších projektů, jehoţ realizace uţ probíhá, a sice revitalizace bývalého povrchového lomu Milada. Ten leţí zhruba pět kilometrů vzdušnou 40 Město Ústí nad Labem : Rozvojové dokumenty [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < dokumentymesta.html > 67

68 čarou od centra města a na jeho místě vzniklo během posledních let zhruba tři kilometry dlouhé a 700 metrů široké jezero. Z dopravní obsluţnosti je zde stále nedokončená dálnice D8, která v budoucnu spojí severočeskou metropoli s Prahou a jejíţ dostavba se oddaluje a veškerá doprava vede přes kapacitně nevhodnou silnici 1/30. Další problém je zde dopravní síť veřejné dopravy v turisticky nejexponovanějších lokalitách, která je nutná doplnit zavedením speciálních turistických linek nebo alespoň umoţněním přepravy jízdních kol na vybraných autobusových linkách v kopcovitých oblastech (Krušnohoří, České středohoří, České Švýcarsko). 41 TRH S NEMOVITOSTMI Stále pod vlivem pomalého odeznívání ekonomické krize, kdy je nejistá ekonomická situace, míra nezaměstnanosti je v ČR kolem 10% procent, neustálého přibývání nucených draţeb zástav či nesplácených úvěrů. Banky zpřísňující kritéria poskytnutí úvěru a to nejen hypotečních, ale i pro firmy. Z mého pohledu, je situace na trhu spíše v očekávání a to vše můţe stále ještě vyvolávat tlak na pokles cen nemovitostí. Zdárným příkladem je i nedávná informace o prodeji dvou římskokatolických kostelů poblíţ Ústí nad Labem. Do této situace je dostala tíţivá situace nesplacených závazků a velmi nevýhodná koupě pily v Kleči, ve které chtěla opracovávat dřevo ze svých lesů, ale provoz byl ztrátový. Letošní rok pro Ústí nad Labem nevypadá v slibně. Veškeré finančně náročné investice v loňském roce vyčerpaly a zavázaly město na dlouhá léta odříkání a z toho to důvodu se spíše bude soustředit na údrţbu a provoz města. V takřka centra Ústí bylo v loňském roce postaveno několik polyfunkčních domů, ve kterých i dnes je stále neuspokojená nabídka kancelářských a jiných nebytových prostor. Tato situace je zapříčiněna i vlivem postavení obchodního centra, kam byl přeorientován zájem prodejců i občanů. 41 Město Ústí n.l. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]., , last modified on [cit ]. Dostupné z WWW: < 68

69 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Ústí nad Labem lze z hlediska trhu a hustoty obydlení rozdělit na dvě části: 1. část tvoří vlastní statutární město Ústí n.l., které má bezmála obyvatel, následuje město Trmice a město Chabařovice. 2. část tvoří větší ze zbývajících obcí a to: Chlumec, Telnice, Libouchec, Povrly a zbytek okresu Ústí n.l. Tato část obsahuje celkem 16 menších obcí. 1. část: STATUTÁRNÍ MĚSTO ÚSTÍ NAD LABEM POZEMKY Proluky V centru města se lokálně vyskytují volné a vhodné proluky k výstavbě, a to z důvodu, kdy bylo zničeno téměř celé centrum města s velkým mnoţstvím historických památek v roce Druhé bombardování přišlo v 70. a 80. letech minulého století, kdy tehdejší krajský tajemník rozhodl o demolici funkčních obytných budov v centru města, protoţe se rozhodl vytvořit z Ústí nad Labem moderní město. Přesto ţe z mnoha velkých proluk byla či právě je zastavováno většinou developerskými projekty (OC Sever, OC Forum, hotel Clarion, Falk a Hocke), je zde ještě moţnost stavět na volné proluce přímo na Mírovém náměstí, kde je jiţ dokončen archeologický výzkum a připravena základová deska a město jen čeká na vhodného investora. Další moţností výstavby v tomto sektoru je rekonstrukce stávajících objektů, například na Mírovém náměstí jsou velmi vhodné čtyři staré bytové domy, které jsou nevyuţívány a postupně chátrají. Ve střednědobém horizontu je dále reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb, zejména západní část města, která je mnoho let nevyuţívaná a po odchodu investora, který před pár lety v těchto místech chtěl postavit multifunkční areál a postupně skoupil i domy, se stalo mrtvou čtvrtí. Stavební pozemky Stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domků se uţ poměrně sloţitě hledají. Rozšíření zastavěného území, velké rozvojové oblasti, průmyslové zóny vzniknou na území Ústí nad Labem, vydáním nového územního plánu, který jiţ několikátá rok prochází schvalovacím procesem. Vydání předpokládáno koncem roku V loňském roce zde developerská firma skoupila a započala budování inţenýrských sítí v jedné lokalitě pro výstavbu domů, a to lokalita Ústí nad Labem Habrovice. Jedná se o 69

70 Výstavbu rodinných domů v klidném prostředí v dojezdové vzdálenosti do Ústí nad Labem. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. lokalita U habrovic se realizované ceny pohybují v rozmezí Kč za metr čtvereční, dle velikosti pozemku. V dojízdné vzdálenosti od Ústí (cca 5-10min.) se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí Kč za metr čtvereční, v závislosti na vybavenost a inţ. sítě. V okrajových částech Ústí se ceny pozemků pohybují v rozmezí Kč za metr čtvereční. Pozemků určených pro komerční výstavbu poblíţ centra (Všebořice, Střekov) se cena pohybuje v rozmezí Kč za metr čtvereční, u centra Ústí (Bukov, Severní terasa, Klíše) se ceny pohybují v rozmezí Kč za metr čtvereční. BUDOVY prodej. Byty Co v Ústí nad Labem zcela chybí, je masovější bytová výstavba. Některé projekty soukromých investorů tady vznikly, ale dají se spočítat na prstech jedné ruky. V současné době jedná magistrát s jediným zájemcem o výstavbu bytového domu. Dále by rozhodně rádi přivítali další investory do rezidenční výstavby v těsné blízkosti centra. Zatím není v tuto chvíli problém sehnat v Ústí nad Labem panelový byt, je ale téměř nemoţné sehnat byt větších rozměrů v nepanelovém domě. Přitom zde existuje řada lidí, kteří by si mohli dovolit bydlet v takovém bytě, ale nabídka je téměř nulová. Z vlastní zkušenosti doplním, ţe v loňském roce jsem za TDS prováděl tři větší mezonetové bytové jednotky z podkroví a neţ bylo zkolaudováno byly byty zamluveny. Ceny nových bytů (1 + kk, 1+1, 2 + kk, 3+1, 4 + 1, 4 + kk) se pohybují v rozmezí Kč/m 2 podlahové plochy bytu, tedy Kč. Ceny starších bytů se zásadním způsobem liší svým umístěním. Byty, které mají umístění zejména v centru, které jsou z velké části prodávány ve starších cihlových zástavbách jsou v oblíbených lokalitách jako je Klíše, Severní Terasa, Bukov, Střekov. Ceny těchto bytů jsou cca o 100 % vyšší, neţ v ostatních lokalitách města sídliště, které obývají zejména nepřizpůsobivý občané jako je například: Mojţíš, Něštěmice, Krásné Březno a jsou zejména panelákového typu, u těchto bytů je veliké přesycení trhu nabídkou nad poptávkou. 70

71 Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt Centrum, Klíše, S.Terasa, Střekov Čtvrti: Mojţíš, Neštěmice, Krásné Březno Byt Centrum, Klíše, S.Terasa, Střekov Čtvrti: Mojţíš, Neštěmice, Krásné Březno Byt Centrum, Klíše, S.Terasa, Střekov Čtvrti: Mojţíš, Neštěmice, Krásné Březno Byt Centrum, Klíše, S.Terasa, Střekov Čtvrti: Mojţíš, Neštěmice, Krásné Březno Byt Centrum (omezená nabídka) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je výrazně niţší neţ nabídka. Realizované ceny se pohybují u rodinných domů, které je ještě moţné rozdělit do dvou skupin podle nabídky, které tvoří v podstatě domy se špatným technickým stavem, nebo novostavby. Ceny takovýchto nabídek domů se špatným stavem se pohybují kolem Kč, v závislosti na vybavenosti a fyzického stavu. Prodeje nových staveb se realizují ceny kolem Kč, a jen sporadicky se vyskytne RD draţší neţ uvedená částka. Vzhledem k dlouhodobě neuspokojeném prodeji RD v této oblasti, lze předpokládat, ţe ceny rodinných domů budou dále pomalu klesat. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu v Ústí n.l. se jen sporadicky vyskytují objekty k prodeji. Zde hraje i důleţitou roli ţe spíše zahrádkářské chatky nebo rekreační domky jsou umístěné v atraktivnějším okolí Ústí nad Labem (Vaňov, Velké a Malé Březno, Povrly, Chlumec, aj). Na samotném okraji města, se jednoduché zahradní domky obchodují v rozmezí tisíc Kč. Zděné vícepodlaţní chaty charakteru v některých případech vhodné i k trvalému pobytu se cenově pohybují v rozmezí Kč. 71

72 Bytové domy Vzhledem ke skutečnosti, ţe nové bytové domy se prodávají po jednotlivých jednotkách jsou zde prodeje bytových domů velmi ojedinělé. Většinou se jedná o činţovní domy ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny bytových starších domů se pohybují kolem 7 milionů korun, objekty po rekonstrukci kolem 18 milionů korun. Administrativní budovy Objekty tohoto typu v Ústí nad Labem bych s ohledem na nabídku rozdělil do skupin a to budovy určené pro kanceláře, obchodní prostory a na restaurace/ubytování. Nabídka těchto budov naznačuje neustálý pokles výdělečnosti, zejména pak rozsáhlé portfolio restaurací a ubytování. Obchoduje se v těchto intervalech: Kanceláře Obchodní prostory Restaurace Ubytování Kč Kč Kč Kč Průmyslové objekty Ústí je nadále průmyslovým a chemickým městem. V důsledku toho, se ve městě nachází stále velké mnoţství větších i menších objektů, u kterých byla zastavena výroba a nyní jiţ od 90let chátrají. Tyto budovy, haly či jiné jsou ve velmi špatném stavu a jsou vhodné jen k demolici. Některé průmyslové areály se postupně modernizují a tím vzniká i menší nárok na zábor pozemků a tím dojde do budoucna k rozšíření jiného vyuţití. Nabídka těchto objektů se pohybuje kolem 1 milionu korun. Prodeje lukrativnějších průmyslových staveb jako výrobní a skladové haly se pohybují s ohledem na plochu v rozmezí od 2 do 25 milionů korun. Další vývoj vyuţití těchto objektů je velmi mizivý či nepravděpodobný, s ohledem na vznik průmyslových zón poblíţ dálnice D8, se větší investorské firmy soustřeďují právě tam. Dle nově připravovaného územního plánu je od konce roku 2011 plánované rozšíření průmyslové zóny u Předlic. 72

73 BUDOVY pronájem. Byty U bytů se v inzercích nabídky k pronájmům nevyskytují v takové míře, jako jejich prodej nabídka je větší neţ poptávka. Zájem je tradičně o městské byty s dotovaným regulovaným nájemným. Město Ústí mělo do konce minulého roku regulované nájemné za necelých 30 korun za metr čtvereční. Od letoška jej vlastníci bytů mohou libovolně zvýšit. Podmínkou ovšem je, ţe s navrţenou částkou nájemníci souhlasí, jinak rozhodnutí náleţí soudu. Severní Terasa spravuje 29 bytů, Střekov 36 bytů, centrum města radnice obhospodařuje 67 bytů. V centru města pak částka za nájemné dosahuje 80 aţ 100 korun, přičemţ menší byty jsou draţší neţ větší přičemţ uvedené sumy jsou za standardní byty, za ty s úpravami a s lepším vybavením si nájemníci připlatí ještě víc. V ţádanějších lokalitách, jako je centrum či Klíše, je cena nájemného v průměru se 120 korunami za metr čtvereční. V Předlicích, Neštěmicích si radní stanovili nájemné niţší, nyní 35 a napříště 45 korun za metr čtvereční. V krásném Březně a Mojţíři se pohybuje nájemné od 60 do 70 korun za metr čtvereční. Byty v osobním vlastnictví se pronajímají v těchto intervalech: Byt Byt Byt Byt Kč byt / p.m Kč byt / p.m Kč byt / p.m Kč byt / p.m. (omezená nabídka) Rodinné domy Pronájmy rodinných domů ve městě se objevují velmi zřídka, v tuto chvíli je nabízeno prostřednictvím realitních kanceláří k pronájmu nabídka tří domů. Cena je v rozmezí 25 aţ 55 tisíc Kč za měsíc. V tomto případě to je za 524 metrů čtverečních (95 Kč/m 2 ) Prodejní prostory Trh s nájmy u prodejních prostorů v centru města je velice zahlcen nabídkou nad poptávkou. Takřka se dá říct ţe veškeré kamenné obchody v této lokalitě jsou nevyuţívány a nabízeny k pronájmu. Tento stav je způsoben přesunem veškerých prodejců například: Humanic, A3 sport, kavárny, cukrárny, tabáky, květinářství, holičství a jiné další do nově postaveného obchodního centra jménem FORUM, kde mají draţší nájmy ale jistější výdělek daný velkou kumulací lidí. Část kamenných obchodů na dříve 73

74 významných obchodních ulic (Revoluční ul., Paříţská ul.) zaplnily asijští obchodníci s jídlem. Ale ani tato poptávka zdaleka nezaplní veškeré volné prostory nabízené k pronájmu a výhledově ani nebude jinak. Dalším realizovaným projektem v centru města byla výstavba obchodně-administrativního centra Palác ZDAR, ani zde po dvou letech nezaplnily z poloviny své přízemí určené obchodníkům. Nabízené pronájmy obchodních ploch jsou z větší části po rekonstrukci a nebo zcela nové, které jsou součástí velkolepých výstaveb. Pronajímají se v těchto intervalech: Rozsáhlejší obchodní prostory (238 aţ 500 metrů čtverečních): 300 m 2 (dříve HUMANIC) Kč / p.m. 238 m 2 (dříve A3 SPORT) Kč / p.m. 442 m 2 (palác ZDAR) Kč / p.m. 300 m 2 (dříve Kavárna) Kč / p.m. 500 m 2 (na Masarykově třídě) Kč / p.m. Střední obchodní prostory (100 aţ 200 metrů čtverečních): Jedná se cca o 10 obchodů Malé obchodní prostory (40 aţ 100 metrů čtverečních): Jedná se cca o 55 obchodů Kč/ p.m Kč/ p.m. Kanceláře Nabídka kancelářských prostor, je zde podobně jako u pronájmů nebytových prostor velice vysoká. V posledních letech zde bylo postaveno developerama několik obchodněadministrativních center (FALK and HOCKE, Palác ZDAR, zaplnění proluky u Divadla, proluky před kinem Hraničář) ani zde například v Paláci Zdar po dvou letech nezaplnily kancelářské prostory ve 2. a 3. Ve 2. p. je k dispozici poslední 1 volná kancelář o celkové ploše 38 m2, ve 3. p. je 35 volných kanceláří o celkové ploše 922m2. V budoucnu, vzhledem k neuspokojení poptávky, lze očekávat postupné sniţování poţadovaných nájmů, přičemţ kancelářské prostory se pronajímají v tomto intervalu: kancelářské prostory (100 aţ 988 metrů čtverečních): kancelářské prostory (22 aţ 90 metrů čtverečních): Kč/ p.m Kč/ p.m. 74

75 Ceny kancelářských prostor ve městě se v současné době pohybují podle velikosti, lokality a vybavení v intervalu Kč/m 2 Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslu, přesunu výrobců, překupníků aj. na jiná vhodnější místa zejména pak na nově vzniklé průmyslové zóny podél dálnice D8, je nabídka pronájmu průmyslových objektů taktéţ velmi vysoká. Ve většině případech pak jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako sklady a pneuservisy. Výrobní a provozní prostory Sklady Kč / m2 / p.m Kč / m2 /p.m. MĚSTO TRMICE Město Trmice se nachází v okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Ţije zde 3190 obyvatel. Zhruba od roku 1939 byly Trmice součástí města Ústí nad Labem. V září roku 1991 byly spolu s Koštovem a Újezdem na základě referenda odděleny od Ústí. Město zaujímá relativně výhodnou polohu cca 5km od centra Ústí a přímé napojení na dálnici D8. Nedaleko od města, asi 1,5km je nově napouštěné jezero Milada o rozloze cca 250ha. Problémem je zde průmyslová zóna i nově postavěný lihovar, který s úbytkem zakázek ani nerozjel svou výrobu. Pozemky V Trmicích se volné pozemky pro výstavbu prakticky nevyskytují. Moţnost výstavby nových objektů se soustředí na okraj města. V takovýchto částech je několik nabídek k odprodeji pozemků. Ceny pozemků se pohybují v intervalu Kč/m 2. V budoucnu se ve městě počítá s uvolněním stavebních pozemků, které samo město nechá zasíťovat a poté bude rozprodávat zájemcům. Vzhledem k nedostatku pozemků a výhodné poloze města, bude poptávka a tím i cena pozemků jistě stoupat. Jednou z lukrativních nabídek je v přilehlé obci Koštov, v těsné blízkosti dálnice D8 Praha-Dráţďany. Pozemek je dle územního plánu určen pro vybavenost, sluţby nebo drobnou výrobu konečné spotřeby. Pozemek je z větší části rovinný, veškeré sítě na hranici pozemku. Cena pozemku je 250,-Kč za m2 (jedná se o 2,4ha.). 75

76 BUDOVY V Trmicích je právě nabízen ojedinělý prodej třináctipodlaţní panelové budovy ( moţná přestavba na malometráţní byty, aţ 131 bytů). Tento věţový dům na okraji města Trmice patří jedné soukromé firmě, která ho provozovala jako ubytovnu a nyní se ho snaţí prodat za cenu 12 milionu Kč. ( m2). S ohledem na blízkost průmyslové a nákupní zóny a dálničního přivaděče k dálnici D8, by v případě přestavbě mohl nalákat na krátkodobé přenocování. Byty Trh s byty, které jsou v této oblasti pouze ve staré domovní zástavbě, je prodej velmi zřídka. Stavba nových bytových domů v současné době neprobíhá, ani se v budoucnu neplánuje. Ceny bytů (2 + 1 a 3 + 1) se pohybují v rozmezí Kč/m 2 podlahové plochy bytu, tedy Kč. Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Ceny domů v dobrém stavu se pohybují kolem Kč. Nové rodinné domy se v nabídkách neobjevují. Byty - nájmy Byty v osobním vlastnictví se pronajímají v těchto intervalech: Byt Kč byt / p.m. Byt Kč byt / p.m. Byt Kč byt / p.m. V Trmicích se pohybuje nájemné od 75 do 155 korun za metr čtvereční. 76

77 MĚSTO CHABAŘOVICE Město Chabařovice se nachází u soutoku Ţdírnického a Podhorského potoka pod východní částí Krušných hor. Celkem zde ţije 2381 obyvatel a tím je třetím největším městem v okrese Ústí nad Labem. Historické jádro je městskou památkovou zónou. K 1. lednu 1986 byly Chabařovice spolu s obcí Chlumec a městem Neštěmice připojeny k městu Ústí nad Labem. Důvodem bylo, ţe Ústí nad Labem se snaţilo dosáhnout limitu obyvatel, aby splnilo tehdejší podmínku pro zřízení městského národního výboru. Chabařovice a Chlumec se od Ústí opět odtrhly v letech Pozemky Stavební pozemky se pohybují k prodeji spíše v širším okolí Chabařovic a zejména podél hlavního místního silničního spojení směrem do Teplic. Zde se i nachází pozemek určený k prodeji o rozloze m2, a následné výstavbě rodinných domů (výšková hladina 2NP), bytových domů a objektů občanské vybavenosti (např. penzion pro seniory, obchod apod.) Veškeré inţenýrské sítě jsou na hraně pozemku. Cena tohoto pozemku je nabízena za 480 Kč/m 2. Další stavební pozemky se cenově pohybují v rozmezí Kč/m 2. Zemědělské pozemky jako je trvalý travní porost jsou nabízené za ceny od 100 do 300 Kč/m 2. Tato zvýšená cena reaguje na omezenou nabídku v této lokalitě a s ohledem na to, ţe se pozemky nacházejí v lokalitě směrem na sousední Německo a proto jsou uvaţované pro skladovací haly, prodejní sklady nebo jiné průmyslové účely. BUDOVY Byty Nabídka s prodejem bytů na trhu nevyskytuje, je zde pouze poptávka. Ceny příleţitostně pronajímaných bytů (2 + 1, případně garsonky) se pohybují v rozmezí Kč/m 2. Rodinné domy Ceny starších rodinných domů, postavených většinou v polovině 90-let. Relace ceny se pohybuje od Kč. 42 Město Chabařovice. In Wikipedia : the free encyclopedia [online] : Wikipedia Foundation, [cit ]. Dostupné z WWW: < 77

78 Rekreační objekty V této oblasti je nabídka vyrovnaná s poptávkou, na trhu se sporadicky objeví na prodej rekreační chata, či stodola. Ceny se pohybují s ohledem na velikost a vybavenost objektu v rozmezí Kč. 2. část: OKRES ÚSTÍ MIMO MĚST Druhá část analýzy je soustředěna na zbytek okresu, tedy na skupinu dvaceti obcí, kteří mají celkem cca 25tis. obyvatel. Tyto oblasti jsou s ohledem na velmi vhodnou polohu obcí, velmi ţádanými na prodeje pozemků a následnou výstavbu rodinných domů. Kaţdá obec si tento trend velmi oblíbila a v rámci nových územních plánů zahrnula velké plochy do plánované výstavby RD. V této části popíši významnější obce, včetně aktuálního realitního trhu. OBEC CHLUMEC Chlumec leţí na úpatí Krušných hor, na půli cesty mezi krajským městem Ústí nad Labem a Teplicemi. V obci s plošnou výměrou katastru 12,88 km2 ţije zde 4636 obyvatel. Jedná se zejména o oblíbenou lokalitu k bydlení. V blízkosti napojení na dálnici D8, dva rybníky, kulturní dům, restaurace. V rámci projednávání nového územního plánu bylo navrhnuto rozšíření plochy určené k bytové výstavbě, I. etapa výstavby cca 150 nových bytů byla s ohledem na tíţivou finanční situaci v obci zastavena. Předpoklad rozvoje obce bude výstavbou soukromích RD a moţného vstupu investora, který by zde vystavěl menší market. POZEMKY Stavební pozemky se cenově pohybují v rozmezí Kč/m 2. BUDOVY - prodej Byty Byty nabízené k prodeji pouze v panelovém domě (2+1, 3+1, 4+1) se pohybují v rozmezí Kč/m 2 podlahové plochy bytu, tedy Kč. 78

79 Rodinné domy V tomto segmentu trhu se nachází prodej RD velmi sporadicky, poptávka je zde docela veliká. V nabídkách realitních kanceláří se pouze objevují nabídky chat velmi různých standardů. Pohybují se v cenovém rozpětí Kč. NÁJMY V této oblasti se nájmy vyskytují pouze na bydlení v panelovém domě. Nájmy v osobním vlastnictví se pohybují v rozmezí Kč/m 2 OBEC TELNICE Telnice je dodnes oblíbeným střediskem pro zimní turistiku, která nabízí hned několik sjezdovek (Rudný, Meva...), ale je téţ napojena na běţkařskou krušnohorskou magistrálu. V této oblasti se nachází pouze starší stavení a jen sporadicky nový rodinný dům. S ohledem na velmi omezené prostorové moţnosti rozvoje obce se do budoucna nepočítá s větší výstavbou, počítá se zde s rozvojem turismu a modernizace lyţařského střediska. POZEMKY Stavební pozemky se zde prodávají jen velmi omezeně, jedná se spíše o doprodeje polností, které jsou určené pro výstavbu a nebo pozemkových proluk. Cenově pohybují v rozmezí Kč/m 2. BUDOVY Rodinné domy V tomto segmentu trhu se nachází na prodej pouze rodinné domy charakteru venkovských chalup, poptávka je zde docela veliká, a to s ohledem na blízké napojení na dálnici D8 a velmi vhodné podmínky pro rekreaci. Ceny takovýchto domů se pohybují se v cenovém rozpětí Kč. 79

80 OBEC LIBOUCHEC Mezi další dnes oblíbenou lokalitu pro plánovanou výstavbu RD je obec Libouchec. POZEMKY Stavební pozemky se zde prodávají v rozmezí Kč/m 2. Dle územního plánu se zde jedná ve větší míře o území určené ke komerčně industriálnímu vyuţití. Pozemky jsou zde rovinatý (leţí mimo jiné 54 km od města Dresden) před dálničním tunelem do Krušných hor. Dále zde vznikla smíšená zóna s podporou města Ústí n.l a Euroregionu Labe. V této době je nabízeno k prodeji cca 24ha v průměrné ceně 600 Kč/m 2 BUDOVY Rodinné domy V této obci se nachází na prodej spíše rodinné domy, cena je s ohledem na blízký nájezd na dálnici D8 (vzdálen 2km), veškerá občanská vybavenost v místě o něco vyšší neţ v ostatních obcích. Ceny domů se pohybují se v cenovém rozpětí Kč. OBEC POVRLY Další rozvojovou lokalitu pro výstavbu RD je obec Povrly. Obec rozkládající se na levém břehu Labe v údolí Královského potoka, asi 9 kilometrů východně od Ústí nad Labem S obcí Velké Březno na pravém břehu Labe je spojuje říční přívoz. V obci ţije obyvatel. V dnešní době probíhá aktivní příprava povolení na realizaci inţenýrských sítí a komunikací cca pro 30 rodinných domků. POZEMKY Pozemky pro bydlení se zde prodávají v rozmezí Kč/m 2. 80