ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2019

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2019 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2+1/2 k nemovitým věcem sestávající z: I) pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pečky, č.p. 368, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. 1601), pozemku p.č zahrada, vše v k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín. II) pozemku p.č zahrada a pozemku p.č zahrada, vše v k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín. Objednavatel posudku: Účel posudku: Mgr. Pavel Pajer soudní exekutor, Exekutorský úřad Tachov Hornická Tachov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 141 EX 00136/ Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 31 stran a 7 stran příloh. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Tachov, Mgr. Pavel Pajer, č.j. 141 EX 00136/19-219, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2+1/2 k nemovitým věcem sestávající z: I) pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pečky, č.p. 368, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. 1601), pozemku p.č zahrada, vše v k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín. II) pozemku p.č zahrada a pozemku p.č zahrada, vše v k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín. Znalci se ukládá, aby: a) ocenil níže uvedené nemovité věci a jejich součásti / spoluvlastnický podíl povinného na nemovitostech a jejich součástech, b) určil a ocenil jejich příslušenství, c) zjistil věcná břemena, nájemní práva, výměnky a pachtovní práva spojená s oceňovanými nemovitosti; a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, nájemních práv, výměnku a pachtovního práva obvyklou cenou podla zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění - zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, nájemního práva, výměnku a pachtovního práva obvyklá cena nemovitostí snížila oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, nájemním právem, výměnkem a pachtovním právěm oceňované nemovitostí zatíženy nebyly, d) vyjádřil se, zda je nájemné či pachtovné, případně poměrná část výnosu z věci zcela nepřiměřená najemnému či pachtovnému, případně poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklé nebo je-li věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného, a toto náležitě zdůvodnil. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb., vyhlášky č. 457/2017 Sb. a vyhlášky č. 188/2019 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. stránka č. 3

4 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinní se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnili a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se inženýrských sítí a občanské vybavenosti byly sděleny sousedem z rodinného domu č.p Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 2235, pro k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Stavební povolení ze dne Projektová dokumentace z roku Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 4

5 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Pečky Katastrální území: Pečky (718823) List vlastnictví číslo: 2235 Vlastníci: 1. Forejt Dušan Podíl: 1/2 Barákova 368, Pečky 2. Forejtová Klára Podíl: 1/2 Hronovická 498, Zelené Předměstí, Pardubice 5. Celkový popis předmětu ocenění I) Rodinný dům č.p. 368 s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č. 2362, k.ú. Pečky Jedná se o přízemní, zděný rodinný dům s využitým podkrovím pod valbovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, centrální části obce Pečky, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Barákova 368, Pečky. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1622/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Pečky, Masarykovo nám. 78, Pečky. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 60 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Byla provedena nadstavba a přístavba původního objektu a z části vyměněna okna za nová plastová. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat zandbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č se nachází zděná garáž pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Na levou zdaní část rodinného domu navazuje přízemní, zděná vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem, na kterou dále navazuje zděná vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. stránka č. 5

6 b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - ocelová vrata - zeď cihlová - chodník z betonových dlaždic - přípojky IS II) Pozemky p.č a p.č. 1602, k.ú. Pečky Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2+1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č zahrada a pozemku p.č zahrada, vše v k.ú. Pečky, obec Pečky, okres Kolín. Pozemky jsou situovány v okrajové zastavěné části obce, v mírně sklonitém terénu s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci na pozemku p.č. 1622/1 - ostatní plocha a p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Pečky, Masarykovo nám. 78, Pečky. Dle informací ČSÚ v obci Pečky je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu města Pečky jsou pozemky vedeny jako: Sm - smíšené obytné. Informace získány z www stránek města. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství pozemků: a) vedlejší stavby: V zadní levé části pozemku p.č je situována přízemní zděná garáž pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Na pozemku p.č se nachází zděný rozestavěný objekt bez zastřešení, který není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Dne vydal Městský úřad v Pečkách, odbor výstavby, zemědělství, životního prostředí a dopravy, STAVEBNÍ POVOLENÍ na stavbu zámečnické dílny, na pozemku číslo 963, 1595 v katastrálním území Pečky. Z důvodu nízkého stupně rozestavěnosti je navýše uvedený objekt nahlíženo pouze jako na příslušenství pozemku p.č b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo v ocelových rámech na betonových sloupcích a cihlové podezdívce - ocelová vrátka z plastových latí - ocelová vrata - zeď z betonových tvárnic Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 6

7 6. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům č.p. 368 s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č. 2362, k.ú. Pečky 1) Objekty a) Rodinný dům č.p ) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou Pozemky p.č a p.č. 1602, k.ú. Pečky 1) Objekty a) Rozestavěný objekt neevidovaný v KN 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná práva a) Věcné břemeno inženýrských sítí 4) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 7

8 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,090 i = 2 stránka č. 8

9 Rodinný dům č.p. 368 s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č. 2362, k.ú. Pečky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 1,000 i = 1 stránka č. 9

10 Pozemky p.č a p.č. 1602, k.ú. Pečky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je omezen věcným břemenem. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,930 i = 1 stránka č. 10

11 Ocenění Rodinný dům č.p. 368 s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č. 2362, k.ú. Pečky 1) Objekty 1.1) Vyhláška 188/2019 Sb. 1.1.a) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,250 Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 16,59 5,64+14,26 8,65+11,93 5,75 = 285,51 m 2 Podkroví 16,59 5,64+14,26 8,65+11,93 5,75 = 285,51 m 2 Součet: = 571,02 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 16,59 5,64 5,47+14,26 8,65 8,90+11,93 5,75 7,32 = 2 111,75 m 3 Zastřešení 16,59 5,64 3,43 0,50+14,26 8,65 1,00 0,50+11,93 5,75 1,74 0,50 = 281,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 393,57 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené s částečnou izolací 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha valbová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby, svody, 0,90 % Standardní parapety) 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hrubé, stříkané 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se stránka č. 11

12 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová, plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9447 Ocenění: Základní cena ZC: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví K vp : 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9447 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2500 Základní jednotková cena upravená: = 5 451,67 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 393,57 m ,67 Kč/m 3 = ,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: ,76 Kč 55,000 % ,57 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,19 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,090 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,19 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,090 Cena stavby: CS = CS N pp = ,82 Kč stránka č. 12

13 Rodinný dům č.p. 368 zjištěná cena: ,82 Kč 2) Pozemky 2.1) Vyhláška 188/2019 Sb. 2.1.a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Pečky Název okresu: Kolín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 2 220, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 794, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 835 m 2 Redukční koeficient podle 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do m 2. Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 13

14 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,090 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 865,4600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1601 Zastavěná plocha a nádvoří , Zahrada ,32 Součet: ,10 Pozemky zjištěná cena: ,10 Kč 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), stránka č. 14

15 - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Pečky, okres Kolín Rodinný dům, který se nachází v klidné části města Pečky Praha východ. Dům s celkovou plochou 128 m 2 je postaven ze smíšeného zdiva cihla, kámen a tvárnice. Leží na pozemku o celkové výměře 341 m 2. Jsou tu čtyři prostorné pokoje, koupelna a samostatná toaleta. V předsíni se nachází schodiště, po kterém se dostaneme na půdu, kde je dostatek prostoru na vybudování 3 a více pokojů. Dům je částečně podsklepený. Dům je v současné chvíli vytápěn plynovými kamny (vafky), je napojen na vodu, elektřinu a kanalizace je přivedena na pozemek. K domu náleží zahrada. Na zahradě je stavba využívaná jako dílna a sklad materiálu. Přístupová komunikace je obecní, zpevněná asfaltovým povrchem. Umístění domu je nedaleko centra města a vlakového nádraží i přesto se jedná o velmi klidnou lokalitu. V Pečkách je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, lékař, obchody, úřady, vlak, autobusy atd.) Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Pečky, okres Kolín RD s velmi hezkým, udržovaným rovinatým pozemkem v obci Velké Chvalovice, které náleží k městu Pečky. Domek s výměrou 93 m 2 je v původním stavu, vhodném k celkové rekonstrukci. Stav domu je sice před rekonstrukcí, ale v poměrně dobrém stavu jsou krovy, střecha, zspano. Vnitřní prostory mají aktuálně dispozici 2+1. Půda je vysoká, vhodná k adaptaci. Dům je podsklepený prostorným sklepem. Napojen je na elektřinu a vodovod, na pozemku je také vlastní studna. Odpad je aktuálně formou septiku, ale lze jej napojit na obecní kanalizaci. Také plyn je na hranici pozemku. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Radovesnice, okres Kolín Dům je prostorný, skládá se za čtyř pokojů, kuchyně a zimní zahrady. Je zde ještě další místnost přístupná z venčí a drobná oddělená stavba, které jsou spojeny zastřešeným průchodem a složili jako truhlářská díla. Dále je na pozemku domek pro děti, kůlny na dřevo a altán, který sloužil jako kovárna. Zastavěná plocha samotného domu je 190 m 2, nepočítaje další drobné stavby. Zahrada je prostorná, jsou zde vzrostlé keře a stromy, z jedné strany je ohraničena svahem porostlým lesem. Dům byl průběžně po částech rekonstruován, jsou zde nové rozvody elektriky i vody. Vytápění je řešeno tepelným čerpadlem a krbovými kamny. Střecha má novou krytinu. Voda je ze studny, vodovodní řád je v ulici. Odpadní vody do domácí ČOV, která momentálně nefunguje. Kanalizaci bude obec budovat v blízké době. Dům se nalézá několik desítek metrů od autobusové zastávky. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické stránka č. 15

16 uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost do obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Pečky, okres Kolín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 0,95 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 stránka č. 16

17 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,40 Kč Váha (V): 1,0 RD Pečky, okres Kolín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 0,95 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,05 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,84 Kč Váha (V): 1,0 RD Radovesnice, okres Kolín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 0,95 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,05 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,83 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena: ,84 Kč Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): ,02 Kč Maximální jednotková cena: ,40 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč stránka č. 17

18 Pozemky p.č a p.č. 1602, k.ú. Pečky 1) Objekty 1.1) Vyhláška 188/2019 Sb. 1.2) Rozestavěný objekt neevidovaný v KN 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,217 budovy pro průmysl (výrobní) Podlaží: I.NP Výška: 2,41 m Zastavěná plocha: 12,00 9,00+4,00 6,62 = 134,48 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 2,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 134,48 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 12,00 9,00 2,41+4,00 6,62 2,41 = 324,10 m 3 Zastřešení 12,00 9,00 2,44 0,50+4,00 6,62 1,60 0,50 = 152,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 477,04 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy s izolací 8,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 21,40 % Standardní 3. Stropy 11,30 % Standardní 4. Krov, střecha 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech 2,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,80 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,80 % Standardní 10. Schody 3,10 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,30 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 3,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 6,40 % Standardní stránka č. 18

19 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 2,00 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,90 % Standardní 24. Výtahy 1,00 % Standardní 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 786, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9691 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1714 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2170 Základní jednotková cena upravená: = 6 583,95 Kč/m 3 Základní cena upravená: 477,04 m ,95 Kč/m 3 = ,51 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Svislé konstrukce 21,40 % / 1,0000 (100 80) % + 4,280 % 3. Stropy 11,30 % / 1,0000 (100 0) % + 11,300 % 4. Krov, střecha 6,20 % / 1,0000 (100 0) % + 6,200 % 5. Krytiny střech 2,20 % / 1,0000 (100 0) % + 2,200 % 6. Klempířské konstrukce 0,60 % / 1,0000 (100 0) % + 0,600 % 7. Úprava vnitřních povrchů 5,80 % / 1,0000 (100 0) % + 5,800 % 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % / 1,0000 (100 0) % + 3,200 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,80 % / 1,0000 (100 0) % + 0,800 % 10. Schody 3,10 % / 1,0000 (100 0) % + 3,100 % 11. Dveře stránka č. 19

20 3,20 % / 1,0000 (100 0) % + 3,200 % 12. Vrata 0,30 % / 1,0000 (100 0) % + 0,300 % 13. Okna 5,20 % / 1,0000 (100 0) % + 5,200 % 14. Povrchy podlah 2,90 % / 1,0000 (100 0) % + 2,900 % 15. Vytápění 3,80 % / 1,0000 (100 0) % + 3,800 % 16. Elektroinstalace 6,40 % / 1,0000 (100 0) % + 6,400 % 17. Bleskosvod 0,30 % / 1,0000 (100 0) % + 0,300 % 18. Vnitřní vodovod 2,20 % / 1,0000 (100 0) % + 2,200 % 19. Vnitřní kanalizace 2,00 % / 1,0000 (100 0) % + 2,000 % 21. Ohřev vody 1,70 % / 1,0000 (100 0) % + 1,700 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,90 % / 1,0000 (100 0) % + 2,900 % 24. Výtahy 1,00 % / 1,0000 (100 0) % + 1,000 % 25. Ostatní 5,20 % / 1,0000 (100 0) % + 5,200 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 74,580 % Úprava ceny: ,51 Kč 74,580 % ,24 Kč Cena stavby: = ,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 90 roků Opotřebení: / ( ) = 10,000 % Odpočet opotřebení: ,27 Kč 10,000 % ,33 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,94 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,930 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,40 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,03 pozemku 3 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 stránka č. 20

21 4 Dopravní dostupnost k hranici pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) III. Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,02 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + Pi) = 0,404 i = 2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,94 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,376 Cena stavby: CS = CS N pp = ,28 Kč 0,02 Rozestavěný objekt neevidovaný v KN zjištěná cena: ,28 Kč 2) Pozemky 2.1) Vyhláška 188/2019 Sb. 2.1.a) Pozemky 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Pečky Název okresu: Kolín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 2 220, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 794, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) stránka č. 21

22 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,8 vp) vp = 0,969 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,090 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,014 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 780,1574 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1595 Zahrada ,92 9 odst. 4 písm. a) Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 R = 234,0472 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1602 Zahrada ,23 Součet cen všech typů pozemků: = ,15 Kč Pozemky zjištěná cena: ,15 Kč stránka č. 22

23 3) Věcná práva 3.1) Cenový předpis 3.1.a) Věcné břemeno inženýrských sítí 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene vedení inženýrských sítí a vstupu na pozemek za účelem jejich revize, údržby a oprav dle čl. IV. smlouvy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: parcela: parcela: parcela: 1599 a vázne na: - parcela: 1595 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč stránka č. 23

24 4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Plaňany, okres Kolín Stavební pozemky s inženýskými sítěmi, jednotlivě o výměře m 2 v Městysu Plaňany 20 min východně od Prahy. Pozemky jsou rozděleny geometrickým plánem a kompletně zasíťovány (elektřina, obecní vodovod a veřejná kanalizace v šachtě) - vše přímo na pozemcích. Pozemky jsou kompletně oplocené moderním betonovým plotem s motivy, jsou absolutně v rovině a obdelníkového tvaru. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 24

25 2) Pozemek Plaňany, okres Kolín Kompletně zasíťovaný stavební pozemek o výměře 899 m 2 v Městysu Plaňany 20 minut východně od Prahy. Pozemek je rohový a zasíťovaný elektřinou, obecním vodovodem a veřejnou kanalizací. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Pozemek Cerhenice, okres Kolín Pozemek pro stavbu rodinného domu v obci Cerhenice. Pozemek leží v klidné a navíc strategicky výhodně umístěné lokalitě. Celková výměra pozemku činí 1412 m 2. Pozemek parc. č. 246/8 je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, na elektřinu a na plyn. Je zde komunikace ze zámkové dlažby. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 1 900,- do 2 700,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků jako průměr uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 2 350,- Kč/m 2. stránka č. 25

26 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační K stavební připravenosti K přístupu Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Plaňany, okres Kolín , Kč 1 085,00 1,00 1,05 1,10 1, ,15 Kč 1,0 Pozemek Plaňany, okres Kolín , Kč 899,00 1,00 1,05 1,10 1, ,56 Kč 1,0 Pozemek Cerhenice, okres Kolín , Kč 1 412,00 1,00 1,05 1,10 1, ,26 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační K stavební připravenosti K přístupu ) Minimální jednotková cena: 1 211,26 Kč Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): 1 512,99 Kč Maximální jednotková cena: 1 732,56 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 1 510, Kč Jednotkové množství: 1 180,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): , Kč stránka č. 26

27 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. I) Rodinný dům č.p. 368 s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č. 2362, k.ú. Pečky Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: ,- Kč (zaokrouhleno) II) Pozemky p.č a p.č. 1602, k.ú. Pečky Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: ,- Kč (zaokrouhleno) Závady (věcná břemena) byly zjištěny, nejsou , Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: jedenmilionsedsetsedmdesáttisíc Kč stránka č. 27

28 Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitým věcem evidovaným na LV č Dušan Forejt Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: ,- Kč Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitým věcem evidovaným na LV č Klára Forejtová Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: ,- Kč REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Cena věcných práv , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) , Kč Movité věci 0, Kč Práva (nájemní smlouva, pacht) byla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady (věcná břemena) byly zjištěny, nejsou , Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. stránka č. 28

29 Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: čtyřimilionyčtyřistadevadesáttisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: čtyřimilionyčtyřistaosmdesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 29

30 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 30