Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č řadové garáže na stavebním pozemku č v katastrálním území Neratovice,okres Mělník Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Masarykova 679/ L i t o m ě ř i c e č. obj.: 124 EX 10935/16-48 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova Praha Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty řadové garáže na stavebním pozemku č v katastrálním území Neratovice,okres Mělník z důvodu exekučního řízení 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o řadovou,střední garáž v okrajové části města Neratovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Mělník LV č exekuční příkaz - usnesení o jmenování znalce z zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Petr K o h o u š e k 6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost nebyla předložena žádná dokumentace,pro ocenění je užito skutečností a výměr,zjištěných měřením na místě samém 7. Celkový popis nemovitých věcí 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,80 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,04 pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 7 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,832 i = 2

4 4 Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž Jedná se o řadovou střední garáž,nosné konstrukce jsou zděném,krov příhradový s mírným sklonem krytý vlnitými etrnitovými šablonm,podlahy betonové,elinstalace světelná,vrata dřevěná. Stáří objektu,dle sdělení vlastníka sousední garáže 50 roků.technický stav odpovídá stáří. b) Pozemky 1) Pozemky Zastavěný pozemek řadovou garáží v okrajové části města Neratovice. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Garáž 37 Podlaží: garáž Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 6,15 3,00 = 18,45 m 2 Obestavěný prostor (OP): garáž 3,00 6,15 3,00 = 55,35 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Neratovice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 452, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 *

5 5 * Rok výstavby / kolaudace: 1966 Stáří stavby (y): 50 Koeficient pro úpravu (s): 0,750 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,720 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 045,44 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,832 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 55, ,44 1,000 0,832 = ,77 Kč Garáž zjištěná cena: ,77 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Garáž Jednotkové množství: Hlavní část : 55,35 jedn. Obestavěný prostor základů: + 9,00 jedn. Jednotkové množství celkem: = 64,35 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 3 500, Kč/jedn. 64,35 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 62,500 % Odpočet opotřebení: , Kč 62,500 % ,63 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,37 Kč Garáž zjištěná cena: ,37 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Neratovice Název okresu: Mělník Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i

6 6 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,02 území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 590, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 172, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,832 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,832 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 975,1040 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2020 zastavěno ,87 Pozemky zjištěná cena: ,87 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pro zjištění porovnávací hodnoty je použito nabídkových cen obdobných řadových garáží v okrese Mělník.

7 7 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Mělník , Kč 24,00 m 2 0,90 0,90 1, ,50 Kč 1,0 Mělník , Kč 18,00 m 2 0,90 0,90 1, , Kč 1,0 Kralupy nad Vltavou , Kč 20,00 m 2 1,00 0,90 1, , Kč 1,0 Kralupy nad Vltavou , Kč 18,00 m 2 1,00 0,90 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 075, Kč 7 385,63 Kč 9 000, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 7 385,63 Kč Jednotkové množství: 18,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,34 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

8 8 C. Rekapitulace Administrativní hodnota dle cenové vyhlášky je ,-- Kč. Věcná hodnota stavby s připočtením ceny pozemku je zaokrouhlemě ,-- Kč a porovnatelná hodnota je zaokrouhlemě ,-- Kč. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty v celkové výši ,-- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Věcná hodnota objektů podle THU , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostotřicettisíc Kč

9 D. Živnostenské oprávnění 9

10 E. Seznam příloh 10