Převody vlastnictví bytů

Transkript

1 Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta Lukáš Moncmann Převody vlastnictví bytů Diplomová práce Vedoucí práce: JUDr. Jaroslav Oehm Katedra Obchodního práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu):

2 Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze dne. Podpis

3 Děkuji JUDr. Jaroslavu Oehmovi za pomoc a čas, které mi věnoval, za esenciální nápady, které přinesl, a za trpělivost, kterou se mnou měl, při zpracování této práce.

4 Obsah: Úvod Uvedení do problematiky Historie institutu bytového vlastnictví a jeho převodů Vývoj do roku Zákon č. 52/1966 Sb Základy platné úpravy Koncepce bytového vlastnictví Základní pojmy v bytovém právu Obecný převod vlastnictví bytu Převod jednotky Společné prostory Přechod práv Pozemek Smlouva o převodu vlastnictví bytu Náležitosti podle obecných předpisů Speciální náležitosti Katastr nemovitostí Daně při převodech bytů Úplatné převody Bezúplatné převody Daň z příjmu Omezení a odchylky Nový občanský zákoník Převody Důsledky převodu Zvláštní případy převodů vlastnictví bytů První převody jednotek Převod první jednotky Souhlasy s převodem bytu Převod bytu s nájemníkem První nabídka Druhá nabídka převodu Převody družstevních bytů Výhradní převod Povinný převod Bezplatný převod Družstevní půdní nástavby a vestavby Nový občanský zákoník Mezinárodní srovnání převodů bytů Slovenská úprava Úprava v odlišných právních systémech Mezinárodní úpravy Závěr Seznam zkratek Použitá literatura Summary/Abstract, Resumé/Abstrakt, Klíčová slova/key words... 66

5 Úvod Bytové vlastnictví a jeho úprava je právní problematika, která má velice blízko k běžnému životu. Podle pravidel v této oblasti práva stanovených mnozí, často automaticky, denně postupují při správě svých záležitostí a zajišťování třeba i základních potřeb. Při vzniku předpisů i v rámci jejich uplatňování se tak velice silně uplatňují sociální hlediska a aspekty. Je velmi pravděpodobné, že i s dynamikou tohoto vlastnictví, tedy přechodů a zejména převodů bytů se během života většina střetne. V tomto případě je však již potřeba mnohem větší obezřetnost než při každodenní rutině, protože je zde nakládáno s hodnotami nemalé výše a podmínky převodu jsou pro každý typ bytu či postavení jeho vlastníka, právě kvůli regulaci ze sociálně ochranářských pohnutek, alespoň mírně, odlišné. Pro právo a právníky je tak zájmem i výzvou udržet v této úpravě systém a přehled, což je i cíl, který si kladu v této práci. Snažím se jej dosáhnout zejména systematikou částečně odlišnou od systematiky odborné literatury 1 či zákona, a pokusem o jistou celistvost a úplnost přehledu nuancí tohoto institutu. Mým cílem není a ani nemůže být snaha o hledání novinek a návrhů změn účinné úpravy, jelikož celá problematika bytového vlastnictví bude (již téměř neodvratitelně) od nově upravena jako součást nového občanského zákoníku 2. Na dalších stranách se tak pokouším vytvořit závěrečný rozbor a kritické zhodnocení (a z nich vyvození vlastních závěrů) úpravy o převodech vlastnictví bytů používané v době vzniku práce (právní stav k ). Hledět na ni budu naposledy jako na platnou, ale doplňuji již přehled nově schválené úpravy (nahlížené naopak naposledy ještě jako předpisů neúčinných) a zaměřuji se na rozdíly, nejasnosti a případné problémy z ní plynoucí v porovnání s komplexnější starší úpravou. 1 Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, dále FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995 nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (zejména v ). 1

6 1. Uvedení do problematiky 1.1 Historie institutu bytového vlastnictví a jeho převodů Právní úprava vlastnictví bytů, a tím ani jejich převodů, není tradiční oblastí právní regulace. Dokládá to fakt, že doposud byly na našem území vydány jen dva zákony, ač často novelizované, kde lze toto téma označit za jejich primární náplň, a to oba v období posledních méně než 70 let. Přitom tento institut sám je velmi starý 3, spojený již s počátky lidské civilizace a urbanismu Vývoj do roku 1966 Právě koncentrování obyvatelstva do měst, a s tím související život na malém prostoru, často striktně vymezeném hradbami, s nedostatkem parcel pro stavbu, přinesl již tehdy potřebu právně dělit stavby na části tak, aby tyto budovy mohly být využívány více, navzájem často i naprosto neznámými lidmi, a to přitom na základě právního titulu svědčícího k té dané části právě jeho konkrétnímu obyvateli. Nejednalo se však vždy přímo o vlastnictví bytů, tak jak jej známe dnes, ať již předmětem práva (mohlo jím být i např. poschodí) či jeho obsahem (některé právní řády znaly k takovému předmětu např. pouze nájem, nebo práva dnes odpovídající věcnému břemeni). V podstatě negativně ovlivnila vývoj bytového vlastnictví římská právní nauka, a to na dlouhá staletí dopředu a dokonce až k dnešním dnům (např. níže naznačená právní úprava v německy hovořících zemích, i nový občanský zákoník 4 ). Ta zavedla do práva obecnou zásadu Superficies solo cedit, tedy povrch ustupuje půdě. Podle této zásady stavba patřila vlastníkovi parcely, na níž stála, a bylo tedy nepředstavitelné, že by část této budovy (např. byt) mohla být ve vlastnictví jiné osoby (tedy této i převáděna). Byty tak mohly být v tomto období užívány převážně právě na základě nájmu či tzv. služebností (práva dnes odpovídající věcným břemenům, platná, avšak k dnešnímu dni neúčinná, právní úprava se k termínu služebnost opět vrací. 5 ) 3 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s V 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. 5 Tamtéž 1257 a násl., zejména pak

7 V protikladném období, které následovalo, ve feudalismu, se dařilo institutu bytového vlastnictví daleko lépe a dosáhl značného rozšíření, což odborná literatura 6 přisuzuje aplikaci teorie partikularismu (děleného vlastnictví), které v protikladu k římskoprávní škole umožnovalo několik různých vlastnických vztahů, které si vzájemně neodporovaly, k jedné budově a jejím částem. Toto rozšíření za středověku však vzalo za své nástupem novověkých kapitalistických teorií, vracejících se i k římskoprávním zásadám, které, až do 20. století, převážně úspěšně popíraly užitečnost převodů jednotlivých bytů z vlastnictví majitele budovy a tedy i tomu odpovídající legislativní úpravy Zákon č. 52/1966 Sb. Před druhou světovou válkou tudíž i přes některé snahy (M. Stieber, J. Sedláček, Š. Luby) nedošlo k uzákonění vlastnictví bytů ani na území tehdejšího Československa. Změnu přinesl až dějinný obrat, tedy odklon od kapitalismu a přiklonění se k zřízení zbudovanému na zásadách teorií socialismu, komunismu a centrálně plánovaného hospodářství. Právě takto řízené hospodářství se cítilo povoláno řešit dlouhodobé problémy s nedostatkem obytných prostor. Nástrojem k tomu měl být právě i nový zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. Je pro tuto dobu typické, že tato snažení byla kromě stimulačního záměru - urychlit budování bytů, vedena i záměrem regulovat stavbu rodinných domků, jak lze vyvodit i z důvodové zprávy tohoto zákona. 7 Jedná se o první právní úpravu institutu bytového vlastnictví. Jako takový se tento zákon dočkal hned několika novelizací. Z nejvýznamnějších lze uvést zákon č. 30/1978 Sb. a po opětovné změně politického a hospodářského systému, do dnešní podoby, dále zákon č. 509/1991 Sb., zákonné opatření předsednictva Federálního shromáždění ČSFR č.297/ 1992 Sb. a zákon 264/1992 Sb. Tento zákon stál na teorii monismu 8, což je teoretická koncepce, kdy je jen jeden předmět vlastnictví, v tomto případě byt. Z toho plyne, že společné části domu vůbec nebyly součástí institutu 6 Např. FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. VII, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s

8 vlastnictví bytu. Tato práva byla namísto toho předmětem spoluvlastnictví, které akcesoricky přistupovalo k vlastnictví bytu. Ač byl tento zákon jistě průlomem a zaváděl mnoho užitečných institutů včetně samotného osobního vlastnictví bytů, a tím i jejich převodů, byl přece ve svém užívání omezen a poplatný době, ve které vznikl a platil. Překážkou hladkého fungování toho, co bychom dnes nejspíše nazvali trhem s byty, samozřejmě v tehdejších reáliích, byla zejména existence různých druhů vlastnictví (osobního, soukromého a socialistického) s různým stupněm dispoziční volnosti a limitovanými možnostmi změny na jiný z těchto režimů. Do novely 30/1978 Sb. bylo možno byt prodat do vlastnictví občanům pouze za podmínky, že budou prodány všechny byty v domě (soukromého a družstevního bytového fondu se pak tento zákon netýkal nikdy). Dále také překáželo omezení umožňující jednomu občanovi vlastnit pouze jeden byt či rodinný domek. 9 Tento zákaz kumulace obytných kapacit v rukou jedné osoby, kdy druhá a další se již ani nestávala vlastnictvím osobním, ale pouze soukromým, byl podpořen povinností prodat takový počet objektů, aby došlo opět k snížení jejich množství v rukou konkrétního vlastníka na jeden. Co se týká konkrétně převodů vlastnictví bytů, tedy předmětu této práce, a rozdílů oproti dnes používanému zákonu, byla tato úprava speciální. Modifikovala tedy instituty zavedené obecnými předpisy občanského práva, které jsou v mnoha ohledech shodné s dnešními (o těch pojednávám v následujících kapitolách). Zvláštní byla úprava zejména v ustanoveních odst. 4 a v části odst zákona 52/1966 Sb. Ta ustanovují nerozlučnou spojitost vlastnictví bytu a akcesorických práv (spoluvlastnictví společných částí, práv k pozemku), tím byl vázán převod těchto práv na převod bytu. Dále byla omezena možnost převodu místnosti nesloužící k bydlení, převést tuto lze pouze jinému vlastníkovi bytu v domě. 10 Což je úprava podstatná, jistě však ne vyčerpávající, proto hrála velkou roli obecná úprava v zákoně č. 40/1964, občanský zákoník, v tehdejším znění. Občanský zákoník v době platnosti zákona 52/1966 Sb. neznal institut předkupního práva, proto ani při převodech bytů nemohlo takovéto právo svědčit 9 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s

9 vlastníkům ostatních bytů v domě, což je, vzhledem k výše uvedenému pravidlu dovolujícímu každému vlastnit jen jeden byt, i zcela logické. Obdobně toto právo nesvědčilo ani ostatním spoluvlastníkům při podílovém spoluvlastnictví bytu. Namísto toho byl alespoň každý převod spoluvlastnického podílu na bytu podmíněn souhlasem těchto ostatních spoluvlastníků, s výjimkou případů kdy nabyvatelem byl právě některý jiný spoluvlastník, anebo též potomek převodce. Na rozdíl od nepříliš rozšířených druhů věcných práv používaných běžně dnes (např. věcná břemena, zástavní právo), která i tehdy přecházela automaticky spolu s převáděným bytem, existoval pro zajištění pohledávek institut omezení převodu nemovitosti, při jehož výskytu byl převod (např. i takto zatíženého bytu) podmíněn souhlasem věřitele pod sankcí neplatnosti. Tituly převodů byly zejména smlouvy, typově odpovídající dnešním (viz dále v pasáži věnující se obecně smlouvě o převodu bytu), které musely být písemné a registrovaly se na státním notářství. Převod vlastnického práva nastal až ke dni registrace rozhodnutí, tedy nikoli jako k dnes obvyklejšímu dni podání. Zápis, který pak na podkladě ověřeného opisu smlouvy s vyznačenou doložkou o registraci provedl okresní orgán Ústřední správy geodézie a kartografie, měl pouze deklaratorní význam. V případě převodů bytů ve vlastnictví osobním si, při přezkoumávání smlouvy před registrací, státní notářství vždy povinně vyžádalo stanovisko místního národního výboru Základy platné úpravy Také vzhledem k výše uvedenému lze považovat schválení dodnes platného zákona 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), téměř za historický mezník. 12 Z novel tohoto zákona, dnes platného ve znění novely 227/2009 Sb. (celý v platném znění dále jen jako zákon), si zaslouží připomenout především novela 103/2000 Sb. Tato byla zásadní zejména v oblasti převodů družstevních bytů, vztahů k pozemkům pod bytovými domy a také v úpravě společenství vlastníků jednotek. Poslední jmenovanou oblast byla dále rozvinula 11 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 9. 5

10 novela 451/2001 Sb., na což navázaly, pro tuto tématiku též významné, nové vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, vydané nařízením vlády 371/2004 Sb. Je vhodné také znovu připomenout, že celý zákon bude zrušen k novým občanským zákoníkem, který bude nadále sám obsahovat celkovou úpravu této problematiky Koncepce bytového vlastnictví Bytové vlastnictví je nepochybně institutem především soukromého práva, zákon č. 72/1994 Sb. je pak konkrétně jedním z pramenů práva občanského. Jedná se o lex specialis k obecné občanskoprávní úpravě, reprezentované především stále platným občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.) v aktuálním znění (ObčZ), který je tak možné (a často i nutné) ve vztazích upravených zákonem o vlastnictví bytů subsidiárně aplikovat. Uplatnit se k němu též může analogie, v tomto případě typu legis. 13 Subsidiární užití občanskoprávních předpisů upravuje již 3 zákona, který navíc konkrétně stanoví, v dále neupravených otázkách, pro byt režim nemovitosti. Naopak vylučuje užití ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví (a také bezpodílového spoluvlastnictví v mezích společného jmění manželů) 14 s výjimkou případu, kdy se jedná o spoluvlastnictví bytu jako takového. Vztah speciality je řešen 125 odst. 2 ObčZ, který odkazuje v úpravě vlastnictví bytů na zvláštní zákon, tím je právě ten č. 72/1994 Sb. Jak již název zákona napovídá, došlo k odklonu od monistické teorie zákona č. 52/1966 Sb., kde jediným předmětem bytového vlastnictví byl byt, a naopak se zde zákon kloní k teorii dualistické, konkrétně by se pak mohlo jednat o druh tzv. koncepce spoluvlastnické 15, kdy hlavní předmětem je budova (dům) a byt je pouze předmětem vedlejším, tyto vlastnické vztahy jsou však spolu celistvé, nejedná se pouze o akcesoritu. S tímto názorem však nesouhlasí všichni odborníci 16 a hovoří se i o hlavním postavení jednotky a vztahu akcesority u společných částí a dokonce i pozemku. Obě koncepce podle mě přináší svá pro i proti v rámci logiky i systematiky. Jednotka je totiž 13 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s Tamtéž s Tamtéž s DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s

11 v zákoně i v této práci opravdu hlavním bodem zájmu, naopak třídění, v němž je vztah se společnými částmi ještě užší nežli běžná akcesorita (o tom hovořím v příslušné podkapitole o společných částech), více odpovídá skutečnosti. V této práci popisuji několik indicií, které mě vedou spíše k závěru, že hlavním předmětem je byt. Ať už je odpověď na tuto otázku jakákoliv, nemá pro praxi významnější dopad. Každopádně z obou možností shodně vyplývá a v této práci se tedy rozumí pod pojmem vlastnictví, ve smyslu uvedeném v jejím názvu, vždy spojení práva vlastnického k bytu a spoluvlastnického k společným částem domu Základní pojmy v bytovém právu. Některé z nejpodstatnějších pojmů vymezuje přímo 2 zákona, tyto definice jsou však většinou použitelné pouze v otázkách bytového vlastnictví. Některé pojmy definuje obecné občanské právo, většinou opět prostřednictvím občanského zákoníku, jindy je třeba vysvětlení hledat v předpisech stavebních či katastrálních. Pro tuto práci považuje za důležité uvést zejména, že budovou se rozumí trvalá stavba, která má alespoň dva samostatné užitkové prostory (s výjimkou hal). Tento pojem je obvykle používán ve smyslu stavby dosud nerozdělené (ale vzhledem k počtu samostatných prostor rozdělitelné), nebo alespoň stále ještě celé (všech jednotek) ve vlastnictví jednoho (typicky původního) vlastníka. Zatímco dům (s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví) je budova kde již vzniklo spoluvlastnictví k společným částem domu dle tohoto (bytového) zákona, tedy bude jí již rozdělená budova, kde vlastníky jednotlivých jednotek jsou nejméně dvě různé osoby. Často se též setkáme s pojmem společných částí (podle zákona domu, správnější by však mohlo být právě i budovy 17 ), zákon uvádí i jejich demonstrativní výčet a dále je třídí, určujícím znakem je však vždy jejich účel, tedy že jsou zde pro společné užívání vlastníků jednotek. Jelikož v práci hovořím i o pozemcích pod domy a budovami, právech k nim, je třeba zmínit, že zastavěným pozemkem je dle zákona pozemek zastavěný bytovým domem (součástí je i případné zcela uzavřené vnitřní nádvoří), ohraničený je tento právě domovními obvodovými zdmi. Nemusí se tak jednat o celou parcelu dle katastru nemovitostí, může se naopak skládat z více parcel nebo jejich 17 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s.22. 7

12 různých částí a celků. Nelze jej v žádném případě a žádném smyslu automaticky slučovat se společnými částmi domu, jelikož jde o jiný předmět, s vlastní právní úpravou a režimem. Např. společným prostorem (nebo zcela samostatným předmětem) 18 může být i pozemek vně obvodových zdí (zahrady a předzahrádky), avšak na ten se již vztahuje jiná úprava a je užíván z jiných titulů než tento pozemek tzv. zastavěný. Jedním z klíčových termínů, který je také obsažen v názvu této práce, a jehož vlastní definici uvádí i občanský zákoník či stavební zákon 19, je byt, kterým se ve smyslu bytového zákona rozumí místnost či soubor místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k bydlení. Novým pojmem v zákoně je pak jednotka, což je byt nebo nebytový prostor (které však nejsou předmětem této práce a jejich specifiky se tak nebudu zabývat), již jako reálně (tímto zákonem) vymezená část domu. Označuje tedy na rozdíl od pojmu bytu vždy samostatný předmět práva (fikci věci), pro který se, jak bylo výše uvedeno, podle 3 odst. 2 zákona vztahuje v zásadě právní režim pro nemovitosti. Jak bylo právě řečeno, nezaměřuji se v této práci na vztahy týkající se nebytových prostor. Proto (i s ohledem na název práce, triviální název zákona a pro zjednodušení) hovořím v této práci o bytu, vlastnictví bytu a jeho převodech, i jako o již vymezené části domu. I když správnějším pojmem by někdy byla jednotka, bytová jednotka nebo i když se dané ustanovení shodně týká i nebytového prostoru. Naopak tam, kde zákon a literatura hovoří o bytu, ať již vymezeném či nikoliv, samozřejmě nelze rozšiřovat výklad i na jiné z kategorií bytů, nebytových prostor, jednotek bytů či jednotek nebytových prostor. Zákon dále napříč těmito kategoriemi vymezuje některé jejich zvláštní případy, se zvláštnostmi a výjimkami z běžného mechanismu zákona pro ně stanovenými. O nich některá obecná tvrzení nemusí vždy bezezbytku platit (např. se jedná byty zvláštního určení a v domech zvláštního určení, ateliéry či nebytové prostory sloužící k účelům civilní obrany, koneckonců i byty družstevní a jiné). 18 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s Tamtéž, s

13 2. Obecný převod vlastnictví bytu Posledním nevyloženým termínem z názvu této práce je pojem převod, který je literaturou 20 vcelku shodně přijímán jako skutečnost, spočívající ve změně subjektu práva. Právě tato jedna skutečnost způsobí, že současný subjekt právo ztrácí a nabývá ho subjekt jiný. Nabyté právo je odvozené od práva předchůdcova (derivativní nabytí) 21, při čemž se s výjimkami uplatňuje zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, tedy že nikdo nemůže převést na jiného více práv než sám má. S tím souvisí resp. z toho plyne, že s předmětem převodu přecházejí na nabyvatele i na něm váznoucí závady (věcná práva), některé závazky. Pojmovým znakem převodu je také to, že spočívá na vůli účastníků (na rozdíl od přechodu). Právě převod bytu je jedním z nejvýznamnějších projevů práva disponovat s jednotkou, konkrétně se pak jedná o dispozici právní (opačnou kategorií jsou dispozice faktické, měnící podstatu jednotky). Ačkoliv zákon neobsahuje pozitivní výčet oprávnění vlastníka (obsahuje spíše negativní vymezení, zejména v 13, a výčet výjimek a omezení, pro převod jsou nejvýznamnější obsaženy např. v 20-24) budou zde tedy platit převážně obecná ustanovení občanského zákoníků o vlastnickém právu ( 123 a násl.), a opět také s ohledem na vztah k občanskému zákoníku jako celku (výše popsaný), právní režim nemovitostí pro jednotku a obecné náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytu (náležitosti jednání, úkonu, smluv a smluvních typů), o nichž je více pojednávám v příslušných kapitolách této práce. Právě dispoziční oprávnění převodu, jako nástroj realizace směnné hodnoty bytu, je pak jednou z hlavních výhod oproti nájemnímu vztahu. 22 Z obecné definice, co se týče derivativnosti nabytí, se snaží vybočit, shodou okolností právě v oblasti převodů bytů, institut převodu první jednotky po rozdělení 20 Zejm. LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 409, dále FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 15, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 164 a SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 38 a také FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971 s FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s

14 budovy. 23 Tuto situaci způsobila legislativní změna (v 4 odst. 2), která se pokusila spojit vznik bytového vlastnictví až s převodem první jednotky do rukou jiné osoby, než je původní vlastník domu (ač 20 odst. 3 zákona dále počítá s přechodem práv z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, již jako s převodem jednotky). Šlo by tak již o originální nabytí svého druhu. V souladu s tím již zákonodárce nejspíše nepředpokládal, že by k rozdělení na dům s jednotkami mohlo dojít odděleně od prvního převodu, o čem, ž svědčí i znění 7. Naopak dle 5 odst. 1, s přihlédnutím k tomu, že dříve samostatné rozdělení bylo zákonem plně podporováno (a také jelikož i pokyny ČÚZK č.24, i když možná bez náležité opory v zákoně, umožnily přesto vkládat prohlášení vlastníka samostatně) tedy takovéto domy s vymezenými jednotkami a jediným vlastníkem mohly a stále mohou legálně existovat. I když chybí pojmový znak zákonem předpokládaného bytového vlastnictví - spoluvlastnictví společných částí, které je dle 1 odst. 1 hlavním předmětem úpravy zákona, nelze popírat vztah přímo k již vymezeným jednotkám. Tento je nepochybně vlastnictvím, a vzhledem k odst. 2 jmenovaného 1 může toto vlastnictví existovat právě podle tohoto zákona, jelikož jeho vznik je očividně krokem ve vzniku spoluvlastnictví, kterýžto proces je podle posledně jmenovaného odstavce též předmětem úpravy zákona. Pokud dále vezmeme ohled na to, že prohlášení vlastníka a smlouva o převodu první jednotky jsou stále dvě skutečnosti, byť i simultánní 24, nebudu v této práci nepovažovat převod první jednotky, smlouvu o něm, za tu skutečnost (na rozdíl od prohlášení vlastníka), která způsobuje vznik vlastnictví k bytu. Převody vlastnictví bytů (předmět práce) tak dle mého názoru přímo nesouvisejí se vznikem bytového vlastnictví, resp. originálním nabytím vlastnického práva k jednotce či také jeho absolutním (na rozdíl od relativního, kterým jistě je) vznikem. Nebudu tak tento vznik (zejména pak prohlášení vlastníka, tím méně smlouvu o výstavbě, dohody o vypořádání spoluvlastnictví a společného jmění manželů jako ostatní volní důvody vzniku vlastnictví jednotek) v této práci podrobně rozebírat. O specificích převodu první jednotky (i s přihlédnutím k prohlášení vlastníka) i proto pojednám až v další kapitole (spolu se všemi prvními převody jednotek) zabývající se jednotlivými zvláštními 23 FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s

15 případy převodů, zatímco nyní se budu věnovat mnohem běžnějším druhým a dalším převodům v domě, a smlouvám (jejich náležitostem a přílohám), jejichž prostřednictvím k těmto převodům dochází, jako o svébytném institutu, nikoli jak bývá zvykem 25 pouze jako o výjimce a zjednodušení ze vzorového případu prvního převodu. V této kapitole popisuji celý proces, který je společný všem případům převodu vlastnictví jednotky. Zejména se jedná o výklad obsahu tohoto institutu, popis specifik jednotlivých předmětů (byt, společné části domu, přecházející práva a povinnosti, pozemek) převodu a titulu tohoto převodu, tedy smlouvy dle 6 zákona. Věcněprávní účinky smlouvy o převodu vlastnictví bytu by nemohly nastat bez vkladu do katastru nemovitostí, zabývám se tedy i otázkami z této oblasti, které se týkají převodu vlastnictví bytu. Jeho následkem je pak vznik daňové povinnosti. Povinnost podat přiznání často platí i pro případy, které jsou od placení daně osvobozeny. Při převádění bytu se tak tomuto následku nedá zcela vyhnout, proto pojednám i o něm. Předposlední podkapitola se pak zaměřuje na subjekty těchto vztahů. Na závěr se snažím nastínit podobu nově schválené úpravy, její hlavní změny a problémy. 2.1 Převod jednotky Povaha vlastnictví jednotek je vůči běžné úpravě zvláštní (zejména výše přiblížená fyzická neoddělitelnost jednotky od domu a spojení vlastnictví jednotky a spoluvlastnického vztahu ke společným částem domu a dokonce i pozemku), proto si vyžaduje zvláštní úpravu i převod takovéhoto komplexu. Typickým titulem pro převod vlastnictví bytů jsou smlouvy. Zákon obsahuje zvláštní úpravu a stanoví širší povinné náležitosti a přílohy pro smlouvy, na jejichž základě se převádí vlastnictví bytů, o čemž níže podrobněji pojednávám. Aby bylo možné byt převádět (resp. aby byl byt převeden, zejména převod završen vkladem do katastru nemovitostí), je samozřejmě nutné, aby již právně existoval. 26 Předpokládá se tedy, že k vymezení jednotek některým ze zákonných způsobů došlo (či rozestavěný byt byl již do katastru nemovitostí zapsán). Stejně tak budu při popisu obecného převodu vycházet ze situace, kdy již byly splněny 25 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 79, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 174 a SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s

16 obsahové požadavky smlouvy o prvním převodu ( 6 odst. 1 a 2), a tyto byly do katastru nemovitostí doloženy. Jelikož se v této práci zabývám zejména otázkou změny vlastníka (dispozice právní), nikoli charakteru jednotky (dispozice faktická), budu dále předpokládat, že u takto doložených údajů nedošlo k podstatným změnám ( 6 odst. 3). Poněkud protikladně k zásadě nutnosti právní existence předmětu převodu je třeba poznamenat, že smlouvu o převodu bytu jako takovou lze dle zákona nepochybně uzavřít i o dosud nevymezených jednotkách, jelikož i přes vše výše řečené, postup, kdy prohlášení vlastníka je až přílohou již platně uzavřené smlouvy o převodu, je zcela legitimní a praktický. Předmětem převodu podle tohoto zákona může být pouze jednotka, nebo spoluvlastnický podíl na ní. Především tedy jednotku nelze rozdělit na jakýkoliv další, nižší, podstupeň (rozdělit lze, pokud to její charakter umožňuje, opět jedině na jednotky), který by pak byl nezávisle převáděn (časté jsou takové snahy např. u tzv. garážových stání), stejně tak nelze samostatně nakládat se společnými částmi domu či jejich segmenty. Při převodech vlastnictví bytů je dále třeba respektovat zvláštní postavení jednotky i v tom, jak již bylo vyloženo výše, že je třeba řídit se ustanoveními týkajícími se nemovitostí. Vzhledem k zvláštní povaze bytového vlastnictví se však neuplatní typický občanskoprávní institut omezení dispoziční volnosti, předkupní právo ( 140 ObčZ), ve prospěch vlastníků ostatních jednotek (resp. spoluvlastníků společných částí domu). Naopak zákon zavádí některá vlastní omezení volnosti výběru nabyvatele (většinou spojených s nájemním vztahem), o nichž pojednávám jednotlivě v kapitolách věnovaných zvláštním podmínkám těchto převodů. Vyloučení předkupního práva se ale ani v nejmenším nevztahuje na situaci, kdy předmětem spoluvlastnictví je přímo některá jednotka, zde se výše jmenované ustanovení občanského zákoníku bezezbytku uplatní. S převodem bytu, jako jeho vedlejší následek, je spojen, na základě 20 odst. 4 zákona, vznik povinnosti nového vlastníka oznámit společenství vlastníků jednotek (pokud již vzniklo) své nabytí vlastnictví bytu v domě. Zde je vhodné připomenout, že společenství vlastníků jednotek je dle 9 odst. 1 právnická osoba způsobilá ke správě domu (a za tímto účelem také vznikající), v rámci níž se také utváří vůle a jejím prostřednictvím se realizuje výkon některých práv vlastníků jednotek. Jak naznačuje uvedení podmínky, že společenství již musí existovat, nevyskytuje se toto vždy a od 12

17 počátku, ale vzniká automaticky (dle 9 odst. 3) až v domech s pěti a více jednotkami, kde alespoň 3 jednotky jsou ve vlastnictví tří různých osob (s výjimkou situace předvídané odst. 4). Ke vzniku dojde dnem doručení oznámení o aktu katastrálního úřadu (potvrzujícího nabytí, typicky je to rozhodnutí o vkladu) takovémuto třetímu vlastníkovi. Důsledkem převodu tedy může být právě i sám vznik společenství vlastníků jednotek včetně práv a povinností z toho vyplývajících, jedná-li se o převod takovéto třetí osobě. Tento vznik však neoznamuje třetí rozdílný nabyvatel, nýbrž o tom informuje všechny vlastníky sám katastrální úřad. V případě, že nabyvatelem je nájemce, je následkem převodu i zánik nájmu splynutím (nejspíše ke dni právních účinků vkladu, 27 tedy zpětně k datu podání návrhu, což může způsobit problémy např. s vyúčtováním. Závazky vzniklé z nájemního vztahu totiž přetrvávají, je proto vhodné si mechanismus vyrovnání vždy předem sjednat). 2.2 Společné prostory Jak jsem již zmínil v úvodní kapitole, spoluvlastnictví společných částí domu je vždy převáděno spolu s bytem, což zákon uvádí nejdůrazněji v 20 odst. 1, byt tedy nelze převést bez těchto společných částí. Ač to není vzhledem k dualistické koncepci pravdou (kdy, jak bylo řečeno, předměty bytového vlastnictví jsou i jednotka i společné části domu resp. budova), zdá se, že vztah bytu a společných částí odpovídá postavení stanovenému pro součásti věci ( 120 ObčZ). Navenek to vypadá, že takovýto režim při převodech opravdu platí. Toto spojení je tak pevné, že (dřívější) pokyny č.7 ČÚZK dokonce stanovily zásadu, že pokud při druhém a dalším převodu (tedy takovém převodu o kterém je právě pojednáváno) není uveden převáděný podíl na společných částech, automaticky přechází podíl ve stejné výši, jako měl právní předchůdce nabyvatele. Obrácením této premisy dospějeme k závěru, že samostatně nelze převést ani spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Byt a společné části tak tedy při převodu vždy sledují společný právní osud, přičemž není podstatné, která věc je hlavní a která vedlejší. Vzhledem k dřívější uvedené zásadě katastrálních úřadů je pak ve sporu o pozici hlavního předmětu mírně favorizován byt, jelikož návrh na zápis samostatného převodu společných částí by změnu vlastníka bytu nezpůsobil. 27 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s

18 2.3 Přechod práv Realizací výše popsané zásady nemo plus iuris, je 20 zákona (zejména pak v odst. 3), který stanoví automatický přechod oprávnění a závazků vztahujících se (k výše i níže popisovaným) spolupřeváděným předmětům. Je třeba si uvědomit, že zatímco se převod vlastnictví bytu dotýká jednotky a společných částí a tím pádem práv s nimi souvisejících vždy, převod práv k pozemku i s právy na ně navázanými nastat z různých příčin výjimečně ani nemusí (např. v případě, že nabyvatel odpovídající podíl již vlastní), a proto je tento přechod uveden na přednějším místě v této práci i zákoně, než úprava týkající se pozemku ( 21), i když to zase neodpovídá řazení odstavců v 20. Demonstrativní výčet obsahuje věcná břemena a zástavní právo, tedy věcná práva, jedná se však i o práva a povinnosti obligační povahy, nejtypičtějším je pak samozřejmě nájem, jak ve vztahu pronajímatele k bytům, tak nájemce k pozemku. Přechází i povinnost hradit náhradu za zřízení z věcného břemene k pozemku, což není věcné břemeno samo a tím méně právo tomuto břemeni odpovídající, ale povinnost s tím právem spojená 28, opačně kdyby takováto náhrada za nějaké věcné právo náležela vlastníkovi budovy (a nevázala se ke konkrétní jednotce, ale společným prostorům), přecházela (nárok na podíl z ní) by tato s převodem vlastnictví bytu. Celkový výčet převáděných závazků nelze vzhledem ke smluvní volnosti v teoretické rovině uzavřít, mělo by se tak ale v konkrétním případě pro daný byt vždy stát prostřednictví prohlášení vlastníka a ustanovení jednotlivé smlouvy o jeho převodu. 2.4 Pozemek Velmi podobný režim jako společné části domu má i pozemek pod domem s byty, do novely 103/2000 Sb. byly jejich převody dokonce upraveny ve stejném odstavci. Dnes má tedy převod spoluvlastnictví pozemku odstavec vlastní, je jím odst (a podrobněji také odst. 1 21), který obdobně stanoví povinný převod podílu na pozemku spolu s převodem bytu, a naopak vylučuje převod samostatného spoluvlastnického podílu. Je to však podmíněno situací, kdy je i předchozí vlastník 28 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s

19 podílovým spoluvlastníkem pozemku, v nejlepším případě ve stejném poměru v jakém je spoluvlastníkem společných částí domu, na rozdíl od společných částí tomu tak totiž být nemusí. Jak bylo výše uvedeno, současná ( 120 odst. 2) a zejména předchozí úprava nedbala zásady superficies solo cedit, a tak se často dospělo k tomu, že vlastníkem pozemku je někdo jiný, než vlastník stavby, případně jsou podíly jiné než na společných částech domu. I když do se neaplikuje převaha půdy nad povrchem, snaží se současná úprava k takovému stavu směřovat. Využívá k tomu několika nástrojů, předně, jak bylo právě uvedeno, spojuje již nerozlučně právní osud pozemku, který je v podílové spoluvlastnictví spoluvlastníků společných částí domů s byty v domě na něm stojícím. Snaží se také do takového spoluvlastnictví pozemky dostat, jelikož zákon téměř při každé příležitosti stanovuje osobě (či osobám), která má nějaký (spolu)vlastnický vztah k budově (resp. domu) a zároveň i pozemku, uspořádávat při dispozicích s tímto svým majetkem vztahy tak, aby se mohlo dospět ke spojení (podle 20 odst. 2, 21 odst. 1) pozemku a podílu na něm s domem a bytem s podílem na společných částech v odpovídajících poměrech. V případě, že je to možné pouze za účasti osob již mající podíl v domě, stanovuje 21 odst. 2, uspořádat vztahy i za klidového stavu. Zákonná povinnost převodů (navíc v zákoně bez lhůt a sankcí) 29, jejichž cílem je úprava podílů do odpovídající výše, však nevylučuje úplatnost takové majetkové dispozice (s výjimkou bezplatnosti u některých družstevních bytů dle 21 odst. 7, viz v kapitole o převodech družstevních bytů členům). Převádějící tak může, v rámci omezení danými dobrými mravy, požadovat libovolnou protihodnotu, nebo ji nepožadovat. Obdobně to platí i při převodu podílu na pozemku probíhajícím běžně spolu s převodem jednotky (hodnotu pozemku při takovém převodu, pokud je úplatný, může převodce zohlednit, jelikož ale není vázán podmínkami převodu jednotky, může podíl na pozemku v rámci prodeje např. i darovat, 30 nebo naopak při bezúplatných převodech bytů požadovat kompenzaci 29 S tímto názorem dle FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s.203, nelze souhlasit zcela, jelikož na tuto povinnost, za předpokladu, že stav existoval již před účinností zákona, musí dopadat jeho přechodné ustanovení 31 (zejm. odst. 2 a 3), stanovící lhůtu jednoho roku od účinnosti předpisu. Při původní koncepci, kdy se šlo po uplynutí lhůty domáhat soudně uložení této povinnosti převést, byla zde dokonce sankce, a to pokuta v případě neplnění soudem uložené povinnosti. Při současné koncepci, kdy soud již neukládá povinnost, ale sám nahrazuje vůli (spolu) vlastníka pozemku, by se jako sankce dala vnímat snad jen sama ztráta části podílu na pozemku, případně náklady soudního řízení. 30 Tamtéž. 15

20 za pozemek, pokud ovšem zákon přímo nestanoví ve zvláštních případech něco jiného, jak již bylo naznačeno výše). Z logiky věci vyplývá, že aby byly takovéto převody možné, zvláštní úprava vylučuje, byť ne výslovně, aplikaci občanskoprávního institutu předkupního práva ( 140 ObčZ) pro podílové spoluvlastníky, 31 žádné výjimky nejsou stanoveny (jak tomu je v obecné úpravě), ani pro převod osobám blízkým. Což vše platí bezezbytku i pro společné části domu. Na rozdíl od pozemku, který mohl, např. před výstavbou, fungovat ve zcela běžném režimu spoluvlastnictví, zde vzhledem k jejich již počáteční spjatosti s převody jednotek, které takto (jako výlučné vlastnictví) omezeny nejsou, a jelikož tyto společné prostory bezvýhradně sledují právní osud jednotek, nemohlo u nich předkupní právo vůbec kdy připadat v úvahu. Zákon totiž stanoví přímo povinně, komu lze převést, kdy cílem je vždy existence spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Na rozdíl od běžně preferovaného scelování podílů, ke kterému předkupní právo může být nástrojem, je vzhledem k charakteru bytového vlastnictví v tomto případě žádoucí právě podílové spoluvlastnictví. Ne vždy však tohoto ideálního stavu, při jehož existenci by platností superficiální zásady nedošlo k faktické změně lze dosáhnout (hlavním předmětem bytového vlastnictví by pak pravděpodobně byla spíše budova resp. dům, jelikož by vlastnictví podílu bylo odvozeno od spoluvlastnictví pozemku, teprve od takto odvozeného vlastnictví by se pak odvozovalo vlastnictví bytu). Vlastníkem pozemku totiž může být prozatím osoba od vlastníků jednotek zcela odlišná. Tento problémový stav je řešen převážně věcnými břemeny a nájemními vztahy, i tyto je pak také povinnost převádět na nové nabyvatele bytů ( 21 odst. 4), někdy (a u některých) pak již dochází k přechodu i automaticky. Jelikož ani k této úpravě vztahů se nemusela najít vždy dobrá vůle a shoda vlastníků obou předmětů práva, stanovil zákon lhůtu na dobrovolnou úpravu práv mezi vlastníky (do ), po jejímž vypršení vznikla věcná břemena spoluužívání pozemku pro vlastníky jednotek, a to za náhradu a v rozsahu spoluvlastnického podílu na společných částech domu. I toto věcné právo při převodech vlastnictví bytů vždy přechází. Lze tedy říci, že zatímco u společných částí následuje právní osud vlastnictví bytu vždy spoluvlastnický podíl, u pozemku to může 31 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s

21 být širší škála (často i kvalitativně slabších) práv, a také (jak bylo řečeno výše) s nimi souvisejících povinností (např. platit nájem či náhradu za zřízení věcného břemene). 2.5 Smlouva o převodu vlastnictví bytu Jak již bylo řečeno, typickým titulem k převodu vlastnictví bytu jsou smlouvy. Jde o smlouvy konsensuální a vzájemné, 32 které mohou být dvou i vícestranné. Svým základem vycházejí z běžných smluvních typů občanského i obchodního práva, zejména můžeme hovořit o smlouvě kupní, směnné a darovací, smlouvě o prodeji (části) podniku, smlouvě o koupi najaté věci, smlouvě inominátní a smíšené. V jejich obsahu však k obecným náležitostem právního jednání, právních úkonů a smluv, jak jsou popsány níže, a znakům těchto jednotlivých smluvních typů přistupují při převodu bytu povinně ještě náležitosti speciální smlouvě o převodu jednotky, které stanoví 6 zákona. Lze se dočíst, 33 že úprava tímto ustanovením daná je dnes soudní praxí vykládána jako povinná pouze pro převody od původního vlastníka budovy, ač pro toto zúžení není opora v zákoně. Nezbývá než potvrdit, že ze zákona nic takového nevyplývá a nelze se tak se soudním výkladem ztotožnit, jak by pak bylo vykládáno ustanovení 6 odst. 3, zavádějící zjednodušený režim pro druhý a další převod každé jednotky, kdyby se jej již zákon neměl týkat. V této práci jsem se chtěl snažit o zcela jednotné vnímání druhých a dalších převodů, ať již mělo jít o druhém převodu jednotky, která byla třeba i tou první převedenou, nebo o převodech dalších jednotek v domě. Je však třeba vzhledem k rozdílu obligatorních náležitostí smlouvy, s ohledem na výše uvedený 6 odst. 3, rozlišovat nejen převod první jednotky v domě ( 7), ale ještě první převod každé (zejm. druhé a dalších) jednotek do vlastnictví ( 6 odst. 1 a 2). Alespoň pro všechny ostatní převody tedy vždy považuji za povinné náležitosti jak obecné a náležitosti konkrétního smluvního typu, tak vždy alespoň některé speciální náležitosti pro smlouvy o převodu vlastnictví bytů (ale jen ty 6 odst. 3). Je jasné, že takovýto formalismus může komplikovat např. realitní praxi svou větší, náročnější a prodražující se agendou, avšak obecně je vždy bezpečnější počítat s variantou přísnější. Skutečnost, že by mírnější 32 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s

22 přístup v praxi (zejména katastrálních úřadů) převládl, by pak podle mě alespoň znamenala menší počet zamítnutí návrhů na vklad z důvodu případných chyb v takovýchto obsažnějších podáních Náležitosti podle obecných předpisů Účelem mé práce není podat ucelený výklad obecné právní úpravy právních úkonů, právního jednání, smluv a závazkového práva (zejména jeho zvláštní části), jak je zvykem v publikacích zabývajících se převodem vlastnictví bytů 34, proto se nebudu zabývat ani jednotlivými smluvními typy a zaměřím se na specifika tohoto bytového převodu. To však nic nemění na tom, že nemůžu souhlasit s názorem, že se jedná o zvláštní smluvní typ. Naopak se proti jinému tvrzení 35 nejedná o vlastní smluvní typ ani z části, jde pouze o úpravu společnou všem smluvním typům za situace, kdy předmětem převodu je byt. Stejně (jen zde podrobněji upravené) jako mají některá specifika smlouvy o převodech nemovitostí, či analogicky v případě nikoli konkrétního předmětu (bytu), ale subjektů (vztah podnikatele a nepodnikatele) 36, u smlouvy spotřebitelské. Je potřeba hledět na úpravu převodů bytů tak jako na celý zákon, tedy jako na lex specialis, který tedy stejně jako nemovitosti, či smlouvy spotřebitelské modifikuje obecnou část závazkového práva pro tento specifický předmět práva, nikoli jen rozšiřuje výčet smluv o nový druh upravený navíc jen co do formy a příloh, ve zbytku pak již jen odkazující se obsahově na úpravu jiných smluvních typů. Všem smlouvám o převodu vlastnictví bytu by měl být společným obsahem závazek převodce bytu převést tento na nabyvatele a odpovídat by tomu mělo nabyvatelovo právo, aby mu bylo takto převedeno. 37 Toto musí být ve smlouvě vyjádřeno, a to v takové kvalitě, i pod sankcí neplatnosti, aby z toho jasně vyplývala nejen vůle jednoho převést, ale i druhého nabýt. 34 Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s , dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, např. s nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s Nejširší pojetí spotřebitelského vztahu je dáno 262 odst. 4 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdější předpisů. 37 Tamtéž s

23 V poznámce k 6 odst. 1 se zákon nesprávně odkazuje v úpravě obecných náležitostí na 43 a násl. ObčZ, autority 38 se shodují, že správnější by byl odkaz již na ustanovení od 34 a násl. ObčZ, jelikož smlouva o převodu vlastnictví bytu a nepochybně musí splňovat nejen náležitosti stanovené pro smlouvy, ale i ty společné všem právním úkonům. Aplikaci těchto ustanovení nic nebrání jednak vzhledem k celkovému vztahu (subsidiarity) občanského zákoníku, tak vzhledem k judikatuře 39, která stanoví, že poznámka není závaznou součástí normy. Jedná se zejména o úpravu náležitostí vůle, jejího projevu a formy, stanovování si podmínek, jejich druhů, platnosti (a zejména neplatnosti) právního úkonu či jeho odporovatelnosti. U úpravy smluv podle zmíněného 43 a následujících Občanského zákoníku obsahují tyto např. úpravu smluv ve prospěch třetí osoby, smlouvy o smlouvě budoucí, formách, odstoupení, omylu a v 47 se také zabývají případem, kdy je rozhodnutí státního orgánu nutné pro počátek účinnosti smlouvy (o této problematice pojednávám podrobněji v následující podkapitole spolu s předpoklady a důsledky rozhodnutí katastrálního úřadu). Literatura 40 si všímá ale zejména podmínek návrhu, akceptace a protinávrhu, jejich doručování a odvolatelnosti. Zde považuji za vhodné poznamenat, že je bezpečnější u návrhů na převod bytu (zejména pak u těch povinných např. dle 22 zákona) vyhradit si právo na odstoupení od nabídky, aby nedošlo k mylné interpretaci (jelikož nad těmito případy není shoda) 41 takovéto nabídky jako neodvolatelné. Co se týče formy smlouvy, jak z režimu nemovitosti (který pro byt opakovaně připomínám), musí být tato nejen písemná ( 46 odst. 1 ObčZ), ale výše naznačené náležité projevy vůle musí být na jedné listině (odst. 2), a jak bude dále rozvedeno, projevy vůle (stvrzující podpisy) musí být, pro účely katastrálního úřadu, předepsaným způsobem zjištěny. Ohledně náležitostí jednotlivých smluvních typů je vhodné zmínit úpravu alespoň u těch nejčastějších z výše uvedených, tedy smlouvy kupní v 588 a 38 Např. FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 97, dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 172 nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s Nález Ústavního soudu ČR ze dne , sp.zn. II ÚS 485/98, právní věta s odůvodněním in příloha Soudních rozhledů č. 1/2000 Z aktuálních nálezů Ústavního soudu, s Např. FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s , dále FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 29 nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s

24 násl., směnné v 611 a násl. a darovací v 628 a násl., vše ObčZ. Co se týče vedlejších ujednání smluv a obecných zásad závazkového práva, nezbývá než opět odkázat na občanský zákoník a to v 488 a následujících Speciální náležitosti Zákon o vlastnictví bytů tedy stanoví pro smlouvu o převodu vlastnictví bytu další povinnosti, spočívající zejména ve větším formalismu a obligatorních přílohách, zvláště účelných pro specifikaci předmětu převodu a práv s ním spjatých. Tato zákonná úprava do značné míry kopíruje ustanovení o náležitostech prohlášení vlastníka ( 4 odst. 2 a 3), i literatura 42 je k sobě připodobňuje. Podstatné zjednodušení přinesla novela č. 451/2001 Sb. zavedením 6 odst. 3, který v situacích, kdy v mezidobí od minulého převodu nedošlo k podstatné změně charakteru jednotky, redukuje počet povinných náležitosti na minimum, přílohy pak mohou absentovat úplně. Jak již bylo v úvodu do této kapitoly předestřeno, nepovažuji v této práci za zvláštní případ převodu převody druhé a následující, nýbrž převod první jednotky v domě a nutné míře i první převody ostatních jednotek v domě do vlastnictví (zejména se bude jednat o převody od původního vlastníka budovy). Mnohem praktičtější by bylo rozšířit zjednodušení 6 odst. 3 na všechny převody, s možnou výjimkou pro převod první jednotky v domě. Ani zde by to nebylo zcela nutné, pokud by zůstal zachován institut prohlášení vlastníka, který by v tomto případě byl buď jako povinná příloha jedinou výjimkou převodu první jednotky. Pro řešení zcela bez výjimek by pak stačilo, pokud by bylo znovu podporováno, bez jakýchkoliv výhrad, prohlášení vkládat samostatně. Opačně, tedy zcela bez prohlášení a se všemi informacemi ve smlouvě, přišla slovenská úprava (více v poslední kapitole). Pokud nedojde k nějaké takové podstatné změně, jsou totiž stejně všechny údaje již uvedeny v prohlášení vlastníka. Výsledkem toho by pak byla větší přehlednost a právní jistota ohledně náležitostí (způsobená jejich unifikací na minimální nutné míře). Argumentem proti by pak mohly být praktické otázky ve fungování katastru nemovitostí (jiný list vlastnictví pro dům a jednotlivé jednotky, složitější hledání údajů 42 Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005 s. 32, dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 173 nebo FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s