Pozemky v k.ú.pamětník a k.ú.bílé Vchynice

Transkript

1 Pozemky v k.ú.pamětník a k.ú.bílé Vchynice ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015

2 - 2/25 - Znalecký posudek č /2015 O ceně nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti 3/8 z celku na pozemkových parcelách (LV35) p.č.725/6, p.č.725/10, p.č.725/11, p.č.757/2, p.č.899/1, p.č.900/6, katastrální území Pamětník (717533), obec Chlumec nad Cidlinou (570109) a okres Hradec Králové (CZ0521) a spoluvlastnického podílu o velikosti 3/8 z celku na pozemkové parcele (LV81) p.č.298, katastrální území Bílé Vchynice (604143), obec Kladruby nad Labem (575178) a okres Pardubice (CZ0532). Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová Šátalská 469/ Praha Ex 4301/08-74 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitostí Posudek vypracoval Ing. Josef Janko, znalec, bytem: V Ráji Pardubice 2 mobil: , j.janko@seznam.cz Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, Oddíl "1.1 Administrativní cena - LV 35 - spoluvl.podíl (3/8)" - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "1.2 Administrativní cena - LV 81 - spoluvl.podíl (3/8)" - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "2. Obvyklá cena" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). Zvláštní požadavky: nejsou Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích dne A. Nález Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, 2. Oddíl "1.1 Administrativní cena - LV 35 - spoluvl.podíl (3/8)" - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "1.2 Administrativní cena - LV 81 - spoluvl.podíl (3/8)" - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "2. Obvyklá cena" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 3. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení)

3 - 3/25-4. Prohlídka nemovitosti provedena dne za přítomnosti znalce. 5. Snímky z pozemkových map pro katastrální území Pamětník a Bílé Vchynice. 6. LV č.35 pro obec Chlumec nad Cidlinou a katastrální území Pamětník, 7. LV č.81 pro obec Kladruby nad Labem a katastrální území Bílé Vchynice. 8. Odborná literatura. 9. Informace z realitních serverů a z databází realitních kanceláří. Vlastnické a evidenční údaje LV č.35 pro obec Chlumec nad Cidlinou a katastrální území Pamětník, LV č.81 pro obec Kladruby nad Labem a katastrální území Bílé Vchynice. Zuzana Frotianová, Čs.armády 601/23, Bubeneč, Praha 6 - spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 z celku (viz.lv) Adresa nemovitostí: k.ú.pamětník, k.ú.bílé Vchynice Popis nemovitostí LV č. 35 pro k.ú. Pamětník Pozemkové parcely p.č.725/6, p.č.725/10, p.č.725/11, p.č.757/2, p.č.899/1 a p.č.900/6 se nachází v obci Chlumec nad Cidlinou, v katastrálním území Pamětník, okres Hradec Králové. Pozemkové parcely p.č.725/6, p.č.725/10, p.č.725/11, p.č.757/2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost. Oceňované zemědělské pozemky se nachází mimo zastavěné území obce, nejsou zemědělsky obhospodařovány. Pozemky jsou součástí velkého lánu a jsou přístupné přes okolní zemědělské pozemky. Pozemkové parcely p.č.899/1, p.č.900/6 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako vodní plocha se způsobem využití koryto vodního toku umělé. Oceňované pozemky se nachází mimo zastavěné území obce. Pozemky jsou součástí velkého lánu a jsou přístupné přes okolní zemědělské pozemky. Na pozemkových parcelách se nacházínáletové trvalé porosty. Územním ani regulačním plánem není předpokládáno nezemědělské využití těchto pozemkových parcel a ani nejsou tyto pozemkové parcely předmětem územního nebo stavebního řízení. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 z celku. LV č. 81 pro k.ú. Bílé Vchynice Pozemková parcela p.č.298 se nachází v obci Kladruby nad Labem, v katastrálním území Bílé Vchynice, okres Pardubice. Pozemková parcela p.č.298 je v katastru nemovitostí vedena jako orná půda. Oceňovaný zemědělský pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, je zemědělsky obhospodařován. Pozemek je součástí velkého lánu a je přístupný přes okolní zemědělské pozemky. Územním ani regulačním plánem není předpokládáno nezemědělské využití této pozemkové parcely a ani není tato pozemková parcela předmětem územního nebo stavebního řízení. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 z celku. B. Posudek - ocenění nemovitostí Oddíl "1.1 Administrativní cena - LV 35 - spoluvl.podíl (3/8)" Seznam oceněných položek Neobhospodařované zemědělské pozemky spoluvl.podíl (3/8) Pozemky vodních ploch spoluvl.podíl (3/8) Nelesní porost spoluvl.podíl (3/8) Neobhospodařované zemědělské pozemky - spoluvl.podíl (3/8) Výpočet ceny zemědělského pozemku podle 6 odst. 5. Cena zjištěná podle 9 odst. 4 se násobí koeficientem 0,65 s tím, že průměrná základní cena zemědělských pozemků v daném katastrálním území se po úpravách násobí koeficientem 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %. K = 0,25 x 0,65 koeficient snížení prům. ZC Pol. číslo popis prům. ZC [Kč/m 2 ] úprava [%] úprava [%] výměra pozemku [m 2 ] cena pozemku [Kč] 1. p.č.725/6 4, ) ,62 2. p.č.725/10 4, ) ,10 3. p.č.725/11 4, ) ,76 4. p.č.757/2 4, ) ,92 Celkem ,40

4 - 4/25 - důvod úpravy 1) Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: obce s 5-10 tis. obyvatel - území obce Cena vlastnického podílu ,40 Kč x 3 / 8 = 3 981,53 Kč Cena zjištěná "1.1.1 Neobhospodařované zemědělské pozemky spoluvl.podíl (3/8)" 3 981,53 Kč Pozemky vodních ploch spoluvl.podíl (3/8) Výpočet ceny vodní plochy podle 8 odst. 4. Základní cena se násobí koeficientem podle vzorce kde ZCU ZC ZCU = ZC x 0,07 základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku. Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6, kde ZC základní cena stavebního pozemku, ZC v základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, O 1 koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, O 2 koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 3 koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 4 koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, O 5 koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází. O 6 Vyjmenovaná obec Hradec Králové ZC v = 1 520,- Kč/m 2 Znak kvalitativní pásmo hodnota koef. O 1 I. Velikost obce podle počtu obyvatel: nad 5000 obyvatel 0,95 O 2 III. Hospodářsko-správní význam obce: obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny 0,85 obce v okr. Praha-východ, Praha-západ O 3 V. Poloha obce: v ostatních případech 0,80 O 4 I. Technická infrastruktura v obci: elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 O 5 II. Dopravní obslužnost obce: železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 O 6 I. Občanská vybavenost obce: komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 ZC = 1 520,- Kč/m 2 x 0,95 x 0,85 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 1,00 = 932,82 Kč/m 2 podle 3 písm. b) ZCU = 932,82 Kč/m 2 x 0,07 = 65,297 Kč/m 2 Pol. číslo popis výměra pozemku [m 2 ] cena pozemku [Kč] 1. p.č.899/ ,65 2. p.č.900/ ,50 Celkem ,15

5 - 5/25 - Cena vlastnického podílu Cena zjištěná "1.1.2 Pozemky vodních ploch spoluvl.podíl (3/8)" ,15 Kč x 3 / 8 = 9 892,56 Kč 9 892,56 Kč Nelesní porost spoluvl.podíl (3/8) Výpočet ceny nelesního porostu podle 44. Cena jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce C SD = V NP x P SD x C NP x SSB SD x K vp x K sv x K z, kde C SD cena skupin dřevin, V NP výměra porostu, P sd podíl skupiny dřevin v porostu, C NP cena porostu v Kč/m 2, pro jehličnaté porosty uvedená v tabulce č. 2, pro listnaté porosty uvedená v tabulce č. 3 přílohy č. 34, SSB sd součinitel srovnávací bonity skupiny dřevin uvedený v tabulce č. 1 přílohy č. 34, K vp koeficient vegetační pokryvnosti, K sv koeficient sadovnického významu, koeficient typu zeleně. K z Sadovnický význam K sv = 4,00 Typ zeleně K z = 0,25 4. smíšený stromový porost se zřetelným zastoupením 2-3 hlavních druhů, věkově a výškově rozrůzněný, zapojený až rozvolněný, bez podrostu nebo s podrostem koeficient sadovnického významu 8. stromořadí, břehová a doprovodná zeleň vodních toků a nádrží v nezastavěném území a doprovodná zeleň pozemních komunikací v nezastavěném území koeficient typu zeleně Pol. skupina - stáří bonitní pokryv- obmýtí výměra podíl číslo dřevina [roky] stupeň nost porostu [m 2 ] [%] 1. smrk - smrk ztepilý , C NP = 11,36 Kč/m 2 SSB sd = 1,00 Cena skupiny dřevin 920 m 2 x 100 % x 11,36 Kč/m 2 x 1,00 x 0,50 x 4,00 x 0,25 = 5 225,60 Kč Pol. skupina - stáří bonitní pokryv- obmýtí výměra podíl číslo dřevina [roky] stupeň nost porostu [m 2 ] [%] 2. borovice - borovice lesní , C NP = 22,08 Kč/m 2 SSB sd = 0,50 Cena skupiny dřevin 355 m 2 x 90 % x 22,08 Kč/m 2 x 0,50 x 0,80 x 4,00 x 0,25 = 2 821,82 Kč Pol. skupina - stáří bonitní pokryv- obmýtí výměra podíl číslo dřevina [roky] stupeň nost porostu [m 2 ] [%] 3 osika - osika (topol osika) , C NP = 17,21 Kč/m 2 SSB sd = 0,20 Cena skupiny dřevin 355 m 2 x 9 % x 17,21 Kč/m 2 x 0,20 x 0,70 x 4,00 x 0,25 = 76,98 Kč Pol. číslo skupina - dřevina stáří [roky] bonitní stupeň pokryvnost obmýtí výměra porostu [m 2 ] podíl [%]

6 - 6/25-4 bříza - bříza bradavičnatá , C NP = 17,21 Kč/m 2 SSB sd = 0,25 Cena skupiny dřevin Cena porostů celkem Cena vlastnického podílu 355 m 2 x 1 % x 17,21 Kč/m 2 x 0,25 x 0,50 x 4,00 x 0,25 = 7,64 Kč 8 132,04 Kč 8 132,04 Kč x 3 / 8 = 3 049,52 Kč Cena zjištěná "1.1.3 Nelesní porost spoluvl.podíl (3/8)" 3 049,52 Kč Oddíl "1.2 Administrativní cena - LV 81 - spoluvl.podíl (3/8)" Seznam oceněných položek Zemědělský pozemek p.č spoluvl.podíl (3/8) Zemědělský pozemek p.č spoluvl.podíl (3/8) Výpočet ceny zemědělského pozemku podle 6. Základní cena ZC pozemku se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5. Pol. popis BPEJ ZC úprava výměra cena číslo [Kč/m 2 ] [%] pozemku [m 2 ] pozemku [Kč] 1 p.č , ) ,63 Celkem ,63 1) důvody úpravy Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: obce s 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území +40 % Cena vlastnického podílu ,63 Kč x 3 / 8 = ,61 Kč Cena zjištěná "1.2.1 Zemědělský pozemek p.č spoluvl.podíl (3/8)" ,61 Kč Závěrečná rekapitulace Neobhospodařované zemědělské pozemky - spoluvl.podíl (3/8) 3 981,53 Kč Pozemky vodních ploch - spoluvl.podíl (3/8) 9 892,56 Kč Nelesní porost - spoluvl.podíl (3/8) 3 049,52 Kč Zemědělský pozemek p.č spoluvl.podíl (3/8) ,61 Kč Celkem ,22 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 50 je ,- Kč slovy: dvacetosmtisícdvěstětřicet Kč

7 - 7/25 - Oddíl "2. Obvyklá cena" Seznam oceněných položek 2. Obvyklá cena - pozemky v k.ú.bílé Vchynice, k.ú.pamětník - spoluvl.podíl (3/8) 2.1 Obvylá cena pozemku p.č spoluvl.podíl (3/8) 2.2 Obvyklá cena zemědělských pozemků (neobhospodařovaných) - spoluvl.podíl (3/8) 2.3 Obvyklá cena vodních ploch - spoluvl.podíl (3/8) 2. Obvyklá cena - pozemky v k.ú.bílé Vchynice, k.ú.pamětník - spoluvl.podíl (3/8) "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplívající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena je také označována jako cena obecná a naopak. Podle Znaleckého standardu č.vii OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ, vydaného v září 2000 VÚT v Brně, Ústavem soudního inženýrství, jsou podkladem pro ocenění nemovitostí obvyklou (obecnou) cenou čtyři ocenění: a) Ocenění podle cenového předpisu (podle vyhl. Ministerstva financí v platném znění) b) Ocenění časovou cenou (stanovení věcné hodnoty) Časovou cenou (věcnou hodnotou) se rozumí reprodukční cena snížená o opotřebení. Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu. c) Ocenění výnosovou hodnotou Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem), který je charakteristikou užitkovosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy (příjmy) budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Lze říci, že výnosová hodnota je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. d) Ocenění porovnávacím způsobem V podstatě se jedná o srovnání s nedávno prodanými nebo obchodovanými porovnatelnými nemovitostmi. 2.1 Obvylá cena pozemku p.č spoluvl.podíl (3/8) V našem případě je předmětem ocenění jednoduchá nemovitost (pozemek), proto postačí jako podklad pro stanovení obvyklé ceny zejména ocenění porovnávacím způsobem. Případná ostatní ocenění mají podpůrný a informativní charakter. Pro stanovení obvyklé (obecné) ceny výše popsané nemovitosti v k.ú.bílé Vchynice jsem zvolil porovnání s aktuální nabídkou prodeje obdobných nemovitostí uveřejněnou na internetových adresách a s údaji o uskutečněných prodejích a cenách srovnatelných nemovitostí, které byly poskytnuty realitními kancelářemi a které také vyplívají z vlastního šetření prováděného periodicky na trhu nemovitostí. V současné době se v dané lokalitě tržní cena zemědělských pozemků pohybuje mezi 1 až 15 Kč/m2. Podle vlastní databáze se obdobné zemědělské pozemky, které mají využití pouze pro zemědělské účely (nejsou řešeny v územních plánech jako zastavitelné) v dané lokalitě prodávají za cenu minimálně dle BPEJ. U pozemků, které mají zajištěn bezproblémový přístup je cena vyšší. Obecné vlivy na tržní cenu pozemku Cenu pozemku negativně ovlivňují tyto faktory: velký počet spoluvlastníků, malá výměra, nízká bonita (BPEJ), roztříštěnost parcel, právně nejistá přístupnost k pozemku, zjednodušená evidence parcel, nájemní smlouvy, zejména finančně nevýhodné a s výpovědní lhůtou delší než jeden rok. Cenu pozemku pozitivně ovlivňují tyto faktory: výměra nad 10 ha, bonita nad 10 Kč/m2 (BPEJ), pravidelný tvar pozemku, realizované pozemkové úpravy,

8 - 8/25 - evidence parcel v KN, absence nájemní smlouvy nebo smlouva s krátkou výpovědní lhůtou. Vlivy ovlivňující obvyklou (tržní) cenu oceňovaných pozemků: 1) Velký počet vlastníků - dle LV jsou vlastníky 3 spoluvlastníci. 2) Výměra pozemků - jedná se o pozemkovouo parcelu relativně malé výměry (pod 10 ha), která je umístěna v širším okolí obce Kladruby nad Labem. 3) Pozemek je součástí velkého lánů a nachází se mimo přístupové cesty. Tento pozemek je po většinu roku nepřístupný. V případě změny nájemce, resp. hospodáře je zde velký problém s vydáváním pozemku původním nájemcem a pokud nedojde k dohodě s několoika okolními subjekty hospodařícími v dané lokalitě, může se jednat o letitý problém, který se může řešit až u soudu, který bude řešit zajištění přístupu k pozemku. 4) Nájemní smlouva - nebyla předložena. (nelze posoudit) Vzhledem k těmto výše uvedeným vlivům stanovuji obvyklou cenu zemědělského pozemku p.č.298 zapsaného na LV č.81 pro k.ú.bílé Vchynice na základě porovnání takto: Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz K f H v = C vz x K u / V vz x V poz / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient. Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] Celková výměra Vzorek 01 Prodej orné půdy o celkové ploše 6188 m2 u obce Božec, v katastrálním území Krakovany. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování

9 - 9/25 - Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní neuvedeno Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +5 1 Ostatní vlivy prodeje Lokalita Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku 0 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 2 Zátěže na pozemku koef. K f *) K f = 1,15 x 1,10 = 1,265 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 6 188,00 m 2 x 3 242,00 m 2 / 1,265 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 02 Prodej orné půdy o celkové ploše m2 u obce Krakovany, v katastrálním území Krakovany. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

10 - 10/25 - Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní neuvedeno Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +5 1 Ostatní vlivy prodeje Lokalita +5 2 Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku +5 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 2 Zátěže na pozemku koef. K f *) K f = 1,15 x 1,10 = 1,265 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / ,00 m 2 x 3 242,00 m 2 / 1,265 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 03 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v obci Kunčice u Nechanic. Celkové rozloha těchto pozemků je 4487 m². Kunčice se nachází v okrese Hradec Králové, Královéhradecký kraj. V případě zájmu nás kontaktujte. Identifikace vzorku - ID zakázky 0481 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

11 - 11/25 - Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní neuvedeno Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +5 1 Ostatní vlivy prodeje Lokalita 0 2 Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku 0 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 2 Zátěže na pozemku 0 0 koef. K f *) K f = 1,15 x 1,00 = 1,15 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 4 487,00 m 2 x 3 242,00 m 2 / 1,15 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 01 Vzorek 02 Vzorek 03 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Cena vlastnického podílu ,- Kč x 3 / 8 = ,- Kč Odhad tržní hodnoty "2.1 Obvylá cena pozemku p.č spoluvl.podíl (3/8)" ,- Kč 2.2 Obvyklá cena zemědělských pozemků (neobhospodařovaných) - spoluvl.podíl (3/8) Pro stanovení obvyklé (obecné) ceny pozemkových parcel p.č.725/6, p.č.725/10, p.č.725/11, p.č.757/2 v k.ú.pamětník jsem zvolil porovnání s aktuální nabídkou prodeje obdobných nemovitostí uveřejněnou na internetových adresách a s údaji o uskutečněných prodejích a cenách srovnatelných nemovitostí, které byly poskytnuty realitními kancelářemi a které také vyplívají z vlastního šetření prováděného periodicky na trhu nemovitostí. V současné době se v dané lokalitě tržní cena trvalých travních porostů pohybuje zpravidla mezi 1 až 10 Kč/m2. Podle vlastní databáze se obdobné neobhospodařované zemědělské pozemky včetně náletových trvalých porostů, které nejsou řešeny v územních plánech jako zastavitelné, v dané lokalitě prodávají za administrativní cenu stanovenou podle platné cenové vyhlášky. U pozemků, které mají zajištěn bezproblémový přístup je cena vyšší.

12 - 12/25 - Obecné vlivy na tržní cenu pozemku Cenu pozemku negativně ovlivňují tyto faktory: velký počet spoluvlastníků, malá výměra, nízká bonita (BPEJ), roztříštěnost parcel, právně nejistá přístupnost k pozemku, zjednodušená evidence parcel, nájemní smlouvy, zejména finančně nevýhodné a s výpovědní lhůtou delší než jeden rok. Cenu pozemku pozitivně ovlivňují tyto faktory: výměra nad 10 ha, bonita nad 10 Kč/m2 (BPEJ), pravidelný tvar pozemku, realizované pozemkové úpravy, evidence parcel v KN, absence nájemní smlouvy nebo smlouva s krátkou výpovědní lhůtou. Vlivy ovlivňující obvyklou (tržní) cenu oceňovaných pozemků: 1) Velký počet vlastníků - dle LV jsou vlastníky 3 spoluvlastníci. 2) Výměra pozemků - jedná se o pozemkové parcely relativně malých výměr (pod 10 ha), které jsou umístěny v širším okolí obce Chlumec nad Cidlinou. 3) Pozemky jsou součástí velkého lánu a nachází se mimo přístupové cesty. Tyto pozemky jsou po většinu roku nepřístupné. V případě změny nájemce, resp. hospodáře je zde velký problém s vydáváním pozemků původním nájemcem a pokud nedojde k dohodě s několika okolními subjekty hospodařícími v dané lokalitě, může se jednat o letitý problém, který se může řešit až u soudu, který bude řešit zajištění přístupu k pozemkům. 4) Nájemní smlouvy - nebyla předložena. (nelze posoudit). Vzhledem k těmto výše uvedeným vlivům stanovuji celkovou obvyklou cenu pozemkových parcel p.č.725/6, p.č.725/10, p.č.725/11, p.č.757/2 včetně náletových trvalých porostů v k.ú.pamětník ve výši 5,- Kč/m2 = * 5,- Kč = ,- Kč. Z toho spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 z celku je ,- * 3/8 = ,-Kč obvyklou cenu spoluvlastnického podílu, na výše uvedených pozemkových parcelách, o velikosti 3/8 z celku stanovuji ve výši: ,-Kč Odhad tržní hodnoty "2.2 Obvyklá cena zemědělských pozemků (neobhospodařovaných) - spoluvl.podíl (3/8)" ,- Kč 2.3 Obvyklá cena vodních ploch - spoluvl.podíl (3/8) Pro stanovení obvyklé (obecné) ceny pozemkových parcel p.č.899/, p.č.900/6 v k.ú.pamětník jsem zvolil porovnání s aktuální nabídkou prodeje obdobných nemovitostí uveřejněnou na internetových adresách a s údaji o uskutečněných prodejích a cenách srovnatelných nemovitostí, které byly poskytnuty realitními kancelářemi a které také vyplívají z vlastního šetření prováděného periodicky na trhu nemovitostí. V současné době se v dané lokalitě tržní cena obdobných pozemků vedených jako vodní plocha (koryto vodního toku) pohybuje zpravidla mezi 1 až 5 Kč/m2. Obecně se jedná o pozemky velmi těžko obchodovatelné. Vlivy ovlivňující obvyklou (tržní) cenu oceňovaných pozemků: 1) Velký počet vlastníků - dle LV jsou vlastníky 3 spoluvlastníci. 2) Výměra pozemků - jedná se o pozemkové parcely relativně malých výměr, které jsou umístěny v širším okolí obce Chlumec nad Cidlinou. 3) Pozemky jsou součástí velkého lánu a nachází se mimo přístupové cesty. Tyto pozemky jsou po většinu roku nepřístupné. 4) Nájemní smlouvy - nebyla předložena. (nelze posoudit). Vzhledem k těmto výše uvedeným vlivům stanovuji celkovou obvyklou cenu pozemkových parcel p.č.899/1, p.č.900/6 včetně náletových trvalých porostů v k.ú.pamětník ve výši 2,- Kč/m2 = 404 * 2,-

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 - 23/25 - Mapa oblasti

24 - 24/25 - Katastrální mapa + letecký pohled k.ú.pamětník Katastrální mapa + letecký pohled k.ú.bílé Vchynice

25 - 25/25 - Fotodokumentace Pozemky v k.ú.pamětník Pozemek p.č.298 v k.ú.bílé Vchynice