Znalecký posudek

Transkript

1 Znalecký posudek o zjištění obvyklé ceny v místě a čase garáže bez č.p. na pč. St v okrese Jičín, obci a katastrálním území Jičín. Posouzení je provedeno podle stavu ke dni Objednatel posudku: Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti v místě a čase podle stavu ke dni Oceňovací předpis: V souladu s mezinárodními standardy IVSC, zejména standardem 1 zjištění obvyklé ceny v místě a čase porovnávací metodou, a to zároveň v souladu se zákonem č. 151/1997 v platném znění. Posudek vypracoval Ing. Zdeněk Tomíček, Údolní 422/20, Liberec Posudek obsahuje 9 stran(y) textu a 9 stran(y) příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení Přílohy: Informace z katastru nemovitostí 4 str. Kopie katastrální mapy 2 str. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015EX 4466/ str. Prohlídka a zaměření: Byly provedeny na místě dne Použité //podklady, předpisy, vyhlášky a normy 1. Oddíl " B. Zjištění tržní hodnoty obvyklé ceny" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC (The Internacional Valuation Standards Committee), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty), a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. 2. Zákon č. 128/2000 ve znění pozdějších předpisů o obcích (obecní zřízení) 2. Zákon č. 128/2000 ve znění pozdějších předpisů o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne informace z katastru nemovitostí 5. ební zákon v platném znění 6. Kopie katastrální mapy 7. Teorie oceňování nemovitostí (autor Ing. Albert Bradáč) 8. Nabídky na serverech realitních kanceláří a databáze KSZ 9. Zákon 503/2012 ve znění pozdějších předpisů 10. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 4466/

2 - 2 - Vlastnické a evidenční údaje: LV: 3601 Okres: Jičín Obec: Jičín Katastrální území: Jičín Vlastník: SJM Hazdra Josef a Hazdrová Marcela Jičín Nález : Oceňovaná nemovitost, kterou je řadová garáž bez č.p., se nachází v Jičíně, katastrálním území Jičín. Přístup ke garáži je přes další pozemky z ulice U Stadionu, která se napojuje na ulici Revoluční, jenž vede z Jičína směrem na Valdice. Jedná se o část města, která se nazývá Valdické Předměstí. Přesné umístění nemovitosti je zřejmé z přiložené dokumentace. Dle prohlídky na místě bylo zjištěno, že se jedná o řadovou vnitřní garáž, která je součástí kolonie garáží mezi sídlištěm a železniční tratí. Přístup ke garáži je přes pozemky patřící Městu Jičín. Pozemky nejsou zpevněné. Garáž je zděná, má betonový rovný strop. Okna na garáži chybí. Krytina střechy je lepenková. Okapy jsou pozinkované. Obvyklá cena je zjištěná porovnávacím způsobem s nabízenými garážemi v Jičíně a okolí. Tržní hodnotou pro účely tohoto posudku se rozumí v souladu se standardem 1, IVSC hodnota, jejíž dosažení lze předpokládat při prodejích podobných nemovitostí a majetků v místě a čase obvyklém, a to mezi ochotnými kupujícími a prodávajícími v nezávislé transakci s oboustrannou informovaností a bez donucení. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mohou mít na danou cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Předmětem zjištění hodnoty v místě a čase obvyklé je garáž v Jičíně, a to porovnáním s podobnými garážemi především v nejbližším okolí. Znalcem byla použita porovnávací metoda. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí v místě a čase (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Dále je možno porovnat ceny nabízené na realitních serverech. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. V opačném případě je potřeba cenu korigovat oběma směry dle vývoje trhu. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. V daném případě se jedná o porovnání garáží v Jičíně. Pozitiva posuzované nemovitosti - dobrá dostupnost z hlediska veřejných komunikací

3 - 3 - Negativa posuzované nemovitosti - přístup po nezpevněné komunikaci - prodej z exekuce - nabyvatel platí daň z převodu Seznam oceněných položek A.01. Pozemek pč. St zhodnocený stavbou - porovnávací metoda A.01. Pozemek pč. St zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Garáž je popsána výše v nálezu. V Jičíně nebyly nalezeny vzorky pro porovnání. Jsou použity vzorky v okruhu 25 km a v sousedních okresech. Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. ba jiný cihlová dobře udržovaný fyzická osoba Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2

4 - 4 - Vzorek Nymburk Nabízíme Vám k prodeji garáž s pozemkem, 22 m2 v obci Nymburk, okres Nymburk. Řadová garáž na vlastním pozemku se nachází v nymburské části Na Žábě. IS - elektřina. Ihned volné. obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky /3875 Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu ba cihlová velmi dobrý Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] Celkem 0 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu -8 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 ebně technický stav 0 0 K f = 1.10 x 0.87 x 1.00 = *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = Kč x 0.70 / m 2 x m 2 / = Kč Míra shody (váha) 1

5 - 5 - Vzorek Turnov Řadová zděná garáž v obci Turnov. Plocha garáže: 19m2. Řadová zděná garáž v obci Turnov. Garáž je zděná. Vrata plechová výklopná. Plocha garáže: 19 m2. obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky TR10054 Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu ba cihlová dobrý Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] Celkem 0 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu -8 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 ebně technický stav 0 0 K f = 1.10 x 0.87 x 1.00 = *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = Kč x 1.00 / m 2 x m 2 / = Kč Míra shody (váha) 1

6 - 6 - Vzorek Vrchlabí Nabízíme k prodeji garáž ve Vrchlabí, část obce Hořejší Vrchlabí. Jedná se o řadovou garáž s vlastní stavební parcelou o výměře 22 m2. Pro více informací nebo prohlídku kontaktujte naší společnost. obr. 1 Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu ba garáže bezvadný stav Zastavěná plocha m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Celková plocha 22 Celkem 22 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu -8 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 ebně technický stav 0 0 K f = 1.10 x 0.87 x 1.00 = *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = Kč x 0.70 / m 2 x m 2 / = Kč Míra shody (váha) 1

7 - 7 - Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek Nymburk Vzorek Turnov Vzorek Vrchlabí Vážený průměr hodnot Kč Kč Kč Kč Závěr: Na základě výše uvedených porovnávacích nabídek garáží mimo región Jičín a na základě informace majitelů sousedních garáží pro zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) v místě a čase garáže na pozemku pč.st.3002 v Jičíně vychází obvyklá cena garáže po úpravě porovnávacími faktory s mírou spolehlivosti zjištěných údajů v rozmezí cca od ,00 Kč do ,00 Kč. Znalcem je doporučena vzhledem k lokalitě cena ve výši cca ,00 Kč. Závěrečná rekapitulace A.01. Pozemek pč. St zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Celkem Kč Kč Odhad tržní hodnoty činí Kč slovy: stotisíc Kč Při nezměněných podmínkách na trhu je platnost tohoto posudku stanovena do