ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2010

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2010 O ceně nemovitostí - stavby bez čp/če - jiná stavba, na pozemku p.č. 1322/2, včetně pozemku p.č. 1322/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 1321/2 - ostatní plocha, p.č. 1321/3 - ostatní plocha, p.č. 1322/3 - ostatní plocha, p.č. 1431/17 - ostatní plocha a p.č. 1431/18 - ostatní plocha, vše v k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha-východ Michelská 1326/ Praha 4 IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 12668/ Ket Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 30 stran a 4 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Praha-východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 12668/ Ket, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - stavby bez čp/če - jiná stavba, na pozemku p.č. 1322/2, včetně pozemku p.č. 1322/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 1321/2 - ostatní plocha, p.č. 1321/3 - ostatní plocha, p.č. 1322/3 - ostatní plocha, p.č. 1431/17 - ostatní plocha a p.č. 1431/18 - ostatní plocha, vše v k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti K p. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 1015, pro k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č. 1015, pro k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice jako vlastník zapsán: Šlaicher Jaromír, Nechvalice 8, Bystřany, Teplice 1 stránka č. 3

4 5. Celkový popis nemovitosti 5.1. Nemovitosti Jedná se o ocenění stavby bez čp/če - jiná stavba, na pozemku p.č. 1322/2, včetně pozemku p.č. 1322/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 1321/2 - ostatní plocha, p.č. 1321/3 - ostatní plocha, p.č. 1322/3 - ostatní plocha, p.č. 1431/17 - ostatní plocha a p.č. 1431/8 - ostatní plocha, vše v k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice. V bývalém areálu čerpací stanice je situován sklad (pokladna), dva ocelová přístřešky a dvě nádrže s čerpacími stojany.. Tyto objekty spolu, včetně pozemků, tvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné zpevněné komunikaci a možností napojení na kompletní inženýrské sítě. Stavba bez čp/če - jiná stavba (sklad, pokladna) - zděná konstrukce s mírnou sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Původní stáří objektu je dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů cca 25 roků. Přístřešek I, II - ocelová konstrukce s pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Jedná se o přístřešky nad čerpacími nádržemi. Původní stáří objektu je dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů cca 15 roků. V průběhu životnosti objekty neprošli výraznými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které by měli vliv na celkové prodloužení životnosti objektu. Celkový technický stav je ke dni ocenění dobrý. Údržbu lze hodnotit jako dobrou. Opotřebení je uvažováno lineární metodou. Ocenění jednotlivých objektů je provedeno dle skutečného stavu. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou Movitý majetek Podrobný popis viz kapitola Movitý majetek. Další movité věci, které by tvořili příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4

5 6. Obsah posudku Nemovitosti 1) Objekty a) Stavba bez čp/če na p.č. 1322/2 b) Přístřešek I c) Přístřešek II d) Zpevněná plocha I e) Zpevněná plocha II f) Zpevněná plocha III g) Oplocení h) Ocelová vrata 2) Pozemky a) Pozemky Movitý majetek Movitý majetek stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Teplice Obec: Bystřany Ocenění Nemovitosti 1) Objekty 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Stavba bez čp/če na p.č. 1322/2 7 Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,962 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6,57 3,44 4,42+4,70 1,30 4,22 = 125,68 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy smíšené 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov půltový 7,30 % Standardní 5. Krytina plechová 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkovaný plech (žlaby,svody) 1,70 % Standardní stránka č. 6

7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 50 % břizolit Standardní 50 % 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna zdvojená dřevěná 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 240/400V 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9617 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9617 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Základní jednotková cena upravená: = 862,57 Kč/m 3 Základní cena upravená: 125,68 m 3 862,57 Kč/m 3 = ,80 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 55 roků Opotřebení: / ( ) = 31,250 % Odpočet opotřebení: ,80 Kč 31,250 % ,44 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,36 Kč Stavba bez čp/če na p.č. 1322/2 zjištěná cena: ,36 Kč stránka č. 7

8 1.a.2) Přístřešek I 7 Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,895 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,04 6,31 4,56 = 288,89 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny válcovaný profil typu I 31,00 % Standardní 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov pultový 33,50 % Standardní 5. Krytina plechová 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,30 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8950 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Základní jednotková cena upravená: = 481,64 Kč/m 3 Základní cena upravená: 288,89 m 3 481,64 Kč/m 3 = ,98 Kč stránka č. 8

9 Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: / ( ) = 37,500 % Odpočet opotřebení: ,98 Kč 37,500 % ,87 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,11 Kč Přístřešek I zjištěná cena: ,11 Kč 1.a.3) Přístřešek II 7 Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,895 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,04 6,36 4,88 = 311,61 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny válcovaný profil typu I 31,00 % Standardní 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov půltový 33,50 % Standardní 5. Krytina plechová 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,30 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8950 stránka č. 9

10 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Základní jednotková cena upravená: = 481,64 Kč/m 3 Základní cena upravená: 311,61 m 3 481,64 Kč/m 3 = ,84 Kč Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: / ( ) = 37,500 % Odpočet opotřebení: ,84 Kč 37,500 % ,44 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Přístřešek II zjištěná cena: ,40 Kč 1.a.4) Zpevněná plocha I Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 25.04*5.71 = 142,98 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 142,98 m 2 270, Kč/m ,60 Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Cena stavby: = ,88 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: ,88 Kč 41,667 % ,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,58 Kč Zpevněná plocha I zjištěná cena: ,58 Kč stránka č. 10

11 1.a.5) Zpevněná plocha II Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 38,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 38,00 m 2 270, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Cena stavby: = 7 868,66 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: 7 868,66 Kč 41,667 % 3 278,63 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 590,03 Kč Zpevněná plocha II zjištěná cena: 4 590,03 Kč 1.a.6) Zpevněná plocha III Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 146,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 146,00 m 2 270, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Cena stavby: = ,23 Kč stránka č. 11

12 Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: ,23 Kč 41,667 % ,86 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,37 Kč Zpevněná plocha III zjištěná cena: ,37 Kč 1.a.7) Oplocení Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo bet. sloupky do bet. patek: 82.40*1.80 = 148,32 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení budov nebytových ostatních Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 148,32 m 2 PP 720, Kč/m 2 PP ,40 Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Cena stavby: = ,77 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,77 Kč 83,333 % ,55 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,22 Kč Oplocení zjištěná cena: ,22 Kč stránka č. 12

13 1.a.8) Ocelová vrata Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 2 ks Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení budov nebytových ostatních Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,398 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 2 ks 1 600, Kč/ks 3 200, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3980 Cena stavby: = 2 296,11 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 2 296,11 Kč 83,333 % 1 913,42 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 382,69 Kč Ocelová vrata zjištěná cena: 382,69 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Stavba bez čp/če na p.č. 1322/ ,36 Kč b) Přístřešek I ,11 Kč c) Přístřešek II ,40 Kč d) Zpevněná plocha I ,58 Kč e) Zpevněná plocha II 4 590,03 Kč f) Zpevněná plocha III ,37 Kč g) Oplocení ,22 Kč h) Ocelová vrata 382,69 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč stránka č. 13

14 1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 1.b.1) Stavba bez čp/če na p.č. 1322/2 7 Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,962 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Obestavěný prostor: 125,68 m 3 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9617 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Základní jednotková cena upravená: = 2 167,25 Kč/m 3 Základní cena upravená: 125,68 m ,25 Kč/m 3 = ,98 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 55 roků Opotřebení: / ( ) = 31,250 % Odpočet opotřebení: ,98 Kč 31,250 % ,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,24 Kč Stavba bez čp/če na p.č. 1322/2 zjištěná cena: ,24 Kč stránka č. 14

15 1.b.2) Přístřešek I 7 Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,895 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Obestavěný prostor: 288,89 m 3 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Základní jednotková cena upravená: = 1 210,16 Kč/m 3 Základní cena upravená: 288,89 m ,16 Kč/m 3 = ,12 Kč Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: / ( ) = 37,500 % Odpočet opotřebení: ,12 Kč 37,500 % ,17 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,95 Kč Přístřešek I zjištěná cena: ,95 Kč stránka č. 15

16 1.b.3) Přístřešek II 7 Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,895 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Obestavěný prostor: 311,61 m 3 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Základní jednotková cena upravená: = 1 210,16 Kč/m 3 Základní cena upravená: 311,61 m ,16 Kč/m 3 = ,96 Kč Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: / ( ) = 37,500 % Odpočet opotřebení: ,96 Kč 37,500 % ,73 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,22 Kč Přístřešek II zjištěná cena: ,22 Kč stránka č. 16

17 1.b.4) Zpevněná plocha I Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 25.04*5.71 = 142,98 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Ocenění Základní cena: 142,98 m 2 270, Kč/m ,60 Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Cena stavby: = ,13 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: ,13 Kč 41,667 % ,72 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,41 Kč Zpevněná plocha I zjištěná cena: ,41 Kč 1.b.5) Zpevněná plocha II Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 38,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Ocenění Základní cena: 38,00 m 2 270, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Cena stavby: = ,51 Kč stránka č. 17

18 Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: ,51 Kč 41,667 % 8 237,78 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,73 Kč Zpevněná plocha II zjištěná cena: ,73 Kč 1.b.6) Zpevněná plocha III Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 146,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Ocenění Základní cena: 146,00 m 2 270, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Cena stavby: = ,37 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 41,667 % Odpočet opotřebení: ,37 Kč 41,667 % ,41 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,96 Kč Zpevněná plocha III zjištěná cena: ,96 Kč 1.b.7) Oplocení Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo bet. sloupky do bet. patek: 82.40*1.80 = 148,32 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení budov nebytových ostatních Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,121 stránka č. 18

19 Ocenění Základní cena: 148,32 m 2 PP 720, Kč/m 2 PP ,40 Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Cena stavby: = ,07 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,07 Kč 83,333 % ,58 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,49 Kč Oplocení zjištěná cena: ,49 Kč 1.b.8) Ocelová vrata Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 2 ks Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení budov nebytových ostatních Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Ocenění Základní cena: 2 ks 1 600, Kč/ks 3 200, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Cena stavby: = 5 769,12 Kč Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 5 769,12 Kč 83,333 % 4 807,58 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 961,54 Kč Ocelová vrata zjištěná cena: 961,54 Kč stránka č. 19

20 Ceny objektů včetně opotřebení: a) Stavba bez čp/če na p.č. 1322/ ,24 Kč b) Přístřešek I ,95 Kč c) Přístřešek II ,22 Kč d) Zpevněná plocha I ,41 Kč e) Zpevněná plocha II ,73 Kč f) Zpevněná plocha III ,96 Kč g) Oplocení ,49 Kč h) Ocelová vrata 961,54 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,54 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 103,05 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,398 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 1322/ ,05 104, ,10 nádvoří stránka č. 20

21 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,398 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1321/ ,05 41, ,04 Ostatní plocha 1321/ ,05 41, ,26 Ostatní plocha 13322/ ,05 41, ,60 Ostatní plocha 1431/ ,05 41, ,94 Ostatní plocha 1431/ ,05 41, ,36 Součet: ,20 Součet cen všech typů pozemků: = ,30 Kč Pozemky zjištěná cena: ,30 Kč stránka č. 21

22 2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 2.b.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 103,05 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 1322/ ,05 262, ,47 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1321/ ,05 105, ,66 Ostatní plocha 1321/ ,05 105, ,63 Ostatní plocha 13322/ ,05 105, ,32 Ostatní plocha 1431/ ,05 105, ,62 Ostatní plocha 1431/ ,05 105, ,25 Součet: ,48 Součet cen všech typů pozemků: = ,95 Kč Pozemky zjištěná cena: ,95 Kč stránka č. 22

23 Movitý majetek Výpočet technické hodnoty zařízení Základní amortizace hodnocených strojů je stanovena pomocí amortizačních stupnic a křivek v závislosti na stáří nebo době provozování. Amortizační stupnice jsou číselným vyjádřením amortizačních křivek. Rozhodujícím faktorem pro určení základní amortizace je stanovení životnosti stroje. Amortizační stupnice pro stroje a zařízení s životností 5-25 let: Rok Předpokládaná životnost (roků) 25 let 20 let 15 let 10 let 5 let 0 100% 100% 100% 100% 100% 1 90% 90% 85% 80% 70% 2 86% 85% 79% 70% 50% 3 82% 80% 73% 60% 40% 4 78% 75% 66% 50% 30% 5 74% 70% 59% 40% 20% 6 70% 65% 53% 30% 10% 7 66% 60% 46% 20% 10% 8 62% 55% 39% 17% 10% 9 58% 50% 32% 14% 10% 10 54% 45% 26% 12% 10% 11 50% 40% 22% 10% 10% 12 46% 35% 19% 10% 10% 13 42% 30% 16% 10% 10% 14 38% 27% 13% 10% 10% 15 34% 26% 11% 10% 10% 16 30% 25% 10% 10% 10% 17 29% 24% 10% 10% 10% 18 28% 23% 10% 10% 10% 19 27% 22% 10% 10% 10% 20 26% 21% 10% 10% 10% 21 25% 20% 10% 10% 10% 22 24% 18% 10% 10% 10% 23 23% 16% 10% 10% 10% 24 22% 14% 10% 10% 10% 25 21% 12% 10% 10% 10% 26 20% 10% 10% 10% 10% 27 10% 10% 10% 10% 10% 28 10% 10% 10% 10% 10% stránka č. 23

24 29 10% 10% 10% 10% 10% 30 10% 10% 10% 10% 10% 31 10% 10% 10% 10% 10% Technická hodnota (TH) stroje či zařízení je určena vztahem: TH [%] = [ VTH * (100 ZA) * (100 ± PS) ] / 10 4 kde: VTH výchozí technická hodnota ZA základní amortizace PS přirážka (+) nebo srážka (-) dle zjištěného technického stavu Výdejní stojan č. 1 - ADAST Technická hodnota je stanovena dle amortizační stupnice s životností 15 let (viz. výše). Odhad doby provozu: DP = 15. rok Výchozí technická hodnota stroje: VTH = 100% Základní amortizace: ZA = 89% Přirážka / Srážka dle zjištěného technického stavu při prohlídce: PS = 0% pak, TH = 11% Výdejní stojan č. 2 - ADAST Technická hodnota je stanovena dle amortizační stupnice s životností 15 let (viz. výše). Odhad doby provozu: DP = 15. rok Výchozí technická hodnota stroje: VTH = 100% Základní amortizace: ZA = 89% Přirážka / Srážka dle zjištěného technického stavu při prohlídce: PS = 0% pak, TH = 11% Provozní nádrž č. 1 (15-20m 2 ) Technická hodnota je stanovena dle amortizační stupnice s životností 20 let (viz. výše). Odhad doby provozu: DP = 15. rok Výchozí technická hodnota stroje: VTH = 100% Základní amortizace: ZA = 74% Přirážka / Srážka dle zjištěného technického stavu při prohlídce: PS = 0% pak, TH = 26% Provozní nádrž č. 2 (15-20m 2 ) Technická hodnota je stanovena dle amortizační stupnice s životností 20 let (viz. výše). Odhad doby provozu: DP = 15. rok Výchozí technická hodnota stroje: VTH = 100% Základní amortizace: ZA = 74% Přirážka / Srážka dle zjištěného technického stavu při prohlídce: PS = 0% pak, TH = 26% stránka č. 24

25 Stanovení výchozí ceny Výchozí cena stroje či zařízení je v podstatě cenou reprodukční, tj. cenou, kterou je nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného stroje a zařízení v době oceňování (zákon č. 563/91 Sb.) U věcí movitých je za výchozí reprodukční cenu považována cena, za kterou se daná věc v době, ke které je prováděno ocenění, prodává jako nová na trhu (vychází se z cen autorizovaných prodejců). Reprodukční cena je bez případných montážních a instal. prací. Výchozí cenou pro stanovení časové ceny je: a) je-li oceňovaný stroj dostupný na trhu, pak je výchozí cenou stroje pořizovací cena nového stroje stejného typu, zjištěná u výrobce, prodejce nebo dovozce. b) pokud se oceňovaný stroj již nevyrábí, nedováží a není dostupný na trhu, pak se stanoví výchozí cena stroje či zařízení: - přepočtem pořizovací ceny, která se přepočítává indexem růstu cen v příslušném oboru od doby pořízení do data ocenění. Indexy růstu cen jsou pravidelně vydány Českým statistickým úřadem. - cenovým porovnáním c) při použití pořizovací ceny v zahraniční měně, je nutno provést přepočet měny kurzem valuty střed k datu ocenění. Pořizovací cena se obvykle uvádí bez daně a se clem. Výdejní stojan č. 1 - ADAST Reprodukční cena: RC = ,- Kč (vč. DPH) Výdejní stojan č. 2 - ADAST Reprodukční cena: RC = ,- Kč (vč. DPH) Provozní nádrž č. 1 (15-20m 2 ) Reprodukční cena: RC = ,- Kč (vč. DPH) Provozní nádrž č. 2 (15-20m 2 ) Reprodukční cena: RC = ,- Kč (vč. DPH) Výpočet časové ceny Časová cena strojů je vyjádřením skutečné technické hodnoty těchto strojů a zařízení k datu hodnocení a ocenění a obecně se určí vynásobením reprodukční cenou a jeho technickou hodnotou podle níže uvedeného vztahu. Ve výsledku je pak časová cena snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Náklady na opravu vážných závad nejsou u žádného ze strojů a zařízení uvažovány. Výdejní stojan č. 1 - ADAST Časová cena: CČ = RC * TH [%] náklady na opravu vážných závad Časová cena: CČ = ,- Kč * 11% - 0,- Kč Časová cena: CČ = ,- Kč stránka č. 25

26 Výdejní stojan č. 2 - ADAST Časová cena: CČ = RC * TH [%] náklady na opravu vážných závad Časová cena: CČ = ,- Kč * 11% - 0,- Kč Časová cena: CČ = ,- Kč Provozní nádrž č. 1 (15-20m 2 ) Časová cena: CČ = RC * TH [%] náklady na opravu vážných závad Časová cena: CČ = ,- Kč * 26% - 0,- Kč Časová cena: CČ = ,- Kč Provozní nádrž č. 2 (15-20m 2 ) Časová cena: CČ = RC * TH [%] náklady na opravu vážných závad Časová cena: CČ = ,- Kč * 26% - 0,- Kč Časová cena: CČ = ,- Kč Výpočet ceny obvyklé Stanovená výsledná cena je bez případných montážních a instalačních prací. Na základě zjištěných údajů pro daný obor i skupinu zemědělských strojů v době hodnocení stanovuji koeficient prodejnosti ve výši 0,80. Výdejní stojan č. 1 - ADAST Koeficient prodejnosti: KP = 0,80 Obvyklá cena: OC = CČ * KP = 9.680,- Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení: OC = 9.700,- Kč Výdejní stojan č. 2 - ADAST Koeficient prodejnosti: KP = 0,80 Obvyklá cena: OC = CČ * KP = 9.680,- Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení: OC = 9.700,- Kč Provozní nádrž č. 1 (15-20m 2 ) Koeficient prodejnosti: KP = 0,80 Obvyklá cena: OC = CČ * KP = ,- Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení: OC = ,- Kč Provozní nádrž č. 2 (15-20m 2 ) Koeficient prodejnosti: KP = 0,80 Obvyklá cena: OC = CČ * KP = ,- Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení: OC = ,- Kč stránka č. 26

27 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. C.1. Nemovitosti Kladné stránky - dobrá dopravní dostupnost správního centra oblasti - možnost napojení na kompletní IS - optimální výměra pozemků v areálu Záporné stránky - předmět ocenění se nachází mimo hlavní silniční tah spojující město Teplice s městem Ústí nad Labem - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně malá nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od ,- do ,- Kč. S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí a to ve výši ,- Kč, což kopíruje i cenovou úroveň ceny zjištěné dle platného administrativního předpisu. C.2. Movitý majetek Hodnota movitého majetku celkem po zaokrouhlení: ,- Kč (hodnota uvedena včetně DPH) stránka č. 27

28 REKAPITULACE Nemovitosti Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Obvyklá hodnota Movité věci Celkem (nemovitý a movitý majetek) Věcné břemeno Práva a závady, které nezaniknou dražbou , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí ,- Kč Cena slovy: čtyřistašedesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Osoba oprávněná podávat vysvětlení (odvětví ceny a odhady nemovitostí): Ing. Tomáš Vingrálek Osoba oprávněná podávat vysvětlení (odvětví ceny a odhady movitého majetku): Ing. Štěpán Orálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 28

29 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/ Přerov info@posudek.com stránka č. 29

30 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 30

31