Znalecký posudek číslo S 369/39/ NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor, Podíl ve výši 4/6 na rodinném domě č. p.

Transkript

1 Znalecký posudek číslo S 369/39/ NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor, Podíl ve výši 4/6 na rodinném domě č. p. 191, který je součástí pozemku parc. č. St. 331 s příslušenstvím a pozemky parc. č. St. 331 a 6/1 Adresa nemovitosti: Lačnov 191, Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Lačnov, k.ú. Lačnov, kód k.ú , LV 390 Ostatní stavby: hospodářská budova, chlívek Pozemky: st. 331, 6/1 Vlastník stavby: Daniel Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 4 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Vlastník pozemku: Daniel Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 4 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j.: 198/2016-D telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, Hranice telefon: IČ: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 4 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Hranicích, dne Otisk razítka Ing. Martina Bakovská

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 857 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 2+1, 3+kk Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Lačnov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy. V dané lokalitě se s rodinnými domy běžně obchoduje a jejich nabídka je v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných nemovitostí, jako jsou oceňované, se v lokalitě pohybují v rozmezí od 5 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 7 000,- Kč/m 2 podlahové plochy

3 K tíži oceňovaných nemovitostí bylo zřízeno věcné břemeno užívání a bydlení, což výrazně snižuje obvyklou cenu. Další negativní vliv má zhoršený technický stav domu, zanedbaná údržba a některé nedokončené prvky a konstrukce (např. část fasády, klemp. prvky, podbití střechy). Navíc dům není zkolaudován a je užíván načerno. Dořešeny nejsou ani vedlejší stavby, které jsou z části postaveny na cizích pozemcích. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí bez započítání věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku ,- Kč. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí se započítáním věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku ,- Kč. Předmětem ocenění je ideální podíl o velikosti 4/6 na nemovitostech. Obvyklou cenu ideálního podílu o velikosti 4/6 stanovuji na ,- Kč. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované nemovitosti se nachází v jižní části obce Lačnov v rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Obec Lačnov se nachází ve Zlínském kraji, v okrese Vsetín. Lačnov Leží 6 km severně od Valašských Klobouk a 3 km západně od Horní Lidče. Obec má 850 obyvatel. V obci je kompletní základní občanská vybavenost. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, restaurace, obchody, knihovna, mateřská škola, základní škola atd. Doprava: nádraží ČD 4 km v Horní Lidči, autobusová zastávka 5 min pěšky. Přírodní okolí: v těsné blízkosti jsou Beskydy a Bílé Karpaty. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Poznámka: Dlužník neumožnil přístup do nemovitostí. Údaje uvedené v tomto znaleckém posudku byly zjištěny z vnější obhlídky staveb, ze sdělení obyvatelky sousedního domu, z dokladů získaných na obecním úřadě v Lačnově a z informací sdělených pracovnicí stavebního úřadu v Horní Lidči. Informace uvedené v tomto ocenění se mohou z výše uvedeného důvodu částečně lišit od skutečnosti. Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 191 s přístavbou, hospodářská budova, chlívek a pozemky o celkové výměře 521 m 2. Rodinný dům je pravděpodobně z části podsklepený, jednopodlažní s podkrovím a nachází se v něm dvě bytové jednotky. Byt 2+1 je umístěn v 1. NP a byt 3+kk v podkroví. Rok postavení odhaduji na 1955, v roce 1996 byla zahájena přístavba a nástavba, které zůstaly nedokončeny a nejsou zkolaudovány. Technický stav staveb je zhoršený a údržba zanedbaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3457/1, 3471 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář - 3 -

4 3457/1 ostatní plocha ostatní komunikace obec Lačnov 3471 vodní plocha, koryto vodního toku ČR, Povodí Moravy Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: C - dopad na snížení OC nad 30 % Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti 1. Skutečný tvar staveb neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Rodinný dům je zakreslen v katastrální mapě menší než je ve skutečnosti, přístavba k rodinnému domu, hospodářská budova ani chlívek nejsou zakresleny vůbec. 2. Hospodářská budova a chlívek jsou z části postaveny na pozemcích cizího vlastníka. Hospodářská budova stojí z části na pozemku parc. č. 5/1, který je ve vlastnictví fyzické osoby Evy Vlčkové, chlívek stojí z části na pozemku parc. č. 3457/1, který je ve vlastnictví České republiky, právo hospodaření Povodí Moravy. 3. Stavební úpravy (přístavba a nástavba), které byly zahájeny na základě stavebního povolení z roku 1996, nebyly, dle sdělení pracovnice stavebního úřadu v Horní Lidči, zkolaudovány a stavba je tedy užívána načerno. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 390 ze dne pro kú Lačnov je uvedeno Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro Fojtů Františka, povinnost k: č. p. 191, parcela St. 331, parc. č. 6/1. Byla předložena Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi F. Fojtů, P. Fojtů, A. Fojtů a J. Fojtů dne , pr. úč Z této smlouvy vyplývá, že se zřizuje právo doživotního, bezplatného a nedílného bydlení a užívání, přičemž toto právo spočívá ve výlučném obývání kuchyně, ložnice a obývacího pokoje, WC a koupelny v přízemí domu a ve spoluužívání všech ostatních společných prostor domu, tedy sklepních prostor, chodeb, schodišť a půdních prostor. Komentář: Věcné břemeno bydlení a užívání výrazně snižuje obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí a je zahrnuto v její výši. 2. Na LV č. 390 ze dne pro kú Lačnov jsou uvedena tato omezení: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, Zástavní práva exekutorská, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Rozhodnutí o úpadku. Komentář: Tato omezení nejsou zahrnuta v obvyklé ceně. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Některé dále uvedené informace nemusí zcela odpovídat skutečnosti, protože nebyl zpřístupněn interiér domu. Rodinný dům by měl být dle dostupných podkladů částečně podsklepený. Je jednopodlažní s podkrovím a dle projektové dokumentace schválené stavebním úřadem se v něm nachází dva byty. V 1. NP by měl být byt 2+1 a v podkroví byt 3+kk. Stavební vývoj: Rok postavení odhaduji V roce 1996 byly zahájeny stavební úpravy (přístavba a nástavba), které zůstaly nedokončeny a nebyly zkolaudovány. V roce 2001 byla provedena plynoinstalace. Dispoziční řešení: 1. PP - sklep 1. NP - zádveří, schodiště, kotelna, chodba, WC, dva pokoje, kuchyň, spíž, koupelna Podkroví - chodba, koupelna s WC, dva pokoje, pokoj s kuch. koutem, balkon, sklad Technické řešení: Základy jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti. Zdivo ze škvárobetonových a plynosilikátových tvárnic. Střecha sedlová s betonovou taškovou krytinou, klempířské konstrukce chybí. Okna dřevěná zdvojená, dveře vstupní dřevěné prosklené. Omítky vnější jen v části, a sice vápenné dvouvrstvé. Vnější obklady jen na přístavbě, a sice kabřincové. Bleskosvod není proveden. Topení je, dle sdělení sousedky, ústřední s jedním kotlem na tuhá paliva a jedním kotlem plynovým. Ostatní vybavení a konstrukce nebylo možné zjistit. Technický stav a údržba: Na domě chybí část fasády, ostatní fasáda je na konci životnosti. Chybí klempířské konstrukce a podbití střechy. Okna mají poškozené nátěry. Údržba je zanedbaná. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. podzemní podlaží 13,00 m 2 5,00 m 2 1. nadzemní podlaží 103,54 m 2 70,00 m 2 1. nadzemní podlaží 21,24 m 2 8,00 m 2 podkroví 103,54 m 2 50,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1. podzemní podlaží odhadem 10,00 m 2 0,50 5,00m 2 1. podzemní podlaží - celkem 10,00 m 2 5,00 m 2 1. nadzemní podlaží odhadem 70,00 m 2 1,00 70,00m 2 1. nadzemní podlaží - celkem 70,00 m 2 70,00 m 2 1. nadzemní podlaží odhadem 16,00 m 2 0,50 8,00m 2 1. nadzemní podlaží - celkem 16,00 m 2 8,00 m 2 podkroví odhadem 50,00 m 2 1,00 50,00m 2 podkroví - celkem 50,00 m 2 50,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží (10*1,3)*(2,00) = 26,00 m 3 1. nadzemní podlaží (10,63*9,74)*(4,70) = 486,62 m 3 1. nadzemní podlaží (3,60*5,90)*(2,70+1,60/2) = 74,34 m 3 podkroví (10,63*9,74)*(3,60/2) = 186,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 773,33 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné ze škvárobetonových a plynosilikátových tvárnic 3. Stropy nebylo zjištěno 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina betonové tašky 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky nebylo zjištěno 8. Fasádní omítky dvouvrstvé vápenné omítky - 5 -

6 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady nebylo zjištěno 11. Schody nebylo zjištěno 12. Dveře nebylo zjištěno 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností nebylo zjištěno 15. Podlahy ostatních místností nebylo zjištěno 16. Vytápění nebylo zjištěno 17. Elektroinstalace ano 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ano 20. Zdroj teplé vody nebylo zjištěno 21. Instalace plynu pravděpodobně ano 22. Kanalizace pravděpodobně do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně nebylo zjištěno 24. Vnitřní vybavení nebylo zjištěno 25. Záchod nebylo zjištěno 26. Ostatní chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 125 Obestavěný prostor [m 3 ] 773,33 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 56 Další životnost roků 44 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH hospodářská nepodsklepený část. 6/1, 5/1 139,00 m3 600 Kč/m Kč 70 % Kč budova dřevěný a část. zděný objekt se sedlovou střechou ve zhoršeném tech. stavu chlívek nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou 6/1, ,00 m3 900 Kč/m Kč 40 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou situovány v rovinatém terénu. Jsou situovány v záplavovém území rizikové zóně 2. Pozemky mají možnost přístupu z veřejné komunikace ze severovýchodní strany. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn i elektro. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky pro rodinné domy se v Lačnově a obdobných obcích kolem města Valašské Klobouky obchodují za částky od 250,- Kč/m 2 do 350,- Kč/m 2. Obvyklou cenu pozemků stanovuji uprostřed tohoto rozpětí. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 6/ / Celková výměra pozemků: 521 Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená cena - 6 -

7 plocha cena cena celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 110, , RD Vlachovice, V obci Vlachovice č. p. 85 je zarezervován k prodeji nepodsklepený, jednopodlažní RD s částečným podkrovím s bytem 5+1. Postaveno 1916, v r přístavba, 1993 střešní krytina, část oken, rekonstrukce kuchyně, koupelny a WC, ústřední topení, část podlah. Technický stav je dobrý. Materiály: smíšené zdivo v tl. 45 cm, střešní krytina z beton. tšek, okapy z pozinkovaného plechu, podlahy palubky, parkety, dlažby, cement. potěr, dřevěná zdvojená a dvojitá okna, ústřední topení s krbovými kamny s výměníkem, kachlová kuch. kamna. ZP 114 m2, OP 469 m3, PP obytná 110 m2. Pozemky o celkové výměře 912 m2. Příslušenství tvoří hospodářská budova o ZP 28 m2. Napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci a elektro. Situováno 250 m od centra obce. Zarezervováno v 05/2016 za částku ,- Kč. Zdroj: RK Fincentrum. Hodnocení: Redukce pramene ceny - rezervace - koeficient 0,97; Velikosti objektu - mírně menší - koeficient 0,95; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,80; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - rezervace; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - lepší; Parkování - srovnatelné; Vliv pozemku - větší; 130, , RD Ludkovice,.V obci Ludkovice je zarezervován k prodeji řadový koncový celopodsklepený, jednopodlažní RD se sedlovou střechou, postavený v roce 1938, s přístavbou z roku V domě je jeden byt 3+1 o PP 90 m 2. Voda je z obecního řadu i ze studny, splaškové vody svedeny do septiku, napojeno na plyn a elektro. Topení je zajištěno kamny a přímotopya domě byla rekonstruována před dvěma lety střecha, jinak je určen k rekonstrukci. ZP 120 m2, OP 650 m3, PP obytná 90 m 2 + PP sklepů 80 m 2 (po úpravě 130 m 2, pozemek 300 m 2. Situováno ve svažitém terénu. Zarezervováno za ,- Kč. Zdroj: Hodnocení: Redukce pramene ceny - rezervace - koeficient 0,97; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - výrazně menší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - rezervace; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Parkování - srovnatelné; Vliv pozemku - výrazně menší; 100, , RD Křekov, V obci Křekov je nabízen k prodeji nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům s podkrovím, sedlovou střechou, s bytem 4+1. Stavba je zděná. ZP cca 110 m 2, OP 700 m 3, PP 100 m 2, pozemek 506 m2. Dispozice: 1. NP - vstup, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, kotelna, WC. Podkroví: 2 pokoje, 2 komory, WC. Na zahradě se nachází hosp. budova o ZP 25 m2. Vytápění ústřední s jedním kotlem na plyn a jedním kotlem na TP, vlastní studna i možnost připojení na veřejný vodovod. Příjezd po obecní komunikaci. V nabídce RK DiaStyle reality za částku ,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - mírně menší - koeficient 0,94; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,90; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - obdobný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - mírně - 7 -

8 menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Parkování - srovnatelné; Vliv pozemku - obdobný; Variační koeficient před úpravami: 25,69 % Variační koeficient po úpravách: 9,39 % Užitná plocha 133,00 m 2 Minimální jednotková cena: 4 321Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Lačnov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy. V dané lokalitě se s rodinnými domy běžně obchoduje a jejich nabídka je v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných nemovitostí, jako jsou oceňované, se v lokalitě pohybují v rozmezí od 5 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 7 000,- Kč/m 2 podlahové plochy. K tíži oceňovaných nemovitostí bylo zřízeno věcné břemeno užívání a bydlení, což výrazně snižuje obvyklou cenu. Další negativní vliv má zhoršený technický stav domu, zanedbaná údržba a některé nedokončené prvky a konstrukce (např. část fasády, klemp. prvky, podbití střechy). Navíc dům není zkolaudován a je užíván načerno. Dořešeny nejsou ani vedlejší stavby, které jsou z části postaveny na cizích pozemcích. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí bez započítání věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku ,- Kč. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí se započítáním věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku ,- Kč. Předmětem ocenění je ideální podíl o velikosti 4/6 na nemovitostech. Obvyklou cenu ideálního podílu o velikosti 4/6 stanovuji na ,- Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč 0 Kč - ostatní objekty Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti - situováno v obci s kompletní základní občanskou vybaveností a s pěkným přírodním okolím - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - rovinatý pozemek o výměře 521 m 2 Slabé stránky nemovitosti - zhoršený technický stav a zanedbaná údržba - nedokončená fasáda, klempířské konstrukce atd. - chybí možnost krytého parkování - právní a jiné vady (věcné břemeno užívání a bydlení, vedlejší stavby na cizích pozemcích, stavba bez souhlasu stavebního úřadu) - 8 -

9 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 1,00 % 1 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: 0Kč Započitatelná plocha: 133,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 0Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy ze dne dálkový přístup 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti 1 Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi F. Fojtů, P. Fojtů, A. Fojtů a J. Fojtů dne , pr. úč Rozhodnutí o přípustnosti stavby chlívku ze dne Stavební povolení na chlévek ze dne Územní rozhodnutí na akci "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191 a biologický septik" ze dne Stavební povolení na akci "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191 se vznikem nové bytové jednotky 1+3 vč. příslušenství" ze dne Částečná projektová dokumentace akce "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191" z roku 1996 Rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby ze dne Sdělení k ohlášení stav. úprav - plynoinstalace ze dne Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

10 - 10 -

11 severovýchodní pohled severní pohled příjezdová komunikace východní pohled pohled na přístavbu RD a chlívek jižní pohled

12 jihozápadní pohled západní pohled chlívek hospodářská budova studna interiér přístavby RD

13 - 13 -