Znalecký posudek č / 2010

Transkript

1 Ing. Luboš Krátký, znalec pro ekonomiku,oceňování nemovitostí a stavebnictví,stavby obytné Znalecký posudek č / 2010 ve věci stanovení tržní ceny (obvyklé hodnoty) nemovitostí ke dni zpracování znaleckého posudku, a to pozemky parc.č. 1564, 1572, 2549, 2959/190 a 4062/22 v k.ú.podivín, které jsou zapsány na LV č. 191, a pozemek parc.č. 2823/40 v k.ú.podivín, který je zapsán na LV č. 12 a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená; pro obec Podivín, okres Břeclav Objednatel posudku: JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město Cejl 99, Brno k věci č.jedn.: 97EX 2155/08 Účel posudku: výkon rozhodnutí Posudek vypracoval : Ing. Luboš Krátký Břeclav, Žižkova 25, 69002, tel , kratky@bvx.cz Datum vyhotovení : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zákon č.151/1997 Sb. O oceňování majetku, v platném znění Posudek má dvacet stran textu a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 Znalecký úkol Úkol je stanovený znalci v usnesení JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, Cejl 99, Brno k věci č.jedn.: 97EX 2155/08 ve věci stanovení tržní ceny (obvyklé hodnoty) ke dni zpracování znaleckého posudku, a to spoluvlastnického podílu 1/8 k pozemku parc.č. 1564, 1572, 2549, 2959/190 a 4062/22 včetně jejich součástí a příslušenství v k.ú.podivín, zapsáno na LV 191 a dále spoluvlastnického podílu 1/8 k pozemku parc.č.2823/40 včetně jejich součástí a příslušenství v k.ú.podivín, zapsáno na LV 12 a dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená. Poznámka: V k.ú. Podivín je k dnešnímu datu již zavedena jednotné číselná řada číslování parcel - podle toho stavu jsou v posudku parcely označeny!! Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby vobvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora v Brně-městě jedn.č. 97EX 2155/08-58 ze dne Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného pozemky jsou přístupné. Ostatní podklady Výpis z KN list vlastnictví 191 ze dne vydal ČÚZK-SCD dálkový přístup Výpis z KN list vlastnictví 12 ze dne vydal ČÚZK-SCD dálkový přístup Informace z Portálu veřejné správy situace, informace o parcelách Mapa Břeclavsko 1: vydala Kartografie Praha v roce 1993 Fotodokumentace pořízená na místním šetření Informace z Městského úřadu Informace realitních kanceláří a spolupracujících odhadců Informace získaná z realitních serverů Informace z webových stránek obce Velké Pavlovice Územní plán obce na portále Města Břeclav Vlastní databáze o prodejích nemovitostí v regionu EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 2

3 Vlastnické a evidenční údaje vedené v KN: Katastrální území : Podivín List vlastnictví číslo: 191 Vlastník : 1/8 Apostelová Lenka, Allensteinerstrasse 16, Kulmbach, Německo ½ Ondrišíková Jana, Havlíčkova 515/25, Podivín 1/8 Plánka Lubomír, Mírová 38, Habartov 1/8 Plánka Miroslav, Větrná 913, Horní Slavkov 1/8 Pudilová Vlasta, gen. Svobody 310, Březová Březová u Sokolova Pozemek parcela číslo: 1564 zahrada výměra 530 m2 BPEJ 00501, zahrada výměra 519 m2 BPEJ orná půda výměra 2495 m2 BPEJ /190 orná půda výměra 6315 m2 nebonitováno EN 4062/22 výměra 2378 m2 BPEJ K nemovitosti se neváží žádné závady a práva zapsaná v KN vyjma nařízení exekuce, exekučního příkazu k prodeji či zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu. Tyto závady se v posudku neoceňují. Jiné závady a smluvní omezení není známo. List vlastnictví číslo: 12 Vlastník : 1/8 Apostelová Lenka, Allensteinerstrasse 16, Kulmbach, Německo ½ Chrástek František, Sokolská 553/16, Podivín 1/8 Plánka Lubomír, Mírová 38, Habartov 1/8 Plánka Miroslav, Větrná 913, Horní Slavkov 1/8 Pudilová Vlasta, gen. Svobody 310, Březová Březová u Sokolova Pozemek parcela číslo: 2823/40 ovocný sad výměra 2096 m2 BPEJ K nemovitosti se neváží žádné závady a práva zapsaná v KN vyjma nařízení exekuce, exekučního příkazu k prodeji či zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu. Tyto závady se v posudku neoceňují. Jiné závady a smluvní omezení není známo. Poznámka: 1. V k.ú. Podivín je k dnešnímu datu již zavedena jednotné číselná řada číslování parcel - podle toho stavu jsou dále v posudku parcely označeny!! 2. Dle zástupce exekutora kontakt s povinným spoluvlastníkem pozemků není možný dle zástupce objednatele je ve věznici. Popis nemovitosti: Město Podivín : Charakter obce: menší město v jihovýchodní cípu Moravy nedaleko hranic s Rakouskem a Slovenskem na okraji LVA Počet obyvatel: Asi Inženýrské sítě: plynovod, vodovod, kanalizace, rozvod elektro Pracovní příležitosti: výrobna oken, menší podnik potravinářský, drobné firmy, zemědělství, turistika, ubytování; velká část lidí dojíždí za prací do Břeclavi a Hustopečí Občan.vybavenost: obecní správa, stavební úřad, železniční stanice, základní škola, zdravotní středisko, obchodní síť větší obce Územní plán: Obec má schválený územní plán Dopravní obslužnost: Ekolog.zátěž: žst.stanice na trati Břeclav-Brno, bus, automobilová doprava, blízký nájezd na dálnici D2 nemá charakter ekologicky zatíženého sídla (exhalace) EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 3

4 Předmětem ocenění jsou následující pozemky : Parc.č.1564 je v současné době záhumenkovou rolí za zástavbou rodinnými domy v ulici Havlíčkova. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 43-45m a 10-13m. V KN je veden jako zahrada. V územním plánu je parcela v ploše určené pro zástavbu na rodinné bydlení. V sousedství jsou oplocené pozemky užívané jako přítomní zahrada a záhumenková pole. Výměra pozemku je 530 m2. Parc.č.1572 je v současné době zadní částí přítomní zahrady za RD čp.515 Havlíčkova 25. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 47-50m a 11m. V územním plánu je parcela v ploše určené pro zástavbu na rodinné bydlení. V sousedství jsou podobné oplocené pozemky užívané jako přítomní zahrada, za nimi jsou záhumenková pole. Výměra pozemku je 519 m2. Parc.č.2549 je v současné době záhumenkovou rolí v blízkosti komunikace U Stadionu za zahradami a zástavbou rodinnými domy v ulici Havlíčkova. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 167m a 15-16m. Parcely 4062/22 a 2549 leží vedle sebe. Pozemek je užíván jako záhumenkové pole. V územním plánu je parcela v ploše návrhově určené pro zástavbu na rodinné bydlení. Výměra pozemku je 2495 m2. Parc.č.4062/22 je v současné době záhumenkovou rolí v blízkosti komunikace U Stadionu za zahradami a zástavbou rodinnými domy v ulici Havlíčkova. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 163m a 13-15m. Parcely 4062/22 a 2549 leží vedle sebe. Pozemek je užíván jako záhumenkové pole. V územním plánu je parcela v ploše návrhově určené pro zástavbu na rodinné bydlení. Výměra pozemku je 2378 m2. Parc.č. 2959/190 je rolí v trati Od Lednice, která leží v blízkosti silnice směrem na Podivín. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 27m a m. Pozemek je užíván jako součást většího celku - role. V územním plánu je parcela v ploše pro zemědělské účely tedy vsouladu se skutečným užíváním. Výměra pozemku je 6315 m2. Parc.č. 2823/40 je vinicí v trati Zelnice, která leží v blízkosti silničního nadjezdu nad železniční tratí Břeclav- Brno a silnicí Břeclav-Hustopeče. Pozemek je rovinný, má tvar přibližně obdélníkový o rozměrech 20m a m. Pozemek je užíván jako oplocená vinice. Vinice je udržovaná, její stáří odhaduji asi na 20-30let. Na pozemku se nachází asi 400 hlav vinné révy a jeden vzrostlý ovocný strom. V územním plánu je parcela v ploše pro zemědělské účely tedy v souladu se skutečným užíváním. V katastru nemovitostí je veden jako ovocný sad, což není v souladu ve skutečností. Výměra pozemku je 2096 m EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 4

5 Posudek Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Stanovení obvyklé hodnoty Stanovení ceny obvyklé je provedeno porovnáním oceňovaných pozemků se známými realizacemi, s informacemi z jiných zdrojů, a to s ohledem na konkrétní stav a užívání a s ohledem k datu, ke kterému jsou nemovitosti oceňovány. Pozemky zemědělské určené ÚP k zástavbě pro bydlení Ceny podobných pozemků v obci (pozemky zemědělské, určené ÚP k zástavbě) se v současné době nabízí na realitním trhu za Kč/m2. Tuto cenovou nabídku na trhu považuji za příliš vysokou, protože se vesměs jedná o pozemky nezainventované a stavebně nepřipravené. V podobných obcích v sousedství Břeclavi, např. v Lanžhotě či Hruškách se realizují prodeje podobných pozemků asi za Kč/m2. Cenou relaci kolem Kč/m2 považuji za objektivní i v případě lokality U Stadionu za ulicí Havlíčkova (mezi polní cestou a ulicí Havlíčkova). Dle informace zjištěné na Městském úřadě se jedná o jedinou optimální plochu ve městě vhodnou pro přípravu konkrétní zástavby čili o pozemky s dohledným horizontem zahájení realizace zástavby. Cenu přítomní zahrady, která je reálně užívána u RD, odhaduji v relaci Kč/m2. Název Parc.č. Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] Cena Odhad hodnoty Zahrada dle ÚP k zástavbě , ,- Zahrada přítomní zahrada , ,- Orná - dle ÚP k zástavbě , ,- Orná - dle ÚP k zástavbě 4062/ , ,- Celkem ,- Hodnota pozemku ,- Kč EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 5

6 Pozemky zemědělské Orná půda Cena zemědělských rolí apod. (pozemky zemědělské, které nejsou určeny k zástavbě) je obvykle odvozena od základní ceny stanovené vyhláškou podle BPEJ. Oceňovaná parcela je ornou půdou Průměrná cena zemědělských pozemků podle 427/09 Sb. pro k.ú.podivín je 9,53 Kč/m2. BPEJ ,00 Kč/m2 BPEJ ,54 Kč/m2 Obvyklá hodnota zemědělské půdy v k.ú. se pohybuje v relaci kolem 10 Kč/m2 nebo se blíží ceně dle BPEJ. Název Parc.č. Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] Cena Odhad hodnoty Orná - dle ÚP orná v KN nemá BPEJ 2959/ , , ,- Celkem ,- Hodnota pozemku ,- Kč Vinice Starší běžně udržovaný vinohrad se běžně vykupuje za cenu 15 Kč/hlavu. Vinohrady zanedbané (porost včetně pozemku), vhodné k revitalizaci, se běžně vykupují za cenu 15 Kč/m2. Parc.č. 2823/40 je vinicí v trati Zelnice. Okolní zemědělské pozemky jsou převážně rolemi. V těsné blízkosti je železniční trať. Vinice je oplocená, udržovaná, stáří hlav odhaduji asi na 20-30let. Na pozemku se nachází asi 400 hlav vinné révy a jeden vzrostlý ovocný strom. V územním plánu je parcela v ploše pro zemědělské účely tedy v souladu se skutečným užíváním. V katastru nemovitostí je veden jako ovocný sad, což není v souladu ve skutečností. Výměra pozemku je 2096 m2. Bonita pozemku : BPEJ výměra zákl. cena dle BPEJ m2 8,00 Kč/m2 Název Parc.č. Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] Cena Odhad hodnoty Zeměděl.pozemek - dle ÚP orná 2823/ ,- Kč/m , ,- Vinice trvalý porost 400 hlav 15,- Kč/ks 6.000, ,- Celkem ,- Obvyklé hodnota ,- Kč Ocenění závad Jednotlivá práva a závady vyjma zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu se k nemovitostem neváží, resp. nebyly zjištěny EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 6

7 Rekapitulace Na základě usnesení JUDr.Karla Urbana, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-město, k věci č.jedn. 97 EX 2155/08 stanovuji tržní cenu (obvyklou hodnotu) ke dni zpracování znaleckého posudku, a to pro pozemky parc.č. 1564, 1572, 2549, 2959/190 a 4062/22 v k.ú.podivín, které jsou zapsány na LV č. 191, a pozemek parc.č. 2823/40 v k.ú.podivín, který je zapsán na LV č. 12 a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená; pro obec Podivín, okres Břeclav. Upozornění: Stanovená obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/8 je odvozena od výše obvyklé hodnoty nemovitosti jako celku. Za tuto hodnotu by byl reálný prodej podílu ostatním spoluvlastníkům nemovitosti, skutečnému uživateli, budoucímu investoru zástavby pozemku apod. V případě nabídky samotného spoluvlastnického podílu 1/8 na standardním trhu považuji jeho prodejnost za velmi obtížnou a očekávanou cenu ve výši 50-70% stanovené obvyklé hodnoty. Pozemky zapsané na LV č. 12 pro k.ú. Podivín : Obvyklá hodnota parc.č. 2823/ ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: dva tisíce osm set Korun českých Jednotlivá práva a závady vyjma exekučních a jim podobných se k nemovitostem neváží. Pozemky zapsané na LV č. 191 pro k.ú. Podivín : Obvyklá hodnota parc.č ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: osmnáct tisíc Korun českých Obvyklá hodnota parc.č ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: osmnáct tisíc Korun českých Obvyklá hodnota parc.č ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: osmdesát osm tisíc Korun českých Obvyklá hodnota parc.č. 4062/ ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: osmdesát tisíc Korun českých Obvyklá hodnota parc.č. 2959/ ,- Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ ,- Kč slovy: sedm tisíc Korun českých Jednotlivá práva a závady vyjma exekučních a jim podobných se k nemovitostem neváží. V Břeclavi, dne Ing. Luboš Krátký EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 7

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , čj.spr 3551/92 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Břeclavi, dne Ing. Luboš Krátký EXE Urban - Podivín pozemky Plánka 8