Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na rodinném domě č.p. 206 na pozemku parc.č. St. 338 a na pozemcích parc.č. St. 338 a 68/6. Obec: Pňovice č.p. 206 Okres: Olomouc PSČ Katastrální území: Pňovice Kraj: Olomoucký Sídlo katastr. úřadu v Olomouci Identifikační kód: Vlastník staveb a pozemků: Podhora František podíl: 1/6 Podhora Petr podíl: 1/6 Podhorová Bohuslava podíl: 4/6 Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.26, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy - Usnesení č.j. 024 EX 264/09-97 ze dne Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Situační plánek a výřez z leteckého snímku - Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 264/09-97 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 150 pro k.ú. Pňovice, obec Pňovice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 150, a to: - rodinný dům č.p. 206 na pozemku parc. č. St pozemek parc.č. St. 338, o výměře 126 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 68/6, o výměře 776 m 2 ostatní plocha Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od za účasti majitelů nemovitostí pí. Bohuslavy Podhorové, Františka Podhory a Petra Podhory. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pňovice, obec Pňovice, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Pňovice, mapový list č. VS-VIII-11-14,15,18, vyhotovený katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, ze dne Ostatní podklady - Projektová dokumentace k rodinnému domu č.p. 206 z roku Kolaudační rozhodnutí k užívání rodinného domu č.p. 206 ze dne Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovitosti se nachází v obci Pňovice (843 obyvatel), která se nachází severozápadním směrem od města Olomouc ve vzdálenosti 16 km. Oceňovaný rodinný dům se nachází ve východní části obce, v zástavbě rodinných domů podél veřejné komunikace. V obci se nachází základní občanská vybavenost (úřad, mateřská a základní škola, kostel, obchody, sportovní zařízení), úplná občanská vybavenost se nachází ve městě Olomouc, popř. ve městě Šternberk. Jedná se o lokalitu s průměrnou dopravní dostupností, napojení na rychlostní komunikaci č. R35, zajišťující spojení mezi městy Olomouc a Mohelnice, je možné ve vzdálenosti cca 11 km. V obci se nachází autobusová zastávka meziměstská dopravy. V rámci okolí města Olomouc se z hlediska individuálního bydlení jedná o atraktivní lokalitu, žádanou na trhu s nemovitostmi. Souhrnné informace o nemovitostech Souhrnná velikost pozemků je 902 m 2. Zastavěná plocha rodinným domem a hospodářskou budovou je 142 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 170 m 2. Ostatní užitné plochy 1.PP domu a hospodářské budovy činí 98 m 2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaný dům je situován v zástavbě rodinných domů podél hlavní komunikace ve východní části obce. Rodinný dům je užíván k bydlení na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne V roce 2006 byla provedena výměna plastových oken a byly provedeny nové rozvody topení včetně kotle na tuhá paliva. Rodinný dům se nachází na vlastním pozemku parc.č. St. 338, hospodářská budova se nachází na pozemku parc.č. 68/6, který rovněž tvoří okolní zahradu. Rodinný dům je ke dni ocenění v průměrném stavebnětechnickém stavu s pravidelnou údržbou. Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 150 jsou v podílovém vlastnictví povinného Petra Podhory, Bohuslavy Podhorové a Františka Podhory. Ke dni ocenění je bytová jednotka v 1.NP užívána Bohuslavou Podhorovou, bytová jednotka ve 2.NP je užívána rodinou Františka Podhory. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektro a vody odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizační sítě. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva s rozvody ÚT. Tvar pozemků je obdélníkový, pozemek zahrady je v rovině. Hospodářská budova na pozemku parc.č. 68/6 není zapsaná v katastru nemovitostí. Svým stavem, velikostí a možností využití má vliv na cenu obvyklou a proto ji v posudku při ocenění zohledňuji. Na pozemku par.č. 68/6 se dále nachází dřevěná kůlna, která také není zapsaná v katastru nemovitostí. Svou velikostí a konstrukčním řešením nemá stavba vliv na cenu obvyklou, a proto ji v posudku samostatně neoceňuji.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Hospodářská budova Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p.206 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. V domě se nachází dvě bytové jednotky, v 1.NP o velikosti 2+1 (2 pokoj, kuchyň, koupelna, WC, předsíň a spíž) ve 2.NP o velikosti 3+1 (3 pokoje, kuchyň, koupelna s WC a předsíň). V 1.PP se nachází garáž, technické zázemí domu a skladovací prostory. Rodinný dům svou východní štítovou stěnou přiléhá k sousednímu rodinnému domu a tvoří s ním dvojdomek. Dům je založen na betonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné tl. do 45 cm. Střecha je plochá s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce jsou betonové. Schody do 1.PP jsou betonové, do 2.NP jsou betonové s nášlapnou vrstvou ze dřeva. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu, sokl je z kamenného obkladu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v koupelnách a v hygienických zařízeních je proveden keramický obklad. Podlahy jsou betonové, kryté koberci, v hygienických zařízeních je provedena keramická dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, ve sklepě jsou okna kovová s jednoduchým zasklením. Dveře jsou dřevěné. Vrata do garáže jsou dřevěná prosklená. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektro a vody odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizační sítě. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva s rozvody ÚT. Rodinný dům je ke dni ocenění v průměrném stavebně-technickém stavu s pravidelnou údržbou.

7 7 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (114 m 2 ) m nadzemní podlaží (114 m 2 ) m nadzemní podlaží (114 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Stáří budovy: = 32 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (114 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (114 m 2 ) Kč Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (114 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2011 Kč Rok uvedení do provozu 1979 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2011 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Hospodářská budova Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlažím. Objekt slouží zejména ke skladování. Objekt je založen na betonových základech, svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. do 30 cm. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu. Střecha je sedlová s mírným sklonem, krytá azbestocementovými vlnovkami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová. Dveře jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Objekt je napojen pouze na veřejnou elektrickou síť. Hospodářská budova byla postavena v roce 1979 a nachází se v průměrném stavu odpovídajícímu jejímu stáří. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (28 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1

8 8 Stáří budovy: = 32 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (28 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2011 Kč Rok uvedení do provozu 1979 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2011 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 206 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Pňovice Katastrální území: Pňovice Vlastník staveb a pozemků: Podhora František podíl: 1/6 Podhora Petr podíl: 1/6 Podhorová Bohuslava podíl: 4/6 a) Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 206 a hospodářskou budovou Výpočet ceny Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 600 do 800 Kč/m 2 Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena St zastavěná plocha a nádvoří 700 Kč Kč 68/6 776 zahrada 700 Kč Kč Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka je srovnatelná s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Rodinný dům, Litovel, okr. Olomouc Dobrý 140 m Rodinný dům, Liboš, okr. Olomouc Průměrný 180 m Rodinný dům, Náklo, okr. Olomouc Průměrný 220 m Rodinný dům, Hynkov, okr. Olomouc Po rekonstrukci 140 m Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími severozápadním směrem od města Olomouc. Vybavením a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci regionu jedná o atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči městu Olomouc. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti v průměru od do Kč.

11 11 Na základě výše uvedených srovnání, zavedených předpokladů odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu, hospodářské budovy včetně pozemků s budovami ve funkčním celku na částku ve výši: Kč/m 2 tj. celkem za obytnou plochu (170 m 2 ) tj Kč Kč/m 2 tj. celkem za ostatní užitné plochy hospodářské budovy a 1.PP rodinného domu (98 m 2 ) tj Kč tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši Kč ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Zástavní právo soudcovské ve výši Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Olomouc. Zástavní právo soudcovské ve výši Kč ve prospěch Jandové Andrey. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 264/09-97 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 150 pro k.ú. Pňovice, obec Pňovice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 150, a to: - rodinný dům č.p. 206 na pozemku parc. č. St pozemek parc.č. St. 338, o výměře 126 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 68/6, o výměře 776 m 2 ostatní plocha Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 246 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu, hospodářské budovy a pozemků se stavbami ve funkčním celku Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. průměrný stavebně-technický stav rodinného domu, průměrné dopravní napojení a umístění v atraktivní lokalitě, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí, tj. rodinného domu č.p. 206, hospodářské budovy a pozemků s budovami ve funkčním celku, ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku: Kč Cenu spoluvlastnického podíl o velikosti id. 1/6 stanovuji na částku: Kč

13 13 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne