Znalecký posudek č. 4024/13

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4024/13 O ceně nemovitosti: Pozemek parc.č. 4/6 v Josefově Dole kú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou obec Josefův Důl kraj Liberecký okres Jablonec nad Nisou Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 848/03 ze dne: vystavil: Helena Macounová, DiS. zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o pozemek ostatní plochy, který je určen územním plánem k zastavění, pozemek umístěn v zastavěné části obce Josefův Důl, mezi čp.59 a če.902, není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, umožněna zde zástavba smíšená obytná. V místě sítě elektřiny a vody, není zde plynu a není tu kanalizace, pozemek vedle asfaltové silnice. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro exekuci. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.800 kú.josefův Důl u Jablonce n/n, obec Josefův Důl, ze dne , snímek katastrání mapy, mapy, územní plán obce v příloze, šetření na místě samém, informace starosty obce tel a p.rota st. 4. Vlastnické a evidenční údaje 5. Dokumentace a skutečnost Ostatní plocha, jiná plocha, ve vnitřní zástavbě obce Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, pozemek s možností zástavby dle územního plánu (plocha smíšená obytná). 6. Celkový popis nemovitosti Pozemek ostatní plochy, jiné plochy, územním plánem zde umožněna zástavba, pozemek umístěn v zastavěné části obce Josefův Důl, mezi čp.59 a če.902, není vydáno územní rozhodnutí na jiné Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 využití pozemku, umožněna zde zástavba smíšená obytná. V místě sítě elektřiny a vody, není zde plynu a není tu kanalizace, pozemek vedle asfaltové silnice, pozemek bez údržby s nálety. Obec Josefův Důl (okr. Jablonec n/n) má 914 obyvatel (po dle MLO), v místě je asfaltová cesta, je tu možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, v místě není možnost napojení zemního plynu, není zde možnost napojení odpadní kanalizace. Do obce jezdí autobusová i železniční doprava, škola zde základní a předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené velké obci významné pro rekreaci zimní i letní, je zde zdravotnické zabezpečení, kulturní zařízení, veškeré obecní úřad, pošty (banka, pojišťovna), není zde policie, možnosti zaměstnanosti především v rekrečních objektech (cestovní ruch) a doprovodné služby. 7. Obsah posudku a) Pozemek parc.č. 4/6 kú.josefův Důl u Jablonce nad Nisou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: do obyvatel a) Pozemek parc.č. 4/6 kú.josefův Důl u Jablonce nad Nisou 28 Pozemek ostatní plochy, jiné plochy v zastavěné části obce Josefův Důl, mezi čp.59 (malá prádelna na pozemku st.9) a če.902 ( chalupa na poz. st.7, p.rot st. zde bydlí a chalupa je na prodej), v územním plánu novém je SC - plocha smíšená obytná, vzhledem k terénnímu umístění pozemku zde k omezení toku Kamenice nelze předpokládat, ale pozemek je malé výměry 415 m 2, tzn. při zachování odstupů zde lze umístit jen malou stavbu. V místě asfaltová komunikace, veřejné rozvody elektřiny a vody, není tu odpadní kanalizace a zemní plyn. Poloha a územní plán v příloze. Místo v CHKO Jizerské hory. Na pozemku rostou náletové listnaté stromy a keře. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 914 obyvatel v obci. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.3b: 0,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Úprava celkem: 10 % 0,900

4 4 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,984 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha, k zastavění 4/ , 107, ,64 Pozemek parc.č. 4/6 kú.josefův Důl u Jablonce nad Nisou zjištěná cena: , Kč C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 415 m 2 Výsledné ceny: a) Pozemek parc.č. 4/6 kú.josefův Důl u Jablonce nad Nisou , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: čtyřicetčtyřitisícepětsettřicet Kč D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).

5 5 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, zdroj inzerce neb v daném území nemám data vlastní z realizovaných kupních smluv, dle informace starosty obce cena pozemků prodávaných 400 Kč/m 2 )

6 6 Z výše uvedených konkrétních prodejů nemovistosti je patrné, že obvyklá cena pozemku je dána lokalitou, vzdáleností od centra, výměrou a možností napojení sítí. Z uvedených příkladů je nejbližší první nabídka, tj. 271 Kč/m 2, proto zjištěna cena zaokrouhlená 300 Kč/m 2. Cena pozemku : 415 m 2 * 300,00 = ,- Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí Celková cena podílu 1/ ,- Kč Zaokr.obvyklá cena pozemku parc.č. 4/6 kú.jos.důl u Jablonce n/n podílu 1/2 je Kč.

7 7 E. Rekapitulace (obvyklá cena) Pozemek parc.č. 4/6 kú.josefův Důl u Jablonce n/n podíl 1/2 Cena práv a závad: viz. VKN z LV: věcná břemena, ,-Kč 0,- Kč Obvyklá cena celkem za podíl 1/2: ,- Kč. Obvyklá cena slovy: šedesátdvatisícdvěstěpadesát Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4024/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. G. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, územní plán starý a nový, foto z východu, poloha pozemku (*)

8 8

9 územní plán starý - zde pozemek 4/6 - zeleň 9

10 10 níže územní plán nový - zde pozemek J37

11 11