Znalecký posudek. číslo S 293/41/2015

Transkript

1 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: 6 Znalecký posudek číslo S 293/41/2015 Bytová jednotka - byt, Byt č. 1221/5 v bytovém domě č. p. 1220, 1221, 1222, 1223 na pozemku parc. č. St včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu U Mlékárny 1221, Bystřice pod Hostýnem Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Bystřice pod Hostýnem, k.ú. Bystřice pod Hostýnem, kód k.ú , LV 5706 Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Bystřice pod Hostýnem, k.ú. Bystřice pod Hostýnem, kód k.ú , LV 3334 Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Bystřice pod Hostýnem, k.ú. Bystřice pod Hostýnem, kód k.ú , LV 6657 Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Jiří Kouřil, U Mlékárny 1221, Bystřice pod Hostýnem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 VYSTAVITEL KL:, telefon: IČ: petr.pesout@eurodrazby.cz DIČ: čj. 562/2015-N ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, Hranice telefon: IČ: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 3 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Hranicích, dne Otisk razítka Ing. Martina Bakovská

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 32/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /5 1. NP ,55 3,06 7,75 80,36 74, / Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní smlouva nebyla předložena. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Ve městě Bystřice pod Hostýnem je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Nabídka obdobných bytů 3+1 je ve městě v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných bytů v Bystřici pod Hostýnem začaly, po poklesu v letech a stagnaci v roce 2014, od začátku roku 2015 mírně růst nyní se pohybují v rozmezí od ,- Kč/m2 podlahové plochy do ,- Kč/m2. Obvyklou cenu stanovuji přibližně uprostřed tohoto rozpětí

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaný byt se nachází v severovýchodní části města Bystřice pod Hostýnem na jižní straně ulice U Mlékárny naproti areálu mlékárny. Vzdálenost bytu od centra města je 600 m (10 min pěšky). V Bystřici p. H. žije obyvatel a město leží mezi Přerovem, Valašským Meziříčím, Kroměříží a Zlínem. V Bystřici je kompletní občanská vybavenost, autobusová i vlaková doprava, lehký průmysl, pěkné přírodní okolí s Přírodním parkem Hostýnské vrchy (2,5 km). Lokalita, kde se nachází oceňované nemovitosti je zastavěna zděnými bytovými domy, rodinnými dom, areálem mlékárny. Jižně od domu se nachází 2 rybníky. Situováno mimo záplavové území. Občanská vybavenost v Bystřici p. H.: Služby: Městský úřad, praktičtí lékaři i specialisté, lékárny, banky, pošta, hotely, restaurace, obchodní síť, knihovna, kino, mateřské, základní i střední školy atd. Doprava: nádraží ČD (2 km), autobusová zastávka 150 m. Sport: hřiště, volejbalové kurty, tenisové kurty, koupaliště, lyžařské vleky, cyklotrasy. Inženýrské sítě: napojeno na veřejný vodovod, plyn, elektro a kanalizaci. Parkování: na veřejné komunikaci u domu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt při místním šetření nebyl zpřístupněn. Informace byly získány od členky výboru společenství vlastníků jednotek paní Marie Králíkové, z vnější obhlídky domu a z vnitřní obhlídky společných prostor. Byt je oceněn na základě těchto získaných informací. Informace k bytu sdělené Marií Králíkovou nemohly být ověřeny. Rozměry bytu byly zjištěny z prohlášení vlastníka (viz příloha). Předmětem ocenění je byt o velikosti 3+1, který se nachází v 1. nadzemním podlaží zděného podsklepeného čtyřpodlažního domu s valbovou střechou na ulici U Mlékárny ve městě Bystřice pod Hostýnem. Dům byl kolaudován v roce 1971 a je po postupné celkové rekonstrukci. Byt se dle sdělení členky výboru společenství vlastníků jednotek paní Marie Králíkové po rekonstrukci v roce Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 32 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 7/89, 7/88 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 7/89 ostatní plocha zeleň Město Bystřice pod Hostýnem 7/88 ostatní plocha zeleň Město Bystřice pod Hostýnem - 3 -

4 Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Typ smlouvy: nebylo zjištěno Doba nájmu: nebylo zjištěno Výše nájmu: nebylo zjištěno Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Byt je dle sdělení členky výboru společenství vlastníků jednotek paní Marie Králíkové pronajímán. Bližší informace k pronájmu nebyly zjištěny. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro kú Bystřice pod Hostýnem je uvedeno Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s. Zástavní právo není zahrnuto ve výši obvyklé ceny. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Výpočet věcné hodnoty staveb Byt při místním šetření nebyl zpřístupněn. Informace byly získány od členky výboru společenství vlastníků jednotek paní Marie Králíkové, z vnější obhlídky domu a z vnitřní obhlídky společných prostor. Byt je oceněn na základě těchto získaných informací. Informace k bytu sdělené Marií Králíkovou nemohly být ověřeny. Rozměry bytu byly zjištěny z prohlášení vlastníka (viz příloha). Oceňovaný byt je třípokojový s vlastní koupelnou a WC a nachází se v 1. nadzemním podlaží podsklepeného čtyřpodlažního zděného domu s valbovou střechou. Stavební vývoj domu: kolaudace vlastní plynová kotelna v domě střecha, svislé rozvody vody zateplení severní fasády jižní fasáda (bez zateplení), oprava balkonů Stavební vývoj bytu: Byt je dle sdělní paní Králíkové po kompletní rekonstrukci provedené v roce Dispoziční řešení domu: V domě se nachází 32 bytových jednotek. V domě jsou čtyři vchody, dům je řadový koncový a - 4 -

5 nemá výtah. Dispoziční řešení bytu: Byt se skládá z chodby, kuchyně, WC, koupelny a třech neprůchozích pokojů. Okna jsou orientována k jihozápadu a severovýchodu. K bytu patří balkon a sklep/sklepní kóje v suterénu. Technické řešení domu: Základy jsou betonované s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné, střecha valbová, krytina nebyla zjištěna, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště v domě je teracové. Na domě je instalován bleskosvod. Omítky vnější jsou ze severovýchodní strany se zateplením, z jihozápadní strany bez zateplení. Technické řešení bytu: Vytápění a ohřev vody ze společné kotelny v domě. Ostatní nebylo zjištěno. Dům je napojen na veřejné přípojky vodovodní, kanalizační, plynová a elektro. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 6,30 m 2 1,00 6,30 m 2 koupelna byt 3,04 m 2 1,00 3,04 m 2 kuchyně byt 10,97 m 2 1,00 10,97 m 2 pokoj byt 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 pokoj byt 20,34 m 2 1,00 20,34 m 2 pokoj byt 11,90 m 2 1,00 11,90 m 2 WC byt 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 sklepní kóje sklad (sklípek) 7,75 m 2 0,50 3,88 m 2 balkon byt 3,06 m 2 0,50 1,53 m 2 Celková podlahová plocha 80,36 m 2 74,96 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný nebylo zjištěno pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém i bez zateplení běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem nebylo zjištěno chybí plastová nebylo zjištěno z dálkového zdroje světelná bleskosvod plastové trubky do veřejné kanalizace rozvod zemního plynu z dálkového zdroje nebylo zjištěno nebylo zjištěno chybí chybí instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 80 Započitatelná plocha [m 2 ] 74,96 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 44 Další životnost roků 46 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům je postaven na pozemku parc. č. St Stavby v místě mají možnost napojení na veřejné přípojky: vodovodní, kanalizační, plynovou a elektro. Zpevněný přístup z veřejné komunikace. Pozemek není předmětem tohoto znaleckého posudku. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková výměra pozemků: 0 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m Bystřice pod Hostýnem, U Mlékárny Ve městě Bystřice pod Hostýnem v ulici U Mlékárny č. p byl zobchodován byt č. 8 o velikosti 3+1 o výměře 69,6 m2 + balkon 1,6 m2 + sklepní kóje 3,9 m2 (po úpravě 75,1 m2). Byt se nacházel v 4. NP podsklepeného 4-podlažního zděného domu bez výtahu. Bytový dům po revitalizaci, byt po kompletní rekonstrukci (2007 koupelna a WC, stoupačky a rozvody, plastová okna, kuch. linka). Zobchodováno v 07/2015 za částku ,- Kč. Cena za 1 m 2 podlahové plochy ,- Kč/m2. Zdroj: Ing. Stanislav Kotas. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt - koeficient 1,00; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení bytu - mírně lepší - koeficient 0,96; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - mírně horší - koeficient 1,03; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení bytu - mírně lepší; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - mírně horší; zděný dům 75,10 4. NP , Bystřice pod Hostýnem, U Mlékárny Ve městě Bystřice pod Hostýnem v ulici U mlékárny č. p byl zobchodován byt č. 4 o velikosti 3+1 o výměře 70 m2 + balkon 3 m2 + sklep 7,8 m2 (po úpravě 75,4 m2), který se nacházel ve 3. nadzemním podlaží zděného podsklepeného 4-podlažního domu s valbovou střechou. Postaveno Dům po kompletní revitalizaci. Byt po částečné rekonstrukci (zděné jádro, koupelna, WC, plastová okna). Topení a ohřev vody z dálkového zdroje. Napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Situováno 10 min pěšky od centra. Zobchodováno v 05/2013 za částku ,- Kč. Zdroj: F Hostaša. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt - koeficient 1,00; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - obdobné - koeficient 1,00; Ostatní - starší prodej - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - obdobné; Ostatní - starší prodej; zděný dům 75,40 3. NP , Bystřice pod Hostýnem, Pod Zábřehem - 6 -

7 Ve městě Bystřice pod Hostýnem v ulici Pod Zábřehem byl zobchodován byt o velikosti 3+1 o výměře 72 m2 + balkon + sklepní kóje (po úpravě 75 m2). Byt se nacházel v 6. NP podsklepeného 8-podlažního panelového domu s výtahem. Bytový dům po revitalizaci, byt po kompletní rekonstrukci (plastová okna, zděné jádro, koupelna s rohovou vanou, nové rozvody vody, elektřiny, nová kuchyň včetně spotřebičů, vestavěné skříně, nové omítky). Zobchodováno v 07/2015 za částku ,- Kč. Zdroj: RK Heuréka RK Heuréka sdělení L. Zapletalové - makléřky. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt - koeficient 1,00; Velikosti objektu - mírně menší - koeficient 1,00; Poloha - lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení bytu - mírně lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - obdobný - koeficient 1,00; Ostatní - panel - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení bytu - mírně lepší; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - obdobný; Ostatní - panel; panel 75,00 6. NP , Bystřice pod Hostýnem, Pod Zábřehem Ve městě Bystřice pod Hostýnem v ulici U Mlékárny je nabízen k prodeji byt o velikosti 3+1 o výměře 70 m2 + balkon 3 m 2 + sklepní kóje 7,8 m2 (po úpravě 75,4 m2). Byt se nachází ve 2. NP podsklepeného 4-podlažního zděného domu bez výtahu. Bytový dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci (plastová okna, renovace koupelny a kuchyně. V nabídce RK Heuréka za částku ,- Kč. Zdroj: RK Heuréka. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,82; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - obdobný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - obdobný; zděný dům 75,40 2. NP , Variační koeficient před úpravami: 8,66 % Variační koeficient po úpravách: 10,71 % Započítatelná plocha: 74,96 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Kupní smlouva nebyla předložena. Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Ve městě Bystřice pod Hostýnem je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Nabídka obdobných bytů 3+1 je ve městě v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných bytů v Bystřici pod Hostýnem začaly, po poklesu v letech a stagnaci v roce 2014, od začátku roku 2015 mírně růst nyní se pohybují v rozmezí od ,- Kč/m2 podlahové plochy do ,- Kč/m2. Obvyklou cenu stanovuji přibližně uprostřed tohoto rozpětí. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti - 7 -

8 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Silné stránky nemovitosti - situováno v domě po kompletní revitalizaci - byt po rekonstrukci - napojeno na veřejné přípojky vody, kanalizace, plynu a elektro - situováno mimo záplavové území - situováno ve městě s kompletní občanskou vybaveností - v bytě je balkon Slabé stránky nemovitosti - mlékárna přímo naproti domu Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 74,96 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy ze dne pořízená dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti 1 Příslušná část prohlášení vlastníka Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

9 - 9 -

10 východní pohled jižní pohled vstup a číslo popisné příjezdová komunikace společné prostory-schodiště

11 - 11 -