Znalecký posudek číslo 1710/47/2016

Transkript

1 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: 6 Znalecký posudek číslo 1710/47/2016 Bytová jednotka - byt, Byt č. 139/4 v bytovém domě č. p. 139 na pozemku parc. č. St. 197 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č. p. 139 a na pozemku parc. č. St. 197 Nerudova 139, Rožnov pod Radhoštěm Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Rožnov pod Radhoštěm, k.ú. Rožnov pod Radhoštěm, kód k.ú , LV 8860 Ostatní stavby: Pozemky: st. 197 Vlastník jednotky: BRAMASOLE, s. r. o., Soukenická 1187/29, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: BRAMASOLE, s. r. o., Soukenická 1187/29, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 EURODRAŽBY.CZ a.s.; čj. 325/2016-N telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, Hranice telefon: IČ: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Hranicích, dne Otisk razítka Ing. Martina Bakovská

2 ZNALECKÝ ÚKOL: Stanovení obvyklé ceny bytu č. 139/4 v bytovém domě č. p. 139 na pozemku parc. č. St. 197 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č. p. 139 a na pozemku parc. č. St. 197 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 5/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na společných Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 139/4 2. NP 1+kk 16,00 0,00 0,00 16,00 16, / KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota: Kč 0 Kč Výnosová hodnota: 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota: Kč 0 Kč NHZP: Kč Minimální cena v rekonstrukci: x Vklad investice do nemovitosti: 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění: Kč 0 Kč Komentář ke stanovení NHZP posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Ve městě Rožnov pod Radhoštěm je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Nabídka obdobných bytů je ve městě výrazně nižší než poptávka. Ceny bytů ve městě v posledních 2 letech stále mírně stoupají. Menší byty se ve městě obchodují za částky od ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při horní hranici - 2 -

3 tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu polohy bytu v úzkém centru města a z důvodu podlahové plochy bytu jen 16 m 2. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Poloha: Oceňovaný byt se nachází v centru města Rožnov pod Radhoštěm v ulici Nerudova ve vzdálenosti 30 m severovýchodně od Masarykova náměstí. Rožnov pod Radhoštěm je významným městem regionu v okrese Vsetín ve Zlínském kraj ležící 17 km severovýchodně od okresního města Vsetín na úpatí Vsetínských vrchů. Žije zde necelých 17 tisíc obyvatel. Rožnov pod Radhoštěm je turistické, kulturní, obchodní i průmyslové město. Oceňované nemovitosti jsou situovány v lokalitě zastavěné řadovými městskými domy s obchody, službami a byty. Občanská vybavenost: Městský úřad, finanční úřad, lékárny, lékaři, pošta, banky, hotely, restaurace, obchodní síť, knihovna, kino, domov seniorů. Školství: mateřské, základní, střední školy, základní umělecká škola. Doprava: ve městě není městská hromadná doprava, nádraží ČD a autobusové nádraží jsou vzdáleny 15 min pěšky, nejbližší letiště je ve vzdálenosti 35 km v Ostravě Mošnově, nájezd na dálnic 38 km v Hladkých Životicích. Sport: krytý bazén, koupaliště, tenisové kurty, volejbalové kurty, fotbalové hřiště, stadion, sportovní haly, tělocvičny, zimní stadion. Parkování: na veřejné komunikaci. Zaměstnání: ve městě je dostatek pracovních příležitostí. Přírodní okolí: pěkné přírodní okolí, město leží přímo v Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Sítě: dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, přípojku plynu a elektro. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt při místním šetření nebyl zpřístupněn. Informace o domu a bytu byly zjištěny z vnější obhlídky domu a z podkladů získaných na stavebním úřadě v Rožnově pod Radhoštěm a na Katastrálním úřadě ve Valašském Meziříčí. Informace z podkladů získaných na stavebním úřadě v Rožnově pod Radhoštěm a na Katastrálním úřadě ve Valašském Meziříčí nemohly být ověřeny. Předmětem ocenění je byt o velikosti 1+kk, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží zděného nepodsklepeného třípodlažního domu s částečným podkrovím, s valbovou střechou ve městě Rožnov pod Radoštěm v ulici Nerudova. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: nebyl zjištěn Energetický průkaz stavby: není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 5 / 2 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3564/5 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3564/5 ostatní plocha ostatní komunikace Město Rožnov pod Radhoštěm Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -

4 Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nebylo zjištěno, zda je nemovitost pronajímána. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro kú Rožnov pod Radhoštěm jsou uvedena tato omezení vztahující se k bytu: 1. Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro: parc. č. St. 199/1, St. 203/3, St. 4545, povinnost k: jednotka 139/4. Věcné břemeno se týká přístupu k pozemkům parc. č. St. 199/1, St. 203/3 a St a k rodinnému domu č. p. 135 na pozemku parc. č. St. 199/1. Rozsah věcného břemene je vyznačen v geometrickém plánu (viz příloha). Věcné břemeno nemá významný vliv na obvyklou cenu. 2. Zástavní právo smluvní pro Komerční banku a. s. Zástavní právo není zahrnuto ve výši obvyklé ceny. 3. Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s. Zástavní právo není zahrnuto ve výši obvyklé ceny. 4. Zástavní právo exekutorské pro Technické služby města Nového Jičína. Zástavní právo není zahrnuto ve výši obvyklé ceny. 5. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Českou republiku. Zástavní právo není zahrnuto ve výši obvyklé ceny. Rizika ostatní RIZIKO ANO Popis rizika Nebylo zjištěno, zda je nemovitost pronajímána. Výpočet věcné hodnoty staveb Byt při místním šetření nebyl zpřístupněn. Informace o domu a bytu byly zjištěny z vnější obhlídky domu a z podkladů získaných na stavebním úřadě v Rožnově pod Radhoštěm a na Katastrálním úřadě ve Valašském Meziříčí. Informace z podkladů získaných na stavebním úřadě v Rožnově pod Radhoštěm a na Katastrálním úřadě ve Valašském Meziříčí nemohly být ověřeny. Oceňovaný byt se skládá z pokoje s kuchyňským koutem a z koupelny společné s WC. Nachází se ve 2. nadzemním podlaží nepodsklepeného třípodlažního zděného domu s částečným podkrovím s valbovou střechou

5 Stavební vývoj domu (orientačně): cca výstavba cca částečná rekonstrukce (drobné dispoziční změny, výměna oken) cca střešní krytina cca přípojka kanalizace do veřejné sítě cca výměna části oken a vstupních dveří do domu, nátěr fasády Stavební vývoj bytu:, pravděpodobně rekonstrukce kolem roku 2006 Dispoziční řešení domu: V 1. NP se nachází 2 nebytové jednotky (obchody) a průjezd do dvora. V ostatních podlažích a podkroví je 5 bytových jednotek. Dům je řadový vnitřní a nemá výtah. Dispoziční řešení bytu: Byt se skládá z pokoje s kuch. koutem a koupelny s WC. Okna jsou orientována k jihozápadu. Technické řešení domu: Základy jsou betonované s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné, střecha valbová, krytina a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Na domě je instalován bleskosvod. Omítky vnější jsou břízolitové s nátěrem, obklady vnější v uliční části z keramických pásků. Technické řešení bytu: Okna dřevěná dvojitá, vytápění pravděpodobně pomocí el. přímotopů, vybavení koupelny tvoří dle nabývacího titulu sprchový kout, umyvadlo a WC s nádrží, v kuchyni kuch. linka. Ostatní. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj s kuch. koutem byt 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 koupelna s WC byt 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 Celková podlahová plocha 16,00 m 2 16,00 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné dřevěný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech břízolitové omítky chybí dřevěná špaletová bleskosvod do veřejné kanalizace chybí chybí chybí Podlahová plocha [m 2 ] 16 Započitatelná plocha [m 2 ] 16,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 86 Další životnost roků 30 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům je postaven na pozemku parc. č. St Stavby v místě mají možnost napojení na veřejné přípojky: vodovodní, kanalizační, plynovou a elektro. Zpevněný přístup z veřejné komunikace. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: 292 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 2+kk Rožnov pod Radhoštěm, Moravská Ve městě Rožnov pod Radhoštěm v ulici Moravská byl zobchodován družstevní byt o velikosti 2+kk o výměře 36 m2 + sklepní kóje 1 m2 (po úpravě 36,5 m2), který se nacházel ve 2. nadzemním podlaží panelového nepodsklepeného 8-podlažního domu se sedlovou střechou. Dům po částečné revitalizaci (zateplené štíty, plastová okna, výtah, střecha, s částečným zateplením, byt kromě plastových oken v původním stavu. Podlahy parkety a dlažby, koupelna společná s WC. Okrajová část města. Zobchodováno v 06/2016 za částku ,- Kč. Zdroj: RK BONA Electa. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt - koeficient 1,00; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,15; Poloha - horší - koeficient 1,06; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - obdobné - koeficient 1,00; Ostatní - panelový dům, družstevní byt - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - obdobné; Ostatní - panelový dům, družstevní byt; panelový dům 36,50 2. NP 2+kk , Rožnov pod Radhoštěm, Kulturní Ve městě Rožnov pod Radhoštěm v ulici Kulturní byl zobchodován družstevní byt o velikosti 1+1 o výměře 36 m2 + lodžie 3 m2 + sklepní kóje 1 m2 (po úpravě 38 m2), který se nacházel ve 3. nadzemním podlaží panelového podsklepeného 8-podlažního domu s plochou střechou. Dům s částečným zateplením, byt kromě plastových oken v původním stavu. Zobchodováno v 06/2016 za částku ,- Kč. Zdroj: RK STING. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt - koeficient 1,00; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,15; Poloha - horší - koeficient 1,06; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - obdobné - koeficient 1,00; Ostatní - panelový dům, družstevní byt - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodovaný byt; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - obdobné; Ostatní - panelový dům, družstevní byt; panelový dům 38,00 3. NP , Rožnov pod Radhoštěm - 6 -

7 V Rožnově pod Radhoštěm je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+1 o výměře 35 m2 + lodžie + sklepní kóje, který se nachází v 1. NP v podsklepeném, 5-podlažním panelovém domě. Dům po revitalizaci. Byt v původním, zachovalém stavu. Dobrá dostupnost do centra města. Velmi klidná lokalita. Byt s částečným vybavením. V nabídce RK M M reality za částku ,- Kč. Zdroj. S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,15; Poloha - mírně horší - koeficient 1,05; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - mírně lepší - koeficient 0,98; Podlaží - mírně horší - koeficient 1,03; Ostatní - byt s část. vybavením - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - mírně lepší; Podlaží - mírně horší; Ostatní - byt s část. vybavením; panelový dům 37,00 1. NP , kk Rožnov pod Radhoštěm, Borová V Rožnově pod Radhoštěm na ulici Borová je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+kk o výměře 32 m2 + lodžie + sklepní kóje (po úpravě 34 m2), který se nachází v 5. NP v podsklepeném, 8-podlažním panelovém domě. Dům bez zateplené fasády. Byt kromě plastových oken v původním stavu s umakartovým jádrem a plechovou kuchyňskou linkou. Situováno na okraji obce. Orientace bytu k jihu. V nabídce RK Okno nemovitostí za částku ,- Kč. Zdroj. S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,15; Poloha - horší - koeficient 1,10; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Podlaží - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - obdobné; Podlaží - srovnatelné; panelový dům 34,00 5. NP 1+kk , Variační koeficient před úpravami: 9,83 % Variační koeficient po úpravách: 8,81 % Započitatelná plocha: 16,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení NHZP a vhodnosti zástavy Ve městě Rožnov pod Radhoštěm je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Nabídka obdobných bytů je ve městě výrazně nižší než poptávka. Ceny bytů ve městě v posledních 2 letech stále mírně stoupají. Menší byty se ve městě obchodují za částky od ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při horní hranici tohoto rozpětí, a to z důvodu polohy bytu v úzkém centru města a z důvodu podlahové plochy bytu jen 16 m 2. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč NHZP Kč - 7 -

8 Silné stránky nemovitosti - situováno ve zděném domě, kde je jen 7 jednotek (2 obchody a 5 bytů) - výborná poloha v centru města - výborná dostupnost veškeré občanské vybavenosti - situováno ve městě s kompletní občanskou vybaveností Slabé stránky nemovitosti - neznámý stav bytu Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy NHZP: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho NHZP předzahrádek: 0Kč Upravená NHZP: Kč Započitatelná plocha: 16,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy ze dne , pořízená dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti 1 Geometrický plán s vyznačením rozsahu věcného břemene 2 Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi ing. arch. L. Dopitovou a manželi O. a Š. Kramolišovými ze dne , pr. úč Rozhodčí nález sp. zn.: RPC ze dne , pr. moc a vykonavatelnost Opravné usnesení sp. zn.: RPC ze dne , pr. moc a vykonavatelnost Výtah z prohlášení vlastníka V-1237/ Projektová dokumentace akce "Adaptace domu O. Kramoliše", vyhotoveno v 03/1946 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

9 - 9 -

10 západní pohled severní pohled průjezd dvůr dvorní část pohled ze dvora k ulici Nerudova

11 vstupní dveře k části s byty pohled od náměstí průjezd příjezdová komunikace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -