Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na rodinném domě č.p. 110 na pozemku parc.č. St. 35/2 a na pozemcích parc.č. St. 35/2, 112/3 a 112/5. Obec: Životice u Nového Jičína č.p. 110 Okres: Nový Jičín PSČ Katastrální území: Životice u Nového Jičína Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Novém Jičíně Identifikační kód: Vlastník stavby a pozemků: Březina Petr, Bc. Březinová Iveta podíl: ½ podíl: ½ Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.27, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 7 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 5720/09-61 ze dne Usnesení č.j. 024 EX 5720/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 5720/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro aktualizaci ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 737 pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okr. Nový Jičín. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 737 pro katastrální území Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, a to: a) - rodinný dům č.p. 110 na pozemku parc. č. St. 35/2, - pozemek parc.č. St. 35/2, o výměře 912 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 112/5, o výměře 212 m 2 zahrada b) - pozemek parc.č. 112/3, o výměře 757 m 2 zahrada Znalci se ukládá, aby ocenil uvedené nemovitosti včetně příslušenství a aby ocenil případná práva a závady s nemovitostí spojená ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od hod a od hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: vykonavatel soudního exekutora p. Lokša Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Životice u Nového Jičína, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Životice u Nového Jičína, mapový list č. XVI 13-20, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Nový Jičín dne v měřítku 1: Ostatní podklady Fotodokumentace pořízená znalcem dne a Sdělení odstranění stavby na povolení ze dne Údaje a výměry zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 110 se nachází v obci Životice u Nového Jičína (566 obyvatel), která je vzdálena cca 4 km jižním směrem od okresního města Nový Jičín. Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části obce Životice u Nového Jičína, v katastrálním území Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín. V obci se nachází základní občanská vybavenost (úřad, základní škola, kostel, kulturní středisko), úplná infrastruktura se nachází ve městě Nový Jičín. Rodinný dům se nachází v lokalitě se průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/57spojující města Nový Jičín a Valašské Meziříčí ve vzdálenosti 3,5 km. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu málo atraktivní. Nevýhodou je umístění rodinného domu v blízkosti potoka Jičínka, v jeho záplavovém území. V roce 2009 zasáhla tuto oblast povodeň a rodinný dům byl do značné míry poškozen. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků je m 2, z toho plocha zastavěná rodinným domem činí 390 m 2. Dům je uspořádán do třech částí: Část hospodářská: užitná plocha 85 m 2 Část obytná: obytná plocha 68 m 2 Část kulturní: užitná plocha 131 m 2 Údaje o oceňované budově Oceňovaný dům je situován jako samostatně stojící v centrální části obce Životice u Nového Jičína. Dle zjištěných informací byl postaven ve 2. polovině 19. století. Objekt v minulosti sloužil jako kulturní sál a hospoda. V průběhu užívání byl objekt udržován, nebyla provedena žádná rekonstrukce. V roce 2009 byla současnými vlastníky započata rekonstrukce domu, byla vyměněna okna, avšak v důsledku povodní v roce 2009 byla rekonstrukce zastavena. V současnosti není objekt užíván a chátrá. Při ohledání provedeném bylo zjištěno, že nová plastová okna byla odstraněna a na pozemku zahrady byla zřízena skládka sutě a zeminy. Vlastníkem objektu byla podána žádost na povolení odstranění stavby. Objekt se nachází na vlastním pozemku parc.č. St. 35/2, který je zastavěn rodinným domem a rovněž tvoří plochu přilehlého prostranství na západní straně domu. Vstup do objektu je možný s východní a západní strany, mezi obytnou a hospodářskou části se nachází průjezd. Přístup a příjezd je možný z východní strany přímo z veřejné komunikace. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 737 jsou v podílovém vlastnictví Ivety Březinové a Bc. Petra Březiny, kdy spoluvlastnické podíly jsou o velikosti id. ½. Rodinný dům č.p. 110 je napojen na veřejnou elektrickou a plynovodní síť. Zdrojem pitné vody je studna. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Objekt byl vytápěn lokálními kamny na tuhá paliva. Tvar pozemků je mnohoúhelníkový. Pozemek je rovinatý.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 110 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 110 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepenou stavbu, která byla dispozičně uspořádána do tří částí obytné, hospodářské a kulturní. Hospodářskou část tvoří severní sekce domu. V prostřední sekci se nachází obytná část se dvěma místnostmi, kuchyní a technickým zázemím. Jižní sekci tvoří kulturní sál s pódiem. Půdní prostor je bez využití. Objekt má kamenné základy bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé nosné zdivo je cihelné, tloušťky až 60 cm. Střecha je sedlová krytá pálenými taškami Strop nad 1.PP je pravděpodobně klenbový, nad 1.NP je strop klenbový, částečně dřevěný s podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádu tvoří vápenné omítky, které jsou z velké části opadané a poškozené. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, rovněž do výšky cca 1,5 m odpadané, poškozené povodní. V kuchyni, kde se nachází také sprchový kout, je proveden keramický obklad. Podlahy jsou betonové, v kulturním sále je podlaha odstraněna. Podlahové krytiny byly poškozeny povodní popř. odstraněny v započaté rekonstrukci. Schody na půdu jsou betonové. Okna v obytné části jsou nová plastová EURO, v kulturním sále jsou okna původní dřevěná špaletová, v hospodářské části jsou okna jednoduchá kovová. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené, vrata do hospodářské části jsou rovněž dřevěná. Rodinný dům č.p. 110 je napojen na veřejnou elektrickou a plynovodní síť. Zdrojem pitné vody je studna. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Objekt je vytápěn lokálními kamny na tuhá paliva. V průběhu let nedošlo k žádné generální rekonstrukci, byly provedeny pouze dílčí úpravy. V roce 2009 byla současnými vlastníky

7 7 započata rekonstrukce domu, byla vyměněna okna, avšak v důsledku povodní v roce 2009 byla rekonstrukce zastavena. V současnosti je objekt bez využití a chátrá. V průběhu roku 2011 byla nová plastová okna odstraněna. Dům je celkově v havarijním stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (100 m 2 ) m nadzemní podlaží (390 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 1862 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (100 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (390 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2012 Kč Rok uvedení do provozu 150 Opotřebení % Cena k roku 2012 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 110 Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

8 8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Životice u Nového Jičína Katastrální území: Životice u Nového Jičína Vlastník stavby a pozemků: Březina Petr, Bc. Březinova Iveta podíl: ½ podíl: ½ Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 100 do 400 Kč/m 2. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňované pozemky se nacházejí v záplavovém území, uvažuji s cenou pozemků nižší, než je uvedené rozmezí. a) Pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/5 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 35/2 912 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 112/5 212 zahrada Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Pozemky celkem Kč b) Pozemek parc.č. 112/3 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití 5112/3 757 zahrada Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Pozemky celkem Kč

9 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému zhoršenému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka výrazně nižší, než je nabídka. Proto s přihlédnutím k havarijnímu technickému stavu objektu, vybavení, způsobu využití a také vzhledem k umístění nemovitosti v záplavovém pásmu potoka Jičínka, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Rodinný dům, Fulnek-Vrchy, okr. Nový Jičín Stav objektu Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Zhoršený 150 m Rodinný dům, Bílov, okr. Nový Jičín Zhoršený 90 m Rodinný dům, Závišice, okr. Nový Jičín Rodinný dům, Hodslavice, okr. Nový Jičín Zhoršený 100 m Havarijní 116 m Datum nabídky prodeje Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházející se v okrese Nový Jičín. Vybavením a umístěním se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Oceňovaný rodinný dům je umístěn v málo atraktivní lokalitě, v centrální části obce Životice u Nového Jičína. Rodinný dům se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/57 spojující města Nový Jičín a Valašské Meziříčí je možné ve vzdálenosti 3,5 km.

10 10 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy, obdobné velikosti a stavebně-technického stavu v průměru od až Kč. Na základě výše uvedených srovnání, s ohledem na zhoršený stavebně-technický stav a rozestavěnost objektu a na jeho umístění v záplavovém území, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu ve výši: Kč/m 2 tj. za celkovou užitnou plochu rodinného domu (284 m 2 ) Kč E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.

11 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 5720/09-61 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro aktualizaci ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 737 pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okr. Nový Jičín. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 737 pro katastrální území Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, a to: a) - rodinný dům č.p. 110 na pozemku parc. č. St. 35/2, - pozemek parc.č. St. 35/2, o výměře 912 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 112/5, o výměře 212 m 2 zahrada b) - pozemek parc.č. 112/3, o výměře 757 m 2 zahrada Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 110 Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/5 Kč Pozemek parc.č. 112/3 Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou stavby a pozemků a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota stavby a pozemků parc.č. 35/2, 112/5 a 112/3 činí: Rodinný dům č.p. 110 a pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/5 Kč Pozemek parc.č. 112/3 Kč Celkem Kč Poměr ceny stavby a pozemku pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: Rodinný dům č.p. 110 a pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/ % Pozemek parc.č. 112/ % Celkem %

12 12 Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl rodinného domu č.p. 110 a pozemků parc.č. St. 35/2 a 112/5 na obvyklé ceně činí 96% a podíl pozemku parc.č. 112/3 je 4%. Rozdělení obvyklé ceny Celkem % Rodinný dům č.p. 110 a pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/ % Pozemek parc.č. 112/ % Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. havarijní stavebně-technický stav rodinného domu určeného k demolici, průměrné dopravní napojení a umístění v málo atraktivní lokalitě v obci Životice u Nového Jičína, okr. Nový Jičín a umístění v záplavovém území, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí takto: a) Rodinný dům č.p. 110 s pozemky parc.č. St. 35/2 a 112/5: Kč Z toho cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ činí: Pozemek parc.č 112/ Kč Kč Z toho cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ činí: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

13 13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne