Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 NEMOVITOST: Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo / Bytová jednotka - byt, bytová jednotka č.3170/9 Břeclav Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú , LV 6283 Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú , LV 4708 Ostatní stavby: Pozemky: st. 5122/2, 188/9 Vlastník jednotky: Marie Kočišová, Na zahradách 3170/1, Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jan Rychtařík, náměstí T.G.Masaryka 42/3, Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2, Vlastník pozemku: Marie Kočišová, Na zahradách 3170/1, Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jan Rychtařík, náměstí T.G.Masaryka 42/3, Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2, Marie Kočišová, Na zahradách 3170/1, Břeclav, spoluvlastnický podíl: / Jan Rychtařík, náměstí T.G.Masaryka 42/3, Břeclav, spoluvlastnický podíl: / , OBJEDNATEL : Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, Adresa objednatele: Dlouhá 4433, Zlín telefon: IČ:, DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, Bystřice pod Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz IČ: DIČ: CZ ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Zpracováno programem NEMExpress verze: Bystřici pod Hostýnem, dne Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 8/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 4. NP 7+kk 186,00 0,00 0,00 186,00 186, / Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Reprodukční cena pro pojištění Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Naegeliho hodnota: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Odhad obvyklé ceny: ,- Kč - 2 -

3 Klady: - novostavba z roku prostorný mezonetový byt č.3170/9 Zápory: - převis nabídky prodeje bytů v lokalitě nad poptávkou - bytový dům na rušné ulici Obvyklou cenu b.j.č.3170/9 včetně podílu / na pozemku p.č.st.5122/2 a včetně podílu 37200/ na pozemku p.č.188/9 odhaduji na částku ,- Kč.Ideální polovinu pro spoluvlastníky Kočišovou a Rychtaříka potom na částku ,- Kč

4 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Břeclav,k.ú.Břeclav,okres Břeclav,Jihomoravský kraj. Oceňovaná nemovitost je situovaná v křižovatce ulic Na zahradách a Sovadinova severně od náměstí Petra Bezruče. Byla postavena jako novostavba v místě proluky v roce 1998 a dispozičně řešena jako bytový dům s provozními prostorami v I.NP a bytovými jednotkami ve II. až V.NP - viz. situace v příloze. Podrobný popis je uveden ve znaleckém posudku č /2012 ze dne zpracovaný znaleckou kanceláří Hradec Králové. Znalci nebyl umožněn přístup do objektu.ocenění je provedeno náhradní metodikou na základě výše uvedeného ZP, vlastní databáze a současné nabídky místních RK. Jednotlivé výměry převzaty z výše cit. ZP Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) viz. výše citovaný posudek,objekt k datu beze změny. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5 Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 2 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3729/7, 188/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace komentář 3729/7 Město Břeclav, náměstí T. G. Masaryka 42/3, Břeclav 188/1 Město Břeclav, náměstí T. G. Masaryka 42/3, Břeclav Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika - 4 -

5 NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení viz. LV v příloze - pouze titulní strana.ostatní viz originál výpisu ze dne Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6283 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0644 Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: Marie Kočišová Na zahradách 3170/1, Břeclav FO RČ: Jan Rychtařík náměstí T.G.Masaryka 42/3, Břeclav FO RČ:, Podíl 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Břeclav Bytový dům č.p na pozemku p.č. st. 5122/2 ANO Jednotky Číslo jednotky: 3170/9 Spoluvlastnický podíl: / Byt Pozemky st. 5122/2 Stavební parcela Parcela KN 314 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 0 m 2 1 / 2 LIST VLASTNICTVÍ číslo 4708 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0644 Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: Marie Kočišová Na zahradách 3170/1, Břeclav FO RČ: Jan Rychtařík náměstí T.G.Masaryka 42/3, Podíl / / Břeclav FO RČ:, 1 / 1 Pozemky 188/9 Pozemková parcela Parcela KN 126 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb viz. výše cit.zp - mezonetový byt Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky - 5 -

6 Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha celkem byt 186,00 m 2 1,00 186,00 m 2 Celková podlahová plocha 186,00 m 2 186,00 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel a ker.bloků 3. Stropy panely betonové 4. Krov, střecha dřevěné 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce plechová pozinkovaná 7. Úprava vnitřních povrchů omítky hladké štukové 8. Úprava vnějších povrchů dvouvrstvé vápenné omítky + obklad keramický 9. Vnitřní obklady keramické keramické 9. Vnitřní obklady keramické standartní keramické obklady 10. Schody žb. monolitické 11. Dveře hladké dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba,pvc,plovoucí podlahy 15. Vytápění ústřední plyn. kotlem v b.j. 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod plynový rozvod 21. Ohřev teplé vody boiler 22. Vybavení kuchyní běžný el.sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana sprch.kout 24. Výtahy chybí 25. Ostatní EZS,EPS,VZT 26. Instalační pref. jádra běžné digestoře a odvětrání 27. piloty chybí Podlahová plocha [m 2 ] 186 Započitatelná plocha [m 2 ] 186,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 17 Další životnost roků 83 Opotřebení % 17,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH 0,00 0 Kč/ 0 Kč 0 % 0 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 0 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pod stavbou v podílovém spoluvlastnictví p.č.5122/2 o výměře 314 m 2 a pozemek p.č.188/9 ostatní plocha tvořící nádvoří o výměře 126 m 2. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 5122/ / ostatní plochy 188/ / Celková výměra pozemků: 440 Výpočet porovnávací hodnoty - 6 -

7 Porovnávací hodnota propočtena z nabídky místních RK a vlastní databáze podobných bytů Typ stavby bytová jedotka Poštorná Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Prodej bytu m2 Břeclav - Poštorná Kč Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji DB v klidné lokalitě v Poštorné.Jedná se dvoupokojový byt v revitalizovaném domě se 2 lodžiemi.na domě proběhla celková rekonstrukce včetně stupaček,plastových oken a zateplení fasády.byt je velmi dobře dispozičně řešený-u chodby,kde je umístěna prostorná šatna je přístup do všech pokojů a koupelny a WC, které je samostatně.svou metráží 65 m2 odpovídá velikosti třípokojového bytu.byt je zděný nachází se ve 2.patře,je v původním stavu a je vhodný k rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Poloha - oceňovaný objekt v horší poloze - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vybavení a St stav lepší - koeficient 1,10; Vliv pozemku - oceňovaný objekt s podobným pozemkem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - oceňovaný objekt v horší poloze; Provedení a vybavení - vybavení a St stav lepší; Vliv pozemku - oceňovaný objekt s podobným pozemkem; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 65, , bytová jednotka Břeclav Prodej bytu m2 Na Valtické, Břeclav - Charvátská Nová Ves Kč k prodeji byt 2+1 v družstevním vlastnictví v Břeclavi Na Valtické. Jedná se o převod členských práv. Byt se nachází v 5. patře panelového domu. Byt je v původním stavu s plastovými okny Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Poloha - lepší poloha - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - lepší vybavení a St stav oceň. jednotky - koeficient 1,05; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a St stav oceň. jednotky; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 43, , bytová jednotka Břeclav Prodej bytu m2 Břeclav Kč prodej DB 2+1 v centru Břeclavi s šatnou a lodžií v revitalizovaném domě, 8p./12.p v klidném bezproblémovém vchodu. Byt je po větší rekonstrukci - nová okna, omítky zděné jádro, nová koupelna s vanou a samostatné WC, v kuchyni přichystány veškeré přípojky na dobudování kuchyňského koutu. K bytu náleží ještě vnější komora hned vedle vstupních dveří bytu. Hodnocení: Poloha - horší poloha oceň. bytu - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - podobné vybavení a St stav - koeficient 1,00; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Poloha - horší poloha oceň. bytu; Provedení a vybavení - podobné vybavení a St stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 58, , bytová jednotka Břeclav - 7 -

8 Prodej bytu m2 Břeclav, okres Břeclav Kč Velmi pěkný byt ve vlastnictví o velikosti 4+1 se nachází v Břeclavi, v městské části Stará Břeclav, ve 4.NP/4 zděného domu. Celková podlahová plocha je 102 m2. Čtyři pokoje, kuchyně s jídelnou, chodba, 2x šatna, komora v kuchyni, koupelna, WC, lodžie. Jedná se o půdní vestavbu, stáří cca. 17 let. V bytě jsou plastová okna, vytápění elektrickými přímotopy a ohřev vody elektrickým bojlerem. Bydlení v klidném prostředí s výhledem do zeleně. Nízké provozní náklady. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Poloha - horší poloha - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 102, , bytová jednotka Břeclav Prodej bytu m2 Herbenova, Břeclav Kč Prodej nadstandardního podkrovního bytu v OV 4+1 s lodžií, 120 m2, ul. Herbenova, Břeclav. Byt se nachází v 4/4NP, v klidné ulici s příjemným výhledem. Všechna okna v prostorném bytě jsou svislá, takže velikost pokojů není omezena šikmými stropy. Dispozice: chodba s uložnými prostory, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, dva dětské pokoje, ložnice, koupelna, WC. Při rychlém jednání sleva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - horší poloha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - lepší provedení a ST stav - koeficient 1,15; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - horší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a ST stav; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 120, , bytová jednotka Kroměříž Prodej mezonetové b.j. o výměře 130 m 2 za cenu ,- Kč Hodnocení: Poloha - podobná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 1,05; 140, , Variační koeficient před úpravami: 11,53 % Variační koeficient po úpravách: 14,86 % Započítatelná plocha: 186,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota propočtena 1) obvyklé nájemné za podobné bytové jednotky obvyklé nájemné za podobné bytové jednotky se v lokalitě pohybuje od ,- do ,- Kč měsíčně bez služeb Pro oceňovaný byt započítávám průměrnou částku ,- Kč měsíčně bez služeb Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů - 8 -

9 č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory Obytné prostory Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba 1.50 % z RC Kč/rok Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.08 % z RC Kč/rok Daň z nemovitosti Kč/rok 800 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Věcná hodnota: ,- Kč Výnosová hodnota: ,- Kč Naegeliho hodnota: ,- Kč Porovnávací hodnota: ,- Kč Odhad obvyklé ceny: ,- Kč Klady: - novostavba z roku prostorný mezonetový byt č.3170/9 Zápory: - převis nabídky prodeje bytů v lokalitě nad poptávkou - bytový dům na rušné ulici Obvyklou cenu b.j.č.3170/9 včetně podílu / na pozemku p.č.st.5122/2 a včetně podílu 37200/ na pozemku p.č.188/9 odhaduji na částku ,- Kč.Ideální polovinu pro spoluvlastníky Kočišovou a Rychtaříka potom na částku ,- Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti - 9 -

10 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí - titulní list,ostatní viz originál ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina Vydaná dne Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.žk-253/2134/01-ja/3 pro obor Oceňování majetku pro věci nemovité

11 exteriéry

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -