Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo / NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka - byt,

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo / NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka - byt, bytová jednotka č.448/19 v obci Vápenná Adresa nemovité věci: Vápenná 448, Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Vápenná, k.ú. Vápenná, kód k.ú , LV 792 Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Vápenná, k.ú. Vápenná, kód k.ú , LV 214 Ostatní stavby: Pozemky: St. 645 Vlastník jednotky: Šimon Račák, Hlavní 36, Žulová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Šimon Račák, Hlavní 36, Žulová, spoluvlastnický podíl: 3761 / OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dlouhá 4433, Zlín Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.: , telefon: IČ: , DIČ: CZ ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice pod Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz IČ: DIČ: CZ ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Bystřici pod Hostýnem, dne Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovité věci: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 21/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na společných Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 448/19 5. NP 2+kk 35,12 3,11 2,52 40,74 37, / REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Současný stav Porovnávací hodnota: Kč Výnosová hodnota: Kč Věcná hodnota: Kč Obvyklá cena: Kč Reprodukční cena pro pojištění: Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitých věcí Klady: - nejsou Zápory: - BJ v původním stavu ke kompletní rekonstrukci Vzhledem k výše popsaným skutečnostem odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č.448/19 v současném stavu na částku ,- Kč

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Obec Vápenná asi 10 km severozápadně od Jeseníku. V obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Bytový dům na S okraji obce naproti areálu vápenky ve stávající rezidenční zástavbě. Bytový dům s jedním vchodem č.p.448 po levé straně místní komunikace z 80.let minulého století realizovaný v tradiční panelové výstavbě - pět nadzemních podlaží z toho I.NP je technické s jedním bytem, ve II-V.NP je vždy po 5 bytových jednotkách na podlaží Celkem 21 BJ. Bytová jednotka č.448/19 v V.NP naproti schodiště - viz. situace v příloze Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovité věci (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům se skládá z jednoho vchodu čp.448 na pozemku p.č.st.645 a obsahuje v pěti NP celkem 21 bytových jednotek. Oceňovaná bytová jednotka č.448/19 velikosti 1+1 se nachází v V.NP vchodu čp.448 v čele schodiště. Podíl na společných prostorách bytového domu a pozemku oceňovaného bytu má velikost id.3761/ Bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě a je příjezdný a přístupný z místní komunikace. Bytová jednotka velikosti 37 m 2 PP umístěná v V.NP v bytovém domě s osobním výtahem v původním stavu dispozičně řešena jako 1+1 je určena k rekonstrukci. Dispoziční řešení:vstup ze schodišťového prostoru do příčné chodby, vlevo koupelna a WC, v čele vstup do obýv.pokoje s kuchyňským koutem a z něj vlevo do ložnice. Z ob.pokoje přístupná lodžie. Technické řešení: Typový panelový dům z 80.let, asi v roce 2010 provedena kompletní revitalizace - zateplená fasáda,výměněna okna a stupačky a zateplená plochá střecha. Stropy panelové,střecha je plochá se zateplením a živičnou izolací. Klempířské konstrukce pozink. plechů,vnitřní typové úpravy panelů,venkovní zateplená fasáda ( kontaktní zat.systém).okna v bytě plastová standartní, vnitřní dveře dřevěné do ocelových zárubní.vytápění ústřední centrální z kotelny v I.NP, rozvody v ocel. trubkách a litinové radiátory.standartní rozvody zdravotechniky a rozvody elektro 400/240 V, na střeše je bleskosvod.podlahy místnosti jsou betonové a krytina PVC. Typové umakartové bytové jádro v koupelně umyvadlo, vana, samostatný splachovací WC. Kuchyňská linka standartní a el. sporák. Bytová jednotka má lodžii, v bytové chodbě jsou vestavěné skříně. V I.NP umístěny sklepní koje. Byt vybydlený, v rámci rekonstrukce nutná demolice bytového jádra, nové povrchové úpravy stěn a stropů, nové podlahy a všechny vnitřní instalace. Technický popis oceňované nemovité věci Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5 Počet bytových/nebytových jednotek: 21 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovité věci Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 91/7, Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn - 3 -

4 Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 91/7 ost.plocha - jiná plocha Obec Vápenná, č. p. 442, Vápenná Pronájem nemovité věci (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitá věc není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovité věci Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovité věci RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovité věci RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitá věc situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitá věc: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení viz. LV v příloze Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitá věc není pronajímána Nemovitá věc vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Bytová jednotka ke kompletní rekonstrukci! Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 792 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0711 Jeseník Obec: Vápenná Katastrální území: Vápenná Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Šimon Račák Hlavní 36, Žulová 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Vápenná Bytový dům č.p. 448 na pozemku p.č. St. 645 ANO Jednotky Číslo jednotky: 448/19 Spoluvlastnický podíl: / Byt - 4 -

5 LIST VLASTNICTVÍ číslo 214 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0711 Jeseník Obec: Vápenná Katastrální území: Vápenná Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Šimon Račák Hlavní 36, Žulová / Pozemky St. 645 Stavební parcela Parcela KN 391 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Typový panelový dům z 80.let, asi v roce 2010 provedena kompletní revitalizace - zateplená fasáda,výměněna okna a stupačky a zateplená plochá střecha. Stropy panelové,střecha je plochá se zateplením a živičnou izolací. Klempířské konstrukce pozink. plechů,vnitřní typové úpravy panelů,venkovní zateplená fasáda ( kontaktní zat.systém).okna v bytě plastová standartní, vnitřní dveře dřevěné do ocelových zárubní.vytápění ústřední centrální z kotelny v I.NP, rozvody v ocel. trubkách a litinové radiátory.standartní rozvody zdravotechniky a rozvody elektro 400/240 V, na střeše je bleskosvod.podlahy místnosti jsou betonové a krytina PVC. Typové umakartové bytové jádro v koupelně umyvadlo, vana, samostatný splachovací WC. Kuchyňská linka standartní a el. sporák. Bytová jednotka má lodžii, v bytové chodbě jsou vestavěné skříně. V I.NP umístěny sklepní koje. Byt vybydlený, v rámci rekonstrukce výměna bytového jádra, nové povrchové úpravy stěn a stropů, nové podlahy a všechny vnitřní instalace. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj s kk byt 19,73 m 2 1,00 19,73 m 2 ložnice byt 8,16 m 2 1,00 8,16 m 2 koupelna s WC byt 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 chodba byt 4,03 m 2 1,00 4,03 m 2 sklep byt 2,52 m 2 0,50 1,26 m 2 lodžie nezasklená balkon 3,11 m 2 0,50 1,55 m 2 Celková podlahová plocha 40,74 m 2 37,92 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Popis betonové pasy izolované železobetonové montované železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech typová úprava panelů zateplená fasáda chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední z kotelny světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí - 5 -

6 Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah běžné digestoře a odvětrání,sta,slp instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 41 Započitatelná plocha [m 2 ] 37,92 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 49 Další životnost roků 51 Opotřebení % 54,25 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pod stavbou p.č. 645 o výměře 391 m 2. Při obvyklé ceně kolem 300,- Kč/m 2 a podílu 3761/ se obvyklá cena připadající na oceňovaný byt pohybuje kolem 3 500,- Kč Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří St / Celková výměra pozemků: 391 Výpočet porovnávací hodnoty Obvyklou cenu propočítávám porovnávací hodnotu porovnáním s realizovanými prodeji bytů v lokalitě a z nabídky místních RK ( redukce koef. 0,95 ). Typ stavby bytová jednotka Jeseník Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Prodej bytu m2 Zeyerova, Jeseník Kč Družstevní byt o výměře 37 m2, příslušející k části obce Jeseník, který se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného panelového, nepodsklepeného, typového, bytového domu celkem se šesti nadzemními podlažími. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,95; Velikosti objektu - oceňovaný byt - koeficient 1,00; Poloha - v horší poloze - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu - koeficient 0,95; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobný byt - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95; Velikosti objektu - oceňovaný byt 1; Poloha - v horší poloze 0,95; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu 0,95; Vliv pozemku - podobný pozemek 1; Úvaha zpracovatele ocenění - podobný byt 1; panelový dům 37,00 I.NP , bytová jednotka Jeseník - 6 -

7 Prodej bytu m2 Bezručova, Jeseník Kč ke koupi družstevní byt o velikosti v panelovém domě na Bezručově ulici (dříve sídliště Pod Chlumem). Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí, je zateplený, opravené balkony, vyměněna stará okna za nová plastová, opraveny společné prostory a schodiště. Celková rozloha bytu je 55 m2. Byt je situován ve 4. NP s krásným výhledem do okolí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RD - koeficient 0,95; Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost - koeficient 1,00; Poloha - v horší poloze - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu - koeficient 0,90; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RD 0,95; Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost 1; Poloha - v horší poloze 0,95; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu 0,9; Vliv pozemku - podobný pozemek 1; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1; panel 55,00 IV.NP , bytová jednotka Žulová Prodej bytu m2 Na Rybníčku, Žulová Kč Nabízíme k prodeji bytovou jednotku o dispozici 2 plus 1 ve městě Žulová. Byt je po kompletní rekonstrukci včetně bytovém jádra. Nachází se ve 4.NP panelového domu na sídlišti na Rybníčku. Dispozice bytu vstupní chodba ( předsíň), samostatné WC, koupelna, obývací pokoj, ložnice a kuchyň se spíží a balkón. K bytu náleží také sklep. Celková výměra bytu činí 59 m2. Byt se nabízí včetně vybavení a k nastěhování je ihned Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,95; Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost - koeficient 1,00; Poloha - v podobné poloze - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - v horším vybavení a ST stavu - koeficient 0,90; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95; Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost 1; Poloha - v podobné poloze 1; Provedení a vybavení - v horším vybavení a ST stavu 0,9; Vliv pozemku - podobný pozemek 1; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1; panel 59,00 IV.NP , Variační koeficient před úpravami: 9,55 % Variační koeficient po úpravách: 7,20 % Započítatelná plocha: 37,92 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Výpočet výnosové hodnoty Obvyklá výše nájmů v dané lokalitě se pohybuje za podobné objekty - byty velikosti 1+1 v částkách kolem 3 tisíc měsíčně + služby podle situování nemovitosti.vzhledem ke stavebnětechnickému stavu je však oceňované BJ nepronajimatelná. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 0, Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč

8 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba 3.00 % z RC Kč/rok Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.10 % z RC Kč/rok 948 Daň z nemovitých věcí Kč/rok 500 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny Klady: - nejsou Zápory: - BJ v původním stavu ke kompletní rekonstrukci Vzhledem k výše popsaným skutečnostem odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č.448/19 v současném stavu na částku ,- Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovité věci Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 snímek z PM 1 výpis z KN 1 Koncesní listina Vydaná dne Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.žk-253/2134/01-ja/3 pro obor Oceňování majetku pro věci nemovité - 8 -

9 vstup do bytu koupelna a WC kuch.linka lodžie ložnice kuchyňský kout - 9 -

10 vstup výhled z V.NP spol. chodba a vstup do bytu jižní strana západní strana

11 - 11 -

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 645 v k.ú. č

13 - 13 -