JAK SE STAVÍ NOVÁ PRAHA

Transkript

1 MAGAZÍN DENÍKU E15 DUBEN 2017 ČÍSLO 02 CENA 99, Kč KOMU PATŘÍ METROPOLE MILIARDÁŘI V REALITÁCH CHYTRÁ MĚSTA BUDOUCNOSTI PREMIUM JAK SE STAVÍ NOVÁ PRAHA

2

3 EDITORIAL Tereza Zavadilová šéfredaktorka METROPOLE BUDOUCNOSTI. Češi se mnohem snáze nadchnou pro negaci než pro souhlas, poznamenává v rozhovoru pro nové číslo magazínu E15 Premium umělec a architekt David Vávra. Proto se v Praze v posledních letech příliš mnoho nových věcí nestaví. Jiný proslulý architekt, Ladislav Lábus, v témž rozhovoru vysvětluje, že výstavbu neblokují památkáři a stavební úřad, ale povolovací proces sám. Svoboda se vydává za to, že člověk může zmařit jakýkoli záměr, říká. Povolovací proces je podle srovnání Světové banky mimochodem asi nejsložitější v Evropě: k povolení stavby je v Česku potřeba 21 úkonů, zatímco třeba ve Švédsku je to jen sedm. Měřeno časem to je podle developerů v tuzemsku pět až sedm let, a to je projekt stále ještě na papíře. Z MNOHA DISKUZÍ redaktorů s odborníky na realitní svět vyplynulo, že se z plánovaní nové výstavby vytratila vůdčí role města. Metropole byla vlastně dříve sama developerem a stejně se chovají současné aglomerace, které určují světové trendy. I zkušený developer Michal Kocián z Finepu říká, že Praha musí být tím, kdo ví, kde chce co budovat, kde se chce rozvíjet. Až potom má přijít developer. tektonicky zastavila. Skutečně současné stavby vznikly ještě v devadesátých letech, jako Tančící dům Vlada Miluniće a Franka Gehryho, Milunićův obytný areál Hvězda na Petřinách či Zlatý Anděl francouzského architekta Jeana Nouvela, otevřený na přelomu tisíciletí. Pak dlouho nic. Až nedávno začaly opět vznikat novinky, často přestavbou starších budov. Třeba moderní Florentinum v ulici Na Poříčí od Jakuba Ciglera. Tuto přestavbu prosadila skupina Penta, která určitě ještě hodně promluví do toho, jak bude vypadat Praha. Ať už jde o projekt kolem Masarykova nádraží (projektovalo studio Zahy Hadidové) nebo ZATÍMCO V JINÝCH METROPO- LÍCH světa se staví téměř překotně, Praha se v posledních dekádách archirozsáhlý areál v Jinonicích. Již brzy se také otevře nový nejvyšší bytový dům v Praze, V Tower od architekta Radana Hubičky. CO KROMĚ NOVÝCH ARCHITEKTO- NICKÝCH PEREL PRAZE SCHÁZÍ? Oslovení odborníci se v anketě shodují na několika zásadních věcech. Stěžejní je infrastruktura: ostudné je chybějící spojení mezi centrem města a letištěm. Nezbytné je dokončit vnitřní a vnější okruhu metropole. Výstavba veřejně prospěšných staveb, které nebudou jen nutným doplňkem, ale i architektonicky odvážným počinem, je pak jen samozřejmou podmínkou dalšího rozvoje města v 21. století. Ať už to budou soukromé studentské koleje, nájemní byty pro mladé či postižené občany, domy pro seniory anebo budovy pro kulturní a společenský život jako knihovny, koncertní síně či muzea. K TOMU VŠEMU ALE CHYBÍ jistá podmínka: vize. Kam, jak a zda vůbec se chce vlastně Praha do budoucna rozvíjet. Abychom si ale jen nestěžovali. Pražské reality jsou pořád natolik zajímavé, že dokážou přilákat těžké investorské váhy. Zmapovali jsme proto, kteří z miliardářů pocházejících původně z jiných odvětví se věnují realitnímu byznysu. Přinášíme také přehled největších developerů v rezidenční, kancelářské a komerční oblasti. Pusťte se do čtení. Potom budete vědět vše, co se na současné pražské realitní scéně děje a kdo v ní co znamená /12 INZERCE 3

4 Z OBSAHU PRAHA PLNÁ PARADOXŮ 18 SCHVALOVACÍ PROCES 24 BYZNYSMENI V REALITÁCH STAVITELÉ V PASTI NEMOVITOSTI, MAGNET PRO MILIARDÁŘE 38 REALITNÍ CAFÉ 48 DÉČKO 50 ROZHOVOR PRAHA NENÍ FILMOVÁ KULISA ŠANCE PRO 130 MILIONŮ LIDÍ A DEVELOPERY MICHAL KOCIÁN: MĚSTO MUSÍ ŘÍCT, KDE SE CHCE ROZVÍJET 6 TÉMA 62 CHYTRÉ MĚSTO 68 NEJ METROPOLE 70 INSPIRACE TECHNOLOGIE PROMĚŇUJÍ MĚSTA MÍSTA, KTERÁ UDÁVAJÍ SMĚR 4 ZE STARÉHO NOVÉ. ALE ŠETRNĚ

5 62 MILIARD KORUN realitních investic přitáhla loni Praha. V celé zemi to bylo 89 miliard. 127 TISÍC m 2 kancelářských ploch postavila za deset let v Praze Erste Group. Je tak největším developerem kanceláří. 522 BYTŮ dostalo loni v prvním pololetí v Praze stavební povolení, z toho od března do června jen 134. To je meziroční pokles o 80 procent. REALITY V ČÍSLECH 1,3 MILIARDY EUR vložili letos investoři za první tři měsíce do komerčních realit. To je nejlepší čtvrtletní výsledek BYTŮ loni na trhu chybělo. Developeři jich nabídli kolem 5750, ale klienti poptávali 7400 bytů. 5-7 LET nyní trvá příprava projektu v Praze. Některé se protáhnou i na 10 let. 21 KROKŮ zahrnuje v Česku proces stavebního povolení. Třeba v Dánsku nebo Švédsku je to jen sedm úkonů. 40 LET potřebovala Praha, aby se rozrostla o 160 tisíc obyvatel. Obdobný nárůst se nyní čeká za 14 let. 5

6 TÉMA PRAHA PLNÁ PARADOXŮ 6

7 TÉMA Nabídka nových bytů nestačí poptávce. Ceny stále rostou, ale počty stavebních povolení vytrvale klesají. Pražský realitní trh je plný paradoxů. Co ho čeká? 7

8 TÉMA Hana Filipová, Daniel Novák Historická perla střední Evropy atraktivní pro turisty, avšak liduprázdná? Anebo místo pro kvalitní život více než 1,26 milionu Pražanů? Praha tak trochu bojuje s obojím, a hlavně sama se sebou. DYNAMIKA RŮSTU počtu obyvatel se zvyšuje spolu s větší prosperitou společnosti. A třebaže je česká metropole rozlohou větší než například Vídeň, obyvatel má rakouské hlavní město o půl milionu více. Podle nedávné analýzy poradenské společnosti Deloitte Evropský Habitat může za situaci v Praze hlavně nevyužití vnitřních částí města. Jinými slovy: centrum vymírá a vylidňuje se, naopak některé okrajové části Prahy zaznamenaly za posledních deset let až stoprocentní nárůst počtu obyvatel. Periferní městské části se významně zahustily a po okrajích města vznikly desítky satelitů. Praha se enormně roztáhla do okolí a tato urbanistická rozvolněnost negativně ovlivňuje hospodaření města i jeho fungování. Řada lidí pracuje v Praze, využívá její silnice, městskou dopravu a služby, ale žije za její hranicí ve středních Čechách. V místě trvalého bydliště také odvádí daně do pokladen svých obcí. A pražský rozpočet přichází o peníze, přestože náklady především na dopravní obslužnost neustále rostou. Pokračující extenzivní rozvoj metropole negativně ovlivňuje také sociální a společenskou roli města. Vyšší zalidnění ve středu města by totiž vytvářelo příležitosti pro další rozvoj bez vyšších nároků na dostavbu infrastruktury. Doprava a všechny její součásti jsou podle respondentů průzkumu Deloitte jednoznačně nejbolestivějším faktorem, který omezuje další rozvoj města. KOLIK SE ZAČALO STAVĚT BYTŮ NEJVĚTŠÍ DEVELOPEŘI BYTŮ (Počet bytů dokončených v letech ) Central Group Finep Skanska Reality Ekospol Daramis Geosan Development Orco Sekyra Group M & K real estate Vivus PRAMEN ČSÚ 8305 PRAMEN CENOVAMAPA.ORG ČTYŘICET LET potřebovala Praha pro nárůst počtu obyvatel o 160 tisíc, obdobný přírůstek je nyní očekáván zhruba za 14 let. Kam s nimi, když Praha podle oslovených odborníků i developerů trčí v jakémsi stadiu hibernace, což názorně dokládá vývoj počtu vydaných stavebních povolení na bytové stavby od roku 2000? Na začátku tisíciletí se počty povolení ke stavbám pohybovaly okolo sedmi tisíc nebo výše, vše ale změnila krizová léta počínající rokem Tehdy začaly počty klesat zhruba k pěti tisícům za rok. A přestože se trh z nepříznivého hospodářského vývoje postupně vzpamatoval, na původní čísla se již nevrátil. Naopak. I proto se nůžky mezi poptávkou a nabídkou neustále více rozevíraly. Stejné to bylo i loni. Za první pololetí roku bylo v Praze pravomocně povoleno jen 522 bytů, od března do června už jen 134 bytů, což je v porovnání se stejným obdobím předchozího roku pokles o 80 procent. Celý rok byl ukončen poptávkou kolem 7400 jednotek a nabídkou přibližně 5750 jednotek. Poptávka a nabídka se tak během roku vzdálila na deficit 1650 bytů, uvádí analytik portálu CenovaMapa.org František Brož. Ten stagnaci nebo mírný pokles nabídky očekává i letos. DEVELOPEŘI NEMAJÍ CO NABÍDNOUT. Zákazníci se doslova perou o byty, jejichž ceny neustále rostou. Paradoxní stav na trhu s novými byty je také důsledkem vztahu pražských radnic, občanských sdružení a stavebníků. Abyste byli úspěšní, musíte nejen získat pozemek, mít skutečně kvalitní architekty a dobré financování. Čím dál více se musíte obrnit trpělivostí, protože povolovací proces je u každého nového projektu jen zdlouhavější a méně předvídatelný, říká miliardář Marek Dospiva, jehož investiční skupina Penta si z nemovitostí udělala jeden z pilířů byznysu. Náměstkyně primátorky a radní pro územní rozvoj Petra Kolínská (SZ/Trojkoalice) si však nemyslí, že problém je jen na straně úřadů a občanských iniciativ. 8

9 TÉMA FOTO ANNA VACKOVÁ Komunikovat s veřejností od začátku přípravy projektu, respektovat schválená pravidla pro výstavbu a nevymýšlet kličky a výjimky. To je jednoduchý návod pro všechny developery, jak zrychlit povolovací řízení, uvádí politička. Vyprodanost developerů rovněž vyrovnala podíly na trhu. Největší podíl volných bytů má nadále Central Group. Podle webu CenovaMapa.org ale klesl jeho podíl z dvaceti procent před rokem na osm procent v závěru roku Místa pro novou výstavbu je přitom v hlavním městě dost. Problém je, že velká rozvojová území, jako jsou Bubny nebo jižní část nákladového nádraží Žižkov, drží dlouhodobě v šachu stavební uzávěry. Celkem jich je kolem třiceti. I v průzkumu Deloitte se odborná veřejnost jasně vyjádřila, že město dostatečně nepodporuje využití brownfieldů. Jejich Objevily se již případy, kdy vyřízení územního rozhodnutí a stavebního povolení trvalo méně než ROK. Podařilo se to investiční skupině Padok při nedávno zahájené výstavbě soukromé hokejové haly IceRink v Praze 10. rozvoj podle analýzy často nesmyslně blokují špatné smluvní vztahy s městem a výsledkem je, že se s brownfieldy nic neděje. Město by mělo mít koncepci, jak území využívat, a kombinací srozumitelných pobídek a regulativů se zasadit o realizaci takové koncepce, píší autoři průzkumu. Nyní se však zdá, že by město mohlo stavební uzávěry přehodnotit. Je to evidentně slepá ulička a byli bychom blázni, abychom v ní pokračovali dál, říká ředitel Institutu plánování a rozvoje Prahy Ondřej Boháč. REALITNÍ FIRMY ALE NELENÍ a snaží se otupit ostří půtek s různými sdruženími a radnicemi už teď. Například společnost Skanska Reality přišla po vzoru Skandinávie s takzvanými participačními setkáními. Jako první developer v Česku od loňského roku diskutujeme s veřejností nad budoucí 9

10 TÉMA VELKÁ ROZVOJOVÁ ÚZEMÍ A VÝZNAMNÉ BROWNFIELDY NÁDRAŽÍ BUBNY RUZYNĚ DRNOVSKÁ Rozvojová lokalita o 120 hektarech je ohraničena letištěm Ruzyně, správní hranicí města, železniční tratí Praha Kladno a ulicí Drnovská, kde sídlí Výzkumný ústav rostlinné výroby. V návaznosti na něj by se podle záměru města měla rozvinout výstavba objektů pro vědu a výzkum včetně služeb a ubytování. Zatím platí stavební uzávěra. V jiné části Ruzyně, u sídliště Dědina, má developer Central Group v plánu postavit na 15 hektarech nynějšího skladového areálu Westpoint novou rezidenční čtvrť. Součást velkého rozvojového území Holešovice, kde platí stavební uzávěra. Vlastníkem 27hektarového brownfieldu je nyní skupina CPI Property Group, která převzala v dluzích se topící skupinu Orco. Přede dvěma lety nový majitel provedl demolici zchátralých budov bývalých dílen státních drah, přestože ve stávajícím územním plánu se s nimi počítalo. Původní projekt vytvořený bývalými vlastníky Orka zahrnoval výstavbu 1,2 milionu čtverečních metrů nadzemních ploch kanceláří, bytů, obchodního centra, ale i nemocnice a univerzity. MASARYKOVO NÁDRAŽÍ Území brownfieldu ve středu města má zhruba 18,5 hektaru. Česko-slovenská skupina Penta se chystá lokalitu proměnit v Central Business District, který propojí Nové Město s Karlínem a Žižkovem. Investor vypsal na podobu revitalizace mezinárodní soutěž, ve které zvítězil ateliér Zaha Hadid Architects. V několika etapách vzniknou nové kanceláře, obchody, restaurace, kavárny a veřejné parky. Investice má přesáhnout 6,5 miliardy korun. Zatím je zde stavební uzávěra. NÁDRAŽÍ SMÍCHOV Na území třicetihektarového brownfieldu se chystá Sekyra Group v konsorciu s Českými drahami postavit Smíchov City. V roce 2014 developer vyhlásil na podobu první etapy architektonickou soutěž, ve které zvítězil brněnský ateliér Kuba & Pilař architekti. První fáze projektu se bude týkat severní části, kde se napojí na starší zástavbu Smíchova. Projekt brzdila do roku 2014, kdy pražští zastupitelé schválili změnu územního plánu, stavební uzávěra. Developer chystá dokumentaci pro územní řízení. ZÁPADNÍ MĚSTO Území čítá přes 400 hektarů. Zasahuje Stodůlky, Třebonice a Řeporyje, jižní okraj směřuje k zelenému pásu Prokopského a Dalejského údolí. Největším projektem je stejnojmenné Západní Město holdingu Finep. Tvoří jej kancelářský komplex City West a rezidenční Britská čtvrť, kde developer plánuje výstavbu dalších stovek bytů a rodinných domů. Dřívější koncept územního plánu počítal s vybudováním nové stanice metra B nazvané Horka či přímo Západní Město. Mělo jít o odbočku ze stanice Stodůlky. RADLICKÉ ÚDOLÍ Skupina Penta Investments nyní v Jinonicích mění na novou čtvrť areál bývalé továrny na letecké motory Walter. Projekt na 17 hektarech se skládá ze čtyř kancelářských budov a rezidenční části, kde Penta v několika etapách postaví více než 600 bytů a 50 rodinných domů. Dalších 20 hektarů zaujímají plány města na polyfunkční komplex u metra Radlická a na dostavbu vysokoškolského areálu v Jinonicích. BARRANDOV SLIVENEC Území o téměř 200 hektarech mezi sídlištěm Barrandov a starší zástavbou v Holyni a Slivenci, počítá se s prodloužením tramvajové trati z Barrandova. Díky nedalekým přírodním parkům Prokopské a Dalejské údolí a Radotínskochuchelskému háji je lokalita atraktivní pro výstavbu bytů. Finep zde vybudoval pět etap rezidenčního projektu Kaskády Barrandov. Letos avizoval návrat do lokality s další výstavbou bytových domů. Ekospol chystá pokračování svého projektu Výhledy Barrandov. 10

11 TÉMA LETŇANY KBELY ROHANSKÝ OSTROV Pozemky o rozloze 20 hektarů vlastní hlavní město Praha a jsou na základě smlouvy o realizaci projektu k dispozici Konsorciu Rohan, ve kterém drží většinový podíl Sekyra Group. Spuštění projektu už developer několikrát posunul. Sekyra Group slibovala, že zahájí výstavbu první etapy za 1,5 miliardy korun už v roce Podle realizační studie z roku 2010 by měla zástavba území trvat téměř dvacet let. V menší části stále platí stavební uzávěra kvůli předchozí dostavbě silnic. Včetně brownfieldu Letov a Avia, který zasahuje do Čakovic, zaujímá přes 200 hektarů. Zahrnuje zejména oblasti u sportovního letiště Letňany, výstaviště, areálu leteckých opraven ve Kbelích. Počítá se s komerční výstavbou i byty. Pozemky u letiště loni od firmy Hochtief koupil řetězec Lidl. Ministr financí Andrej Babiš přišel s nápadem vybudovat v Letňanech komplex až pro 11 tisíc úředníků. Skupina Odien vlastnící pozemky bývalé Avie staví Rezidenci Veselská. Projekty zde mají i další rezidenční developeři. Stavební uzávěra zakazuje provádět veškeré stavby mimo staveb drobných, úprav stávajících staveb, u kterých se nezmění jejich funkce a využití, staveb inženýrských sítí celoměstského významu nebo nezbytných pro existenci stávajících staveb a dopravních staveb celoměstského významu. O povolení výjimky ze stavební uzávěry rozhoduje Rada hlavního města Prahy. VYSOČANY Na 300 hektarech přestavbového území uvnitř města mají vyrůst tisíce bytů, zejména v brownfieldech podél ulice Kolbenova. AFI Europe staví v bývalém areálu ČKD Slévárny a Moury první etapu svého Tulipa City. Chystá se proměna někdejšího závodu Praga v režii společnosti Mount Capital. Central Group vlastní brownfield po továrně Barvy Tebas. Parcely pro výstavbu bytů zde mají Codeco i Skanska. V severní části je v plánu proměna bývalých pekáren Odkolek. Byty se stavějí i směrem k údolí Rokytky. VÝCHODNÍ MĚSTO Oblast zasahující Dolní Počernice, Štěrboholy, Dubeč a Dolní Měcholupy má téměř 290 hektarů. Rozsáhlé pozemky vlastní Finep, vzhledem ke stávající stavební uzávěře celého území ale nechce své plány komentovat. Počítá se zde zejména s novou obytnou zástavbou, je však třeba dořešit nejen dopravu, ale také technickou infrastrukturu. Ve fázi úvah je protažení tramvajové trati z ulice Černokostelecká a z Hostivaře. BOHDALEC KOLONIE SLATINY Přestavbová oblast o 190 hektarech se prolíná městskými částmi Praha 10 a Praha 4, zasahuje Vršovice, Strašnice, Záběhlice i Michli. Zejména její východní část je dlouhodobě zanedbaná. Platí zde stavební uzávěra. Praha 10 iniciovala v roce 2015 vypracování návrhu urbanistické studie, která bude sloužit ke změně územního plánu. Hledá se mimo jiné nové využití seřaďovacího nádraží Praha Vršovice. Do konceptu se nyní zapracovávají připomínky, představen veřejnosti má být letos na jaře. NÁKLADOVÉ NÁDRAŽÍ ŽIŽKOV O více než 30 hektarů se dělí developeři Central Group a Sekyra Group, ten opět v konsorciu s Českými drahami. Central Group v severní části, kterou loni koupila od britské Discovery Group, chystá projekt s pracovním názvem Parková čtvrť. Na téměř 13 hektarech chce postavit zhruba 2600 bytů. Zahájení výstavby plánuje na rok Rozvoj jižní části nádraží v režii Sekyra Group je podmíněný změnou územního plánu a platí tam stavební uzávěra. TROJMEZÍ MALEŠICE HOSTIVAŘ Oblast plná brownfieldů zaujímá dohromady téměř 600 hektarů. Ohraničují ji ze severu, západu i jihu železniční tratě, na východě ulice Průmyslová a Kutnohorská. Záměrem je přechod od průmyslového využití k polyfunkční zástavbě. Nevýhodou jsou často překračované limity znečištění ovzduší i hluku podél Černokostelecké, Jižní spojky a Průmyslové. Přesto zde developeři Ekospol a Skanska Reality chystají velké bytové projekty. Stovka hektarů na rozhraní tří městských částí Prahy 10, 11 a 15, zahrnuje Záběhlice, Chodov a Hostivař. V územním plánu je Trojmezí vedeno jako nezastavitelné území s potenciálem pro rozvoj zeleně, rekreačních ploch a sportu. Nicméně před sedmi lety se developerům téměř podařilo prosadit na magistrátu proměnu velké části území na plochy pro rezidenční výstavbu. Developerské plány zde měly například skupina PPF, Finep, Central Group i Orco Property Group. 11

12 TÉMA FOTO ČTK podobou chystaných projektů v Modřanech a Michli, a to již ve fázi příprav zadání nové koncepce území architektonickým studiím, a nikoli až při obhajování již navrženého projektu, vysvětluje šéfka developera Naďa Ptáčková. Firma si od toho slibuje hladší průběh povolovacích řízení. ZOUFALSTVÍ DEVELOPERŮ, že jim mezi prsty utíkají velké zisky, zesiluje fakt, že banky a soukromí investoři jsou v současnosti ochotni sypat peníze do realit za skvělých podmínek pro dlužníky. Výrazně převládajícím zdrojem financování developerských projektů zůstává klasický bankovní úvěr, a to i díky přetrvávajícím poměrně nízkým úrokovým sazbám, uvedl advokát z kanceláře Dentons Jan Šolc. Objevují se už i případy, kdy jsou banky ochotny developerovi půjčit i na akvizici pozemku, i když třeba jen BUBNY. Vlastníkem 27hektarového brownfieldu je skupina CPI Property Group. Nyní v místě platí stavební uzávěra. v podobě otevřeného kontokorentního účtu. Tuto možnost měl nedávno realitní velkopodnikatel Dušan Kunovský, když se svou společností Central Group kupoval telekomunikační centrálu firmy CETIN na Žižkově. Nešlo o klasickou půjčku, ale o kontokorent, tedy možnost přečerpání, kterou jsme využili na několik týdnů. Podmínky byly snové. Konkrétní sazbu říct nemůžu, jen že byla výrazně nižší, než je aktuální průměrná sazba hypoték, popisuje akvizici ikonické stavby Kunovský. Profesionálové kolem realit se ale neobávají, že by to banky s nadšením pro nemovitosti nezdravě přeháněly. Banky zastávají při oceňování hodnoty financovaných nemovitostních projektů i stanovení výše poskytovaného úvěru spíše zdravě konzervativní přístup a zůstává /14 INZERCE 12

13 Nová konkurence se na věci dívá jinak Reagujete dost rychle, abyste neskončili ve slepé uličce? Propojením znalostí, dat a technologií pomáháme přizpůsobit vaše podnikání neustálým změnám. kpmg.cz Anticipate tomorrow. Deliver today KPMG Česká republika, s.r.o., a Czech limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved.

14 TÉMA POČET DOKONČENÝCH BYTŮ A JEJICH PRŮMĚRNÁ CENA , v milionech korun, k , k ,9 12,8 12,6 9,1 3 5,0 5, ,2 5, ,9 5,3 8,0 6, ,3 9 4,1 5, ,3 7, ,7 5, , PRAMEN CENOVAMAPA.ORG 14

15 TÉMA tak poměrně značný polštář pro případné cenové výkyvy či ochlazení trhu, dodal právník Jan Šolc z Dentons. ČÁST PRAŽSKÝCH STAVITELŮ bytů se kvůli potížím s razítky v metropoli rozhodla vyrazit do regionů. O největší počin se postarala společnost Daramis. V Plzni na Borských polích poblíž Západočeské univerzity vybuduje kolem 540 bytů zaměřených právě na studenty. Plzeň si vyhlédla rovněž firma Trigema. Postaví tam téměř devět desítek rezidencí. Plzeň a její okolí dlouhodobě vykazují vysoký růstový potenciál, což se zde také odráží ve vyšší poptávce po novém bydlení, zdůvodnil expanzi majitel Trigemy Marcel Soural. Po příležitostech ve Středočeském kraji se dívá developerský holding Finep. Vedle toho se však společnost Michala Kociána a jeho společníků vydala i za hranice Česka. Nedávno koupila pozemek na tisíc bytů v Bratislavě, kde už dříve stavěla. Vedle toho má byznys v Mongolsku, zvažuje expanzi do Německa. PRORAZIT SE SNAŽÍ rezidenční developeři též s bydlením pro klientelu, která dosud stála na okraji zájmu. Na stole už mají klasické činžovní projekty stejně jako výstavbu soukromých studentských kolejí nebo bydlení pro seniory. Zvyšování nájemného už dosáhlo takové úrovně, že se výstavba čistě nájemních bytů začíná vyplácet. Podobné projekty již řeší největší hráči Central Group a Finep, k pronájmu byty nabízí též skupina Passerinvest. Nájemní bydlení postavil s partnery u stanice metra Luka také spolumajitel koupelnové skupiny Siko Vítězslav Vala. Banky jsou ale vůči financování bytů určených k pronájmům stále opatrné. Zatímco úvěr na byty na prodej je splatný do dvou tří let, nájemní bydlení vyžaduje splatnost minimálně dvacet let od počátku splácení, popisuje komplikace manažer řízení produktů a procesů České spořitelny Pavel Kühn. PŘÍLEŽITOST. Studentům se už často nelíbí bydlet u rodičů nebo v pronájmu. Výstavba moderních kolejí se proto stala zajímavou příležitostí pro investory. STÁLE ČASTĚJI se developeři zabývají též bydlením pro studenty nebo seniory. Vzkvétající střední třída se seznamuje s možnostmi péče o seniory a o své zdraví. Studenty zase mnohem více táhne ubytování v moderním a vybaveném univerzitním prostředí než bydlení doma nebo v pronájmu, komentuje trend šéf poradenské firmy Savills pro Česko a Slovensko Ben Maudling. Seniorským bydlením se vážně zabývá Finep. Pro podobnou klientelu chystá projekt též společnost bývalého vrcholného manažera skupiny Aleše Vobruby. Podobný hit se stává rovněž z bydlení pro studenty. Zmíněný projekt Daramisu v Plzni má být zaměřený právě na ně. Soukromé koleje připravuje hned vedle nádraží Holešovice také matador realitního trhu v metropoli Serge Borenstein. FOTO PROFIMEDIA.CZ 15

16 TÉMA POHLED ODJINUD: JAK VIDÍ PRAHU CIZINCI, KTEŘÍ ZDE PRACUJÍ, A JAK SE JIM TU ŽIJE ALEXANDRU AIONITOAEI Rumunsko obchodní ředitel Enterprise Ireland Jako nově příchozího mě doslova ohromilo, že středověké jádro Prahy zůstalo z větší části nedotčeno a rozkládá se na tak velké ploše. Jakákoli procházka po Starém Městě je opravdovou exkurzí do historie. Ze 14. století, z období gotiky, se dá snadno přemístit do období mého oblíbeného art noveau a kubismu 19. století. BRADY CLOUGH USA ředitel agentury Southpaw Productions Praha je moc krásné město. Jsou tu nové vynikající architektonické prvky či budovy, například Tančící dům či obchodní zóna na Andělu. Nicméně z hlediska cestovního ruchu či bydlení by velmi pomohlo vytlačit z centra hazard či večerky. Například v Paříži člověk nevidí tolik laciných obchodů či nonstopů. Větší regulace by také pomohla investicím do nemovitostí. Chce to od politiků i občanů větší hrdost a pevnější pravidla. MICHAEL HALPIN Velká Británie pracovník britské ambasády Praha je překrásná, její architektura a stav historických budov stejně jako mosty a domy jsou neuvěřitelné. Užívám si atmosféru a celý ten frmol, který pobyt v Praze provází. Kromě starobylého centra mě baví také bary, restaurace a kavárny na Vinohradech, Žižkově a v Holešovicích. Dobře se tu mají děti. Město je plné parků. Našimi favority jsou Stromovka a Divoká Šárka. Přidejme k nim zoo a spoustu hřišť, a nabídka je kompletní. Rezervy jsou ale ve službách. Občas mi připadá, že obsluhu obtěžuji. CHRISTIAN SCHAUDWET Německo ekonomický novinář Praha je pro mě schůdné umělecké dílo, v němž stále objevuji nové detaily a neotřelé pohledy. Kromě tradičních turistických pamětihodností mě láká především architektura z počátku 20. století, zaráží mě však, že město tyto skvosty nijak nepropaguje. Ještě před pár lety na mě působila Praha ospale, ale už při své poslední návštěvě loni na podzim jsem nabyl opačného dojmu: hodně se staví, třeba ve Vršovicích nebo v Karlíně. Přibývají kavárny, bary, pivnice stejně jako zajímavé kancelářské komplexy. Myslím, že pro Prahu by bylo dobré, kdyby třeba hostila některá ze zasedání G20, OECD, EU a OSN. CRISTINA MUNTEAN Rumunsko mediální koučka Pamatuji si na první reakci kamarádky, řekla: je tu tolik krásy, že mě z toho bolí krk (který neustále točila po všech těch nádherách). Po prvním roce v Praze jsem se ráda projela tramvají číslo 9 v podvečer, abych se podívala na Pražský hrad z mostu u Národního divadla. Nebo jsem se procházela po staré Praze a pozorovala davy turistů nebo místní, když si myslí, že jim nikdo nerozumí. Od té doby, co žiji v Praze 4, se už jako expat necítím. A co mi tu chybí? Náplavka trochu doplnila to, po čem jsem toužila: místo, kde se můžou Pražané scházet v klidu o víkendu, promenádu, kde víte, že určitě potkáte někoho známého. PROMĚNY ARCHITEKTURY 16 Románský oblouk a oheň Po celé republice je jich pouhá hrstka. Poznáte je na první pohled díky netradičnímu kruhovému půdorysu a strohosti. A všechny jsou nesmírně vzácné. Jde o nejstarší dochované budovy. Baziliku svatého Jiří na Pražském hradě, kostel svatého Klementa v Levém Hradci, rotundu ve Starém Plzenci a další spojuje řada rysů, které dnes označujeme za románský sloh. Ten se na českém území i v Evropě prosazoval od 10. do 13. století a jde o první z celoevropských kulturních slohů. Románský styl se prosadil díky dvěma společenským fenoménům. Prvním bylo šíření křesťanství. Druhým pak relativně častá migrace, která se netýkala jen panovníků, šlechty a církevních hodnostářů, ale také kupců či řemeslníků. Ačkoli to z dnešního pohledu vypadá, že se stavěly pouze církevní a panovnické budovy, není to pravda. V románském slohu vznikala také běžná městská obydlí, ta však v průběhu věků vyklidila prostor pro modernější výstavbu. Románská architektura odkazovala k antickému Římu. Jejím klíčovým motivem byl oblouk. To je vidět na všech pražských románských budovách, dokonce i těch, které pozdější architekti částečně proměnili podle novější módy. Důležitější však byla změna materiálu. Do té doby se u nás používalo ke stavbě domů dřeva, které se sice snadno opracovávalo, ale podléhalo zkáze. Románští stavebníci přišli s kamenem. Díky němu budovy dostaly trvalý charakter. Zároveň se v nich mohlo bezpečněji topit otevřeným ohněm v krbu, což byla novinka zcela revoluční. /sul TOP STAVBY bazilika sv. Jiří rotunda sv. Martina rotunda sv. Longina

17 TÉMA IAN BOGLE: ARCHITEKTI JSOU TRÉNOVÁNI NA TO, ABY BYLI ODVÁŽNÍ Do Prahy přijel poprvé v roce 1990 jako student. O dvě desítky let později tu založil první architektonické studio. Město změnilo svůj charakter, ale duch je stále podobný, říká o české metropoli Ian Bogle, muž několikrát oceněný světovými i tuzemskými cenami. Jaká je Praha z pohledu architekta? Vlivem globalizace začínají hlavní zóny, a to především v přízemí a prvních podlažích, vypadat ve většině metropolí světa úplně stejně. Abyste si mohla užít nových a převratných věcí, které se v architektuře dějí, musíte zvednout hlavu teprve tam začínají být vidět změny a rozdíly. Pražské historické centrum, především Praha 1, má výškovou regulaci, která byla během let respektována a to zřejmě přetrvá. Města se ale obecně potřebují vyrovnat s tématem hustoty zalidnění a s tím, jak roste světová populace, takže určitě začneme vídat vyšší budovy. Má tedy česká metropole vůbec hezké moderní budovy, anebo ji vidíte jen jako historické město? Mými oblíbenými budovami v Praze jsou Plečnikův kostel na Vinohradech, Národní památník na Vítkově a samozřejmě Karlův most. Na druhou stranu je z mého pohledu několik současných budov v Praze 1, které jsou ostudou. Přitom věřím a je to určitě názor mnoha jiných architektů, že i současné budovy mohou stát v harmonickém souladu se svými starými sousedy. Zároveň jsem pro kontrolu rozvoje měst. Například nyní stavíme zajímavý rezidenční komplex v Praze 6, který je klasickým příkladem úspěšného skloubení historie a současnosti. I když je pravda, že trvalo čtyři roky, než jsme dostali povolení. Je něco typického pro místní architekturu? Je tu mnoho trendů, které se historicky vyvíjely. Mně osobně se vždy líbily vlivy kubismu v místní architektuře. Takže žádná specialita v Česku není, když ho porovnáte s ostatními zeměmi, kde pracujete? IAN BOGLE (46) Narodil se v Glasgow, kde také studoval architekturu, design a urbanismus na Mackintosh School of Architecture a Glasgow School of Arts. Jako architekt začínal v roce 1994 ve skotské firmě The Parr Partnership, pracoval také v Londýně pro Foster + Partners jako ředitel projektů, kde byl nominován na Stirlingovu cenu. V roce 2002 se připojil k firmě Hamiltons Architects, kde mimo jiné založil pražské studio, v roce 2010 pak byl jedním ze spoluzakladatelů Bogle Flanagan Lawrence Silver, o dva roky později založil Bogle Architects, jež má pobočky v Londýně, Praze a v Hongkongu. FOTO MICHAEL TOMEŠ Je tu mnoho stavebních regulací, zvláštních norem, které ovlivňují design budov. I proto jich mnoho vypadá úplně stejně. Věřím, že se to postupem let pomalu změní i s tím, jak vyrůstá mladá generace, jež hledá různé způsoby vyjádření. Dokáže tuzemská architektura udržet krok se zahraniční? Není důvod, proč by nedržela. Pracuji po celém světě a z mých zkušeností je Praha z hlediska přístupu k designu na stejné úrovni jako ostatní metropole. Například loni jsme vyhráli celosvětovou architektonickou soutěž za jeden z našich českých projektů a v našem pražském studiu máme několik dalších velmi zajímavých projektů, které brzy představíme. Rozvíjí se Praha příliš pomalu, nebo naopak? Proces získání nutných povolení trvá v Česku dlouho. Development je velmi komplexní věc, všude na světě je nutné projít celým povolovacím a schvalovacím procesem, jen tady je to prostě delší než v mnoha jiných metropolích. Dám vám příklad: v létě dokončujeme budovu v Singapuru, což bude největší mateřská školka na světě. Podobná budova takového typu o velikosti zhruba 55 tisíc metrů čtverečních nikdy nebyla postavena. Projekt jsme započali v lednu roku 2014, půl roku před prvním kontaktem s vedením města jsme zpracovali návrhy. Za devět měsíců jsme dostali nutná povolení a na místě začali stavět o tři měsíce později. Do dvou let bude hotovo. Tohle je tedy největší problém a bolest Prahy a jejího rozvoje? Pražské stavební předpisy a plánovací systém jsou rozumné v technických parametrech, jež se musejí dodržet výšky, objemy, zeleň a další. Na druhou stranu architektura se v průběhu času vyvíjí a většina lidí to vnímá. Je ale i mnoho těch, kteří zůstanou trčet v minulosti. Jenže jen proto, že je něco staré, to není vždycky dobré. Je něco, co vám v Praze jako architektovi chybí? Praha má neuvěřitelnou různorodost staveb a je to právě ta škála vzhledů a také dynamické veřejné prostory, které v kompletu tvoří úžasné město. Miluji stromy, podle mě je příroda ten pravý architekt, a rád bych viděl více zeleně ve všech metropolích i jednotlivých budovách. Jsou čeští architekti stateční ve svých návrzích? Architekti jsou trénováni, aby byli stateční a odvážní. Vždy se snažíme přetrhat pouta a hledat nová řešení. Ale občas má prostě zbytek akcionářů či investorů naprosto jiný pohled. A vidíte nějakou vycházející hvězdu mezi českými architekty? Soutěž je vždycky dobrá cesta, jak najít nové hvězdy, ale většinou trvá dlouho je rozpoznat. Ale když se dívám po našem studiu, pár jich vidím 17

18 V PASTI

19 SCHVALOVACÍ PROCES Tak jako teď si developeři v Praze ještě nikdy nestěžovali. Co jim vadí? Nestabilní právní prostředí, nejasná a stále se měnící pravidla, nepředvídatelná rozhodnutí úřadů. Podle platných stavebních předpisů by dnes například nikdy nevznikly Vinohrady, tvrdí jeden ze zakladatelů developerské společnosti Finep Michal Kocián. Denisa Holajová ČESKO MÁ JEDEN Z NEJSLOŽITĚJ- ŠÍCH systémů povolování nejen v rámci Evropské unie, ale i v celosvětovém měřítku. Všimla si toho i Světová banka a v žebříčku Doing Business 2017 zařadila Česko v rychlosti povolovacího řízení až na 130. místo mezi Kosovo a Portoriko. Povolovací proces v tuzemsku zahrnuje podle jejích propočtů celkem 21 kroků, přičemž třeba v Dánsku je to sedm. Příprava projektu v Praze trvá podle developerů v současné době od pěti do sedmi let, najdou se i takové, které se protahují na 10 let. Výdaje na opakované změny a úpravy jdou až do milionů korun. Projekt nastavený na začátku jako ziskový se tak může překlopit k opačnému pólu, a tedy být znovu odložen, či dokonce úplně spadnout pod stůl. POČET VYDANÝCH STAVEBNÍCH POVOLENÍ V ČESKU trvale klesá od roku Problém ovšem vyvstává už mnohem dřív než po překročení prahu stavebního úřadu. Hlavní město stále čeká na nový územní plán. Hotový měl být v roce Už za koaličního vládnutí ODS a ČSSD se proces opakovaně prodlužoval. Celý koncept územního plánu vzal zasvé, když se v roce 2011 stal radním pro územní rozvoj a následně primátorem Tomáš Hudeček (tehdy TOP 09). Pod jeho vedením se začal připravovat zbrusu nový metropolitní plán, který má být jednodušší a transparentnější. 5 AŽ 7LET trvá nyní v Praze příprava projektu, najdou se i takové, které se protahují na 10 let. KOLIK KROKŮ K POVOLENÍ Nejméně Dánsko, Švédsko, Gruzie 7 Německo, Černá Hora, Kypr 8 Francie, Makedonie, Velká Británie 9 Slovensko, Belgie 10 Nejvíce Indie 35 Moldavsko, Guinea, Tádžikistán 27 Salvádor, Filipíny 24 Uzbekistán, Kuvajt, Pobřeží slonoviny 23 Čína, Libérie 22 Česko, Uruguay, Argentina 21 PRAMEN SVĚTOVÁ BANKA Hudeček sliboval, že z nového plánu bude zřetelné, kdo ponese konkrétní odpovědnost za povolování výstavby. Měly to být zejména stavební úřady, tedy článek státní správy. Práci na novém územním plánu komplikují napjaté vztahy mezi jeho pořizovatelem a zpracovatelem, tedy mezi magistrátem a Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR). Ten je nástupnickou organizací Útvaru rozvoje města (URM), který byl v éře primátora Pavla Béma (ODS) prodlouženou rukou magistrátu, a to zejména pokud šlo o změny v územním plánu na přání investorů. Právě kvůli minulým vazbám a provázanosti developerů s úředníky rozhodl primátor Hudeček o transformaci URM na IPR. Už tehdy začaly doutnat spory a přetrvávají dodnes. Loni v září pražští radní odvolali tehdejšího ředitele IPR Petra Hlaváčka. Oficiálním důvodem bylo zpoždění příprav metropolitního plánu. Hlaváček byl ve funkci šéfa IPR v komplikované situaci, když jeho tým musel fungovat bez podpory radního pro územní rozvoj i ředitele odboru územního rozvoje magistrátu, jejichž posty byly několik měsíců neobsazené. Po několika eskapádách nakonec IPR pod Hlaváčkovým vedením dokončil tvorbu pražských stavebních předpisů i Strategického plánu hlavního města Prahy do roku S Hlaváčkem z úřadu odešlo několik klíčových odborníků a kauza se přetřásala řadu měsíců, kdy komunikace mezi magistrátem a IPR opakovaně vázla. Respektuji odbornost pracovníků IPR i jejich potřebu předkládat politické 19

20 SCHVALOVACÍ PROCES 6 OTÁZEK PRO ONDŘEJE BOHÁČE ředitele Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy reprezentaci nepohodlné návrhy. Nelze ovšem připustit, aby vedení příspěvkové organizace, která je zřízena samosprávou, vedlo polemiku o zásadních otázkách s vedením města prostřednictvím médií a interpretovalo usnesení rady ironickými prohlášeními na oficiálním webu, pustila se do IPR náměstkyně primátorky Petra Kolínská (SZ/Trojkoalice). Pražské hnutí ANO dokonce loni na podzim na koaličním jednání s ČSSD a Trojkoalicí (SZ, KDU-ČSL a STAN) navrhlo zrušení IPR, což by údajně zrychlilo proces územního plánování. Kdo by v takovém případě agendu převzal, však není jasné. Já si rozhodně nemyslím, že by to bylo reálné, a hlavně ani užitečné. V tuto chvíli musíme především dělat vše pro to, abychom dokončili metropolitní plán. Zrušení IPR by tomu rozhodně neprospělo, komentovala návrh primátorka Adriana Krnáčová (ANO). V prosinci radní zvolili ředitelem IPR Ondřeje Boháče, který institut od podzimu provizorně vedl. Původně avizované výběrové řízení se tak vůbec nekonalo. Radní upřednostnili kontinuitu před dalšími personálními kotrmelci. Boháč s územním plánováním v Praze začínal jako poradce radního Tomáše Hudečka a poté i jako vedoucí jeho primátorské kanceláře. METROPOLITNÍ PLÁN MÁ BÝT HOTOV v roce 2020, kdy podle stávajícího stavebního zákona skončí platnost nynějšího územního plánu. Už loni bylo jasné, že klíčový dokument pro rozvoj města v tomto termínu nebude. Praha se tedy připojí k žádosti dalších měst jako například Brna a bude usilovat o prodloužení lhůty pro přípravu nového územního plánu, připustila Kolínská. Stavební úřady by se pak měly provizorně řídit nejspíš platnými zásadami územního rozvoje a územně analytickými podklady. Určité naděje na zrychlení a zjednodušení povolovacího procesu dává chystaná Pražští radní schválili začátkem dubna nový harmonogram přípravy metropolitního plánu. Schválen má být v roce 2022, platit by mohl od ledna Prodloužení lhůty o dva roky umožnila čerstvě schválená novela stavebního zákona. Stavebníkům dává mnohem jasnější vodítka než dosavadní územní plán, říká ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřej Boháč. Kdy začne projednávat metropolitní plán ve smyslu stavebního zákona? Původně jste mluvili o podzimu 2016 Počítáme s tím, že někdy na podzim, nejpozději v lednu Bývalý radní pro územní rozvoj a exprimátor Tomáš Hudeček, kterému jste dělal poradce, vyzdvihoval jako přednost metropolitního plánu to, že upustí od specifického určování funkčního využití území a stanoví pro ně pouze maximální zátěž. Výstavba s nižší zátěží tak bude možná automaticky. Developeři si teď ale stěžují na nejednoznačnost návrhu. Proč taková odezva? Jiní mu zase vyčítají přeregulovanost. Je pravda, že metropolitní plán bude mnohem volněji určovat, co se na kterém místě smí či nesmí stavět. Je ale výrazně přísnější a určitější v tom, jak objemná a vysoká smí nová budova být, jak se vztahuje k veřejnému prostranství, jak má vypadat parter. Podle mého názoru dává stavebníkům mnohem jasnější vodítka než dosavadní územní plán. Rolí města je vybudovat technickou infrastrukturu a umožnit tak výstavbu bytů či komerčních nemovitostí. Určitě. Ale také je v pravomoci města určit skrze územní plán, ve kterých lokalitách se taková výstavba má, či nemá odehrávat. Rozsáhlá výstavba by měla jít ruku v ruce s vybudováním občanské vybavenosti škol, zdravotnických a kulturních zařízení. Je toto úkolem města, anebo developera? To je složité. Do velké míry samozřejmě nese odpovědnost město. Ale zároveň je mimo jeho finanční možnosti zainvestovat dejme tomu během pěti let výstavbu kompletní vybavenosti pro dvacet tisíc lidí. A co teprve kdyby začaly souběžně vznikat dvě nové čtvrti. Je i v zájmu developera, aby se na investici do vybavenosti podílel. Existují různé možnosti, jak dosáhnout dohody město například může zvýšit kapacitu zástavby výměnou za výstavbu školky a podobně. Developer bude argumentovat, že obyvatelé i firmy platí daně, ze kterých by se měly tyto veřejně prospěšné budovy stavět Souhlasím. Nežijeme ale v ideálním světě. Pražský okruh je také jednou z takových staveb a táhne se desetiletí. Je v zájmu všech zúčastněných developera, investorů, budoucích obyvatel, aby se snažili spolupracovat na plánování nové čtvrti a domluvili se i na spolupráci při výstavbě občanské infrastruktury. Zastupitelstvo loni přijalo váš Strategický plán rozvoje města do roku Dokument je obsáhlý a obsahuje i méně reálné záměry, třeba výstavbu městských bytů pro úředníky. Nebylo by lepší vytyčit méně cílů, ale skutečně splnitelných do roku 2030? Strategický plán pojmenovává základní směry rozvoje města a z nich pak vybírá prioritní oblasti. Aby byl lépe srozumitelný, jsou v něm uvedeny i příklady aktivit, které ukazují konkrétní způsoby, jak různé cíle naplňovat třeba zmíněné byty pro úředníky. Na základě strategického plánu budou vznikat čtyřleté realizační programy, kde budou konkrétní projekty už jednoznačně popsané. Díky rozdělení na kratší úseky pak bude možné projekty lépe reagovat na aktuální situaci a zároveň držet směr. 20

21 SCHVALOVACÍ PROCES PROČ PODPOŘIT STAVEBNICTVÍ novela stavebního zákona v režii ministerstva pro místní rozvoj. Také tuto normu poslanci schválili ve značném skluzu, byť ne v takovém jako nový územní plán. A to ji ještě musí projednat senát a podepsat prezident. Poslanci v novele přes zásadní nesouhlas předkladatele prodloužili lhůtu pro aktualizaci územních plánů vyhotovených před rokem Současný termín prodloužili o dva roky, tedy do roku Otázkou je, zda bude prodloužená lhůta na schválení metropolitního plánu dostačující. NEJVÍCE SI DEVELOPEŘI SLIBUJÍ, že ubude papírování a pobíhání po různých úřadech. Předně se jedná o spojení územního a stavebního řízení. Výsledkem bude vydání jednoho koordinovaného povolení, konstatuje právník Deloitte Jan Pavouk. Český stavební řád je rozdělený na několik samostatných fází, proti každé z nich se dá odvolat ve správním řízení a pak ji ještě napadnout u soudu. Pro získání územního rozhodnutí i stavebního povolení je nutné získat sérii stanovisek, vodohospodáři počínaje a hygieniky a hasiči konče. Do komplexu zřetězených rozhodnutí ještě může vstupovat proces EIA, tedy posouzení 1. Přímý podíl na HDP 5,8 % 2. Nepřímý podíl na HDP 15,7 % 3. Počet zaměstnanců 422 TISÍC 4. Roční daňový přínos pro státní rozpočet 271 miliard korun vlivu na životní prostředí. Pokud však soud posudek EIA zruší, vrací se investor na úplný začátek. V podstatě jediným, komu spletenec stavebního řádu může vyhovovat, jsou sdružení a spolky, které mají nástroj, jak vydírat investory tím, že jim projekt zablokují u soudu. Nově by měl do společného územního a stavebního řízení spadat ve většině případů i proces EIA. Závazné stanovisko EIA se nebude vydávat v samostatném postupu před řízením u stavebního úřadu, ale až v rámci řízení, vysvětluje Pavouk. Přestože odborníci považují novelu za krok správným směrem, bylo by zapotřebí ještě razantnější změny. Stavební legislativu je potřeba nastavit znovu od začátku. S tím, že budou redukovány úrovně nejen povolování, ale rovněž úrovně územního plánování. Zásadní redukcí musí projít celý systém dotčených orgánů státní správy, kdy nelze rozumně chtít po stavebníkovi, aby si zajišťoval závazná stanoviska od čtyř desítek jejích orgánů, říká viceprezident Hospodářské komory Michal Štefl. PROMĚNY ARCHITEKTURY Gotický rozmach Některé z nejkrásnějších budov Prahy vznikly v gotickém slohu. Ten se na českém území prosadil za vlády prvních českých králů z rodu Přemyslovců (Anežský klášter) a svůj vrchol zaznamenal za vlády Lucemburků, především Karla IV., kdy nastala pravděpodobně nejmasivnější výstavba na území Prahy. Gotická architektura vycházela z románské. Základní proměnou prošel tvar okna, když gotičtí architekti přišli s lomeným obloukem. Gotika je také doba prvních významnějších architektů. Byli to Petr Parléř (a jeho synové), který patřil k nejvýznamnějším gotickým umělcům v celoevropském měřítku, a o století později na jeho slávu navázal Benedikt Rejt z Pístova. Parléřův otisk na české gotice je nezměrný. Vtiskl současnou podobu katedrále svatého Víta, vytvořil Karlův most a také jednu z nejkrásnějších budov Evropy, kostel Matky Boží před Týnem (známý jako Týnský chrám). V neposlední řadě stál i za dalším z unikátů, chrámem svaté Barbory v Kutné Hoře. Benedikt Rejt se na řadě Parléřových staveb také podepsal, což platí například pro chrám svaté Barbory. Stojí i za rozsáhlými přestavbami na Pražském hradě. Kromě pompézních staveb se gotika projevila i v menší městské zástavbě. Právě ta totiž dala do velké míry urbanistickou logiku centru Prahy, čehož důkazem jsou dodnes existující gotické sklepy pod mnoha budovami postavenými v pozdějších slozích. /sul TOP STAVBY Kostel Matky Boží před Týnem Katedrála sv. Víta, Václava a Vojtěcha Dům U Kamenného zvonu 21

22 SLOVENSKÁ INSPIRACE PROBLÉMY RŮSTU Prosadit stavbu mrakodrapu není hračka. Snahu developerů podrývají politici regulacemi, výškovým budovám není nakloněna ani část veřejnosti. Slovenský příklad ukazuje, že to jde. Denisa Holajová DŘÍVE SE TAM ROZPADALY tovární haly upomínající na zlatý věk průmyslu. Dnes nedaleko historického jádra Bratislavy vyrůstají bytové věže navržené světoznámou architektkou Zahou Hadid. Řeč je o projektu Sky Park v brownfieldu Chalupkova. Developerem Sky Parku je česko-slovenská skupina Penta Investments. Právě zóna kolem Chalupkovy se má v blízké budoucnosti stát novým centrem slovenské metropole. MÍSTO TOVÁREN KANCELÁŘE I BYTY. V první fázi Sky Parku vyrostou do výšky 105 metrů tři rezidenční věže dohromady s více než sedmi sty byty. V Bratislavě nejde o nijak ojedinělý projekt. Stometrových mrakodrapů už v režii tamních miliardářů vzniklo několik a další budou následovat. Prodej bytů v 31podlažních věžích odstartovala Penta loni v prosinci. Průměrná cena za čtvereční metr se pohybuje kolem tří tisíc eur, uvedl mluvčí slovenské Penty Gabriel Tóth. První obyvatelé Sky Parku se mají začít stěhovat na přelomu let 2019 a Součástí projektu je Jurkovičova teplárna vyhlášená národní kulturní památkou. Co se týká jejího budoucího využití, momentálně analyzujeme různé možnosti 3000 EUR JE PRŮMĚRNÁ CENA ZA ČTVEREČNÍ METR BYTU VE SKY PARKU. FOTO PENTA INVESTMENTS a finální rozhodnutí zatím nepadlo, přiznal Tóth. Jeden z dřívějších návrhů sliboval, že v objektu vznikne galerie moderního umění. V další etapě Penta počítá s vybudováním dvou kancelářských budov. Jako první se bude stavět nižší budova složená ze dvou částí, které budou mít osm a 19 podlaží. Druhá, dominantní je zatím ve fázi konceptu a měla by vyrůst do výšky 115 metrů. Koncept Zahy Hadid zahrnuje také nový městský park o rozloze přes dva hektary. Celková investice do projektu dosahuje 300 milionů eur, doplnil Tóth. Zhruba pětihektarový pozemek někdejší bratislavské teplárny získala Penta v roce 2007 ve veřejné soutěži. Porazila tehdy konkurenční nabídky dalších slovenských miliardářů z J&T a HB Reavis. Také oni zanechávají v Bratislavě nepřehlédnutelné stavby. KONKURENCE V SOUSEDSTVÍ. Skupina HB Reavis buduje přímo v zóně Chalupkova kancelářský komplex Twin City. Proměňuje se v něj bývalý areál podniku Kablo a také autobusová stanice Mlynské nivy. Projekt miliardáře Ivana Chrenka má v plánech i 93metrovou kancelářskou věž. 22

23 SLOVENSKÁ INSPIRACE KLINGERKA Výška (metry): 115 Rok výstavby: 2017 Počet poschodí: 35 EUROVEA 2 Výška (metry): asi 150 Rok výstavby a počet poschodí: nerozhodnuto TOWER 115 Výška (metry): 115 Rok výstavby: 1984 Počet poschodí: 28 PANORAMA CITY Výška (metry): 108 Rok výstavby: 2013 Počet poschodí: 35 SKY PARK Rok výstavby: 2016 Výška (metry): 115 Počet poschodí: 29 FOTO J&T REAL ESTATE V sousedícím brownfieldu po někdejší textilní továrně Klingerka právě spouští skupina J&T prodej bytů ze stejnojmenného projektu. Klingerku bude tvořit 35patrová rezidenční věž a 11patrová kancelářská budova. Zahájení výstavby plánuje developer na konec letošního roku. Klingerka leží ve čtvrti Ružinov poblíž zimního přístavu na Dunaji, v docházkové vzdálenosti populární nákupní galerie Eurovea. Autorem architektonického návrhu elipsovité věže je bratislavský ateliér GFI. Ceny bytů začínají na 2200 eur za čtvereční metr. V Klingerce chce společnost J&T Real Estate zúročit své zkušenosti z projektu Panorama City, kde vybudovala zatím nejvyšší bytové domy na Slovensku. Obě 108metrové věže, zkolaudované na konci roku 2015, mají dohromady šest set bytů. Všechny jsou od loňského léta vyprodané. Panorama City je pokračováním zóny Chalupkova směrem k centru Eurovea a promenádě na dunajském nábřeží. I když v posledních letech v Bratislavě vyrůstá jeden výškový dům za druhým, ani zde nebyla cesta povolovacím procesem hladká. Slovenští miliardáři hlásili své velkolepé záměry už před rokem Část plánů smetla finanční krize a pozemky se v některých případech prodávaly silnějším investorům. To byl mimo jiné případ projektu českého developera Sekyra Group, který měl v Bratislavě velké plány čítající tisícovku bytů. N E J V Y Š Š Í NA SLOVENSKU Jako nejvyšší stavba v Bratislavě se nejčastěji uvádí Tower z roku 1984, která měří 115 metrů. Sama budova však dosahuje 104 metrů a zmíněných 115 metrů je výška po vrchol vysílače umístěného na střeše. Ve skutečnosti je tak nejvyšší Národní banka Slovenska s výškou 111,6 metru. V ČESKU Nejvyšší budovou v Česku je v současnosti brněnská AZ Tower se 111 metry. Ta v roce 2013 o dva metry překonala kancelářskou budovu City Tower na pražské Pankráci, kde nyní roste do výšky 104 metrů luxusní rezidenční projekt V Tower. Po dokončení bude nejvyšším ryze bytovým domem. Zatím v této kategorii drží prvenství pražská Rezidence Eliška s necelými 94 metry, zkolaudovaná v roce Další výškové budovy chce na Pankráci postavit společnost Central Group. Její Rezidence Park Kavčí Hory by měla dosahovat maximálně 68 metrů. Zatím developer připravuje podklady pro územní rozhodnutí. Skutečné 150metrové mrakodrapy plánovala postavit před deseti lety v pražských Holešovicích skupina J&T. Od záměru dvojčat však vlivem globální finanční krize i kvůli odporu části veřejnosti ustoupila. BEZ ÚSTUPKŮ TO NEŠLO. Spoustu času pohltila jednání s památkáři a úřady. I tady se objevily kauzy, v nichž proti sobě stáli zastánci zachování industriálních památek a investoři poukazující na jejich bídný technický stav. Bouři nevole například vyvolal HB Reavis, když zboural haly někdejšího Kabla kvůli údajně špatné statice. Získání stavebních povolení podobně jako v Praze oddalovaly stavební uzávěry. I když silné slovenské finanční a realitní skupiny nakonec na úřadech své projekty obhájily a prosadily, musely v některých případech srazit jejich původně plánovanou výšku, která z nich měla činit skutečné mrakodrapy, dosahující 150 až 170 metrů. Výšková regulace je nyní v Bratislavě žhavým tématem. Podle urbanistické studie výškového zónování z loňského října by v budoucnu neměly vznikat vyšší budovy než 111metrová Národní banka Slovenska. Na to, aby se výšková regulace stala závaznou, bude potřeba, aby ji schválilo městské zastupitelstvo jako součást územního plánu, připomněl primátor Ivo Nesrovnal a dodal, že by výškové budovy měly být soustředěné do jedné lokality. To ale není možné, protože předchozí vývoj byl tak chaotický, přiznal primátor. O tom, že debata bude ještě bouřlivá, svědčí i dílčí návrh změny územního plánu pro zónu Chalupkova, rovněž z roku Podle něho by výšková hladina zástavby měla být do 115 metrů, přičemž v části přiléhající k historickému centru by neměla přesáhnout 90 metrů. 23

24 BYZNYSMENI V REALITÁCH NEMOVITOSTI, MAGNET PRO MILIARDÁŘE Reality se v posledních třech letech staly mezi českými investory hitem. Tuzemští miliardáři mají v nemovitostech zhruba 27 procent celé své investiční strategie. Jejich hlavní byznys se přitom často opírá o úplně jiný sektor. Hana Filipová, Daniel Novák PRODAJÍ RODINNÝ PODNIK či vydělají na nejvyšších postech v nadnárodních společnostech. Pak tuzemští byznysmeni řeší, kam umístit volný kapitál. Část se pouští do developerské výstavby, jiní nakupují kancelářská nebo obchodní centra, která přinášejí příjem z pronájmu, další se vrhají na zemědělskou půdu. Podobné investice se podle průzkumu J&T Banky mezi dolarovými milionáři pohybují od pěti milionů korun výše. Zájem tak mají spíše větší hráči, ti další pak podle zjištění průzkumu nejčastěji investují do stavebních pozemků a rezidenčních nemovitostí. Rozšiřuje se také okruh takzvaných family funds, tedy bohatých rodin, které si najímají experty z trhu, aby se jim starali o peníze a investovali, říká partner poradenské společnosti 108 Investment Advisory Jan Hospodář. Nejvíce podle něho letí reality od sta do tří set milionů korun s ročním výnosem kolem sedmi až osmi procent. Jsou ale výjimky českých privátních investorů, kteří jsou připraveni investovat i do nemovitostí v řádech vyšších stovek milionů nebo miliard korun, dodal investiční specialista. Češi jsou navíc často ochotní zaplatit více než zahraniční konkurenti. 24

25 BYZNYSMENI V REALITÁCH KDO OVLÁDÁ PRAHU VIZUALIZACE PPF MAREK DOSPIVA & SPOL. Skupina Marka Dospivy, Jaroslava Haščáka a jejich společníků si z realit dělá jeden z pilířů byznysu. Poprvé si Penta vyzkoušela stavění před deseti lety. Tehdy v Bratislavě začala stavět kancelářský komplex Digital Park. V roce 2010 vstoupila do českých realit. U Masarykova nádraží koupila bývalé sídlo Rudého práva. Následovala demolice a výstavba kancelářského centra Florentinum. To miliardáři loni dobře prodali čínské skupině CEFC. Developerské aktivity mají pro Pentu stále větší význam. Po prodeji Florentina dnes finančně představují 15 procent hodnoty našeho portfolia, limitem je třicet. Chceme stavět jen ve velkých městech zejména středoevropského regionu s maximálním důrazem na špičkovou architekturu a kvalitu. Pokud jde o Prahu, do pěti let chceme vyčistit minimálně šest lokalit, říká Marek Dospiva. Nejrozsáhlejší projekt připravuje na zanedbaných pozemcích okolo Masarykova nádraží. Další brownfield má skupina v Nuslích, kde koupila areál bývalého pivovaru. Stavět bude i v Praze 6. Jeden projekt chystá v Bubenči, druhý spolu s Karlem Pražákem přímo na Vítězném náměstí. V případě Kulaťáku to bude výstavba na parcele, kterou měla původně zastavět skupina PPF kancelářským centrem Lední medvěd podle VELKÉ PLÁNY. Marek Dospiva (na snímku před kancelářským centrem Florentinum) a jeho partneři plánují v metropoli výstavbu hned v několika zanedbaných lokalitách. NOVÁ ŠKOLA. Největším pražským stavebním projektem Petra Kellnera je výstavba školy Open Gate na Evropské třídě. originálního návrhu architekta Radana Hubičky. Když se ale nedohodla s místní radnicí, prodala projekt Pentě a Pražákovi. Ti místo kanceláří postaví bytový dům. PETR KELLNER Skupina PPF nejbohatšího Čecha Petra Kellnera měla původně v metropoli velké realitní plány. V lukrativní lokalitě Trojmezí hodlala postavit tisíce bytů, u stanice metra Chodov dva mrakodrapy, které měly být nejvyšší v Česku, na dejvickém Kulaťáku plánovala administrativní centrum. Ze všech těchto projektů nebylo nic. Kellner pohořel na povolovacích řízeních. Zmíněné projekty před rokem prodal svému bývalému parťákovi Karlu Pražákovi. Největším Kellnerovým stavebním projektem v metropoli je tak nyní výstavba nové školy Open Gate na Evropské třídě. Nahradí zbouraný Hotel Praha. V prestižní Pařížské ulici chystá miliardář přestavbu historického domu. Už jednu takovou rekonstrukci si tam vyzkoušel. Dům pak pronajal luxusní značce Louis Vuitton. Následoval prodej nemovitosti realitnímu fondu Komerční banky, a to 25 FOTO MICHAEL TOMEŠ

26 BYZNYSMENI V REALITÁCH Point v Praze 9, kanceláří u metra Florenc nebo luxusních bytů na Kampě. Do zorného úhlu miliardáře Daniela Křetínského se reality dostaly díky jeho vlastnictví fotbalového klubu AC Sparta Praha. Na pozemcích kolem letenského stadionu chystá výstavbu kongresového centra a hotelu. FOTO BALTSCHUG KEMPINSKI za svého času rekordní výnos kolem čtyř procent. PPF má za sebou i výstavbu administrativního centra ArtGen v holešovické Argentinské ulici. Loni PPF překvapila realitní trh akvizicí starší kancelářské budovy z roku 2000 v Kateřinské ulici, která však přede dvěma lety prošla rekonstrukcí. Kellnerova skupina se už v nemovitostech výrazně rozkročila i do ciziny. Z hlediska místa preferuje PPF Real Estate dlouhodobě nemovitosti v Česku, Nizozemsku, Německu, Velké Británii a v Rusku, sdělil mediální zástupce firmy Miroslav Beneš. PATRIK TKÁČ, DANIEL KŘETÍNSKÝ & SPOL. Spříznění miliardáři kolem skupin J&T a EPH mají jádro byznysu ve finančnictví, respektive v energetice. Pokud jde o realitní projekty, Tkáčova J&T má většinu těch nejvýznamnějších na Slovensku. Přes firmu Best Hotel Properties ale vlastní třeba i podíl v pražském hotelu InterContinental. V centru české metropole patří BHP například i vyhledávaný Buddha Bar. Perlou v portfoliu je luxusní hotel Baltschug Kempinski v centru Moskvy na dohled od Kremlu. Sama J&T Real Estate nyní v Praze staví kancelářský komplex Rustonka u stanice metra Invalidovna. Investice převýší dvě miliardy korun. Skupina má za sebou již výstavbu administrativního centra Prosek 26 NA DOHLED OD KREMLU. Perlou v portfoliu společnosti J&T Real Estate je luxusní hotel Baltschug Kempinski v centru Moskvy. PŘES 2 MILIARDY investuje J&T Real Estate do kancelářského komplexu Rustonka u stanice metra Invalidovna. KAREL PRAŽÁK Někdejší spolupracovník miliardáře Petra Kellnera a obchodník s pohledávkami Karel Pražák loni převzal realitní projekty, které PPF nedokázala protlačit přes úřady. V roce 2016 ale stihl i další zajímavé akvizice. Přes svůj Kaprain Holding koupil třeba volné pozemky u vysočanské O 2 areny. Na současných parkovištích postaví kanceláře a další budovy za několik miliard. Podnikatel si pořídil též bývalé sídlo Mezinárodního svazu studentstva v Pařížské ulici, hned naproti hotelu InterContinental. Vstoupil také do českobudějovického obchodního centra Mercury, které má na střeše autobusové nádraží. Angažoval se i v chystaném outletovém centru The Prague Outlet nedaleko Letiště Václava Havla. KAREL KOMÁREK Největším realitním projektem skupiny KKCG miliardáře Karla Komárka, jejíž byznys sahá od ropného průmyslu přes loterie a hazard až po investice do start-upů, je kancelářské a obchodní centrum Bořislavka u stejnojmenné stanice metra. Zápolí tam ovšem s komplikovaným povolovacím procesem. Zahájení stavby se tak stále odsouvá. Úspěšnější byl Komárek v Šáreckém údolí. Bývalou cihelnu tam za více než šest set milionů korun proměňuje na areál s luxusními byty. Ještě větší investici, za 1,5 miliardy, chystá v Praze 5 poblíž lukrativní lokality Vidoule. Celkem tam postaví kolem 145 bytů a čtyřiačtyřiceti rodinných domů. Komárek původně zvažoval i účast v tendru ČEZ na prodej sídliště v Praze-Písnici. Kvůli silné politizaci soutěže se však podobně jako skupina CPI z tendru stáhl.

27 BYZNYSMENI V REALITÁCH EDUARD KUČERA A PAVEL BAUDIŠ Zakladatelé antivirové společnosti Avast udělali minulý rok první realitní investici. Nekoupili si nic jiného než nové administrativní centrum Enterprise v Praze 4, v němž Avast už rok sídlí. Společně s investiční společností RSJ Investment za budovu zaplatili zhruba tři miliardy korun. V dalších investicích do nemovitostí chtějí oba programátoři s RSJ dál pokračovat. JAN BARTA, DUŠAN ŠENKYPL, DAVID HOLÝ OD VIRŮ KE KANCELÁŘÍM. Eduard Kučera (vpravo) a Pavel Baudiš jsou na realitním trhu nováčky. V investicích hodlají pokračovat. Jmění známých postav internetového byznysu se loni rozmnožilo díky prodeji podílů ve firmě NetBrokers Holding. Ta mimo jiné provozuje sponzora první fotbalové ligy a on-line prodejce pojistek epojisteni.cz. Téměř současně byznysmeni oznámili, že jejich nový investiční fond Pale Fire Capital koupil přes společnost Wood & Company obchodní centrum Šestka v Praze 6. Reality jsou oblast, kam plánujeme prostředky z Pale Fire alokovat. Segment, který analyzujeme, je zejména sektor lehkého průmyslu a skladování v regionu Prahy a blízkého okolí. V těchto sektorech vidíme potenciál dalšího růstu, sdělil Dušan Šenkypl. TOMÁŠ PLACHÝ A TOMÁŠ PLACHÝ Skupina Safichem otce a syna Plachých má byznys od chemie přes strojírenství, vodohospodářství a farmacii až po reality. A v nich zdaleka nejde jen o legendární Palác Koruna na Václavském náměstí nebo o pozemky, které v minulosti získala FOTO ČTK PROMĚNY ARCHITEKTURY Nechtěná renesance Renesance vznikla v Itálii a byla silně spojena s antickou tradicí a s městským, nikoli církevním establishmentem. Zároveň nevycházela z gotiky, ale naopak předchozí sloh cíleně popírala. Proto Praha nebyla renesanci zprvu nijak nakloněna. Do Čech se tak renesance dostala se zpožděním. Prvním renesančním prvkem v Praze byla okna Vladislavského sálu, která vznikla v roce Následovaly první ucelenější stavby jako Ludvíkův palác či takzvaná Stará sněmovna na Pražském hradě. Ty měla většinou na svědomí královská stavební huť v čele s architektem Benediktem Rejtem, v jehož tvorbě se však renesance ještě mísila s gotikou. Renesance se na českém území nakonec prosadila díky dvěma významným událostem první poloviny 16. století. Jednak to bylo začlenění země do Habsburské říše (1526), jednak velký pražský požár z roku 1541, který propukl na Malostranském náměstí a postupně zasáhl téměř celé osídlení levého břehu (Malou Stranu, Hradčany a Hrad). Vyhořelé pozemky bývalých měšťanských domů začala skupovat nová šlechta a stavěla si zde obří paláce již v renesančním duchu. Zřejmě nejvýznamnější stavbou tohoto druhu je Schwarzenberský palác na Hradčanském náměstí. Dodnes populárními budovami jsou i Královský letohrádek, Míčovna nebo Lobkovický palác. Renesanční stavby jsou dodnes snadno rozpoznatelné, protože se výrazně odlišují svou pravoúhlostí (okna, půdorys) a také takzvanými sgrafity (technika, kterou byla dekorována vnější fasáda renesančních budov). /sul TOP STAVBY Schwarzenberský palác Královský letohrádek letohrádek Hvězda a Královská obora 27

28 BYZNYSMENI V REALITÁCH se společností Safina. V poslední době holding nakoupil třeba novotou svítící kancelářský komplex Futurama v Praze 8. Další velké kanceláře získal v Bratislavě. Zejména v posledních třech letech jsme počet akvizic v oblasti realit zvýšili. Jednak kvůli dostupnosti mimořádně výhodného dlouhodobého financování, jednak vzhledem k výjimečným příležitostem s atraktivním výnosem, které trh nabízí, uvádí mladší z rodinné dvojice miliardářů. Výnosy z nájmů v kombinaci s růstem kapitálové hodnoty podle něho představují velmi zajímavou návratnost kapitálu. FOTO FILIP ŠLAPAL PETR NĚMEC Po prodeji své farmaceutické společnosti PharmaSwiss masivně investoval do nemovitostí. Na Národní třídě finišuje na někdejší nejdražší pražské parcele s výstavbou kancelářského centra Palác Národní. Další projekt dokončuje v Hybernské ulici. Tamní Šporkovský palác proměňuje na moderní místo pro firmy. Pivovary Lobkowicz tam mají otevřít jednu z největších hospod v metropoli. Miliardář má v hlavním městě i další projekty. Detaily o nich ale tají. Stavět bude na Smíchově u železničního mostu, dva záměry má i v Holešovicích. V srbském Bělehradu loni investoval do filmových ateliérů Avala, k nimž patří velké pozemky. 28 VE FINIŠI. Kanceláře na Národní třídě postavil Petr Němec na kdysi nejdražší pražské parcele. PRESTIŽNÍ NÁJEMNÍK. Investiční skupina Bpd bývalých uhlobaronů Vasila Bobely, Petra Pudila a Jana Dobrovského získala pro své kancelářské centrum The Blox v Praze 6 prestižního nájemce největší světový e-shop Amazon. VASIL BOBELA, PETR PUDIL, JAN DOBROVSKÝ Trio bývalých uhlobaronů ze společnosti Czech Coal rozmnožuje v realitách významnou část kapitálu získaného prodejem firmy Pavlu Tykačovi. Dosud nejvýraznějším počinem je kancelářské centrum The Blox na dohled od Vítězného náměstí v Praze. Jejich investiční skupině Bpd partners se do projektu podařilo dostat prestižního nájemce, největší světový e-shop Amazon. Nedávno tam bouráním staré telefonní ústředny začala stavět druhou etapu komplexu Downtown Dejvice, kterou developer nazval Telehouse. Miliardáři sypou peníze i do nájemních bytů a vil v lukrativních lokalitách, jako jsou Vinohrady, Ořechovka, Hanspaulka nebo Hradčany. Na pomezí Střešovic a Ořechovky postavili luxusní bytový projekt Royal Triangle. Někdejší uhelní magnáti se pustili i do hotelového byznysu. U Národního parku České Švýcarsko vybudovali ubytovací komplex Lípa Resort. Ambiciózní projekt připravuje trojice investorů v pražském Klárově u stanice metra Malostranská. Z historické budovy transformační stanice tam hodlají vytvořit novou galerii. VIZUALIZACE HINTON

29 BYZNYSMENI V REALITÁCH IVAN ZACH Největším projektem většinového majitele televize Prima je šedesátimetrová administrativní budova Crystal u stanice metra Želivského, kterou dokončil a z velké části pronajal v roce Původně se do věže měli z Palmovky přesunout i pracovníci Primy, z plánu ale sešlo. Další projekt připravuje v pražské Troji. Bývalou diplomatickou čtvrť tam přestaví na luxusní byty. V tomto projektu má za společníka podnikatele Luďka Fabingera. Ten měl soudní opletačky kvůli machinacím kolem zkrachovalé společnosti H-System. Developerský projekt chystá mediální a strojírenský magnát rovněž v lázeňské části Karlových Varů. Zach se též dlouhé FOTO CRESTCOM DOMINANTA NA ŽELIVSKÉHO. Šedesátimetrová administrativní budova Crystal se původně měla stát sídlem televize Prima. Z plánu ale sešlo. roky pokoušel získat nemovitosti, jež patřily prvorepublikovému vydavatelství Melantrich. Ve vleklém soudním sporu, jehož kořeny sahaly ke zkrachovalé Investiční a poštovní bance, ale miliardář nepochodil. VLADIMÍR KOVÁŘ Majitel softwarové skupiny Unicorn si oblíbil nemovitosti jako vedlejší byznys. Čtyřicet procent vydělaných peněz dávám převážně do nemovitostí, říká jeden z nejoriginálnějších českých byznysmenů. Kovářovou nejznámější realitní investicí je Petrova bouda v Krkonoších. Před šesti lety vyhořela a Kovář teď staví její repliku. V chorvatském přímořském letovisku /18 INZERCE Generální partner Záštita Výstava ArtMoney od 3. května 2017 v ArtGen Office Gallery Argentinská 4, Prague 7 - Holešovice Hlavní mediální partner Partneři Jedinečné a plné života Spojující umění s moderní architekturou a vytvářející prostor pro práci i trávení volného času Takové jsou kanceláře ArtGen netradičně pojaté administrativní budovy na Praze 7 Organizuje 5 minuty chůze od metra Vltavská, 10 minut jízdy do centra Prahy 1 Poslední volné kanceláře i holešovickou kulturu hledejte na Ekonom Tomáš Sedláček a výtvarník Pavel Šťastný představí své dva světy spojené v ArtMoney

30 BYZNYSMENI V REALITÁCH Rogoznica investoval do turistických apartmánů. Když se v Rogoznici objeví ještě něco volného, tak to koupíme, dodal. ROBERT SCHÖNFELD Zakladatel a šéf představenstva investiční skupiny RSBC začal v devadesátých letech spravovat rozsáhlý rodový majetek, který získal v restitucích. Mimo jiné vlastní největší rybníky v severních Čechách. Celkem má RSBC reality v hodnotě přes jednu miliardu korun. Skupina čerstvě založila investiční fond zaměřený na české nemovitosti a jeho úvodní portfolio tvoří činžovní domy v hodnotě více než 200 milionů korun. Před časem spojil síly s někdejším partnerem Penty Martinem Kúšikem a koupil české nemovitostní portfolio rakouské firmy Conwert 28 nemovitostí v několika městech s celkovou pronajímatelnou plochou zhruba 45 tisíc metrů čtverečních. Kromě vlastnictví nemovitostí a pozemků, jako je vinařství Zlati Grič, které hospodaří na 73 hektarech vinic u slovinského Mariboru, působí skupina na trhu prostřednictvím realitní sítě Century21. KONÍČEK. Majitel softwarové skupiny Unicorn Vladimír Kovář má investice do realit rád. Dává do nich čtyřicet procent vydělaných peněz. LIBOR WINKLER & RSJ Finanční skupina RSJ má kromě Libora Winklera coby řídícího partnera i další akcionáře, včetně mediálně známého Karla Janečka. Obchoduje s finančními deriváty na globálních burzách a spravuje široké investiční portfolio v Česku i zahraničí. V oblasti nemovitostí jsou nejznámější akvizicí zřejmě nákup administrativní budovy Enterprise na pražské Pankráci spolu se zakladateli společnosti Avast a projekt novostavby polyfunkčního domu na nároží Revoluční a Lannovy ulice. Mimo hlavní město skupina vlastní obchodní a kulturně společenské Centrum Pivovar Děčín a za hranicemi Česka dokončuje luxusní rekreační rezort v africkém Zan- FOTO MICHAEL TOMEŠ PROMĚNY ARCHITEKTURY Vášnivé baroko Baroko je dnes nejrozšířenějším slohem Prahy, ostatně i v odborné literatuře se vžil termín pražské baroko. Zároveň tento sloh stále vyvolává rozepře a vášně, což se jinak děje snad jen v souvislosti se současnou architekturou. Stojí za tím ideologická povaha baroka jezuité ho využili pro rekatolizaci českých zemí po prohrané bitvě na Bílé hoře (1620) a stali se jeho hlavními šiřiteli. V Praze si vytvořili tři klíčové body Klementinum na Starém Městě, Dobytčí trh na Novém Městě (dnes Karlovo náměstí) a Malostranské náměstí na Malé Straně. Barokní umění vyvolává pocit napětí a pohybu. To se projevuje v malbě, literatuře, u soch, ale také v architektuře. Typické barokní stavby, povětšinou náboženské, jsou velkolepé, snaží se (s úspěchem) v návštěvníkovi vyvolat pocit přítomnosti Boží velikosti. Právě od baroka se návštěva kostela začíná vnímat jako svého druhu zážitek, který útočí na všechny smysly (krom zraku a sluchu i na čich a hmat). Důležitá je přísná symetrie, ale také bohatý dekor a prolínání architektury se sochařstvím a malířstvím. V době vrcholného baroka vznikly rovněž nejslavnější pražské zahrady. Hlavními představiteli tohoto baroka byli Kryštof a Kilián Ignác Dientzenhoferové. Otec Kryštof má na kontě například Loretu, Kaiserštejnský palác nebo TOP STAVBY budovy v Břevnovském klášteře. Syn Kilián Ignác pak pokračoval v práci otce na Břevnovském klášteře. Rovněž po otci převzal jednu z nejdůležitějších zakázek Klementinum pro jezuity, kterou byla dostavba kostela svatého Mikuláše na Malé Straně. /sul Valdštejnský palác a zahrada chrám sv. Mikuláše na Malostranském náměstí 30

31 BYZNYSMENI V REALITÁCH zibaru či rezidenční projekt na pobřeží Karibiku v Mexiku. V Praze a Brně drží další pozemky připravené k výstavbě. ONDŘEJ FRYC Jeden z generace Husákových dětí, který se chytil možností internetu ve správnou dobu. Vybudoval internetový obchod Mall.cz, jejž 16 let řídil, a vlastně dvakrát jej prodal za 5,4 miliardy korun. Dnes je z něho investor vlastního Reflex Capitalu, kam spadá celkem 17 investic v Česku i USA. V nemovitostech a realitních obchodech má fond podle Fryce vyšší desítky milionů korun, další peníze jdou od bank. V Praze kupuje byty a domy, rekonstruuje je a prodává či pronajímá, příkladem je 5,4 MILIARDY získal Ondřej Fryc za prodej internetového obchodu Mall.cz a proměnil je mimo jiné v reality. Vila Kamila v Krči, již architektonicky kultivuje David Vávra, anebo dům na nádvoří Strahovského kláštera, další byty má v Šárce. Majorita mu patří i v liberecké firmě Tradiční dům, jenž po republice staví v průměru tři klasické roubenky podle starých vzorů ročně a prodává je. Investice se pohybuje kolem 50 milionů korun. TOMÁŠ NĚMEC Spolu s Oldřichem Šlemrem vlastnil Českou gumárenskou společnost vyrábějící pneumatiky značky Mitas, kterou v přepočtu za 30 miliard korun prodal švédskému Trelleborgu. Zatímco Šlemrovi bude peníze z prodeje spravovat vlastní investiční skupina R2G, jejíž první viditelnou akcí /11 INZERCE Our work speaks volumes. 6 Dentons. Now the world s largest global elite law firm.* *Acritas Global Elite Law Firm Brand Index dentons.com 2017 Dentons

32 BYZNYSMENI V REALITÁCH byla koupě Martinického paláce u Pražského hradu, Němec se pohybuje okolo horského byznysu. Kromě nejnovějšího nákupu výrobce lyží Sporten vlastní desetinu skiareálu Špindlerův Mlýn, v současné době mrtvé společnosti, která areál pronajímá firmě Melida, a s developerem Martinem Kulíkem a horským podnikatelem Richardem Kirnigem je investorem v projektu Sokolské boudy na Černé hoře v Krkonoších. V nedávné minulosti měl Němec podíly i ve společnostech Snowhill a nemovitostní společnosti PTE reality. TOMÁŠ HRDLIČKA Bývalý důležitý představitel pražské ODS, který tahá za zákulisní nitky, tvrdí, že spravuje portfolio za několik miliard korun. Hrdličkova firma Kupiano má developerskou a hotelovou divizi. Podniká i ve Špindlerově Mlýně. Osmihektarovou parcelu vlastní u budoucí stanice metra Nemocnice Krč, která bude součástí plánované trasy D. Hrdlička k ní přišel ovládnutím společnosti Bečvářova, která k lukrativním pozemkům v Praze i jinde přišla v souvislosti s restitucí po velkostatkáři Bečvářovi. Její okolnosti vyšetřuje policie. Parcelu má Hrdličkova firma též v sousedství budoucí školy Open Gate, kterou v Praze 6 vybuduje Petr Kellner. NEJASNOSTI. O restituci pozemků u stanice metra plánované trasy D, které nyní patří někdejšímu politiku Tomáši Hrdličkovi, se zajímá policie. Hrdlička se brání, že časově není možné, aby s ní měl něco společného. FOTO MICHAEL TOMEŠ PAVOL KRÚPA Majoritní akcionář skupiny Arca Capital začínal s podnikáním na slovenském kapitálovém trhu pod hlavičkou společnosti All Finance Services v roce Arcu založil na Slovensku v roce 2003, v Česku na sebe poprvé výrazně upozornil o několik let později koupí akcií firmy Moravia Energo od bývalého premiéra Stanislava Grosse. Nemovitostní investice skupiny Arca Capital spadají do portfolia fondu Nova Real Estate, který spravuje investiční společnost Redside, a patří sem například komplexy Panorama Business Centre v první městské části, Smíchov Gate, Victoria Vyšehrad, butovický Avenir E anebo kanceláře na Andělu. Velikost fondu NREF je nyní na úrovni 140 milionů eur. Pod skupinu Arca ale spadá i firma Kennial, jež zvítězila v tendru na sídliště ČEZ v Písnici. Další nemovitosti Arca, respektive fond NREF, vlastní mimo metropoli, příkladem může být obchodní centrum Rýnovka v Jablonci nad Nisou nebo hypermarket Ahold ve Znojmě. Hotelová část fondu zase odkoupila hotely v Bratislavě. TOMÁŠ OTRUBA, JAN PETŘÍK Bývalí advokáti, kteří pomáhali miliardářům v kanceláři BBH s fúzemi a akvizicemi, založili firmu Nordic Investors a vyrazili na nákupy. Zaměřují se hlavně na problematická aktiva. Jsou levnější a vyřešení potíží skýtá možnost hezkého zhodnocení. Před rokem získali obchodní centrum Géčko v Liberci. Největší zářez se jim podařil v Bratislavě. Nordic Investors tam koupili obří projekt Nové Vajnory. Na osmdesáti hektarech, což je velikost deseti pražských Karlových náměstí, tam mají vzniknout byty, obchody a kanceláře. Je to jedno z největších rozvojových území ve slovenském hlavním městě. VÍTĚZSLAV VALA Spolumajitel rodinné firmy Siko, jednoho z největších prodejců koupelnového vybavení v Česku, se vydal do oblasti nemovitostí i jinak než jako dodavatel. U stanice metra Luka ve Stodůlkách nyní se svými partnery investuje do stavby nájemního bydlení přes půl miliardy korun. Patnáctipodlažní věžák s více než dvěma sty bytů je jedním z prvních projektů v oblasti nájemního bydlení a dokončen má být v září. Podobný, jen menší projekt o deseti bytech chystá stejná skupina investorů na Vinohradech ve Francouzské, dům nyní prochází rekonstrukcí. Přes investiční fond Lucros drží poloviční podíl také v projektu developera JRD v Hloubětíně a fondu Accolade, který investuje hlavně do průmyslových nemovitostí ve spolupráci se skupinou Panattoni /15 INZERCE 32

33 BYDLENÍ S HISTORIÍ v centru Prahy info@sothebysrealty.cz

34 INVESTICE DO REALIT ŠAMPION REALITNÍCH INVESTIC Nikde ve střední a východní Evropě podnikatelské nemovitosti typu kancelářských nebo obchodních center nezdražují tolik jako v české metropoli. Jako o život je nakupují domácí investoři. Novinkou je rovněž vstup asijského kapitálu. Z trhu možná jen s mírnou nadsázkou zaznívá, že zájemce o koupi má každá pražská nemovitost. Daniel Novák PRAHA LONI PŘITÁHLA REALITNÍ INVESTICE v přepočtu zhruba za 62 miliard korun. V celé republice se nakoupily komerční reality za 89 miliard. V poměru k velikosti země byl český trh z celého středoevropského regionu nejaktivnější. Čile se přitom obchoduje nejenom s prvotřídními nemovitostmi, ale například také se staršími domy. Praha zůstává u většiny investorů aktivních v tomto regionu na špičce nákupních priorit. Je to patrné rovněž z investovaných finančních objemů. Česká republika se tak umisťuje daleko lépe, než by tomu nasvědčovala velikost její ekonomiky, uvedl Alexander Rafajlovič z investičního týmu poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Nekupujeme prémiové reality, nevidíme v nich přidanou hodnotu, dodává investor Milorad Miškovič ze společnosti Karlin Port Real Estate. VÝNOSY KLESAJÍ. Sílu zdražování pražských byznysových realit ukazuje tomu odpovídající pokles výnosů. Zatímco ve Varšavě minulý rok podle Cushman & Wakefield klesly výnosy o padesát bazických bodů, v Praze spadly o 125 bodů. Investoři se musejí připravit na to, že nízké výnosy budou na trhu normální, předpovídá šéf průzkumu trhu z konzultantské firmy Colliers International Damian Harrington. Vzhledem ke stále silné poptávce investorů očekáváme v celém regionu ještě vyšší kompresi výnosů, což povede k dalšímu růstu kapitálu, dodal investiční specialista z Cushman & Wakefield Jeff Alson. Zatímco přede dvěma roky byly výnosy pod pět procent na trhu něčím mimořádným, v současnosti je tlačí vysoké ceny v nejednom případě dokonce pod čtyři procenta. Na této úrovni byl výnos nastaven například na začátku jednání České pojišťovny o koupi paláců Euro a Astra ve spodní části Václavského náměstí. Lokalitu považuje trh za prodloužení prestižní nákupní třídy Na Příkopě. Ta patří mezi místa, kde se inves- toři o nemovitosti přeplácejí nejvíce a kde jsou tedy výnosy pod největším tlakem. ZVLÁŠTĚ MEZI ČESKÝMI INVESTORY je největší poptávka po realitách, které navenek zdaleka nemusejí působit atraktivně a jsou klidně i někde úplně jinde než v centru metropole. Hitem jsou například starší a menší kancelářské budovy staré do patnácti let a ne dražší než tři sta milionů korun. V rámci celé republiky se velmi dobře obchodují retailové projekty. To je dnes asi nejlikvidnější typ nemovitosti na trhu, poznamenal Jan Hospodář, partner společnosti 108 Investment Advisory, která s těmito transakcemi pomáhá. Největším ternem je podle něho supermarket nebo nákupní park s cenou 50 až 150 milionů korun s výnosem sedm osm procent. Dobré doby k prodeji na začátku letošního roku využil třeba majitel jogurtů Hollandia a logistické společnosti Hopi František Piškanin. Realitnímu fondu ze skupiny Conseq prodal portfolio pěti supermarketů rozmístěných v Karlovarském a Ústeckém kraji. 34

35 INVESTICE DO REALIT NA TRH PROUDÍ ČÍNŠTÍ KUPCI. Novým trendem je sílící pozice asijských investorů. Kromě čínské společnosti CEFC, která získala například luxusní hotel Mandarin Oriental v Praze na Malé Straně, vstoupily do hry též singapurské a thajské fondy. Singapurský státní fond GIC koupil v Praze sídlícího developera P3 v přepočtu za 65 miliard korun. Thajská investiční společnost U City zase pořídila portfolio hotelů včetně pražského hotelu Diplomat. Realitní trh očekává, že noví kupci budou do Česka proudit dál. Lákadlem 302 BOOM LÁKÁ NOVÉ PORADCE Rozmach realitního byznysu přilákal do branže řadu nových poradenských firem, které asistují při prodejích i pronájmech podnikatelských nemovitostí. Zdatný konkurent velkých zahraničních konzultantů vyrostl v českých firmách, jako je například 108 Agency nebo Svoboda & Williams. Posilují rovněž zahraniční poradci. Od loňska je v Česku výrazně více slyšet o BNP Paribas Real Estate, což je realitní odnož jedné z největších evropských bank. Nedávno do tuzemska vstoupila též společnost Savills, která patří celosvětově mezi nejsilnější hráče oboru. Z nich v Česku působí společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a JLL. Oddělení pro realitní sektor zřídila v Praze rovněž konzultantská společnost EY ,3 MILIARDY EUR vložili letos investoři za první tři měsíce do českých komerčních realit. To je historicky nejlepší čtvrtletní výsledek. INVESTICE ČESKÝCH INVESTORŮ DO KOMERČNÍCH REALIT (v milionech eur celá ČR Praha) PRAMEN CUSHMAN & WAKEFIELD

36 INVESTICE DO REALIT NEJVĚTŠÍ DEVELOPEŘI V PRAZE ZA POSLEDNÍCH DESET LET (plocha v tisících m 2 ) 36 KANCELÁŘE PRŮMYSLOVÉ PLOCHY OBCHODNÍ CENTRA ECM SKANSKA PROPERTY HOCHTIEF DEVELOPMENT CPI* 64 SEKYRA GROUP 66 PENTA 70 HB REAVIS 83 FINEP 93 PASSERINVEST GROUP 127 ERSTE GROUP IMMORENT *VČETNĚ PROJEKTŮ ORCO PROPERTY GROUP AFI EUROPE 20 ORCO 24 PINNACLE 31 AMESBURY 34 CTP SERGO 206 P3 237 PANATTONI 366 VGP 520 PROLOGIS 24 IKEA 25 TK DEVELOPMENT 39 ECE 41 EPG 42 LIGHTHOUSE GROUP 55 UNIBAIL-RODAMCO PRAMEN JLL, 108 AGENCY, PRAMEN CBRE je mimo jiné pokračující růst nájmů. V tomto roce očekáváme pokračující nárůst špičkového nájemného o dvě až pět procent, jež je podpořeno zájmem nájemců i rostoucí inflací. Tradičním otazníkem je likvidita a malá velikost českého realitního trhu s nižší nabídkou vhodných investičních produktů, podotýká šéfka průzkumu trhu v poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate Lenka Šindelářová. Díky novým investorům předpovídá analytička na rok 2017 stejný objem investic do realit jako minulý rok. INVESTORŮM SE TOHO KE KOUPI MOC NENABÍZÍ, a tak se v nemovitostech začínají dívat také po produktech typu činžovních nebo studentských bytů. A developeři se skutečně chystají, že jim podobné budovy s těmito byty naservírují. Například největší rezidenční developer Central Group zvažuje, že by jeden ze svých budoucí projektů v sousedství O 2 areny v Praze-Vysočanech dopředu nachystal jako nájemní. Dostali bychom se v takovém případě na roční výnos kolem pěti procent, což už by mohlo být zajímavé například pro nějakého institucionálního investora, říká šéf Central Group Dušan Kunovský. Konzultanti hlásí, že poptávka po takových nemovitostech bude. Cítíme zájem developerů, koncových uživatelů i investorů o alternativní nemovitosti. Tím myslím hlavně bydlení pro seniory, projekty zaměřené na péči o zdraví a studentské ubytování. Boom v rozvoji těchto zařízení v západní Evropě probouzí zájem také u nás, uvádí Ben Maudling, šéf tuzemského zastoupení poradenské firmy Savills. ČEŠTÍ KUPCI naopak v honbě za výnosy čím dál častěji opouštějí českou kotlinu. Například český fond Arete Invest udělal na Slovensku dvě akvizice průmyslových nemovitostí za sebou. Jednu z koupí uskutečnil v těsné blízkosti automobilky Kia v Žilině. Podle spoluzakladatele fondu Roberta Idese jsou na slovenském trhu výnosy lepší než v České republice /12 INZERCE

37

38 REALITNÍ CAFÉ Ladislav Lábus a David Vávra PRAHA NENÍ FILMOVÁ KULISA Architekti Ladislav Lábus a David Vávra pocházejí z Prahy a žijí v ní celý svůj život. Několik let spolu učili na fakultě architektury, dnes se ale potkávají spíše výjimečně. Setkání nad diktafonem a čajem ve vinohradské kavárně oba ocenili, dlouho se prý neviděli. I proto z něj nakonec nebyl úplně tradiční rozhovor. Často byla škoda přerušovat jejich dialog, a tak jsme nechali v poklidu plynout, jak oba pánové vyprávějí, jaké hlavní město má, může, anebo by mělo být. Hana Filipová, Daniel Novák Foto Michael Tomeš 38

39 REALITNÍ CAFÉ Jsou dnes tvůrci budov v Praze odvážní, anebo opatrní? DV Architekt má před sebou dvě hlavní nebezpečí. Nápad a dostatek peněz. K tomu ještě přichází chtivost investorů. Architekt musí mít svobodu, ale současně říkám, že architekt je nebezpečná bomba. LL Na to není jednoduchá odpověď. Jsem v této věci schizofrenní. Na jednu stranu se všechno příliš svazuje, na druhou stranu je volnosti v našich hlavách už tolik a naše kapacity jsou takové, že bychom město dokázali přestavět za jednu pětiletku. Nějaká regulace je potřebná a rozumná. Regulace tu vždy byla, jen působila přirozeným způsobem. Dokud se stavělo rozumně, tak se rozumně bouralo, pokud měl člověk na to postavit něco lepšího. Ale je pravda, že názor na to, co je lepší, se dobově měnil. V době baroka lidem gotické stavby připadaly jako staré harampádí. DV Myslím, že regulace je málo, ale musí to být dobrá regulace. V podstatě to není problém Prahy, protože už je postavená. Ve středu města není jediný volný pozemek. LL Ale Praha není jen centrum. Praha potřebuje stavět ve spoustě lokalit, aby se nerozlézala do okolí. Developeři si dnes nestěžují na přílišnou regulaci památkářů nebo územních plánovačů. Naopak volají po jasných pravidlech, chtějí, aby se už schválil metropolitní plán. Zábranou stavění se ale stalo působení různých iniciativ. Nikdo nechce, aby se v jeho okolí stavělo. Je příliš jednoduché vstupovat do povolovacího procesu. Rozvoji Prahy nebrání stavební úřady a památkáři, ale vlastní povolovací proces. To, že se u nás v současnosti stavba povoluje osm let, nedělají stavební úřady a památkáři. Dělají to odvolání, to, že do procesu někdo vstupuje, že se někdo sdruží do občanských iniciativ a využívá často i formálních chyb, aby dosáhl toho, že se prostě stavět nebude. DV Trochu to souvisí s tím, že se lidi strašně lehce nadchnou pro ne a strašně málo se nadchnou pro ano. Je zvláštní, že žijeme v tak luxusní době a furt v sobě máme hroznou míru negace. LL A k negaci se navíc používá legislativa. My si dnes na vysoké škole téměř nemůžeme dovolit říct veřejně známku, protože je to v rozporu s ochranou osobních údajů studentů. Člověk řeší až absurdní situace. Nedávno si stěžovala nějaká iniciativa na jednu z mých staveb: že když ji postavíme, budou se její obyvatelé dívat do oken na lidi v sousedních domech, což je v rozporu se zákonem na ochranu osobních údajů. Zapomeňte na nějaký metropolitní plán. Výstavba musí být v souladu s nejdůležitějším ze všech dokumentů, kterým je ochrana osobních údajů. A upozorňuji, že to nebyla ulice, ale sídliště. DV Ale tím se popírá město. Možná je to stále důsledek toho fízlovství v nás. Náklad bolševismu jsme ještě zcela nesetřásli. Na druhé straně svoboda je věc vlastní umírněnosti a odpovědnosti. Někdo má pocit, že může komunikovat se sousedy betonovou stěnou nebo prefabrikovaným plechem. Ale není to záležitost vkusu, ale vzájemnosti. Mně nevadí, když nevadí, když mě za oknem někdo vidí. LL Počkej, ale jestli není projev fízlovství mít roztažené záclony, abych byl pod dohledem. DV Mít dobrovolně otevřené závěsy. LL To je ještě horší. To už je fízlovská autocenzura. DV To ne. Jde přece o to chovat se spontánně, otevřít duši a ukázat, že jsi mravný. LL Pokud to děláš svobodně. A v Holandsku to možná všichni taky zcela svobodně nedělají, protože to už patří k bontonu. DV U nás to jde napříč rodinou. Manželka zatáhne, já je roztáhnu. Jakou roli má tedy občanská společnost hrát ve vztahu k nové architektuře? Když se vliv lidí na jejich okolí omezí, nehrozí, že budou růst jakékoli domy, komplexy? LL Nejde o to něco eliminovat. Principy participace jsou dnes v Evropě naprosto běžné. My je ale využívat neumíme. Lidé nedovedou diskutovat. Hned se začnou hádat a nenávidět. Když někdo zcela vážně adresuje primátorce dopis, že výstavba proti jejich oknu ve vzdálenosti zhruba sto metrů je v nesouladu se zákonem na ochranu osobních údajů, je to vyloženě zneužívání práva. Když máte v dnešní šílené době dobrého právníka, vysoudíte miliardy dolarů na tabákové firmě, že vám na krabičce důsledně nesdělili, že kouření je škodlivé. DV Je to vizitka vyspělosti společnosti. Je to případ americké paní, která si při cestě karavanem šla vařit kafe, bourala a pak se soudila, že v autě nebylo napsáno, že při jízdě po dálnici si nemůže odskočit vařit kafe. Je to schizoidnost nezvládnuté demokracie. LIDI SE STRAŠNĚ LEHCE NADCHNOU PRO NE A STRAŠNĚ MÁLO SE NADCHNOU PRO ANO. FURT V SOBĚ MÁME HROZNOU MÍRU NEGACE. David Vávra LL Není většího pobavení než si číst americké návody na používání čehokoli. DV Myslím, že nejlíp to ustáli na severu Evropy, kde našli cestu jiného zacházení s demokracií, než ji takto zneužívat. LL To jsou extrémy. Obecně ale platí, že když se společnosti náhle otevřou hranice, člověk najednou má svobodu, ale nezíská s ní automaticky i odpovědnost, která k ní 39

40 REALITNÍ CAFÉ patří. Úplně jsme to v devadesátých letech nezvládli. Lidé si mysleli, že mohou dělat, co chtějí, i svobodně podvádět. Dnes se to se zpožděním promítá do těch participačních procesů. Svoboda se vydává za to, že člověk může kdykoli zmařit jakýkoli záměr. Chápu, že je lepší koukat do volného prostoru než na protější stavbu, to ale nedává právo bránit rozvoji města. Troufnu si říci, že postupem času se to stalo i byznysem. Spoustě lidí už nejde o pohnutky ekologických aktivistů, kteří jsou skutečně přesvědčení, že nějaká stavba škodí přírodě. Dnes se možnost vstupovat do projektů už běžně využívá k vydírání klientů. Když však někdo třeba bohulibě brzdí výstavbu bytů, bydlení nakonec ostatním zdražuje. Matěj Stropnický se proti tomu sice ohrazuje, ale byl to on, kdo sezval developery a řekl jim, že se už Praha nemusí rozvíjet, že se již nemusí stavět nic nového. DV Což je ten hlavní omyl. Praha by umřela, protože není filmová kulisa. A proto je strašně důležitý metropolitní plán. Měl by určit, kde se má Praha, která má největší památkovou ochranu centra na světě, rozvíjet. Zelené myšlení přece není stavět do šířky, ale do výšky. V Praze jsou nějaké trasy metra, dálkové pohledy, které metropolitní plán třeba ještě zpracuje. Bydlím v Braníku, máme různé horizonty Prahy a ty tvoří v pozadí jakoby betonové přehradní nádrže sídlišť. S touto nádrží je potřeba pracovat. Je možné je rozbít. Pankrácká pláň by se dala dostavět celá. Po pěti kilometrech by se mohlo pokračovat na Novodvorské a ještě dál až k zdvihajícímu se horizontu Benešovska. LL Podstatou metropolitního plánu je to, že je zpracováván v obecnější rovině než stávající územní plán Prahy, ale zároveň zavádí jasná pravidla. V tom je podobný Pražským stavebním předpisům. Uvolňuje, co bylo strašně svázané. Podle starých předpisů nebylo třeba možné stavět blokovou zástavbu, co se lidem tak líbí. Jsou tam tak tvrdé požadavky na oslunění bytů, že můžete postavit jen sídliště. URBANISMUS JAKO SAMOSTATNÁ DISCIPLÍNA JE TAK TROCHU NESMYSL. NEZNÁM URBANISTU, KTERÝ BY VYPROJEKTOVAL NOVÉ MĚSTO, VŽDY TO BYL ARCHITEKT. David Vávra Praha má obrovská bílá místa, která starý plán neřešil. Předpokládalo se, že se na ně udělají dílčí regulační plány, protože jsou to takzvaná rozvojová území, kde není na co navázat. V Praze se však od roku 1990 projednal jen jediný regulační plán na Anežskou čtvrť. Nejenže nebyla objednávka, ale dnes ani nemůžete regulační plán projednat. Pravomoci zúčastněných jsou tak velké, že nedojdete k výsledku. Metropolitní plán vytvořil pro bílá místa jakousi matrici, která umožňuje jejich předběžnou regulaci, aniž by se dělal konkrétní regulační plán. Je to užitečné. Praha potřebuje, aby se do těchto míst investovalo a město se neroztékalo dál, kde může zůstat příroda a krajina. Lze nějak zabránit, aby se z metropolitního plánu a rozvoje města stávalo politické téma, a celá věc se řešila věcně? DV Územní plán ale je a musí být i politická věc. Musí to být vize politiků. Zelení jsou pro společnost hrozně potřební. Taková brzda tady být musí, stejně jako památkáři. Zelení ale nemají být tím, kdo určuje pravidla. Měli by být jen tou brzdou. LL Nedávno jsem na jednom veřejném projednávání stavby slyšel od starosty, že do projektu hodí vidle. To je termín náležející občanským iniciativám a tady to řekl starosta. Politická rozhodnutí o rozvoji měst mají být součástí územního plánování, ale rozhodně ne povolování staveb. DV Když se konkrétního projektu, na rozdíl od metropolitního plánu, zmocní politika, architektura zemře. Když jeden politik říká, že se bude přivazovat k bagrům, a druhý, že projekt postaví jinde LL Například projekt Smíchov City je příkladem pozitivního úsilí o transformaci nevyužitého území v centru města na novou městskou čtvrť, přesto naráží na nepochopení a protesty. Nejsem v tomto případě nestranný, protože jsem jedním z architektů, kteří byli vyzváni ke spolupráci. Ale považuji to za jeden 40

41 REALITNÍ CAFÉ URBANISMUS JE DISCIPLÍNA UŽ HEZKÝCH PÁR STOLETÍ A STAVBA MĚST PROSTĚ PATŘÍ K PROFESI ARCHITEKTŮ. Ladislav Lábus z nejvýznamnějších investorských počinů. Dohodla se bloková zástavba. Každý tým architektů tam dělá dva tři domy, ne vedle sebe, ale na různých místech. Je tu snaha vytvořit pocit tradiční městské zástavby s různorodými domy. Současná výstavba měst má problém, že je dělána developerským způsobem jednotně projektována i realizována. Města se sama zbavila funkce developera. Dříve připravila území, vybudovala infrastrukturu a pak prodávala jednotlivé pozemky. Vedle sebe potom vznikaly individuální počiny jednotlivých majitelů pozemků navrhované různými architekty, které se těžko dělají v systému, kdy stavíte najednou obrovský kus města, domy i veřejné prostory. V tomto případě nové zástavby Smíchova se investor rozhodl simulovat blokovou strukturu s různorodou zástavbou a přizve vícero architektů. DV Je to štěstí mít osvíceného investora. LL Je otázka, jak to dopadne, protože opět proti tomu bojují všemožné iniciativy. Chtějí mít na celém území smíchovského nádraží park. Přitom jeho kolejiště je v dnešním rozsahu jako mrtvý klín vnořený do struktury Smíchova, který odděluje Radlice od Nádražní ulice. Ta sama je v hrozném stavu. Přitom jsme zde dvě tramvajové zastávky od hranice městské památkové rezervace UNESCO. Jedete tam podél dlouhých přízemních skladů, vidíte nesmyslný rozsah kolejiště. Ten klín vražený doprostřed Smíchova by se měl co nejdříve odstranit. Nechápu, že se to už nestalo. Když se bouraly hradby, území se okamžitě využilo a zastavělo. My dnes již třicet let celou generaci objíždíme obrovská bílá místa opuštěných kolejišť a fabrik na plánu Prahy, protože nejsme schopni se dohodnout, jak je zastavět. DV Doufejme, že společnost bude vyzrávat a dostane se k tomu. Stejně je na tom okolí Masarykova nádraží nebo Holešovice. Naštěstí díky tomu máme územní rezervy, což je fantastické. Ta místa by se ale měla vyvíjet směrem, jaký určí metropolitní plán. Nejde jen o to určit, jestli tam bude sedm nebo více pater. Důležité je i napojení infrastruktury a dopravních sítí, například dostat do oblasti co nejvíce tramvaje. Někteří starostové říkají: Pro koho chcete tramvaje, pro ty vaše developery? Ale ti je nepotřebují, potřebují je lidé, co tam budou bydlet. Někdy je to úplně schizoidní uvažování. LL Už jsem slyšel argumentaci proti rozvojovým projektům na ladem ležícím území bývalých továren a skladů přímo u Vltavy, že již nyní jsou tam tramvaje plné, a když něco postavíte, bude to ještě horší. Jak by měl ideálně vypadat vztah developerů a města? LL Důležité je, aby byla známa pravidla hry. To ale neznamená, že má být přeregulováno. Má tu být třeba jednoduché desatero, ale má platit. Často mě překvapuje, že se povolují stavby o dvě tři patra vyšší, než je okolní zástavba. Jen kvůli tomu, že to někdo prosadil na úkor okolního prostředí a tím ho nezvelebuje, ale zneužívá. Často se stává, že v rámci jednoho území jsou jedné osobě vydány naprosto odlišné koeficienty hustoty nebo výšky zástavby. Nechápu, jak město může k nově definované regulaci území přistupovat takto nejednotně. DV Pak samozřejmě vznikají iniciativy, které podobné výstavbě brání. Mají pravdu u baráků, na nichž je vidět, jak jsou přefouknuté. Že touha hlavy vycpané prachama je tak velká, že tam musela dát tři patra navíc. LL Nevidím to tak jednostranně, developeři se taky kultivují a už nesledují jen kvantitu ploch a peněz. Některým jde i o to, aby za sebou zanechali něco hezkého a lidi byli spokojení, což je také důležitý parametr i pro obchodní stránku projektů. Pochopili, že když nevyužijí území na 150 procent, ale jen na devadesát, tamní prostředí neztratí kvalitu a získá na hodnotě. DV Stejně si ale myslím, že v devadesátých letech tam byly ty prachy v hlavě. 41

42 REALITNÍ CAFÉ LL Tak skeptický bych nebyl, bráním se uplatňovat segregaci na základě profese. DV Vždycky ale někde vidíš patro navíc. LL To spíš v posledních letech. DV Já to zas viděl v těch devadesátých. Máte příklad nějaké přefouknuté budovy, jejíž odstranění by městu prospělo? LL Pro navrhování staveb je obecně důležitá myšlenka, že když se nepovede, může se zbourat. Bouralo se vždycky. Ale musí se to dělat s rozvahou a citem. Nikoli jen pro efekt. Navíc si musíte uvědomit, že často bouráme stavby z období, které těsně pominulo. Dnes například domy ze sedmdesátých let. Vážit si začneme až toho, co stavěli dědečkové, kdežto stavby z éry rodičů upřímně nenávidíme, protože od toho nemáme odstup. Citově bych třeba nějakou stavbu z té doby nemusel mít, ale rozumově je to významný doklad architektury té doby. DV Můj tatínek se strašně smál Průmyslovému paláci na Výstavišti, nejvíc té kopuli s točitým schodištěm. Pro jeho generaci to byla úplná blbost. Mně se to už líbilo. Podepsal jsem například petici za záchranu bývalého sídla Transgasu na Vinohradské třídě, protože si myslím, že je to výjimečná stavba. Je příkladem toho, že i neradostná doba komunismu měla v různých oblastech silné tvůrce. Stejně jako se nedíváme skrz prsty na tvorbu Věry Chytilové, vznikla tu spousta mimořádných a vizionářských architektonických počinů. Je to jeden z domů dokládajících tvůrčí vzmach určitého období. Budovy Transgasu je mi hodně líto. Těch ostatních už trošku méně. LL Jsem v této věci trochu schizofrenní. Narodil jsem se o blok vedle a nemám tu lokalitu rád kvůli tomu, co se z ní stalo z urbanistického hlediska. Na svou dobu ale byly ty domy ojedinělé. Byly tvrdě zakotvené v designu pozdní moderny, ale každý dům je přitom zcela jiný, což by modernistu nenapadlo. Je to srostlice tří domů udělaných v rámci jednoho počinu. Vstoupila do blokové zástavby a výrazně ji narušila, zejména na úrovni parteru, ale PRAHA JE KRÁSNÁ TAKÉ DÍKY TOMU, A TO SI PŘIZNEJME, ŽE BYLA TŘI STA LET RETARDOVANÁ, PŘESTALA BÝT METROPOLITNÍM MĚSTEM. Ladislav Lábus svou různorodostí do tradičního města z odstupu nahlíženo vlastně zapadá. K petici jsem se sice po velkém váhání nepřipojil, ale myšlenku na zachování této stavby podporuji, zvlášť kdyby se podařilo udělat něco nového s tím parterem. DV Navíc když odstraňuji nějakou stavbu, měl bych ji vždy nahradit něčím lepším. Málokdy lze ale posoudit, jestli je skutečně lepší. Já zastávám pozici, že by architekt měl mít v uvozovkách svobodu myšlenky k odstranění katedrály svatého Víta a její nahrazení moderní stavbou z ocele, skla a hliníku. Pokud si myslí, že je lepší. Tady je taková myšlenka zakázána, ale já ji připouštím jako provokativní předmět diskuze. LL Já ne, pokud to necháš na tom, co si myslí architekt, trošku bych se bál. Obecně by se podoba a přínos nové stavby na místě staré určitě měly sledovat. V našem systému to ale závisí spíš na investorovi a architektovi. Památkáři a stavební úřady sice můžou argumentovat, že to, co se má postavit, nemá větší hodnotu než původní objekt, ale není to argument na odmítnutí stavby. DV Svoboda architekta je ale na konci vždy omezená, a samozřejmě že by měla být omezená. LL Jsou stavby, které nejenže není možné zreprodukovat, ale ani nahradit něčím lepším, protože společnost nemá co nabídnout v relaci intenzity významu i kvality takového díla. Některá zadání již nejsme schopni v původní čistotě a přirozenosti naplnit. Myslím, že určité hodnoty by se neměly zpochybňovat. Už je jich zpochybněných dost. Tabu jsou taky užitečná. DV Ale musíme zároveň přát svobodě. Pro někoho je areál Pražského hradu uzavřenou kompozicí. Myslím si však, že když něco vzniká pět set let, má tam každá doba vložit svůj otisk. Na Pražském hradě mi současný otisk chybí. Když se tehdy o Chobotnici Jana Kaplického říkalo, že je Hradu příliš blízko, odpovídal jsem na to, že je naopak moc daleko. Že by se měla koukat z třetího nádvoří a doplňovat ho coby výraz šťastné doby a získané demokracie. Je to jediná stavba, v níž byl tento naivní milovaný havlismus zosobněný. LL Mě Chobotnice vůbec nevzrušovala. Ani to, zda je blízko nebo daleko Pražského hradu. Přišla mi jen daleko od škol a studentů, kterým měla sloužit. DV Byla mnohem více výrazem symbolického poslání moderní architektury než službou škole. Byl to ten unikátní projekt, který dnes Praze chybí? DV Mně žádný moc nechybí, ale žádný ani nepřebývá. Není tu však radikální stavba, která by vyjádřila naše až euforické pocity z nabyté svobody z devadesátých let. Ale přesto je v Praze spousta krásných domů. Všichni si fotí Gehryho Tančící dům. Všechny diskuze, které jsme vedli například kolem Šumných měst, měly za měřítko moderní architektury Tančící dům. V roce 2007 se to změnilo a byla to Chobotnice. Už jen takovým vymezením tyto projekty splnily svou funkci. Lidé takovou stavbu potřebují pro poměření vztahu k moderní architektuře. Ale skutečný dům takovéhoto významu nám teď chybí. 42

43 REALITNÍ CAFÉ LL Často se skloňuje, že Praze chybí významná stavba. Mně tak moc nechybí, ale nevadilo by mi, kdyby tu bylo více takových staveb. Ale zase z Prahy nedělejme Šanghaj. Praha je krásná také díky tomu, a to si přiznejme, že byla tři sta let retardovaná, přestala být metropolitním městem. Nemysleme na to, jak čas za každou cenu dohnat a za každou cenu být světoví. Pomineme-li běžnou individuální bytovou výstavbu, má současná výstavba poměrně slušný standard. Když se srovnáme se zeměmi V4, nejsme na tom špatně. DV Asi jsme nejlepší. Je to i tím, že jsme měli lepší výchozí pozici. Měli jsme kvalitní historickou architekturu, hlavně ze začátku 20. století. Ovšem bolševikům chybělo tak deset let, aby zničili především historická centra měst. Překvapivě i v západním světě zlikvidovali tuto historickou architekturu mnohem brutálněji. My na tom dnes ale nejsme špatně. Řada současných českých architektů v malých i velkých projektech předvedla krásné hledání a uplatnění architektonické odpovědnosti. Příkladů jsou stovky, já řeknu jen jedno jméno: Litomyšl. LL Dobrých staveb je více, nemusí to být jen ta špička. Špice nakonec není rozhodující. Nechci chodit jen kolem špičkových architektur, stejně jako nechci chodit městem kostelů. Potřebujeme to normální, abychom si mohli vážit toho ojedinělého. DV Pro mě baráky, které se předvádějí, musejí být jako v cyklistickém pelotonu: ve spojení s nosiči vody. Jeden takový nosič vody je na Václaváku ten dům, který má být zbořen. Přesně doplňuje celek předvádivého Václaváku. I když je standardní, je tam hrozně důležitý. LL Navíc to není žádný nosič vody, ale je to kultivovaný barák v čele pelotonu těch přezdobených. Změní Prahu vaši žáci? Jací jsou současní mladí architekti? DV Fantastičtí. Nejsou zatíženi minulou dobou a berou školu vážněji. Jsou svobodní, většinou studovali v cizině, umějí řeči, mají spoustu nápadů. Někdy v sobě mají určitou studenost. LL Mají obrovskou výhodu svobody včetně cestování a studia v zahraničí. Mohou si vybírat pedagogy, zadání školních projektů, částečně si můžou volit předměty i profil studia. Nás v prvním ročníku k někomu dali a s ním jsme šli celou školou. Ale možná to není jen výhoda. Jako by někdy trošku ztráceli zápal a touhu se něco dovědět. Navíc v době internetu se už nemusejí pídit po informacích jako za nás, ale tečou na ně ze všech stran. Pak si jich tolik nevážíte. DV My jsme každý čtvrtek museli stát frontu na knihy, každého vybojovaného výletu někam jsme si vážili. A teď mám dojem, že se studenty dojedeme na vzácné místo a oni jsou už tak vyčerpaní, že jdou kouřit do kavárny a na stavbu se jdu podívat jen já. My jsme měli jednoduchého poznatelného nepřítele. Komouš v hnědém obleku, stranický tajemník. A tím byl vlastně velice čitelný a inspirativní. Takže závěrem je to asi spravedlivá mezigenerační remíza. LL Ono to není tak černobílé nebo rudobílé. Byla tu nesvoboda, nedalo se moc cestovat, ale občas se to podařilo. Navíc to neplatilo o šedesátých letech, kdy se dalo cestovat poměrně dobře. Měli jsme tu v knihovnách zásadní architektonické časopisy a knihy ze zahraničí. Když do toho připojím ještě fakt, že jsme poslouchali výhradně západní muziku, nefungovala železná opona ve skutečnosti tak důsledně. Mentálně jsme žili na Západě za oponou. Svět byl taky čitelnější. Byli tu ti, kteří šli s proudem, ti, kteří nešli, a ti, kteří tomu vzdorovali. PROMĚNY ARCHITEKTURY Chladný klasicismus Termín klasicistní patří k nejméně chápaným uměleckým pojmům. Mnozí jej zaměňují s termínem klasický, tedy odkazující na něco dříve ustaveného. Klasicismus sice skutečně odkazuje na antiku, ale především na její zásadní dělení do tříd (tedy klas ), přesněji na umění vysoké a nízké. To se projevovalo zejména v literatuře a dramatu, v architektuře se tato teze projevila důsledným prosazováním pravidelnosti, symetrie, geometrie. Klasicismus byl přímou reakcí na vášnivost baroka a klasicistní budovy jsou považovány za chladné, neemotivní. Klasicismus se na českém území prosazuje s nástupem osvícenství, tedy za vlády Josefa II. Právě za něj, konkrétně v roce 1784, byla sloučena čtyři pražská města (Staré Město, Malá Strana, Nové Město a Hradčany), čímž vznikla velká Praha tak, jak ji chápeme dnes. Klasicistních budov, které jsou používány dodnes, vznikla celá řada. K těm nejznámějším patří Stavovské divadlo, Slovanský dům, Bertramka nebo stále populární hostinec U Medvídků. Celnice U Hybernů dnes divadlo Hybernia vznikla v pozdním klasicismu, pro který se vžilo jméno empír. S empírovými budovami se často pojily velkolepé zahrady podle francouzského vzoru (Versailles). K významným architektům této doby patřil Antonín Haffenecker, který byl dvorním stavitelem a projektoval například Stavovské divadlo nebo realizoval tereziánskou přestavbu Pražského hradu podle plánů Nicola Pacassiho. /sul TOP STAVBY Stavovské divadlo Strahovská knihovna Letohrádek Kinských 43

44 NEBYTOVÉ PROSTORY BYZNYS ŽÁDÁ NOVÉ KANCELÁŘE Kromě bytů se v Praze nejvíce daří výstavbě nových kancelářských center. Hlavní město je byznysovým srdcem republiky, světové korporace navíc v české metropoli vytvářejí řadu globálních středisek sdílených služeb. Se vznikem dalších obchodních a skladových center už to tak slavné není. Ale ani v těchto segmentech se nejspíš rozvoj nezastaví. Daniel Novák V NOVÉM. Opravená budova bývalého Albatrosu na Národní třídě umožní Pražské správě nemovitostí, která objekt vlastní, aby si řekla o vyšší nájemné. FOTO MICHAEL TOMEŠ 44

45 NEBYTOVÉ PROSTORY ODEMČENÍ UZÁVĚR. Nové možnosti se kancelářským developerům otvírají díky zvažovanému odstranění stavebních uzávěr v rozvojových územích, jako jsou Bubny. Magistrát zvažuje, že nová výstavba by se tam mohla uskutečnit i bez nového metropolitního plánu. Stačit by měly studie pro jednotlivé oblasti. To ovlivní především rozvoj lokalit mezi Argentinskou a nádražím Praha- -Bubny a rovněž oblasti mezi Andělem a smíchovským nádražím, říká specialista na pronájmy kanceláří v poradenské společnosti JLL Petr Kareš. Za překážku dalšího rozvoje označují stavitelé kanceláří vztah mezi úřady a developery. Asi nejvíce nás brzdí komplikovaný legislativní a schvalovací proces. Pomohlo by nám také, kdyby Praha měla komplexní plán rozvoje, uvedl mluvčí skupiny HB Reavis Jakub Verner. O poptávku po nových prostorech přitom nouze není. Kanceláře žijí hlavně z expanze společností, které již na českém trhu působí. V poslední době monitorujeme především zájem z oblasti center sdílených služeb a IT sektoru, dodal Petr Kareš z JLL. Technologický pokrok kráčí rychle vpřed i ve stavebnictví. Administrativní centra postavená před deseti a více lety tedy rychle zastarávají. Aby si jejich majitelé nájemce udrželi, musejí budovy renovovat. Zásadní rekonstrukcí v současnosti prochází například v Praze na Národní třídě bývalé sídlo nakladatelství Albatros vlastněné Pražskou správou nemovitostí. Kompletní rekonstrukce a zvýšení standardu budovy nám umožní vybrat vyšší nájem, řekl k projektu šéf marketingu PSN Filip Schroll. PROMĚNA. Francouzský developer Unibail-Rodamco se pustil do zásadní modernizace nákupního centra na Chodově. KANCELÁŘE 3,2 milionu m 2 je celková plocha moderních kanceláří 339 tisíc m 2 bylo prázdných (10,6 procenta z celku) 330 tisíc m 2 je aktuálně ve výstavbě 19,5 eura je nejvyšší nájemné za m 2 a měsíc PRAMEN PRAGUE RESEARCH FORUM OBCHODNÍ CENTRA 734 tisíc m 2 je celková výměra 41 tisíc m 2 je ve výstavbě 125 eur je nejvyšší nájemné za m 2 a měsíc 586 m 2 je v Praze obchodních center na 1000 obyvatel (v celé ČR je to 682 m 2 ) PRAMEN CBRE OBCHODNÍ CENTRA SE MĚNÍ. Zatímco kanceláře pražským komerčním nemovitostem dominují, nových obchodních center už tolik nevzniká. Při pohledu do pražských statistik o nové výstavbě se například u loňského roku skví nula. Místo pro stavbu nových obchodních ploch přitom podle konzultantů v hlavním městě ještě je. Nákupní centrum má v budoucnu stát například přímo u stanice metra Vltavská, budování retailu se chystá rovněž u metra Dejvická. Nové obchody vzniknou rovněž v Holešovicích ve Veletržní ulici za Parkhotelem nebo u metra Bořislavka v Praze 6. Přestože se v Praze nachází třetina všech obchodních ploch v Česku, saturace pražského retailového trhu je pod celostátním průměrem. Navíc má Praha z celé republiky největší kupní sílu, soudí šéfka retailu v konzultantské firmě CBRE Katarína Brydone. Příležitostí pro developery obchodních ploch jsou nové bytové projekty vznikající na okrajích metropole. Rostou nové aglomerace a satelity, kde chybí občanská vybavenost. To je patrné hlavně v dynamicky se vyvíjejících pražských a středočeských oblastech čili lokacích, na které se specializujeme. Pozemků vhodných pro danou výstavbu pochopitelně přirozeně ubývá, nicméně příležitostí evidujeme stále dost, popisuje situaci Jindřich Kukačka, majitel společnosti KPD Group. Ta spolu s firmou Exafin staví v okrajovějších částech Prahy a ve středních Čechách nákupní parky. Hitem se stávají rovněž rekonstrukce obchodních center. Momentálně se přestavuje a dostavuje Centrum Chodov. Francouzský developer Unibail-Rodamco FOTO CENTRUM CHODOV 45

46 NEBYTOVÉ PROSTORY tam opakuje, co v roce 2013 udělal s Centrem Černý Most. Modernizaci již zažilo i Centrum Nový Smíchov. Tento trend míří na zvýšení komfortu zákazníků v obchodním centru, modernizaci prostor pasáží, vytvoření míst pro relaxaci a odpočinek, obměnu mixu nájemců, doplnění nejnovějších značek a v neposlední řadě na posílení segmentu food. To je trend, který rychle přichází ze západní Evropy i do Prahy s tím, jak se ve věku internetu pozvolna proměňuje funkce obchodního centra z čistě nákupní destinace na místo trávení volného času, líčí specialista na retail Ondřej Laně ze CBRE. Atraktivitu českého trhu pro obchodníky ukazuje fakt, že minulý rok přišlo do České republiky podle dat poradenské firmy CBRE celkem dvaadvacet retailových značek. Neodešla žádná. REKORDMAN. V pražských Horních Počernicích se nachází největší skladový komplex v Česku. Další logistické areály okolo hlavního města vznikají například v Jirnech u dálnice D11 nebo podél dálnic D6 ve směru na Karlovy Vary a D8 směřující do severních Čech a Německa. PRŮMYSLOVÉ NEMOVITOSTI 2,54 milionu m 2 je celková výměra 3,5 procenta je podíl prázdných skladů na celkové ploše 3,8 až 4,3 eura je nejvyšší nájemné za m 2 a měsíc PRAMEN 108 AGENCY NA D1 VYPRODÁNO. Výstavba průmyslových ploch v Praze a okolí těží nejen z potřeb metropole a vysoké kupní síly jejích obyvatel. Neméně důležitá je též strategická poloha ve středu Evropy na křižovatce dálniční sítě. Ta sice stále není dokončená, přesto je i ve stávající podobě pro stavitele skladů hlavní město doslova magnetem. Praha a okolí představují čtyřicet procent celkové nabídky industriálních ploch, uvedl Jakub Holec, šéf společnosti 108 Agency, která se pronájmem skladů zabývá. Atraktivitě metropole odpovídá honba za vhodnými parcelami. Například okolo dálnice D1 je už téměř vyprodáno. Nová území tam obce pro výstavbu uvolňovat nechtějí. Volné pozemky v Praze a v jejím bezprostředním okolí jsou v dnešní době unikát, sdělil šéf developerské firmy P3 pro Českou republiku Tomáš Míček. Zásadní chybou je podle manažera chybějící koncepce rozvoje hlavního města. To společně s nedostatečnou dopravní infrastrukturou brání dalšímu rozvoji nejen průmyslového developmentu, dodal. Kvůli omezené nabídce očekávají konzultanti zdražování nájmů. FOTO 3P /19 INZERCE PROMĚNY ARCHITEKTURY Pseudonávrat do minulosti V 19. století prošla Praha jednou z nejvýraznějších architektonických proměn. Postupně se bouraly barokní hradby a zasypávaly hradební příkopy. Na jejich místech a na místech starých tržišť vznikají moderní bulváry jako Václavské náměstí, Karlovo náměstí, Národní třída, Na Příkopě, Na Můstku. Přibyly mosty (doposud Praha spoléhala jen na Karlův) a zrodila se nábřeží, jak je známe dnes. Většina nové zástavby vznikala v takzvaných historizujících stylech (novogotika, novorománský sloh, novorenesance, novobaroko, novoklasicismus). V českém pojetí byly takzvané pseudostyly spojeny s rostoucím národním uvědoměním a budovy měly zachycovat velikost historie českého národa. Z toho pohledu se stala nejdůležitější stavbou budova Národního divadla navržená architektem Josefem Zítkem. Ten spolu s Josefem Schulzem navrhl také další novorenesanční dominantu Prahy, Rudolfinum. Josef Schulz zase stojí za neméně výraznou budovou, Národním muzeem. Další významnou osobností byl Josef Mocker, který krom rekonstrukcí různých starších budov (mimo jiné i chrámu svaté Barbory v Kutné Hoře) sám projektoval například novogotický kostel svaté Ludmily na náměstí Míru. Na přelomu 19. a 20. století Praha prožila ještě jednu architektonickou změnu. Při takzvané Pražské asanaci byl téměř kompletně zbourán Josefov a místo něho postupně vznikly další bulváry jako například dnes proslulá Pařížská ulice. /sul TOP STAVBY Podolská vodárna Rudolfinum Kramářova vila 46

47

48 DOSTAVBA METRA DÉČKO ŠANCE PRO 130 MILIONŮ LIDÍ A DEVELOPERY Nejvýznamnější a nejnákladnější připravovanou stavbou v Praze je nová trasa metra D. Kromě překreslení dopravní mapy může změnit rozložení sil na realitním trhu. Daniel Novák Jan Šindelář POPRVÉ KOPNOUT DO ZEMĚ by se podle pražské radnice mohlo v roce 2019, i když historie přípravy trasy D sahá až k přelomu osmdesátých a devadesátých let minulého století. Pokud ovšem půjde vše hladce. Výstavba jedenácti kilometrů z Písnice na náměstí Míru pak potrvá šest let a bude stát přes 50 miliard korun. Cesta k poklepání základního kamene ale bude ještě trnitá. Je nutné zahájit geologický průzkum, vytvořit projektovou dokumentaci pro stavební povolení. Paralelně je třeba zajistit kupní smlouvy k po- NÁMĚSTÍ MÍRU NÁMĚSTÍ BRATŘÍ SYNKŮ PANKRÁC OLBRACHTOVA NÁDRAŽÍ KRČ NEMOCNICE KRČ NOVÉ DVORY LIBUŠ PÍSNICE DEPO PÍSNICE 10 STANIC 4 ražené 5 hloubených 1 povrchová PRAMEN DPP zemkům pro výstavbu. Následně získat stavební povolení a další potřebná razítka. Průběžně je třeba vybírat zhotovitele jak projektu, tak následně samotné výstavby, vyjmenovává náměstek primátorky Petr Dolínek (ČSSD). Výsledek má stát za to. Deset stanic na trase bude obsluhovat automatický vlak se třemi vozy. Maximální přepravní kapacita bude 356 tisíc cestujících denně, což vychází za rok na 130 milionů lidí. Denní kapacita celého systému pražského metra se zapojením déčka zvýší na téměř 1,9 milionu cestujících. Nová trasa zcela změní veřejnou dopravu v oblasti Krče, Lhotky, Libuše, Nových Dvorů, Písnice a spádových území na jižním okraji Prahy. Město počítá s tím, že částečně uleví přetíženým ulicím a odlehčí i lince metra C. 48

49 DOSTAVBA METRA VÝSTAVBA TRASY D 1. ETAPA Pankrác depo Písnice 8 stanic 7,9 km 35,9 miliardy korun 2. ETAPA vlakové depo 3,6 miliardy korun 3. ETAPA Pankrác Náměstí Míru 2 stanice 2,7 km 11,9 miliardy korun PRAMEN DPP Otázkou zatím zůstává financování. Jisté je, že hlavní část nákladů ponese město. Bude si přitom muset vzít úvěr. Magistrát by jej ale rád namixoval s unijními i státními penězi. Protože Praha si historicky tyto velké stavby financovala vždy sama, což mi přijde nefér. Metro zdaleka nevyužívají pouze Pražané, doplnil Dolínek. Pokud jde o metro, město kromě výstavby trasy D zvažuje i prodloužení linek A či B až do depa Zličín. REALITNÍ ZLATÝ DŮL. Připravovaná nová trasa metra otevře nová území pro developerskou výstavbu. Mezi nejlukrativnější místa patří pozemky kolem budoucích stanic Nádraží Krč a Nemocnice Krč. Největším vlastníkem je tam rodina bývalého velkostatkáře Vojty. S pomocí developerské společnosti Reflecta Development tam plánuje výstavbu za několik miliard korun. Výstavba trasy metra D nejvýrazněji ovlivní především trh s bydlením. Pro nájemce kanceláří je ale docházková vzdálenost od metra a také dostupnost autem, které lokality kolem plánovaných stanic metra D díky Jižní spojce nabízejí, velmi důležitým faktorem při rozhodování, komentuje potenciál lokality šéfka průzkumu trhu v poradenské firmě BNP Paribas Real Estate Lenka Šindelářová. Na lukrativní nemovitosti v Krči se už mimo jiné vrhl největší stavitel bytů Central Group. Od Pražské správy nemovitostí tam nedávno získal starou ubytovnu, kterou hodlá přestavět na moderní ubytovací zařízení. Velký pozemek má poblíž Fakultní Thomayerovy nemocnice také bývalý politik za ODS a kontroverzní podnikatel Tomáš Hrdlička. NEMOCNICE KRČ. Vizualizace stanice metra D z dílny Metroprojektu. Zda bude zastávka skutečně vypadat takto, zatím není jisté. metra a zajistit výstavbu u budoucích stanic s výjimkou dvou zastávek v Krči. Jednání probíhají se šesti subjekty a nejsou ještě ukončena. Jména subjektů nebudeme zveřejňovat, dokud nebudou podepsány smlouvy, sdělil mluvčí dopravního podniku Jiří Štábl. Zájemci o vstup do společné firmy už s DPP podepsali dohody o mlčenlivosti. POČET CESTUJÍCÍCH PRAŽSKÉHO METRA (v milionech) VIZUALIZACE METROPROJEKT JEŠTĚ ZAJÍMAVĚJŠÍ PŘÍLEŽITOST se investorům otvírá v podobě plánované společné firmy s Dopravním podnikem hlavního města Prahy a magistrátem. Nápad z dílny DPP a pražské radnice má pomoci urychlit výkupy pozemků kolem PRAMEN ROPID 49

50 ROZHOVOR 50

51 ROZHOVOR Michal Kocián MĚSTO MUSÍ ŘÍCT, KDE SE CHCE ROZVÍJET Za jeho firmou jsou tisíce bytů a statisíce metrů kanceláří. V posledních letech ale výstavbu v hlavním městě podle jednoho ze zakladatelů a hlavních akcionářů developerské společnosti Finep Michala Kociána brzdí nejasná vize, kam, jak a zda vůbec se metropole chce rozvíjet. Pokud vím, Praha má volné zdroje v řádu desítek miliard korun, říká Michal Kocián. Hana Filipová, Daniel Novák Foto Anna Vacková Už i statistiky potvrzují, že výstavba v Praze stagnuje. Bojí se úřady povolovat nové stavby? V normálním případě, pokud přijde investor, nakoupí pozemky, v souladu s územním plánem připraví projekt, požádá o územní rozhodnutí a stavební povolení, by do procesu nemělo nic vstupovat a investor by měl v relativně krátkém horizontu získat platná povolení. V Česku, a zejména v Praze ale proces ovlivňují politici a různá občanská sdružení. Ti komerční výstavbu bohužel vůbec nepodporují. V Praze existují projekty, které nemají platné povolení pět i deset let. Zahraniční investoři toto prostředí opouštějí, protože nechápou, jak je možné, že nejsou v práv- ním státě schopni získat povolení. Český stát de facto dovolí blokovat a vydírat investory, kteří do země přinášejí kapitál. Kolik vašich projektů takto stojí? Neřekl bych, že stojí. Ale u všech projektů se prodloužila doba od nákupu pozemku po získání povolení v průměru na čtyři roky. V Německu dostanete povolení za šest až devět měsíců. Kteří konkurenti vám kvůli průtahům ubyli? Odešla jich spousta, třeba irský Ballymore, rakouský Immorent, francouzský SogeProm. Před krizí bylo v Praze asi 120 developerů. Není ale v pořádku, když má veřejnost právo se bránit, aby v okolí vyrůstaly stavby, co ničí nebo hyzdí prostředí? Veřejnost by určitě měla mít právo se vyjádřit k tomu, co se povoluje na vedlejších pozemcích. Pokud má relevantní argumenty, mělo by se k nim přihlížet. Problém je, že nefunguje proces zpracování připomínek a následného rozhodnutí. Chápu, že k povolení projektu přijde 100 připomínek. Ale stavební úřad by je měl ve velmi krátké době vypořádat, rozhodnout, a pokud investor splnil zákonné požadavky, povolení vydat. Myslíte, že úředník či spjaté zájmové skupiny čekají, až developer zaplatí? Myslím, že úředníci jsou dnes pod obrovským tlakem povolení nevydat. A jaká je motivace zájmových skupin? Záleží případ od případu. Ale vzhledem k tomu, že žalob je u každého projektu extrémně mnoho, řekl bych, že možnost komerčního vydírání do určité míry klesla. Co vše dnes musí developer slíbit, aby mohl postavit bytový komplex? Školky, parky? Město má pod sebou technickou a dopravní infrastrukturu, městské části občan- 51

52 ROZHOVOR DOBA OD NÁKUPU POZEMKU PO ZÍSKÁNÍ POVOLENÍ SE V PRAZE PRODLOUŽILA V PRŮMĚRU NA ČTYŘI ROKY. V NĚMECKU DOSTANETE POVOLENÍ ZA ŠEST AŽ DEVĚT MĚSÍCŮ. skou vybavenost. Město říká: chci, abyste postavili kompletní infrastrukturu, městské části říkají: nemáme peníze, chceme školky, dům s pečovatelskou službou, sportoviště. Na to ale platí obyvatelé i firmy daně. Jak je tedy možné, že se mají tyto stavby platit ze soukromých zdrojů investorů, respektive jejich klientů? Některé projekty jsou tak dnes zablokované kvůli tomu, že na investory dopadla zátěž, kterou projekt nemůže unést. Nehledě na to, že soukromí investoři tak nahrazují odpovědnost a roli města. Je tedy vedení Prahy prostě jen laxní? Hlavní role města je vybudovat infrastrukturu tam, kde se chce rozvíjet, protože chce ubytovat nové obyvatele a vytvořit pro ně pracovní příležitosti. Obojí přinese městu peníze. Pak přijdou soukromí investoři, banky, fondy, kteří uspokojí komerční poptávku a postaví byty, kanceláře, obchodní centra, výrobní a logistické areály. Na ty naváže město výstavbou veřejně prospěšných staveb pro sport, kulturu, vzdělání, zdravotnictví. To jsou přitom stavby, které vnímá veřejnost. Pokud je město nepostaví, veřejnost bude nespokojená. Praha si neuvědomuje význam vlastního rozvoje. Formálně má strategický plán, reálně však neprosazuje naplnění cílů, tedy kolik bytů, kanceláří či obchodních ploch chce postavit. Chybí i rozhodnutí, jakou Prahu chceme mít: moderní, kulturní, průmyslovou, zelenou Pomohla by nějaká změna v přerozdělování daní mezi magistrátem a městskými částmi? To je zajímavé téma, ale nepřemýšleli jsme nad tím. Pokud vím, Praha má volné zdroje v řádu desítek miliard korun. Problém je, že Praha má 57 městských částí, a i když se magistrát rozhodne naplnit svůj strategický plán, nemá nástroje, jak ho realizovat. Městské části totiž fungují s velkou mírou samostatnosti. A co městská část, to odlišná strategie. Často podle toho, jaké strany vyhrály volby. Na magistrátu vnímám snahu témata řešit, ale mnoho městských částí vyhlásilo neoficiální stavební uzávěru a zablokovalo výstavbu nejen komerčních, ale i veřejně prospěšných staveb. Nástrojem se stalo neposkytnutí souhlasu k napojení na dopravní komunikace či inženýrské sítě, takže investor není schopen splnit podmínky pro vydání povolení. Městské části by ale neměly zasahovat do procesu povolení. Bude pro vás tedy jednodušší dělat do budoucna development na malém městě? Ano, uvažovali jsme o tom, že budeme stavět třeba ve Středočeském kraji. Jak daleko ta úvaha došla? Analyzujeme podmínky. V posledních letech vzrostla kupní síla obyvatel, ekonomice se daří. Určitě budeme mapovat situaci v dalších městech, zejména tam, kde mají zájem o příliv kapitálu a řízený rozvoj, když v Praze tento zájem postrádáme. Když se vrátíme k podílu developera například na výstavbě infrastruktury: zvažované plánovací smlouvy mezi městem, městskou částí a developerem tedy nepovažujete za krok správným směrem? Vím, že developeři jsou připraveni se podílet na veřejné vybavenosti a technické infrastruktuře. Pomoc ale neznamená nahrazení odpovědnosti města. A pokud se vše neuchopí komplexně a s rozumnou mírou, nevyřeší situaci ani příspěvky od developera. Mimo jiné proto, že hodnota příspěvků zvyšuje cenu produktů. To je také jeden z důvodů, proč jsou kanceláře, nájmy a byty drahé. Dopadá celá situace i na ziskovost developerů? Dopadá na ceny produktů. Nehledě na to, že když pozemek vlastníte pět let, než k němu získáte povolení, narostou samozřejmě obrovsky finanční a provozní náklady, které musíte během této doby vynaložit. Je za téhle situace možné získat na pozemkové akvizice externí financování? Velmi obtížně. Je to další důvod, proč z trhu odešli menší investoři. Koupit pozemky za desítky či stovky milionů korun a pak je roky držet si může dovolit jen pár investorů. Dnes jsou projekty standardně financovatelné až od okamžiku, kdy získáte územní rozhodnutí. Kolik máte pozemků či projektů k prodeji? Sami vlastníme či máme smluvně zajištěny pozemky na výstavbu zhruba 10 tisíc až 12 tisíc bytů. Ovšem jen malá část je se stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Většina je v rámci projektu Západního Města? Máme asi šest nebo sedm lokalit, které jsou nad 100 tisíc metrů čtverečních, tedy velké lokality. Ale jako řada dalších developerů bojujeme s povoleními. Západní Město je dlouhodobý projekt. Musíte tam měnit územní plán? Na Západním Městě byl územní plán schválen v polovině devadesátých let a narážíme na nutnost jej aktualizovat, protože neodpovídá dnešním potřebám. Jenže iniciovat změnu plánu a čekat sedm let na její schválení, to nemá ve světě obdoby. Kolik projektů je čistě vašich a kolik jste koupili od jiných developerů? Zhruba polovinu projektů kupujeme od přímých vlastníků, například od restituentů. Druhých padesát procent jsme buď koupili od investorů, kteří měli zájem stavět, ale nepodařilo se jim získat povolení, nebo jsou to společné projekty s jinými partnery. Mluvíte až o sedmi lokalitách a 12 tisících bytů. Kolik se jich ještě vůbec do Prahy vejde? /17 INZERCE 52

53 Z našeho portfolia? Koupíme i vámi nabízenou nemovitost? Investor prověřený časem Stanovení tržní hodnoty vaší nemovitosti Nabízíme vám bezplatné stanovení tržní hodnoty vaší nemovitosti, například pro potřeby dědického řízení, prodeje nebo i výlučně pro vaši informaci. Odborná poradna Jste majitelem domu a potřebujete poradit? Navštivte naši online poradnu nebo si domluvte osobní schůzku. Náš tým odborníků vám rád nezištně pomůže vyřešit váš problém. Nabídněte nám Zvažujete nebo jste rozhodnuti pro prodej vašeho činžovního domu? Záleží vám na tom, aby vaše nemovitost skončila v dobrých rukou? Řekněte si PSN o zajímavou a nadčasovou cenovou nabídku. Z našeho portfolia Jsme majiteli více než 70 nemovitostí v Praze, Kladně, Pardubicích a Hradci Králové. Seznamte se s našimi domy třeba jsme i vaši sousedé! akvizice@psn.cz

54 ROZHOVOR Praha má obrovský potenciál růstu, hustota zástavby je proti jiným evropským městům výrazně nižší. Město si ale musí říct, kolik obyvatel chce mít a pro kolik je připraveno uspokojit potřeby z hlediska dopravy a služeb. Pokud vím, město disponuje plánem do roku 2030, v němž čeká nárůst asi o 200 tisíc obyvatel. Má-li takový scénář, čekám, že učiní kroky, aby se během těchto let postavilo minimálně dalších 100 tisíc bytů, to znamená asi 8,5 tisíce bytů ročně. Dalším argumentem pro výstavbu je stávající bytový fond, jehož průměrné stáří je přes šedesát let. Proto nesouhlasím s tím, že bytů je dost. Obnova bytového fondu a potřeba nových bytů jsou zásadní otázky a divím se, že se jim nikdo z politiků nevěnuje. Loni se postavilo extrémně málo bytů, asi 4,5 tisíce, deficit se tedy stále zvyšuje. CO MĚSTSKÁ ČÁST, TO ODLIŠNÁ STRATEGIE. ČASTO PODLE TOHO, JAKÉ STRANY TAM VYHRÁLY VOLBY. Jak hodnotíte celkově návrh zveřejněného metropolitního plánu? Hlavní problém máme s jeho nejednoznačností. Nejsme schopni podle něho spočítat, jaké funkce a v jaké kapacitě jsme schopni na dané pozemky umístit. Pokud by byl plán v této podobě schválen, může vzniknout de facto stavební uzávěra v celé Praze, neboť každá ze staveb bude napadena žalobami. Máte výhrady i vůči platným stavebním předpisům v metropoli? Podle platných stavebních předpisů by dnes například nevznikly Vinohrady. Mám obecné výhrady k českým předpisům a normám, které odpovídají spíše vysokému standardu Německa. Bohužel stavíme pro klienty, kteří mají sotva polovinu německé kupní síly. 54

55 ROZHOVOR Novelu stavebních předpisů tedy vítáte? Jsme rádi, že ministerstvo pro místní rozvoj činí kroky ke zjednodušení povolovacího řízení. Ovšem řada zdržovacích procesů dnes probíhá mimo stavební zákon, tudíž pouhá novela stavebního zákona nepomůže. Tam by pomohly jiné kroky. Jaké například? Systémové změny. Například vymahatelnost správních lhůt a práva obecně prostřednictvím soudních řízení. Dnešní stav je skutečně tristní. Práva vlastníka jsou porušována pod heslem v zájmu veřejnosti, který však reprezentují jedinci, kteří obcházejí projekt po projektu a svou cílenou blokací nic neztrácejí ani neriskují. Pomohlo by vytvoření úplně nového systému stavebních úřadů, oddělení politiky od čisté legislativy. Jsou vaše kroky mimo hlavní byznys tedy provozování realitní kanceláře, projekt Pro- Bydlení reakcí na situaci, kdy se nemůžete optimálně realizovat v samotném developmentu, anebo jde o řízenou expanzi? Máme dost projektů, i když se prodlužují procesy. Ale snažíme se rozšířit i do dalších oblastí. Obsadili jsme segment sekundárního bydlení, obchodů, prodejů, pronájmů a s tím logicky přišly i služby pro ČESKÉ NORMY ODPOVÍDAJÍ VYSOKÉMU STANDARDU NĚMECKA. BOHUŽEL STAVÍME PRO KLIENTY, KTEŘÍ MAJÍ SOTVA POLOVINU NĚMECKÉ KUPNÍ SÍLY. obyvatele, kteří řeší problém s bydlením, prodávají, kupují, vybavují či pronajímají. Zahrnuje snaha o komplexnost služeb i rekonstrukce stávajícího bytového fondu, především v panelových domech? Z pohledu klienta jako vlastníka panelového bytu ano. Systémové řešení bytového fondu v panelových domech je ale jiné, velmi těžké téma. Privatizací se vlastnictví velmi rozdrobilo a pracovat jakkoli s takovým bytovým fondem bude velmi obtížné. Kdyby se objevilo další sídliště s jediným vlastníkem, jako byla Písnice firmy ČEZ, nešli byste do toho? Uvažovali jsme o tom. Kvůli nedostatku nové výstavby rostou ceny i u starších bytů, i když kvalita je ve srovnání s novou výstavbou výrazně nižší. Nakonec tedy investice do stávajícího bytového fondu, pokud není v dezolátním stavu, nemusí být špatná. Začali jste stavět družstevní byty. Jsou v bydlení další segmenty, do nichž se hodláte pustit? Zajímají nás všechny segmenty nájemního bydlení. Připravujeme se tím i na dobu, která nemusí být z hlediska prodejů nebo cen tak optimistická. Kdy první nájemní projekt představíte? Až získáme povolení. Kdy to bude, ale nedokážu říci. Když půjde všechno dobře, třeba za rok. Rozšiřujeme nabídku na řešení bytové situace i pro obyvatele, kteří nemají vlastní prostředky nebo nejsou schopni si vzít hypotéku. Souvisí to s tím, že nájmy rostou, a tudíž už developerům nájemní projekty začínají vycházet? Nájemné skutečně roste a tím stoupá i zájem finančních investorů vlastnit portfolio pronajatých bytů. Stane se z výstavby nájemních bytů širší trend? PROMĚNY ARCHITEKTURY Poslední velký styl Secese bývá označována za poslední velký všeobecný styl, který se projevil ve všech formách umění. V architektuře secese vznikla v Anglii v osmdesátých letech 19. století transformací novobaroka ve zcela novou koncepci. Významným prvkem byla zdobnost, využívaly se rostlinné ornamenty. Není bez zajímavosti, že secesní stavby mnohdy netvořili architekti, ale malíři. Secese skvěle oživila historické centrum Prahy. První secesní stavbou bylo Café Corso v ulici Na Příkopě, které navrhl významný architekt Bedřich Ohmann. Café Corso dnes již neexistuje a na jeho místě stojí palác Příkopy. Mezi nejvýznačnější secesní architekty pražské secese patří kromě Bedřicha Ohmanna Osvald Polívka, Antonín Balšánek, Josef Fanta nebo Bedřich Bendelmayer. Přestože secese měla na to, aby se prosadila v českých zemích, poměrně málo času, vzniklo v tomto stylu hned několik výrazných a neopomenutelných budov. Secesní je hlavní budova hlavního nádraží (architekt Josef Fanta), častým cílem návštěvníků je Obecní dům od Antonína Balšánka a Osvalda Polívky nebo Bílkova vila (od Františka Bílka). Secese de facto skončila s nástupem první světové války. Ačkoli pražské budovy bývají i terčem kritiky za přílišnou zdobnost, krátká secesní éra měla jedno významné pozitivum: její krása přišla v době, která byla jinak spíše odpudivou kvůli probíhající asanaci a blížící se válce. /sul TOP STAVBY Bílkova vila paláce Topič a Praha na Národní třídě Obecní dům hlavního města Prahy 55

56 ROZHOVOR Předpokládám že ano. V současnosti je tato výstavba s výjimkou našeho družstevního bydlení téměř nulová. Budete pokračovat i ve výstavbě kanceláří? Určitě o to máme zájem. Problém je, že vhodných lokalit v přímém kontaktu s metrem v Praze moc není. Výstavbu kanceláří přesto zvažujeme i na jiných místech než na Západním Městě. Jak budou tyto projekty velké? Máme projekt velikostí srovnatelný s komplexem City West na Západním Městě. Uvažujeme ale i o jednotlivých kancelářských budovách. Plánovaná velikost je okolo 20 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy. V jaké fázi je zmíněný kancelářský projekt? Jsme ve fázi akvizice pozemků. Více o tom nemohu hovořit. Je povolovací proces u kanceláří jednodušší než u bytů? V rámci povolení zásadní rozdíl nevidím. Lehce se liší dopady výstavby, u bytové výstavby vzniká potřeba veřejné vybavenosti. U kanceláří zase převažuje téma dopravy. Vnímáte developerský potenciál, který skýtá plánovaná trasa metra D? Určitě zde potenciál je, ale neřekl bych, že zásadní. Příležitost k výstavbě je omezena na tři až čtyři stanice trasy D. Pozemky zde ale většinou vlastní silní investoři a na metro se už těší. Zároveň přímá výstavba nad metrem je pro rezidenční výstavbu nereálná. Navíc stále není zřejmé, kdy se trasa D začne stavět. Vaše projekty jsou vesměs dál od centra, nedávno jste ale udělali akvizici v Holešovicích. Znamená to posun do širšího centra Prahy? Obecně je snaha zlepšovat projekty, zvyšovat jejich architektonickou hodnotu a lokality blíž do centra tomu napomáhají. Řešíte i nějakou další akvizici v širším centru? Ano, například v oblasti Karlína. MICHAL KOCIÁN (48) Absolvent pražského ČVUT začínal po studiích v manažerských pozicích ve finančním sektoru. Spolu s dalšími spolužáky Pavlem Rejchrtem, Tomášem Zaňkem a Vladimírem Schwarzem pak v roce 1995 založili developerskou společnost Finep, kde je v současné době předsedou představenstva. V loňském roce Finep prodal zhruba 660 bytů a patřila mu necelá desetina trhu. Mohly by to být například hotely? O hotelech jsme už uvažovali. Především tam, kde máme velká území. Nepředpokládám ale, že bychom hotel vlastnili, spíš bychom jej stavěli pro cílového klienta. Čistě jako dlouhodobý finanční investor se ale projektů neúčastníte? Jsou dvě role, v nichž se obecně nacházíme. První je vlastní developerská společnost, která organizuje a připravuje výstavbu, zajišťuje povolení, staví a prodává. Druhou rolí je role finančního investora po dobu výstavby. V okamžiku dokončení je ale naším cílem stavby prodat. Zatím jsme v žádném projektu nezůstali po dokončení v pozici dlouhodobého investora. Stavíte byty v Mongolsku, před lety jste zvažovali Ukrajinu, Srbsko, dokonce Vietnam. Řešíte teď znovu expanzi do podobných destinací? Čas od času se díváme do různých zemí, teď například do Německa. Otvírat pobočku má ale smysl jen tam, kde budete fyzicky přítomen a schopen na místě řešit problémy. Co v Německu konkrétně chystáte? Sexy nám tam přijdou rezidenční projekty. Snadnost povolení je tam až neuvěřitelná. Zatím jsme ale pouze ve fázi úvah. Bytový projekt Jégého alej jste měli i v Bratislavě, chystáte tam něco dalšího? Koupili jsme zde další pozemky řádově pro tisíc bytů. A v Bratislavě máme ještě další dva projekty. Kdy ve slovenské metropoli začnete stavět? Předpokládám, že další projekt spustíme v příštím roce. Řádově to bude investice v miliardách korun. Kde jsou bratislavské ceny bytů ve srovnání s Prahou? Jsou na podobné úrovni. Také pozemky jsou tam obdobně drahé, i když v tomto případě se nám podařilo nakoupit dobře /19 INZERCE 56

57 Boutiques Praha PALLADIUM, nám. Republiky 1, Praha 1, první patro Tel.: OC NOVÝ SMÍCHOV, Plzeňská 8, Praha 5, první patro Tel.: TOSCA BLU CENTER, Kostečná 121/3, Praha1, Tel.: info: Fashion Lights toscablu.cz

58 ANKETA JAKÝ PROJEKT PRAZE NEJVÍCE CHYBÍ A PROČ? TOMÁŠ BÍLEK předseda představenstva společnosti Hochtief Praze již desítky let nejvíce chybí projekt kvalitního propojení mezi centrem města a letištěm v podobě rychlodráhy či prodloužení trasy metra. Jsme jedním z mála velkých evropských měst, která takové propojení nemají, a cestující, kteří přiletí do Prahy, nebo Pražané, kteří cestují do zahraničí, jsou odkázáni na alternativní způsoby dopravy většinou cenově nákladnější. Stejně tak Praze chybí projekt skutečných cyklotras v centru Prahy (a nikoli těch, které vedou odnikud nikam a ohrožují životy cyklistů) a síť půjčoven kol a elektrokol, což by umožnilo návštěvníkům i Pražanům cestovat po metropoli tímto ekologickým prostředkem. DUŠAN KUNOVSKÝ předseda představenstva Central Group Jsem developer bytové výstavby, takže mně v Praze chybí přelomový velký projekt s unikátním pojetím a autenticitou, který ukáže cestu změny od zanedbaných ploch a brownfieldů k jejich novému využití pro moderní městské bydlení. O přeměně těch skutečně velkých pozemků tohoto typu na nové obytné čtvrti se v Česku mluví už desítky let a pořád žádný výsledek. TAMIR WINTERSTEIN výkonný ředitel Lighthouse Group Vylepšení dopravní infrastruktury dokončení vnitřního a vnějšího okruhu, prodloužení metra linek D1, D2, linky A na letiště. Rychlá dostupnost a propojení městských částí jsou základem rozvoje a otevřou nové možnosti bytové i komerční výstavby. 58 OMAR KOLEILAT spolumajitel společnosti Crestyl Praha obecně nejvíce postrádá kvalitní rezidenční projekty. Životní úroveň stále roste a pevně věřím, že tomu tak bude i do budoucna. Lidé tak budou stále hledat lepší bydlení, aby ho vyměnili za to stávající. Historická zásoba pěkných a dobře postavených bytů a domů je nedostatečná a nových přibývá velmi pomalu. Kvalitní bydlení je tak nedostatkovým zbožím. PROKOP SVOBODA spolumajitel realitní kanceláře Svoboda & Williams Nabízí se odpověď, že Praze chybí projekt bez kompromisů, s atributy jako centrální lokalita, zeleň, klid, jižní orientace, krásné výhledy, terasa, parkování, špičková architektura, energetická úspornost a tak dále. Nicméně realista ve mně říká, že Praze nyní nejvíce chybí projekt, který by byl architektonicky odvážný, kvalitní a současný a zároveň by harmonicky zapadal do původní zástavby. Vzhledem k tomu, že v centru Prahy rychle ubývá brownfieldů, veřejná poptávka po takto architektonicky řešených projektech stoupá. JAMES WOOLF majitel společnosti Flow East Praze chybějí především moderní kancelářské budovy v centru města. Většina světových metropolí, ať už jde o Londýn, New York či o Berlín, jimi disponuje a přistupuje k nim s patřičnou hrdostí. V Praze bohužel takto situovaná moderní kancelářská zástavba není. Nájemci jsou tak nuceni volit hůře dostupné prostory v okrajových částech města s mnohdy komplikovaným dopravním spojením, daleko od hlavních uzlů veřejné dopravy a s horší občanskou vybaveností. PAVEL CITTA vedoucí oddělení akvizic Pražské správy nemovitostí Nemohu říci, že by mi zde vyloženě chyběla jakákoli megalomanská stavba, ať už rezidenčního nebo jiného typu. Praha je plná nádherných historických domů, které po řádné rekonstrukci mohou nabídnout pohodlné a luxusní bydlení. Mrzí mě, že jejich majitelé se o ně často řádně nestarají a nechávají je chátrat. ZDENKA KLAPALOVÁ ředitelka poradenské společnosti Knight Frank Osobně bych si v Praze nejvíce přála více projektů kultivujících brownfieldy. Například jako je projekt Harfa od Finepu a Waltrovka od Penty. Obecně Praze chybí kvalitní bytová výstavba v rámci města, nikoli na jeho okraji. Pochopitelně s tím související dopravní infrastruktura a záchytná parkoviště. Což jsou projekty, které postrádáme nejvíce. Bylo by též krásné, kdyby se v Praze zopakoval projekt, jako je Ladronka. Dělá město příjemnějším a atraktivnějším. TOMÁŠ MÍČEK ředitel společnosti P3 pro Česko V Praze již dlouho nevznikla budova, která by přispěla ke zkvalitnění kulturního a společenského života a zároveň se stala symbolem doby díky kvalitnímu a snadno rozpoznatelnému architektonickému zpracování. Může to být budova opery, filharmonie, muzea nebo knihovny. Návrh Národní knihovny sice již deset let rozděluje společnost, ale nic konkrétního se

59 nestalo. Je škoda, že zatím posledním uskutečněným projektem s neotřelým architektonickým řešením je Tančící dům, od jeho dokončení však uplynulo již 21 let. Krásné projekty vznikají i v mnohem menších městech. Například symbolem norského města Tromsø se stala právě nová prosklená knihovna, a to ve městě daleko za polárním kruhem, kde žije pouze 100 tisíc obyvatel! PETRA KOLÍNSKÁ náměstkyně primátorky Prahy a radní pro územní rozvoj VŠECHNY FIRMY NA JEDNOM MÍSTĚ Praze chybějí projekty na výstavbu nájemních bytů dostupných pro mladé lidi, občany s postižením či domy se službami pro seniory. Z veřejných institucí Praha stále čeká na moderní filharmonický sál i Národní knihovnu. Velkou realitní výzvou je zanedbané okolí mnoha stanic metra. Zde vidím velký potenciál pro spolupráci se soukromým sektorem. DAVID KRAJNÝ prezident realitní sítě RE/MAX pro Česko a Slovensko V Praze podle mě chybí dům pro seniory hotelového typu zaměřený na bonitní klientelu. Populace stárne a vzniká problém a ten se odkládá a neřeší. Obecně jsou podobně zařízené instituce nedostupné, což se netýká jen hlavního města. OMAR SATTAR generální ředitel poradenské společnosti Colliers International v Česku Praze chybějí větší soukromé studentské koleje, což je překvapivé vzhledem k vysokému počtu studentů, kteří ve městě žijí. Přibližně jen dvacet procent vysokoškoláků bydlí na kolejích. Ostatní žijí buď u svých rodin, nebo si ubytování pronajímají od soukromníků. Několik příkladů výstavby privátního /31 INZERCE REJSTŘÍK PLÁTCŮ DPH ŽIVNOSTENSKÝ REJSTŘÍK OBCHODNÍ REJSTŘÍK REJSTRIKY.E15.CZ MINUT PRO EKONOMIKU A BYZNYS

60 ANKETA JAKÝ PROJEKT PRAZE NEJVÍCE CHYBÍ A PROČ? studentského bydlení jsme již zaznamenali, nicméně s omezenou kapacitou. JIŘÍ BĚLOHLAV prezident skupiny Metrostav Praze chybí vnitřní městský okruh, z jeho plánované délky 32,1 km je v provozu jen 22 km a zcela chybí východní část. Chybí dobudovat Radlickou radiálu, Břevnovskou radiálu a Libeňskou spojku. Investice do dopravní infrastruktury jsou z hlediska kvality života klíčové. Hlavní město má v této oblasti zjevný dluh a ten se prohlubuje. EVA USAI BLUMENTAL Deloitte Advisory Mně osobně chybí velká koncertní síň s kvalitní akustikou, aby na každém místě v sále bylo možné si užít kvalitní zvuk hudebního tělesa, které hraje. Něco jako budovy Filharmonie v Berlíně, Portu nebo úplně nový moderní skvost v Hamburku. MARTIN VACHEK výkonný ředitel společnosti Daramis Klíčové je dokončení městského okruhu, vnitřního i vnějšího. Zlepšení dopravní obslužnosti Prahy přinese nejen zvýšení konkurenceschopnosti města, rozvoj podnikání a příliv investic, ale bude mít hmatatelný dopad na zlepšení kvality života Pražanů. DENISA VIŠŇOVSKÁ partnerka realitní společnosti Lexxus Praze chybí především komplexní řešení automobilové dopravy, které by umožnilo její plynulé fungování. Zároveň by mělo zajistit potřebnou kapacitu parkování. K výraznému zlepšení situace ale nepřispěje jen dobudování Pražského okruhu. Současná praxe zužování páteřních komunikací ubíráním jízdních pruhů, osazování zbytečných semaforů a zvyšování počtu úrovňového křížení je cestou k dopravnímu kolapsu. ILONA MANČÍKOVÁ majitelka Czech Republic Sotheby s International Realty V luxusním segmentu, na který se specializujeme, nabízí Praha mnoho výjimečných míst a nemovitostí jako jedinečné vily na Ořechovce či Hanspaulce nebo byty v historickém centru s geniem loci a s výhledem na Prahu. Ale chybějí mi tady developerské projekty dotažené do posledního detailu včetně interiéru. RADIM PASSER zakladatel a generální ředitel Passerinvest Group Praze nejvíce chybí vize rozvoje hlavního města na příštích dvacet až třicet let. Žádní porevoluční politici se ještě neodhodlali, aby zformulovali jasnou budoucí podobu města. Jak má být velké, jak by měla fungovat klíčová infrastruktura Pokud město nemá vizi, rozvíjí se živelně a neplánovitě. Postrádáme adekvátní urbanistický (metropolitní) plán, který by dával jasná pravidla pro rozvoj. Praha je také nesmyslně městem dlouhých vzdáleností, viděno z pohledu finančního, ale i praktického jak funguje veřejná doprava, školství i služby. Není dokončen vnitřní i vnější okruh Prahy (na řadě jeho míst není jasná trasa, která se mnohdy nesmyslně zpochybňuje). Chybí propojení mezi letištěm a centrem města. Pokud nemáme základní elementy vize rozvoje města, nelze se divit, že za sedmadvacet let po revoluci nevznikl žádný projekt srovnatelný například se starým Spořilovem, který byl vybudován mezi světovými válkami. MARCEL SOURAL majitel společnosti Trigema Praze chybějí projekty, za nimiž by stáli nejen renomovaní architekti, ale i mnohem početnější týmy, které skloubí architekturu s designem a uměním. Pak by zde mohly konečně vzniknout budovy, které díky této kreativní symbióze povýší současný development na novou úroveň. Zcela unikátních projektů, jež ve městě po roce 1989 vznikly, příliš není. Daly by se spočítat na prstech jedné ruky. JAN ŘEŽÁB majitel JRD Vnímám, že Praze nejvíce chybí dokončení silničního okruhu kolem Prahy, jehož dosavadní stav město zatěžuje. Infrastruktuře a logistice by také pomohl rozvoj metra. To by znamenalo nejen usnadnění pohybu v Praze, ale také zviditelnění Prahy a České republiky a vytvoření stopy současné generace pro budoucnost. NAĎA PTÁČKOVÁ generální ředitelka Skanska Reality V Praze mi chybějí některé infrastrukturní stavby jako například rychlé a moderní dopravní napojení na Letiště Václava Havla či Pražský okruh, který by v případě dobudování výrazně ulevil dopravní situaci. Jako příležitostná cyklistka bych také uvítala lepší bezpečnostní řešení některých úseků cyklostezek, zejména těch v centru města. Co se týče ostatních velkých projektů, postrádám v Praze ikonický projekt od světového architekta, díky němuž by se Praha zapsala do novodobé historie moderní architektury /15 INZERCE 60

61 A KAM SE BUDETE STĚHOVAT VY? DEVELOPED BY

62 CHYTRÉ MĚSTO TECHNOLOGIE PROMĚŇUJÍ MĚSTA Rozmach mobilních aplikací a dalších technologií ovlivňuje podobu bydlení a způsob života ve městech. Vše by mělo být propojitelné, přizpůsobitelné a měřitelné. Ne každá chytrá technologie dělá chytrým i město. Důležité je totiž především chytré řízení a osvícené vedení. Jan Vávra 62

63 CHYTRÉ MĚSTO MOBILNÍM TELEFONEM člověk ovládá stále větší oblast svého života. Na dálku může kontrolovat stav vytápění svého bytu, vytahovat rolety nebo dohlížet na pohodlí domácích mazlíčků. Je správcem inteligentní domácnosti. Trend již přichází také do Česka, část developerů se snaží novodobé zaklínadlo pojmout jako konkurenční výhodu a vlastní projekty uvozovat jako smart. To je případ společnosti Trigema, která se v Praze a Plzni prezentuje celkem sedmi chytrými projekty. Inteligentní ovládání zaručuje, že když přijdete z práce domů, byt vás přivítá přesně tak, jak vám to vyhovuje. Vytáhnou se například žaluzie, teplota v místnosti je nastavena podle toho, jak si dopředu zvolíte, může začít hrát hudba, které dáváte přednost, a podobně, vysvětluje mluvčí firmy Radek Polák. Společnost Trigema nabízí metr čtvereční řečeného chytrého bydlení za 60 až 80 tisíc korun, v případě prémiové varianty je to ještě více. Současný pražský cenový průměr dosahuje 75 tisíc korun za metr čtvereční. I tento relativně malý rozdíl dokládá, že domácnosti s přídomkem chytré dávno nepatří do oblasti science fiction. TREND ALE STÁLE VÝRAZNĚJI OVLIVŇUJE PODOBU CELÝCH MĚST. Mediálně exponovaným příkladem poslední doby je například využívání chytrých laviček, jež umožňují kromě posezení i nabití mobilního telefonu a přístup k internetu. Přídavné jméno chytrý však může nést téměř každý prvek městského prostoru od semaforů či domů přes popelnice a přechody. Analytik společnosti Deloitte Jan Sedliačik však před zjednodušujícím používáním pojmu smart varuje. Vůbec nesouvisí jen s technologiemi, ale s celkovým rozvojem města a jeho správou. Místo pojmu smart city by bylo vhodnější používat termín smart thinking, případně i smart government. Odrážel by tak důležitý aspekt městského rozvoje důvěru občanů k vedení 100 MILIARD KORUN dosáhnou v Česku podle odhadů do roku 2020 investice do sektoru smart služeb a řešení. metropole a směřování města, vysvětluje Sedliačik. Podobně smýšlí také ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek. Nejde přece o to, kolik solárních laviček se nainstaluje či kolik dobíjecích míst pro mobilní telefony přibude v ulicích města. Jde především o chytré řízení města a o osvícené vedení, říká Kadeřábek a dodává, že smart koncept je v českém prostředí nesprávně pochopen. Václav Jírovský z Ústavu bezpečnostních technologií a inženýrství ČVUT jej dokonce označuje za marketingové přebarvení starých technologií s minimálními změnami. NEJDE O SLOVÍČKAŘENÍ. Způsob, jakým jednotliví aktéři koncepci chytrých řešení pro dům či město pochopí, bude pro další proměnu českých domácností a měst určující. Sama Praha v aktualizovaném strategickém plánu uvádí, že k tomu, aby mohla města efektivně zavádět principy smart city holisticky a systémově, musejí nejprve zlepšit svou schopnost řídit vlastní rozvoj. Analytická část plánu zdůrazňuje, že případné další zaostávání v oblasti chytrých řešení by mohlo mít pro Prahu závažné ekonomické důsledky. Z hlediska trhu práce žije Praha rovněž ze své historické výhody dané nízkou cenou relativně kvalifikované pracovní síly v kombinaci s blízkostí rozvinutých trhů západní Evropy. Tato výhoda se však s růstem mezd a požadavkem na vyšší kvalifikaci pracovní síly vytrácí, konstatuje dokument z dílny Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy s tím, že v ukazateli HDP na obyvatele už Prahu přeskočila Bratislava. INSPIROVAT SE MŮŽE ČESKÁ METROPOLE NA ZÁPADĚ. Příkladem jí může být situace v nizozemském Eindhovenu, norském Stavangeru nebo britském Manchesteru. Tato města se zapojila do evropského projektu Triangulum podpořeného částkou 30 milionů eur z rozpočtu EU. Praha spolu s německým Lipskem a španělským Sabadellem jsou dalšími metropolemi, jež se mají pokusit zopakovat vyzkoušené projekty ve vlastních podmínkách. O jaké projekty jde? Eindhoven počítá do roku 2020 s razantní podporou elektromobility a sdílení aut ve dvou pilotních čtvrtích, Manchester zkouší proměnit studentskou čtvrť v moderní městskou část, která bude díky inteligentnímu systému rozvodů energie z obnovitelných zdrojů soběstačná. PRAŽSKÉ CHYTRÉ PROJEKTY, které dosud primátorka Adriana Krnáčová (za ANO) zmiňovala, se ale od těchto vzorů mírně liší. Do praxe by ráda zavedla popelnice, jež samy lisují odpadky, nebo aplikaci, jež řidičům ukáže cestu k nejbližšímu parkovacímu místu. Vizí, která by nejvíce odpovídala heslu smart thinking, je ovšem plán do roku 2030 kompletně elektronizovat styk s úřady. Na formulaci a naplňování příslušných chytrých vizí dbá městská firma Operátor 63

64 CHYTRÉ MĚSTO ICT, která momentálně promýšlí a dokončuje nástupnický projekt více než rok staré iniciativy Smart Prague. Ta měla sloužit jako platforma pro naplňování dlouhodobé vize chytrého města i jeho další propagaci. Pracujeme na nové koncepci, název Smart Prague navíc opouštíme. Chceme české pojmenování, nastal čas posunout se do další fáze, vysvětlila Kateřina Landlová z Operátora ICT. Před oficiálním představením nové iniciativy nechtěla být konkrétnější. Operátor ICT má na chytré projekty pro dvouleté období připraveno až 600 milionů korun. Veřejné peníze by však neměly představovat jediný zdroj jejich financování. Při loňském startu fungování platformy Smart Prague primátorka Adriana Krnáčová zmiňovala nutnost propojit soukromou a veřejnou sféru. Nemáme ambici tyto projekty přímo financovat, to by ani nebylo možné. Naší úlohou je vytvořit podmínky, zajistit infrastrukturu a propojit kreativní část s byznysem. Je nutné nalézt a kombinovat více druhů financování a nezatěžovat tak veřejné rozpočty, uvedla Krnáčová. RODÍ SE NOVÉ STAVEBNÍ TRENDY Světové ekonomické fórum upozorňuje, že na světě denně přibude 200 tisíc obyvatel měst a do roku 2050 v nich budou dvě třetiny populace. Tento jev s sebou nese naléhavou otázku: kde a jak budou bydlet? Fórum nastiňuje cesty, kterými se může výstavba obydlí ubírat. 3D TISK V Číně loni vytiskli první obytný dům, v Dubaji stejnou metodou vyrostly kanceláře. Technologie může prorazit také v Evropě, do konce roku má díky 3D tisku vzniknout ocelová lávka pro pěší přes jeden z mnoha amsterdamských kanálů. Přínosy tohoto řešení spočívají ve snížení nákladů až o polovinu a v minimalizaci ekologické zátěže. Prostě se vytiskne jen to, co je opravdu nutné, a odpadají starosti s odpadem. ODLÉVÁNÍ DOMU Z FOREM Metoda jihoafrické společnosti Moladi umožňuje levnou budovu doslova odlít. Plastové formy poslouží jako základ pro obvodové zdi, do nich se posléze nalije stavební materiál a nechá zatuhnout. Poté stačí jen desky odklopit. Dobré zkušenosti s touto metodou hlásí Tanzanie. Budovu okresního soudu postavila za 250 dolarů za metr čtvereční, což je polovina v porovnání s obvyklým postupem. Metoda se rozšiřuje hlavně v zemích třetího světa, kde podnebí nevyžaduje speciální důraz na izolační vlastnosti objektu. SPÁSNÉ MRAKODRAPY Nové konstrukční postupy mohou zvýšit dostupnost bydlení, základním předpokladem jejich masivního rozšíření je ale dostatek volné stavební plochy. Té však s růstem městské populace bude ubývat. Možným řešením je tedy expanze města do výšky. Závan budoucnosti v tomto duchu představuje podle Světového ekonomického fóra nejvyšší mrakodrap světa (828 metrů) Burdž Chalífa v Dubaji. Svou monumentalitou a kombinací hotelových, komerčních a rezidenčních prostor ostatně připomíná spíše svébytné město než budovu. SVOU ŠANCI SE JIŽ SNAŽÍ VYUŽÍT například Česká spořitelna, která předpovídá, že investice do sektoru smart služeb a řešení dosáhnou do roku 2020 celkem 100 miliard korun. A banka chce být v jejich financování významným hráčem. Spustila proto projekt Chytré město, jenž představuje možné konkrétní projekty od chytrého osvětlení po elektronické aukce. Spořitelna pak těmto a podobným záměrům vypracuje plán jejich financování. Příklady z Nizozemska, které patří v oblasti chytrých řešení mezi nejprogresivnější země, ovšem jen potvrzují, že technologická ani finanční stránka nemusí být tím nejdůležitějším faktorem inteligentních řešení. Města si v první řadě musejí stanovit, který problém chtějí řešit. Třeba pro čtvrté největší město Utrecht představuje největší výzvu řešení dopravní situace. Jiné nizozemské město, zhruba devadesátitisícový Heerlen, se snažilo vypořádat s odlivem kvalifikovaných pracovníků. Rozhodlo se proto podpořit vznik takzvaného Centra chytrých služeb, jež funguje jako technologický hub. Funguje již pět let a sdružuje přes 15 firem včetně oddělení Nizozemského statistického úřadu, jenž původně zvažoval přestěhování svých kanceláří úplně mimo město. Právě zvládnutá spolupráce soukromého a veřejného sektoru je podle analytika Deloitte Jana Sedliačika ideálním příkladem chytrého řízení města. Nizozemsko však nabízí i další pozitivní vzory. Sedliačik výslovně jmenuje například projekt revitalizace brownfieldu v Rotterdamu. Na místě mohly výhodně vyrůst kanceláře a výrobní závody, podmínkou však bylo, aby po určitou dobu zaměstnávaly konkrétní počet hendikepovaných osob. Ani v tomto pojetí chytrého města s důrazem na procesy místo technologií nechybí prostor pro zapojení inovací. Radnice mohou těžit z principu sociálních sítí, decentralizovaného přístupu a využívání velkých dat. Výsledkem pak není využívání technologií k naplňování konkrétních vizí, ale rovnou k jejich stanovení a to za větší účasti veřejnosti. Například Amsterdam v rámci projektu Budget Monitoring zajišťuje větší transparentnost rozpočtů a počítá také s větším zapojením občanů do rozhodování o rozpočtových prioritách. V Česku dokonce pokroky v telekomunikaci umožňují obcím pořádat takzvaná minireferenda, při nichž prostřednictvím aplikace Mobilní rozhlas rozesílají občanům hlasové zprávy či SMS s možností zvolit nejlepší variantu popisovaného problému. O tom, že jde o perspektivní a progresivní segment, svědčí skutečnost, že brněnská Neogenia, tvůrce Mobilního rozhlasu, vyjednává o možnostech expanze na trhy sousedních zemí. Zároveň se ukazuje, že technologická řešení a moderní trendy nemusejí být přínosem jen pro velká města. 64

65 CHYTRÉ MĚSTO PRÁVĚ POTENCIÁLNĚ EXKLUZIVNÍ ASPEKT smart cities kritizuje část společenských vědců, kteří si z povahy svého zaměření všímají stratifikace a společenských nerovností. Sama myšlenka smart cities je jistě bohulibá, říká antropolog Michal Lehečka z iniciativy Anthropictures, bohužel jako vše v současném velkoměstském životě cílí na nejprogresivnější skupinu městských obyvatel, jíž se někdy říká kreativní třída. Tato skupina v určitém smyslu určuje trendy ve vývoji současného města. Co tomu ale řeknou lidé, kteří nejsou tak socioekonomicky výkonní, světonázorově uvědomělí a technologicky zdatní? Největší slabinou všech inovativních snah bývá podle Lehečky to, že bývají skrytě PRVNÍ V ČESKU. V parku Václava Havla FOTO ČTK v Litoměřicích instalovali před rokem první solární lavičku v Česku, kterou lze využívat k dobití telefonu nebo tabletu. exkluzivní, tedy alespoň po nějakou dobu. Někteří obyvatelé tak zůstávají stát stranou, v horším případě se jim život ve městě odcizuje, dodává antropolog. Přesto mají inovace spojené s chytrým městem obrovský společenský potenciál. Sociální citlivost vůči každodennímu životu méně viditelných skupin městských lidí musí být nezbytnou součástí snah pro rovnoměrný rozvoj města, doplnil Lehečka. SOUČASNÁ PRAXE je však podle něho spíše taková, že velká města se zaměřují na budování vlastní značky se snahou zajistit si v mezinárodní komunitě cool status. Všechny tyto snahy a procesy podléhají tržní logice, tudíž i uvažování jednotlivých stran v tomto procesu je /10 INZERCE PROSTORNÉ BYTY S PŘEDZAHRÁDKOU PŘÍMO V PROKOPSKÉM ÚDOLÍ B tel.: , info@lexxusnorton.cz,

66 CHYTRÉ MĚSTO vedené podobnými zájmy, vysvětlil Lehečka. Jedním z měst, která se stala ve skutečnosti svou vlastní značkou, je španělská Barcelona, respektive celý region Katalánska. Ačkoli chytrá řešení, zejména v oblasti energetiky, akcentují hodnoty jako soběstačnost, udržitelnost či nezávislost, z hlediska ekonomické logiky bývají firmy v dané oblasti působící velmi těsně provázány s vývojem mezinárodního hospodářství. Podle statistik katalánských úřadů založila téměř pětina firem chytrého sektoru vlastní zahraniční pobočky. Jedenapadesát procent jejich celkové produkce a ekonomické aktivity se navíc orientuje mimo Španělsko nejčastěji jde o podniky v oblasti datových služeb či výrobce chytrých zařízení a prvků pro internet věcí. TATO ČÍSLA DOKRESLUJÍ Lehečkova slova o nové kreativní třídě relativně bohatých globálních občanů, pro něž je život s moderními technologiemi naprostou přirozeností i zdrojem výdělku. Jsou to do značné míry právě tito profesionálové, pro něž se chtějí stát metropole dostatečně lákavé, jak ostatně vyplývá i z pražského strategického plánu. Popsaný vývoj však MĚSTA MŮŽE ZAHLTIT NOVÝ TYP VIZUÁLNÍHO SMOGU Technologie proměňují nejen fungování a rozšiřování aglomerací, ale také vnímání městského prostoru. Právě takový potenciál má takzvaná rozšířená realita, speciální vizuální vrstva, jež doslova dokresluje vjemy viděné běžným okem. Stačí se například přes hi-tech brýle, smartphone či tablet podívat na konkrétní budovu a obrazovka ukáže například to, které obchody v daném místě sídlí a jaké speciální akce právě nabízejí. Hongkongský designér a filmař Keiichi Matsuda ale ve svých experimentálních filmech varuje před vznikem takzvané hyperreality rozšířená realita v jeho vizi nabírá podobu spamu nové generace, kdy pohled na město připomíná reklamní leták. Fakt, že Google přede dvěma lety zastavil prodej svých chytrých brýlí, nicméně naznačuje, že popsané obavy jsou zatím spíše liché. FOTO KEIICHI MATSUDA s sebou nese i nepředvídatelné důsledky například v podobě služeb sdílené ekonomiky typu Airbnb. Přestože se města profilují jako chytrá, ne všechny inovace a trendy mají pod přímou kontrolou. Právě službě Airbnb, která umožňuje sdílet ubytování, vytýkají radnice, že zrychluje růst nájmů ve městech. Vytváří totiž prostor pro spekulanty, kteří skupují apartmány, jen aby je mohli pronajímat turistům. Americký technologický server The Verge zmiňuje airbnb efekt ještě v širším kontextu. V momentu, kdy nové chytré aplikace začne využívat nadkritické množství uživatelů, vzniká takzvané airspace místo, které původně vynikalo jedinečností, v konečném důsledku vypadá jako všechna ostatní, ať už se nachází na kterémkoli místě planety. Přímo doprostřed rezidenčních oblastí se podle The Verge snášejí výsadky turistů a kavárny, které digitálním nomádům doporučuje geolokační aplikace Foursquare, nakonec připomínají jedna druhou. DOKLÁDÁ TO ZKUŠENOST spoluzakladatele německé poradenské firmy Third Wave Igora Schwarzmanna. Když zavítá do nového města, podívá se na Foursquare PROMĚNY ARCHITEKTURY Český unikát S novým stoletím se před první světovou válkou v Praze pokusil prosadit ještě jeden styl kubismus. Ten se nejprve objevil v malbě a téměř nikde jinde než u nás se do architektury neotiskl. V Česku se však pár výrazných architektů pokusilo přetavit vize Georgese Braqua a Pabla Picassa do stavebnictví, a výsledkem je pár unikátních budov, které dodnes patří k tomu nejzajímavějšímu v české metropoli. Nejvýznamnějšími tvůrci kubistické architektury v Praze byli Josef Gočár a Josef Chochol, ale kubistické prvky používal například také Pavel Janák či Otakar Novotný. Gočár stojí za mimořádným domem U Černé Matky Boží, který je asi nejslavnější kubistickou stavbou na světě. Chochol zase vytvořil unikátní Kovařovicovu vilu pod Vyšehradem. Mezi nejvýznamnější architektonické památky 20. století patří také Učitelské družstevní obytné domy v ulici Elišky Krásnohorské od Otakara Novotného. Po ustavení Československa Josef Gočár s Pavlem Janákem vytvořili zcela nový styl. Dostal jméno rondokubismus a jinde na světě se neobjevil. Gočár v něm vyprojektoval budovu Legiobanky v ulici Na Poříčí, Janák Palác Adria, z dalších budov jmenujme vilu Josefa a Karla Čapků (architekta Ladislava Machoně) nebo Radiopalác od Aloise Dryáka. Tento styl se ve své době stal terčem kritiky podobně jako kubismus. Nejčastěji se vůči němu vymezovali funkcionalisté. Určitého uznání se mu dostalo až v padesátých letech. /sul TOP STAVBY Dům U Černé Matky Boží Kovařovicova vila Palác Adria 66

67 na seznam doporučovaných restaurací, barů a klubů. Jenže v posledních letech vypadá každá nová kavárna v podstatě stejně jako ostatní podniky doporučované Foursquare. Ať už jsou na Ukrajině, v Číně, v USA nebo v Koreji. Schwarzmann si všímá týchž stolů z neopracovaného dřeva, odhalených cihel a ze stropu visících klasických žárovek. Spolu s tím, jak se bonitní skupina lidí přesouvá mezi různými místy propojenými technologií, šíří se i určitý konkrétní typ vkusu, poznamenává The Verge. Města mají nicméně v technologicky globalizovaném světě relativně omezené manévrovací možnosti. Stále více metropolí včetně Prahy se snaží například podmínky provozování Airbnb regulovat s cílem omezit spekulativní potenciál služby a stanovit strop, na kolik dní v roce lze tímto způsobem byt pronajmout. ENERGIE ČESKA další téma magazínu KROMĚ ZAVÁDĚNÍ RŮZNÝCH RE- GULACÍ se však radnice mohou zaměřit i na aktivní politiku. Ukázal to New York. Loni dokončil svůj první projekt bytového komplexu městských mikroapartmánů. Ve východní části Manhattanu tak vzniklo 55 bytových jednotek o velikosti 24 až 33 metrů čtverečních. Nájemné činí 950 až 1500 dolarů, tedy o necelou třetinu méně, než je v oblasti běžné. Specifická volba řešení prostřednictvím mikrobytů dává smysl nejen z hlediska výše nájmů, ale i sociodemografických tendencí spojených s rostoucím fenoménem takzvaných singles, domácností, které obývá jen jedna osoba. Konkrétně v New Yorku tvoří podle listu USA Today přes 60 procent pronajímaných bytů menší jednotky obývané maximálně dvěma osobami. Mladá generace navíc odkládá založení rodiny v celém vyspělém světě. To města ještě více tlačí, aby se přizpůsobila trendům nejen v oblasti technologií. Pro příjemný život v chytrém městě prostě zdaleka nestačí jen instalace inteligentních laviček /40 INZERCE České energetické firmy v zahraničí Budoucnost české jaderné energetiky Vodíková energetika Inovace: Příklady nové energetiky Smart Energy V PRODEJI OD OBJEDNÁVEJTE I PŘES SMS! POŠLETE SMS NA ČÍSLO VE TVARU: ENERGETIKA JMÉNO PŘÍJMENÍ ADRESA MĚSTO PSČ Cena každé přijaté SMS je 99 Kč vč. DPH (zahrnuje poštovné i balné). Provozuje CN INVEST, a. s., infolinka ve všední dny 8 16 hod.,mobil@cninvest.cz,

68 NEJMODERNĚJŠÍ METROPOLE SVĚTA STOCKHOLM, ŠVÉDSKO Švédská metropole vyniká v evropském kontextu počtem start-upů s hodnotou přes miliardu dolarů, které v ní sídlí. Takové mety by časem mohla dosáhnout třeba také začínající firma ChromaWay, která ve spolupráci se švédskými úřady převádí katastr nemovitostí na takzvaný blockchain, sdílenou veřejnou databázi, na jejímž základě funguje například kryptoměna bitcoin. Mohl by tím zefektivnit realitní byznys i chod státní správy. Technologický pokrok se snaží do svých plánů zahrnout i sama stockholmská radnice: do pěti let mají veškeré platby ve městě probíhat bezhotovostně. JIN-ČCHUAN, ČÍNA V pevninské Číně aspiruje na lídra v oblasti chytrých řešení dvoumilionové hlavní město autonomního regionu Ning-sia na severu země. Rozbíhá se tam téměř dvě stě pilotních projektů, jež počítají například s rozpoznáváním tváří cestujících v městské hromadné dopravě či využitím hologramů na radnici. Tváře obyvatel tak de facto suplují funkci kreditní karty, po identifikaci jednotlivce se z jeho konta strhne příslušná částka například právě za jízdné. MÍSTA, KTERÁ UDÁVAJÍ SMĚR Téměř všechna města, která se chtějí pyšnit přídomkem chytrá či moderní, spoléhají na využití technologických inovací v dopravě a energetice. Aglomerace, jež chtějí v globální konkurenci vyniknout, musejí udávat trendy také v dalších oblastech. Jan Vávra SOUL, JIŽNÍ KOREA Město se zvládlo vypořádat s prudkým růstem počtu obyvatel. Mezi lety 1960 a 1990 do něj z venkovských oblastí země přicházelo na 300 tisíc lidí ročně. Architektura města tak možná nevyniká estetickou rovinou, nahrazuje to však funkční stránkou věci. Desetimilionová metropole nyní tvoří pětinu populace celé země a stalo se z ní jedno z nejvýznamnějších ekonomických center jihovýchodní Asie. Analytická společnost 2thinknow připomíná, že v Soulu se podává více patentových žádostí než v kterémkoli jiném městě. AMSTERDAM, NIZOZEMSKO V porovnání s ostatními zmíněnými městy je Amsterdam malý (800 tisíc obyvatel), unikátním způsobem však propojuje vysokou kvalitu života s technologickým rozvojem a využitím moderních trendů. Již před 13 lety radnice zavedla funkci takzvaného technologického ředitele, který začal koordinovat datové projekty Amsterdamu. Právě inteligentní práce s velkým množstvím dat napomáhá městům stát se opravdu chytrými. HONGKONG V případě Hongkongu lze jen těžko vybrat jednu kategorii, která jej činí progresivním. Celé hospodářství tohoto regionu doslova stojí na hi-tech technologiích a službách; ty tvoří 51 procent hongkongského exportu. Tento podíl může v budoucnu dále růst, pro letošek si totiž Hongkong naplánoval pilotní provoz svých smart projektů, jež zahrnují řešení od řízení dopravy přes správu osvětlení až po navigaci. 68

69 NEJMODERNĚJŠÍ METROPOLE SVĚTA SAN FRANCISCO, USA Život aglomerace ovlivňuje sousedství proslaveného Silicon Valley, sídla nejhodnotnějších technologických firem jako Alphabet, Apple či Facebook. Pouze ve státu New York má svá ústředí více firem z žebříčku časopisu Fortune, který každoročně zveřejňuje pět set korporací s nejvyššími obraty. LONDÝN, VELKÁ BRITÁNIE Největší britské město čeká i po brexitu intenzivní rozvoj, během dvou let v něm má přibýt deset železničních linek. Děje se tak v rámci v současnosti největšího evropského stavebního projektu s názvem Crossrail. Jeho hodnota dosahuje 16 miliard liber. Londýn ale vyniká i v kontextu celé globální ekonomiky, podle BBC se v něm nachází více pracovních pozic v oblasti IT než v celé Kalifornii. SINGAPUR Městský stát patří mezi nejkonkurenceschopnější oblasti světa. Byznys láká mimo jiné na relativně nízké korporátní daně, které nepřevyšují 17 procent, příjmové taxy se pak pohybují mezi 0 a 20 procenty. Státní správa vyniká efektivitou, mimo jiné i díky využívání propracovaného virtuálního 3D modelu města. Ten umožňuje dynamicky promítnout dopady konkrétních opatření na chod života v metropoli. V podstatě všechny služby státní správy jsou k dispozici on-line. NEW YORK CITY, USA Metropole východního pobřeží Spojených států se loni dočkala na akci Smart City Expo World Congress ocenění nejlepší chytré město roku. Získala je hlavně projektem proměny zastaralých telefonních budek v místa s Wi-Fi signálem a nabíječkou. Obecně jí nahrává také robustní síť nadzemní a podzemní dráhy stejně jako vysoký počet IT firem a start-upů, které v ní sídlí. TOKIO, JAPONSKO Japonské hlavní město patří se 14 miliony obyvatel mezi nejlidnatější města světa. Stále větší význam a prostor v něm ale v důsledku technologického pokroku mají dostávat roboti a umělá inteligence. V tomto směru budou představovat milník tokijské letní olympijské hry v roce Stroje s umělou inteligencí by měly zvládnout navigovat návštěvníky v hotelích a na letištích, nosit zavazadla, překládat z cizích jazyků a řídit taxíky. 69 FOTO PROFIMEDIA.CZ 10X

70 SVĚTOVÁ INSPIRACE ZE STARÉHO NOVÉ. ALE ŠETRNĚ Přestavby starých průmyslových areálů, budovy šetrné k životnímu prostředí, a nejlépe kombinace obojího. Takový je trend developmentu v zahraničí. Zatímco na počátku tisíciletí svět ohromovaly mrakodrapy a futuristické projekty na efekt, dnes patří v Evropě k nejoceňovanějším stavbám originální konverze brownfieldů a trvale udržitelné vize urbanistických celků. BE-MINE Beringen, Belgie VIZUALIZACE BE-MINE NV 70

71 SVĚTOVÁ INSPIRACE Denisa Holajová SVĚTEM SE ZROVNA PROHÁNĚLA KRIZE finančních trhů, když se hitem světového realitního veletrhu Mipim 2008 stal projekt Crane Track (v nizozemském originálu Kraanspoor) postavený v Amsterdamu. Originalita spočívala v tom, že nová kancelářská budova na vodě vznikla přestavbou někdejší kolejové dráhy pro jeřáby. Nápad nizozemského architekta Trudeho Hooykaase zachránil industriální památku z roku 1952 před demolicí. Opuštěným přístavním dokům vdechl nový život a během následujících několika let se staly atraktivní byznysovou adresou. Hooykaas navrhl posadit na 270 metrů dlouhou, 8,7 metru širokou a 13,5 metru vysokou betonovou dráhu pro dva přístavní jeřáby třípodlažní budovu o stejné délce a šířce 13,8 metru. Prosadit tuto vizi vyžadovalo změnu územního plánu, který počítal se zbouráním jeřábové dráhy a výstavbou kontejnerových domů, a přesvědčit některého developera o rentabilitě projektu. Té nakonec uvěřila nizozemská firma ING Real Estate Development. Skleněná budova o 10 tisících čtverečních metrech, kterou tvoří lehká ocelová konstrukce, má vymoženosti moderních zelených kanceláří. Dvojitá fasáda zajišťuje termoregulaci a zároveň umožňuje přirozené větrání. Venkovní plášť tvoří skleněné hydraulicky ovládané žaluzie, budova využívá solární energii i vodní energii z kanálu Het Ij. 270 METRŮ DLOUHÁ dráha pro přístavní jeřáby v Amsterdamu posloužila nizozemskému architektu Trudemu Hooykaasemu jako základ pro lehkou skleněnou kancelářskou budovu. KRAANSPOOR Amsterdam, Nizozemsko obloženy speciálními dlaždicemi, které jim umožňují splynout s historickými objekty přístavu. Jde o první rezidenční projekt v Dánsku, který nese značku Nordic Eco label. Rovněž v Dánsku ve městě Aarhus vznikl v někdejším průmyslovém přístavu projekt Iceberg (v originále Isbjerget) zahrnující na dvě stě bytů. Francouzští, dánští a nizozemští architekti se inspirovali tvary plujících ker a ledovců a navrhli bílé ostře řezané střechy otvírající pohledy na moře, město i okolní lesy. V sousedním Švédsku byli architekti postaveni před výzvu, jak přesunout rovnou 18 tisíc obyvatel města Kiruna zhruba o tři kilometry na východ, protože jejich domovy ohrozila eroze způsobená dvě desítky let trvající těžbou železné rudy. Zrodil se megaprojekt New Kiruna, jehož developerem přitom bylo samotné město Kiruna. NEW KIRUNA Kiruna, Švédsko FOTO OTH ARCHITECTEN NEVYUŽÍVANÉ PŘÍSTAVY obecně jsou v posledních letech oblíbenou lokalitou developerů. Ve starých docích v kodaňském přístavu vznikl rezidenční projekt Krøyers Plads tvořený 38 luxusními apartmány, náměstím a promenádou s restauracemi a kavárnami včetně světoznámé restaurace Noma. Fasády budov jsou VIZUALIZACE THE NEW KIRUNA 71

72 SVĚTOVÁ INSPIRACE FOTO ABBADIE HERVE JAK MŮŽE VYPADAT PROMĚNA BROWNFIELDU v pulzující čtvrť, ukázal na letošním jarním veletrhu Mipim ve francouzském Cannes projekt be- -MINE. Cenu Mipim Awards 2017 získal za nejlepší development městské regenerace. Vznikl na desetihektarovém území bývalého hnědouhelného dolu v belgickém MAGASINS GÉNÉRAUX. Pantin, Francie Beringenu, který je zároveň největší industriální památkou Flander. Do projektu se zapojilo několik developerů, belgických i zahraničních architektonických a designérských studií, město Beringen i samospráva provincie Limburk. Výsledkem je nejen celkem 50 tisíc čtverečních metrů rezidenčních ploch, škola a 18 tisíc metrů čtverečních maloobchodních prostor, ale především originální zážitkový park se spoustou venkovních i vnitřních atrakcí zahrnujících řadu nejrůznějších lezeckých stěn, potápěčské centrum nebo poznávací stezky odkazující na historické využití území. Rovněž oceňovaným projektem, dokončeným v loňském roce, je přestavba někdejších rozsáhlých skladů na obilí a mouku ve francouzském přístavu Pantin. Sklady z roku 1931 rozprostřené na břehu vodního kanálu se pod vedením architekta Frederika Junga přeměnily na dvě energeticky úsporné kancelářské budovy nazvané Magasins généraux, s duchem industriálního dědictví a moderním parkem na střeše objektu. Tím ovšem oživení brownfieldu v rámci projektu Port de Pantin teprve začalo. Ve výstavbě jsou hotel se 400 lůžky, promenáda a volnočasový areál /10 INZERCE PROMĚNY ARCHITEKTURY 72 Funkce především Za první republiky se začal ustavovat funkcionalismus a ten architekty ovlivňuje dodnes. Nový styl vycházel z teze, že forma architektury je dána jejím účelem, tedy funkcí. Proto funkcionalisté odmítali jakoukoli zdobnost. Nejvýznamnější architekti pražského funkcionalismu a konstruktivismu byli Josef Gočár, Pavel Janák, Ludvík Kysela, Otakar Novotný, Antonín Pfeiffer, Ladislav Machoň a Jan Zázvorka. K nejvýznamnějším funkcionalistům v celoevropském měřítku pak patří také Adolf Loos, jehož dílo však v Praze není příliš zastoupené (postavil tu dvě překrásné vily). V tomto období byl také naposledy významně přestavěn Pražský hrad. Za jeho rekonstrukcí stál architekt slovinského původu Josip Plečnik, jehož tvorbu však nelze zařadit čistě do žádného z univerzálních stylů. Za druhé světové války Praha utrpěla v porovnání s jinými evropskými metropolemi jen minimum škod. Přesto některé historické budovy čekala rekonstrukce (především Emauzský klášter či část Staroměstské radnice). Do pádu železné opony se v Praze prosazoval socialistický realismus, stále poněkud hanlivě zkracovaný na sorela. Tento styl dnes začíná odborná obec stále důkladněji zkoumat a po fázi jednoznačného odmítání přichází střízlivé hodnocení. Navíc v této době začal vznikat jeden z nejvýraznějších urbanistických experimentů, které Praha zažila Jižní Město. Stavěly se velké silnice napříč metropolí, takzvaná velká Praha dostala téměř současnou podobu. Nejvýznamnějšími architekty poválečného období byli Karel Prager (nová scéna Národního divadla) a Věra a Vladimír Machoninovi (obchodní dům Kotva), kteří tvořili takzvané brutalistické budovy. /sul TOP STAVBY Barrandovské terasy Winternitzova vila obchodní dům Máj

73 Strong Commercial Bank in the Czech Republic and Slovakia HB Reavis FINEP Czechoslovak Group CD Cargo ČESKÉ RADIOKOMUNIKACE CZK 1,250,000,000 5Y Senior Bond Issue Floating Rate Note Joint Lead Manager CZK 201,000, Y Secured Bond Issue 3.75% Lead Manager CZK 1,002,000,000 5Y Senior Bond Issue Floating Rate Note Joint Lead Manager CZK 500,000,000 7Y Senior Bond Issue 1.26% Lead Manager CZK 4,049,000,000 Syndicated Term and Revolving Facilities Mandated Lead Arranger MEDICON Group AGEL AGEL SK AQUAPALACE RESIDOMO EP Infrastructure CZK 454,000,000 Term and Revolving Facilities Sole Arranger and Senior Lender Syndicated Term Facilities Mandated Lead Arranger, Agent & Security Agent CZK 1,200,000,000 Club Term Facilities Mandated Lead Arranger, Agent & Security Agent CZK 13,500,000,000 Term Loan Facilities Bookrunner, MLA, Escrow Agent EUR 1,600,000,000 Term Loan Facilities Bookrunner, MLA, Agent and Security Agent Veletrhy Brno Italian Gaming Holding Západoslovenská vodárenská spoločnosť ENVIRAL Denda Beheer CZK 320,000,000 Add-On Facility MLA, Agent and Security Agent, Escrow Agent EUR 220,000,000 Term Loan Facilities Sole Underwriter, Bookrunner MLA, Agent & Security Agent EUR 50,000,000 EU Co-Financing + Bridge Facility Sole Lender EUR 53,000,000 Term Loan + Revolving Facility Sole Lender EUR 70,000,000 S/T Bridge Club Loan MLA O2 Czech Republic EPH D4/R7 Road Bratislava ZERO BYPASS LIMITED Veolia Energie ČR EPH EUR 130,000,000 equiv. Schuldscheindarlehen Mandated Arranger 2017 Undisclosed Advisor to EPH in the sale of a minority stake in EPIF to global infrastructure investors led by MIRA 2017 EUR 1,000,000,000 Term Loan Facilities MLA, Hedging Bank, Hedge Coordinator, Intercreditor Agent 2016 Undisclosed Advisor to Veolia Energie ČR on the acquisition of Pražská teplárenská LPZ 2016 EUR 750,000,000 Advisor to EPH in the acquisition of Enel 66% stake in Slovenské Elektrárne UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, Prague 4

74 NAKONEC TRH ZMĚNÍ NEDOSTATEK POZEMKŮ Nabídka na realitním trhu se v blízkém období nejspíš nezmění, říká Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte ČR. PREMIUM Magazín deníku E15 Dvouměsíčník Ročník 1., duben 2017, číslo 2, vychází , Cena 99 Kč Daniel Novák Několik let jsme svědky realitního boomu. Už se dá hovořit o bublině? A co ji může splasknout? Za současným stavem na rezidenčním trhu stojí vysoká poptávka a relativně nízká nabídka. Kvůli této nerovnováze v Praze výrazně rostou nabídkové ceny. Pokud bychom ji chtěli nazývat bublinou, její splasknutí může způsobit určité oslabení poptávky. Ta může mírně zpomalit kvůli posílení kurzu koruny, regulatorním zásahům ČNB a postupnému zvyšování úrokových sazeb u hypoték. Nicméně hlavním hnacím motorem poptávky je velmi nízká nezaměstnanost, vysoká sebedůvěra a pozitivní očekávání lidí. Stíhají se developeři v těchto skvělých časech připravit na to, že od roku 2020 budou muset stavět byty jen v pasivním standardu? Teoreticky a po odborné stránce jsou na to asi všichni připraveni. Spíše si kladu otázku, jestli je na to připraven trh, respektive spotřebitel a jeho vnímání produktu. Dnes zákazníci pasivní standard příliš nevyhledávají. Předpokládám ale, že většina developerských firem bude umět klientům představit odpovídající dostupné produkty. FOTO DELOITTE Čekají trh rezidenčních developerů nějaké změny v rozložení sil a dají se čekat námluvy zahraničních investorů u velkých hráčů? Rezidenční trh je velmi fragmentovaný. A kvůli vysoké poptávce se stává atraktivním. To nicméně neznamená, že by developeři měli automaticky extrémní zisky. U starších projektů nesou vysoké náklady na financování a náklady vyplývající z dlouhého cyklu přípravy a realizace. U nových projektů zase letí nahoru ceny pozemků. Co může způsobit změny v rozložení sil, jsou docházející volné pozemky a nutnost spolupracovat na rozvoji brownfieldů, jejichž přestavby jsou dlouhodobé a finančně velmi náročné. V takových případech se často spojuje know-how developerů s finančně silnými subjekty, které na velké projekty poskytnou potřebnou equitu. A mohou to být samozřejmě i zahraniční hráči, byť český trh je relativně velmi malý. Takže pražský trh změní případný start výstavby na velkých rozvojových územích? Myslím, že obzor některých projektů je stále ještě relativně hodně daleko. Bude záležet na tom, jak rychle se tato území budou zastavovat. Mají samozřejmě obrovskou kapacitu, která by měla doplnit onu zmíněnou chybějící nabídku. Bude platit stejný postup i v okolí metra D? Změní jeho stavba poměr sil mezi developery? Příprava Metra D je také na samém začátku. Trasa D je plánována tak, aby obsloužila již dnes fungující velké rezidenční lokality. Takže žádné zásadní změny bych nečekal. Kdo je dnes finančně silný a může si dovolit skupovat území v okolí budoucích stanic, může mít v budoucnu výhodu. Co všechno se ale může změnit za těch deset patnáct let, než se plány stanou skutečností? Adresa redakce: Komunardů 1584/42, Praha 7 Adéla Nová, tel.: , redakcee15@cninvest.cz kontakt na členy redakce jmeno.prijmeni@cninvest.cz Šéfredaktorka: Tereza Zavadilová Editorka: Kateřina Baumgartnerová Redakce: Hana Filipová, Denisa Holajová, Daniel Novák, Jan Šindelář, Stanislav Šulc, Jan Vávra Ilustrace: Lukáš Langr Grafici: Jan Rajchl, Petr Svoboda Inzerce: Šárka Kamarýtová, sarka.kamarytova@cncenter.cz Marketing: David Hanuš, david.hanus@cncenter.cz Vydává: CN Invest, a. s. Komunardů 1584/42, Praha 7, IČO: Distribuce: distribuce@cninvest.cz V ČR zajišťuje Mediaprint & Kapa Pressegrosso, spol. s.r.o. Tiskne: EUROPRINT a.s. OBJEDNÁVKY PŘES SMS Provozuje CN Invest, a. s., infolinka ve všední dny 8 16 hod. mobil@cninvest.cz, Číslo registrace magazínu E15 Premium MK ČR E 22788, ISSN Nevyžádané rukopisy, fotografie a kresby se nevracejí. Redakce nezodpovídá za obsah inzerátů. Publikování nebo jakékoli jiné formy dalšího šíření obsahu časopisu E15 PREMIUM jsou bez písemného souhlasu vydavatele zakázány a. s / /19 INZERCE 74

75

76