Určeno pro zasedání dne: 28. června 2011 Zprávu předkládá : Mgr. Rudolf Salvetr, starosta města. Předmět zprávy : Změna Zásad prodeje bytového fondu

Transkript

1 ZPRÁVA PRO ZASTUPITELSTVO MĚSTA KLATOV Určeno pro zasedání dne: 28. června 2011 Zprávu předkládá : Mgr. Rudolf Salvetr, starosta města Předmět zprávy : Změna Zásad prodeje bytového fondu Změna Zásad prodeje bytového fondu z majetku města Klatov Současné znění Zásad stanoví v článku H. Nakládání s uvolněnými byty: Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji dle následujícího postupu: 1. kolo - Uvolněný byt bude nabídnut evidovaným zájemcům o koupi bytu z domů vyloučených z prodeje uvedených bod bodem I. a II. Přílohy č. 1. Zásad a to za cenu podle článku G (postup podle článku C.odst. IV. se v tomto případě nepoužije). Prodej se uskuteční obálkovou metodou. Nabídka bude realizována formou dopisu adresovaného evidovaným žadatelům. Podmínky pro I. kolo: - zájemce musí mít uzavřenu smlouvu na městský byt po dobu alespoň 4 roky - zájemce nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužníkem vůči městu Klatov - zájemce musí ke dni podepsání kupní smlouvy uzavřít s městem Klatovy dohodu o skončení nájmu v původním bytě ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do KN. V případě nutnosti oprav bytu může na žádost tuto lhůtu prodloužit RM; - zájemce nesmí být nájemcem bytu se složenou finanční spoluúčastí na vybudování půdní vestavby. 2. kolo - V případě, že byt nebude prodán v prvním kole, bude byt nabídnut k prodeji na volném trhu. Nabídka bude zveřejněna v Klatovském zpravodaji, na úřední desce MÚ Klatovy a na internetu. Prodej se uskuteční obálkovou metodou, přičemž vyvolávací cenou bude cena odhadní. SNK předložila návrh na zrušení I. kola prodeje k K návrhu na změnu prodeje volných bytových jednotek vede malý zájem ze strany nájemců. Od schválení tohoto postupu v r bylo v I. kole nabízeno 17 b.j. a prodáno 10 b.j. K dnešnímu datu eviduje 11 žádostí o zaslání nabídky. Z těchto žadatelů většina dosud nepodala nabídku na koupi konkrétního bytu. Lze předpokládat, že do konce roku by byli uspokojeni ti žadatelé, kteří mají o koupi volné bytové jednotky skutečný zájem. Další žádosti by již nebyly přijímány. Změna je rovněž navrhována v případě II. kola, kdy by prodej byl realizován prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. K této změně vede současná situace na trhu s realitami. Již delší dobu jsou volné 2 bytové jednotky, které se ani přes opakované nabídky nedaří prodat. Domníváme se, že důvodem je malý okruh zájemců, kteří se o prodeji dozvědí. (Nabídka je na internetových stránkách města, stránkách SNK, úřední desce MěÚ, vývěsce v sídle SNK a v Klatovském zpravodaji). Postup prodeje: 1. RM na základě poptávky vybere realitní kancelář, která by získala výhradní zastupování města Klatovy při prodeji bytových jednotek do (hlavní výběrové kritérium by byla výše provize). Pak by byla spolupráce vyhodnocena a buď smlouva prodloužena nebo vypsána nová poptávka. 2. Prodejní cena by byla určena na základě znaleckého posudku zadaného realitní kanceláří. 3. Nabídka volného bytu a výše prodejní ceny by byla schválena ZM. 4. Případné snížení ceny (pokud by po delší dobu např. 4-6 měsíců byl byt neprodejný) by rovněž schválilo ZM. 5. O konečném prodeji by rozhodlo zastupitelstvo města.

2 NAVRHOVANÉ ZNĚNÍ H. Zvláštní ustanovení 1. Nakládání s uvolněnými byty Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji dle následujícího postupu: Postup účinný do I. kolo - Uvolněný byt bude nabídnut evidovaným zájemcům o koupi bytu z domů vyloučených z prodeje uvedených bod bodem I. a III. Přílohy č. 1. Zásad a to za cenu podle článku G (postup podle článku C. odst. IV. se v tomto případě nepoužije). Prodej se uskuteční obálkovou metodou. Nabídka bude učiněna formou dopisu adresovaného žadatelům, kteří mají podanou žádost ke dni 28. června Podmínky pro I. kolo: - zájemce musí mít uzavřenu nájemní smlouvu na městský byt po dobu alespoň 4 roky - zájemce nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužníkem vůči městu Klatov - zájemce musí ke dni podepsání kupní smlouvy uzavřít s městem Klatovy dohodu o skončení nájmu v původním bytě ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do KN. V případě nutnosti oprav bytu může na žádost tuto lhůtu prodloužit RM; - zájemce nesmí být nájemcem bytu se složenou finanční spoluúčastí na vybudování půdní vestavby. II. kolo - V případě, že byt nebude prodán v prvním kole, bude nabídnut k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. Postup účinný od Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. Návrh na usnesení ZM schvaluje změnu Zásad prodeje bytového fondu z majetku města Klatov v navrhovaném znění.

3 NÁVRH ZMĚNY ZÁSADY PRODEJE BYTOVÉHO FONDU Z MAJETKU MĚSTA KLATOV A. Předmět prodeje Předmětem prodeje jsou všechny domy a byty v domech v majetku města s minimálním počtem 3 bytových jednotek, které vyhovují následujícím zásadám a nejsou vyjmuty z prodeje. Domy a byty, které nejsou nabízeny k prodeji, jsou uvedeny v příloze, která je nedílnou součástí těchto zásad. Vyjmout ze seznamu nebo doplnit tento seznam je v pravomoci městského zastupitelstva. Kromě domů uvedených v příloze jsou z prodeje vyloučeny domy, ve kterých ve čtyřech uplynulých kalendářních letech byla provedena jednotlivá oprava ve výši nad 400 tis Kč. B. Režim prodeje Nabídka města na prodej bytů podle bodu I. a II. nájemcům je trvalá. Bytový fond bude prodáván dvěma způsoby: I. Prodej celých domů (podle občanského zákoníku v platném znění) 1) kupujícím může být právnická osoba (družstvo) složená min. z 60 % nájemců domu; 2) nebo 60 % nájemců jako podílových spoluvlastníků. Tento postup nelze uplatnit u domů, kde jsou i nebytové prostory. II. Prodej jednotlivých bytů (podle zákona o vlastnictví bytů v platném znění) Prodej bude realizován, projeví-li závazně zájem o koupi bytů v daném domě minimálně 60% nájemců. Cílem je prodat postupně všechny byty v těchto domech. Tomu bude město nápomocno nabídkami na výměnu zbylých bytů. C. Postup při prodeji bytů I. Projevení předběžného zájmu K prodeji bytů se přikročí tehdy, projeví-li předběžný zájem minimálně 60 % nájemců. Bude-li splněna tato podmínka, bude zpracována prodejní cena bytů. II. Závazné projevení zájmu Projeví-li na základě prodejní ceny závazný zájem o koupi bytů minimálně 60 % nájemců, bude se zájemci zahájeno jednání o koupi bytů. Tento závazný zájem musí být potvrzen složením nevratné zálohy ve výši 5.000,- Kč na účet města Klatov. Následně bude vypracována kupní smlouva. Pokud by v době po složení nevratné zálohy, případně po sepsání kupní smlouvy o koupi bytu zájemce odstoupil, propadá tato záloha ve prospěch města Klatov. Při realizaci kupní smlouvy bude záloha odečtena od kupní ceny bytu. Pokud by došlo k poklesu závazných zájemců o koupi bytu pod 60 % a prodej se nerealizoval, bude záloha 5.000,- Kč těm, kteří od smlouvy neodstoupili, vrácena. III. Datum prodeje a splatnost prodejní ceny Datum prodeje bude stanoven k jednomu dni při projevení 100% zájmu. V jiném případě bude prodej probíhat dle individuální domluvy. K tomuto datu musí být složeny finanční částky od jednotlivých zájemců na účet města. IV. Prodej bytových jednotek v domech, kde je již založeno SVJ V domech, kde je již založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ), bude prodejní cena bytové jednotky stanovena podle článku G. těchto Zásad v případě, že budou finanční prostředky na koupi domu složeny na účet města do 2 let po založení SVJ. Po tomto termínu budou bytové jednotky nabízeny nájemcům za jednotnou cenu Kč 5.000,-/m2 (vč. zastavěného pozemku). Ostatní podmínky prodeje zůstávají zachovány. V. Všeobecné podmínky Pro prodej bytů podle čl. C platí následující podmínka: - kupující nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužník vůči městu Klatov - kupující musí mít nájemní smlouvu uzavřenu alespoň 4 roky Bezdlužnost vůči městu dokládá žadatel formou potvrzení. 1

4 D. Pozemky související Prodej bytové jednotky bude uskutečněn pouze takovému zájemci, který vyjádří připravenost odkoupit současně ideální spoluvlastnický podíl z dalších pozemků (mimo pozemků dle 21, odst. 1, zák.č. 72/94 Sb.), které prodávající označí v nabídce jako pozemky určené k prodeji s bytovou jednotkou. Prodejní cena takového souvisejícího pozemku bude stanovena obecně platným oceňovacím předpisem a rozpočtena na jednotlivé byty dle velikosti spoluvlastnických podílů. Na tyto pozemky se nevztahuje předkupní právo. E. Prodej garáží Garáže v domech se prodávají nájemcům, kteří jsou nebo se stanou majiteli bytů v domě, jejichž součástí je garáž. Cena garáže bude stanovena oceněním podle platné oceňovací vyhlášky (nákladový způsob), min. však za 5.500,- Kč/m2. Garáže budou nabízeny zájemcům v tomto pořadí: 1) obálkovou metodou se prodávají garáže všem nájemcům, kteří se stanou nabyvateli bytových jednotek, s minimální cenou 5.500,- Kč/m2; 2) u těžce zdravotně postižených občanů, kteří jsou nájemci garáže, bude ponechána možnost určení slevy městskému zastupitelstvu; 3) prodej třetí osobě dražbou s vyvolávací cenou dle znaleckého posudku, min. však 5.500,- Kč za 1 m2. F. Předkupní právo, vzdání se předkupního práva a zřizování břemen k předmětnému bytu 1) ve všech smlouvách, kde je prodejní cena nižší než odhadní (viz čl. G. a C. IV), bude zřízeno předkupní právo ve prospěch města Klatov na dobu 5 let; předkupní právo na dobu 5 let, bude uplatněno i v případech, kdy ve smlouvě byla stanovena lhůta delší, pokud o to vlastník požádá; 2) město se vzdá předkupního práva za podmínky, že prodávající doplatí rozdíl mezi kupní a aktuální odhadní cenou; 3) byt, na němž vázne předkupní právo města, nesmí jeho vlastník zatížit jiným předkupním právem, ani věcným břemenem, ani zástavním právem vyjma zástavního práva ve prospěch peněžního ústavu na pořízení, rekonstrukci či opravu vlastní nemovitosti. V případě porušení této povinnosti je vlastník bytu povinen zaplatit městu smluvní pokutu ve výši 100 % pořizovací ceny bytu. G. Prodejní cena Prodejní cena bytu je cenou smluvní a vychází z ceny obytného domu stanovené platným oceňovacím předpisem při použití nákladové metody (dále jen odhadní cena) a ceny zastavěného pozemku stanovené platným oceňovacím předpisem (dále jen odhadní cena pozemku) V dalších vzorcích budou používány následující symboly a koeficienty: Pcd prodejní cena domu PCb prodejní cena bytové jednotky OCd odhadní cena domu K koeficient úpravy odhadní ceny. Stanovena hodnota 0,3 OCp odhadní cena pozemku zastavěného domem PB plocha bytu SP součet ploch bytů kp PB/SP = podíl bytu na ploše bytů v domě kl koeficient slevy pro byty v přízemí v domě s alespoň 4 nadzemními podlažími, navržená hodnota 0,95, tedy sleva 5 % k2 koeficient slevy pro byty v nejvyšším podlaží s plochou střechou v domě s alespoň 4 nadzemními podlažími, stanovená hodnota 0,90, tedy sleva 10 % k3 koeficient slevy pro byty v pátém a vyšším podlaží, kromě bytu pod plochou střechou, stanovená hodnota 0,95, tedy sleva 5 % k4 koeficient slevy při prodeji celého domu nebo všech bytových jednotek najednou, stanovená hodnota 0,75,tedy 25 % sleva kd koeficient slevy, která při prodeji celého domu podle bodu B I. vyjádří hodnotu slevy, kterou by obdržely byty v daném domě při prodeji na bytové jednotky. Hodnota se vypočte podle koeficientů k1, k2, k3 a rozložení bytů v daném domě 2

5 1. Prodejní cena domu: PCd = K x OCd x k4 x kd + Ocp 2. Prodejní cena bytu: PCb = K x OCd x kp x k1 x k2 x k3 x k4 + OCp x kp 3. Maximální cena za 1 m2 plochy bytu V případě, že prodejní cena Pcb (vč. zastavěného pozemku), propočtená na 1 m2 bytu, překročí částku 3.200,- Kč, stanovuje se prodejní cena bytu jako násobek této maximální ceny a plochy bytu. V případě prodeje domu, použije se maximální cena 1 m2 plochy bytu obdobně. H. Zvláštní ustanovení 1. Nakládání s uvolněnými byty Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji dle následujícího postupu: Postup účinný do I. kolo - Uvolněný byt bude nabídnut evidovaným zájemcům o koupi bytu z domů vyloučených z prodeje uvedených bod bodem I. a III. Přílohy č. 1. Zásad a to za cenu podle článku G (postup podle článku C. odst. IV. se v tomto případě nepoužije). Prodej se uskuteční obálkovou metodou. Nabídka bude učiněna formou dopisu adresovaného žadatelům, kteří mají podanou žádost ke dni 28. června Podmínky pro I. kolo: - zájemce musí mít uzavřenu nájemní smlouvu na městský byt po dobu alespoň 4 roky - zájemce nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužníkem vůči městu Klatov - zájemce musí ke dni podepsání kupní smlouvy uzavřít s městem Klatovy dohodu o skončení nájmu v původním bytě ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do KN. V případě nutnosti oprav bytu může na žádost tuto lhůtu prodloužit RM; - zájemce nesmí být nájemcem bytu se složenou finanční spoluúčastí na vybudování půdní vestavby. II. kolo - V případě, že byt nebude prodán v prvním kole, bude nabídnut k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. Postup účinný od Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře 2. Další ustanovení 1) administrativu spojenou s prodejem vč. vedení evidence zájemců o koupi bytu budou zajišťovat pracovníci Správy nemovitostí Klatovy s.r.o. a Městského úřadu v Klatovech 2) vybíráním úhrady za prodej domů, eventuálně za prodej bytů je pověřena SNK s.r.o. 3) v případě prodeje domu je správou domu dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění pověřena SNK s.r.o., až do doby jiného rozhodnutí společenství 3. Zvláštní režim prodeje bytového fondu U domů, kde je město spoluvlastníkem, budou vlastnické podíly nabídnuty k prodeji ostatním spoluvlastníkům a následně ostatním zájemcům. Jedná se o domy 52/IV a 54/IV. 3

6 PŘÍLOHA k Zásadám prodeje bytového fondu z majetku města Klatov SEZNAM DOMŮ VYLOUČENÝCH Z PRODEJE I. Domy vyloučené z prodeje II. Domy a byty zvláštního určení č.p. čtvrť ulice bytů č.p. čtvrť ulice 3 I Plánická III Masarykova I Pražská III Masarykova I Vančurova III Masarykova 24 bytů 63 I Nám. Míru III Podhůrecká I Václavská II Koldinova byt č I Nám. Míru II Jiráskova byt č I Nám. Míru II Jiráskova byt č I Divadelní III Podhůrecká byt č II Palackého III Cibulkova byt č II Palackého IV Suvorovova byt č II Gorkého V Suvorovova byt č II Gorkého IV Suvorovova byt č III Niederleho IV Plánická byt č III Zahradní IV Plánická byt č IV Vrbova IV Plánická byt č V Rozvoj V Plánická byt č V Rozvoj V Hálkova byt č. 3 1 III. Domy vyloučené z prodeje po dobu platnosti státní dotace IV. Domy vyloučené z prodeje do doby vyrovnání finanční spoluúčasti nájemníků č.p. čtvrť ulice bytů č.p. čtvrť ulice 325 II Koldinova II Dukelská II Koldinova II Masarykova IV Suvorovova II Masarykova IV Suvorovova IV Suvorovova IV Plánická IV Plánická IV Plánická IV Plánická V Plánická V Hálkova 19 bytů 4