DEMOGRAFICKÁ STUDIE DOPADŮ BYTOVÉ VÝSTAVBY NA ÚZEMÍ MĚSTA HOSTIVICE

Transkript

1 DEMOGRAFICKÁ STUDIE DOPADŮ BYTOVÉ VÝSTAVBY NA ÚZEMÍ MĚSTA HOSTIVICE Listopad 2014 Zpracovatel: RNDr. Milan Polednik

2 DEMOGRAFICKÁ STUDIE DOPADŮ BYTOVÉ VÝSTAVBY NA ÚZEMÍ MĚSTA HOSTIVICE 1. Úvod V rámci ověření dopadů a reálnosti změn územního plánu, zejména záměrů nové bytové výstavby, bylo rozhodnuto provést analýzu vzájemně propojeného systému obyvatelstvo - bydlení hospodářské podmínky v řešeném území, včetně širších vnitřních i vnějších vazeb. Hospodářské podmínky území (zaměstnanost - především z pohledu regionů pohybu za prací) mají obvykle prvořadý význam pro prosperitu většiny sídel, včetně řešeného území. Zjištění vlivu těchto podmínek obvykle slouží pro upřesnění (reálnou a rámcovou kvantifikaci) koncepce rozvoje území. Tuto základní kvantifikaci představuje prognóza vývoje počtu obyvatel a navazující bilance vývoje bytového fondu. Prognóza je pak, obvykle východiskem pro přiměřený návrh ploch pro bydlení a navazující optimalizaci technické infrastruktury obce. V podmínkách řešeného území však nelze zapomínat i na opačnou závislost, nabídka ploch pro bydlení může výrazně ovlivňovat vývoj počtu obyvatel. To platí zejména u atraktivních měst a obcí (z hlediska bydlení). Jedním ze základních východisek změny územního plánu je i vytvoření podkladu pro doplnění dlouhodobé strategie a optimalizace územního rozvoje řešeného území města Hostivice. Tu je potřebné adekvátně promítnou do urbanistické koncepce řešení územního plánu. V případě města Hostivice je ústřední otázkou zda vývoj po r. 2000, růst města, nebyl příliš rychlý. Zejména s ohledem na rozsáhlou bytovou výstavbu, která zabírá velké plochy. Důsledky jsou jak ekologické (úbytek volné krajiny, rostoucí nároky na dopravu), ekonomické (rostoucí poptávka po pracovních místech, pohyb za prací), ale především v oblasti sociální (soudržnosti obyvatel území). Jak se noví obyvatelé budou zapojovat do života města, má město dostatečné kapacity základní vybavenosti, především školské po pokrytí rostoucí poptávky? Při zpracování tohoto podkladu bylo vycházeno zejména z Územně analytických podkladů SO ORP Černošice, koncepčních materiálů města a vlastního doplnění průzkumů a rozborů řešeného území (výsledků sčítání lidu domů a bytů, které jsou ve větší podorbnosti publikovány v roce 2013). Za řešené území je považováno město Hostivice jako celek. 2. Soudržnost obyvatel území Sociodemografické podmínky a systém bydlení do značné míry odrážejí soudržnost společenství obyvatel území, definovanou stavebním zákonem jako jeden ze tří hlavních pilířů (předpokladů) udržitelného rozvoje území. Soudržnost obyvatel území je stále poměrně opomíjenou hodnotou, především ve srovnání s dalšími dvěma základními pilíři rozvoje každého území jeho ekonomickými a environmentálními podmínkami. Zachování soudržnosti obyvatel řešeného území nabývá významnosti zejména v prudce se rozvíjejících sídlech, v suburbanizačních územích, ke kterým Hostivice jednoznačně patří. V realitě města Hostivice jde zejména o to, aby se nestalo jednostranně zaměřeným suburbiem Prahy ( noclehárnou ) s chybějící vybaveností a do značné míry i ztrátou obecného povědomí vlastního řešeného území, dobré adresy. Na druhé straně nelze předpokládat, že Hostivice budou klasickým střediskovým sídlem s vyváženými funkcemi obytnými, obslužnými a výrobními. Nejen blízkost Prahy (bezprostřední sousedství), ale i 2

3 lokalizace dopravní infrastruktury do značné míry předurčují optimální způsob využití řešeného území. Obyvatelstvo, jeho bydlení, zaměstnanost (podmínky pro hospodářský rozvoj území) vytvářejí vzájemně propojenou strukturu osídlení, která se postupně vyvíjí a to jak na základě vnitřních, tak i vnějších podmínek. Tento vývoj probíhá se značnou setrvačností, na což nelze v případě rychle se rozvíjejících Hostivicích zapomínat Vývoj počtu obyvatel Pro hodnocení možností vývoje počtu obyvatel je vycházeno z širších podmínek řešeného území: Poloha města v bezprostředním sousedství Prahy. Dobré dopravní spojení, zejména s Prahou, ale i blízkost dopravní infrastruktury s možnostmi dalšího jejího zlepšení. Diverzifikovaná ekonomická základna města s možnostmi růstu, v rámci ÚAP zařazeno mezi území s výrazným ekonomickým potenciálem (ÚAP SO ORP Černošice, r.2012). Dobré železniční spojení s Prahou. Suburbanizační tendence v zázemí města Prahy, odrážející přesun zájmu o kvalitní, cenově dostupné, příměstské bydlení s dobrým životním prostředím a rekreačním zázemím. Následující tabulka dokumentuje dlouhodobý vývoj počtu obyvatel v řešeném území, podobný mnohým obcím V ČR. Mírný růst počtu obyvatel až do 60. let minulého století, následný tlak na pokles počtu obyvatel až do 90. let a výrazný zlom po roce Tab. Dlouhodobý vývoj počtu obyvatel v řešeném území * celkem Břve Hostivice *dopočet, údaje za části obce nejsou k dispozici Podle nejnovějších údajů (ČSÚ Českého statistického úřadu) bylo v obci (mající statut města) na začátku r v obci 7647 bydlících obyvatel, podle sdělení obce v době zpracování této studie obyvatel (r. 2013, bez započtení cizinců). Obě evidence ČSÚ i obcí (v gesci Ministerstva vnitra ČR) se většinou dlouhodobě mírně rozcházejí. ČSÚ uvádí obvykle mírně nižší údaje, v případě Hostivice je rozdíl malý (do 1%) pokud je započteno cca 700 cizinců. Své údaje koriguje ČSÚ na základě výsledků sčítání (viz oprava v následující tabulce pro rok 2011). Podle definitivních výsledků sčítání bylo v obci 8224 obyvatel (z toho 691 cizinců), tedy o cca 825 obyvatel více než podle předběžných výsledků založených na evidenci trvalého pobytu. Definitivní výsledky sčítání vycházejí přitom z nové definice podle deklarovaného obvyklého bydliště). Tato definice vzešla z požadavků Eurostatu (Nařízení č. 763/2008 ze dne 9. července 2008 o sčítání lidu, domů a bytů), kterého ovlivnilo obsah výstupů sčítání i v ČR. Obvyklý počet obyvatel lépe vystihuje skutečný počet přítomných obyvatel, než evidence založené na trvalém bydlišti, které v podmínkách ČR dlouhodobě ztrácí svou vypovídací schopnost. Příčin je celá řada, od regulace nájemního bydlení, ochrany občanů i majitelů nemovitostí před exekucí až po nastavení sociálních dávek či daňové důvody (stále existuje poměrně velká skupina lidí, kteří bydlí načerno ). Vývoj v posledních letech dokumentuje následující graf a tabulka. 3

4 Vývoj počtu obyvatel po r v Hostivici (zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty) Stav Přirozená Rok Narození Zemřelí Přistěhovalí Vystěhovalí 1.1. měna Saldo migrace Změna celkem Průměr Oprava s ohledem na výsledky sčítání Problémem metodicky pozitivních změn je však zejména skutečnost, že ani v intercenzálním období let nebude tato evidence obvyklého (prvního a eventuálně i druhého bydlení) k dispozici jako průběžná roční evidence. Vývoj počtu obyvatel v řešeném území je možné z hlediska obecných demografických podmínek (stagnace až pokles počtu obyvatel v některých regionech ČR), především pak ve městech, považovat za velmi příznivý. Zásadním faktorem ovlivňujícím vývoj počtu obyvatel po r je kladné saldo migrace, odrážející vysoký zájem o trvalé bydlení ve městě. 4

5 Ukazatele vývoje přirozenou měnou jsou také příznivé, což u většiny měst v ČR není obvyklé. Příčinou však není vyšší úroveň plodnosti žen ve fertilním věku (porodnosti), ale deformace věkové struktury obyvatel vlivem migrace mladých rodin do obce. I přesto, že by migrace byla nulová, tak počet obyvatel obce ještě několik let poroste přirozenou měnou rychleji než u velikostně srovnatelných obcí. Migrace vykazuje v jednotlivých letech značnou variabilitu (což je dáno zejména velikostí města, ale zejména kolísáním bytové výstavby). Korelace mezi saldem migrace je na první pohled zjevná z porovnání tabulky o bytové výstavbě (počtu dokončených bytů s mírným časovým posunem). Z předcházející tabulky je patrný i počet narozených dětí v jednotlivých ročnících, který v roce 2007 výrazně vzrostl, překračuje 100 dětí. Tento nárůst se projeví v další poptávce po kapacitách škol, zejména mateřských škol. V současnosti má 9 třídní mateřská škola kapacitu 225 dětí (po posledním zvýšení kapacity o 2 třídy v roce 2011). Z následujících tabulek (definitivní výsledky sčítání) je patrné, že věková struktura obyvatel řešeného území je příznivá. Podíl dětí je nad průměrem ČR a dále zřejmě poroste. Tab. Počet obyvatel a věková struktura - srovnání s ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 podle obvyklého bydliště, vlastní výpočty) Celkem obyvatel Muži Ženy 0-14 let let 65+let Hostivice Počet % 100% 48,7% 51,3% 17,8% 70,2% 11,6% Středočeský Počet kraj % 100% 49,4% 50,6% 15,5% 69,4% 14,8% ČR Počet % 100% 49,0% 51,0% 14,3% 69,6% 15,8% Tab. Počet obyvatel a věková struktura - srovnání s ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 podle obvyklého bydliště) Celkem muži ženy Obyvatelstvo celkem z toho ve věku a více let Podíl dětí v Hostivici zřejmě přesáhne 20% z počtu obyvatel obce, počet dětí ve školním věku bude narůstat zřejmě ještě výrazněji, což může vytvořit kritickou situaci z hlediska rozvoje města. Tuto možnost by bylo vhodné prověřit pomocí studie vývoje počtu žáků v základních školách do r Jednoduché hodnocení potřeby kapacit podle paušálního ukazatele 136 žáků/1000 obyvatel není vhodné s ohledem na nerovnoměrnosti ve věkové struktuře, ale i značný pohyb žáků do škol mimo obec. Blízkost Prahy to umožňuje a do značné míry je to i trendem. Tento trend, rostoucí mobility a poptávky po výběru výchovy, vzdělání zřejmě i odlehčí budoucí poptávce v řešeném území. 5

6 2.2 Možnosti prognózy dalšího vývoje počtu obyvatel Odhadnout vývoj počtu obyvatel v nejbližších letech v řešeném území je poměrně obtížné z několika důvodů: Populace řešeného území je z hlediska aplikace klasických demografických projekcí poměrně malá a výrazně otevřená, rozhodující pro vývoj bude saldo migrace, které je potřeba odborně odhadnout, po zvážení všech faktorů. Pokud je hovořeno o počtu obyvatel ve smyslu průběžné roční evidence ČSÚ pak je potřeba vnímat, že počet obyvatel v evidence obce je výrazně nižší (bez cizinců) a na druhé straně počet přítomných obyvatel je minimálně o 800 vyšší (nemají zde evidované trvalé bydlení, pro obec to samozřejmě představuje výrazný výpadek v daňových příjmech, protože rozpočtové určení daní je rozhodujícím způsobem ovlivněno počtem obyvatel). Zásadním faktorem je migrace, které je determinovaná rozsahem bytové výstavby prvotně pak nabídkou připravených stavebních pozemků. Nezanedbatelným faktorem je i přírůstek počtu obyvatel přirozenou měnou ovlivněný deformací věkové struktury obyvatel. Z předchozího vývoje je možné odhadnout, že i v případě, že by nová bytová výstavba nebyla realizována, počet obyvatel v nejbližších letech dále mírně poroste. Z předchozích údajů je patrné, že růst počtu obyvatel v posledních letech zpomaluje, dostává se na úroveň pod 200 obyvatel ročně, s tendencí dalšího poklesu. Odborným odhadem, po zvážení všech relevantních faktorů, je možné konstatovat, že růst na úrovni cca 150 obyvatel ročně je spíše horním limitem pro nejbližších 15 let. Klíčem ke zpřesnění počtu obyvatel je následující analýza rozvojových předpokladů podmínek bydlení, nikoliv běžný demografický vývoj. Těmito předpoklady jsou zejména hospodářské a dopravní podmínky území na jedné straně, na druhé straně pak vlastní podmínky rozvoje bydlení, zejména atraktivity bydlení (včetně kvality přírodního prostředí), která se odráží v cenách nemovitostí a zejména pozemků. Na základě analýze vzájemné podmíněnosti všech těchto faktorů jsou dále hodnoceny možnosti vývoje počtu obyvatel v řešeném území. 3. Hospodářské podmínky území Jak již bylo uvedeno, hospodářské podmínky území jsou obvykle základním faktorem rozvoje sídel s nemalými důsledky i do sociální oblasti (soudržnosti obyvatel území). Územní plán je vnímá zejména plošně (z hlediska lokalizace ploch pro podnikání) a komplexně především skrze nepřímé ukazatele zaměstnanosti obyvatel a mzdové úrovně (koupěschopné poptávky v regionu). Z hlediska zaměstnanosti se právě služby stávají hlavním zdrojem pracovních míst, zatímco tradiční průmysl i přes svou pokračující plošnou expanzi vykazuje úbytek zaměstnanosti. Základní podmínky fungování podnikatelských nemovitostí však vedou v ČR k obecnému závěru o přetrvávajícím extenzivním využívání ploch (chybějící zdanění stavebních pozemků odvozené z poskytovaných užitků obcemi a hodnoty nemovitostí, externalit). Tato situace vede k nadměrným požadavkům výstavby nových podnikatelských areálů, zejména na zelených plochách. 6

7 V případě řešeného území má pro zaměstnanost obyvatel rozhodující význam situace v nabídce pracovních míst v Praze, do zaměstnání zde vyjíždí cca 1600 ekonomicky aktivních obyvatel. Výhodou je jak úroveň mezd v Praze, tak především struktura nabídky pracovních míst. Údaje o ekonomické aktivitě a nezaměstnanosti (ze sčítání v roce 2011) jsou uváděny v následujících tabulkách. Přitom je potřeba vnímat, že stále nejsou k dispozici podrobné údaje o pohybu za prací ze sčítání 2011 a současně dochází ke změnám v definování ukazatelů nezaměstnanosti, ale i validity údajů. Zejména roste podíl osob, u kterých nebyla zjištěna ekonomická aktivita. Nově podíl nezaměstnaných osob vyjadřuje - podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání ve věku let ze všech obyvatel ve stejném věku. Tento ukazatel nahrazuje doposud zveřejňovanou míru registrované nezaměstnanosti, která poměřuje všechny dosažitelné uchazeče o zaměstnání pouze k ekonomicky aktivním osobám (tento údaj byl k dispozici vždy pouze ze sčítání, viz následující tabulka). Tab. Ekonomická aktivita obyvatel a nezaměstnanost - srovnání s krajem a ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011, vlastní výpočty) Územní jednotka Ekonomicky Ekonomicky Obyvatelstvo aktivní aktivní - celkem celkem zaměstnaní Nezaměstnanost Česká republika abs % 100% 48,7% 43,9% 9,84% Středočeský kraj abs % 100% 49,6% 45,6% 8,18% Hostivice abs ,9% 49,1% 8,89% % 100% * % míra nezaměstnanosti je stanovena vzhledem k počtu ekonomicky aktivních Město Hostivice vykazuje dlouhodobě mírně podprůměrnou úroveň nezaměstnanosti ve srovnání s průměrem ČR. Absolutní počet nezaměstnaných však není nikterak malý více než 200 osob (2011, podle definitivních výsledků sčítání), míra nezaměstnanosti podle staré metodiky v r byla nižší cca 6,2%. Tab. Struktura ekonomické aktivita obyvatel (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011) Celkem muži ženy Ekonomicky aktivní celkem zaměstnaní zaměstnanci zaměstnavatelé v tom: z toho podle postavení v zaměstnání ze zaměstnaných pracující na vlastní účet pracující důchodci ženy na mateřské dovolené nezaměstnaní Ekonomicky neaktivní celkem z toho nepracující důchodci žáci, studenti, učni Osoby s nezjištěnou ekonomickou aktivitou

8 Tab. Počet podnikatelských subjektů v řešeném území (r. 2011, zdroj: ČSÚ) Počet podnikatelských subjektů celkem 2219 Státní organizace - počet subjektů 6 Akciové společnosti - počet subjektů 11 Obchodní společnosti - počet subjektů 354 Družstevní organizace - počet subjektů 16 Peněžní organizace - počet subjektů 0 Podnikatelé - fyzické osoby - počet subjektů Samostatně hospodařící rolníci - počet subjektů 0 Svobodná povolání - počet subjektů 53 Ostatní právní formy - počet subjektů 277 Počet subjektů bez zaměstnanců 754 Počet subjektů s 1-9 zaměstnanci - mikropodniky 160 Počet subjektů s zaměstnanci - malé podniky 28 Počet subjektů s zaměstnanci střední podniky 7 Počet subjektů s 250 a více zaměstnanci velké 4 Tab. Podíl nezaměstnaných osob (zdroj: MPSV ČR, vlastní výpočty) Nová metodika - podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání ve věku let k obyvatelstvu ve stejném věku (v %) *Pořadí r Okres-rok Praha-východ 2,3 1,6 1,5 1,3 2,2 3,0 2,9 2,9 1 Praha-západ 1,9 1,7 1,3 1,3 2,3 3,2 3,1 3,3 2 Praha 2,8 2,5 2,1 1,8 2,6 3,5 3,6 3,9 3 Mladá Boleslav 3,2 2,9 2,3 2,0 3,6 4,5 4,2 4,1 4 Plzeň-jih 3,6 3,5 2,7 2,1 4,3 5,0 4,5 4,3 5 Bruntál 11,0 10,1 8,2 6,9 10,0 11,1 11,4 11,9 77 Most 16,5 15,7 12,8 9,4 11,0 11,5 11,4 12,0 78 Celkem ČR 6,6 6,1 5,0 4,1 6,1 7,0 6,7 6,8 *Pořadí hodnoceno ze 78 územních jednotek (okresů), nejlepší 1, nejhorší - 78 Tab. Relativní podíl nezaměstnaných osob, průměr ČR=100% (zdroj: MPSV ČR, vlastní výpočty) Průměr r Okres-rok Praha-východ 34% 27% 30% 33% 37% 43% 44% 42% 36% Praha-západ 29% 29% 26% 31% 38% 45% 46% 48% 36% Praha 42% 41% 41% 43% 43% 50% 54% 57% 46% Mladá Boleslav 48% 47% 45% 48% 59% 65% 63% 60% 54% Plzeň-jih 55% 58% 54% 52% 70% 72% 67% 63% 61% Bruntál 167% 166% 164% 168% 164% 158% 170% 175% 167% Most 250% 258% 255% 229% 180% 165% 170% 177% 211% Celkem ČR 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Variační koeficient 0,39 0,41 0,42 0,39 0,29 0,26 0,27 0,28 Zásadním regionálním faktorem příznivějšího výhledu do budoucna je další úspěšný rozvoj podnikání v Praze a okolí (okres Praha západ vykazuje dlouhodobě první nebo 8

9 druhou nejnižší úroveň nezaměstnanosti v ČR), ale i možnosti růstu zaměstnanosti v místě (nadprůměrná nabídka ploch pro podnikání). Tab. Pohyb za prací a do škol (zdroj: ČSÚ) Celkem Vyjíždějící celkem vyjíždějící do zaměstnání v rámci obce 174 do jiné obce okresu 113 v tom do jiného okresu kraje 83 v tom do jiného kraje do zahraničí 32 vyjíždějící do škol 755 v tom v rámci obce 138 mimo obec 617 Pokud je provedeno porovnání, že v roce 2001 (sčítání) vyjíždělo za prací z 2470 ekonomicky aktivních 1288 osob mimo obec (52% ekonomicky aktivních), pak v roce 2011(sčítání) byla vyjížďka absolutně vyšší 1956 osob, avšak relativně nižší (45% ekonomicky aktivních). Na první pohled to dokumentuje klesající závislost města na pracovních místech v okolí, v úvahu je však potřeba vzít i klesající spolehlivost těchto údajů. I přes tuto mírnou korekci je však vývoj zřejmě příznivý, závislost na pracovních místech (zejména v Praze klesá). To vytváří příznivé hospodářské podmínky území pro růst počtu obyvatel města i v budoucnosti. 4. Bydlení Podle definitivních výsledků sčítání lidu domů a bytů z roku 2011 (ČSÚ) bylo v řešeném území 3460 bytů, z toho 2981 obydlených bytů (na základě metodicky nově definovaného obvyklého bydlení ve sčítání 2011). Počet obydlených bytů vzhledem k roku 2001 stoupnul o 1337 bytů, tzv. neobydlených bytů o 136 na 479 neobydlených bytů. V rámci územního plánu je nezbytné bilancovat celý systém prvního (obvyklého) i druhého bydlení (většinou neobydlené byty a rekreační objekty, chaty, chatky). Nelze zjednodušeně předpokládat, že tzv. neobydlené byty budou použity k obvyklému (prvnímu) bydlení, jak to bylo mylně předpokládáno i části odborné veřejnosti po r Z následující tabulky je patrné, že v bytech bydlelo 8064 osob, 160 osob cca 2% z počtu 8224 obyvatel bydlelo mimo byty (z toho 93 osob v zařízeních) Podíl obyvatel mimo byty je přiměřený obvyklým poměrům. Podle RSO (registru sčítacích obvodů a budov) je v řešeném území 3591 bytů (r. 2013, aktuální údaj). V části Břve je 81 bytů, v r zde bylo 74 bytů, z toho pouze 44 trvale obydlených. V r bylo v obci 1171 obydlených bytů v rodinných domech, jejich počet stoupl na 1884, tedy o 713. V období bylo výstavbou nebo rekonstrukcí získáno 588 rodinných domů. 9

10 Bytový fond ve městě Hostivice (definitivní výsledky sčítání 2011, zdroj: ČSÚ) z toho Počet osob Byty Byty celkem v rodinných domech v bytových domech celkem z toho v rodinných domech Byty celkem obydlené z toho právní důvod užívání bytu: ve vlastním domě v osobním vlastnictví nájemní družstevní z toho v domech s materiálem nosných zdí: z kamene, cihel, tvárnic ze stěnových panelů neobydlené x x z toho důvod neobydlenosti: změna uživatele x x slouží k rekreaci x x přestavba x x nezpůsobilé k bydlení x x Domovní fond ve městě Hostivice (definitivní výsledky sčítání 2011, zdroj: ČSÚ) Celkem rodinné domy bytové domy ostatní budovy Domy úhrnem Domy obydlené fyzická osoba obec, stát z toho podle bytové vlastnictví družstvo domu spoluvlastnictví z toho podle období výstavby nebo rekonstrukce domu vlastníků bytů 1919 a dříve V období bylo v obci dokončeno cca 1350 nových bytů (podle evidence ČSÚ), intenzita bytové výstavby je v řešeném území velmi vysoká cca 25/bytů/1000 obyvatel ročně (tj. cca osminásobná ve srovnání s průměrem ČR, viz následující tabulka). Několik obcí, většinou v okolí Prahy dosahuje ve srovnatelném období vyšší intenzity bytové výstavby (Jesenice, s nižším celkovým počtem bytů pak například Šestajovice, Chýně, Zdiby, Vestec). V rámci celé ČR je i několik horských obcí v podobné situaci Špindlerův Mlýn, Harachov, vykazující srovnatelné intenzity bytové výstavby, jejich rozvoj však obvykle naráží na výrazné bariéry ochrany přírodního prostředí. 10

11 Dokončené byty a intenzita bytové výstavby v letech (zdroj: ČSÚ) Dokončené byty Obec absolutně na obyvatel Praha ,21 Brno ,5 Plzeň ,45 Olomouc ,23 Liberec ,22 Ostrava ,99 České Budějovice ,85 Hradec Králové ,76 Pardubice ,8 Jihlava ,74 Zlín ,09 Jesenice (o.praha-západ) ,41 Prostějov ,97 Hostivice (o.praha-západ) ,99 Mladá Boleslav ,8 Kolín ,98 Karlovy Vary ,22 Znojmo ,97 Uherské Hradiště ,79 Milovice (o.nymburk) ,93 Tábor ,56 Kuřim ,51 Kroměříž ,92 Opava ,37 Poděbrady ,12 Z následující tabulky je patrné výrazné kolísání bytové výstavby v řešeném území v jednotlivých letech. Běžný rozsah bytové výstavby je bytů ročně, z toho cca 20 bytů v rodinných domech. Tab. Nová bytová výstavba v letech (zdroj: ČSÚ) Rok dokončené byty Urbanistická ekonomie území atraktivita bydlení Atraktivitu bydlení a její změny v území poměrně dobře odráží změny ceny nemovitostí pro bydlení. Jako dobrý nepřímý příklad mohou posloužit například ceny starších bytů. Tyto ceny mají absolutní hodnotový vrchol v rámci celé ČR jednoznačně v Praze (na dobrých adresách Prahy 6). Průměr Prahy přitom ještě donedávna překračoval 3 mil. Kč za starší byt 3+1. Nejlevnější byty je možno nalézt v okrajových územích ČR a částech okresů postižených 11

12 například těžbou a vysokou nezaměstnaností. Příkladem takových území jsou například výběžky Šluknovský, Javornický, či Osoblažský. Tržní (obvyklá) cena bytu zde dosahuje cca 1/10 ceny v Praze. Pokud srovnáme nákladovou cenu bytu 3+1 = 70*25 tis.kč/m2 = tis. Kč (po průměrném opotřebení cca 40%) tj tis. Kč * 0,6 = 1050 tis. Kč s cenou tržní, zjistíme koeficient prodejnosti. Mírné odchylky od průměru přitom způsobují diference cen stavebních prací v ČR (v Praze a okolí překračuje 10%). Současné tržní ceny bytů na okraji Prahy jsou více než dvojnásobné ve srovnání s nákladovou cenou po odečtu opotřebení. To koresponduje i s velmi vysokou intenzitou bytové výstavby v Praze a zejména okolí Prahy, prováděnou komerčními investory. Investoři vyhledávají území, lokality, kde prodejnost nemovitostí překračuje hodnotu 1, tj. tam kde existuje prostor dosáhnout zisku. Příkladem je právě Praha. Tržní ceny nových bytů se zde pohybují nad 50 tis. Kč/m2, tj. cca na dvojnásobku nákladových cen. Každou nemovitost tvoří stavba a pozemek. Ceny pozemků dosahují v Praze kolem 6000 Kč/m2 (rozsah cen cca 3-50 tis. Kč/m2). Na průměrný byt v bytovém domě připadá 5-10krát menší zastavěná plocha než u rodinných domů. Nákladová cena bytů 25000Kč/m2 i po započtení tržní ceny pozemku a vedlejších nákladů nepřesáhne cca 35000Kč/m2. Rozdíl cca Kč/m2 bytů představuje hrubý ziskový diferenciál, který po r výrazně poklesl a vedl investory k omezení výstavby nových bytů. Základním přímým parametrem determinujícím předpoklady rozvoje lokalit, obcí jsou tržní ceny stavebních pozemků. V následující tabulce jsou uvedeny ceny stavebních pozemků zjištěných ČSÚ z podkladů poskytnutých Ministerstvem financí. Jedná se o ceny zjištěné z kupních smluv, vykazují vysoký stupeň tržní konformity, tj. je možno je považovat za průměrné tržní ceny v dané lokalitě. Jejich validitu je možné posoudit i s ohledem na skutečnost, že ČSÚ publikuje, z kolika transakcí byly odvozeny a další parametry zdrojového souboru. Jistým omezením je, že nejsou k dispozici za jednotlivá katastrální území, u okresů za velikostní skupiny obcí, u města Prahy za skupiny katarálních území, jednu z výjimek představuje k.ú. Ruzyně. Tab. Vývoj tržních (kupních) cen pozemků stavebních pozemků (zdroj: ČSÚ) Okres úz. Velikost obcí Jednotka katstrál. území Praha-východ do obyv Praha-východ 2tis obyv Praha-východ 10tis obyv Praha-západ do obyv Praha-západ 2tis obyv Holyně, Lochkov, Řeporyje, Sobín, Praha 17 Slivenec, Třebonice, Z.Kopanina Řepy, Stodůlky, Praha 18 Zličín Praha 19 Ruzyně ČR průměr

13 Z cen stavebních pozemků je patrné: Zásadní skutečností je, že ceny pozemků v okrese Praha-západ jsou dlouhodobě výrazně nad průměrnou úrovní ČR. Dlouhodobým hodnotovým pólem regionu i ČR je město Praha, s níž město Hostivice přímo sousedí (k.ú. Ruzyně, Zličín a Sobín). Ceny v těchto územích jsou vyšší, což potvrzuje i cenová mapa stavebních pozemků města Prahy (v letech uvádí pro novou zástavbu rodinnými domy cenu pozemků 4000 Kč/m2). Z hlediska města Hostivice je potřeba vzít v úvahu jejích výraznou hodnotovou diferenciaci, danou zejména funkčním využitím území. Použité měřítko velikostní obcí celého okresu Praha-západ, u kategorie obyvatel je poměrně zkreslující, u Hostivice je reálná odchylka cen směrem nahoru. Vysoké ceny stavebních pozemků by se mohly zdát brzdou poptávky příčinou vysoké ceny nemovitostí (rodinných domů), ve skutečnosti právě vysoké ceny rodinných domů jsou příčinou vysokých cen pozemků. Vysoké ceny stavebních pozemků o bydlení v Hostivici indikují pro novou výstavbu (investory) předpoklady, že se vložené prostředky vrátí. Syrové stavební pozemky (bez inženýrských sítí) tvoří obvykle cca 1/3 tržní ceny připraveného stavebního pozemku. Na druhé straně, minimální náklady na infrastrukturní přípravu stavebních pozemků se pohybují od cca 1000 Kč/m2 výše, pokud jsou nezbytné i další podmiňující nebo vyvolané investice, pak tyto ceny výrazně stoupají. Územní plán zajišťuje svým zařazením pozemků mezi zastavitelné jejich výrazný nárůst tržní ceny, z úrovně cen zemědělských pozemků v řádu desetikorun, na řád stokorun. Na druhé straně se tento přírůstek hodnoty nijak nezdaňuje a to ani jednorázově nebo průběžně (v rámci daně z nemovitostí). To pak v praxi vede ke skutečnosti, že takto vzniklé stavební pozemky nejsou dále infrastrukturně připraveny ( zasíťovány ) a nabízeny k prodeji. Zejména v současnosti jsou pak tyto pozemky svými vlastníky vnímány jako dobrá dlouhodobá investice, ve srovnání s poklesem výnosů aktiv, rostoucími riziky (bankovní produkty) a poklesem cen u ostatních nemovitostí (jejichž přiměřená údržba je stále dražší). Dlouhodobě vysoké ceny stavebních pozemků do značné míry korelují i vysokou intenzitou bytové výstavby v řešeném území, odrážejí vysokou atraktivitu v oblasti bydlení. 6. Závěry Pro stanovení reálné a optimální bilance bytů na úrovni územních plánů jsou obvykle rozhodující následující faktory: Předpokládaný odpad bytů. Pokles zalidněnosti bytů, odrážející vývoj domácností a stárnutí obyvatel. Vývoj počtu obyvatel v budoucnosti (reálná prognóza počtu obyvatel vázána na nabídku pozemků a koupěschopnou poptávku). Očekávaný rozsah nové bytové výstavby během běžné platnosti územního plánu (cca 15 let) tedy ovlivňuje: 13

14 - Odpad bytového fondu, který je v současnosti výrazně nižší, než by vyplývalo z technické životnosti staveb 100 až 150 let, tj. 0,5-1% ročně z výchozího počtu bytů. V celém řešeném území je reálný odpad v rozsahu 0,1-0,2% z výchozího počtu obydlených bytů ročně (cca 50 bytů během 15 let), přitom často nepůjde o fyzický odpad (demolice), ale spíš o slučování bytů (v rodinných domech), zejména však převod na druhé bydlení. Pokud nejsou pokryty potřeby vyplývající z prvního a druhého faktoru, pak by počet obyvatel klesal. - Neustálé zmenšování průměrné velikosti domácnosti (růst podílu jednočlenných domácností důchodců, rozvedených a samostatně žijících osob apod.). Okrajovým faktorem je i možné snížení rozsahu soužití domácností. Růst soužití domácností, který probíhá v posledních letech, není možno považovat (především v zástavbě rodinnými domy) za jednoznačně negativní proces. Dochází tím jak k efektivnějšímu využívání obytných kapacit, tak i k posilování sociální soudržnosti obyvatel (zejména na úrovni vlastních rodin). Uvedený proces vyvolá potřebu cca 10 bytů ročně, v nejbližších letech nižší než obvykle, což je do značné míry dáno i vysokým podílem bytové výstavby v posledním desetiletí. Později tato položka poroste, zejména v závislosti na stárnutí obyvatel. - Změna počtu obyvatel. Očekávaný růst počtu obyvatel do roku o cca 150 obyvatel generuje výstavbu cca bytů ročně. Počet obyvatel by tak narostl cca o 2250 vzhledem k současnému stavu cca 8250 obyvatel (počet podle obvyklého bydliště). Intenzita růstu by tak nepřekročila 20% během 5 let, což je i plně v souladu se závěry ÚAP SO ORP Černošice. Koupěschopnou poptávku v území odráží dokumentované tržní ceny stavebních pozemků, které jsou i zárukou reálnosti investic v oblasti bydlení. Rozhodujícími objektivními faktory optimálního posilování obytné funkce řešeného území Hostivice jsou: Velmi výhodná poloha v návaznosti na město Prahu a dopravní poloha. Dobré hospodářské podmínky města Hostivice i regionu. Kvalitní obytné prostředí ve vlastní lokalitě s možností komplexního jednotně pojatého řešení rozvojového území. V případě předpokládané bytové výstavby v rozsahu cca 250 bytů v části Břve je reálné očekávat: Pokud bude výstavba realizována postupně v rozsahu cca 50 bytů ročně, nepřekračuje předpokládaná výstavba rozsah bytové výstavby, který je v obci realizovatelný (až do cca 100 bytů ročně, dlouhodoběji cca bytů ročně). Výstavba vyvolá potřebu realizace mateřské školy, uvažovaný rozsah kapacit 5 tříd, je dostatečný nejen pro vlastní předpokládanou bytovou výstavbu. Potřebu kapacit základních škol v dlouhodobém výhledu by bylo vhodné prověřit samostatnou studií s ohledem na výrazná specifika fungování systému základních škol. Vysoké ceny stavebních pozemků v obci, ale i vlastní lokalitě, porovnatelné např. s cenami v k.ú. Sobín, vytvářejí dostatečný prostor pro úspěšnou realizaci i podmiňujícíh a vyvolaných investic. Zásahy do soudržnosti obyvatel území je možné očekávat na výrazně nižší úrovni, než tomu bylo v předchozích letech, v době velmi intenzivní bytové výstavby. 14