VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Finance a řízení Zajištění úvěru na nemovitost pro fyzickou osobu Bakalářská práce Autor: Hedvika Mokrá Vedoucí práce: Ing. Luďka Jirků Jihlava 2016

2 2

3 Anotace Cílem mé bakalářské práce je zjistit, jak může fyzická osoba financovat své vlastní bydlení pomocí úvěru. Porovnám dva nejznámější a nejpoužívanější úvěrové produkty na našem trhu. V první části popíši vše teoreticky a v druhé části si ukážeme jednotlivé produkty v praxi. Bude se jednat o hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. V tabulkách porovnám, jaké jsou úrokové sazby jednotlivých produktů a jak můžeme úvěry zajistit. Dále uvedu, jaké jsou poplatky spojené s těmito úvěry. Pro orientační srovnání vypracuji modelové příklady hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Klíčová slova Financování bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření, úvěrové produkty, úroková sazba, splátka, úvěr na nemovitost, zajištění úvěru Annotation The aim of my bachelor thesis is to find out how natural person can finance own accommodation by a loan. I will compare two most famous and most favorite loan products on our market. In the first part of my bachelor thesis I will describe all of theory and in the second part I will describe each product in practice with examples. The first product is a mortgage loan and the second is a loan of building society account. I will compare interest rates of individual products by tables and how we can ensure the loans. Next, I will describe the fees associated with these loans. In the end of this bachelor thesis I will mention model example calculations of every option we can choose. Key words Financing of accommodation, mortgage loan, building society account, credit products, interest rate, payment, property loan, ensure a loan 3

4 Poděkování Zde bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce Ing. Luďce Jirků za pomoc a připomínky při psaní a celé tvorbě mé práce. Také bych chtěla poděkovat Ing. Lence Pejřilové a Bc. Anetě Jiránkové, které pracují v bankovním sektoru a pomohly mi s modelovým příkladem žádosti o hypoteční úvěr. 4

5 Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuju, že souhlasím s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Třebíči Podpis 5

6 Obsah 1 Úvod... 8 TEORETICKÁ ČÁST Úvěr Kritéria úvěrů Základní pojmy Způsoby úročení úvěrů Splácení úvěrů Zajištění úvěrů Vlastní bydlení Financování pomocí hypotečního úvěru Hypoteční zástavní listy RPSN Účelovost Dělení dle typu splácení Úroková sazba Státní podpora Odpočet z daní Americká hypotéka Stavební spoření Náležitosti smlouvy o stavebním spoření Stavební spořitelny Fáze stavebního spoření Fáze spořící Fáze překlenovacího úvěru (meziúvěr) Fáze úvěru Úroky ze stavebního spoření PRAKTICKÁ ČÁST Srovnání hypotečních úvěrů Hypoteční banka, a. s

7 7.2 Česká spořitelna, a. s Komerční banka, a. s Sjednání hypotéky Zajištění hypotečního úvěru Úrokové sazby jednotlivých bank Možnosti hypotečních úvěrů Poplatky Modelový příklad Srovnání úvěrů ze stavebního spoření Českomoravská stavební spořitelna, a. s. (Liška) Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (Buřinka) Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s Sjednání úvěru ze stavebního spoření Zajištění úvěru ze stavebního spoření Úrokové sazby jednotlivých spořitelen Možnosti úvěru ze stavebního spoření Poplatky Modelový příklad Porovnání dvou úvěrových produktů Srovnání Závěr Seznam použitých zdrojů Knižní zdroje Internetové zdroje Zákony Seznam tabulek Seznam obrázků Seznam grafů Přílohy

8 1 Úvod Bakalářská práce se bude skládat ze dvou hlavních částí. První část je teoretická, zde popíši dva nejznámější produkty, se kterými lze financovat vlastní bydlení. Upřesním, co znamená úvěr a jakými způsoby lze úvěry zajistit. Prvním produktem bude hypoteční úvěr. Představím co je k tomuto úvěru zapotřebí vědět a dodat do příslušné banky. Jaké jsou náležitosti a co znamenají jednotlivé pojmy, které se spojují s hypotečním úvěrem. S hypotečním úvěrem je spojená i americká hypotéka, které se v práci budu věnovat jen okrajově. Tímto typem úvěru můžeme financovat své bydlení, avšak americká hypotéka je úvěr neúčelový. Dalším produktem bude úvěr ze stavebního spoření, tím je také možné financování vlastního bydlení, ale je hodně odlišný od předešlého hypotečního úvěru. Proto úvěr ze stavebního spoření podrobně rozeberu a rozdělím do hlavních fází. Nás bude zajímat především fáze druhá (překlenovací úvěru) a třetí (řádný úvěr ze stavebního spoření). Druhá polovina bakalářské práce bude obsahovat poznatky z praxe o těchto dvou produktech. U hypotečních úvěrů se zaměřím na 3 největší banky, které u nás v České republice existují. Banky dále porovnám mezi sebou v různých ohledech, např. jaké nabízejí jednotlivé úrokové sazby, způsoby zajištění nebo jaké jsou poplatky za poskytování služeb spojených s hypotečním úvěrem. Pro lepší popis samotného hypotečního úvěru jsem vytvořila s pomocí bankovní pracovnice modelový příklad na moji osobu. Sama jsem si zkusila, jak by vypadalo vyřízení žádosti o hypoteční úvěr. Dalším v pořadí je úvěr ze stavebního spoření, kde budu postupovat velice podobně. Zjistím, jaké stavební spořitelny v České republice působí, a uvedu 3 z nich, které jsou součástí předešlých bank. Dále do práce zahrnu poplatky spojené s poskytnutím úvěru, náležitosti samotného úvěru ze stavebního spoření a úrokové sazby, které se k úvěru vážou. Modelový příklad úvěru vytvořím pomocí internetové stránky vybrané stavební spořitelny. V tomto příkladu budou stejné podmínky jako u hypotečního úvěru abych na závěr své bakalářské práce mohla vše porovnat a vyhodnotit nejlepší alternativu pro financování vlastního bydlení pro fyzickou osobu. 8

9 TEORETICKÁ ČÁST 2 Úvěr Co je to vlastně úvěr? Můžeme ho definovat jako poskytnutí finančních prostředků, které samozřejmě musíme věřiteli vrátit, plus jako odměnu za vypůjčené finance úrok. Věřitel je osoba, která nám půjčuje finance. Úvěrové bankovní produkty jsou takové, díky nimž získává klient finanční prostředky pro své potřeby, prostřednictvím peněžních zdrojů cizích. Hlavními poskytovateli úvěrů jsou bankovní subjekty, je to jedna z jejich základních služeb. Banky poskytují úvěry jak fyzickým osobám, tak právnickým osobám. Finanční prostředky si můžeme půjčit i u nebankovních institucí, s tím jsou však spojena větší rizika. Poskytování úvěru bankou patří mezi její aktivní obchody, protože z úroků, které klient za vypůjčení peněžních prostředků bance hradí, jí vzniká zisk, který je dále uveden v aktivech bankovní rozvahy. (Kipielová, 1995) 2.1 Kritéria úvěrů U úvěru jsou možná různá členění, představíme si ty základní: Podle doby splatnosti: Krátkodobé jsou úvěry se splatností do jednoho roku. Střednědobé jejich splatnost je od jednoho roku až do pěti let. Dlouhodobé splatnost je u těchto úvěrů delší než pět let. Podle subjektu, kterému je úvěr poskytován: Úvěry občanům banky poskytují občanům všechny úvěry podle doby splatnosti. Pokud si občan zažádá o účelový úvěr, dočká se nižší úrokové sazby, než u úvěru neúčelového. Úvěry pro podnikatele jsou poskytovány na financování provozních a investičních nákladů v podniku. Banky těmto subjektům poskytují krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé úvěry. Jako u úvěrů poskytované občanům i zde mohou být účelové i neúčelové. Úvěry účelové jsou v těchto případech zaměřeny třeba na zásoby, pohledávky za odběrateli, úvěry na investice, atd. 9

10 Mezibankovní úvěry jednotlivé banky si poskytují úvěry i mezi sebou. To se týká i České národní banky. Úvěry municipalitám jedná se o úvěry, které jsou poskytovány obcím a městům na investiční záměry nebo provozní účely. Úvěry poskytnuté do zahraničí. Úvěry vládě. Úvěry se dále dle zajištění člení na: Zajištěné zde je ve hře vždy nějaká zástava, ať už nemovitost nebo třeba ručení další osobou. Nezajištěné jsou zpravidla úvěry nižších částek a není vyžadována zástava. Členění podle úročení úvěru: S fixní úrokovou sazbou, Úvěr s pohyblivou úrokovou sazbou. Dále členíme úvěry podle účelu, na který je poskytován: Spotřební úvěr, Provozní úvěr, Investiční úvěr, Překlenovací úvěr, Hypoteční úvěr, Eskontní úvěr, Kontokorentní úvěr a další. (Kipielová, 1995, Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006) 2.2 Základní pojmy Níže jsou uvedeny pojmy, které úzce souvisejí s úvěrovými produkty a to převážně s hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Akontace složení části cílové částky jednorázově nebo pravidelnými splátkami na účet stavebního spoření. Anuitní splácení Je to způsob splácení úvěru, kdy je po celou dobu hrazena stejná výše splátky. Skládá se z jistiny a úroků, jejichž poměr se v čase mění. 10

11 Bonita schopnost klienta splácet své závazky. Cílová částka ta vyjadřuje budoucí potřebu finančních prostředků účastníka, pro realizaci bytových potřeb. Cílová částka zahrnuje uspořenou částku, státní podporu a úvěr. Délka fixace úrokové sazby během této doby se úroková sazba nemění. Po uplynutí fixace si klient sjednává novou úrokovou sazbu a je možné provádět i další změny. Dlužník osoba, která je povinná splatit věřiteli dříve poskytnutou částku, včetně příslušenství a případných sankcí. Doba splácení období, během kterého je úvěr splácen Hypoteční úvěr úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Jako zástava se většinou používá pořizovaná nemovitost, ale lze samozřejmě ručit i jiným objektem. Existuje hypotéka účelová a neúčelová (tzv. americká hypotéka). HZL hypoteční zástavní list je dluhopis, jehož jmenovitá hodnota včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Jistina zapůjčený finanční obnos, který za odměnu (úrok) poskytuje věřitel dlužníkovi. LTV Poměrná částka úvěru k ceně nemovitosti (Loan-To-Value). p. a. zkrátka pro per annum, což znamená za rok. PRIBOR Prague Interbank Offered Rate. V překladu pražská mezibankovní nabídková úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Ta je vyhlašována Českou národní bankou. Překlenovací úvěr (meziúvěr) ten umožňuje čerpat finance pro řešení aktuálních bytových potřeb ještě před vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření. Možné je ho získat až do výše cílové částky. Ručitel Osoba zavazující se vzít na sebe vůči věřiteli povinnost uspokojení pohledávky, když tak neučiní dlužník. Stavební spoření způsob zhodnocování peněz, kdy je hlavním účelem spořit si na financování vlastního bydlení. Znamená to možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr. Úrok odměna, za které jsou půjčovány peněžní prostředky. Věřitel osoba, která má ze zákona právo požadovat uhrazení pohledávky. Vklad vložení peněžních prostředků na daný účet. 11

12 Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky, úroků a poplatků do jejího splacení. V případě, že dlužník neplní svou povinnost splácet, je zástavní věřitel oprávněn domáhat se dlužné částky pomocí zastavené nemovitosti (např. prodejen této nemovitosti). Nejčastěji vzniká na základě zástavní smlouvy mezi věřitelem a dlužníkem vkladem do katastru nemovitostí. ( Způsoby úročení úvěrů Problematika, která se týká všech úvěrových produktů. Úroková sazba z úvěru může být stanovena jako fixní nebo pohyblivá. Fixní (pevná) úroková sazba je stejná po celou dobu splatnosti úvěru. Pohyblivá úroková sazba se mění během doby splácení úvěru. Způsob změn úrokových sazeb může být rozdělen takto: Se změnou úrokové sazby, na kterou je smluvní úroková sazba vázána. Nejčastěji to je základní sazba banky, kterou sama vyhlašuje. Takto postavená úroková sazba bývá někdy označována jako floating rate. Přímá vazba na vybranou tržní úrokovou sazbu s předem pevně danými termíny přizpůsobování. Úroková sazba se dále mění v pravidelných intervalech a přizpůsobuje se referenční sazbě platné na začátku sjednaného intervalu. Referenční sazba je např. PRIBOR. Takto koncipovaná úroková sazba z úvěru se označuje jako variable rate. Jako pohyblivou sazbu můžeme označit také tu, kdy sice banka dohodne pevnou úrokovou sazbu, avšak vyhradí si právo na její úpravy během doby splatnosti a to za předpokladu, že dojde k výraznějším změnám v tržních úrokových sazbách. (Revenda a kol, 1997) 2.4 Splácení úvěrů Způsob, kterým bude úvěr splácen, musí být vždy uveden ve smlouvě. Na výběr je z několika variant, které jsou uvedeny níže. Splacení úvěru najednou v době splatnosti. Ten se poskytuje na předem sjednanou dobu, po které je najednou zcela splacen. Úroky jsou však splatné na konci daného období např. 3, 6 nebo 12 měsíců. 12

13 Další je varianta splacení úvěru najednou po uplynutí výpovědní lhůty. Tento je poskytován na předem neurčitou dobu. Zároveň je však dohodnuta výpovědní lhůta pro vypovězení úvěru. Úroky jsou splatné jako v předešlém případě. Úvěr je splácen v pravidelných splátkách. Ty mohou být měsíční, čtvrtletní, půlroční nebo roční. Předem je sjednána pevná částka jako výše ročního úmoru. Současně se splátkami úvěru jsou splatné také úroky. Poslední varianta je splácení pravidelnými anuitami (pravidelnými splátkami). Ty jsou po celou dobu splácení stejné, mění se jen struktura z hlediska podílu úmoru a úroku. Správně by se měla anuita vztahovat pouze k ročnímu období. Často se však v dnešní době setkáváme s tím, že v souvislosti s anuitami se hovoří o měsíčních či půlročních anuitách, v případě, že je jejich výše konstantní. (Revenda a kol. 1997) 2.5 Zajištění úvěrů V širším slova smyslu to znamená veškerá opatření, která banka provádí s cílem zajistit řádné splacení úvěru i s úroky. Nejdůležitější nástroje, které banky využívají k zajištění úvěrů před jejich poskytnutím a během jeho trvání jsou: Prověrka bonity klienta, Limit výše úvěru pro jednotlivé klienty, Rozprostírání rizika mezi více bankami, Kontrola úvěrového subjektu i objektu. I při dodržení všech pravidel, se banka nikdy nevyhne špatným úvěrům. Pro tyto případy mají řadu zajišťovacích nástrojů, které bance pomohou v případě, kdy klient nechce nebo nemůže splácet své dluhy. Úvěrové zajištění se nejčastěji člení ze dvou hledisek a to podle formy zajištění a podle svázanosti zajištění se zajišťovanou pohledávkou. Podle formy zajištění se rozlišuje: Osobní zajištění kde ručí třetí osoba, za pohledávky příjemce úvěru. Tato osoba může být jak fyzická, tak právnická. Věcné zajištění nejčastěji zajištění nemovitosti při hypotečních úvěrech nebo úvěrech ze stavebního spoření. 13

14 Zástava cennými papíry. Uzavřené životní pojištění s případným plněním ve prospěch banky. Podle svázanosti zajištění se zajišťovanou pohledávkou: Akcesorické zajištění znamená těsné zajištění se zajišťovanou pohledávkou. Pokud zanikne pohledávka, automaticky zaniká i zajištění. Abstraktní zajištění samostatně stojící právo, které není závislé k zajišťované pohledávce. S uspokojením pohledávky naopak zajištění nezaniká a subjekt, jež poskytuje zajištění má právo na jeho vrácení. (Revenda a kol., 1997) 3 Vlastní bydlení Toto téma se bezpochyby týká nebo se bude týkat většiny z nás. Postupem času, jak člověk dospívá, se chce osamostatnit a založit si vlastní rodinu. K tomu je zapotřebí nějakého zázemí. Zde se jeví jako nejlepší varianta, vlastní byt či dům. Také si můžeme nějaké bydlení pronajmout o tom, se však v této bakalářské práci více zajímat nebudeme. Pokud se rozhodneme ke koupi nemovitosti a nemáme dostatečný finanční obnos, nejčastějším řešením je účelový úvěr od některé z obchodních bank a tím je hypoteční úvěr. S hypotečním úvěrem bych ráda zmínila i americkou hypotéku, která je sice neúčelová, ale lze ji také použít k pořízení vlastního bydlení. Tento typ úvěru má na českém trhu nespočet podob. Každá banka nabízí trochu jiné podmínky a každý klient banky je něčím specifický. Proto je důležité před pořízením samotného úvěru, tento trh pečlivě prozkoumat. Ptát se přátel, číst odborné články ze spolehlivých zdrojů, ale hlavně je důležité, informovat se i v samotných bankách. Další možností je stavební spoření, s nímž jsou svázány určité povinnosti, které je žadatel o úvěr povinen splnit. Náležitosti pro úvěr ze stavebního spoření si popíšeme podrobněji v dalších kapitolách. 14

15 4 Financování pomocí hypotečního úvěru Představení hypotečního úvěru Zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. 28. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. ( V dnešní době je hypoteční úvěr hojně využívaný a mnohdy i jediný způsob, jak můžeme získat finanční prostředky na své vlastní bydlení, když nám naše vlastí úspory nestačí. Díky velkému konkurenčnímu boji dnes existuje široká škála nabídek hypotečních úvěrů. Ty se liší v době splácení, ve výši poplatků s hypotečním úvěrem spojené, v délce fixace a možnosti předčasného splacení, výše LTV (loan to value ratio) a hlavně v tom, jak vysoký úvěr nám jednotlivá banka poskytne. ( 4.1 Hypoteční zástavní listy Ty řeší otázku, z čeho jsou získávány peníze na poskytování hypotečních úvěrů bankami. Jedná se o zvláštní dluhopisy, které se nazývají hypoteční zástavní listy. Těmi jsou kryty pohledávky z hypotečních úvěrů. Ve většině zemí mohou tyto hypoteční zástavní listy vydávat pouze banky, které mají zvláštní povolení. Tyto banky nesou název hypoteční banky. Může jít jak o banky specializované, tak o banky univerzální. Propojení hypotečních úvěrů s investicemi do bydlení je spjato s podporou státu. Podpora může být například daňové úlevy, přímé dotace k úrokům z hypotečních úvěrů, zvýhodnění nebo dokonce v některých případech i bezúročné půjčky od státu. (Pavelka a kol., 2008) Hypoteční zástavní listy se řídí zákonem č. 190/2004 Sb. O dluhopisech ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech, který byl v posledních letech mnohokrát novelizován. Poslední změna v zákoně proběhla v roce 2014 v červenci. Změna se týkala evidence krytí HZL a také byla upravena informační povinnost emitenta HZL. ( 15

16 4.2 RPSN Tato zkratka je akronymem pro roční procentní sazbu nákladů. RPSN je povinně uveřejňována u úvěrů, aby případný klient věděl, kolik ho ročně bude daný úvěr stát peněz. Tato sazba se uvádí v procentech ročně. RPSN v sobě zahrnuje jak úroky, tak poplatky, které jsou s úvěrem spojené. Avšak u hypotečních úvěrů se RPSN neuvádí, protože tento parametr nejde z dlouhodobého hlediska spočítat tak přesně. (Syrový, Tyl, 2014) 4.3 Účelovost Hypoteční úvěr jako takový je vždy účelový a je předem určen na financování nemovitosti. Dalším poznávacím znamením je zajištění zástavním právem k nemovitosti. (Syrový, 2000) Tento úvěr je dlouhodobý, splácení úvěru je v rozmezí 5 40 let. V případě státní finanční podpory je maximální doba splácení 20 let. Nejpozději musí být hypoteční úvěr splacen do určitého věku žadatele (záleží na bance, ale většinou 70 let). Hypoteční úvěr je účelový, tedy výhradně určen k financování bytových potřeb, které zahrnují: Koupě nemovitosti, Výstavba nemovitosti, Rekonstrukce nemovitosti, Vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů, Konsolidace úvěrů. Pokud jsme uvedli, co může být financováno hypotečním úvěrem, je třeba také uvést, co může být objektem úvěru: Byt, Rodinný dům, Rekreační dům, Stavební pozemek s následnou výstavbou nemovitosti, Bytový dům (ve vybraných případech), Garáž. 16

17 Je většinou sjednávám pouze na část tržní ceny nemovitosti, ale v dnešní době už poskytují bankovní instituce i hypoteční úvěry se stoprocentním plněním. (Kipielová, 1995, Dělení dle typu splácení Představíme si tři typy splácení hypotečního úvěru: Anuitní splátka, Progresivní anuitní splátka, Degresivní anuitní splátka. Prvním a nejčastějším typem, kterým je možno hypoteční úvěr splácet je tzv. anuitní splátkou. Ta zahrnuje část úrokovou a také splátku jistiny. V tomto způsobu splácení je již zpracován mechanismus, kdy se na začátku splácí více úroku a méně z jistiny. V průběhu tohoto splácení se poměr splácení úroku a jistiny otáčí. Klient splácí stejnou splátku úvěru po celou dobu jeho trvání. V době splácení je dohodnutá délka fixace úrokové sazby. Po skončení fixace je přehodnocena podle aktuálních podmínek a klientovi je nabídnuta nová sazba pro další fixní období. S nabídkou banky může klient souhlasit nebo zvolit druhou variantu a tou je refinancování hypotečního úvěru u jiné banky, která bude mít pro klienta výhodnější podmínky. Jako druhý způsob splácení hypotečního úvěru jsem uvedla tzv. progresivní anuitní splácení. Tento typ splátek se vyznačuje tím, že se klientovi po dobu splácení hypotečního úvěru velikost splátky zvyšuje. Měsíční splátka je po dobu jednoho roku stejná, ale pro následující období se vždy zvýší o pevný koeficient růstu. Banky tento výpočet koeficientu růstu mají individuální a považují to za své know-how, protože pokud si klient pořídí své vlastní bydlení, předpokládá se, že s tím bude spojeno i zařizovaní bytu. To znamená nábytek, spotřebiče a bytové doplňky. Proto banky umožňují na začátku splácení hypotečního úvěru nižší výši splátek. Výhodou je i pro klienty, kteří jsou na začátku profesní kariéry a kdy bývají příjmy obvykle nižší. Posledním uvedeným typem splácení hypotečního úvěru je tzv. degresivní anuitní splácení. Je to vlastně protipól předchozího progresivního typu splácení. Zde se splátky postupem času zvyšují o pevný koeficient poklesu. Tento typ splácení může být výhodou pro klienty, kteří jsou už v pokročilém věku. Pokud mají již nějaké finance 17

18 naspořené, je pro ně lepší a výhodnější ze začátku trvání splátek hypotečního úvěru platit vyšší částky. Jak se věk klienta bude zvyšovat, s věkem se bude zvyšovat i riziko předčasného odchodu do důchodu nebo nástup do klasického starobního důchodu. V tomto případě je lepší, když klient bude mít splátky hypotečního úvěru co možná nejnižší. ( 4.5 Úroková sazba V letošním roce (2016) jsou úrokové sazby nejnižší za celou éru hypotečních úvěrů v České republice. Průměrná úroková sazba se zastavila na 2,02 %. Na porovnání přikládám obrázek, ve kterém je jasně vidět, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů rok od roku klesají. ( Obrázek č. 1 - Výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů od roku (Zdroj: Pevná úroková sazba s fixací na několik let dopředu znamená, že si klient vybere, na jak dlouhou dobu bude úročena hypotéka stejnou úrokovou sazbou. Doba pevné úrokové sazby může být různě dlouhá (1, 3, 5, až 15 let). Pokud si tedy vybere klient pětiletou fixaci hypotéky, znamená to pro něj, placení stejné úrokové sazby po dobu pěti let. Variabilní hypotéka s plovoucí sazbou (neboli floating) znamená to, že doba fixace je na velice krátkou dobu. Obvykle to bývá jeden rok, jeden měsíc nebo dokonce to může být i jen jeden den. Sazba je navázána na PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), 18

19 tržní úrokovou sazbu. Tato sazba je vyhlašována ČNB a za ni si banky půjčují navzájem. Pro klienta banka vypočítá úrokovou sazbu tak, že k sazbě PRIBOR přičte svoji marži. ( 4.6 Státní podpora Cílovou skupinou pro státní podporu jsou klienti, kteří v roce podání žádosti o podporu nedovršili 36 let. V případě, že je žadatel v manželském svazku, musí tuto věkovou podmínku splňovat i jeho partner. Podpora je uskutečňována úrokovou dotací, která je poskytnuta jednotlivými příspěvky ke splátkám hypotečního úvěru. V současné době je státní podpora ve výši 0 %. Výše dotace platí vždy po dobu, kdy má klient sjednanou úrokovou sazbu se svou bankou ve smlouvě o hypotečním úvěru, maximálně však na dobu pět let. Po uplynutí této doby se výše dotace stanoví nově. Úroková dotace je poskytována od státu po období splácení hypotečního úvěru, maximálně však deset let. Dalším podmínkou pro státní podporu je, že hypoteční úvěr, který bude na koupi bytu, nesmí překročit částku 800 tisíc Kč. V případě, že se bude jednat o rodinný byt, částka hypotečního úvěru nesmí přesáhnout částku 1,5 mil. Kč. Základní podmínky, které musí žadatel splnit, vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. ( Věk 36 let, Žádné vlastnictví ani spoluvlastnictví bytu, domu nebo rodinného domu, Stáří bytu nejméně 2 roky, Na území ČR, Byt musí sloužit k trvalému bydlení, Žadatel musí být výlučným vlastníkem (popř. SJM) bytu. Hypoteční banky, které jsou zmocněny k přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytnutí státní podpory, jsou uvedeny na webových stránkách ministerstva pro místní rozvoj a jsou to tyto: 19

20 Česká spořitelna, a. s. Hypoteční banka, a. s. Československá obchodní banka, a. s. GE Money bank, a. s. Komerční banka, a. s. Raiffeisenbank, a. s. Wustenrot hypoteční banka, a. s. UniCredit Bank, a. s. Nová výše procentního bodu státní podpory je vyhlašována vždy k 1. únoru daného kalendářního roku. ( 4.7 Odpočet z daní V letošním roce stát podporuje vlastní bydlení možností, kterou je odpočet úroků z úvěru na bydlení (zaplacené v roce 2015). Tato podpora může být až do výše Kč. Částku, kterou si může daňový poplatník odečíst z daní, závisí na výši úrokové sazby a dalším kritériem je počet let do splacení hypotečního úvěru. Základní podmínkou pro uplatnění odpočtu z hypotečního úvěru je splnit bytovou potřebu. To znamená, že žadatel, který chce odpočet z daní uplatnit, musí mít úvěr, který řeší tzv. bytovou potřebu poplatníka. Takový případ nesplňuje například pořízení rekreační chaty nebo chalupy. Také není podmínka splněna, pokud je úvěr pořízen na výstavbu nemovitosti, která bude používána pro podnikatelskou činnost, či nemovitost pořízenou za účelem pronájmu. Pokud je tedy čerpán úvěr, kterým bude financován, dům či byt, ve kterém bude žadatel bydlet, není s odpočtem úroků z daní žádný problém. Přesnou definici v případě nejasností je možno najít v 15 zákona o dani z příjmu. V běžné praxi je možno odečíst úroky jak z hypotečního úvěru, tak ze stavebního spoření o kterém si povíme dále. Odpočet úroků z daní může použít jak zaměstnance, tak osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ). Zaměstnanci pro možnost odpočtu musí v průběhu kalendářního roku 20

21 odvádět na dani z příjmu více, než činí měsíční sleva na poplatníka, což je Kč. V případě OSVČ musí být dosahován takový zisk, aby vznikla daňová povinnost. Na tento odpočet nemá nárok vlastník nemovitosti, který pracuje za minimální mzdu nebo který pracuje současně pro více zaměstnavatelů jen na základě dohody o provedení práce, kde měsíční odměna za práci činní Kč a méně. Na odpočet z daně nedosáhne ani samoživitelka, která pobírá rodičovský příspěvek. Stejný případ je i OSVČ, která vykazuje roční zisk menší než Kč. ( 5 Americká hypotéka Tento typ hypotéky je neúčelový, je však stále vázán zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z americké hypotéky mohou být využity na cokoliv. Pokud chcete nový automobil, rekonstruovat byt, nebo třeba novou televizi. Dají se ale prostředky z tohoto typu úvěru také použít na pořízení nemovitosti, proto se o americké hypotéce ve své bakalářské práci zmiňuji. Výhodou je, že bance neoznamujete, na jaké účely bude hypotéky využita. Na druhé straně nevýhodou je, že úroky jsou u americké hypotéky výrazně vyšší než u klasického hypotečního úvěru, což můžete vidět v praktické části mé bakalářské práce. Doba splatnosti je u tohoto druhu hypotéky z pravidla od 5 do 20 let. Žadatel ale musí stále splňovat určité věkové podmínky. Většinou to je podmínka taková, že klient nepřekročí 70 let věku před dobou splatnosti úvěru. Úroková sazba je vyšší než u hypotečního úvěru, avšak stále je americká hypotéky výhodnější než běžný spotřebitelský úvěr. ( 21

22 6 Stavební spoření Stavební spoření je v ČR upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů a doplněno zákonem ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších dodatků. (Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006) Jak už název napovídá, je to postupné, účelové spoření na vlastní bydlení. V České republice je to velice dobře známý produkt a na trhu je už více jak 25 let. Stavební spoření je zajímavé převážně tím, že k naspořené vlastní částce je připočítávám úrok stanovený stavební spořitelnou a také je připočítávána státní podpora. Podle průzkumu, který provedl server hypoindex.cz je obliba stavebního spoření v České republice kolem 50 %, což je nejvíce, ze všech spořících produktů, které jsou na českém trhu k dostání. Přesto bylo v minulém roce, tedy v roce 2015 uzavřeno nejméně smluv o stavebním spoření za posledních 10 let, co je dobře vidět v grafu č. 1. Důvodem mohou být klesající úroky, které stavební spořitelny nabízejí. Podle serveru byl úrok v roce 2015 na stavebním spoření v průměru 0,5 1,3 %. Další nevýhodou je vázací lhůta, která je momentálně 6 let. Znamená to, že pokud vybereme peníze ze svého spořicího účtu předčasně, státní podpora propadne. (Syrový, Tyl, 2014) Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Graf č. 1 - Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření (Zdroj: úprava vlastní) 22

23 6.1 Náležitosti smlouvy o stavebním spoření Smlouva o stavebním spoření musí obvykle obsahovat: Číslo smlouvy, Jméno a příjmení účastníka, jeho rodné číslo a adresu trvalého bydliště, Zvolenou cílovou částku, Stanovenou výši měsíční úložky (je možné platit i ročně), Poplatek za uzavření smlouvy, Stanovit formu spoření a variantu spoření, Úrokovou sazbu z úvěru a z vkladů, Požadavek na státní podporu. Takto uzavřenou smlouvu nemůže účastník převést na jinou osobu. Výjimkou jsou přechodná práva a povinnosti v případě úmrtí účastníka a s tím spojené dědické řízení. (Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006) Obrázek č. 2 - Složení cílové částky stavebního spoření (Zdroj: Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006, úprava vlastní) 23

24 6.2 Stavební spořitelny Poskytovateli stavebního spoření v České republice jsou tyto stavební spořitelny ( Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. 6.3 Fáze stavebního spoření Stavební spoření se skládá ze dvou základních částí. První část je fáze spořící a druhou základní částí je fáze úvěrová. Dodatková je pak fáze čerpání překlenovacího úvěru, která může nastat Fáze spořící V první řadě je nejdůležitější uzavření smlouvy o stavebním spoření. Klient si na začátku všeho musí rozmyslet, jaká bude výše jeho požadované cílové částky, která bude sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Dále už je tato fáze založená na soustavném a pravidelném spoření klienta na svůj účet stavebního spoření. Tento účet je dále úročen úrokovou sazbou, která je dle sazebníku jednotlivých stavebních spořitelen. K naspořené vlastní částce je poskytována státní podpora, která je více rozvedena v dalším odstavci. ( Státní podpora Oblíbenost stavebního spoření je z části zapříčiněna státní podporou, na kterou má nárok každý, kdo splní dané podmínky. Státní podpora se týká pouze jednoho rodného čísla, to znamená, že pokud uzavřeme více smluv, státní podpora je přidělena pouze k jedné z těchto smluv. Aktuálně je výše státní podpory 10 % z ročního vkladu účastníka. Maximálně však z Kč ročně. Maximálně tedy může klient dosáhnout na roční podporu od státu ve výši Kč. Částka podpory je připisována následně za 24

25 kalendářní rok na základě přiznání Ministerstvem financí. Pro tuto podporu je nutno splnit vázací lhůtu, která je 6 let, jinak na podporu nemá klient nárok. Při nesplnění délky spoření 6 let klienta často postihne ještě nemalé penále. (Syrový, Tyl, 2014), (Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006) Fáze překlenovacího úvěru (meziúvěr) Překlenovací úvěr mohou získat klienti stavebních spořitelen, které už postupně spoří na své budoucí bydlení za pomoci stavebního spoření. Překlenovací úvěr je určen hlavně těm klientům, kteří ještě nemají nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Jsou to například klienti, kteří mají splněný minimální zůstatek na stavebním spoření, ale nedosáhli potřebného hodnotícího čísla. Také nemuseli dosáhnout minimální délky spoření. Tito klienti by proto museli už jen čekat, až splní časové podmínky, takže už by nic nevkládali, ale jen čekali. Proto klienti jistě uvítají výpůjčku peněz na přechodnou dobu. Tyto peníze by použili ještě před tím, než by jim vznikl nárok na standardní úvěr ze stavebního spoření. Z úvěru by platili pouze úroky. Ten by pak splatili v okamžiku, když by dostali cílovou částku. (Syrový, 2000) Fáze úvěru Druhá základní fáze je nárok na úvěr ze stavebního spoření. Ten ale vzniká po splnění podmínek, které si stanovují jednotlivé stavební spořitelny individuálně. Základní podmínky pro vznik nároku na úvěr jsou: Naspoření cílové částky, Dosažené výše parametrů hodnocení, Spoření minimálně 2 roky (24 měsíců) - podmínka přímo ze zákona. Každá stavební spořitelna pečlivě kontroluje plnění podmínek a také je povinna klienta o tomto plnění informovat. Je třeba podotknout, že u sjednání smlouvy o stavebním spoření se klient nezavazuje k úvěru ze stavebního spoření. Tuto možnost může zvážit až po splnění podmínek v první fázi. ( 25

26 Zajištění úvěru Zajištění úvěru se odvíjí od bonity klienta. Dalším důležitým aspektem je výše úvěrové částky. Každá stavební spořitelna má tyto požadavky stanoveny individuálně. Drobné úvěry jsou ale často poskytovány bez zajištění. Kdežto největší úvěry jsou stejně jako hypoteční úvěry poskytovány se zřízením zástavního práva k nemovitosti. S tím je spojena vinkulace pojištění proti živelným pohromám, které by mohly tuto nemovitost postihnout. Splácení úvěru je řízeno výši samotného úvěru ze stavebního spoření a zvolenou variantou spoření. Většinou jsou úvěry spláceny měsíční splátkou, která je určená ve fixní výši pro každý měsíc. Ve splátce se jen mění podíl splacených úroků a podíl splacené jistiny. V některých případech může být úvěr ze stavebního spoření splácen i ročně. (Kolektiv autorů Bankovnictví, 2006) 6.4 Úroky ze stavebního spoření Po celou dobu splácení úvěru ze stavebního spoření jsou úroky stanoveny pevnou úrokovou sazbou, která je stanovena už v momentě uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Je zde ale možnost požádat o změnu podmínek ve smlouvě. Tato změna lze učinit jen ve spořící fázi. Změna úrokové sazby se řídí všeobecnými podmínkami jednotlivých stavebních spořitelen. Zaplacené úroky, které klient zaplatit z úvěru nebo z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, si může odečíst od daňového základu. ( 26

27 PRAKTICKÁ ČÁST 7 Srovnání hypotečních úvěrů Dostáváme se do praktické části bakalářské práce. Zde porovnám banky, které poskytují hypoteční úvěry na českém trhu. První z nich bude Hypoteční banka, která je striktně zaměřena pouze na hypoteční úvěry. Další je Česká spořitelna, která také nabízí hypoteční úvěry. Třetí bankou je dobře známá Komerční banka. 7.1 Hypoteční banka, a. s. Vznikla 10. ledna 1991, kdy měla název AGROBANKA, a. s. se sídlem v Hradci Králové, o rok později však změnila svůj název na Regiobanka, a. s. Zprvu působila jako univerzální banka s regionálním charakterem. Koncem roku 1994 došlo k další změně názvu na Českomoravská hypoteční banka, a. s. V roce 1995 banka přestěhovala své sídlo do Prahy a v tom samém roce získala oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy. V roce 2000 se majoritním vlastníkem stala ČSOB, a. s. a od roku 2006 nese banka současný název. Od roku 2009 je jediným akcionářem právě ČSOB, a. s. ( 7.2 Česká spořitelna, a. s. Tato banka má nejvíce klientů v České republice. Lidí, kteří u této banky mají účet, je těsně pod hranicí 5 milionů. Historie banky sahá až do roku 1825, kdy byla založena Spořitelna česká. V roce 1967 byla založena jedna Státní spořitelna a v roce 1969 byla rozdělena na Českou státní spořitelnu a Slovenskou státní spořitelnu, to byl důsledek přijetí zákona o Československé federaci. Na konci roku 1991 se Česká spořitelna stala akciovou společností. V roce 2000 se stala majoritním akcionářem banky skupina Erste Bank. ( 7.3 Komerční banka, a. s. Komerční banka uzavírá trojici největších bank na českém trhu. V roce 1990 vznikla banka vyčleněním obchodní činnosti z bývalé Státní banky československé na území ČR. O sedm let později vláda ČR schválila prodej akcií KB strategickému investorovi. 27

28 Mimořádná valná hromada schválila koupi pražské pobočky Société Générale v roce V roce 2005 jako první banka v ČR se zavázala udržet Garantovanou úroveň služeb tím, že bude jasně dodržovat principy, které se týkají poskytování produktů a služeb. Komerční banka byla první na českém bankovním trhu, která umožnila klientům nezávislé řešení sporu ustanovením funkce ombudsmana. Koncem roku 2006 banka dokončila transakci koupě akcií společnosti Modrá pyramida stavební spořitelna, což bance přineslo 800 tisíc nových zákazníků. V roce 2010 jako první banka na svých webových stránkách uvedla Investiční kalkulačku. ( 8 Sjednání hypotéky Pokud se tedy rozhodnete pro sjednání hypotečního úvěru, naskýtá se možnost informovat se v bance, ve které už máte založení účet. V některých bankách je běžný účet dokonce nezbytným pravidlem k získání hypotečního úvěru. Pokud máte vybranou banku, následují tři základní kroky pro úspěšné vyřízení hypotečního úvěru. První krok: Osobní schůzka v bance, kde se od finančního specialisty dozvíte, jaké budete potřebovat dokumenty k vyřízení hypotečního úvěru. Dále vám pomůže s vytvořením hrubého propočtu hypotéky a bonity. Nejlépe uděláte, pokud se na takovouto schůzku předem telefonicky nebo pomocí u objednáte. V dnešní internetové době už mnoho bank poskytuje tuto schůzku pomocí internetu přes webovou kameru nebo po telefonu. To přispívá k šetření zákazníkova času. Druhý krok: Pokud už máte vybranou banku i hypoteční úvěru, následuje vyřizování dokumentů. Banka po vás bude požadovat doklad totožnosti a většinou potvrzení, které dokládá vaše příjmy. Jelikož je hypoteční úvěr účelový, banka po vás bude požadovat dokumenty, které se k této skutečnosti vztahují (kupní smlouva, stavební povolení, smlouva o vypořádání závazků, atd.). Dalšími dokumenty jsou výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, odhad nemovitosti a další. V některých případech banky odhad nemovitosti poskytují samy zdarma k hypotečnímu úvěru nebo za poplatek. Po předložení všech potřebných dokumentů banka přistupuje k samotnému vyřízení žádosti o hypoteční úvěr. Třetí krok: Finálním krokem je samozřejmě podpis hypotečního úvěru. Ten musí být proveden osobně v dané bance. Je dobré si smlouvu před podpisem řádně prostudovat a v případě nesrovnalostí banku kontaktovat. Společně s hypoteční smlouvou obdržíte i 28

29 doklady, které s hypotečním úvěrem bezprostředně souvisí. Jedná se o návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Díky tomuto dokumentu bude v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo banky k dané nemovitosti. ( 8.1 Zajištění hypotečního úvěru U hypotečního úvěru je charakteristické zajištění nemovitostí. Jako zástava může sloužit kupovaná nemovitost, jiná nemovitost (ve vlastnictví dlužníka), nemovitost ve vlastnictví třetí osoby (např. příbuzných či známých), rozestavěná nemovitost. U rozestavené nemovitosti platí, že musí být zapsána v katastru nemovitostí. Potřebné doklady Aktuální výpis k zastavovanému objektu z katastru nemovitostí, Snímky katastrální mapy, Znalecký posudek odhad hodnoty zastavované nemovitosti, Nabývací titul zástavce hlavně je např. kupní, darovací apod., Pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost. Vaše banka má sice v zástavě zainteresovanou nemovitost, není to však důvodem k tomu, aby ji mohla jakkoli používat nebo jinak s nemovitostí disponovat. Vlastnické právo je stále v rukou majitele nemovitosti. Přesto se o danou nemovitost musíte starat a udržovat ji, aby neztrácela hodnotu. Pokud řádně splatíte celý hypoteční úvěru, pohledávka vůči bance vám zanikne, ta vám pak vystaví potvrzení zástavního věřitele o zániku zástavního práva, vyhotoveného v písemné formě. Jakmile katastr nemovitostí obdrží tento dokument, je povinen provést výmaz do 30 dní ode dne doručení zástavního práva z listu vlastnictví. ( 29

30 8.2 Úrokové sazby jednotlivých bank Tabulka č. 1 Úrokové sazby - Hypoteční banka, a. s. (Zdroj: úprava vlastní) Hypoteční banka, a. s. Hypoteční úvěry (2016) (%) p. a. Druh úvěru Doba fixace Předhypoteční úvěr Hypoteční úvěr do 70% Hypoteční úvěr do 85 % Hypoteční úvěr do 100 % Hypotéka bez doložení příjmů Realitní hypotéka Americká hypotéka 1 rok 4,99 od 3,19 od 3,29 od 4,39 - od 3,49 od 7,79 3 roky - od 1,89 od 2,29 od 3,39 od 3,69 od 2,49 od 7,69 5 let - od 1,89 od 2,39 od 3,49 od 3,79 od 2,59 od 7,59 7 let - od 1,89 od 2,49 od 3,59 od 3,89 od 2,69-10 let - od 2,59 od 2,69 od 3,79 od 4,09 od 2,89-15 let - od 2,89 od 2,99 od 4,09 od 4,39 od 3,19-20 let - od 2,89 od 2,99 od 4,09 od 4,39 od 3,19-25 let - od 2,99 od 3,09 od 4,19 od 4,49 od 3,29-30 let - od 2,99 od 3,09 od 4,19 od 4, V tabulce výše vidíme úrokové sazby Hypoteční banky podle doby fixace a podle toho, kolik procent hodnoty nemovitosti si chce klient půjčit. Můžeme vidět, že fixace na 3, 5 nebo 7 let jsou v průměru nejvýhodnější. Ze všech nejvýhodnější je však zástava nemovitosti ve výši 70 % a fixace hypotečního úvěru na 3 7 let. Nejvyšší úrokovou sazbu vidíme u Americké hypotéky, která je neúčelová. Kromě předhypotečního úvěru je u všech dalších ručení domem, bytem nebo pozemkem buď kupovaným, nebo již vlastněným. 30

31 Tabulka č. 2 Úrokové sazby - Česká spořitelna, a. s. (Zdroj: úprava vlastní) Česká spořitelna, a. s. Hypoteční úvěry (2016) (%) Fixace Úroková sazba (p. a.) Hypotéka TOP Bydlení Hypotéka s úrokovým zvýhodněním Doplňkový úvěr 1 rok od 3,19 neposkytuje se 3,89 7,59 p.a. 2 roky od 3, roky od 2, roky od 2, let od 1,99 3,89 p.a. 2,99 7,59 p.a. 8 let od 1, let od 1, let individuálně Americká hypotéka - hotovostní od 3,99 Zde v tabulce není uvedena hodnota LTV, banka na svých stránkách totiž uvádí, že poskytuje hypoteční úvěry až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Úrokové sazby jsou pouze orientační, ale vidíme, že zde je poskytován nejnižší úrok při době fixace 10 let. Na svých webových stránkách Česká spořitelna odkazuje na své finanční poradce, kteří s vámi sjednají individuální podmínky úvěru. Hypoteční úvěr je zastaven nemovitostí, ta nemusí být ve vašem vlastnictví, ale může být ve vlastnictví příbuzných či známých. 31

32 Tabulka č. 3 Úrokové sazby Komerční banka, a. s. (Zdroj: úprava vlastní) Komerční banka, a. s. Hypoteční úvěry (2016) (%) p. a. ROK/LTV 0-90 % % 1 rok od 2,49 od 3,79 2 roky od 2,49 od 3,79 3 roky od 1,79 od 3,09 4 roky od 1,79 od 3,09 5 let od 1,79 od 3,09 6 let od 1,79 od 3,09 7 let od 1,79 od 3,09 8 let od 1,99 od 3,29 9 let od 1,99 od 3,29 10 let od 1,99 od 3,29 15 let od 2,49 od 3,79 Předhypoteční úvěr 3,99 Americká hypotéka 5,99 U komerční banky jsou úroky nejvýhodnější u hypotéky v hodnotě 0 90 % kupované nemovitosti v období fixace 3 7 let. Naopak s nejvyšším úrokem můžeme počítat při LTV % a době fixace 1 a 2 roky nebo 15 let. Banka poskytuje předhypoteční úvěr bez zajištění až do výše 3 mil. Kč. Jinak jsou všechny další možnosti hypotečního úvěru zajištěny nemovitostí, buď pořizovanou, nebo jinou. 32

33 8.3 Možnosti hypotečních úvěrů Tabulka č. 4 Popis hypotečních úvěrů (Zdroj: webové stránky jednotlivých bank úprava vlastní) HYPOTÉKY (2016) Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Minimální výše úvěru Kč Kč Kč Maximální doba fixace 15 let 15 let 15 let Maximální doba úvěru 40 let 30 let 30 let V tabulce číslo 4 můžeme vidět doplňující informace, které se týkají hypotečních úvěrů. První z nich je nejnižší možná poskytovaná částka. Maximální dobu fixace jsme mohli odvodit z předešlých tabulek a nejvyšší možnou dobu trvání hypotečního úvěru najdeme u Hypoteční banky. 33

34 8.4 Poplatky Zde je uvedeno několik vybraných poplatků, které je klient povinen uhradit za poskytnuté služby vybranou bankou, vše musí být vždy uvedeno v úvěrové smlouvě, kterou je sjednávána u dané banky. Tabulka č. 5 Vybrané poplatky spojené s hypotečním úvěrem (Zdroj: webové stránky jednotlivých bank úprava vlastní) POPLATKY (2016) Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Vedení a správa HÚ 250 Kč/měsíc Zdarma Zdarma Zpracování žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru (pouze v případě schválení úvěru) Kč Zdarma Kč Refinancování úvěru Zdarma Zdarma Zdarma Čerpání úvěru 1. čerpání zdarma 2. a každé další 500 Kč 1. čerpání zdarma, 2. a každé další 500 Kč Zdarma Výzva k úhradě dlužné částky 1. výzva 500 Kč, 2. a další 1000 Kč (informační SMS o nedostatku prostředků na účtu zdarma) Pokuta za prodlení 500 Kč/měsíc 1. výzva 250 Kč, 2. a každá další 500 Kč Změny smluvních podmínek ze strany klienta 500 Kč Kč 500 Kč Kč Kč 34

35 V tabulce číslo 5 jsou uvedené vybrané poplatky, se kterými se jako klient a žadatel o hypoteční úvěr můžete setkat. Od roku 2013 většina bank od poplatků za vedení účtu upustila na základě soudního sporu Petra Němce s Komerční bankou, která mu poplatky za vedení úvěrového účtu zpětně vrátila. Česká spořitelna má na svých webových stránkách vedení účtu od roku 2013 až do odvolání také zdarma. Kdežto Hypoteční banka si stále účtuje za vedení účtu a s tím spojené služby klientům, jako je např. veškerá komunikace klienta s bankou. ( Zpracování samotné žádosti také stojí několik tisíc korun. Pouze u České spořitelny se tento poplatek nehradí. Refinancování hypotečního úvěru je u všech bank zcela zdarma. Za čerpání úvěr je také účtován poplatek a to za 2. a každé další čerpání. Pouze u komerční banky je čerpání hypotečního úvěru zcela zdarma. Snažte se hradit splátky z hypotečního úvěru včas, jelikož každá výzva k úhradě je také zpoplatněna. Pokud však nebudete hradit své splátky delší dobu, ve hře je vaše nemovitost, kterou máte u všech účelových i neúčelových hypotečních úvěrů zastavenou vaší bankou. Pokud si budete chtít vyjednat nové podmínky, které nejsou uvedené ve smlouvě, a nebude to během končení doby fixace, může vás to u vybraných bank stát až Kč. Jak už jsem zmiňovala, pokud vám končí doba fixace, je dobré provést změny, například když budete chtít předčasně splatit část jistiny nebo v období změny fixace můžete měnit úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Všechny tabulky jsou pouze orientační a nejlepší je se o hypotečním úvěru informovat přímo ve vybrané bance. Tam podrobně zjistí vaši finanční a životní situaci a můžete vyjednat příznivé podmínky jak pro vás, tak pro vybranou banku. Hlavní je se neukvapovat a pořádně si vše pečlivě promyslet. Pokud se hypoteční úvěr bude týkat celé rodiny, je vhodné probrat tuto možnost financování bydlení s celou rodinou. Také se na jednotlivých stánkách bank dozvíte pomocí hypoteční kalkulačky své předběžné splátky, dobu fixace a jak dlouho budete svůj hypoteční úvěr splácet. 35

36 8.5 Modelový příklad V pobočce ČSOB a. s., - Era poštovní spořitelna, která je na Komenského náměstí v Třebíči jsem si nechala udělat modelový příklad, jak by vypadalo, kdybych si chtěla zažádat o hypoteční úvěr. Jak jsem již zmiňovala u popisu Hypoteční banky, ta spadá pod celou skupinu ČSOB, takže tento modelový příklad je přesně od Hypoteční banky, a. s. Modelový příklad přepíši, ve zkrácené formě. Do příloh okopíruji celý dokument i se všemi náležitostmi, aby do něj bylo možné kdykoliv nahlédnout. Rodné číslo a číslo občanského průkazu kvůli ochraně osobních údajů uvádět nebudu. Při modelovém příkladu jsem si upravila své údaje, aby mi mohl být poskytnut hypoteční úvěr. Svou měsíční mzdu jsem zvolila podle Českého statistického úřadu jako průměrnou měsíční mzdu na Vysočině za čtvrtý kvartál v roce 2015, která činí Kč za měsíc Kupovaná nemovitost je nabízená na webové stránce Jelikož mám 30 % vlastních prostředků a hypoteční úvěr je ve výši 70 % LTV je úroková míra o něco nižší než kdybych si půjčovala celých 100 % ceny kupované nemovitosti. Zajištění úvěru je kupovanou nemovitostí. Dále už uvádím zkrácené údaje z návrhu na žádost o hypotečním úvěru. Údaje o klientovi Jméno a příjmení: Hedvika Mokrá, Rodinný stav: Svodobný/á, Státní příslušnost, trvalý pobyt v ČR: ANO, Trvalý pobyt: Zahraničního odboje 931/24, Třebíč-Borovina Popis objektu úvěru Byt 2+1 (57m 2 ) - adresa: Novodvorská, č. p. 1038, Třebíč-Nové. Základní informace o úvěru Výše úvěru: Kč, Vlastní prostředky Kč, Celkové náklady záměru: Kč, Délka úvěru: 20 let, Fixace: 5 let, Úrok: 2,09 %, Účet u banky: ANO Měsíční splátka: Kč. 36

37 Jako zajímavost mohu uvést, že na tomto hypotečním úvěru přeplatím na úrocích Kč. 9 Srovnání úvěrů ze stavebního spoření Podle webových stránek ministerstva financí je v České republice aktuálně 5 stavebních spořitelen. Já jsem vybrala 3, které jsou spojeny s předešlými popsanými bankami a jsou jejich součástí. ( 9.1 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. (Liška) Tato stavební spořitelna je také známa pod názvem Liška. Jedná se o největší stavební spořitelny v České republice. Její působnost na českém trhu je datována od roku ČMSS je členem Skupiny ČSOB. V roce 1996 zahájila elektronickou komunikace se svými klienty. O 3 roky později ČMSS zahájilo provoz v nové administrativní budově v Praze 10 na Vinici. V roce 2013 oslavila Liška 20 let úspěšného působení na českém trhu. V roce 2015 ČMSS překročilo hranici milionu poskytnutých úvěrů na bydlení. ( 9.2 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (Buřinka) Banka, která má povolení působit v oblasti stavebního spoření je na našem trhu od roku Je součástí České spořitelny, a.s. ( 9.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Vznikla na konci roku 1993 jako Všeobecná stavební spořitelna, a. s. Byla založena třemi akcionáři. V roce 2006 se výhradním akcionářem však stala Komerční banka, člen bankovní skupiny Société Générale. ( 37

38 10 Sjednání úvěru ze stavebního spoření Pokud si budete chtít sjednat úvěr ze stavebního spoření a tímto způsobem financovat své bydlení, budete si muset nejprve sjednat stavební spoření jako takové. Ze zákona je stanovena minimální doba, po které si můžete zažádat o úvěr ze stavebního spoření. Dalším kritériem pro přidělení úvěru je mít na svém spořicím účtu naspořenou určitou částku. Tato částka je ve smlouvě uvedena určitými procenty. Také se stavební spořitelny dívají na vaše bodové hodnocení, které získáváte během svého spoření za určité aktivity, které má spořitelna uvedeny ve svých podmínkách. Dokumenty, které ke smlouvě budete potřebovat, jsou průkaz totožnosti, dále budete muset SS doložit své příjmy. Pokud máte u partnerské banky svůj běžný účet je to o něco lehčí a dokládání příjmů nebude potřeba. Jestli tomu tak není a u banky jste novým klientem, jako fyzická osoba budete muset doložit výpis z běžného účtu, kde bude zřejmá vaše příchozí mzda. Pokud nemáte běžný účet, nebo vám mzda nechodí na tento účet, doložíte pouze potvrzení o příjmu ze zaměstnání. Další co budete muset přinést, aby vám byl poskytnut úvěr ze stavebního spoření, bude kupní smlouva a aktuální výpis z katastru nemovitostí. ( Zajištění úvěru ze stavebního spoření Jako hypoteční úvěr i úvěr ze stavebního spoření může být zajištěn několika formami: Bez zajištění v případě menších částek úvěru. Ručitelem jedena nebo více osob, která se zaručí za splácení klienta. Zástava nemovitosti v osobním vlastnictví. Zástavou finančních pohledávek v praxi to znamená, že pokud máte na termínovaném vkladu částku, tu můžete zastavit a půjčit si ji od stavební spořitelny. Je to poněkud neobvyklé a není to častý způsob zajištění úvěru. Každá spořitelna má své podmínky zajištění úvěru, je však často stanové podle dlužné částky. Jiné zajištění je vyžadováno ve fázi řádného úvěru, kdy klient prokáže svou platební morálku. V takových případech je možno čerpat bez ručitele vyšší částku. 38

39 Spořitelny si také ověřují bonitu klienta. Ten musí prokázat, že je schopen splácet své závazky, pokrýt své životní minimum a výdaje. U úvěru ze stavebního spoření je možné vylepšit bonitu klienta pomocí spoludlužníka. ( Úrokové sazby jednotlivých spořitelen V následujících tabulkách porovnám, jako jsou v jednotlivých spořitelnách úrokové sazby s úvěru ze stavebního spoření a z překlenovacího úvěru, někdy také označován jako meziúvěr. Tabulka č. 6 Úrokové sazby Českomoravské stavební spořitelny (Zdroj: úprava vlastní) Liška (2016) Produkt Úroková sazba v (%) p. a. Zajištění úvěru TOP KREDIT 2,3 TOP HYPO 2,4 nutná zástava nemovitosti REFIN 2,95 až 1 milion bez zajištění První dva produkty v tabulce jsou tzv. překlenovací úvěry, u kterých je nezbytné zajištění. Produkt REFIN je pro refinancování stávajícího úvěru u jiné banky či stavební spořitelny s možností vyvázat nemovitost ze zástavy. Dalším produktem je úvěr od Lišky, který je zprostředkováván Hypoteční bankou, a úrokové sazby jsou totožné, proto jsem je v tabulce neuváděla a také se nejedná o úvěr ze stavebního spoření v pravém slova smyslu. 39

40 Tabulka č. 7 Úrokové sazby Stavební spořitelny České spořitelny (Zdroj: úprava vlastní) Buřinka (2016) Řádný úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Až Kč bez zajištění Naspořeno 35 % vlastních prostředků od 2,99% p. a. Smlouva o SS alespoň 2 roky Pokud budeme chtít čerpat úvěr ze stavebního spoření od Buřinky, musíme mít naspořeno minimálně 35 % vlastních prostředků z požadované částky. Další podmínkou úvěru je mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření minimálně 24 měsíců. Co se týká zajištění úvěru, Buřinka nabízí bez zajištění až Kč. Tabulka č. 8 Úrokové sazby Stavební spořitelny České spořitelny (Zdroj: úprava vlastní) Buřinka (2016) Překlenovací úvěr TREND Min. měsíční splátka Úroková sazba v (%) p. a. Typ úrokové sazby Splatnost 0,70% z CČ 4,95 pevná na 3 roky 0,76% z CČ 6,05 pevná na 6 let až 18 let 0,78 % z CČ 6,50 pevná na 10 let 40

41 Tabulka č. 9 Úrokové sazby stavební spořitelny Modré pyramidy (Zdroj: úprava vlastní) Modrá pyramida (2016) Řádný úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Až Kč bez zajištění 3,49% p. a. Naspořeno 40 % vlastních prostředků Z tabulky vidíme, že Modrá pyramida také nabízí úvěr do určité částky bez zajištění úvěru, přesto je řádný úvěr ze stavebního spoření od Buřinky výhodnější ve všech ohledech. Tabulka č. 10 Úrokové sazby stavební spořitelny Modré pyramidy (Zdroj: úprava vlastní) Modrá pyramida (2016) Překlenovací úvěr (Hypoúvěr) Produkt Úroková sazba v (%) p. a. Hypoúvěr od 1,79 vždy zástava nemovitostí Hypoúvěr 100 od 3,09 Překlenovací úvěr má Modrá pyramida pojmenovaný jako Hypoúvěr, z toho nám vyplývá, že tento typ úvěru musí být zajištěn vždy. Pokud si nechcete půjčovat celou částku hodnoty nemovitosti, bude vaše úroková sazba téměř o polovinu nižší. V opačném případě, ale musíte počítat s úrokovou sazbou přes 3 %. 41

42 10.3 Možnosti úvěru ze stavebního spoření V tabulce číslo 11 je v krátkosti popsáno, jaké parametry tvoří úvěr ze stavebního spoření. Základní je maximální doba, po kterou můžeme úvěr ze stavebního spoření splácet a také maximální a minimální částky tohoto úvěru, kterou si můžeme od stavebních spořitelen půjčit. Pro ukázku jsem uvedla i překlenovací úvěr, který je samozřejmostí. Tabulka č. 11 Popis úvěru ze SS (Zdroj: webové stránky jednotlivých bank úprava vlastní) Úvěr ze SS (2016) Českokomoravská SS (Liška) SS České spořitelny (Buřinka) Modrá pyramida SS Maximální doba 30 let 28 let 15 let Min. výše úvěru Kč Kč Kč Max. výše úvěru Kč Kč Kč Překlenovací úvěr (meziúvěr) ANO ANO ANO Zde vidíme, že nejdelší úvěr si můžeme vzít od Českomoravské stavební spořitelny neboli Lišky. Naopak na nejkratší dobu nám půjčí peníze stavební spořitelna Modré pyramidy. Minimální výše úvěru se pohybuje v rozmezí Kč Kč. Za to maximální částka úvěru ze stavebního spoření může dosáhnout až 5 milionů. Překlenovací úvěr je samozřejmostí u všech stavebních spořitelen v České republice. 42

43 10.4 Poplatky I zde u stavebního spoření a dále úvěru ze stavebního spoření je zahrnuto mnoho poplatků, v následující tabulce jsem vybrala podle mého názoru ty nejdůležitější a nejčastější. Tabulka č. 12 Vybrané poplatky spojené se stavebním spořením a úvěrem z něj Zdroj: (webové stránky jednotlivých bank úprava vlastní) POPLATKY (2016) Českokomoravská SS (Liška) SS České spořitelny (Buřinka) Modrá pyramida SS Za uzavření SS 1 % z cílové částky (max Kč) 1 % z cílové částky 1 % z cílové částky (max Kč) Vedení účtu 330 Kč/rok 310 Kč Kč/rok 300 Kč/rok Za výpis Zdarma 30 Kč 25 Kč Zvýšení CČ* 1 % z rozdílu cílových částek (max Kč) 1 % z navýšení cílové částky 1 % z navyšované částky (max Kč) Snížení CČ Zdarma Zdarma Zdarma Předčasná výpověď 0,5 % - 5 % z cílové částky (max Kč) 0,5-1 % z cílové částky 1 % z cílové částky Poskytnutí úvěru Zdarma Zdarma Zdarma Poskytnutí překlenovacího úvěru/meziúvěru 0,5-1 % z objemu meziúvěru 1 % ze sjednané výše úvěru (min ,-, max ,-) 2900 Kč Upomínka až Kč 1. zdarma, 2. a další 500 Kč 1. zdarma, 2. a další 500 Kč 43

44 V tabulce č. 12 porovnávám vybrané poplatky, které jsou spojené s uzavřením stavebního spoření, které musíte mít, pokud budete chtít využít možnosti vzít si úvěr ze stavebního spoření. Jako první položku jsem uvedla poplatek za samotné uzavření stavebního spoření. Můžete vidět, že všechny SS mají poplatek určen jako 1 % z cílové částky, to znamená, že pokud si zvolíte cílovou částku na Kč, poplatek za uzavření bude činit Kč. Pokud ale vaše zvolená cílová částka bude vyšší, mají skoro všechny spořitelny stanovený i strop tohoto počátečního poplatku. Další položky si můžete porovnat sami, co je ale zajímavé, jsou poplatky za poskytnutí úvěru. Pokud budete čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření, nezaplatíte za tuto smlouvu nic. V případě, že budete čerpat meziúvěr, už si připlatíte Modelový příklad Pro výpočet úvěru ze stavebního spoření jsem si vybrala na stránkách Modré pyramidy SS jejich automatickou kalkulačku, do které jsem zadala stejné parametry jako u hypotečního úvěru. U tohoto úvěru budu 9 let splácet fázi překlenovacího úvěru, který je úročen menším procentem a zbylých 11 let budu splácet druhou fází a to řádný přidělený úvěr. Jako zástavu jsem zvolila kupovanou nemovitost, jelikož právě díky zástavě mi byla nabídnuta nižší úroková sazba. Samotný úvěr je možno získat již po dvou letech spoření na svém spořicím účtu a naspořit musíte mít minimálně 40 % sjednané cílové částky, což je Kč (zhodnocení vkladu je 1 % p. a. včetně státní podpory). V mém modelovém případě si tedy spořím 2 roky. Každý rok na svůj spořicí účet vložím část svých volných prostředků, k nim se mi na konci roku připíše i státní podpora ve výši Kč. Po dvou letech mám naspořenou potřebnou částku pro přidělení překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Po tuto dobu bydlím u svých rodičů, takže neplatím za pronájem bytu, tím také ušetřím značnou část peněz, kterou následně mohu vládat na spořicí účet. Pokud není uvedeno jinak, jsou podmínky totožné s modelovým příkladem u hypotečního úvěru. Teď už k tomu, jak bude vypadat samotný úvěr ze stavebního spoření. Základní informace o úvěru Výše úvěru: Kč, Vlastní prostředky Kč, Celkové náklady záměru: Kč, 44

45 Délka úvěru: 20 let, Úrok při překlenovacím úvěru (9 let): 1,89 %, Úrok při řádném úvěru (11 let): 3,49 %, průměrná měsíční splátka: Kč. Zde je přeplatek na úvěru ze stavebního spoření od Modré pyramidy SS Kč. Všechny údaje o mé osobě a o dané nemovitosti jsou stejné jako u modelového příkladu hypotečního úvěru. 11 Porovnání dvou úvěrových produktů Z předešlých tabulek je dobře vidět, že v případě hypotečního úvěru je zajištění nutné vždy. Výjimkou je jen úvěr předhypoteční, kdy je úvěr krátkodobý a po jeho trvání je splacen celý najednou. V případě stavebního spoření je zajímavostí, že u nižších částek není mnohdy zajištění vyžadováno Srovnání Níže jsem pro jednoduchost udělala vážený průměr úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření, aby porovnávání úrokových sazeb bylo objektivnější. Výše úvěru a doba trvání úvěru je v obou případech totožná. Tabulka č. 13 Srovnání dvou úvěrových produktů Zdroj: (vlastní) Pro rok 2016 Hypoteční úvěr Úvěr ze stavebního spoření Výše úvěru Kč Kč Délka úvěru 20 let 20 let Úrok 2,09 % 2,77 % Měsíční splátka Kč Kč Poplatek za vedení účtu 250 Kč/rok 300 Kč/rok Přeplatek na úrocích Kč Kč 45

46 Výše úvěru je tedy v obou případech stejná, délka jednotlivých úvěrů také. U Hypoteční banky na pobočce Era poštovní spořitelna, která je značkou ČSOB jsem si nechala sjednat přípravnou fázi žádosti o hypoteční úvěr. Jako klientovi banky mi byl poskytnut úrok ve výši 2,09 %. Pokud porovnám s úrokem z úvěru ze stavebního spoření Modré pyramidy je rozdíl více než 0,5 %. Tedy u Hypoteční banky mi nabídly úrok nižší. Dále se dostáváme k měsíčním splátkám, které se liší pouze v řádech desítek korun. U Hypoteční banky mi byla nabídnuta splátka o 56 Kč nižší než u Modré pyramidy. V poplatku za vedení úvěrových účtů je zase výhodnější Hypoteční banka. Rozdíl je zde 50 Kč za rok. Což je za celých 20 let splácení úvěru o Kč více u Modré pyramidy než u Hypoteční banky za vedení účtu. V úvěru ze stavebního spoření se státní podpora rozkládá do spořicích úrokových sazeb, proto jsem ji zde neuváděla. Níže jsem vytvořila grafy základních faktorů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. První z grafů nám tedy přibližuje úroky z úvěrů. Rozdíl je 0,68 % p. a. za rok, kdy u úvěru ze stavebního spoření je úrok vyšší. Graf č. 2 Úroky z úvěrů (Zdroj: jednotlivé bankovní instituce úprava vlastní) Úrok 2,77% 2,09% 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěru 46

47 Dále jsou zde graficky znázorněny výše měsíčních splátek, kdy u úvěru ze stavebního spoření zaplatíme měsíčně o 56 Kč více. Graf č. 3 Měsíční splátka úvěrů (Zdroj: jednotlivé bankovní instituce úprava vlastní) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Měsíční splátka Hypoteční úvěru Úvěr ze stavebního spoření Poslední jsem graficky uvedla poplatek za vedení účtu u jednotlivých typů úvěru. Zde vidíme, že za vedení účtu u hypotečního úvěru zaplatíme o 50 Kč za rok méně. Graf č. 4 Poplatky za vedení účtu u úvěrových produktů (Zdroj: jednotlivé bankovní instituce úprava vlastní) 300 Kč 300 Kč 280 Kč 250 Kč 260 Kč 240 Kč 220 Kč 200 Kč Poplatek za vedení účtu Hypoteční úvěru Úvěr ze stavebního spoření 47