Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Autor: Pavel Maryška Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha 2016

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne Pavel Maryška

3 Poděkování Rád bych poděkoval především Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce, za jeho cenné rady, zkušenosti, čas a zejména pak lidský přístup, který mi věnoval při tvorbě této bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat ing. Olze Šeflové, která mi byla nápomocna a poskytla mi cenné rady při psaní části bakalářské práce pojednávající o hypotečním úvěru. Na závěr bych rád poděkoval Ing. Oldřichu Lopatovi a jeho firmě Pluto Olt s.r.o. za bezplatné poskytnutí software NEMExpress s jehož pomocí jsem vypracoval dvě tržní ocenění, které jsou součástí mé bakalářské práce.

4 Anotace Bakalářská práce popisuje problematiku tržního oceňování při zajištění hypotečního úvěru. V první, teoretické části bakalářské práce je popsán hypoteční úvěr jako takový, jeho definice, výše úrokových sazeb, doba splatnosti a formy splácení. Ve druhé části jsou popsány způsoby a metody oceňování nemovitostí a požadavky banky kladené na tržní ocenění. V závěru teoretické části je pak popsán postup banky při schvalování úvěru a posuzování nemovitého zajištění. Praktická část je pak rovněž složena ze tří částí. V první a druhé části jsou tržní ocenění (bytová jednotka a bytový dům). Obě ocenění jsou vypracována v oceňovacím programu NEMExpress. Zmíněný program je jeden ze dvou nejčastěji užívaných programů používaný pro tržní oceňování nemovitostí pro potřeby zajištění úvěru. Třetí část praktické části je popis a analýza realitního trhu MČ Praha 13. Klíčová slova: hypoteční úvěr, tržní ocenění, zajištění úvěru, rizika, metody oceňování Annotation This Bachelors thesis elaborates on the topic of Real Estate valuation, when used as mortgage loan collateral.1st part of the thesis, composed of 3 sections, serves as introduction to theory of Mortgage loan, it s definition, interest rate levels, tenor, and repayment methods.2nd section provides overview of methods of valuation and requirements of banks for market valuation. In the 3rd section, the end of theoretic part, there is a description of the Bank s process when underwriting mortgage loan and valuation of the Real Estate as loan collateral. The Praxis part is also composed of 3 sections. In the 1st and 2nd section, there are market example valuations of Real Estate (apartment and appartment house). Both of these valuations are done using valuation software NEMExpress. This mentioned software is one of two most commonly used ones for Real Estate market valuations, when used as mortgage collateral. 3rd section of the Praxis part provides analysis of the Real Estate market at Prague 13 city district. Key words: mortgage loan, market valuation, loan collateral, risks, valuation methods

5 OBSAH: Teoretická část... 6 Úvod Hypoteční úvěr Definice hypotečního úvěru Účel HÚ Výše HÚ a doba splatnosti Úroková sazba a splácení úvěru Tržní ocenění Způsoby oceňování Postup a způsoby tržního ocenění Porovnávací metoda Výnosová/příjmová metoda Nákladová metoda Požadavky banky Rizika spojená s nemovitostí Náležitosti tržního odhadu Tržní ocenění při schvalování hypotečního úvěru Metodika banky (Ne)vhodnost zástavy Typ nemovitostí a LTV Zástavní hodnota Supervize nemovitosti resp. tržního ocenění Závěr Praktická část Tržní ocenění bytové jednotky Tržní ocenění bytového domu Analýza realitního trhu Seznam použité literatury Příloha č. 1 Slovníček pojmů

6 Teoretická část 6

7 Úvod Téma mé bakalářské práce Použití tržního ocenění při zajištění úvěru jsem si nevybral náhodně. Toto téma mě totiž provází dnes a denně v mém pracovním životě a to již devátým rokem. Tak dlouho pracuji jako supervizor oceňování nemovitostí v bankovních a v počátcích i nebankovních ústavech. Za tu dobu mi prošly rukama stovky, ne-li tisíce tržních ocenění nemovitostí, vypracovaných dle metodik různých bank a vypracoval jsem stejné množství supervizí. V rámci své profesní praxe jsem měl možnost získávat zkušenosti od svých zkušenějších kolegů, podílel jsem se na tvorbě metodik pro oceňování nemovitých věcí. V jedné menší bance jsem vedl projekt vývoje interní aplikace na tvorbu a evidenci supervizí. Podílel jsem se na testování úprav programu NEMExpress dle požadavků a metodiky banky. Během své praxe jsem byl rovněž svědkem vývoje realitního trhu, který za uplynulých 9 let zaznamenal poměrně velké výkyvy. Od nárůstu cen nemovitostí před rokem 2008, kdy ceny nemovitostí zaznamenaly historická maxima. Přes splasknutí realitní bubliny a jejich znatelný pokles, přes jejich stagnaci, až po dnešní opětovný růst cen nemovitostí, kdy v některých lokalitách a u některého typu nemovitostí dosahují ceny hodnot, jako právě v roce Za tu dobu prošla velkými změnami i nabídka produktů spojených s poskytováním hypotečních úvěrů. Vlivem velké konkurence přicházejí banky s nabídkou nových produktů, které umožňují poskytnutí hypotečního úvěru širší skupině obyvatelstva. Konkurenční prostředí v tomto segmentu má rovněž podíl na poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se naopak pohybují na historických minimech. A právě své zkušenosti bych rád využil při tvorbě bakalářské práce, ve které bych rád popsal hypoteční úvěr jako takový, postupy při vypracování tržních ocenění smluvními odhadci, práci supervizora, požadavky bank na nemovité zajištění hypotečního úvěru a celkově nastínil stávající praxi v tomto oboru. 7

8 1. Hypoteční úvěr 1.1. Definice hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je definován v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., 28, odstavec 3 následovně: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví Účel HÚ Hypoteční úvěr můžeme v zásadě rozdělit na dva druhy, a sice na účelový a neúčelový. V prvním případě je úvěr spojený výhradně s investicí do nemovitosti, v druhém případě může být účelem úvěru cokoli. Jedná se o tzv. americkou hypotéku. V případě neúčelového úvěru nejsou pro klienta žádná omezení jak s finančními prostředky naložit. Účelový úvěr: U účelového úvěru, kdy je využití finančních prostředků poskytnutých bankou spojeno s investicí do nemovitosti, se nemusí jednat pouze o její koupi. V úvahu připadá více možností, které jsou uvedeny v následujících bodech: - koupě nemovitosti (rodinný dům, bytová jednotka v osobním vlastnictví, pozemek na výstavbu RD apod.) - koupě členského podílu v bytovém družstvu (nutné zajištění jinou než financovanou nemovitostí) - výstavba, nejčastěji rodinného domu, případně jeho přístavba, nástavba nebo půdní vestavba - rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti - financování koupě spoluvlastnických podílů na nemovitosti v případě vypořádání v rámci dědického řízení, vypořádání SJM atp. 1 Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., 28, odstavec 3 8

9 - konsolidace více účelových a případně neúčelových úvěrů do jednoho - zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti - refinancování stávajícího hypotečního úvěru od banky nebo stavební spořitelny Neúčelový úvěr (tzv. americká hypotéka): Tento úvěr nemusí být nutně spojen s investicí do nemovitosti, i když často bývá tímto úvěrem financováno třeba movité vybavení nemovitosti. Častěji je však tento typ úvěru využíván k pořízení movitých věcí například automobilu nebo k financování studia, cestování atp. Vzhledem k tomu, že se svým charakterem jedná spíše o spotřebitelský úvěr poskytovaný fyzickým osobám, podléhá americká hypotéka zákonu o spotřebitelském úvěru Výše HÚ a doba splatnosti Výše hypotečního úvěru Jak už bylo zmíněno, hypoteční úvěr je, s výjimkou americké hypotéky, účelovým úvěrem spojeným s investicí do nemovitosti a z toho by se také dala odvodit minimální a maximální výše úvěru. Většina bank má stanovenou minimální částku hypotečního úvěru v rozpětí tis. Kč, maximální výše se pak pohybuje v řádech desítek miliónu korun. Konečná částka, kterou banka poskytne svému klientovi je pak ovlivněna mnoha faktory. Nejdůležitějším faktorem je bonita klienta, tedy jeho schopnost splácet hypoteční úvěr. Bonita je pak posuzována při schvalování úvěru a přihlíží se k příjmům klienta, jeho platební morálce, jeho celkové zadluženosti atp. Dalším aspektem je pak typ nemovitosti a její zástavní hodnota v poměru k výši úvěru. To je posuzováno tzv. LTV (loan to value) což je právě poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn. Běžně se však průměrná výše úvěru pohybuje v řádu jednotek miliónů korun. V prosinci 2015 pak byla průměrná výše hypotečního úvěru dle serveru Hypoindex.cz Kč. 2 Doba splatnosti Doba splácení hypotečního úvěru se zpravidla pohybuje většinou v rozpětí od 5 let do 40 let. Sjednává se při uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Dobu splatnosti je možné v případě potřeby změnit, ale pouze po uplynutí tzv. doby fixace nebo pokud má klient sjednány s bankou individuální podmínky. Čím delší je doba splatnosti tím jsou nižší pravidelné měsíční splátky, avšak celková částka zaplacená na úrocích je vyšší

10 Doba splatnosti není zcela na volbě klienta a jeho možnostech splácení, ale především závisí na interních pravidlech banky. V případě, že klient volí delší dobu splatnosti, je nutné, aby byl celou dobu splácení v produktivním věku. Pokud tomu tak není, je nutné zajistit a ustanovit spolužadatele o úvěr. Zpravidla má také banka stanovený maximální věk žadatele o úvěr, který nesmí být překročen před koncem splatnosti úvěru Úroková sazba a splácení úvěru Úroková sazba Úroková sazba je formou vyjádření ceny zapůjčených peněz. V procentech vyjádřená úroková sazba tedy vyjadřuje, o kolik procent bude navýšena půjčená částka peněz za určité období. Jinými slovy by se dalo říct, o kolik peněz víc musí dlužník vrátit věřiteli za sjednanou dobu. U hypotečních úvěrů je uváděna roční úroková sazba (per annum p.a.), která je většinou nižší než u jiných úvěrů. Důvodem je relativně nízké riziko pro věřitele, které je dáno účelovostí úvěru a dobrým zajištěním v podobě zástavního práva zřízeného k nemovitosti. Úroková sazba se u většiny hypotečních úvěrů nestanovuje na celou dobu jeho trvání, ale pouze na tzv. dobu fixace. Ta bývá sjednána při uzavření úvěrové smlouvy a zpravidla se pohybuje v rozmezí 1-10 let. Klient má rovněž možnost zvolit si variabilní úrokovou sazbu, v tom případě se může úroková sazba během fixního období měnit. Tato sazba však není libovolně pohyblivá, ale je navázána nejčastěji na mezibankovní sazbu PRIBOR (PRague InterBank Offered Rate). Na počátku roku 2016 jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů na velmi nízké úrovni. Není výjimkou, že jsou poskytovány hypoteční úvěry s úrokovou sazbou pod 2 % p.a. Výsledná sazba je pak ovlivněna více faktory, nejen již zmíněnou dobou fixace, kde platí, že čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Nezanedbatelný vliv pak má i již zmíněné LTV. Zde samozřejmě platí, že čím větší poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění, tím nižší úroková sazba. Dalšími faktory, které již nemají tak velký vliv na výši úrokové sazby jsou například možnost splacení úvěru před koncem doby fixace nebo třeba sjednání další doplňkových služeb jako jsou pojištění schopnosti splácet, životní pojištění, zřízení bankovních účtů atp. Splácení úvěru Splácení úvěru zpravidla probíhá v pravidelných měsíčních platbách, které obsahují jak jistinu (splátku samotného úvěru), tak i úrok z poskytnuté částky. Výjimkou je pak situace, kdy čerpání úvěru probíhá postupně, po částech tzv. tranších. Tato situace může nastat například v případě, kdy je hypotečním úvěrem financována výstavba rodinného domu. Úvěr je čerpán postupně a 10

11 to v návaznosti na průběh výstavby rodinného domu. V těchto případech je v pravidelných měsíčních splátkách splácen pouze úrok z poskytnuté částky a to do chvíle, kdy je vyčerpán celý úvěr. Teprve potom dochází i ke splátkám samotného úvěru. Splácení hypotečního úvěru by se pak dalo rozdělit na 3 druhy - anuitní, progresivní a degresivní forma splácení. Anuitní splácení jedná se o nejčastější formu splácení. U tohoto způsobu splácení zůstává výše měsíční splátky stále stejná. V průběhu času se mění pouze poměr mezi splátkou jistiny a úroku. To je dáno postupným umořováním dluhu, a tedy snižováním dlužné částky, ze které pak plynou nižší úroky. To je dobře patrné z grafu č. 1. Kdy je nasimulována situace za následujících podmínek: - výše úvěru Kč - úroková sazba 5 % p.a. - doba splácení 10 let Zvolená pěti procentní úroková sazba je přibližně dvojnásobek dnes běžně poskytovaných úrokových sazeb. Pro tuto modelovou situaci však byla zvolena záměrně, aby bylo dobře patrné, jak klesá měsíční splátka úroku a naopak dochází k navyšování splátek jistiny - úmoru. Graf č. 1: Průběh splácení hypotečního úvěru

12 Progresivní a degresivní splácení u progresivního způsobu splácení jsou zpočátku nižší měsíční splátky, které se v průběhu času zvyšují. Naopak u degresivního splácení jsou z kraje splátky vyšší a postupně se snižují. Tyto dvě formy nejsou zdaleka tak běžné jako zmíněné anuitní splácení. Většinou je banky s klienty sjednávají individuálně. 2. Tržní ocenění 2.1. Způsoby oceňování Způsoby oceňování majetku a služeb jsou definovány v zákonu č. 151/1997 Sb. - Zákon o oceňování majetku, zejména pak v 2, odst Pro lepší názornost stojí za citaci odstavec č. 1, ve kterém je uvedeno následující: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 4 Z výše uvedené citace pak vyplývá vlastní definice obvyklé ceny nebo-li tržní hodnoty, která se používá při ocenění nemovitostí pro potřeby zajištění hypotečního úvěru. Obvyklá cena nemovitosti je tedy výsledkem odrazu reálného trhu s nemovitostmi v dané lokalitě při uplatnění principu opatrnosti a při vyhodnocení všech informací. Stanovení samotné obvyklé ceny se pak v tržním ocenění provádí nejčastěji na základě věcné/nákladové, výnosové nebo srovnávací metody. Využití konkrétních metod pak vychází z metodiky pro oceňování té které banky. 4 Zákon č. 151/1997 Sb. - Zákon o oceňování majetku, 2, odst. 1 12

13 Cena mimořádná neboli cena zvláštní obliby Za zmínku jistě stojí i tzv. cena mimořádná. Tato cena, jak vyplývá z výše uvedeného, nerespektuje trh, ale je ovlivněna mnoha, často i subjektivními faktory. V praxi se často setkáváme například se situací, kdy je prodej nemovitosti realizován v rámci rodiny. V takové situaci je kupní cena uvedená ve smlouvě často nižší, než by byla cena sjednaná na volném trhu. Naopak může nastat situace, kdy například vlastník bytové jednotky je ochoten zaplatit za sousední bytovou jednotku výrazně více peněz, než jakýkoli jiný potenciální kupec. Důvodem takového počínání je případná možnost propojení BJ, zvětšení užitné plochy a vyřešení bytových potřeb bez nutnosti stěhování. Jiná situace může nastat, když je prodávající ve finanční tísni, kterou se rozhodne vyřešit prodejem své nemovitosti. V takových případech býva cena nemovitosti pod úrovní obvyklých cen. Jak je patrné, tak cena mimořádná může být vyšší i nižší než cena obvyklá, avšak pro potřeby banky je prakticky nepoužitelná. Cena zjištěná nebo-li cena administrativní Jedná se o cenu zjištěnou podle platného cenového předpisu v době ocenění (v současné době Vyhláška ministerstva financí č. 540/2002 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění platném od ). Administrativní cena nemovitosti se stanovuje v případech převodu nemovitostí a při dědických řízeních. Tato cena v plném rozsahu nezahrnuje tržní aspekty ocenění a z toho důvodu je pro poskytnutí hypotečního úvěru rovněž nepoužitelná Postup a způsoby tržního ocenění Při tržním oceňování nemovitostí se pak v praxi setkáváme nejčastěji se třemi metodami oceňování, a sice s metodou porovnávací, metodou výnosovou a metodou nákladovou. Zřídka se pak můžeme setkat s metodou reziduální, avšak ta se používá spíše při oceňování pozemků pro developerskou výstavu bytových nebo polyfunkčních domů. V tržních oceněních se pak setkáváme s použitím dvou i více z uvedených metod, kdy ke konečnému výsledku a stanovení finální tržní hodnoty odhadce dospěje právě kombinací jednotlivých metod. Přičemž do výsledné hodnoty se jednotlivé metod promítnou různou vahou, především pak podle typu oceňované nemovitosti. 13

14 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty nemovitosti porovnávací, nebo také srovnávací či komparativní metodou spočívá v porovnávání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se pak o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo právě uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí, případně jejich nabídek, srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů odhadce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m 2 atp. Veškeré dostupné informace o porovnávaných nemovitostech, jako jsou např. zdroje informací, druh, poloha, srovnatelné charakteristiky, hodnoty srovnávaných nemovitostí atp. musí odhadce uvést v ocenění. Obecně by se dalo konstatovat, že porovnávací metodu můžeme aplikovat v takových případech, kdy je možnost srovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi v dané lokalitě. Jinými slovy by se dalo říct, že musíme srovnávat srovnatelné se srovnatelným. Z logiky věci tedy vyplývá, že ideální nemovitosti pro ocenění porovnávací metodou, jsou rezidenční nemovitosti. Ty jsou na českém realitním trhu zastoupeny nejhojněji a málokdy se stává, aby v daném regionu nebyly nemovitosti podobné právě oceňované nemovitosti. I přesto, že jsou si některé nemovitosti velmi podobné, tak žádné z nich nejsou úplně stejné. A to ani v případě typizovaných bytů v panelových domech. I velmi podobné nemovitosti se liší stavebně technickým stavem, orientací, výměrou pozemku, odlišnou dispozicí atd. A právě, aby se při použití porovnávací metody dosáhlo co nejpřesnějšího výsledku, tak se využívá tzv. koeficientů, s jejichž pomocí se odhadce snaží korigovat jednotlivé parametry porovnávaných reprezentantů s oceněnou nemovitostí Výnosová/příjmová metoda Výnosová hodnota nemovitosti vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Banky zpravidla vyžadují, aby výnosovou metodou byly oceněny nemovitosti, které prokazatelně přinášejí nebo jsou schopny přinášet trvalý a udržitelný výnos z pronájmu. Vstupním podkladem pro stanovení výnosové hodnoty je v místě a čase obvyklá výše nájemného snížená o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv banky akceptují, ale pouze pokud výše 14

15 nájemného v nájemních smlouvách odpovídá obvyklému nájemnému v čase a místě. Důvodem je eliminace účelových smluv například mezi spřízněnými subjekty. Při stanovení čistého výnosu je potřeba přihlížet zejména k následujícím nákladům: - daň z nemovitosti - střádací odpisy (přiměřená částka pravidelně odkládaná na náročnější rekonstrukce, výše částky je závislá na technickém stavu a stáří nemovitosti) - pojištění stavby - průměrné výdaje na běžné opravy - náklady na správu nemovitosti - výdaje na pronájem pozemku v případě stavby na cizím pozemku Při stanovení výnosové hodnoty banka obvykle upřednostňuje metodu přímé kapitalizace dle následujícího vzorce: Výnosová hodnota = Stabilizovaný roční výnos * 100% / míra kapitalizace (% p.a.) Při stanovení míry kapitalizace je nutno vycházet z úrokové míry dlouhodobých vkladů zvýšené o rizika dle typu nemovitosti a to v rozpětí cca 5 15%. V lukrativních lokalitách velkých měst se pak kapitalizační míra pohybuje na spodním intervalu daného rozpětí. Naopak u obtížně pronajatelných nemovitostí v odlehlých lokalitách se míra kapitalizace pohybuje na opačném konci daného rozpětí Nákladová metoda Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou nebo také reprodukční cena nemovitosti, vyjadřuje náklady na pořízení, resp. výstavbu takto oceněného objektu. Pro použití nákladové metody je nezbytně nutná znalost dvou základní údajů a to obestavěný prostor oceňované stavby (m 3 ) a jednotková cena za jeden metr krychlový obestavěného prostoru (Kč/m 3 ). Výsledná cena se pak spočítá prostým vynásobením těchto dvou hodnot. Obestavěný prostor zjistí odhadce z technické zprávy a projektové dokumentace. Pokud se k oceňovanému objektu projektová dokumentace z jakéhokoli důvodu nedochovala, tak je nutné fyzické zaměření objektu. Jednotková cena za metr krychlový stavby může vzejít buď z vlastní databáze odhadce nebo například za použití THU (technicko hospodářských ukazatelů) zpracovaných Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (ÚRZ). V obou případech vychází jednotková cena obestavěného 15

16 prostoru ze skutečných nákladů potřebných na výstavbu konkrétní stavby. Jednotková cena pocházející ze zdroje ÚRS bývá stanovena na základě poměrně širokého vzorku staveb a to jak do množství, tak i z pohledu různých typů staveb, použitých technologií výstavby atp. Databáze odhadce pak vychází z archivu oceněných nemovitostí popř. nemovitostí oceněných spolupracujícími odhadci. Jak už bylo naznačeno, tak se jednotková cena liší dle typu stavby (RD, bytový dům, objekt občanské vybavenosti ) a podle použité technologie výstavby (zděná stavba, dřevostavba ). Například zděný nepodsklepený bungalov bude mít nižší jednotkovou cenu obestavěného prostoru než podsklepený vícepodlažní zděný bytový dům, který prodraží výkopové práce, vyšší nároky na založení stavby, vyšší cena za TZB (technické zařízení budov). To samozřejmě za předpokladu, že obě stavby budou postaveny ve stejném standardu. Nákladová hodnota nemovitosti však nezohledňuje tržní aspekty a z hlediska zajištění úvěru má minimální vypovídací hodnotu. Své uplatnění však najde při stanovení pojistné hodnoty stavby, na kterou musí být pojištěna, aby byly pokryty veškeré náklady na opětovnou výstavbu objektu pro případ jeho zániku, vlivem pojistné události. V oceňování nemovitostí se také můžeme setkat s pojmem věcná hodnota nemovitosti, což je reprodukční hodnota stavebního objektu snížená o opotřebení stavby. To znamená, že je oceněn technický stav nemovitosti bez ohledu na způsob využití stavebních objektů, resp. jejich částí Požadavky banky Při poskytnutí hypotečního úvěru se banka snaží minimalizovat rizika, která jsou s takovou službou spojena. Jedním z aspektů, které banka pečlivě posuzuje při schvalování úvěru je právě dobré zajištění poskytnutého úvěru. Z toho logicky vyplývá, že na nemovitosti, které slouží jako zástava ve prospěch banky, jsou kladeny poměrně vysoké nároky a každá banka poskytující hypoteční úvěry má interní metodikou stanovena pravidla a přesné požadavky, které by měla zastavovaná nemovitost splňovat. Obecně by se dalo konstatovat, že každá nemovitost, která slouží jako zajištění hypotečního úvěru by měla být dobře prodejná v případě, že dojde k realizaci zástavního práva. Dobrá prodejnost nemovitosti pak záleží na mnoha faktorech, jako je například dobrá poloha nemovitosti a její umístění v lokalitě, dobrý stavebně technický stav nemovitosti, nemovitost musí být prosta právních vad, k nemovitosti musí být zajištěn přístup atp. A právě všechny tyto případné nedostatky by měl odhadce odhalit a popsat v tržním ocenění nemovitosti, které slouží jako jeden z podkladů při posuzování žádosti klienta o poskytnutí úvěru. 16

17 Rizika spojená s nemovitostí Odhadce při vypracování tržního odhadu tedy oceňuje veškerá rizika spojená s nemovitostí zjistitelná z podkladů a na základě místního šetření. Rizika popíše, vyhodnotí jejich vliv na výši obvyklé ceny, a v obvyklé ceně rizika zohlední. Pokud odhadce zjistí taková rizika, která jsou odstranitelná a mají vliv na vhodnost zástavy, tak v odhadu stanoví podmínky platnosti obvyklé ceny, současné popř. i budoucí. Věcná břemena, zástavní práva a obdobná omezení vlastnických práv Věcná břemena (resp. služebnosti dle NOZ) mohou mít na nemovitost různý vliv. Od zanedbatelných VB, která nemají na tržní hodnotu nemovitosti prakticky žádný vliv, až po VB, která mohou udělat nemovitost neprodejnou, z hlediska banky nevhodnou zástavou. Mezi nejčastější omezení vlastnických práv pak dále patří zástavní práva, zákaz zcizení či zatížení nemovitosti, předkupní práva a další. Příklady a jejich dopad na tržní cenu: - věcná břemena vedení a provozování inženýrských sítí (služebnost IS) ve většině případů se jedná o přípojky inženýrských sítí, na které je napojena zatížená nemovitost, takové VB je zpravidla zaměřeno geometrickým plánem při hranici pozemku, jeho rozsah je minimální a stejně tak jeho dopad na obvyklou cenu - stejné VB jako výše uvedené, tedy VB umístění a provozování IS však může nemovitost zcela znehodnotit, taková situace nastává v případech, kdy vedení např. páteřního rozvodu vodovodu vede napříč pozemkem a tím zcela znemožní stavební využití pozemku, v lepším případě výrazně omezí možnou výstavbu na pozemku - dalším VB, které má významný negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebo učiní nemovitost nevhodnou zástavou, je VB doživotního užívání části nebo celé nemovitosti, v tomto případě musí vlastník nemovitosti strpět přítomnost jiné osoby ve své nemovitosti, rozsah užívání nemovitosti oprávněnou osobou je vymezen ve smlouvě o zřízení VB - častým VB je věcné břemeno chůze a jízdy (dle NOZ služebnost stezky a cesty), vliv takového VB na tržní hodnotu nemovitost resp. na vhodnost zástavy je pak závislý na rozsahu VB, který je vymezen geometrickým plánem, v některých případech, podobně jako VB služebnost IS, může být vliv takového omezení zanedbatelný, v opačném případě může prakticky znehodnotit takto zatíženou nemovitost 17

18 - zástavní práva k nemovitostem slouží jako zajištění úvěru, nejčastěji bývají zástavní práva zřizována ve prospěch bank, které klientům poskytují hypoteční úvěry, avšak zástavní právo je možné sjednat i ve prospěch fyzické osoby nebo jakékoli jiné právnické osoby, v každém případě musí být na zástavní právo v odhadu upozorněno a jeho následný výmaz z LV je pak na posouzení banky, menší riziko pro banku samozřejmě představuje zástavní právo ve prospěch jiného bankovního ústavu, větší riziko pak zástavní právo ve prospěch FO, v obou případech je pak možné považovat takto zatíženou nemovitost za podmíněně vhodnou zástavu, přičemž podmínkou vhodnosti je výmaz zástavního práva - se zástavním právem se pak často pojí i další omezení, jako je například zákaz zcizení a zatížení, který vlastníkovi nemovitosti zamezuje zcizení nemovitosti jiné osobě nebo její zatížení dalším věcným právem, a to bez vědomí banky, stejně jako v případě zástavního práva je podmínkou akceptace takto zatížené nemovitosti jako zástavy, výmaz takových omezení - dalším příkladem omezení vlastnických práv jsou omezení spojená s výkonem exekuce, kdy nemovitost resp. její prodej slouží k uspokojení pohledávky věřitele, mezi taková omezení patří například zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce atp., takto zatížené nemovitosti jsou pro banku jako zajištění úvěru nevhodné zátavy do doby, než dojde k výmazu těchto omezení z LV Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Tato rizika vyplývají především z rozdílů mezi skutečným stavem a evidencí nemovitosti v katastru nemovitostí nebo z rozdílů mezi skutečným využitím nemovitosti, které je v rozporu se stanoviskem stavebního úřadu (kolaudací), mezi tato rizika však také patří nemovitosti, ke kterým není po právní stránce zajištěn přístup, část stavby stojí na pozemku jiného vlastníka a tento stav není smluvně ošetřen nebo průběh výstavby neodpovídá stavební dokumentaci ověřené v rámci stavebního řízení. Příklady rizik spojených s právním stavem nemovitosti: - nesoulad mezi skutečným stavem a evidencí nemovitosti v KN ten často spočívá v nesouladu mezi skutečným půdorysem stavby a jejím zákresem v katastrální mapě, může se jednat o hlavní stavbu, její přístavby nebo o vedlejší stavby, které tvoří příslušenství hlavní stavby, dalším příkladem takového rizika je rozpor mezi zápisem nemovitosti na listu vlastnickém a jejím skutečným využitím dle kolaudačního souhlasu nebo souhlasu s užíváním stavby, ve většině případů jsou tyto nesrovnalosti způsobeny nedbalostí vlastníků nemovitostí, kteří opomenou 18

19 doložit příslušné dokumenty katastrálnímu úřadu, tyto nedostatky jdou ve většině případů odstranit, takové nemovitosti jsou proto bankami považovány za podmíněně vhodné zástavy, jejichž zástava ve prospěch banky je možná po uvedení skutečného stavu do souladu s evidencí katastru nemovitostí - obdobným rizikem je pak i nesoulad mezi skutečným užíváním stavby a její kolaudací, k takovým případům rovněž dochází, i když zdaleka nejsou tak časté jako nesoulad mezi skutečným stavem a údaji v KN, mezi tato rizika je možné považovat např. situaci, kdy je objekt kolaudován jako rodinný dům a majitel nemovitosti užívá prostory v domě ke svému podnikání, ať již jako kanceláře nebo jako skladové a výrobní prostory, i v těchto případech je nutné uvést skutečný stav do souladu s kolaudačním rozhodnutím, což banky obvykle stanovují jako podmínku vhodnosti zástavy - jedním z nejdůležitějších a bankami nejpřísněji posuzovaných rizik, je riziko spojené s fyzicky i právně zajištěným plnohodnotným přístupem k nemovitosti z veřejné komunikace, ideální situace nastává v případě, že oceňovaná resp. zastavovaná nemovitost přímo sousedí a je dopravně napojena na veřejnou komunikaci ve vlastnictví obce, takové zajištění přístupu je považováno za bezproblémové, stejně tak je tomu v případě, kdy je přístup zajištěn formou věcného břemene chůze a jízdy (resp. služebnosti stezky a cesty dle NOZ) a to ve prospěch oceněných nemovitostí, nikoli ve prospěch osoby vlastníka předmětných nemovitostí, věcná břemena musí být zřízena ke všem přístupovým pozemkům až po obecní komunikaci, další akceptovanou formou přístupu je doložení prohlášení obce, ve kterém obec konstatuje, že na přístupových komunikacích je vybudována veřejná účelová komunikace vedená v pasportu místních komunikacích, nově jsem se setkal i s výkladem, že za zajištěný přístup lze považovat i takový případ, kdy jsou přístupové pozemky vedeny v operátu KN jako ostatní plocha ostatní komunikace, v tomto případě se vychází z předpokladu, že katastr nemovitostí eviduje takové pozemky jako komunikace na základě doložených kolaudačních rozhodnutí/souhlasů, ze kterých by mělo být patrné, že na pozemcích je kolaudovaná veřejná komunikace - mezi rizika spojená s právním stavem nemovitosti by se dala považovat i rizika spojená s nájemními smlouvami, které mohou velmi výrazně ovlivnit cenu obvyklou, může se jednat například o nájemní smlouvy na pronájem bytů na dobu neurčitou s nutností poskytnout náhradní bydlení v případě ukončení smlouvy ze strany pronajímatele (vlastníka BJ), podobně negativní dopad mohou mít na nemovitost smlouvy uzavřené na dobu určitou, avšak s velmi dlouhým trváním např. 50 i více let a to bez možnosti ukončení nájemního vztahu ze strany 19

20 pronajímatele, není výjimkou, že jsou takové smlouvy sepisovány účelově, právě z důvodu znehodnocení/poškození nemovitosti, v těchto případech je obvyklé, že je sjednáno nápadně nízké nájemné, na rozdíl od jiných právních omezení může být velmi obtížné zjistit, že je nemovitost takto zatížena, důvodem je, na rozdíl od omezení zapsaných na LV skutečnost, že nájemní smlouvy nejsou nikde centrálně evidovány Rizika spojená s umístěním nemovitosti Tato skupina rizik zohledňuje lokalitu nemovitosti a dopad na její hodnou. Tím se má na mysli v jaké lokalitě je nemovitost situována, jaké je její bezprostřední okolí a jak dalece ovlivňuje hodnotu takové nemovitosti. Mezi negativní faktory, které mají nezanedbatelný vliv na obvyklou cenu a často i vhodnost zástavy je například umístění nemovitosti v lokalitě se silnou ekologickou zátěží. Takovým příkladem jsou severočeské uhelné pánve, blízkost frekventovaných dálničních komunikací atp. Někdy však může ovlivnit ocenění nemovitosti odlehlost lokality, kdy je nejbližší správní středisko vzdáleno mnoho kilometrů, lokalita není napojena na síť veřejné dopravy a v obci není ani základní občanská vybavenost. Dalším faktorem majícím negativní vliv na cenu je nepříznivé demografické zatížení lokality. Toto téma je poměrně citlivé, avšak například oceňovací program NEMExpress nabízí možnost zaškrtnutí tohoto rizika a při ocenění nemovitosti je potřeba brát v úvahu i tento faktor, tedy skladbu obyvatelstva v nejbližším okolí. Rizika spojená s využitelností a technickým stavem staveb Tato rizika zahrnují, jak už titulek napovídá, stavebně technický stav, přičemž banky akceptují takové nemovitosti, jejichž technický stav umožňuje okamžité standardní užívání. Standardem se rozumí např. splachovací WC, vytápění obytných místností atp. Výjimkou jsou samozřejmě případy, kdy je předmětem ocenění a hlavně úvěrového financování i rekonstrukce objektu a počítá se s tím, že po rekonstrukci bude objekt v dobrém tech. stavu. Na stavebně technický stav má velký vliv situace, kdy je stavba delší dobu neobývaná. Kdy nedochází k větrání a vytápění objektu, což má za následek zvýšenou vlhkost, výskyt plísní a dalších dřevokazných hub, opadávání omítek atd. Podobný dopad na stavebně technický stav stavby má její dlouhodobá rozestavěnost. Tedy stav rozestavěnosti, kdy nejsou zcela dokončeny konstrukční prvky, které brání např. zatékání vody do nosných konstrukcí (střešní krytina, dešťové žlaby a svody ). 20

21 Z hlediska využitelnosti pak představuje riziko tzv. kapacitní předimenzovanost stavby, kdy má rodinný dům podlahovou plochu v řádech stovek metrů čtverečních s nepraktickým dispozičním uspořádáním. Velký obestavěný prostor s vysokými náklady na vytápění a vůbec provoz objektu. Mezi tato rizika rovněž patří architektonicky nepovedené stavby, které stejně jako ty předimenzované, osloví jen velmi malou skupinu potenciálních zájemců o koupi. Z hlediska banky to představuje horší likviditu v momentě, kdy dojde na realizaci zástavního práva a prodej nemovitosti za účelem uspokojení věřitele Náležitosti tržního odhadu Stejně jako si kladou banky nároky na nemovitosti sloužící jako zajištění úvěru, tak mají banky také své požadavky na tržní ocenění těchto nemovitostí. V posledních letech jsou pro oceňování nemovitostí nejčastěji používány programy NEMExpress a ACONS. Ocenění vypracovaná pomocí tohoto software jsou akceptována velkou většinou bank. Přičemž některé banky akceptují oba výstupy (např. Raiffeisen Bank), některé banky pak jen jeden z nich (např. Expobank akceptuje pouze NEMExpress). Výstupy obou programů se svým obsahem velmi podobají, liší se prakticky jen svým vzhledem. Obecně by se tedy dalo říct, že nároky bank na tržní ocenění jsou velmi podobné, i když v detailech se liší. O tom svědčí třeba i fakt, že program NEMExpres umožňuje odhadcům kupovat tzv. moduly pro jednotlivé banky, které zohledňují metodiku a požadavky konkrétní banky. Bez ohledu na použitý formát, musí být v tržním odhadu uvedena celá řada informací. Bylo by poměrně obsáhlé vypisovat všechny náležitosti, které musí tržní ocenění splňovat. Samotný rozbor tržního ocenění by mohl být tématem bakalářské práce, proto zmíním jen ty nejdůležitější. Pro lepší názornost pak mohou posloužit 2 tržní ocenění, která jsou obsažena v praktické části. Mezi nejdůležitější informace patří: - přesná katastrální specifikace oceněných nemovitostí - popis lokality, kde se oceněná nemovitost nachází - popis nemovitosti (podlahová plocha, výměra pozemku, obestavěný prostor, technický stav, napojení na inženýrské sítě atd.) - popis rizik spojených s nemovitostí (nájemní smlouvy, omezení vlastnických práv, přístup k nemovitosti, zhoršený technický stav, nesoulad mezi skutečným stavem a údaji v KN atd.) - samotné ohodnocení nemovitosti a uvedení obvyklé ceny a to včetně použitých metod (porovnávací, výnosová nebo nákladová metoda a jejich kombinace) 21

22 Odhad pak musí být doplněn o přílohy, které sloužily jako podklad pro vypracování tržního ocenění. Mezi ty povinné a vždy vyžadované patří výpis z LV, snímek z katastrální mapy, mapa lokality s vyznačením oceněné nemovitosti a fotodokumentace. Přílohy pak bývají často doplněny o další dokumenty a to v závislosti na typu nemovitosti a ocenění. Pokud je například oceňována stavba RD v budoucím stavu, tak je potřeba odhad doplnit i o základní projektovou dokumentaci, stavební povolení popř. geometrický plán se zaměřením stavby. U ocenění pozemku na výstavbu je nutné doložit územně plánovací informaci nebo jiný dokoument potvrzující potenciální možnou výstavbu RD. 3. Tržní ocenění při schvalování hypotečního úvěru 3.1. Metodika banky Každá banka má povinnost ošetřit veškeré pracovní postupy interními předpisy tzv. metodikou. To se samozřejmě týká i postupů při schvalování a poskytování hypotečních úvěrů a s tím spojeným oceňováním nemovitostí. Metodika také vymezuje parametry, které musí splňovat nemovitost, která má sloužit jako zástava pro zajištění úvěru. V tomto článku bych se zaměřil především na tu část metodiky, která se věnuje oceňování a zastavovaným nemovitostem. V části metodiky jsou stanovena pravidla a náležitosti, která musí splňovat odhadce, aby mohl pracovat jako externista pro banku. Odhadce musí mít dostatečnou kvalifikaci pro tuto činnost (živnostenský list, vzdělání v tomto oboru, např. BIVŠ, stavební vzdělání, certifikace, dostatečné profesní zkušenosti). Dále jsou popsány postupy pro tržní oceňování u určitých typů nemovitostí (porovnávací, výnosová, nákladová metoda oceňování, popř. jiné postupy), jeho forma a způsob předání klientovi a bance. V současné době se preferuje předání bance v elektronické formě (formáty - *.pdf a *.xml). Elektronická podoba odhadu umožňuje pohodlnější a hlavně rychlejší zpracování dat a usnadňuje jejich archivaci. Mnohem důležitější je však ta část metodiky, které se věnuje zastavovaným nemovitostem. V této části jsou specifikovány typy nemovitostí, které mohou sloužit jako zajištění úvěru a nároky, které musí splňovat. Mezi hlavní podmínky vhodnosti zástavy patří, právně i fyzicky, zajištěný plnohodnotný přístup k nemovitosti. Nemovitost musí být bez právních vad a obdobných nedostatků. Nemovitost musí být v dobrém stavebně technickém stavu. Co se týká technického stavu, tak banky zpravidla akceptují maximální opotřebení v rozpětí mezi 60 65%. Samozřejmě pokud není z hypotečního úvěru financována rekonstrukce nemovitosti. 22

23 V takovém případě může být opotřebení i vyšší, důležitý je pak technický stav v budoucím stavu. Předmětná metodika pak dále obsahuje postupy pro zpracování supervize, její formu a informace, které by měla obsahovat. V rámci supervize jsou pak hodnoceni odhadci resp. odhady, které odhadci zpracovávají pro banku. Následné hodnocení jejich práce a s tím spojená aktualizace seznamu odhadců, je rovněž ošetřena v metodice (Ne)vhodnost zástavy Při supervizi neboli posuzování nemovitosti, která by měla sloužit, jako zajištění hypotečního úvěru se rozděluje nemovitosti z hlediska vhodnosti obvykle na 3 nebo 4 skupiny. Důvodem je snaha banky zajistit, aby jako zástava sloužily nemovitosti, které je možné v případě potřeby reálně umístit na trhu, resp. prodat/zpeněžit. A to pokud možno v nejkratším možném čase a za co nejvyšší cenu. Banky dělí nemovitosti na následující 4 skupiny: - vhodná zástava - podmíněně vhodná zástava - nevhodná zástava - nemovitost nepřípustná jako zástava Vhodná zástava: Je taková nemovitost, která je evidovaná v katastru nemovitostí, jsou u ní vyjasněny vlastnické vztahy a její stavebně technický stav umožňuje okamžité standardní užívání. Nemovitost má plnohodnotný právně i fyzicky zajištěný přístup (přímo z veřejné komunikace, věcným břemenem atp.). Právní stav je v souladu se skutečným stavem, nemovitost není zatížena riziky, nevýhodnými nájemními smlouvami nebo jinými omezeními vlastnického práva, které by negativně ovlivňovalo její hodnotu nebo jinak ztěžovalo její prodej. Nemovitost resp. soubor nemovitostí, které jsou předmětem zástavy, musí tvořit funkční celek. Podmíněně vhodná zástava: Podmíněně vhodnou zástavou je nemovitost s omezenou kvalitou užívání, např. je zatížena věcným břemenem užívání, není k ní zajištěn řádný přístup přes pozemek jiného vlastníka, výstavba neprobíhá v souladu s projektovou dokumentací, ověřenou ve stavebním řízení, jako 23

24 předmět zástavy není navrhován samostatně prodejní funkční celek atp. Důležité je, aby veškerá tato omezení byla vůlí klienta a v reálném čase odstranitelná. V těchto případech odhadce nemovitostí, již při vypracování odhadu stanoví reálné podmínky, po jejichž splnění budou veškerá omezení odstraněna a nemovitost se tak stane vhodným zajištěním úvěru. Podmíněně vhodnou zástavou je i taková nemovitost, která je v době ocenění dotčena změnou právního stavu a je u ní vyznačena tzv. plomba. Taková nemovitost se stává vhodnou zástavou po ukončení probíhajícího řízení. Výmaz plomby z LV a ukončení řízení samozřejmě nesmí mít negativní dopad na nemovitost. Nevhodná zástava: Nevhodnými zástavami jsou takové nemovitosti, které jsou zatíženy neodstranitelnými omezeními. To, že se jedná o nevhodnou zástavu, by měl odhalit odhadce již při místním šetření a prostudování podkladů potřebných pro vypracování tržního ocenění. Tuto skutečnost by měl oznámit bance, klientovi a v ocenění nemovitosti již nepokračovat. Mezi nevhodné zástavy patří nemovitosti bez zajištěného přístupu z veřejné komunikace, stavby na cizím pozemku, který není předmětem zástavy, nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými vztahy (tzv. duplicitní vlastnictví), dále pak nemovitosti umístěné v nevhodných polohách a lokalitách. Nemovitosti ve špatném stavebně technickém stavu (opotřebení cca 65% a víc), u kterých nebudou rekonstrukce a stavební úpravy předmětem financování z hypotečního úvěru. Nevhodnými nemovitostmi jsou pak také úzce specializované stavby, stavby kapacitně předimenzované, zejména pak ty, které jsou umístěné v odlehlých obcích. Některé banky mají ještě 4. kategorii, která by se dala považovat za podkategorii nevhodných zástav, a sice nepřípustné zástavy. Nepřípustná zástava: To jsou takové nemovitosti, které by i mohly splňovat veškeré podmínky vhodnosti zástavy, avšak jejich přijetí do zástavy může pro banku představovat reputační riziko. Takové nemovitosti jsou například herny, casina, masážní salony atp. K takovým nemovitostem patří i stavby s výrazně negativním vlivem na životní prostředí nebo je jejich užívání v rozporu s platnými právními předpisy. Mezi nepřípustné nemovitosti patří například také církevní stavby, veřejné památky, muzea, galerie atp. Nepřípustné je také to, aby banka vzala do zástavy ideální podíl na nemovitosti. Výjimku tvoří spoluvlastnický podíl například na přístupových pozemcích, které jsou ve vlastnictví více fyzických nebo právnických osob a slouží jako přístup 24

25 k jejich nemovitostem. Mezi výjimky dále patří třeba spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce garáži, jehož vlastnictví zajišťuje klientovi parkování v bytovém domě Typ nemovitostí a LTV Aby banka minimalizovala rizika spojená s poskytnutím úvěru, stanovuje maximální výši LTV pro jednotlivé typy nemovitosti. Jak už bylo uvedeno v článku 1.3., tak LTV (loan to value) je poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn. Jedním z důvodů, proč tak banky činí, je snaha eliminovat cenové výkyvy na realitním trhu. Je nutno si uvědomit, že úvěr je poskytován na poměrně dlouhou dobu a to i v řádu desítek let. Za tu dobu může dojít u nemovitostí k velkým cenovým výkyvům, zejména pak k poklesu cen nemovitostí. O tom jsme se ostatně sami mohli přesvědčit v uplynulých deseti letech. Po celou dobu úvěru musí hodnota nemovitost převyšovat nesplacenou jistinu úvěru. Dalším nezanedbatelným důvodem je zohlednění nákladů a nestandardního způsobu prodeje nemovitosti v případě, že dojde na realizaci zástavního práva. Pokud klient přestane splácet úvěr a dochází k prodeji nemovitosti za účelem uspokojení věřitele, tak se často nejedná o prodej dobrovolný. Takový prodej pak často probíhá formou dražby, se kterou jsou spojeny další náklady. V praxi se ukazuje, že při nuceném prodeji nemovitostí se zdaleka nedosahuje zástavních hodnot. Konkrétní čísla žádná z bank oficiálně nezveřejňuje, ale v odborných kruzích se mluví o 30-50% zástavní hodnoty. Obecně by se dalo konstatovat, že vyšší LTV (90%, ve výjimečných případech i 100%) je bankou interně stanoveno u nemovitostí běžně obchodovaných a v dobrých lokalitách, jako jsou BJ a RD ve velkých městech. U takových nemovitostí je předpoklad dobré likvidity. Střední LTV (do 70%) bývá stanoveno u nemovitostí, jako jsou například rekreační objekty. Jedná se tedy o zbytné nemovitosti, kde jejich prodejnost do jisté míry podléhá určitým trendům a kde poptávka není zdaleka tak velká jako u předchozího typu nemovitostí. Nejnižší LTV (v rozpětí 50 60%) se pak stanovuje u specifických, jednostranně využitelných a obtížně prodejných nemovitostí v odlehlejších lokalitách Zástavní hodnota Tržní ocenění při zajištění hypotečního úvěru slouží jako podklad pro stanovení zástavní hodnoty, která je definována v zákoně č. 190/2004 Sb. Zákon o dluhopisech v 29, odst. 1 3 takto: (1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitých věcí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech 25

26 pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitých věcí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitých věcí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou Supervize nemovitosti resp. tržního ocenění Supervize předloženého tržního ocenění je činnost, kterou v rámci banky zajišťuje oddělení, které má na starosti interní oceňování nemovitostí. Zpravidla je takové oddělení součástí oddělení tzv. risku a je součástí oddělení schvalujícího žádosti o úvěr. Například v Expobank je to Team Evaluations, v Raiffeisen Bank je to Collateral Management atp. Cílem supervize je pak prověření věcné a formální správnosti tržního odhadu u nově přijímaného nemovitého zajištění. Posouzení vhodnosti zástavy, stanovení případných podmínek vhodnosti a závazků klienta po čerpání. Hlavním cílem je však stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnota pro účely emise hypotečních zástavních listů a úvěrování v bance, je obvyklá cena po supervizi ocenění, vypracovaném odhadcem ze seznamu banky. Banky podrobují supervizi všechna ocenění nemovitosti, která jsou vypracována pro potřeby zajištění úvěru nemovitostí. Postup bank se však může lišit v závislosti na interních pravidlech a metodikách jednotlivých bank. 5 Zákon č. 190/2004 Sb. Zákon o dluhopisech v 29, odst

27 Závěr V této bakalářské práci jsem popsal proces tržního oceňování a jeho následného vyhodnocení při schvalování hypotečního úvěru. Při psaní jsem se opíral jak o citace zákonů, které s oceňováním a hypotečními úvěry souvisí, tak jsem se snažil do ní promítnout i vlastní zkušenosti z práce supervizora v bance. I přesto, že v tomto oboru pracuji již řadu let, tak jsem si při psaní této práce opět uvědomil, jak důležité je kvalitní tržní ocenění nemovitosti. To tržní ocenění, které je podkladem při schvalování hypotečního úvěru. To tržní ocenění, které je určeno pro stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, která slouží jako zajištění úvěru. To tržní ocenění, které je jedním z nejdůležitějších podkladů ve schvalovacím procesu, a na kterém z velké části závisí riziko bank, spojené s poskytnutím úvěru. Kvalitně vypracované tržní ocenění vhodného zajištění, pak velkou měrou přispívá k dobré kondici bankovního sektoru. Při vypracování obou tržních ocenění, které jsou součástí praktické části bakalářské práce, jsem se opět přesvědčil, jak pestrá, zajímavá a zejména pak zodpovědná je práce odhadce nemovitostí. Kolik aspektů je nutné posoudit a vyhodnotit, aby byla zohledněna veškerá rizika a cenotvorné faktory ovlivňující výslednou cenu obvyklou nebo-li tržní hodnotu nemovitosti. Zvolené téma je natolik obsáhlé a zajímavé, že by si jistě zasloužilo mnohem více prostoru, než kolik mu svým rozsahem, poskytuje bakalářská práce. Každá z částí by se jistě dala rozepsat do větší hloubky a prakticky každá z částí by se dala zpracovat jako samostatná práce. I přesto si myslím, že téma Použití tržního ocenění při zajištění úvěru bylo popsáno a zpracováno v dostatečném rozsahu, který odpovídá bakalářské práci. Toto téma se nabízí využít i při psaní diplomové práce při ukončení magisterského studia, ve které by se daly jednotlivé části více rozepsat a podrobněji analyzovat. 27