Znalecký posudek č /13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č /13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení Předmět ocenění: pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Bytová jednotka č. 74/4 v domě č.p. 74 na pozemku parc.č. 1753, spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na společných částech domu č.p. 74 a na pozemku parc.č. 1753, spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na pozemcích parc.č. 1752, 1754 a 1755/1. Ulice: Ztracená č.p. 74 Obec: Hlubočky PSČ Okres: Olomouc Kraj: Olomoucký Katastrální území: Hlubočky Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Olomouci Vlastník bytu a spoluvlastnického podílu k domu č.p. 74 a k pozemkům parc.č. 1752, 1753, 1754 a 1755/1: Objednavatel: Frýbort Jan Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.28, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 7 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 6 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1516/12-80 ze dne Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1516/12-80 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1264, 2453, 2572 a 2606 pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky. Úkolem znaleckého posudku je: 1) Ocenit nemovitosti zapsané na LV č a 2572, a to: - bytovou jednotku č. 74/4 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č spoluvlastnický podíl o velikosti 619/10131 na společných částech domu č.p. 74 a na pozemku parc.č ) Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na nemovitosti zapsané na LV č. 2606, a to: - pozemek parc.č o výměře 3858 m 2 ostatní plocha 3) Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1264, a to: - pozemek parc.č o výměře 1620 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 1755/1 o výměře 1587 m 2 ostatní plocha Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 9.30 hod. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, list vlastnictví č. 1264, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, list vlastnictví č. 2453, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, list vlastnictví č. 2572, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, list vlastnictví č. 2606, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území ze dne

4 4 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne Prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 74 ze dne

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

6 6 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný bytový dům se nachází v severní části obce Hlubočky (4 341 obyvatel), v okrese Olomouc, při ulici Ztracená. Okolní zástavbu tvoří objekty občanské vybavenosti a průmyslový areál. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchody s potravinami, sportovní zařízení atd.), je vzdáleno cca 2,5 km. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve městě Olomouc, které je vzdáleno 15 km. Dopravní dostupnost lokality je průměrně, napojení na rychlostní komunikaci č. R35 spojující města Hranice, Olomouc a Mohelnice je možné ve vzdálenosti 10 km. V obci se nacházejí vlakové zastávky a zastávka meziměstské autobusové dopravy. Parkování je možné na pozemku parc.č před oceňovanou nemovitostí v dostatečném rozsahu. V rámci okresu Olomouc je dům z hlediska bydlení umístěn v průměrně atraktivní lokalitě. Údaje o oceňovaném bytu a nebytové jednotce Podlahová plocha bytové jednotky: 61,9 m 2 Přístup k domu je z jihovýchodní strany z ulice Ztracená. Dům je napojen na veřejnou elektrickou, plynovodní a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem s rozvody ÚT. Každá bytová jednotka v domě je opatřena plynovým kotlem. Budova je postavena na pozemku parc.č Pozemky parc.č a 1754 tvoří příjezdovou komunikaci a zpevněnou plochu okolo domu, pozemek parc.č. 1755/1 tvoří přilehlou zatravněnou plochu. B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb.

7 Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 74/4 Obec: Hlubočky Katastrální území: Hlubočky Ulice: Ztracená Dům č.p. 74 Spoluvlastnický podíl na budově: 619/10131 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu činí 61,9 m 2. Oceňovaná bytová jednotka má 2 obytné místnosti, vstupní halu, kuchyňský kout, koupelnu s WC a šatnu. Podlahy v obytných místnostech jsou pravděpodobně kryté koberci nebo PVC, v hygienickém zařízení je pravděpodobně provedena keramická dlažba. Okna jsou dřevěná zdvojená, orientovaná na jihovýchod. Byt je pravděpodobně standardního vybavení, dle zjištěných informací je bytová jednotka bez využití a bez jakékoliv údržby. Jednotka je napojena na inženýrské sítě elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem s rozvody ÚT. Každá bytová jednotka v domě je opatřena plynovým kotlem. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 619/ Plocha bytové jednotky: 61,9 m 2 Popis obytného domu č.p. 74 Budova byla postavena odhadem na počátku 20. století jako samostatně stojící obytný dům o čtyřech vchodech s jedním číslem popisným. Objekt je dvoupodlažní, nepodsklepený. Dům je založen na betonových základech, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a kamene. Stropní konstrukce jsou pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem. Střecha domu je sedlová, krytá pozinkovaným plechem. Klempířské konstrukce jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou ze škrábaného břizolitu, z velké části poškozené a opadané. V posledních letech probíhá v některých bytových jednotka v domě rekonstrukce, oceňované jednotka je ovšem nerekonstruována. Dům se ke dni ocenění nachází ve zhoršeném stavebnětechnickém stavu. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry: 2. nadzemní podlaží Vstupní hala m Obytná kuchyně m Pokoj m Koupelna s WC m Šatna m Výměra celkem m

8 8 Dispoziční řešení: 2+kk Technický stav budovy: Zhoršený Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč 0.00 Výchozí cena bytu Kč Výchozí cena v CÚ k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena bytu CÚ 2013 Kč Rok uvedení do provozu 1925 Plánovaná životnost roků 150 Opotřebení % Cena k roku 2013 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Hlubočky Katastrální území: Hlubočky Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované stavební pozemky, pozemky obdobné velikosti v rozmezí od 200 do 350 Kč/m 2. S ohledem na celkovou výměru oceňovaných pozemků (7818 m 2 ) v okolí bytového domu, kde je oceňována bytová jednotka, a skutečnost, že předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl na pozemku, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků pod dolní hranicí uvedeného rozpětí, a to na částku 200 Kč za m 2 pozemku pod bytovým domem, a částku 150 Kč za m 2 pozemků okolních ploch, které jsou ke dni ocenění bez využití, zatravněny, resp. pozemek parc.č.1752, který tvoří nádvoří provozního areálu v sousedství. 1. Pozemek parc.č Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč Kč Výchozí cena pozemku Kč Spoluvlast. podíl o velikosti 619/10131 (po zaokrouhlení) Kč Pozemek parc.č Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem ostatní plocha 150 Kč Kč Výchozí cena pozemku Kč Spoluvlast. podíl o velikosti 619/10131 (po zaokrouhlení) Kč Pozemky parc.č a 1755/1 Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem ostatní plocha 150 Kč Kč 1755/ ostatní plocha 150 Kč Kč Výchozí cena pozemků Kč Spoluvlast. podíl o velikosti 619/10131 (po zaokrouhlení) Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění nabídka mírně vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a zejména k jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nacházejí oceňované nemovitosti, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Byt Hlubočky-Hrubá Voda, okr. Olomouc Stav objektu Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) Zhoršený 2+1 (44) Byt Jílová, okr. Olomouc Průměrný 3+1 (84) Byt Jílová, okr. Olomouc Průměrný 3+1 (74) Byt Hlubočky, okr. Olomouc Průměrný 2+1 (74) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná nemovitost je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v průměrně atraktivní lokalitě v rámci okresu Olomouc. Z hlediska dostupnosti se jedná o průměrně dostupnou lokalitu, stavem a vybavením se nemovitost řadí do nižší cenové kategorie. Negativní vliv na obvyklou cenu má zanedbané okolí bytového domu a umístění v blízkosti chátrajícího průmyslového areálu.

11 Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti a průměrného až zhoršeného stavu, bytové jednotky v průměru od 6 do 9 tis. Kč za 1 m 2 užitné plochy. Vzhledem ke zhoršenému stavu bytové jednotky i bytového domu, stanovuji srovnatelnou hodnotu při dolní hranici uvedeného rozmezí. Bytová jednotka č. 74/4 Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů s ohledem na zhoršený stav bytové jednotky, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: Kč/m 2 tj. celkem za podlahovou plochu bytové jednotky (61,9 m 2 ) E. Omezení vlastnických práv tj. celkem Kč Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva smluvní a exekutorská zapsána na LV č Zástavní právo exekutorské zapsané na LV č2572. Zástavní práva smluvní a exekutorská zapsána na LV č Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1264, 2572 a 2606 oddíl C. 11 Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1516/12-80 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1264, 2453, 2572 a 2606 pro k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky. 12 Úkolem znaleckého posudku je: 1) Ocenit nemovitosti zapsané na LV č a 2572, a to: - bytovou jednotku č. 74/4 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č spoluvlastnický podíl o velikosti 619/10131 na společných částech domu č.p. 74 a na pozemku parc.č ) Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na nemovitosti zapsané na LV č. 2606, a to: - pozemek parc.č o výměře 3858 m 2 ostatní plocha 3) Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 619/10131 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1264, a to: - pozemek parc.č o výměře 1620 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 1755/1 o výměře 1587 m 2 ostatní plocha Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 74/4 Kč Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na spol. částech domu a na pozemku parc.č Kč Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky č. 74/4 včetně pozemku parc.č Kč Cena pozemku parc.č Kč Cena pozemku parc.č Kč Cena pozemku parc.č. 1755/1 Kč

13 13 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitostí průměrně atraktivní lokalitě v rámci okresu Olomouc, průměrné dopravní napojení a zhoršený stav bytové jednotky a zhoršený stav bytového domu probíhající rekonstrukci, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnatelné hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to takto (po zaokrouhlení): 1. Bytová jednotka č. 74/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 74 a na pozemku parc.č. 1753: Kč 2. Pozemek parc.č. 1754: Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 619/10131: Kč 3. Pozemek parc.č. 1752: Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 619/10131: Kč 4. Pozemek parc.č. 1755/1: Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 619/10131: Kč

14 14 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne