Znalecký posudek č /09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č /09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemky par.č. St. 114/5 a 412. Obec: Rejchartice PSČ: Okres: Šumperk Kraj: Olomoucký kraj Katastrální území: Rejchartice u Šumperk Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Šumperk Vlastník pozemků: Objednavatel: SJM Šula Josef a Šulová Helena Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.23, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 10 stran textu a 4 přílohy, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Ocenění pozemků dle cenového předpisu... 6 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 7 D. Omezení vlastnických práv... 8 Rekapitulace... 9 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 95/06-58 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrálních map Situační plánek

3 3 Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 95/06-58 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsané na LV č. 96 pro k.ú. Rejchartice u Šumperka, obec Rejchartice, okr. Šumperk. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 96, a to: - pozemek parc.č. St. 114/5, o výměře 191 m 2 - pozemek parc.č. 412, o výměře 451 m 2 Znalci se ukládá, aby ocenil uvedené nemovitosti včetně příslušenství a aby ocenil případná práva a závady s nemovitostí spojená ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne , za účasti soudního znalce. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Rejchartice u Šumperka, obec Rejchartice, list vlastnictví č. 96, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Šumperk dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Rejchartice u Šumperka, mapový list č. VS VI-7-7 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Šumperk dne v měřítku 1: Ostatní podklady - údaje zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Oceňované pozemky se nachází v rozptýlené zástavbě rodinných domů naproti zemědělského areálu při severním okraji obce Rejchartice (190 obyvatel), v k.ú. Rejchartice u Šumperka, v okrese Šumperk. Centrální část obce, kde se nachází pouze obecní úřad, kostel a restaurace, je vzdálená 800 m jižním směrem od oceňovaných pozemků. Správní centrum Šumperk, kde se nachází úplná občanská vybavenost, je vzdálen 11 km jižním směrem od oceňovaných pozemků. Z pohledu oceňovaných nemovitostí se jedná o málo atraktivní polohu s průměrnou dopravní dostupností. V obci Rejchartice se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 zajišťující spojení mezi městy Ostrava a Šumperk je možné ve vzdálenosti 5 km. V rámci okresu Šumperk se jedná o málo atraktivní lokalitu, s nedostatkem pracovních příležitostí. Údaje o oceňovaných pozemcích Předmětem ocenění je pozemek parc. č. St. 114/5 vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 412 vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha. Oceňované pozemky tvoří jeden funkční celek. Ke dni ocenění jsou pozemky zatravněny a jsou bez využití. Dle informací získaných na místním obecním úřadě se na pozemcích nenacházejí žádné inženýrské sítě, s výjimkou elektro. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na jihozápad. Tvar pozemků je mnohoúhelníkový. Přístup a příjezd k pozemkům je z jižní strany po zpevněné veřejné komunikaci. Souhrnné informace o oceňovaných nemovitostech: Souhrnná velikost pozemků je 642 m 2.

6 6 B. Ocenění pozemků dle cenového předpisu Pro ocenění pozemků dle cenového předpisu je použito vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., č. 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemky parc.č. St. 114/5 vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 412 vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, proto je ocenění provedeno dle 28 odst. 1 a 2 a 5, vyhlášky č. 456/2008 Sb. a 1 ) Pozemky na LV č Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 114/5 191,00 70, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,92 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha ,00 70, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,70 - zjištěná cena = ,62 Kč

7 7 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po pozemcích uvedeného typu a obdobné velikosti, resp. shodné zainvestovanosti, v dané lokalitě, a u srovnatelných pozemků je poptávka nízká, v rovnováze s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a ev. možnému budoucímu způsobu využití, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a databáze získané prostřednictvím Internetu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, tyto pozemky : Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Stavební pozemek, Velké Losiny, okr. Šumperk Způsob využití Celková plocha [m 2 ] bydlení Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky prodeje 2009 Stavební pozemek, Vikýřovice, okr. Šumperk bydlení Stavební pozemek, Maršíkov, okr. Šumperk bydlení Stavební pozemek, Sobotín, okr. Šumperk bydlení

8 8 Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovitosti jsou srovnatelné s obdobnými srovnatelnými pozemky umístěnými v okolí města Šumperk. Jedná o málo atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči větším městům. Negativní vliv na cenu pozemků má skutečnost, že poptávka po pozemcích v dané lokalitě je nízká a také, že se na oceňovaných pozemcích nenacházejí žádné inženýrské sítě, s výjimkou elektro. Kladný vliv na cenu pozemků má jejich umístění v klidném, horském prostředí, vhodné k rekreaci. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že se srovnatelná hodnota obdobných pozemků pohybuje v rozmezí od 150 do 400 Kč za m 2, s ohledem na využitelnost, umístění a velikost oceňovaného pozemkového celku, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků na spodní hranici zmíněného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků ve výši: 150 Kč/m 2 tj. celkem za plochu pozemků (642 m 2 ) Kč D. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení okresního soudu v Šumperku o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.

9 9 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 95/06-58 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsané na LV č. 96 pro k.ú. Rejchartice u Šumperka, obec Rejchartice, okr. Šumperk. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 96, a to: - pozemek parc.č. St. 114/5, o výměře 191 m 2 - pozemek parc.č. 412, o výměře 451 m 2 Pozemky oceněné dle cenového předpisu (po zaokrouhlení) Kč Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. skutečnost, umístění v málo atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, skutečnost, že na oceňovaných pozemcích popř. při jejich hranicích se nenacházejí žádné inženýrské sítě, s výjimkou elektro, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to: Kč

10 10 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne