ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O stanovení ceny v místě a čase obvyklé - pozemku p.č LV č. 375, vč. příslušenství v obci Bory, k.ú. Horní Bory. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město Minská 54, Brno Účel znaleckého posudku: Stanovit cenu nemovitostí na LV č. 375, obec Bory dle usnesení č.j. 97 EX 4378/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5, Žďár nad Sázavou Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí dle usnesení č.j. 97 EX 4378/ exekutorského úřadu Brno město. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Nemovitosti na LV č. 375, Horní Bory Horní Bory Bory Kraj Vysočina Žďár nad Sázavou Bory Horní Bory 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - snímek z katastrální mapy - výpis z listu vlastnictví č informace z místního šetření - oceňovací předpisy - měřičské potřeby - databáze znalce - informace z realitních serverů - informace z realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje LV: č. 375 k.ú. Horní Bory: Pozemky: - p.č orná půda 4018 m 2 Vlastník: - Jana Tulejová, Fryštátská 72/1, Karviná Dále jsou na LV zapsány exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekuce a zástavní práva - při ocenění se k nim nepřihlíží. 6. Dokumentace a skutečnost Fotodokumentace a informace z místního šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost pozemek p.č se nachází v obci Bory, k.ú. horní Bory, cca 0,25 km SV od zastavěného území části Cyrilov v lokalitě se zemědělskými pozemky

3 Pozemky jsou užívány jako zemědělské v souč. době pastvina. Na malé části pozemků se nacházejí porosty náletové dřeviny. 8. Obecně k použité metodě stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá ( obecná, tržní) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě podobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena je tedy cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k předmětné nemovitosti. Metoda odhadu obvyklé ceny Obvyklou cenu nemovitosti nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Lze ji stanovit pouze na základě podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi s důrazem na konkrétní parametry oceňované nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti jedná se podstatě o stanovení finančních nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách ( reprodukční cena stavby). Tyto náklady jsou sníženy o opotřebení, které je stanoveno přiměřeně s ohledem na stáří a skutečný stav ( časová cena).v tomto posudku je pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti použit přiměřeně zákon č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 452/2003 Sb. a 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Ve výpočtu není použit koeficient prodejnosti. Srovnávací hodnota nemovitosti jedná se o výsledek vyhodnocení nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů nemovitostí, které jsou svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a reálným vyhodnocením nabídky a poptávky v předmětné lokalitě. B1. ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti pozemků Průzkumem trhu v podobných lokalitách byly zjištěny prodejní ceny obdobných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti byly porovnány dle následujících ukazatelů: - cena lokalita dojezdové vzdálenosti - dostupnost velikost výměra - zatíženost právní závazky a vady na nemovitosti - 3 -

4 Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o zemědělské pozemky, je srovnávací hodnota stanovena v širším náhledu ve vazbě na průměrné ceny srovnatelných pozemků v dané obci a okolních obcích: - zemědělské pozemky 4-8,- Kč/m 2 Stanovení srovnávací hodnoty: Při stanovení srovnávací hodnoty byly nemovitosti vzájemně porovnány z hlediska technického, lokality, poptávce na trhu, omezujících kriterií a dalších. Při určení srovnávací hodnoty nebylo uvažováno zatížení objektu nájemním vztahem nebo jinou právní či technickou závadou. Na základě výše uvedeného je stanovena srovnávací hodnota nemovitosti na: Srovnávací hodnota nemovitosti 5,-Kč/m 2 B2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti v čase a místě byla použita následující kriteria ve vazbě na oceňovanou nemovitost: 1. Celkový charakter nemovitosti: Nemovitost pozemek p.č se nachází v obci Bory, k.ú. horní Bory, cca 0,25 km SV od zastavěného území části Cyrilov v lokalitě se zemědělskými pozemky. Pozemky jsou užívány jako zemědělské v souč. době pastvina. Na malé části pozemků se nacházejí porosty náletové dřeviny. 2. Trh s nemovitostmi v okolí: průměrný zájem o nemovitosti 3. Lokalita obec: Bory. základní obč. vybavenost 4. Konfigurace terénu: mírně svažitý pozemek 6. Zástavba v okolí: polní cesta, zemědělské pozemky 7. Inženýrské sítě: - 8. Doprava: autobus - 9. Obchod a služby v místě: 2,5 km 10. Příjezd k nemovitost: po polní cestě 11. Životní prostředí: dobré 12. Změny v zástavbě: nejsou 13. Příslušenství k nemovitosti: náletové porosty na okraji pozemku 14. Výhody posuzované nemovitosti: - poloha u polní cesty 15. Nevýhody posuzované nemovitosti: malá výměra, protáhlý tvar - 4 -

5 Poznámka: Při stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti byla nejvíce zohledněna srovnávací hodnota nemovitosti, která vychází z reálné situace na trhu v daném segmentu nemovitostí - tímto je naplněn požadavek na stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu 2odst. 1 zákona 151/1997 o oceňování majetku. Rekapitulace zjištěných hodnot: Srovnávací hodnota nemovitosti 5,-Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke stavu a k místním podmínkám polohy této specifické nemovitosti. Obvyklá cena je redukována zejména negativy dle bodu 15 se zohledněním celkové charakteristiky nemovitosti dle bodů

6 Na základě výše uvedených zjištění odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na: Obvyklá cena nemovitosti : - pozemek p.č ,-Kč,-/m 2 x 4018m 2 = ,-Kč slovy: dvacettisícdevadesátkorunčeských celkem ,-Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti byl stanoven znalcem na základě analýzy podkladů a zjištění ve vazbě na současnou situaci na trhu cena je tedy odborným vyjádřením znalce s platností do konce 04/2015. B3. Ocenění práv a závad na nemovitosti - LV č. 375 Na nemovitosti p.č v k.ú. Horní Bory 15 byla zjištěna pouze práva - viz. část C výpisu z LV ostatní práva, věcná břemena, závady apod. zjištěna nebyla. Výsledná obvyklá cena pozemku p.č v k.ú. Horní Bory je tedy ,-Kč. Odhad obvyklé ceny nemovitosti byl stanoven znalcem na základě analýzy podkladů a zjištění ve vazbě na současnou situaci na trhu cena je tedy odborným vyjádřením znalce s platností do 05/2015. Ve Žďáru nad Sázavou Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5/ Žďár nad Sázavou D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 2916/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby prům Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. fa 53/

7 Poloha nemovitosti v mapě a fotodokumentace: - 7 -