Katedra ekonomických studií. Stavební spoření praktické využití k získání úvěru na bydlení

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií Stavební spoření praktické využití k získání úvěru na bydlení bakalářská práce Autor: Iveta Marková Vedoucí práce: Ing. Luďka Jirků Místo: Jihlava Rok: 2017

2

3 Anotace Bakalářská práce se zabývá analýzou existujícího stavebního spoření, ze kterého je žádáno o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na koupi bytové jednotky. Existující stavební spoření jsou uzavřeny u Českomoravské stavební spořitelny, a. s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s.. Nejdříve jsou obě stavební spořitelny popsány. Dále se v práci zabývám procesem získání úvěru ze stavebního spoření. Zkoumám samotný proces získání úvěru, ale i časovou náročnost, výši poplatků, dobu splácení, přeplacení úvěru a mnohé další faktory, které ovlivňují klienta, při výběru stavební spořitelny u které bude žádáno o úvěr ze stavebního spoření. V závěru práce analyzuji tyto dvě stavební spořitelny metodou vícekriteriálního hodnocení variant. Klíčová slova Stavební spoření, stavební spořitelna, úvěr ze stavebního spoření, metoda vícekriteriálního hodnocení variant. Annotation This bachelor theses deals with the analysis of existing building society accounts, from which it is applied for a loan from a building society account to purchase a housing unit. Existing building society accounts are signed at Českomoravská stavební spořitelna, a. s. and the Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.. At first both building societies are described. Next I m concerned with the process of obtaining a loan from a building society account. I examine the process of obtaining credit itself, the amount of time and fees it requires, the repayment period, loan overpayment and many other factors that influence the client s choice of building societies, in which a loan from building society account will be applied for. In the conclusion, I analyze these two building societies with the help of method of multi-criteria evaluation of alternatives. Keyword: building society account, building society, a loan from building society account, the method of multi criteria analysis.

4 Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce paní Ing. Luďce Jirků za vstřícnost, ochotu a cenné rady potřebné k vypracování bakalářské práce. Dále bych ráda poděkovala pracovníkům Českomoravské stavební spořitelny, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. na pobočkách v Jihlavě za zodpovězení mých otázek. Velké poděkování patří celé mé rodině za podporu a povzbuzování po dobu mého studia.

5 Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že souhlasím s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne Podpis

6 Obsah Úvod Vymezení pojmu stavební spoření Provozovatel stavebního spoření Vznik a vývoj stavebního spoření Základní charakteristika produktu Fáze spoření Účastník stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření Státní podpora Volba cílové částky Všeobecné obchodní podmínky Smrt účastníka Práva a povinnosti smluvních stran Přespoření Přátelský účastník Účastník, který chce úvěr Volba tarifu Roční procentní sazba nákladů pro klienta, čerpajícího úvěr Zákon o stavebním spoření Trh stavebního spoření Úvěrová fáze Bytové potřeby Proces přidělení Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr

7 1.9 Změna smlouvy Ukončení smlouvy Zákon o spotřebitelském úvěru platný od Vícekriteriální rozhodování Model vícekriteriálního hodnocení variant Bodovací metoda Metoda váženého součtu Metoda bazické varianty Úvod do praktické části Hospodářské prostředí za rok Českomoravská stavební spořitelna, a.s Vývoj Českomoravské stavební spořitelny, a.s Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s Základní informace Proces získání úvěru ze stavebního spoření v Modré pyramidě stavební spořitelně, a.s Proces získání úvěru ze stavebního spoření v Českomoravské stavební spořitelně, a.s Vícekriteriální hodnocení variant Bodovací metoda Metoda váženého součtu Metoda bazické varianty Závěr Seznam literatury a použitých zdrojů Seznam obrázků, tabulek a grafů Seznam příloh

8 Úvod Tématem této bakalářské práce je Stavební spoření praktické využití k získání úvěru na bydlení. Důvodů, proč si vybrat toto téma bylo více. Jedním z nich je popularita stavebního spoření poskytovaná stavebními spořitelnami. Dalším z důvodů byl přístup mých rodičů, kteří mě od dětství vedou k opatrnému zacházení s finančními prostředky a podporují mě ve vedení spořících účtů. Dalším důvodem výběru tohoto téma bylo, že mě samotnou velice tato problematika zajímá. Bylo mi potvrzeno, že mnozí klienti, žádající o úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření nevědí, co čísla v úvěrových smlouvách znamenají a neprojevují ani zájem dozvědět se o nich více informací. Posledním z důvodů k výběru tohoto tématu je, že je pravděpodobné, že i já jednou budu žádat o úvěr ze stavebního spoření. Uvědomuji si, že než tento okamžik nastane, se mnoho věcí, týkající se úvěru ze stavebního spoření změní, ale jsem vděčná za informace, které v průběhu zpracování této práce získám. Cílem práce je analyzovat Modrou pyramidu stavební spořitelnu, a.s. a Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. u kterých je žádáno o získání úvěru ze stavebního spoření. V práci se budu zabývat především procesem získání úvěru ze stavebního spoření, který je zkoumán z různých hledisek. Analyzovány budou tyto dvě stavební spořitelny, protože právě u nich mi rodiče založili stavební spoření. U Českomoravské stavební spořitelny, a.s. byla smlouva o stavebním spoření založena v roce 2012 a u Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. byla smlouva o stavebním spoření založena již v roce V teoretické části bude nejdříve vymezen pojem stavební spoření jako takový. Dále bude uvedeno, kdo je provozovatelem stavebního spoření a také historie stavebního spoření. Teoretická část bude rozdělena na spořící fázi a úvěrovou fázi. Ve spořící fází se budu zabývat základními pojmy, které se týkají stavebního spoření. V úvěrové fázi se budu zabývat vymezením pojmů, jako jsou bytové potřeby, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. Dále bude upřesněn Zákon o stavebním spoření a také Zákon o spotřebitelském úvěru platným od V této části je také věnována kapitola metodě vícekriteriálního hodnocení variant, které je využito v praktické části. V praktické části zhodnotím hospodářské prostředí za rok Dále budou blíže popsány stavební spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a.s. a Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. kde bude uveden jejich vývoj v jednotlivých letech. V praktické 8

9 části se budu snažit o analýzu produktu úvěru ze stavebních spořitelen u těchto dvou stavebních spořitelen. Stavební spořitelny budou porovnávány z různých hledisek (kritérií). Především z hlediska časové náročnosti, výši poplatků, přeplacení úvěru ze stavebního spoření a dalších. Na závěr bude použita metoda vícekriteriálního hodnocení variant, kdy na základě osobních preferencí budou přiděleny k vybraným kritériím váhy. Práce by měla sloužit zájemcům o získání úvěru ze stavebního spoření a informovat je, o náročnosti získání úvěru ze stavebního spoření, ať už se jedná o časovou nebo finanční náročnost. Analýza tohoto produktu je provedena v listopadu Vzhledem k tomu, že nabídky stavebních spořitelen jsou průběžně obměňovány, přichází s novými podmínkami i úrokovými sazbami, akcemi pro klienty, měnícími se úhradami za služby, v době obhajoby data nebudou aktuální. Dává klientům žádající o úvěr ze stavebního spoření návod, jak probíhá proces o získání úvěru ze stavebního spoření. 9

10 1 Vymezení pojmu stavební spoření Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 1 Stavební spoření je účelové spoření spočívající: a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. 1.1 Provozovatel stavebního spoření Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 2 Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona ( 9). Stavební spořitelna může rovněž vykonávat působnost kontaktního místa veřejné správy, je-li držitelem autorizace podle zvláštního zákona. Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak. Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 3. Označení stavební spořitelna lze použít pouze pro formu spoření upravenou tímto zákonem a slova stavební spořitelna, jejich překlady, nebo slova od nich odvozená smí ve své obchodní firmě používat pouze banka, která je provozovatelem stavebního spoření podle tohoto zákona Vznik a vývoj stavebního spoření Za počátek stavebního spoření je považován rok 1775, kdy v Anglii, v Birminghamu, vzniklo sdružení Ketley s Building Society. Toto sdružení mělo za cíl získat finanční prostředky pro úzce omezený okruh spořitelů. Naspořené prostředky byly využívány 1 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

11 nejen k financování bydlení, ale také k rozvoji podnikání drobných řemeslníků. S postupem společenských změn a zároveň s rozvojem průmyslu se otázka financování bydlení a drobného podnikání postupně rozšířila do dalších evropských zemí. Anglická svépomocná družstva byla vzorem pro další země jako byly Německo i Rakousko- Uhersko, kde v 19. století vzniká celá řada různých spolků a družstev, které se snažily řešit otázku financování. Mezi průkopníky svépomocných družstev patří např. Friedrich Wilhelm Raiffeisen a Hermann Schlulze-Delitzch. 2 Za místo vzniku specializovaných finančních institucí, které fungovaly na principech dnešních stavebních spořitelen, se považuje Německo. V roce 1885 tam vznikl spolek Baussparkasse für Jedermann (Stavební spořitelna pro každého), jež představuje jakýsi předstupeň stavebních spořitelen. Za první stavební spořitelnu je považován spolek Gemeinschaft der Freunde (Spolek přátel), který vznikl po 1. světové válce, konkrétně v roce 1921 Georgem Kroppem v německém Wüstenrotu. Jeho cílem bylo zajistit financování bydlení pro své členy, neboť financování bydlení bylo v té době jedním z klíčových problémů Německa. Po roce 1924 se po celém Německu začaly vznikat nové sdružení na tomto principu vždy šlo o kolektivní spoření zaměřené na financování bydlení. To byl počátek stavebního spoření v dnešní podobě. Nově zakládané stavební spořitelny se snažily o profesionalitu svých produktů, ale stále jejich produkty obsahovaly některé prvky svépomocných družstev, včetně přidělování úvěrů losem, což se ukázalo jako neudržitelné. Koncem 30. let stavební spořitelny zavedly systém přidělování úvěrů založený na bodovém hodnocení, který se postupně vyvinul do podoby, kterou známe dnes. 3 Německo má dlouholetou historii stavebního spoření. Pokud se omezíme na země, které disponují podobným systémem stavebního spoření, tak je to kromě Německa, také Rakousko, Bulharsko, Maďarsko, Rumunsko, Slovensko a přirozeně také Česká republika. Tyto země mají dlouholetou historii stavebního spoření. 4 O stavebním spoření se na našem území dozvídáme počátkem 90. let. První zákon vstoupil v platnost až po vzniku České republiky pod číslem 96/1993. Postupem času vznikalo šest stavebních spořitelen s větší nebo menší účastí německých nebo 2 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha: Ekopress, s KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha: Ekopress, s KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha: Ekopress, s

12 rakouských spořitelen. Tento produkt si u nás získal velmi rychle oblibu. Silnou motivací pro vstup nových účastníků do tohoto systému byla státní podpora. Velmi důležitou byla také účast zkušených zahraničních partnerů v jednotlivých stavebních spořitelnách. Dnes působí na trhu v České republice pět stavebních spořitelen (v roce 2008 došlo ke sloučení Raiffeisen stavební spořitelny a HYPO stavební spořitelny 5 ). Tabulka 1: přehled stavebních spořitelen a jejich hlavních akcionářů, Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen Základní charakteristika produktu Stavební spoření vzniklo jako produkt určený pro získání prostředků potřebných pro financování bydlení. Od doby, kdy tento produkt vznikl, se situace na trhu finančních služeb od základu změnila, ale důvody, proč stavební spoření sehrává i nadále významnou roli na trhu financování bydlení, stále trvají. Investice do bydlení je pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich životě. Stavební spoření je již ze 5 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha: Ekopress, s Asociace českých stavebních spořitelen. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: 12

13 svého principu konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu možných účastníků. Díky své stabilitě se význam stavebního spoření zvyšuje. V době, kdy je na trhu nedostatek dlouhodobého kapitálu nezbytného pro financování bydlení, a také v období vysokých úrokových sazeb 7. Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů tedy vlastních úspor a úvěru. Stavební spoření oba zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory. Celý produkt stavebního spoření má dvě fáze. Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si účastník zvolí cílovou částku a tarif, ve kterém chce spořit. Tarif určuje základní parametry pro spoření (výši úrokové sazby, měsíční úložky) a podmínky pro získání úvěru a jeho splácení (úrokovou sazbu úvěru, výši měsíční splátky). 8 Uzavřením smlouvy o stavebním spoření začíná první fáze spoření. Délka této fáze není nijak omezena a trvá zpravidla několik let. Je na rozhodnutí účastníka, jakým způsobem tuto fázi ukončí. Pokud má účastník zájem o získání úvěru ze stavebního spoření, může jej získat přidělením cílové částky. Přidělení cílové částky je vázáno na podmínky stavební spořitelny, které zajišťují, aby stavební spořitelna měla stále dostatek zdrojů pro poskytování úvěrů. Přidělením cílové částky vstupuje účastník do fáze úvěrové. Po přidělení cílové částky je účastníkovi vyplacena naspořená částka, a pokud má uzavřenou úvěrovou smlouvu, může čerpat úvěr ze stavebního spoření. Úvěr může být poskytnut do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou a může být účastníkem použit pouze na financování bytových potřeb. Co to jsou bytové potřeby vymezuje zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 6. Úvěr je splácen pravidelnými měsíčními částkami po dobu několika let. Úroková sazba těchto úvěrů je ze zákona limitována. 9 7 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

14 Úvěrová fáze není pro účastníka stavebního spoření povinná. Pokud účastník nemá zájem o úvěr, může smlouvu o stavebním spořen kdykoliv vypovědět a ukončit tak fázi spoření a zároveň celý smluvní vztah se stavební spořitelnou. Kromě úvěrů ze stavebního spoření, které jsou hlavním účelem celého systému stavebního spoření, poskytují stavební spořitelny také úvěry překlenovací. Překlenovací úvěry jsou využívány těmi účastníky, kteří chtějí získat prostředky na financování bytových potřeb dříve, než splní podmínky pro přidělení cílové částky. Těmto účastníkům může stavební spořitelna poskytnout překlenovací úvěr ještě před ukončením fáze spoření (může to být dokonce na jejím samotném začátku). Překlenovací úvěr není splácen postupně, ale v okamžiku přidělení je jednorázově splacen přidělenou cílovou částkou. Překlenovací úvěr je tak splácen zčásti naspořenou částkou a zčásti úvěrem ze stavebního spoření Fáze spoření Fáze spoření, nebo také spořící fáze, je první částí produktu stavebního spoření. Na rozdíl od fáze úvěrové ji absolvují všichni účastníci. Začíná uzavřením smlouvy o stavebním spoření a končí dvěma možnými způsoby. V případě účastníků, kteří mají zájem o úvěr, končí přidělením cílové částky, po kterém následují fáze úvěrová. Druhou skupinu tvoří přátelští účastníci, tedy ti, kteří nemají o úvěr zájem. Přátelští účastníci končí fázi spoření ukončením celého smluvního vztahu, zpravidla výpovědí smlouvy o stavebním spoření Účastník stavebního spoření Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 4 Účastníkem stavebního spoření může být fyzická osoba bez rozdílu věku i právnická osoba, bez ohledu na trvalý pobyt, sídlo, státní příslušnost, která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření. 10 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

15 1.4.2 Smlouva o stavebním spoření Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 5 Smlouva o stavebním spoření je speciální druh smlouvy, který je popsán v Zákoně o stavebním spoření. Smlouva o stavebním spoření obsahuje: výši cílové částky, kterou si účastník zvolí, prohlášení účastníka, zda pro danou smlouvu žádá o státní podporu výši pravidelné úložky, kterou bude účastník spořit, podmínky stavební spořitelny pro přidělení cílové částky, úrokovou sazbu vkladů a úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření 11. Již ve smlouvě o stavebním spoření jsou uvedeny základní parametry úvěru, který bude moci účastník v budoucnosti čerpat. Toto je výhodné pro účastníka a to proto, že mu to dává jistotu pro budoucí rozhodování, ale zároveň to je velký závazek pro stavební spořitelnu. Zatímco účastník není povinen úvěr ze stavebního spoření čerpat a pro jeho volbu je možné se rozhodnout až několik let po uzavření smlouvy, stavební spořitelna musí být vždy připravena na poskytnutí úvěru účastníkovi, a to s parametry, které jsou ujednány ve smlouvě o stavebním spoření. Smlouva o stavebním spoření je formulář, do kterého se vyplňují konkrétní údaje o účastníkovi a volitelné parametry smlouvy. Součástí smlouvy jsou i Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelny. Podmínky obsahují detailní popis produktu a další text smluvního ujednání. Řadu náležitostí, které musí smlouva o stavebním spoření obsahovat, stanovuje zákon. Některé údaje musí být obsaženy ve smlouvě o stavebním spoření, některé musí být uvedeny ve Všeobecných obchodních podmínkách LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

16 1.4.3 Státní podpora Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 10 Státní podpora byla účastníkům stavebního spoření poprvé vyplacena na účty v roce 1994 a od tohoto roku postupně rostla až do roku 2005, kdy dosáhla svého maxima. Tento růst byl dán rostoucím počtem účastníků a s tím spojeným rostoucím objemem vkladů v jednotlivých letech. Dalším faktorem ovlivňujícím celkový objem státní podpory je zákonem stanovená výše podpory. První snížení státní podpory je pro smlouvy uzavřené od , což se projevilo přílivem nových účastníků a prodloužilo růst nároku na státní rozpočet. Celkem nárokovaná státní podpora poklesla poprvé v roce 2006 a následoval pokles, způsobený postupným úbytkem smluv s dřívější (vyšší) státní podporou. Tento postupný pokles byl přerušen prudkým propadem v roce 2012, kde se projevila další změna státní podpory daná zákonem o stavebním spoření. Státní podpora byla snížena od a protože je státní podpora nárokována až po ukončení kalendářního roku, projevilo se toto snížení poprvé v roce Na rozdíl od předchozí změny byla tentokrát státní podpora snížena pro všechny smlouvy, tedy i pro ty stávající. To způsobilo skokový pokles státní podpory v roce 2012 na poloviční hodnotu předcházejícího roku 13. Na internetových stránkách je dostupný text (z ), který se zabývá vyplácením státní podpory za rok V tomto textu se uvádí, že stavební spořitelny připsaly na účty svým klientům více než 4,136 mld. Kč. Tento internetový zdroj uvádí, že čtyři stavební spořitelny jim poskytly informace o výši státní podpory, kterou připsaly na účty svým klientům. Jednalo se o Českomoravskou stavební spořitelnu, MPSS, Stavební spořitelnu České spořitelny a Wüstenrot. Raiffeisen stavební spořitelna informace neposkytla, ale vzhledem k tomu, že byla známa celková suma, kterou Ministerstvo financí poskytlo spořitelnám, redaktor textu uvádí, že daná suma je dopočítána. 13 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

17 Graf 1: Státní podpora připsána na účty klientům stavebních spořitelen v dubnu 2016, Zdroj: 14 SSČS 0,842 mld. Kč; 0,842 Wüstenrot 0,389 mld. Kč; 0,389 ČMSS 1,556 mld. Kč; 1,556 RSTS 0,696 mld. Kč; 0,696 MPSS 0,651 mld. Kč; 0,651 I přesto, že stavební spoření zůstává nejvýhodnějším způsobem spoření s garantovaným výnosem, zájem o stavební spoření v posledních letech klesá. To se projevuje i v poklesu vyplácené státní podpory. Největší pokles je patrný mezi roky 2011 a 2012, způsobený změnou zákona (jak již uvádím z knihy Lukáš, Kielar). 14 Ministerstvo financí odeslalo stavebním spořitelnám státní podporu. Stavebky [online] [cit ]. Dostupné z: 17

18 Graf 2: Státní podpora stavebního spoření, Zdroj: 15 Smlouvu o stavebním spoření může uzavřít prakticky kdokoliv. Zákon zde neklade žádná omezení, a proto si smlouvu o stavebním spoření může uzavřít dokonce i právnická osoba, jako je například družstvo, nebo společnost s ručením omezením. Ovšem přísnější omezení platí pro to, kdo může získat státní podporu. Podle zákona to může být: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Právnické osoby nemají nárok na státní podporu. 16 Má-li účastník splňující výše uvedené podmínky uzavřeno v jednom kalendářním roce více smluv, přísluší státní podpora na ty smlouvy, u kterých o její přiznání písemně 15 Ministerstvo financí odeslalo stavebním spořitelnám státní podporu. Stavebky [online] [cit ]. Dostupné z: 16 ZÁKON č. 96/1993.o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. [online]. In: Sbírka zákonů České republiky: částka 27, s , 1993 [cit ]. Dostupné z: zakona_smlouvy 18

19 požádal. Přitom se postupně poukazují zálohy státní podpory přednostně z uspořených částek u dříve uzavřených smluv, přičemž celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout částku Kč 17. Ve smlouvě o stavebním spoření musí být uvedeno, zda účastník na tuto konkrétní smlouvu žádá, či nežádá státní podporu 18. Nárok na výplatu státní podpory má účastník, pokud po dobu 6 let nebylo nakládáno s vkladem. Výplatu státní podpory upravuje zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 12. Výše státní podpory u všech smluv činí 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky Kč 19. Na základě vyjádření účastníka ve smlouvě o stavebním spoření nárokuje státní podporu stavební spořitelna. Po ukončení kalendářního roku vypočítá výši nároku na státní podporu a tuto částku nárokuje na Ministerstvu financí ČR. Ministerstvo poukáže stavební spořitelně jednu souhrnnou částku státní podpory pro všechny účastníky dané spořitelny a stavební spořitelna tuto sumu připíše na účty svých účastníků. Tato operace zpravidla probíhá koncem dubna. Částka státní podpory, která je na účtu stavebního spoření, je pouze záloha. Tato záloha je účastníkovi vyplácena pouze tehdy, když splní podmínky předepsané zákonem. Pokud stavební spořitelna zjistí, že účastník ztratil na výplatu státní podpory nárok, vrací státní podporu zpět ministerstvu financí ČR. 20 Aby účastníkovi mohla být vyplacena státní podpora, musí účastník splnit určité podmínky. Účastníci, kteří nežádají o úvěr, nesmí po dobu šesti let nakládat s vkladem. Nakládání s kladem rozumíme výběr naspořené částky nebo její části. Stavební spořitelny účastníkům neumožňují během spořící fáze vybírat naspořené prostředky nebo je převádět na jiné účty. Účastník je povinen smlouvu vypovědět a dát stavební spořitelně dispozici, na jaký účet bude naspořená částka převedena. Pokud tento převod nastane dříve, než uplyne doba šesti let od uzavření smlouvy, ztrácí účastník nárok na státní podporu. 17 Asociace českých stavebních spořitelen. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: 18 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s Asociace českých stavebních spořitelen. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: 20 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

20 V případě, že je s účastníkem vedeno exekuční řízení a jeho prostředky naspořené na účtu stavebního spoření jsou (byť jen z části) převedeny na základě exekučního příkazu oprávněné osobě, pak je i tento převod považován za nakládání s vkladem ve smyslu zákona o stavebním spoření a účastník ztrácí nárok na výplatu státní podpory. Smlouva o stavebním spoření je i tak platná a nadále může účastník pokračovat ve spoření. Od okamžiku převodu začíná znovu běžet účastníkovi šestiletá lhůta, během které nesmí nakládat s vkladem Volba cílové částky Cílová částka je jedním z nejdůležitějších parametrů smlouvy o stavebním spoření. Vyjadřuje celkový objem prostředků, který může účastník získat na financování bytových potřeb. Pokud účastník získá úvěr ze stavebního spoření, je maximální výše tohoto úvěru rovna rozdílu mezi naspořenou částkou a cílovou částkou. Cílová částka však ovlivňuje řadu dalších parametrů smluvního vztahu. Na samotném počátku musí účastník uhradit poplatek za uzavření smlouvy, který je úměrný cílové částce. Podle cílové částky se stanovuje minimální měsíční úložka na účet stavebního spoření, ale i minimální splátka úvěru (pokud je poskytnut). Cílová částka také vstupuje do vzorce pro výpočet hodnotícího čísla, podle kterého se určuje vznik nároku na přidělení úvěru. Cílovou částku si volí účastník podle svého uvážení, obvykle musí být cílová částka v celých tisících, a stavební spořitelny takto omezují její minimální výši. Minimální výše cílové částky se u jednotlivých stavebních spořitelen liší, obvykle se pohybuje mezi až Kč Všeobecné obchodní podmínky Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 7 Každá stavební spořitelna má vypracované Všeobecné obchodní podmínky (dále jen VOP), které plní dva hlavní účely. Stejně jako všeobecné obchodní podmínky u jiných druhů podnikání slouží především k vymezení základních práv a povinností obou smluvních stran tedy účastníka stavebního spoření a stavební spořitelny. Kromě toho 21 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

21 jsou ale také nástrojem státu pro regulaci stavebního spoření, jakožto produktu podporovaného státem 23, Stavební spoření je bankovní produkt podporovaný státem. Proto má stát přirozený zájem na tom, aby tento produkt plnil účely, pro které je podporován a také aby nebyl vystaven nadměrnému riziku. Tyto dva zájmy jsou v některých oblastech protichůdné a musí být pečlivě vyváženy. Pokud by stavební spořitelny měly příliš velkorysé (pro účastníky snadno splnitelné) podmínky pro poskytování úvěrů, nepochybně by to bylo velmi vstřícné k účastníkům a silně by to podpořilo financování bytových potřeb což je konečným cílem tohoto produktu. Příliš intenzivní poskytování úvěrů by však mohlo ohrozit finanční stabilitu samotných stavebních spořitelen. Pokud by stavební spořitelna nastavila podmínky pro poskytování úvěru příliš benevolentně (byť ve snaze vyjít účastníkům vstříc), mohlo by dojít k situaci, kdy by se účastníci po určité době domáhali svých nároků, které by stavební spořitelna nedokázala uspokojit. Proto zákon o stavebním spoření vyžaduje, aby stavební spořitelny měly ve svých VOP podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření a zároveň dává ministerstvu financí pravomoc OP schvalovat. Ministerstvo tím získává nástroj pro regulaci tohoto produktu Smrt účastníka Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 8 Závazek o stavebním spoření zaniká smrtí účastníka a součástí pozůstalosti je pohledávka na výplatu uspořené částky, pohledávka na výplatu záloh státní podpory evidovaných na účtu účastníka a zálohy státní podpory za kalendářní rok, ve kterém účastník zemřel, podle skutečně uspořené částky ke dni smrti účastníka v tomto kalendářním roce. Součástí pozůstalosti jsou i případné dluhy účastníka vyplývající ze stavebního spoření. Při vyplacení podpory z důvodu smrti účastníka se 12 odst. 2 nepoužije. 23 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

22 1.4.7 Práva a povinnosti smluvních stran Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření 13 Všeobecné obchodní podmínky jsou nedílnou součástí smlouvy o stavebním spoření. Znamená to, že i když Stavební spořitelna vypracuje nové OP, pro daný smluvní vztah zůstává v platnosti původní verze, která je součástí smlouvy. Změna VOP je totiž změnou smlouvy a je možná pouze za souhlasu obou stran, tedy účastníka i stavební spořitelny. Kromě řady obecných ustanovení, jako je například poustup při uzavírání nebo změně smlouvy či způsob jejího ukončení, obsahují VOP především popis vlastního produktu a jeho hlavní parametry. Základní informací je popis tarifu. Ten zahrnuje podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření (podmínky pro přidělení cílové částky) a způsob jeho splácení. Některé stavební spořitelny uvádějí ve svých VOP úrokové sazby z vkladů a úvěru ze stavebního spoření, případně i výši splátek úvěru. Jiné stavební spořitelny parametry uvádějí pouze ve smlouvě o stavebním spoření, je výsledný efekt pro účastníka stejný. Uzavřením smlouvy o stavebním spoření má klient zajištěnou úrokovou sazbu úvěru, kterou může (ale nemusí) v budoucnosti čerpat. VOP jsou důležitým dokumentem, tvoří totiž podstatnou část smlouvy o stavebním spoření. OP jsou stavební spořitelny povinny zveřejňovat, takže jsou běžně dostupná na jejich internetových stánkách. Díky tomu si může každý zájemce o stavební spoření zjistit všechny důležité informace a vybrat produkt, který je pro něj nejvhodnější Přespoření Zákon o stavebním spoření definuje cílovou částku jako součet naspořené částky a úvěru ze stavebního spoření. V případě, kdy účastník si sjedná ve smlouvě o stavebním spoření určitou cílovou částku a poté naspoří více, takže naspořená částka je vyšší než cílová částka mluvíme o přespoření. K přespoření může dojít z nejrůznějších důvodů. Nejčastěji tehdy, když účastník spoří déle, než původně předpokládal, nebo také v případě, kdy jsou jeho 25 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

23 měsíční úložky vyšší, než si naplánoval při uzavírání smlouvy. I když to zákon výslovně neupravuje, přespoření je obecně považováno za nepřípustné. Stavební spořitelny mají ve svých všeobecných obchodních podmínkách ustanovení, jak přespoření předcházet, případně jak postupovat, pokud k přespoření dojde. Postupy jednotlivých stavebních spořitelen jsou rozdílné, vždy je nutno vycházet z konkrétních všeobecných obchodních podmínek té konkrétní stavební spořitelny. V zásadě je několik možností, jak na přespoření může stavební spořitelna reagovat. Stavební spořitelna může odmítnout platbu účastníka, která by způsobila přespoření, případně může takovou platbu vrátit nebo přeúčtovat na jiný účet stavebního spoření daného účastníka (pokud má účastník více účtů). Druhou možností je zvýšení cílové částky tak, aby k přespoření nedošlo Poslední možností může být ukončení smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelna si může vyhradit právo vypovědět smlouvu o stavebním spoření, pokud došlo k přespoření. Ve smlouvě o stavebním spoření bývá sjednáno více možností, jak přespoření řešit, a stavební spořitelna má volnost výběru v tom, který způsob použije. Proto je v zájmu účastníka, aby takové situaci předcházel Přátelský účastník Volba cílové částky závisí na cílech a záměrech účastníka. Řada účastníků uzavírá smlouvu o stavebním spoření s cílem pouze spořit. Pro takové účastníky, kteří používají stavební spoření pouze ke zhodnocování svých vkladů a nečerpají úvěr, se vžilo označení přátelští účastníci. Pro účastníka, který nepočítá s využitím úvěru, má víše cílové částky jediný citelný důsledek, a tím je výše poplatku za uzavření smlouvy. Tento poplatek bývá 1 % cílové částky a je hlavním důvodem, proč přátelští účastníci volí spíše nižší cílové částky. Jediným, nicméně důležitým omezením je skutečnost, že naspořená částka na účtu stavebního spoření nesmí převýšit cílovou částku. Cílová 26 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

24 částka tedy může být nastavena podle částky, kterou chce účastník pomocí stavebního spoření naspořit. V principu je možné postupovat tak, že si vypočítáme naspořenou částku po uplynutí předpokládané doby spoření a tuto hodnotu (zaokrouhlenou na celé tisíce nahoru) použijeme jako cílovou částku. Není to však nejvhodnější řešení, a existují dobré důvody, proč zvolí cílovou částku poněkud vyšší. Prvním důvodem je možnost, že účastník na smlouvu naspoří více, než na počátku předpokládal. Pokud účastník zvýší své měsíční úložky, nebo se rozhodne spořit déle, než měl původně v plánu, mohl by se dostat do situace, kdy by jeho nízká cílová částka začala omezovat. Druhým důvodem je možná podstatnější změna záměru účastníka. Často se totiž stává, že účastník uzavře smlouvu o stavebním spoření za záměrem pouze spořit. Po určité době se však vyskytne potřeba financování bydlení a účastník by mohl s výhodou využít svého stavebního spoření kdyby měl ovšem dostatečně vysokou cílovou částku. Při volbě cílové částky tedy proti sobě stojí na jedné straně snaha o snížení poplatku za uzavření a možné omezení v budoucnu na straně druhé. Je pouze na účastníkovi, jak se rozhodne, s jakou rezervou bude cílovou částku volit 27. V případě, že by se v budoucnu ukázala cílová částka jako nevhodně zvolená, má účastník možnost požádat o její změnu. Stavební spořitelny změnu cílové částky v zásadě umožňují, a to oběma směry. Cílovou částku je možno snížit i zvýšit. Protože však jde o změnu zásadního parametru smlouvy, je nutný souhlas obou stran (tedy účastníka i stavební spořitelny) a stavební spořitelna má právo podmínit udílení souhlasu určitými podmínkami. Pokud v období mezi uzavřením smlouvy o stavebním spoření a okamžikem změny cílové částky dojde ke změnám ekonomických podmínek, může být změna cílové částky ze strany stavební spořitelny podmíněna například přechodem účastníka na jiný tarif, který odpovídá aktuální ekonomické situaci, a který 27 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

25 může být pro účastníka méně výhodný. Ani změna cílové částky tedy není optimální řešení Účastník, který chce úvěr Účastník, který má zájem o poskytnutí úvěru, zpravidla volí cílovou částku podle plánovaného objemu prostředků, které bude potřebovat pro financování bytových potřeb. Přitom je potřeba zohlednit důsledky, která volba cílové částky přináší. Těmito důsledky jsou především výše měsíčních plateb ve fázi spoření i ve fázi splácení úvěru a rovněž délky čekací doby na přidělení úvěru. Je obvyklé, že v takových případech je účastníkovi předložen modelový výpočet, ze kterého jsou jednotlivé skutečnosti dobře patrné. Díky tomu, že veškeré základní parametry jsou pevné, je takový výpočet velmi dobrý základ pro rozhodování Volba tarifu Většina stavebních spořitelen nabízí svým účastníkům různé varianty produktu, které se liší například úročením vkladu nebo podmínkami pro přidělení úvěru. Tyto varianty budeme nazývat tarify. Čím se jednotlivé tarify liší a co je vlastně obsahem tarifu? Tarif stavebního spoření definuje: úrokovou sazbu vkladů a úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření, minimální výší měsíční úložky na účet stavebního spoření, podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, minimální výši splátek úvěru ze stavebního spoření. V některých případech může na volbě tarifu záviset i výše některých poplatků. Pro přátelského účastníka, který nechce čerpat úvěr, je ze všech vyjmenovaných vlastností tarifu nejdůležitější úroková sazba z vkladů. Minimální výše měsíční úložky zpravidla není nikterak omezující, a informace o úvěru a jeho splácení jsou pro přátelského účastníka zcela nezajímavé. Rozhodovat se bude zřejmě podle úrokové sazby a poplatků spojených s uzavřením smlouvy a vedením účtu. Na tomto místě je však vhodné upozornit na známou skutečnost z praxe: nezanedbatelné procento 28 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

26 účastníků, kteří uzavírají smlouvu o stavebním spoření s cílem pouze spořit, své rozhodnutí po určité době mění. Změna tarifu po určité době je sice v zásadě možná, ale ne vždy. Změny mezi některými tarify stavební spořitelny neumožňují. Přechod účastníka od jedné stavební spořitelny ke druhé není možný vůbec. Proto je dobré před volbou tarifu zvážit všechna pro i proti. Podstatně komplikovanější situace je v případě účastníka, který chce od stavební spořitelny získat úvěr. Ať už jde o úvěr překlenovací, či úvěr ze stavebního spoření, takového účastníka se dotknou všechny podmínky, které tarif zahrnuje. Jednotlivé parametry tarifu jsou přitom velmi silně provázané. Úrokové sazby (vkladů i úvěrů) přirozeně mají vliv na finanční výhodnost nabídky. Důležité jsou podmínky pro přidělení úvěru, které určují, jak dlouho bude účastník čekat na přidělení úvěru. Výše měsíční splátky úvěru je parametr, který může být omezující pro účastníka, který chce čerpat úvěr a nemůže si dovolit příliš velké splátky. Výhodou stavebního spoření je mimo jiné taktéž to, že výše splátky úvěru ze stavebního spoření je dána předem a je neměnná po celou dobu splatnosti úvěru. Účastník si tedy může předem spočítat, zda pro něj bude splácení úvěru únosné. 29 Měsíční zatížení účastníka je zpravidla nejvyšší v případě, kdy čerpá překlenovací úvěr. Kromě placení úroků z překlenovacího úvěru musí účastník také pravidelně spořit na svůj účet stavebního spoření. Vzhledem k tomu, že výpočet jednotlivých plateb a zejména doby, po kterou je nutno platby hradit, je poměrně náročný, je vhodné si poradit od zkušeného poradce na pobočce dané Stavební spořitelny, který klientovi spočítá modelový příklad stavebního spoření. Z něj je možno vyčíst, jaké finanční zatížení účastníka v budoucnu čeká a podle toho se rozhodnout. Některé stavební spořitelny nabízejí více tarifů, které se vzájemně liší podmínkami pro přidělení a výší měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření. Obecně platí, že čím snáze (zjednodušeně řečeno dříve) dosáhne účastník nároku na přidělení, tím rychleji je povinen úvěr splácet. 29 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

27 Roční procentní sazba nákladů pro klienta, čerpajícího úvěr Dle přílohy 1 Zákona o úvěru pro spotřebitele (dále jen ZÚS) je rovnice RPSN výsledkem řešení rovnice: pro X, kde C k jsou objemy čerpání úvěru a D l jednotlivé platby klienta. Čerpání úvěru a platby klienta jsou prováděny v okamžicích t k, resp. S l. Čas t (resp. S) je počítán v letech od prvního čerpání úvěru (tedy t 1 = 0). Cílem RPSN je stanovit cenu úvěru. Metodika vychází z předpokladu, že hodnota RPSN má sloužit klientovi jako míra určující cenu (náklady) úvěru. Tato metodika popisuje výpočet hodnoty RPSN k danému okamžiku T. Metodika zahrnuje všechny náklady a výnosy klienta tak, aby hodnota RPSN byla co nejlepším měřítkem pro posouzení nákladovosti úvěru. V případě překlenovacího úvěru jsou náklady i výnosy účtu stavebního spoření (včetně státní podpory) po okamžiku T považovány za náklady a výnosy související s poskytnutým úvěrem RPSN úvěru ze stavebního spoření Po přidělení úvěru ze stavebního spoření je klientovi (popis situace): vyplacena naspořená částka, klient v některých případech uhradí poplatky související s objasněním úvěru (poplatek za poskytnutí úvěru, poplatek za ocenění nemovitosti, apod.), dále je klientem čerpán úvěr, tento úvěr je následně splácen zpravidla měsíčními splátkami, v některých případech je jako splátka úvěru použita i státní podpora, kterou klient získá po přidělení. Tato státní podpora je poukázána v jedné nebo dvou částkách a klientovi bývá stavební spořitelnou nabídnuto, zda chce tuto státní 30 Asociace českých stavebních spořitelen: Metodika výpočtu RPSN úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami. AČSS [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 27

28 podporu použít jako splátku úvěru. Pokud klient této možnosti nevyužije, je mu tato státní podpora poukázána podle jeho dispozice. Do rovnice pro výpočet RPSN k okamžiku T vstupují kromě čerpání úvěru C k následující platby klienta D i : 1. poplatky související s poskytnutím úvěru a jeho splácením vznikající po okamžiku T, pokud jsou placeny zvlášť, 2. veškeré platby na úvěrový účet, 3. poplatky účtované před okamžikem T, pokud souvisejí s poskytnutím úvěru 4. dodatečná státní podpora, pokud je použita jako splátka úvěru atd. Poplatky placené zvlášť (upřesnění bodu 1) poplatky, které vznikají po okamžiku T a které nezvyšují pohledávku s klientem. Jde o poplatky, které: a) zatěžují jiný účet než úvěrový účet klienta, nebo b) zatěžují úvěrový účet klienta, na kterém je však kladný zůstatek. Poplatky účtované před okamžikem T, pokud souvisejí s poskytnutím úvěru (upřesnění bodu 3) Do výpočtu RPSN je nutno zahrnout poplatky, kterými stavební spořitelna zatížila účet stavebního spoření před okamžikem T a které souvisí s poskytnutím úvěru 31. Poplatek se rozumí poplatek související s poskytnutím úvěru: a) pokud je tak deklarováno ve smlouvě mezi stavební spořitelnou s klientem, v sazebníku poplatků stavební spořitelny nebo v podobném dokumentu, nebo b) pokud má klient právo na vrácení poplatku v případě, že nedojde k uzavření, smlouvy o úvěru (např. poplatky za zvýšení cílové částky, nebo změnu tarifu). Přitom nezáleží na tom, zda k vrácení poplatku dojde při odmítnutí úvěru ze strany klienta, nebo stavební spořitelny. Každá z těchto možností znamená, že platba souvisí s poskytnutím úvěru. 31 Asociace českých stavebních spořitelen: Metodika výpočtu RPSN úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami. AČSS [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 28

29 Pro posouzení dle bodu b) není důležité, zda k navrácení poplatku dojde automatiky, pokud nebude uzavřena smlouva o úvěru, nebo zda navrácení poplatku vyžaduje aktivní jednání klienta (například odstoupení od dříve provedené změny smlouvy o stavebním spoření). V obou případech jde o poplatek související s poskytnutím úvěru. Dodatečnou státní podporou v bodě 4 se rozumí státní podpora, která je klientovi poukázána po přidělení. Pokud je dodatečná státní podpora použita jako splátka úvěru, je na ni pohlíženo jako na platbu klienta D 32 l RPSN překlenovacího úvěru Do rovnice pro výpočet RPSN k okamžiku T vstupují kromě čerpání úvěru C k následující platby klienta D l: 1) zůstatek na účtu stavebního spoření v okamžiku T, 2) nepřipsané výnosy, tedy výnosy, které klient získal ze spoření na účtu stavebního spoření do okamžiku T, ale které nejsou v okamžiku T součástí zůstatku, 3) poplatky účtované před okamžikem T, pokud souvisejí s poskytnutím úvěru, 4) všechny platby na účet stavebního spoření, které nastanou po okamžiku T, 5) všechny platby na účet překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření, 6) poplatky související s poskytnutím úvěru a jeho splácením, pokud jsou placeny na jiný účet, než je účet stavebního spoření, účet překlenovacího úvěru nebo účet úvěru ze stavebního spoření, 7) další náklady (např. poplatky související e zajištěním úvěru, pojistné apod.). Nepřipsané výnosy (upřesnění bodu 2) jsou: a) Úroky (po zdanění) na které získal klient nárok za dobu spoření do okamžiku T a které v okamžiku T nebyly připsány na účet, b) Zálohy státní podpory, které klientovi náleží z plateb klienta do okamžiku T, ale které dosud nebyly připsány na účet stavebního spoření. 32 Asociace českých stavebních spořitelen: Metodika výpočtu RPSN úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami. AČSS [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 29

30 Do výpočtu vstoupí záloha státní podpory za aktuální kalendářní rok (tj. za rok, ve kterém je okamžik T), jejíž připsání na účet stavebního spoření je předpokládáno v roce následujícím. Pokud v okamžiku T není na účtu stavebního spoření připsána záloha státní podpory za předchozí kalendářní rok, vstoupí do výpočtu také záloha státní podpory za předcházející kalendářní rok, jejíž připsání na účet stavebního spoření je předpokládáno v roce aktuálním. Nepřipsané úroky vstupují do výpočtu v okamžiku T. Nepřipsaná záloha státní podpory vstoupí do výpočtu v okamžiku, kdy je předpokládáno její připsání na účet stavebního spoření. Platby klienta na účet stavebního spoření (upřesnění bodu 4): jedná se o všechny sjednané platby klienta, které nastanou po okamžiku T; tedy všechny platby, které neměly vliv na zůstatek v okamžiku T dle bodu 1. Poplatky účtované před okamžikem T, pokud souvisejí s poskytnutím úvěru (upřesnění bodu 3): Do výpočtu RPSN je nutno zahrnout poplatky, kterými stavební spořitelna zatížila účet stavebního spoření před okamžikem T a které souvisí s poskytnutím úvěru. Poplatek je považován za poplatek související s poskytnutím úvěru: a) pokud je tak deklarováno ve smlouvě mezi stavební spořitelnou a klientem, v sazebníku poplatků stavební spořitelny nebo v podobném dokumentu, nebo b) pokud má klient právo na vrácení poplatku v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o úvěru (např. poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření, za zvýšení cílové částky nebo změnu tarifu). Přitom nezáleží na tom, zda k vrácení poplatku dojde při odmítnutí úvěru ze strany klienta, nebo stavební spořitelny. Každá z těchto možností znamená, že platba souvisí s poskytnutím úvěru 33. Pro posuzování dle bodu b) není důležité, zda k navrácení poplatku dojde automaticky, pokud nebude uzavřena smlouva o úvěru, nebo zda navrácení poplatku vyžaduje aktivní 33 Asociace českých stavebních spořitelen: Metodika výpočtu RPSN úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami. AČSS [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 30

31 jednání klienta (například odstoupení od dříve uzavřené smlouvy o stavebním spoření). V obou případech jde o poplatek související s poskytnutím úvěru Zákon o stavebním spoření Základní právní normou, která upravuje stavební spoření v České republice je zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/ 1993 Sb. Tento zákon byl již několikrát novelizován. Zákon o stavebním spoření definuje jak základní vlastnosti produktu stavebního spoření, tak i povinnosti stavebních spořitelen. Zrušení osvobození úrokových výnosů od srážkové daně znamená, že úroky účastníků ve stavebních spořitelnách jsou daněny 15 % stejně jako v jiných bankách. Veškeré úroky připsané na účet účastníka počínaje tedy podléhají srážkové dani. Přitom pro výpočet daně je rozhodující datum připsaní úroků na účet, nikoli období, za které byly úroky počítány. Naprostá většina úroků je připisována buď měsíčně, nebo ročně, což znamená, že zdaněny budou skutečně pouze ty úroky, které vznikly po nabytí účinnosti novely. Výjimkou jsou pouze takzvaná úroková zvýhodnění či úrokové bonusy, které jsou častou součástí nabídek stavebních spořitelen. Úrokové bonusy jsou obvykle podmíněny výpovědí smlouvy bez nárokování úvěru a nejsou na účet připisovány průběžně. Při zdaňování těchto úrokových bonusů není rozlišováno, zda úrok vznikl před nebo po nabytí účinnosti nové právní úpravy. Účastník, který smlouvu ukončil , tedy získal úrokové zvýhodnění nezdaněné, zatímco účastníkovi, který smlouvu ukončí byť o den později, bude úrokový bonus za celé období od okamžiku uzavření smlouvy zdaněn 15% daní. V souvislosti s novým občanským zákoníkem byl přijat zákon č. 303/2013 Sb., který mimo jiné mění i zákon o stavebním spoření, a to s účinností od Zřejmě 34 Asociace českých stavebních spořitelen: Metodika výpočtu RPSN úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami. AČSS [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 31

32 největší změnou, kterou tento zákon pro stavební spoření přináší, je nový přístup při smrti účastníka stavebního spoření, který se zásadně liší od dříve platné úpravy. 35 Dále novela v souladu s dosavadní praxí stanovuje, že k uzavření nebo změně smlouvy pro nezletilého účastníka stavebního spoření nepotřebuje zákonný zástupce rozhodnutí soudu. Otázka výpovědi smlouvy zákonným zástupcem nezletilého však řešena není. Další změny jsou víceméně technického rázu. 1.6 Trh stavebního spoření Stavební spoření postupem času získávalo od svého vzniku na popularitě a oblíbenosti, což se projevovalo rychlým růstem nových smluv o stavebním spoření. Jejich počet rok od roku narůstal. Graf 3: Vývoj počtu nových smluv o stavebním spoření (v tic.) za rok , včetně zvýšení cílové částky zdroj: výroční zpráva ČMSS 36 Důvěru stavebnímu spoření vyslovilo 78 % dotazované dospělé populace podle průzkumu, který realizovala agentura IBRIS v listopadu Před dvěma lety v roce 2013 se přitom podobně v průzkumu vyjádřilo pouze 66% dotazovaných. Klientům se líbí nejen bezpečnost uložených finančních prostředků, ale také nadstandartní výnos 35 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: s

33 vysoko nad průměrnou inflací. Po započtení státní podpory a poplatků při optimální měsíční úložce dosáhne výnos klienta u nových smluv 3,5 % ročně. Dlouholetý pokles úrokových sazeb na finančních trzích má pro klienty bank spořitelen jak pozitivní, tak i negativní vliv. Výhodný je pro ty klienty, kteří si půjčují peníze. Úroky placené za nové úvěry jsou dnes dvakrát, i třikrát tak nižší, než byly před sedmi lety. Naopak lidem, kteří pouze spoří výnosy z jejich vkladů klesají. Stavební spořitelny z tohoto důvodu v roce 2014 snižovaly úročení svých tarifů stavebního spoření. Lidem, kteří využívají stavební spoření ke spoření, bylo doporučeno, aby uzavřeli nové smlouvy ještě při vyšším úročení. Tento fakt společně se zavedením rozhodování opatrovnických soudů o ukončení dětských smluv výrazně ovlivnil prodeje nových smluv stavebního spoření v roce V meziročním srovnávání poklesl celkový počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření včetně zvýšení cílové částky o 25 % na 459 tisíc kusů. Pozitivní je, že o více než 11% vzrostla u těchto smluv průměrná cílová částka, a to na 341 tis. Kč. Celkový objem cílových částek pak přesáhl 156 miliard korun. Na konci roku 2015 bylo na účtech stavebních spořitelen evidováno 384 miliardy korun. Domácnosti zde ukládají přes pětinu svých bankovních vkladů. O důvěře vypovídá i rostoucí průměrný zůstatek na klientských účtech stavebního spoření: během dvanácti měsíců se zvýšil o 1,6 tisíce korun na 110 tisíc korun Úvěrová fáze Hlavním účelem produktu stavebního spoření je poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Fáze spoření je pouze prostředkem, jakým stavební spořitelna získá zdroje pro poskytování těchto úvěrů. Úroková sazbou, kterou jsou úvěry ze stavebního spoření úročeny, je pevná po celou dobu splatnosti. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření regulovány zákonem, který říká, že rozdíl mezi úrokovou sazbou úvěru ze stavebního spoření a úročením vkladů nesmí přesáhnout tři procentní body. Proto tyto úrokové sazby patří k nejnižším na trhu. Účastník může získat úvěr ze stavebního spoření až poté, co určitou dobu spoří. Překlenovací úvěry ovšem tuto nevýhodu nemají, protože tento druh úvěru účastník může čerpat okamžitě po uzavření smlouvy. Cenou za tuto 37 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: s

34 flexibilitu je však neregulovaná úroková sazba, která nemusí být pevná a ani její výše není zákonem regulovaná 38. Rok 2015 byl v úvěrové oblasti zlomový. Po sedmi letech se stavebním spořitelnám podařilo přerušit pokles nového úvěrového obchodu. Tomuto nárůstu stavební spořitelny vděčí především nízkým úrokovým sazbám. Dohromady stavební spořitelny poskytly více než 75 tisíc nových překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v celkovém objemu 45,8 miliardy korun. Meziročně to znamená nárůst o 8 % a objemu nárůst o 23 %. Průměrná výše sjednaného úvěru meziročně vzrostla o 70 tisíc korun na 610 tisíc korun. Graf 4: Vývoj počtu a objemu nových překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Bytové potřeby U stavebního spoření se dostává státní podpory s určitým záměrem. Záměrem je podpora bytové výstavby. Stát vyžaduje, aby výhody, které ze stavebního spoření plynou, byly využívány pouze pro stanovený účel. Proto úvěry, překlenovací úvěry, a v případě přidělení cílové částky před uplynutím vázací lhůty také naspořené částky mohu být použity pouze pro bytové potřeby. Bytové potřeby jsou vymezeny v 6 zákona o stavebním spoření. Zákon o stavebním spoření rozlišuje bytové potřeby podle osoby účastníka. Pokud je účastníkem fyzická osoba (občan), pak se bytovými potřebami rozumí: 38 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: s

35 a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f) změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na: 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímž je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo užívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu, 2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údržbě nebo udržovacích pracích týkajících se společných částí domu, 3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo užívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu, g) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) až e) a písmenu h), h) úhrada za převod družstevního podílu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod družstevního podílu nebo převod podílu týká, i) řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, 35

36 j) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, k) splacení úvěru, nebo zápůjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) až j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. Úvěr ze stavebního spoření může stavební spořitelna poskytnout pouze účastníkovi stavebního spoření, který finanční prostředky smí použít pouze na financování bytových potřeb. Těmito finančními prostředky smí účastník stavebního spoření financovat i bytové potřeby svých blízkých. Za osobou blízkou se pro účely tohoto zákona považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel/manželka ( 5 odst. 3 zákona o stavebním spoření) 40. Účastník stavebního spoření může získat dva typy úvěrů: úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr Proces přidělení Úvěry stavební spořitelny poskytují z naspořených vkladů účastníků, kteří jsou ve fázi spoření. Objem úvěrů, které může stavební spořitelna poskytnout je tedy omezený. V případě, že účastník stavebního spoření splní určité podmínky a vydá prohlášení, že má zájem o získání úvěru, v tom případě je účastníkovi přidělena cílová částka. V případě přidělení cílové částky stavební spořitelnou, spořitelna stvrzuje, že má dostatek prostředků pro vyplacení cílové částky danému účastníkovi stavebního spoření. Část cílové částky tvoří naspořené vklady účastníka stavebního spoření, zbytek cílové částky je úvěr ze stavebního spoření. Cílová částka je účastníkovi přidělena pokud: naspořil určitou částku, která mu byla předem stanovena (tomuto parametru se často říká minimální procento naspoření, nejčastěji to je 40% cílové částky). 40 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

37 smlouva účastníka dosáhla k rozhodnému dni požadovaného hodnotícího čísla. Hodnotící číslo (je ukazatel toho, jak dlouho a jak vysokými částkami účastník přispíval na stavební spoření). od uzavření smlouvy o stavebním spoření uplynulo alespoň 24 měsíců, (tato podmínka je dána zákonem o stavebním spoření). účastník vyjádřil s přidělením souhlas. Stavební spořitelny provádí proces přidělení pravidelně a to jednou měsíčně vždy ke konci měsíce. Nejdříve spořitelny zjistí, kdo z účastníků stavebního spoření splňuje první dvě podmínky pro přidělení (tedy kdo z účastníků naspořil požadovanou částku a kdo dosáhl předepsaného hodnotícího čísla. V dalším kroku musí být i splněna podmínka dvouletého spoření. Proto se zkoumají smlouvy, které byly uzavřeny před 21 měsíci nebo i dříve. Smlouvy, které vyhovují těmto podmínkám, by mohly být po třech měsících přiděleny. Účastníkům, kteří splňují tyto tři podmínky jsou stavebními spořitelnami rozesílány dopisy, kde jsou informováni o této situaci. Pokud účastník má o přidělení úvěru zájem, už stačí pouze jeho písemný souhlas 41. Obrázek 1: Přidělovací proces, Zdroj: LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s Stavebky.cz: Přidělení cílové částky [online] [cit ]. Dostupné z: 37

38 1.8.2 Úvěr ze stavebního spoření Obrázek 2: Průběh smlouvy o stavebním spoření. Pro získání úvěru musí klient nejprve určitou dobu spořit. Po splnění podmínek a přidělení cílové částky může získat úvěr ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. 43 Hlavním přínosem produktu stavebního spoření je právě úvěr ze stavebního spoření. Díky státní podpoře je úvěr ze stavebního spoření úročen nízkou a zároveň pevnou úrokovou sazbou po celou dobu jeho splatnosti. Pro uzavření úvěru ze stavebního spoření se uzavírá úvěrová smlouva, i když smlouva o stavebním spoření zůstává platná po celou dobu splatnosti úvěru. Smlouva o úvěru ze stavebního spoření ošetřuje jednotlivé detaily smluvního vztahu. I u uzavírání úvěru ze stavebního spoření je nutné, aby účastník prokázal, že má dostatek finančních prostředků potřebných na splácení úvěru. Požadováno je také přiměřené zajištění úvěru například ručitelem nebo zástavou nemovitosti. Forma zajištění závisí na výši úvěru. Výplata úvěru ze stavebního spoření je možná až po přidělení cílové částky. Úvěrová smlouva může být uzavřena ještě před přidělením, ale úvěr je vyplacen až po přidělení. Úvěr ze stavebního spoření ze zákona může být použit pouze na bytové potřeby a je kontrolován ministerstvem financí. Účastník tuto skutečnost musí dokládat (výpisem z katastru nemovitosti, nájemní smlouvou, potvrzením členství v bytovém družstvu). Také musí předložit doklady potvrzující realizaci konkrétního účelu dle zákona 43 Stavebky.cz: úvěr ze stavebního spoření [online]. [cit ]. Dostupné z: 38

39 (například stavebním povolením, kupní smlouvou, smlouvou o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu apod.). 44 Úvěr ze stavebního spoření účastník splácí pravidelnými měsíčními splátkami sjednanými v úvěrové smlouvě. Splátky zahrnují splácení poskytnutého úvěru a dále i placení úroků. Měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření jsou zpravidla stanoveny jako určité procento. Účastník je o nich informován již na samém počátku stavebního spoření při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. U úvěru ze stavebního spoření stavební spořitelny umožňují i předčasné jednorázové splácení úvěru či zaplacení mimořádné splátky. Konkrétní informace o podmínkách předčasného splácení úvěru získá účastník u stavební spořitelny Překlenovací úvěr Obrázek 3: Schéma poskytnutí překlenovacího úvěru 46 Překlenovací úvěr je účastníkovi poskytnut v případě, kdy účastníkovi dosud nevznikl nárok na úvěr ze stavebního spoření, ale účastník aktuálně řeší otázku bydlení. 44 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s Asociace českých stavebních spořitelen: kodex stavebních spořitelen [online]. Aktualizacevmířenezbytnéprovedenanazákladěz [cit ]. Dostupné z: stavebních spořitelen 46 Stavebky.cz: Překlenovací úvěr [online]. [cit ]. Dostupné z: 39

40 Překlenovací úvěr je zpravidla poskytován až do výše cílové částky. Tento fakt je stanoven i Zákonem o stavebním spoření. Úroková sazba u překlenovacího úvěru se řídí nabídkou stavební spořitelny aktuální v době sjednání překlenovacího úvěru. Úroková sazba je většinou srovnatelná s obdobnými bankovními úvěry na trhu nebo dokonce výhodnější. Zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření i z překlenovacího úvěru si účastník může dle stanovených podmínek zákona o dani z příjmů odečíst od daňového základu. Co se týče zajištění překlenovacího úvěru, stavební spořitelny sjednávají zajištění vkladů na účtu účastníka stavebního spoření, a to až do doby poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Splácení překlenovacího úvěru probíhá tak, že účastník platí pouze úroky a zároveň spoří na svůj vkladový účet stavebního spoření, a to až do doby, kdy účastníkovi je automaticky poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Úvěrem ze stavebního spoření a zůstatkem vkladového účtu pak dojde ke splacení překlenovacího úvěru Změna smlouvy Uzavřením smlouvy o stavebním spoření jsou sjednané podmínky pro obě strany závazné. Mohou však nastat situace, kdy účastník po určité době zjistí, že mu zvolené parametry nevyhovují. Typickým a zároveň velmi častým příkladem je situace, kdy účastník při uzavírání smlouvy o stavebním spoření nepředpokládá, že bude čerpat úvěr, a proto zvolí nejnižší cílovou částku, aby tím snížil poplatek za uzavření smlouvy. Po určité době se však změní jeho životní situace a chce si koupit vlastní byt. Mohl by využít své smlouvy o stavební spoření, a zvolená cílová částka je příliš nízká. V takových a podobných případech je možno se stavební spořitelnou dohodnout změnu smlouvy. Podle parametru, který se ve smlouvě mění, mluvíme o Změně cílové částky, Rozdělení cílové částky, Změna tarifu, případně Převedení nároku na úvěr na jiného účastníka. 47 Asociace českých stavebních spořitelen: kodex stavebních spořitelen [online]. Aktualizace v míře nezbytné provedena na základě z [cit ]. Dostupné z: stavebních spořitelen 40

41 Ve všech výše uvedených případech se jedná o změnu podstatných parametrů smlouvy, které mohou být sjednány pouze za souhlasu obou stran tedy účastníka i stavební spořitelny. Proto je možné, že stavební spořitelna podmíní svůj souhlas buď nějakou další změnou smlouvy, nebo poplatkem. 48 Některé změny smluv, nejsou fyzicky možné. Například nejde sjednat nové (odlišné) podmínky pro přidělení cílové částky. Důvod spočívá (mimo jiné) v tom, že podmínky jsou ze zákona součástí Všeobecných obchodních podmínek, které podléhají schválení ministerstva financí. Sjednání individuálních podmínek pro přidělení by tedy bylo obcházení tohoto zákonného ustanovení. Změnou podmínek pro přidělení je proto možné řešit pouze změnou tarifu. Stavební spořitelny obvykle mají ve svých Všeobecných obchodních podmínkách ustanovení, podle kterého nemůže být smlouva o stavební spoření přidělena před uplynutím stanovené lhůty od provedení změny smlouvy. Tato takzvaná karenční lhůta bývá zpravidla roční a slouží k zamezení nárazového odlivu prostředků ze stavební spořitelny. Vhodným snížením cílové částky (někdy také změnou tarifu) by totiž mohli účastníci získat velmi rychle přidělení, byť za cenu nižšího úvěru. To by se mohlo stát problémem v případě, když by k takovému kroku sáhlo větší množství účastníků současně, například při neklidném vývoji na finančním trhu, při extrémním výkyvu tržních úrokových sazeb a podobně. Snížení cílové částky a následné okamžité přidělení by mohlo být snadnou cestou k masovému vyvedení prostředků ze stavební spořitelny. V dnešní době však stavební spořitelny toto ustanovení nevyužívají, takže účastníci mohou změnu smlouvy výrazně zkrátit čekací dobu na přidělení cílové částky LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

42 1.10 Ukončení smlouvy Smlouva o stavebním spoření může být ukončena: výpovědí smlouvy účastníka nebo stavební spořitelny, splacením úvěru, odstoupením od smlouvy účastníkem nebo stavební spořitelnou, dohodou o ukončení smlouvy sjednanou mezi účastníkem a stavební spořitelnou, úmrtím účastníka stavebního spoření, zánikem právnické osoby, která je účastníkem. 50 V okamžiku, kdy účastníkovi byla přidělena cílová částka, nebo účastník splatil úvěr ze stavebního spoření, v případě, že ho účastník využil, lze smlouvu o stavebním spoření považovat za ukončenou. Výpověď je možná jak ze strany účastníka, tak i ze strany stavební spořitelny. Výpověď vždy musí mít písemnou formu. Po doručení výpovědi druhé smluvní straně smlouva zaniká po uplynutí výpovědní lhůty. Délka výpovědní lhůty je vždy upravena ve Všeobecných obchodních podmínkách stavební spořitelny. Nejpozději poslední den výpovědní lhůty je stavební spořitelna povinna účastníkovi vyplatit jeho vklad na stavebním spoření včetně úroků a statní podpory, v případě, že má na ni nárok na jeho účet, který uvedl ve výpovědi. Pokud účastník vypoví smlouvu o stavebním spoření dříve, stavební spořitelny si strhávají sankční poplatek. V případě nezletilého účastníka stavebního spoření vypovídá smlouvu vždy jeho zákonný zástupce. 51 Smrtí účastníka smlouva o stavebním spoření končí a naspořená částka (nebo poskytnutý úvěr) se stává součástí pozůstalosti. V tomto případě je vyplacena naspořená částka včetně záloh státní podpory i tehdy, když smlouva o stavebním spoření trvá méně než šest let LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce: Výpověď a dohoda o ukončení smlouvy o stavebním spoření. Brno: ERA group spol. s. r. o., 2002, s ISBN LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání II. Praha: Ekopress, s

43 Obrázek 4: Schéma ukončení smlouvy o stavebním spoření, Zdroj: stavebky.cz Zákon o spotřebitelském úvěru platný od Ve Sbírce zákonů vyšel 5. srpna 2016 zcela nový zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, který nabyl účinnosti dne 1. prosince 2016 a zákon č. 258/2016 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o spotřebitelském úvěru. Jeho cílem je nově upravit spotřebitelské úvěry na bydlení (hypotéky, úvěry ze stavebního spoření apod.) a zavézt stejná pravidla pro bankovní i nebankovní poskytovatele úvěrů. 54 Nový zákon č. 257/2016 Sb. upravuje: a) činnost některých osob oprávněných poskytovat a zprostředkovávat spotřebitelský úvěr, včetně činnosti těchto osob v zahraničí, b) práva a povinnosti při poskytování a zprostředkování spotřebitelského úvěru a c) působnost správních orgánů v oblasti poskytování a zprostředkovávání spotřebitelského úvěru. 55 Nový zákon zpřísňuje pravidla pro poskytovatele spotřebitelských úvěrů, a tím ještě více chrání spotřebitele. 53 Stavebky.cz. Stavebky.cz: Jak rychle dostanete peníze od své stavební spořitelny? [online]. [cit ]. Dostupné z: 54 Změny zákonů. [online]. Praha: Zákony Alfa9 CzechLegislation.com Alfa, 2016 [cit ]. Dostupné z: 55 Parlament. Sbírka Zákonů České republiky: Sbírka zákonů č. 257 / 2016 [online]. Praha 415: Tiskárna Ministerstva vnitra, p. o., 2016 [cit ]. ISSN Dostupné z: file:///c:/users/iveta/desktop/downloads/sb %20(1).pdf 43

44 Zavádí také možnosti předčasného splacení hypotéky (obecně úvěrů na bydlení) bez jakýchkoliv sankcí nebo poplatků. Dohled nad nebankovními poskytovateli a také zprostředkovateli úvěrů převezme Česká národní banka. Dnes na českém trhu funguje přes 57 tisíc poskytovatelů úvěrů. Hlavní změny: Pro založení, ale i pro pokračování v poskytování úvěrů spotřebitelům nově bude potřeba licence u ČNB. Poskytovatelé také budou muset například složit základní kapitál ve výši alespoň 20 mil. Kč a také přesvědčit ČNB o své důvěryhodnosti a odbornosti. Firmy, které na trhu působí, musí od prosince do tří měsíců, zažádat o licenci ČNB. ČNB má na rozhodnutí 15 měsíců, aby o udělení rozhodla 56. Strop na sankce při nesplácení nový zákon zavádí omezení na platby při nesplácení. Banka si bude moci naúčtovat náhradu účelně vynaložených nákladů spojených s vymáháním dluhů, zákonný úrok z prodlení (nyní osm procentních bodů nad reposazbou ČNB, tedy 8,05 procenta) a smluvní pokutu 0,1 % denně z částky v prodlení. Smluvní pokuty celkově nebudou smět přesáhnout 50 % celkové dlužné částky, max. 200 tis. Kč za jeden úvěr Snadnější předčasné splacení pro klienty podle nového zákona by lidé s hypotékou mohli jednou ročně splatit 25% úvěru bez jakékoliv sankce i mimo termín fixace sazby. Zákon pak stanoví i některé další případy, kdy bude možné hypotéku předčasně splatit zdarma (např. rozvod, prodej nemovitosti). V případě nezajištěných úvěrů zákon klade ještě větší důraz na oprávněnost účtování poplatku za mimořádnou splátku/ předčasné splacení. 57 K dispozici bude veřejný registr poskytovatelů úvěru. 56 Reportáž v televizních novinách ze dne Materiál dostupný od vedoucí pobočky České spořitelny Velká Bíteš, po osobní konzultaci dne

45 2 Vícekriteriální rozhodování Tento přístup má za cíl řešit konflikt mezi vzájemně protikladnými kritérii. Konkrétním cílem potom může být výběr jedné varianty, která bude podkladem pro konečné rozhodnutí. Cíle rozhodování však mohou být definovány i obecněji. Úlohy vícekriteriálního rozhodování se dělí na dvě skupiny podle toho, jakým způsobem je definována množina rozhodovacích variant. Jsou-li varianty určeny jejich konkrétním výčtem či seznamem, mluvíme o úlohách vícekriteriálního hodnocení variant (dále jen VHV). Varianty mohou být ale určeny i soustavou omezujících podmínek stejně, jako je tomu v úlohách matematického programování. Takové úlohy se označují jako úlohy vícekriteriálního programování 58. V práci se zabývám VHV. 2.1 Model vícekriteriálního hodnocení variant Zabývá se problémy, jak vybrat jednu nebo více variant z množiny přístupných variant a doporučit je k realizaci. Rozhodovatel by měl při výběru variant postupovat maximálně objektivně, k čemuž mu slouží aparát různých postupů a metod analýzy variant. Někdy je možné oddělit osobu zadavatele úlohy od osoby jejího řešitele (analytika). Tento postup má svoje výhody i nevýhody. Výhodou bývá skutečnost, že analytik málokdy bývá zainteresován na výsledku rozhodnutí, a proto postupuje maximálně objektivně. Nevýhodou může být fakt, že analytik nebývá obeznámen se všemi detaily úlohy, které se při zadávání nedaly modelově zachytit. Výsledkem proto může být doporučení sice objektivně nejlepší varianty, ale prakticky by byla lepší jiná varianta, která se například umístila na druhém místě, zvláště při malých rozdílech hodnot agregovaného rozhodovacího kritéria. V modelech VHV je dána konečná (diskrétní) množina m variant, které jsou hodnoceny podle n kritérií. Cílem je najít variantu, která je podle všech kritérií celkově hodnocena co nejlépe, variantu kompromisní, případně seřadit varianty od nejlepší po nejhorší nebo vyloučit neefektivní varianty. Varianty jsou konkrétní rozhodovací možnosti, předmět vlastního rozhodování, jsou realizovatelné a nejsou logickým nesmyslem. Varianty musí výt pečlivě vybrány, aby 58 JABLONSKÝ, Josef. Operační výzkum: kvantitativní modely pro ekonomické rozhodování. 1. vydání. Praha 4: Kamil Mařík - Profesional Publishing, 2002, s ISBN

46 byly dosažitelné a aby byly vhodným řešením. Varianty jsou pak hodnoceny podle jednotlivých kritérií. 59 Kritérium je hledisko hodnocení variant, může být kvantitativní nebo kvalitativní. Volba jednotlivých kritérií je velmi důležitá. Kritéria musí být nezávislá, měla by pokrývat všechna hlediska výběru a přitom jich nesmí být zbytečně velký počet, aby problém nebyl nepřehledný. Váha kritéria je obecně hodnota z intervalu 0;1, která vyjadřuje relativní důležitost tohoto kritéria v porovnání s kritérii ostatními. Součet vah všech kritérií je roven jedné. 60 Existuje více metod pro odhad vah kritérií, ale pro vypracování práce jsem zvolila Bodovací metodu. Metodu jsem si zvolila, protože mám větší množství kritérií, a také proto, že její využití je snadnější Bodovací metoda Tato metoda předpokládá, že je rozhodovatel schopen kvantitativně ohodnotit důležitost kritérií v nějaké předem zvolené bodovací stupnici např. od 1 do 10. Čím je kritérium pro rozhodovatele důležitější, tím bude jeho bodové ohodnocení vyšší. Označuje-li bodové ohodnocení i-tého kritéria symbolem p i, potom lze odhad vah kritérií získat podle vztahu 61 : v i = Další metoda, která bude použita v praktické části je metoda WSA. Tato metoda byla vybrána, protože mi přišlo vhodné ohodnotit jednotlivá kritéria 0 a 1. p i k i=1 p i 59 ŠUBRT, Tomáš. Ekonomicko-matematické metody. 2. vydání. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2011, s ISBN ŠUBRT, Tomáš. Ekonomicko-matematické metody. 2. vydání. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2011, s ISBN JABLONSKÝ, Josef. Operační výzkum: kvantitativní modely pro ekonomické rozhodování. Praha 4: Kamil Mařík - Profesional Publishing, 2002, s ISBN

47 2.1.2 Metoda váženého součtu Metoda bývá označována také jako metoda WSA Weighted Sum Approach. Metoda je založena na konstrukci lineární funkce užitku na stupnici od 0 do 1. Nejhorší varianta podle daného kritéria bude mít užitek nula, nejlepší varianta užitek 1 a ostatní varianty budou mít užitek mezi oběma krajními hodnotami. Znamená to, že je třeba při aplikaci této metody nahradit prvky y ij vstupní kriteriální matice hodnotami y ij, které budou představovat užitek varianty X i při hodnocení podle kritéria Y j. Hodnoty y ij lze získat pro maximalizační kritéria podle následujícího vztahu: Kde D j y ij = y ij D j H j D j, je nejnižší (při maximalizaci tedy nejhorší) a H j největší (při maximalizaci nejlepší) kriteriální hodnota kritéria Y j. Z uvedeného vztahu je zřejmé, že užitek y ij pro nejhorší kriteriální hodnotu y ij = H j bude roven 1. Pro minimalizační kritéria je třeba modifikovat uvedený vztah následně: y ij = H j y ij H j D j. Celkový užitek varianty X i lze potom vypočítat jako vážený součet dílčích užitků podle jednotlivých kritérií: k u(x i ) = v j y ij Varianty je potom možné uspořádat podle klesajících hodnot užitku u(x i ). 62 Další metoda, která bude provedena v praktické části je metoda Bazické varianty. Tato metoda byla vybrána, protože na rozdíl od metody váženého součtu bere v potaz i malé rozdíly mezi jednotlivými hodnotami. j=1 62 JABLONSKÝ, Josef. Operační výzkum: kvantitativní modely pro ekonomické rozhodování. Praha 4: Kamil Mařík - Profesional Publishing, 2002, s ISBN

48 2.1.3 Metoda bazické varianty Za bazickou variantu je považována varianta, které dosahuje nejlepší či předem stanovených hodnot z hlediska všech kritérií. Vytvoření užitkové funkce s využitím bazické varianty spočívá v porovnávání hodnot důsledků jednotlivých variant s odpovídajícími hodnotami v bazické variantě. Označíme-li y B j hodnotu j-tého kritéria v bazické variantě, pro užitek kritéria výnosového typu při volbě i-té varianty platí: u ij = y ij y j B a u kritéria nákladového typu je dílčí užitek dán vztahem u ij = y j B Pro jednotlivé varianty opět spočítáme agregované funkce užitku a podle jejich hodnot varianty seřadíme. 63 y ij 63 ŠUBRT, Tomáš. Ekonomicko-matematické metody. 2. vydání. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2011, s ISBN

49 3 Úvod do praktické části Cílem praktické části je provést analýzu produktů dvou stavebních spořitelen: Modré stavební spořitelny, a.s. (dále jen MPSS) a Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (dále jen ČMSS). Tyto dvě stavební spořitelny pro zpracování bakalářské práce nebyly vybrány náhodou, ale proto, že u těchto dvou stavebních spořitelen mi rodiče uzavřeli stavební spoření, kam pravidelně ukládají finanční prostředky. Smlouva u ČMSS byla uzavřena dne Cílová částka je Kč. Tarifní varianta je Invest standard. Úroková sazba stavebního spoření je 2 % p.a. Na smlouvu je vyplácena státní podpora. Na smlouvě o stavebním spoření mám v tuto chvíli naspořeno ,30 Kč. Smlouva u MPSS byla uzavřena dne Cílová částka je Kč. Tarifní varianta je Tarif Optimal varianta pomalá. Úroková sazba stavebního spoření je 1 % p.a. Na tuto smlouvu není vyplácena státní podpora. Na této smlouvě mám v tuto chvíli naspořeno Kč. Posléze na příkladu těchto uzavřených smluv o stavebním spoření bude demonstrován proces získání úvěru ze stavebního spoření na koupi bytové jednotky v hodnotě Kč od fyzické osoby. Nabídky stavebních spořitelen budou porovnány z různých hledisek procesní náhled, porovnání parametrů, poplatků i výstupů úvěrů ze stavebního spoření u obou stavebních spořitelen. 3.1 Hospodářské prostředí za rok 2015 I ve druhé polovině roku 2015 česká ekonomika navázala na velmi dobré výsledky z první poloviny roku. K růstu domácího produktu přispívala v průběhu roku zejména uvolněná měnová politika a fiskální politika. Výrazné zvýšení vládních investic financovaných z evropských fondů, dále růst zahraniční poptávky a nízké ceny ropy. V loňském roce rostla ekonomika nejrychleji za posledních osm let. HDP v tomto roce meziročně rostla o 4,3 %. Průměrná míra inflace za rok 2015 dosáhla 0,3 % a byla nejnižší od roku Spotřebitelské ceny v závěru roku 2015 poklesly o jednu desetinu procenta. Bylo tomu tak díky levnějším cenám potravin a pohonných hmot. Silný růst české ekonomiky v průběhu roku 2015 podstatně zlepšoval situaci na trhu práce. V meziročním srovnání počty zaměstnanců stouply. Stejně tomu tak bylo i u 49

50 průměrné mzdy a u objemu vyplacených mezd. Obecná míra nezaměstnanosti ve 4. čtvrtletí roku 2015 meziročně klesla proti 4. čtvrtletí roku 2014 o 1,3 procentního bodu na 4,5 %. Dle posledních dat uvedených na stránkách statistického úřadu ( činila nezaměstnanost v únoru roku ,6 % 64. Tabulka 2: Hlavní ukazatelé hospodářského prostředí od roku 2011 do roku Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Tato společnost je známá jako ČMSS, což je zkratka této spořitelny, nebo také jako Liška, která je maskotem této stavební spořitelny. Je největší stavební spořitelnou v České republice a nejvyhledávanějším poskytovatelem úvěrů na bydlení na českém trhu. ČMSS nabízí širokou produktovou nabídku, kvalitní klientský servis a má výkonnou a dostupnou obchodní síť. Od roku 1993 tato stavební spořitelna uzavřela téměř 5,6 milionů smluv o stavebním spoření a poskytla přes milion úvěrů na bydlení. Spořitelna má více než 2000 renomovaných finančních poradců. Za posledních dvacet let ČMSS poskytla svým klientům více než 940 tisíc úvěrů. Objem těchto úvěrů přesáhl částku 310 miliard korun. Jejími vlastníky jsou Českomoravská obchodní banka, a.s. a největší německá stavební spořitelna Bausparkasse Schwäbisch Hall AG KAMENICKÝ, Bc. Jiří a Ing. Lukáš KUČERA. Vývoj ekonomiky české republiky roce 2015 [online]. 2016, 1-23 [cit ]. DOI: Dostupné z: / / / q4a.pdf/2dbaba6f-207f-48ad-ac07-759ca9283a8e?version= Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 66 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 50

51 3.2.1 Vývoj Českomoravské stavební spořitelny, a.s. ČMSS byla založena 26. června 1993 podepsáním zakladatelské smlouvy ČMSS zástupci Investiční banky, a.s., Poštovní spořitelny a.s. a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. 8. září 1993 ČMSS oficiálně zahájila činnosti. Po pouhých čtyřech měsících své činnosti evidovala ČMSS téměř uzavřených smluv o stavebním spoření s celkovou cílovou částkou 14 miliard korun. Na vkladové účty klienti uložili na 400 milionů korun. V průběhu let se ČMSS stále více daří a získává u klientů čím dál větší důvěry. Do roku 2015 poskytla více než úvěrů 67. Tabulka 3: Stav ČMSS k 31. prosinci roku V roce 2015 ČMSS u nových smluv o stavebním spoření přesáhla hranici 40% tržního podílu. Podle objemu uzavřené cílové částky patří ČMSS polovina trhu (50,3 %). Objem nově poskytnutých úvěrů za rok 2015 vzrostl o 7 % na 23,34 miliard Kč. ČMSS půjčuje nejvíce na trhu, je nejvíce úvěrující společností na trhu stavebních spořitelen. ČSOB má v ČMSS 55 % majetkový podíl, držitelem zbývajícího 45% podílu je Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Vzhledem k nastavení hlasovacího prahu požadovaného k přijití rozhodnutí na úrovni akcionářů je ČMSS společným podnikem typu joint venture společností ČSOB a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Na konci roku 2015 podíl salda úvěrů na celkové částce vzrostl meziročně o 2,8procentního bodu na hodnotu 63,2 %. Tento podíl říká, kolik procent vkladů je umístěno zpět do ekonomiky na financování bytových potřeb. ČMSS se tomuto ukazateli díky vyšší aktivitě v úvěrové oblasti dlouhodobě pohybuje nad zbytkem trhu a 67 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 68 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 51

52 své postavení stále upevňuje. Podíl úvěrů na vkladech v jejím případě dosáhl v prosinci 2015 hodnoty 84,7 %. Graf 5: Podíl úvěrů na vkladech stavebních spořitelen a ČMSS 69 ČMSS stejně jako ostatní banky a spořitelny ovlivnil vývoj na finančních trzích, kde úrokové sazby jak spořících, tak i úvěrových produktů klesy na svá minima. Přesto ale ČMSS po celý rok 2015 udržela nabízenou základní sazbu spoření ve výši 1,3 %, přičemž konkurenční stavební spořitelny tuto sazbu postupně snižovaly na 1,0 %. Díky výhodnějšímu úročení také pomohlo ČMSS zvýšit svůj tržní podíl v počtu prodaných smluv stavebního spoření včetně zvýšení cílové částky z 37,1 % na 40,3 %. Za 12 měsíců ČMSS uzavřela necelých 185 tisíc smluv s cílovou částkou ve výši 78,5 miliardy korun. Zároveň navýšila cílovou částku na jednu smlouvu o 35 tisíc korun na 425 tisíc korun. Dá se předpokládat, že si lidé v budoucnu plánují uložit u ČMSS více peněz, resp. čerpat vyšší objem úvěrů na bydlení. 69 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 52

53 Graf 6: Vývoj počtu uzavřených smluv stavebního spoření včetně zvýšení cílové částky ČMSS a její tržní podíl v roce Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. (dále jen MPSS) dříve patřila společnosti Bausparkasse Schwäbisch Hall AG a České pojišťovně, a.s.. V říjnu roku 2006 Komerční banka, a.s. odkoupila zbývající akcie od těchto společností a zvýšila tak svůj podíl ve společnosti ze 40 na 100 %. V roce 2007 MPSS získala titul Stavební spořitelna roku Poradci jsou specialisté na finanční plánování. Nabízejí stavební spoření, úvěry na bydlení a řadu pojišťovacích produktů. MPSS nabízí produkty stavebního spoření Stavební spoření Tarif Trend Moudré spoření, úvěr ze stavebního spoření a také překlenovací úvěry Hypoúvěr 85, Hypoúvěr 100, Renoúvěr Multi a Rychloúěr. 70 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Výroční zpráva za rok 2015 [online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 53

54 Tabulka 4: Hlavní vybrané ukazatele z Výroční zprávy MPSS stavební spořitelny, Zdroj: Veřejný rejstřík a sbírka listin 71 Za rok 2015 MPSS zaznamenala 45% meziroční nárůst objemu úvěrů poskytnutých na bydlení, který byl tažen 83% nárůstem objemu úvěrů ze stavebního spoření. Taktéž za rok 2015 MPSS poskytla úvěry na bydlení v objemu blížícímu se 10 miliardám korun. Na českém trhu stavebního spoření bylo v loňském roce uzavřeno 459 tisíc nových smluv o stavebním spoření s cílovou částkou 156,2 miliardy korun a byly poskytnuty úvěry v objemu 45,8 miliardy korun. Celkově měly stavební spořitelny ke konci roku 2015 ve svých bilancích klientské spořící vklady ve výši 384,2 miliardy korun a úvěry ve výši 242,7 miliardy korun. MPSS zaznamenala za loňský rok pokles objemu klientských vkladů. Jejich objem činil 67,8 miliardy korun, což znamená snížení oproti předchozímu roku o 5,6 %. Bilanční suma dosáhla hranice 89 miliard korun a vzrostla o 7,7 % oproti roku Počet poskytnutých smluv za rok 2015 činil u MPSS 10 tisíc úvěrů v objemu 6,3 miliardy korun, což oproti předchozímu roku znamená objemový nárůst o 83 %. Z důvodu předčasného splácení úvěrů celkový objem úvěrů na bydlení poklesl v roce 2015 o 3,3 % a dosáhl 37,32 miliardy korun. Ziskem po zdanění ve výši 915,1 milionu korun MPSS dosáhla solidního výsledku i přes pokračující prostředí nízkých úrokových sazeb. 71 Veřejný rejstřík a Sbírka listin: Výroční zpráva Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s. za rok 2015[online]. Praha, 2016 [cit ]. Dostupné z: 54

55 3.4 Základní informace Pro získání potřebných informací jsem si sjednala schůzku v obou stavebních spořitelnách. V MPSS mi byly informace poskytnuty od Burešové Jany v pobočce MPSS na Masarykově náměstí 9 Velká Bíteš. V ČMSS mi byly informace poskytnuty od Aleny Novotné na pobočce ČMSS Komenského 1361/30 Jihlava. V průběhu zpracování bakalářské práce byly navštíveny i mnohé jiné pobočky a to ve Velkém Meziříčí a v Jihlavě Proces získání úvěru ze stavebního spoření v Modré pyramidě stavební spořitelně, a.s. MPSS jsem obeznámila se svojí situací a ta mi na základě mých požadavků nabídla dvě varianty úvěrů ze stavebního spoření: 1) navýšení cílové částky na svém současném stavebním spoření, nebo 2) uzavření u MPSS nové smlouvy stavebního spoření. Variantu 1) nabízí MPSS svým klientům za cenu 1 % z cílové částky a variantu 2) nabízí MPSS svým klientům zdarma. Byla vybrána varianta 1) protože, jak u MPSS, tak i u ČMSS bude pro vypracování Bakalářské práce zvýšena cílová částka. Na stavebním spoření u MPSS je naspořeno k Kč. V současné době MPSS půjčuje finanční prostředky ve výši 85 % z kupní ceny nemovitosti Kč - tyto finanční prostředky jsou na stavebním spoření v současné době naspořeny. Znamená to tedy, že pokud je žádáno o úvěr v hodnotě Kč, tak 85 % z této částky je Kč Kč, které jsou na stavebním spoření naspořeny = Kč. Tato částka ale netvoří potřebné finance na koupi bytové jednotky, proto mi byl doporučen od MPSS mimořádný vklad v hodnotě Kč, tzv Kč Kč = Kč. Znamená to, že v tuto chvíli MPSS mi půjčí dostatečné množství finančních prostředků na koupi bytové jednotky. O úvěr je žádáno Vzhledem k tomu, že stavební spoření se nachází zatím ve spořící fázi, nemám na poskytnutí řádného úvěru od MPSS nárok. MPSS požaduje, aby klient měl naspořeno alespoň 40 % z cílové částky stavebního spoření. To znamená, že pokud je žádáno o úvěr v hodnotě Kč, je nutné mít v současné době na svém 55

56 stavebním spoření naspořeno alespoň Kč. Požadovaná částka na stavebním spoření v současné době naspořena není. Z tohoto důvodu mi byl nabídnut od MPSS HYPOÚVĚR 85 - meziúvěr. Číslo 85 znamená, že MPSS mi v současné době půjčí 85 % z kupní ceny nemovitosti Kč, které jsou naspořené na stavebním spoření (85 % půjčí MPSS a 15% je nutné mít naspořeno z vlastních zdrojů, nebo poskytnout MPSS zástavu v této hodnotě). Splatnost tohoto úvěru byla vypočítána na 30 let při minimální výši splátek Získání úvěru ze stavebního spoření u MPSS V mém případě to znamená, že když si chci půjčit od MPSS Kč, je nutné zvýšení cílové částky. Za tuto službu si MPSS účtuje a strhne 1 % ze zvýšení cílové částky, maximálně však Kč. Tedy (cílová částka, která je uvedena v již probíhající smlouvě stavebního spoření) = * 1 % = Kč. Jelikož tato částka přesáhla hranici Kč, MPSS bude zaplaceno pouze Kč. Základní úroková sazba v tuto chvíli je 2,29 % p.a. Tato úroková sazba je fixována na 6 let. Pro meziúvěr je stanovena úroková sazba ČNB. Po naspoření 40 % z cílové částky a dosažení hodnotícího čísla alespoň 56, klient dosáhne řádného úvěru. Klientovi je přidělena úroková sazba dle toho, jak se v době dosažení podmínek pro přidělení řádného úvěru úrokové sazby pohybují (výši úrokové sazby určuje současný trh úrokových sazeb). Nejnižší úroková sazba z meziúvěru je v tuto chvíli 1,69 % p.a. se zástavou majetku. Tato úroková sazba je fixována na 6 let. Tuto sazbu můžu získat při splnění několika podmínek (uzavření pojištění k úvěru pojištění majetku a životního pojištění). MPSS byly nabídnuty dvě možnosti výše splátek: a) úroková sazba meziúvěru byla stanovena na 1,69 % p.a. a měsíční splátka by činila Kč. Po přidělení úvěru by úroková sazba byla 3,49 % p.a. a měsíční splátka by činila Kč. b) úroková sazba meziúvěru by byla také 1,69 % p.a., ale měsíční částka by činila Kč. Po přidělení úvěru by úroková sazba byla 3,49 % p.a., ale měsíční splátka by byla stále stejná, tedy Kč. V MPSS si klienti většinou volí variantu b), kdy jejich měsíční splátka je stále stejná. Klienti si ale mohou určit i větší měsíční splátky. Čím větší měsíční splátku klienti platí, 56

57 tím je úvěr rychleji splacen a tím i přeplatí na úrocích MPSS méně finančních prostředků. Já ale volím variantu a) a to proto, že dále chci porovnávat výši splátek s výší splátek u ČMSS. Pro srovnání, pokud je zvolena varianta: a) Na meziúvěru suma úroků činí ,92 Kč a na úvěru činí celková suma úroků ,76 Kč. b) Na meziúvěru suma úroků činí ,92 Kč a na úvěru činí celková suma úroků Kč. Měsíční splátka mi byla vypočítána na Kč. Vzhledem k tomu, že MPSS mi poskytla meziúvěr, musím nadále dospořovat. Tato splátka se skládá z dospořování a úroku. Dospořování je ve výši Kč a po celou dobu meziúvěru mám nárok na Kč státní podpory ročně. Úrok činí 2.112,50 Kč. Tuto splátku budu platit 6 let. Po 6 letech, kdy končí první fixační období se může změnit úroková sazba. V roce 2036 budu mít naspořeno 40 % což je, Kč. Ve chvíli, kdy bude naspořena tato částku a hodnotící číslo bude alespoň 56 MPSS mi přidělí řádný úvěr. Naspořená částka bude použita na umoření celkového dluhu. V tuto chvíli dlužná částka vůči MPSS bude činit ,28 Kč. Od roku 2038 do roku 2046 bude úroková sazba úvěru činit 3,49 %. Měsíční splátka bude činit Kč bude zaplacena poslední splátka. Předpokládaný minimální příjem klienta činí Kč Potřebné dokumenty pro získání úvěru ze stavebního spoření Potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmů Poslední dvě výplatní pásky, v případě, že se nedoloží příjmy žadatele o úvěr, dokládají se výpisy z účtu Účel úvěru pokud klient kupuje byt, je potřeba tuto skutečnost doložit smlouvou o smlouvě budoucí kupní s úředně ověřeným podpisy účastníky obchodu (můj podpis, podpis prodávajících. Pokud jdou peníze do realitní kanceláře, nebo k advokátovi, jsou potřebné i úředně ověřené podpisy jich). V případě, že peníze nepůjdou přímo na účet majitele nemovitosti, ale půjdou do 57

58 tzv. úschovny, je potřeba doložit ještě smlouvu o úschově. I zde musí být úředně ověřené podpisy Dostatečné zajištění úvěru ocenění nemovitosti (spořitelna má svůj seznam odhadců. Odhadce odhadne cenu nemovitosti a na základě ceny, kterou odhadce, spořitelna poskytne úvěr. Pokud je kupní cena bytu Kč, ale odhadce odhadne cenu nemovitosti pouze na Kč, spořitelna poskytne úvěr pouze ve výši 85% z Kč). Cena odhadu je Kč Pokud se jedná o koupi bytu ve větším městě, nad určitý počet obyvatel, lze získat tzv. zrychlený odhad. Tento zrychlený odhad je možný pouze u koupi bytu. Tomuto zrychlenému odhadu se říká DTS forma a MPSS si za tuto službu účtuje poplatek ve výši Kč Další kroky Úprava cílové částky ve smlouvě o stavebním spoření, nebo založení nové smlouvy o stavebním spoření Žádost o poskytnutí úvěru Všechny podklady se elektronicky pošlou na centrálu do Prahy Pokud jsou všechny podklady v pořádku, je úvěr schválen. Vyřizovací proces MPSS je cca 4-7 dní. Z důvodu nového Zákona o spotřebitelském úvěru platný od je v současné době doba vyřízení úvěru delší. Úvěrář (zaměstnanec, který vyřizuje úvěry) schválí úvěr a vystaví Zástavní smlouvu, Smlouvu o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, Oznámení o povolení inkasa a Žádost o čerpání. Vše elektronicky pošle zpět na pobočku MPSS, kde jsem o úvěr žádala. Smlouvu o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření musím podepsat a do 30 dní elektronicky poslat zpět na centrálu MPSS. Tato smlouva i se Žádostí o čerpání musí mít podpisy ověřené buď úředně, nebo spolupracovníkem pověřeným věřitelem. Úvěrovou smlouvu a Žádost o čerpání podepisuje pouze dlužník. Zástavní smlouvu, kterou obsahuje také elektronická pošta, podepisuje prodávající i kupující. Počet zástavních smluv je stejný, jako počet účastníků + 2 smlouvy navíc. To proto, že jednu smlouvu odevzdám stavební spořitelně a druhou na katastrální úřad, obě smlouvy musí mít úředně ověřené podpisy. Spolu s těmito Zástavními smlouvami přijde i Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, tento podpis již není ověřován. Vklad 58

59 Zástavních smluv do Katastru nemovitosti je zpoplatněn 1.000,- Kč. Na nemovitost se po vkladu do Katastru nemovitosti zapíše tzv. plomba, je to informace o zápisu zástavního práva. Na základě této plomby může MPSS vyplatit finanční prostředky dle Žádosti o čerpání. Tato žádost obsahuje číslo účtu prodávajícího nebo úschovy, vše dle Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, Kupní smlouvy či Smlouvy o úschově. Dalším dokumentem je oznámení o povolení inkasa tento dokument je důležitý pro stavební spořitelnu, aby věděla, z jakého účtu budu splácet úvěr. Až se všechny dokumenty vyřídí a podepíší, pošle pobočka MPSS elektronicky zpět na centrálu MPSS do Prahy a spořitelna mi vyplatí peníze. Po připsání peněz prodávajícímu na účet se vloží Kupní smlouva na katastrální úřad. Tato činnost je zpoplatněna Kč za vklad. Katastrální úřad přepíše nemovitost na nového majitele (na kupujícího), do tří měsíců musím doložit do MPSS, že nemovitost je moje. To doložím listem vlastnictví, kde bude uvedeno moje jméno. Od této doby bude úvěr splácen Postup uzavření a účinnost Smlouvy o úvěru Klient musí podepsat Smlouvu o úvěru, kde svým podpisem stvrzuje správnost a pravdivost informací, které stavební spořitelně poskytl. Tímto podpisem také vyslovuje souhlas se všemi smluvními podmínkami. Podpis klienta případně zprostředkovatele musí být ověřen zprostředkovatelem, zaměstnancem MPSS nebo úředně ověřen. Pokud je vše ve smlouvě v pořádku, klient se vším souhlasí, tak je Smlouva o úvěru a nabývá účinnosti okamžikem jejího doručení buď v papírové, nebo elektronické podobě na centrálu MPSS stavební spořitelny. Smlouva o úvěru musí být doručena na centrálu MPSS nejpozději s žádostí klienta o čerpání úvěru. Dokud není smlouva o úvěru doručena na centrálu MPSS a nejsou splněny další podmínky, podle smlouvy o úvěru, MPSS není povinna klientovi poskytnout úvěr. V případě, že Smlouvu o úvěru uzavírá zástupce klienta, který získal od klienta plnou moc, a která je klientem podepsána, tak i tento podpis musí být úředně ověřena. V pobočkách MPSS se používá biometrický podpis. Je to viditelný digitální podpis na přístroj, připojený k počítači. Používá se pro bezpečný podpis elektronických dokumentů. Tento přístroj rozlišuje rychlost písma, tlak ruky na pero, sklon držení pera, 59

60 délku podpisu, atd. MPSS tento biometrický podpis používá při podpisu smluv. Jeho využití je výhodné hlavně z hlediska rychlosti a úspory nákladů. Klienti u MPSS podepisují tímto způsobem právě i smlouvy o úvěru, které dříve MPSS posílala za své klienty na pobočku MPSS do Prahy poštou. Tento proces byl ale časově náročný, proto nyní využívají služeb biometrického podpisu, čímž se výrazně zkrátila doba schválení úvěru. Doba od žádosti o úvěr po připsání úvěru na účet je přibližně Proces získání úvěru ze stavebního spoření v Českomoravské stavební spořitelně, a.s. V současné době ČMSS půjčuje finanční prostředky ve výši 90 % z kupní ceny nemovitosti Kč, které mám naspořené. Znamená to tedy, že pokud si půjčuji Kč, tak 90 % z této částky je Kč ,30 Kč, které mám naspořené = ,30 Kč. Znamená to, že v současné době by mi ČMSS půjčila více finančních prostředků, než jaká by byla cena bytu. Ovšem, od vstoupil v platnost nový zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (viz kapitola 2.10), kde mi už nepůjčí jen 90 %, ale dokonce 95 %. Což by znamenalo 95 % z kupní ceny bytu je Kč, které mám naspořené = ,30 Kč. Protože ale žádám o úvěr nyní ( ), kdy platí ještě staré podmínky pro získání úvěru, budu v práci uvažovat s 90 % z kupní ceny + naspořená částka. Jelikož se ale stavební spoření nachází zatím ve spořící fázi, nemám na úvěr zatím nárok. Pro získání řádného úvěru je podmínkou, aby klient měl naspořeno alespoň 35 % z finančních prostředků, které si chce od ČMSS půjčit. Proto mi ČMSS nabídla meziúvěr. Splatnost tohoto úvěru byla vypočítána na 30 let při minimální výši splátek. Vzhledem k tomu, že na stavebním spoření je naspořeno ,30 Kč, doba splácení úvěru ze stavebního spoření se zkrátí o 6 let. Ve skutečnosti tedy úvěr bude splácen po dobu 24 let Získání úvěru ze stavebního spoření Prvním požadavkem ČMSS pro poskytnutí úvěru je, aby klient, který žádá o úvěr, měl na stavebním spoření naspořeno alespoň Kč - tuto podmínku splňuji. Stavební spoření bylo uzavřeno již v roce 2012 s cílovou částkou Kč. To znamená v mém případě, že když si chci půjčit od ČMSS Kč, je nutné zvýšení cílové 60

61 částky. Za tuto službu si ČMSS účtuje a strhne 1 % ze zvýšení cílové částky. Tedy (cílová částka, kterou již mám) = Kč * 1 %= Kč Kč si strhne ČMSS za navýšení cílové částky. Základní úroková sazba je v tuto chvíli u ČMSS 2,4 % p.a.. Tato úroková sazba je fixována na 3 nebo 6 let. Po naspoření 35 % z cílové částky a dosažení hodnotícího čísla alespoň 64, klient dosáhne řádného úvěru. Klientovi je přidělena úroková sazba dle toho, jak se v době dosažení podmínek pro přidělení řádného úvěru úrokové sazby pohybují. Nejnižší úroková sazba z meziúvěru je v tuto chvíli 1,7 % p. a. se zástavou majetku. Tuto sazbu mohu získat na základě uzavření několika připojištění k úvěru. Jedná se hlavně o pojištění majetku a životního pojištění. ČMSS mi bylo doporučeno uzavřít životní pojištění (sleva z úrokové sazby ve výši 0,3 % p. a.) a pojištění majetku a odpovědnosti za újmu (sleva z úrokové sazby ve výši 0,2 % p. a.). Další slevu je možno získat od poradkyně v ČMSS, která úvěr zpracovává. Pojištění si lidé uzavírají hlavně z obavy, že se v průběhu doby splácení něco stane a nebudou schopni splátku úvěrů uhradit. V takovém případě tuto splátku právě uhradí pojišťovna. Klienti nejsou povinni si uzavřít pojištění přímo u ČMSS. Pokud ale nabídka na uzavření pojištění u ČMSS bude odmítnuta, nebo pojištění bude uzavřeno u jiné pojišťovny, klient dostane horší úrokovou sazbu pro meziúvěr a to ve výši 2,4 % p. a.. V peněžní hodnotě by úrok činil Kč měsíčně, což je o 500 Kč více, než kdyby pojištění u ČMSS bylo uzavřeno. Měsíční splátka v ČMSS byla vypočítána na Kč. Z důvodu přidělení meziúvěru je nutné současně platit úvěr a dospořovat. Měsíční dospořování je ve výši Kč a po celou dobu meziúvěru mám nárok na Kč státní podpory ročně. Úrok z meziúvěru činí Kč. Splátka, která bude měsíčně placena je Kč. K této částce se platí ještě již zmíněné pojištění. Tuto splátku budu platit 6let. Po 6ti letech, kdy končí první fixační období se může změnit úroková sazba a tím i výše měsíční splátky. V roce 2029 budu mít naspořeno 35 %, což je ,40 Kč. Po dosažení této částky a dosažení hodnotícího čísla alespoň 64, mi bude přidělen řádný úvěr. Naspořená částka bude použita na umoření celkového dluhu a v tuto chvíli dlužná částka vůči ČMSS bude činit ,00 Kč. Od roku 2029 až do úplného splacení (v roce 2042) bude úroková sazba 3,5 %. Pokud v roce 2029 bude úroková míra 3,5 % špatná, tedy nabídka úrokových sazeb na trhu bude nižší než 3,5 %, je možné úvěr refinancovat. Od roku 61

62 2029 při úrokové míře 3,5 % bude měsíční splátka činit již Kč. V roce 2042 zaplatím poslední splátku. Po dobu od roku 2012, kdy smlouva o stavebním spoření byla uzavřena, po rok 2029 mám každý rok nárok na státní podporu ve výši 2.000,- Kč ročně Potřebné dokumenty pro získání úvěru ze stavebního spoření Potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmů Poslední tři výplatní pásky, nebo poslední tři výpisy z účtu, dle požadavků úvěráře, kam je klientovi měsíčně připsána výplata Účel úvěru pokud klient kupuje byt, je potřeba tuto skutečnost doložit Smlouvou o smlouvě budoucí kupní nebo Kupní smlouvou s úředně ověřeným podpisy všech účastníků obchodu. V případě, že peníze nepůjdou přímo na účet majitele nemovitosti, ale půjdou do tzv. úschovny, je potřeba doložit ještě Smlouvu o úschově. I zde musí být úředně ověřené podpisy. Dostatečné zajištění úvěru ocenění nemovitosti (spořitelna má svůj seznam odhadců). Odhadce odhadne cenu nemovitosti a na základě ceny, kterou odhadne, spořitelna poskytne úvěr. Pokud je kupní cena bytu Kč, ale odhadce odhadne cenu nemovitosti pouze na Kč, spořitelna poskytne úvěr pouze ve výši 90 % z Kč). Cena odhadu je Kč. (Tato cena se dovíjí podle velikosti města, kde se nemovitost nachází). K odhadu potřebuje odhadce i spořitelna originál Výpisu z listu vlastnictví. Za tento dokument si Katastrální úřad účtuje 100,- Kč. Dále je potřeba Snímek z katastrální mapy cena Katastrálního úřadu je 50 Kč. Spořitelna požaduje snímek z katastrální mapy, protože zkoumají, kdo je vlastníkem příjezdové cesty. Spořitelna půjčuje peníze klientovi např. na stavbu domu, a pokud by nebyla příjezdová cesta obce, ale např. více lidí, kteří mají postavené domy vedle sebe, mohl by být s příjezdovou cestou problém ve smyslu, že by se banka k nemovitosti nemohla dostat (v nejhorším případě, tedy exekuce). Takováto příjezdová cesta může ovlivnit hodnotu nemovitosti Další kroky Úprava cílové částky ve smlouvě o stavebním spoření 62

63 Žádost o poskytnutí úvěru, osobní údaje klienta i zástavce ČMSS pošle poštou všechny podklady na centrálu ČMSS do Prahy Pokud jsou všechny podklady v pořádku, je úvěr schválen. Vyřizovací proces ČMSS je cca 4-7 dní. Z důvodu nové Hypoteční směrnice od je v současné době doba vyřízení úvěru delší. Úvěrář (člověk, který vyřizuje úvěry) schválí úvěr a vystaví Zástavní smlouvu, Smlouvu o poskytnutí meziúvěru/ úvěru ze stavebního spoření, Oznámení o povolení inkasa a Žádost o čerpání. Vše je posláno klientovi domů. Klient spolu s obálkou, která přišla z centrály z Prahy přijde do ČMSS, kde o úvěr žádal. Smlouvu o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je nutné podepsat a do 30 dní poslat zpět na centrálu ČMSS. Tato smlouva i se Žádostí o čerpání musí mít podpisy ověřené buď úředně, nebo spolupracovníkem pověřeným věřitelem. Úvěrovou smlouvu a Žádost o čerpání podepisuje pouze dlužník. Zástavní smlouvu podepisuje prodávající i kupující. Počet zástavních smluv je stejný, jako počet účastníků + 2 smlouvy navíc. To proto, že jednu smlouvu odevzdám ČMSS a druhou na katastrální úřad, obě smlouvy musí mít úředně ověřené podpisy. Spolu s těmito Zástavními smlouvami přijde i Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, tento podpis již není ověřován. Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se vystavuje ve dvou výtiscích. Jednu úředně ověřenou Zástavní smlouvu spolu s Návrhem na vklad (bez úředně ověřených podpisů) klient odevzdá na Katastr nemovitostí. Druhá úředně ověřená smlouva se vrátí zpět na ČMSS. Návrh na Vklad Zástavních smluv do Katastru nemovitosti je zpoplatněn 1.000,- Kč. Na nemovitost se po vkladu do Katastru nemovitosti zapíše tzv. plomba, je to informace o zápisu zástavního práva. Na základě této plomby, která bude na novém Listu vlastnictví, a která je poslána na centrálu ČMSS do Prahy může ČMSS vyplatit finanční prostředky dle Žádosti o čerpání. Tato žádost obsahuje číslo účtu prodávajícího nebo úschovy, vše dle Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, Kupní smlouvy či Smlouvy o úschově. Dalším dokumentem je oznámení o povolení inkasa tento dokument je důležitý pro stavební spořitelnu, aby věděla, z jakého účtu bude úvěr splácen. Až se všechny dokumenty (podepsanou úředně ověřenou Smlouvu o meziúvěru/ úvěru ze stavebního spoření, Úředně ověřenou Zástavní smlouvu, 63

64 Návrh na vklad s plombou, Nový list vlastnictví psaný na zástavce, Žádost o čerpání, popřípadě uvedené číslo účtu úschovny, Oznámení o svolení k inkasu) vyřídí a podepíší, pošle ČMSS obálku zpět na centrálu ČMSS do Prahy a spořitelna vyplatí peníze. Po připsání peněz prodávajícímu na účet je vložena Kupní smlouva na Katastrální úřad. Tato činnost je zpoplatněna Kč za vklad. Na Katastrálním úřadě je nemovitost přepsána na nového majitele (na kupujícího), do tří měsíců je povinen nový majitel nemovitosti doložit do ČMSS, že nemovitost je jeho. Tento požadavek je doložen listem vlastnictví, kde je uvedeno jméno nového majitele. Po splnění všech těchto podmínek je nemovitost nového majitele, který je povinen měsíčně platit splátky úvěru. Předpokládaný minimální příjem klienta činí Kč. 64

65 4 Vícekriteriální hodnocení variant 4.1 Bodovací metoda Metoda VHV bude demonstrována na dvou stavebních spořitelnách a to MPSS a ČMSS. Pro srovnání těchto dvou stavebních spořitelen jsou vybrána následující kritéria, která byla vybrána podle osobních preferencí. Posuzovaná kritéria: Hodnota zajištění nemovitosti; Poplatek za navýšení cílové částky; Měsíční dospořování ve fázi meziúvěru; Měsíční splátka z překlenovacího úvěru; Měsíční splátka celkem; Minimální požadovaná naspořená procentní sazba z cílové částky; RPSN; Celkové finanční náklady; Úroková sazba překlenovacího úvěru p. a.; Úroková sazba úvěru p. a.; Měsíční splátka úvěru; Fixace úroků; Minimální příjem pro schopnost půjčku splácet; Celkové úroky z meziúvěru; Celkové úroky z úvěru; Počet let ve fázi překlenovacího úvěru; Počet let ve fázi přiděleného úvěru. 65

66 Tabulka 5: Bodovací metoda Hodnoty ve sloupci MPSS a ČMSS jsou vypsány informace, které byly získány od poradců v pobočkách spořitelen, a které jsou blíže popsány v kapitole a Jednotlivým kritériím byly přiřazeny body ve škále od Škála byla určena podle počtu kritérií. Čím více kritérií si hodnotitel určí, tím větší je bodová škála. V tabulce je hodnoceno 17 kritérií, proto byla zvolena bodovací škála od 1-10, tato bodovací škála je také nejpoužívanější. Kritériu, na kterém mi záleží nejvíce, jsem přiřadila nejvyšší hodnotící bod, tedy 10. Kritériu, na kterém mi záleželo méně, nebo ho nejsem schopna nijak ovlivnit, jsem přiřadila číslo nižší. Po přiřazení bodů ke všem stanoveným kritériím jsem body sečetla. Celkový součet bodů je 129. Volba váhy k jednotlivým kritériím byla přiřazena tak, že byl vydělen přiřazený bod danému kritériu vydělený celkovým součtem bodů. Suma všech přidělených vah se musí rovnat 1,00, tedy 100 %. 66

67 Vysvětlení přiřazených bodů k jednotlivým kritériím: Hodnota zajištění majetku: bylo přiděleno 9 bodů, protože toto kritérium je důležité. Říká kolik vlastních finančních prostředků je zapotřebí. Proto lépe hodnotím ČMSS, ta mi 90% finančních prostředků půjčí a 10% musí být naspořeno z vlastních zdrojů. U tohoto kritéria preferuji maximalizační typ (Čím více spořitelna klientovi půjčí finančních prostředků, tím méně vlastních prostředků klient potřebuje). Poplatek za navýšení cílové částky: bylo přiděleno 5 bodů. Toto kritérium je považováno za podmínku pro získání úvěru ze stavebního spoření. Není nijak ovlivnitelné. Lépe hodnotím MPSS, protože je nežádoucí platit více finančních prostředků, proto preferuji minimalizační typ. Měsíční dospořování ve fázi meziúvěru: bylo přiděleno 7 bodů. Je nežádoucí platit více peněz, proto lépe hodnotím MPSS a preferuji minimalizační typ. Měsíční platba úroků z Překlenovacího úvěru: bylo přiděleno 7 bodů. Platí to samé jako u měsíčního dospořování ve fázi meziúvěru. Je žádoucí platit co nejnižší platby, co je to jen možné. Lépe hodnotím MPSS, i když měsíční platba úroků z překlenovacího úvěru je jen o 2 Kč nižší než u ČMSS, preferuji minimalizační typ. Měsíční splátky meziúvěru celkem: bylo přiděleno 10 bodů. Platí to samé jako u předchozích dvou kritérií. Je žádoucí platit co nejnižší měsíční splátky. Lépe hodnotím MPSS a preferuji minimalizační typ. Minimální požadovaná naspořená procentní sazba z cílové částky: byly přiděleny 3 body. U tohoto kritéria mě zajímá, kdy budu splňovat podmínku, pro přidělení řádného úvěru. Tedy, čím nižší je požadované procento, tím pro mě lépe. Proto lépe hodnotím MPSS, preferuji minimalizační typ. RPSN: bylo přiděleno 8 bodů. Důležitý ukazatel, který říká, kolik stojí úvěr. Je požadováno, aby byl co nejlevnější, proto lépe hodnotím ČMSS a preferuji minimalizační typ. Celkové finanční náklady: říkají, kolik zaplatím navíc spořitelně finančních prostředků, než bylo od stavební spořitelny půjčeno finančních prostředků. Bylo přiděleno 9 bodů. Lépe hodnotím ČMSS. Je žádoucí vrátit co nejmenší rozdíl z půjčených finančních prostředků spořitelně, proto preferuji minimalizační typ. 67

68 Úroková sazba překlenovacího úvěru p.a.: úroková sazba je číslo, které klienti požadují, aby bylo co nejnižší, proto i pro mě je důležité a hodnotím 10 body. Lépe hodnotím MPSS, která má o 0,01 % nižší úrokovou sazbu než ČMSS. I zde je preferován minimalizační typ. Úroková sazba úvěru: pro toto kritérium platí to samé jako pro úrokovou sazbu překlenovacího úvěru p.a. Proto hodnotím i stejnými body, tedy 10. Lépe hodnotím MPSS, i když rozdíl v úrokové sazbě je opět pouze 0,01. Preferuji minimalizační typ. Měsíční splátka úvěru: opět je žádoucí, aby bylo placeno co nejméně finančních prostředků na umoření půjčky. Proto je uděleno 10 bodů. Lépe je hodnocena MPSS. Preferuji minimalizační typ. Fixace úroku: kritérium, které je klientem neovlivnitelné. Upravuje si jej stavební spořitelna. Tomuto kritériu nepřiřazuji téměř žádnou důležitost, proto volím bod 1. Preferuji ale minimalizační typ. Obě spořitelny mají stejnou fixační lhůtu. Minimální příjem na financování bydlení: kritérium říká, jaká je dostatečná finanční suma, pro splácení dluhu. Bodové ohodnocení 6 bodů. I zde je preferován minimalizační typ. Celkové úroky z meziúvěru: hodnota je část z celkových finančních nákladů. Říká, kolik zaplatím navíc finančních prostředků v době meziúvěru. Přiděleno 9 bodů. I zde je preferován minimalizační typ. Celkové úroky z úvěru: hodnota je druhá část z celkových finančních nákladů. Říká, kolik zaplatím navíc finančních prostředků v době řádného úvěru. Přiděleno 9 bodů. Preferuji minimalizační typ. Počet let ve fázi překlenovacího úvěru: říká, kolik let trvá, než mi bude přidělen řádný úvěr. Tedy, kolik let čekám, než dosáhnu minimální požadované naspořené procentní sazby z cílové částky a než dosáhnu požadovaného hodnotícího čísla. Počet let může být i nižší, v případě, že klient vkládá mimořádné splátky. Přiděleno bylo 8 bodů. Je nežádoucí, splácet meziúvěr delší dobu čím déle splácím, tím více finančních prostředků zaplatím na úrocích, proto je i zde preferován minimalizační typ. 68

69 Počet let ve fázi přiděleného úvěru: platí to stejné jako pro počet ve fázi překlenovacího úvěru. Přiděleno bylo také 8 bodu a také je zde preferován minimalizační typ. Bodovací metodou byly znázorněny kritéria, která podle mých osobních preferencí jsou nejdůležitější byl jim přiřazen nejvyšší počet bodů. Kritéria, která jsou pro mě nejdůležitější: Měsíční splátky meziúvěru celkem Úroková sazba překlenovacího úvěru p. a. Úroková sazba úvěru p. a. Měsíční splátka úvěru 69

70 4.2 Metoda váženého součtu Tabulka 6: metoda váženého součtu Z tabulky bylo smazáno jedno kritérium a to fixace úroku. Kritérium bylo smazáno, protože obě hodnoty (u MPPS i u ČMSS) byly stejné. V případě, že čísla jsou stejná, není možné je vzájemně porovnávat, a ani z nich nejde určit minimum a maximum. Z důvodu, že srovnávám pouze dvě stavební spořitelny, určit minimum a maximum bylo jednoduché. Ve sloupci max. jsou uvedeny maximální hodnoty z daného kritéria a ve sloupci min. jsou naopak uvedeny minimální hodnoty z daného kritéria. Ve čtvrtém a v pátém sloupci určujeme užitek, který může být 0, což je nejhorší varianta nulový užitek, nebo 1, což je nejlepší varianta nejlepší užitek. V případě více porovnávaných např. spořitelen, by měly užitek mezi těmito oběma krajními body. Hodnoty pro čtvrtý a pátý sloupec, tedy pro sloupce s názvem MPSS a ČMSS, lze získat: 70

71 pro maximalizační kritérium, které v tabulce je zvoleno pouze jedno a to Hodnota zajištění nemovitosti podle následujícího vztahu: y ij = y ij D j H j D j, kdy hodnota y ij představuje sloupec MPSS v kritériu Hodnota zajištění nemovitosti. Hodnota y ij představuje sloupec MPSS v kritériu Hodnota zajištění majetku minimální hodnota ve sloupci min. a řádku Hodnota zajištění nemovitosti děleno maximální hodnota ve sloupci max. a řádku Hodnota zajištění nemovitosti minimální hodnota ve sloupci min. a řádku Hodnota zajištění nemovitosti. Tedy: y ij = = 0 pro minimalizační kritérium, tedy pro zbytek tabulky podle následujícího vztahu: y ij = H j y ij H j D j, Kdy hodnota y ij představuje sloupec MPSS např. v kritériu Poplatek za navýšení cílové částky (a všech níže uvedených v tabulce). Hodnota H j představuje maximální hodnotu ve sloupci max. v kritériu Poplatek za navýšení cílové částky - y ij která představuje hodnotu ve sloupci MPSS a kritériu Poplatek za navýšení cílové částky děleno H j představuje maximální hodnotu ve sloupci max. v kritériu Poplatek za navýšení cílové částky minimální hodnota ve sloupci min. a řádku Poplatek za navýšení cílové částky. Tedy: y ij = = 1 U všech ostatních kritérií postupuji stejně, dle výše uvedeného vzorce. Poslední dva sloupce (MPSS a ČMSS) znázorňují procentuální vyjádření poměru čtvrtého a pátého sloupce vynásobeného volbou vah z předchozí bodové metody. Po sečtení všech těchto hodnot ve sloupci MPPS a ČMSS zvlášť vyjde celkový užitek. Čím větší číslo celkového užitku je, tím lepší. 71

72 Nevýhodu této metody vidím v tom, že nebere v potaz číselně vyjádřený rozdíl mezi jednotlivými variantami. Např. kritérium měsíční splátka z překlenovacího úvěru. Rozdíl ve splátkách u MPSS a u ČMSS jsou pouze 2,50 Kč. Lze říci, že 2,50 Kč, pro mě neznamenají rozdíl, ale metoda bere v úvahu čistě minimální a maximální hodnotu. Tedy přidělí ČMSS 0 %. Touto metodou bylo zjištěno, že podle hodnotících kritérií je lepší volbou uzavření úvěru ze stavebního spoření u MPSS. U MPSS vyšel celkový užitek 51 % a u ČMSS 45 %. Je důležité si ale uvědomit, že rozdíl těchto dvou užitků není tak velký. Klient by si měl rozmyslet i další faktory, které by jeho volbu mohly ovlivnit. Např. vzdálenost nejbližší pobočky dané stavební spořitelny od místa bydliště, přístup poradců ke klientovi atd. 72

73 4.3 Metoda bazické varianty Tabulka 7: Metoda bazické varianty Bazická metoda na rozdíl od Metody váženého součtu bere v potaz jakkoliv velké rozdíly mezi spořitelnami. Sloupec max. a min. byl už objasněn dříve, proto přecházím rovnou ke čtvrtému sloupci MPSS. Kritérium Hodnota zajištění majetku chci maximalizovat, proto dělím hodnotu ve sloupci MPSS a řádku kritéria Hodnota zajištění majetku maximální hodnotou z tohoto kritéria. Tedy: u ij = = 0,94 73